南京市全裝修住宅工程質(zhì)量分戶驗收管理辦法講座?一、引言全裝修住宅工程質(zhì)量分戶驗收是保障居民住房質(zhì)量、維護消費者權(quán)益的重要舉措?！赌暇┦腥b修住宅工程質(zhì)量分戶驗收管理辦法》對于規(guī)范全裝修住宅建設(shè)行為、提高工程質(zhì)量具有重要意義。本次講座將圍繞該管理辦法展開詳細介紹，幫助大家深入理解和掌握相關(guān)內(nèi)容。二、南京市全裝修住宅工程質(zhì)量分戶驗收管理辦法的背景和目的（一）背景隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展和人們生活水平的提高，全裝修住宅逐漸成為主流。然而，在全裝修住宅建設(shè)過程中，也暴露出一些質(zhì)量問題，如裝修材料質(zhì)量不達標、施工工藝粗糙、功能不滿足設(shè)計要求等，給購房者帶來了諸多困擾。為了解決這些問題，加強對全裝修住宅工程質(zhì)量的監(jiān)管，南京市出臺了全裝修住宅工程質(zhì)量分戶驗收管理辦法。（二）目的1.確保全裝修住宅工程質(zhì)量符合相關(guān)標準和規(guī)范，保障居民的居住安全和使用功能。2.強化建設(shè)單位、施工單位、監(jiān)理單位等各方責任主體的質(zhì)量意識，規(guī)范質(zhì)量行為。3.維護消費者的合法權(quán)益，提高消費者對全裝修住宅質(zhì)量的滿意度。三、管理辦法的適用范圍和基本原則（一）適用范圍本辦法適用于南京市行政區(qū)域內(nèi)新建、改建、擴建的全裝修住宅工程質(zhì)量分戶驗收活動。（二）基本原則1.質(zhì)量第一原則：始終將工程質(zhì)量放在首位，嚴格按照標準和規(guī)范進行驗收。2.分戶驗收原則：以每戶住宅作為一個驗收單元，對住宅工程的觀感質(zhì)量、使用功能等進行逐戶驗收。3.責任主體負責原則：建設(shè)單位、施工單位、監(jiān)理單位等各方責任主體對分戶驗收工作負責，確保驗收結(jié)果真實、準確。四、各方責任主體在分戶驗收中的職責（一）建設(shè)單位1.組織施工單位、監(jiān)理單位等相關(guān)單位制定分戶驗收方案，并報工程質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)備案。2.按照分戶驗收方案組織實施分戶驗收工作，對分戶驗收結(jié)果負責。3.督促施工單位整改分戶驗收中發(fā)現(xiàn)的問題，并對整改情況進行復(fù)查。4.整理、匯總分戶驗收資料，在工程竣工驗收前報送工程質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)。（二）施工單位1.編制分戶驗收資料，包括分戶驗收表、質(zhì)量控制資料、觀感質(zhì)量檢查記錄等。2.按照分戶驗收方案和施工質(zhì)量驗收規(guī)范的要求，對每戶住宅進行自檢，填寫分戶驗收記錄。3.對分戶驗收中發(fā)現(xiàn)的問題及時進行整改，整改完成后向建設(shè)單位提交整改報告。（三）監(jiān)理單位1.審核施工單位的分戶驗收方案，對分戶驗收工作進行監(jiān)督檢查。2.對每戶住宅的驗收過程進行旁站監(jiān)理，對驗收結(jié)果進行簽認。3.對分戶驗收中發(fā)現(xiàn)的問題督促施工單位整改，并跟蹤復(fù)查整改情況。（四）工程質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)1.對建設(shè)單位報送的分戶驗收方案進行審查。2.對分戶驗收工作進行監(jiān)督抽查，重點檢查分戶驗收程序是否符合要求、驗收結(jié)果是否真實可靠等。3.對分戶驗收中發(fā)現(xiàn)的違反工程建設(shè)強制性標準的問題，責令整改，并依法予以處罰。五、分戶驗收的內(nèi)容和標準（一）觀感質(zhì)量1.室內(nèi)墻面、地面、頂棚是否平整，有無裂縫、空鼓等缺陷。2.門窗是否開啟靈活、關(guān)閉嚴密，五金配件是否齊全、完好。3.衛(wèi)生間、廚房等有防水要求的房間是否有滲漏現(xiàn)象。4.室內(nèi)給排水管道是否通暢，無滲漏。5.電氣線路是否敷設(shè)規(guī)范，插座、開關(guān)是否能正常使用。（二）使用功能1.住宅的開間、進深尺寸是否符合設(shè)計要求。2.室內(nèi)凈高是否滿足規(guī)定標準。3.廚房、衛(wèi)生間等的通風、采光是否良好。4.住宅的保溫、隔熱性能是否符合設(shè)計要求。5.電梯運行是否平穩(wěn)、正常。（三）質(zhì)量控制資料1.工程竣工報告、施工圖紙、設(shè)計變更等文件是否齊全。2.主要建筑材料、構(gòu)配件和設(shè)備的質(zhì)量證明文件是否完整。3.隱蔽工程驗收記錄、分項分部工程質(zhì)量驗收記錄等是否真實、準確。六、分戶驗收的程序和方法（一）程序1.建設(shè)單位組織施工單位、監(jiān)理單位等相關(guān)單位制定分戶驗收方案，明確驗收內(nèi)容、標準、程序和人員分工等。2.施工單位按照分戶驗收方案對每戶住宅進行自檢，填寫分戶驗收記錄。3.監(jiān)理單位對施工單位的自檢情況進行審核，并對每戶住宅的驗收過程進行旁站監(jiān)理，對驗收結(jié)果進行簽認。4.建設(shè)單位組織相關(guān)單位對分戶驗收結(jié)果進行匯總、分析，對發(fā)現(xiàn)的問題提出整改意見，督促施工單位整改。5.施工單位整改完成后，建設(shè)單位組織復(fù)查，復(fù)查合格后形成分戶驗收報告。6.建設(shè)單位在工程竣工驗收前，將分戶驗收資料報送工程質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)。（二）方法1.觀感質(zhì)量檢查：通過觀察、觸摸等方法檢查室內(nèi)墻面、地面、頂棚、門窗、衛(wèi)生間、廚房等部位的質(zhì)量狀況。2.使用功能測試：通過實測實量、通水通電試驗等方法測試住宅的開間、進深尺寸、室內(nèi)凈高、通風采光、保溫隔熱、電梯運行等使用功能。3.質(zhì)量控制資料審查：查閱工程竣工報告、施工圖紙、設(shè)計變更、質(zhì)量證明文件、驗收記錄等資料，檢查質(zhì)量控制資料的完整性和真實性。七、分戶驗收中常見問題及處理措施（一）常見問題1.墻面、地面裂縫、空鼓。2.門窗密封不嚴、開啟不靈活。3.衛(wèi)生間、廚房滲漏。4.給排水管道堵塞、滲漏。5.電氣線路故障。6.室內(nèi)凈高不足。7.保溫、隔熱性能不達標。（二）處理措施1.對于墻面、地面裂縫、空鼓，應(yīng)根據(jù)具體情況進行修補或返工處理。2.門窗密封不嚴、開啟不靈活，應(yīng)調(diào)整門窗五金配件或更換門窗。3.衛(wèi)生間、廚房滲漏，應(yīng)查找滲漏點，進行防水修補。4.給排水管道堵塞、滲漏，應(yīng)清理管道或更換管道。5.電氣線路故障，應(yīng)檢查線路，排除故障。6.室內(nèi)凈高不足，應(yīng)根據(jù)實際情況進行整改，確保滿足設(shè)計要求。7.保溫、隔熱性能不達標，應(yīng)采取增加保溫隔熱材料等措施進行整改。八、分戶驗收資料的整理和歸檔（一）資料內(nèi)容1.分戶驗收方案。2.分戶驗收記錄，包括觀感質(zhì)量檢查記錄、使用功能測試記錄等。3.質(zhì)量控制資料，如工程竣工報告、施工圖紙、設(shè)計變更、質(zhì)量證明文件、驗收記錄等。4.整改報告及復(fù)查記錄。5.分戶驗收報告。（二）整理要求1.資料應(yīng)真實、完整、有效，簽字蓋章齊全。2.資料應(yīng)分類整理，裝訂成冊。3.資料應(yīng)按照檔案管理的要求進行歸檔，保存期限不少于規(guī)定年限。九、違反管理辦法的處罰規(guī)定（一）建設(shè)單位1.未組織分戶驗收或分戶驗收不符合要求的，責令改正，處工程合同價款2%以上4%以下的罰款。2.提供虛假分戶驗收資料的，責令改正，處工程合同價款2%以上4%以下的罰款；造成損失的，依法承擔賠償責任。（二）施工單位1.未按規(guī)定進行分戶驗收或分戶驗收不符合要求的，責令改正，處工程合同價款2%以上4%以下的罰款。2.提供虛假分戶驗收資料的，責令改正，處工程合同價款2%以上4%以下的罰款；造成損失的，依法承擔賠償責任。（三）監(jiān)理單位1.未對分戶驗收工作進行監(jiān)督檢查或監(jiān)督檢查不到位的，責令改正，處10萬元以上30萬元以下的罰款。2.與建設(shè)單位、施工單位串通，弄虛作假、降低工程質(zhì)量的，責令改正，處50萬元以上100萬元以下的罰款，降低資質(zhì)等級或者吊銷資質(zhì)證書；有違法所得的，予以沒收；造成損失的，承擔連帶賠償責任。十、案例分析（一）案例一某小區(qū)全裝修住宅工程，在分戶驗收過程中發(fā)現(xiàn)部分房間墻面存在裂縫、空鼓現(xiàn)象。經(jīng)調(diào)查，施工單位在施工過程中未嚴格按照施工工藝要求進行操作，導(dǎo)致墻面出現(xiàn)質(zhì)量問題。建設(shè)單位責令施工單位進行整改，施工單位對裂縫、空鼓部位進行了修補，并重新進行了驗收，確保了工程質(zhì)量。（二）案例二某樓盤全裝修住宅工程，在分戶驗收時發(fā)現(xiàn)衛(wèi)生間存在滲漏現(xiàn)象。經(jīng)檢查，是由于衛(wèi)生間防水層施工質(zhì)量不合格所致。建設(shè)單位要求施工單位重新進行防水施工，整改完成后再次進行驗收，直至滲漏問題解決。該案例提醒各方責任主體要嚴格把控施工質(zhì)量，避免出現(xiàn)類似問題。十一、總結(jié)南京市全裝修住宅工程質(zhì)量分戶驗收管理辦法為保障全裝修住宅工程質(zhì)量提供了有力的制度保障。各方責任主體應(yīng)嚴格按