某市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費管理辦法?一、總則（一）目的與依據(jù)為規(guī)范本市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費行為，保障業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國民法典》、《物業(yè)管理條例》、《價格法》等法律法規(guī)，結(jié)合本市實際情況，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費及其監(jiān)督管理活動。本辦法所稱物業(yè)服務(wù)收費，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對住宅小區(qū)內(nèi)的房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序，向業(yè)主所收取的費用。（三）基本原則物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。二、物業(yè)服務(wù)收費定價形式（一）政府指導(dǎo)價1.實行政府指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)收費，由價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門，根據(jù)物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)等因素，制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價及其浮動幅度，并定期公布。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在政府指導(dǎo)價規(guī)定的基準(zhǔn)價及其浮動幅度內(nèi)，與業(yè)主協(xié)商確定具體的收費標(biāo)準(zhǔn)。（二）市場調(diào)節(jié)價實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。三、物業(yè)服務(wù)收費構(gòu)成物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：1.管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；2.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用；3.物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；4.物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；5.物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；6.辦公費用；7.物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；8.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用；9.經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費用，應(yīng)當(dāng)通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。四、物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)的制定與調(diào)整（一）制定標(biāo)準(zhǔn)1.實行政府指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同物業(yè)的性質(zhì)、特點，分別實行分等級定價。2.制定物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)充分考慮物業(yè)服務(wù)的合理成本、法定稅費和企業(yè)的合理利潤，并結(jié)合市場供求狀況，遵循合理、公平、公開的原則。3.物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)由房地產(chǎn)行政主管部門會同價格主管部門制定并適時調(diào)整。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)，并按照相應(yīng)的收費標(biāo)準(zhǔn)收取費用。（二）調(diào)整程序1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，可以向業(yè)主委員會提出物業(yè)服務(wù)收費調(diào)整方案。2.業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織業(yè)主對物業(yè)服務(wù)收費調(diào)整方案進行討論，并經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。3.業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)業(yè)主大會的決定，簽訂物業(yè)服務(wù)收費調(diào)整協(xié)議，并將調(diào)整協(xié)議在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。4.實行政府指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)收費調(diào)整，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定報價格主管部門備案。五、物業(yè)服務(wù)收費的計費方式物業(yè)服務(wù)收費可以采取包干制或者酬金制等方式。（一）包干制包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式。（二）酬金制酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式。六、物業(yè)服務(wù)費用的收取（一）計費起始時間1.新建住宅小區(qū)的物業(yè)服務(wù)費用自房屋交付使用之日起開始計算。2.已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位交納。（二）收費周期物業(yè)服務(wù)費用可以按月、季、年收取。物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主約定預(yù)收物業(yè)服務(wù)費用的，預(yù)收期限不得超過一年。（三）繳費方式業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定的繳費方式和時間及時足額交納物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主可以通過銀行轉(zhuǎn)賬、現(xiàn)金交納、電子支付等方式繳納物業(yè)服務(wù)費用。（四）欠費處理1.業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法追繳。2.業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定，逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按照合同約定收取違約金。七、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期公布物業(yè)服務(wù)費用的收支情況，接受業(yè)主監(jiān)督。實行酬金制的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況，并配合業(yè)主委員會聘請的專業(yè)機構(gòu)進行審計。4.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國家和地方有關(guān)規(guī)定，做好物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護和管理工作，確保其正常運行和使用。八、業(yè)主的權(quán)利與義務(wù)（一）權(quán)利1.業(yè)主有權(quán)了解物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)等情況。2.業(yè)主有權(quán)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量不滿意的，可以要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)改進；對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的違規(guī)行為，可以向業(yè)主委員會或者有關(guān)部門投訴、舉報。3.業(yè)主有權(quán)參與業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)，共同決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的重大事項。4.業(yè)主有權(quán)對物業(yè)服務(wù)費用的收支情況進行監(jiān)督，要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)定期公布物業(yè)服務(wù)費用的收支情況。（二）義務(wù)1.業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守物業(yè)服務(wù)合同的約定，按時足額交納物業(yè)服務(wù)費用。2.業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的規(guī)章制度，配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好物業(yè)管理工作。3.業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定繳存、使用和管理專項維修資金。4.業(yè)主應(yīng)當(dāng)尊重物業(yè)服務(wù)企業(yè)的勞動，不得干擾物業(yè)服務(wù)企業(yè)的正常工作秩序。九、價格監(jiān)督檢查（一）部門職責(zé)價格主管部門應(yīng)當(dāng)加強對物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)督檢查，依法查處價格違法行為。房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)督檢查，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)提高服務(wù)水平。（二）違規(guī)處理1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由價格主管部門依照《價格法》、《價格違法行為行政處罰規(guī)定》等法律法規(guī)予以處罰：（1）超出政府指導(dǎo)價浮動幅度制定收費標(biāo)準(zhǔn)的；（2）不按照規(guī)定明碼標(biāo)價的；（3）采取分解收費項目、重復(fù)收費、擴大收費范圍等方式變相提高收費標(biāo)準(zhǔn)的；（4）強制或者變相強制服務(wù)并收費的。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行物業(yè)服務(wù)合同約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任；給業(yè)主造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法賠償損失。十、爭議解決業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間就物業(yè)服務(wù)收費發(fā)生爭議的，可以通過協(xié)商解決；協(xié)商不成的，可以依法申請仲裁或者提起訴訟。十