杭州市物業服務收費管理實施辦法試行?第一章總則第一條目的與依據為規范物業服務收費行為，保障業主和物業服務企業的合法權益，促進物業服務行業健康發展，根據《中華人民共和國民法典》、《中華人民共和國價格法》、《物業管理條例》、《浙江省定價目錄》等法律法規和相關規定，結合本市實際，制定本辦法。第二條適用范圍本辦法適用于杭州市行政區域內物業服務收費及其監督管理活動。本辦法所稱物業服務收費，是指物業服務企業按照物業服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序，向業主或使用人所收取的費用。第三條基本原則物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。第二章收費管理形式第四條政府指導價與市場調節價物業服務收費根據不同物業的性質和特點，分別實行政府指導價和市場調節價。普通住宅（含保障性住房）前期物業服務收費實行政府指導價；非普通住宅、別墅以及業主大會成立后的普通住宅物業服務收費實行市場調節價。實行政府指導價的物業服務收費，由價格主管部門會同房產主管部門制定基準價及其浮動幅度，并定期公布。具體收費標準由業主與物業服務企業在規定的基準價及其浮動幅度內協商確定。第五條收費定價程序1.制定或調整方案物業服務企業應當按照價格主管部門的要求，在提供物業服務前或服務內容、服務標準發生較大變化時，制定或調整物業服務收費標準，并在物業管理區域內顯著位置公示擬定價內容，征求業主意見。公示期不得少于15日。2.成本監審價格主管部門對實行政府指導價的物業服務收費進行成本監審。物業服務企業應當如實提供成本資料，不得弄虛作假。成本監審的具體辦法按照國家和省有關規定執行。3.價格備案實行政府指導價的物業服務收費，物業服務企業應當在確定收費標準后10日內，將收費標準報當地價格主管部門和房產主管部門備案。4.公布執行價格主管部門和房產主管部門對備案的物業服務收費標準進行審核，符合規定的予以公布執行，并向社會公開。第三章收費標準與構成第六條政府指導價標準普通住宅前期物業服務收費標準根據物業服務等級、服務內容、服務標準等因素，劃分為不同的等級，并分別制定相應的基準價及其浮動幅度。具體標準如下：1.一級服務標準服務內容包括房屋建筑主體、共用設施設備、公共環境衛生、綠化養護、公共秩序維護等方面的全方位、高質量服務。基準價為[X]元/平方米·月，浮動幅度為上下10%。2.二級服務標準服務內容涵蓋房屋及設施設備的基本維護、環境衛生保潔、綠化保養、秩序維護等。基準價為[X]元/平方米·月，浮動幅度為上下10%。3.三級服務標準主要提供房屋日常維護、公共區域清潔、簡單綠化養護和基本秩序維護等服務。基準價為[X]元/平方米·月，浮動幅度為上下10%。4.四級服務標準提供基礎性的物業服務，如房屋及設施設備的簡單維修、公共區域的清掃等。基準價為[X]元/平方米·月，浮動幅度為上下10%。具體各等級服務標準的詳細內容按照《杭州市普通住宅物業服務等級標準》執行。第七條市場調節價的確定實行市場調節價的物業服務收費，由業主與物業服務企業根據服務內容、服務質量、市場供求狀況等因素協商確定收費標準。雙方應當簽訂物業服務合同，明確約定收費項目、收費標準、計費方式、服務內容與質量要求、違約責任等內容。第八條物業服務收費的構成物業服務收費包括物業服務成本、法定稅費和物業服務企業的利潤。物業服務成本構成一般包括以下部分：1.人員費用物業服務人員的工資、獎金、福利、社會保險、住房公積金等。2.物業共用部位、共用設施設備日常運行、維護費用包括房屋主體結構、電梯、消防設施、給排水系統、供電系統、智能化系統等的日常維修、保養、運行費用。3.綠化養護費用綠化工具費、綠化用水費、農藥化肥費、補苗費、綠化設施維護費等。4.清潔衛生費用清潔工具、勞保用品、衛生防疫殺毒費、化糞池清理費、垃圾外運費、清潔環衛所需之其他費用。5.秩序維護費用安全防范人員的工資、獎金、福利、社會保險、住房公積金，安全防范系統設備日常運行維護費用，對講機等器材維修、保養費，秩序維護所需之其他費用。6.辦公費用物業服務企業用于辦公的桌椅、電腦、打印機、復印機、傳真機等辦公設備的購置、維修、保養費用，水電費、通訊費、物業管理區域內的水電費公攤等。7.物業服務企業固定資產折舊用于物業服務的交通工具、通訊設備、辦公設備、工程維修設備、保潔設備、綠化設備等固定資產的折舊費用。8.物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用9.經業主同意的其他費用物業服務企業應當按照國家和地方的有關規定，準確、完整地核算物業服務成本，不得虛列、多列、少列或者重復列支成本。第四章計費方式第九條包干制包干制是指由業主向物業服務企業支付固定物業服務費用，盈余或者虧損均由物業服務企業享有或者承擔的物業服務計費方式。在包干制下，物業服務企業應當按照物業服務合同的約定履行服務義務，提供相應的服務。物業服務成本或者物業服務支出與物業服務費用之間的差額，由物業服務企業自行承擔。第十條酬金制酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業服務企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。實行酬金制的，物業服務企業應當在每個季度末向業主公布物業服務資金的收支情況，接受業主監督。物業服務企業應當按照物業服務合同約定的比例或者數額提取酬金，并將酬金納入物業服務成本核算。第十一條其他計費方式物業服務費用可以按照建筑面積、套內面積或者套（間）等為計費單位進行計算。具體計費方式由業主與物業服務企業在物業服務合同中約定。物業服務費用可以按月、季、半年或者年度收取，具體收取周期由業主與物業服務企業協商確定，并在物業服務合同中明確約定。第五章物業服務費的繳納與調整第十二條繳納義務業主應當按照物業服務合同的約定按時足額繳納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人繳納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶繳納責任。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位繳納。第十三條費用調整1.政府指導價調整實行政府指導價的物業服務收費，價格主管部門會同房產主管部門應當根據經濟社會發展狀況、物業服務成本變動等因素，適時調整物業服務收費標準。調整方案應當廣泛征求社會意見，并按照規定程序進行。2.市場調節價調整實行市場調節價的物業服務收費，物業服務合同約定的服務內容、服務標準、收費標準等發生變化時，物業服務企業應當與業主協商調整物業服務收費標準，并簽訂補充協議。物業服務企業調整物業服務收費標準的，應當提前30日在物業管理區域內顯著位置公示擬調整的內容，征求業主意見。第六章物業服務收費的監督管理第十四條價格主管部門職責價格主管部門負責對物業服務收費行為進行監督檢查，依法查處價格違法行為。價格主管部門應當加強對物業服務收費明碼標價的監督檢查，督促物業服務企業按照規定實行明碼標價，在物業管理區域內顯著位置公示服務內容、服務標準、收費項目、收費標準、計費方式、投訴舉報電話等信息。第十五條房產主管部門職責房產主管部門負責對物業服務企業的服務質量進行監督管理，督促物業服務企業按照物業服務合同的約定提供服務。房產主管部門應當建立物業服務企業信用檔案，對物業服務企業的服務質量、收費行為等進行記錄和評價，并向社會公開。第十六條業主大會與業主委員會職責業主大會、業主委員會應當依法履行職責，監督物業服務企業履行物業服務合同，維護業主的合法權益。業主大會可以通過業主委員會對物業服務企業的服務質量和收費情況進行監督，并可以根據業主的意見和建議，與物業服務企業協商調整物業服務收費標準。第十七條投訴處理業主、物業使用人對物業服務收費有異議的，可以向價格主管部門或者房產主管部門投訴。價格主管部門或者房產主管部門應當及時受理，并依法進行處理。第七章附則第十八條解釋權