1.4造價咨詢服務方案

1.4.1造價咨詢服務過程中應用的投資控制方法

（一）應用限額設計實現投資控制

限額設計就是按照批準的可行性研究報告及投資估算控制初步

設計，按照批準的初步設計總概算控制施工圖設計預算，在各專業保

證達到使用功能，委托人提出的基本要求的前提下，按分配的投資限

額進行設計，嚴格控制不合理變更，保證總投資額不被突破。限額設

計主要體現在三個方面：（1）按照批準的投資估算控制初步設計;（2）

按照批準的設計概算控制施工圖設計；（3）加強設計變更管理工作。

（二）應用價值管理實現投資控制

1、價值管理步驟

價值管理步驟具體見圖1T所示。

后續發展及報告階段

圖價值管理步驟

2、價值管理在造價咨詢服務中的應用

造價咨詢服務過程中擬使用價值工程審查法等方法，以期有效控

制項目造價。

表價值管理在造價咨詢服務中的應用

序號名稱內容

主要從項目建設規模、建設標準、建設內容等幾個方面明確項目的功

1決策階段能和目標，通過市場研究、技術研究和效益研究等，尋求用較經濟的

方法來實現項目的功能和目標

主要用于方案的優選，程序如下：

2設計階段____±_______________人

整理史主音提出新一對斯方案是臺、家用新1

|求相關信息L方案f進行評價一^\可行‘2-方案|

1-------1X/

通過合理界定功能和費用關系，運用競爭擇優的手段，借助價值優化

3交易階段

判斷，選擇優秀的項目服務商、承包商、供應商

4施工階段此階段主要用于優化施工方案，分析變更的必要性

此階段主要是從功能和成本兩個方面來衡量和評價建筑成品價值的高

5竣工階段

低，為以后同類工程提供借鑒和參考

3、價值工程中方案優化的原理和原則

(1)建筑體形

實施原理：建筑外部體形的長寬比例、對稱性以及復雜程度直接

影響建筑物結構成本高低，同時建筑體形對節能產生較大影響。

優化原則：高層建筑單體應選擇對稱形式；低層建筑盡量形體簡

2

單；考慮抗震及成本要求。

(2)土方工程

實施原理：外運及外購土方在項目實施過程中不僅耗費大量成本

而且耗費極大精力，應盡可能減少土方外運及外購量。

優化原則：盡可能按原有地勢建造產品，能有效減少土方工程量。

(3)路網應合理簡潔

實施原理：道路(包括基層和面層)造價遠高于同等面積軟景造

價，在滿足規范與交通組織的前提下，減少不必要的道路面積代之以

軟景可以節約大量的道路造價。

優化原則：減少路網的不合理曲線和彎折。

(4)優化出入口布置

實施原理：每設置一個道路出入口就意味著需增加管理人員及相

應設備費用，并且此類費用將長期發生，同時也會帶來一定安全隱患

問題。

優化原則：滿足消防、交通流向疏導等前提下，應盡量減少出入

□o既可節省出入口的建造成本，又可減少出入口長期的人員管理費

用。

(5)布置消防分區

實施原理：消防設計規范中有對消防分區的明確要求，各消防分

區之間的消防設備有明確要求。一般而言應盡量最大限度的布置消防

分區，并使其布置的消防分區的面積盡量為其整數倍。

優化原則：在符合消防規范的前提下，最大限度布置消防分區。

3

(6)道路寬度

實施原理：道路寬度與道路長度一樣，減少道路寬度同樣起到減

少道路面積、增加建設用地、節約造價的作用。

優化原則：

①在滿足消防與交通流量的前提下，適當地減少道路寬度，以節

約建設用地。

②注意雙車行道設置與單車行道設置，單車行道較雙車行道節約

占地；

③通過設置單車行道會車區，可以有效地滿足消防驗收需要。

(7)給水管的選擇

實施原理：壓力等級越高的管材造價越高，結合現場實際情況,

不同區間管道適當選擇不同的壓力等級。

優化原則：綜合施工、使用、經濟等因素，選擇給水管道管材。

(8)排水管的選擇

實施原理：根據當地的情況、工程性質、施工人員的技術力量、

經濟狀況，進行綜合比較、分析，以期做出合理的沒策。

優化原則：水管的價格在同等價格或價格相差不大的條件下，應

選擇性能優越、便于安裝維修的管材；在同樣性能的條件下，應選擇

使用價格便宜的管材；最好的選擇是采用價格既便宜、性能又良好、

安裝維修方便的管材。

(9)管網埋深與井深

實施原理：排水系統一般來說管網與井的深度越深，相應的土方

4

工程量和造價都會增加。

優化原則：減少管網埋深與井深。

(10)優化管網走向、長度

實施原理：管網的長度直接關系其造價，管道走向設計的系統性

則決定了管道的長度

優化原則：優化管網走向、長度。

(11)建筑層高

實施原理：建筑層高直接影響建筑柱、墻體、垂直向管道管線的

工程量，一般來說建筑物每增加0.1米，單層建筑成本增加2%左右。

在高層建筑中層高的累計則會對建筑的基礎產生較大影響。

鋼筋含量和混凝土含量是體現結構設計經濟性的最終檢驗指標,

采用限額設計能有效地對設計院的設計工作進行約束。

優化原則：無特殊情況下，住宅建筑層高采用2.8米。

(12)結構設計

實施原理：在結構設計中，結構荷載和承載力均有一定系數和取

值范圍，若不對其做要求，設計院通常取值偏于保守，對其經濟性考

慮較少。

常用的鋼筋主要有一級鋼、二級鋼、冷軋帶肋鋼、三級鋼等，同

樣的構件使用不同的鋼材其經濟性不同，應該對使用的鋼材種類根據

不同的構件進行匹配。

優化原則：跟進設計院工作，選用性價比高的材料。

(13)減少沉降縫設置

5

實施原理：每設置一條沉降縫，不僅要增加縫自身的裝飾費用,

縫兩側也要增加柱、墻及基礎的費用，因此沉降縫數量越少越好。

優化原則：在符合設計規范的情況下，進行合理布局，減少沉降

縫設置。

(14)優化設備層

實施原理：設備層往往容易被忽視，設計中的保守和浪費情況也

較為普遍，結構設計優化中不應忽略對設備層的優化。

優化原則：優化設備層。

(15)簡化屋頂造型

實施原理：坡屋面與平屋面、老虎窗與天窗、屋頂上造型構件之

間均存在成本差異，如何對比選型應予考慮。

優化原則：既有經濟性的比選又滿足建筑的要求。

(16)優化外挑外掛構件

實施原理：合理布置外挑外掛構件能較好地提高產品的素質，繁

瑣和過分復雜的外挑外掛件則不僅在建筑上顯得多余，而且增加成本

支出。

優化原則：精減過度的外挑外掛構件，實現建筑美觀和成本的雙

WL?

(17)鋁合金門窗

實施原理：同樣面積的門窗造價遠高于建筑外墻造價，且直接影

響建筑能耗。控制門窗面積不僅是建筑成本的要求，也是建筑節能的

需要。

6

優化原則：通過節能測算指標來控制窗墻比；避免大面積西曬玻

璃的使用，日落之前可獲得較好的采光條件，但是進行空氣調節的費

用很高。在考慮滿足通風要求的條件下盡量減少開啟扇數量，并注意

防止空氣滲漏以及緊急出口設置，平開窗可以較推拉窗獲得高的通風

能力，但是開啟形式設計需要考慮風壓作用。

根據門窗系統(木、鋁、塑)、項目產品定位、建設期和使用期

全壽命周期費用綜合選擇門窗五金件系統，避免功能不足或過剩，慎

重選擇非標門窗系統，減少開模費。

(18)欄桿欄板

實施原理：欄桿作為建筑中的重要構件，采用300元/米的欄桿

與200元/米的欄桿總造價可能相差數十萬。因此，一方面應根據需

求確定欄桿檔次，另一方面應盡量使用標準化欄桿，提高采購效率并

降低成本。

優化原則：①盡量使用標準化欄桿；②欄桿、欄板檔次規范化;

③兼顧后期的維護費用。

(19)外墻裝飾

實施原理：外墻裝飾主要是建筑外立面用材，包括石材、面磚、

涂料的使用以及外掛件(木材、鋼構件、陶制品)等。

一般來說，外立面講究裝飾精致，能起到大幅提高建筑觀感效果

的作用。建筑裝飾另一個不能忽視的部分是，要考慮裝飾材料的耐久

性與后期維護成本。木制品容易開裂脫漆，鋼制品易生銹，使后期客

戶投訴增加。

7

優化原則：多方面比較，實現價值最大化。

(20)部品及材料選擇(百葉、玻璃雨棚)

實施原理：實用性與美觀性相結合

優化原則：

①減少百葉、玻璃天窗等不易清洗的部品設計，室外防腐木的應

用，減少后期的維護成本；

②欄桿百葉等非承重構件，需控制斷面尺寸，不宜過大或過厚滿

足強度和剛度即可(需注意節點構造設計)，間距滿足安全和遮擋要

求即可；

③玻璃雨蓬是由支撐系統與玻璃平板構成，一般需通過受力計算

進行設計。支撐系統兼顧受力與造型的功能，玻璃主要是起到遮擋作

用。玻璃雨蓬的優化一方面要注意玻璃的材質與厚度，另一方面則要

簡化支撐系統。

(21)金屬構件盡量標準化

實施原理：金屬構件主要包括住宅的陽臺欄桿、圍墻欄桿、空調

百葉、小院門等，金屬構件的標準化不僅能夠減少設計、招標次數,

體現規模效益，還有利于性價比較高的金屬構件的定型。

優化原則：金屬構件盡量標準化。

(22)鋼構件的處理

實施原理：鋼構件需區分使用場所(室內外)，分別采用不同的

防腐處理。

優化原則：室內樓梯扶手、樓梯間欄桿刷防銹漆+調和漆即可;

8

室外欄桿選擇氟碳噴涂+熱鍍鋅、靜電噴涂+熱鍍鋅、普通噴涂+熱

鍍鋅。

（23）景觀方案

實施原理：景觀工程是項目中最能讓業主產生好感的內容之一。

在景觀工程中的幾個重要法則是：

1）硬景成本比軟景高得多；

2）景觀中花錢多并不一定效果好；

3）絕大多數的客戶對綠化的感覺比硬地鋪裝要好；

4）景觀中的軟硬景比例是重要的指標；

5）水景讓人感受親切，同樣存在夜間噪音大、夏日蚊蠅多、后

期維護管理費用高的缺點。

優化原則：對景觀設計的優化決不能簡單化，更多的要與設計溝

通中與效果的把握中達到共識。

（24）景觀標準做法

實施原理：依據多年經驗的累積，兼備經濟性與功能要求的標準

景觀做法，以避免在后期的各項目設計中出現不同的設計方案，增加

優化工作量。

優化原則：提供軟硬景觀標準做法表（如草坪、綠籬、道路、石

材、砌塊）及相應價格表。

（25）控制景觀構筑物的數量與體形

實施原理：景觀構筑物主要包括景觀橋、墻、亭、臺、廊、雕塑

等。這類構筑物造價往往較高，使用過多對景觀效果會產生不利影響。

9

優化原則：控制景觀構筑物的數量與體形。

(26)智能化方案規劃比選

實施原理：智能化的設計方案決定了智能化工程的成本，采用符

合項目規劃的智能化方案能較大程度地節約智能化工程的成本。

優化原則：以項目規劃設計思想和物業管理思路來確定智能化系

統規劃設計方案。

(27)圍墻設計分層次

實施原理：圍墻的造價按不同的設計檔次差別可達數倍之多。

優化原則：不同檔次項目選擇不同檔次圍墻，且兼顧實用性。

(28)配套面積的控制

實施原理：同一項目，建設1萬平米的配套與建設5千平米的配

套所付出的成本代價的差別是數以千萬計的。而這些成本都需要由可

銷售的產品來承擔，因此控制配套面積是控制配套成本的最關鍵點。

優化原則：學校、物業等用房面積優化。

(29)配電設備布置

實施原理：配電設備的布置影響到配電房的設計以及配電房面積。

優化原則：

①測算配電設備分期布置與合并布置的經濟性；

②所有供配電設備(除發電機組外的高壓柜、變壓器、低壓柜)

盡可能設在同一房間內，確保在符合規范要求下距離最短，以減少之

間聯接線路。

(三)應用內部控制理論實現投資控制

10

應用內部控制理論提高工程結算控制制度的系統性。內部控制理

論強調不能由一個部門或人員來完成內部控制制度的制定、執行和監

督的全部功能，即使這個部門或個人有能力來完成這些功能活動。內

部控制是企業運作體系中一個不可缺少的組成部分。因此內部控制理

論能夠支持工程價款結算控制制度要求。在此理論指導下，在職務不

相容原則下分析參與工程價款管理的各部門間的責權關系，同時，通

過對影響工程價款結算的變更、調價、計量支付等因素的控制節點分

析，制定變更、調價、計量支付等影響工程價款的關鍵因素的控制線

路，形成工程價款結算控制制度。

（四）應用集成管理實現投資控制

系統的集成化主要表現在各個系統模塊要圍繞發揮系統管理的

整體功能而相互支持、相互協調、相互配合。全過程造價咨詢服務集

成通過業務活動在信息集成、過程集成、組織集成之間建立內在聯系,

確保項目實現邏輯集成。

通過對造價咨詢服務進行全面、系統、深入的分析，基于造價咨

詢業務信息集成、過程集成、組織集成，構建集成管理的三維結構體

系，具體見圖1-2所示。

11

“信息集成

外部信息

內部信息

管理信息

技術信息

材

設

造

監

其

建

設

施

料

備

理

價

它

設

計

工組織集成

供

供

單

咨

參

單

單

單

應

應

位

詢

位

建

位

位

商

商

單

單

位

位

圖1-2全過程造價咨詢服務集成管理模型

造價咨詢服務集成管理是信息集成、過程集成和組織集成之間的

相互聯系和有機結合的過程，采用系統的觀點把各個過程作為一個整

體來考慮。造價咨詢服務開展過程中，以信息集成為基礎，以過程集

成為手段，以組織集成為保障，實現造價控制目標。造價咨詢服務集

成管理整合了各參建方的責權利，超越了項目中的利益主體角色，可

以有效保證業務的順利開展，保證咨詢成果的準確，實現集成放大效

應，提高項目整體功效，催生企業更大競爭優勢，將造價咨詢服務的

理論和實踐提高到一個全新高度。

（五）應用風險管理實現投資控制

造價咨詢服務風險管理包括風險識別、分析風險和它的影響及風

險的優先順序、執行降低風險措施、跟蹤風險及降低風險執行計劃,

確保風險信息能夠涉及到所有的項目層次。步驟如圖『3所示。

12

風險資料：測試資料、

專家意見、風險分析、

經驗教訓、技術0折

圖1-3風險管理工作步驟

（六）優化橫向、縱向信息傳遞機制，實現投資控制

目前，項目全過程造價咨詢業務信息有兩種信息傳遞方式：

1、橫向傳遞方式是指自項目設計階段至項目竣工階段，業主方

與工程造價咨詢企業之間的信息傳遞過程。在信息橫向傳遞過程中，

由于傳遞鏈條過長，容易出現信息傳遞失真現象。由于信息流通不暢,

前后雙方協調困難，從而容易增加交易成本，同時造成項目資源的浪

費，特別是〃三超〃的問題嚴重，使工程項目的成本處于失控狀態。

針對上述橫向傳遞方式不對稱的問題，具體的解決措施如圖1-4

所示：

13

設計階段竣工階段

業務委托人

T

信息

造價咨詢公司

嬴標階段?施工階段

?----------橫向傳遞機制---------------?

圖1-4信息橫向傳遞機制

工程造價咨詢機構通過優化橫向信息傳遞機制，可以增強各階段

造價管理的銜接，使各個階段的成果更容易被直接監督和檢查，同時

可以增強業主對項目的投資控制能力。

2、縱向傳遞方式是指在項目的設計、招投標及施工階段，業主

方與造價咨詢公司，以及公司與參建各方之間進行的信息傳遞過程。

在信息縱向傳遞過程中，由于管理界面的復雜性，使得信息傳遞過程

中出現了信息不對稱現象。而信息不對稱將會對溝通的實效性和暢通

性產生一定影響，從而影響到咨詢工作的順利開展。針對上述縱向傳

遞方式不對稱的問題，具體的解決措施如圖「5所示：

14

?計隨）（一招投標階段一）（加工腿）

縱向傳遞機制-------------------------------?

圖1-5信息縱向傳遞機制

綜上，工程造價咨詢公司作為業主方和項目參建各方之間信息交

流的紐帶，可以有效的解決信息不對稱問題。

（七）應用BIM技術，實現投資控制

根據美國國家B1M標準（NBIMS）對BIM的定義,BIM是一個設施（建

設項目）物理和功能特性的數字表達；BIM是一個共享的知識資源，

是一個分享有關這個設施的信息，為該設施從概念到拆除的全生命周

期中的所有決策提供可靠依據的過程；在項目的不同階段，不同利益

相關方通過在BTM中插入、提取、更新和修改信息，以支持和反映其

各自職責的協同作業。BIM對造價咨詢服務的價值在于：提高工程量

計算的準確性和效率；提高設計階段的成本控制能力（核心）；提高

工程造價分析能力；真正實現全過程造價管理。

1、決策階段BIM技術的應用

基于BIM技術輔助造價咨詢可以帶來項目造價分析效率的極大

提升。造價咨詢單位在決策階段可以根據咨詢委托方提供不同的項目

方案建立初步的建筑信息模型，BTM數據模型的建立，結合可視化技

15

術、建造模型等功能，為項目建設單位的決策提供幫助。造價咨詢單

位根據BIM模型數據，可以調用與擬建項目相似工程的造價數據，

如該地區的人、材、機價格等，也可以輸出已完類似工程每平方米造

價，高效準確地估算出規劃項目的總造價，為投資決策提供準確依據。

BIM技術在決策階段造價咨詢工作主要包括以Y兩方面的內容：

基于BIM的投資造價估算。在投資估算時，可以直接在數據倉

庫中提取相似的歷史工程的BIM模型，并針對項目方案特點進行調

整，模型是參數化的，每一個構件都可以得到相應的工程量、造價、

功能等不同的造價指標，根據修改，BIM系統自動修正造價指標。

基于BIM的投資方案選擇。BIM模型具有豐富的構件信息、技

術參數、工程量信息、成本信息、進度信息、材料信息等，在投資多

方案比選時，這些信息完全可以復原，并通過三維的方式展現。根據

新項目方案特點，對相似歷史項目模型進行抽取、修改、更新，快速

形成不同方案的模型，軟件根據修改，自動計算不同方案的工程量、

造價等指標數據，直觀方便地進行方案比選。

2、設計階段BIM技術的應用

通過BIM的3D模型直接出圖，避免人工出圖過程中所犯的各種

錯誤以及圖紙不清晰等問題，能在出圖階段減少不確定性因素的出現,

使設計進度滿足施工要求，從而避免進度延后風險的發生，更直接的

對進度風險進行控制，而且工程師充分利用3D建筑模型，能夠根據實

際需求生成相應的視圖，比如平面圖、立面圖、剖面圖、3D視圖甚

至大樣圖，以及材料統計、面積計算、造價計算等都從建筑模型中自

16

動生成，避免了因人為因素而帶來的風險，減少風險產生的概率。

利用預算信息模型中所包含的信息，在施工成本預算的編制過程

中，將工程項目進行細化與分解之后的分項工程與預算信息模型中所

包含的定額以及清單進行匹配，從而加快施工成本計劃的編制過程。

由于以BIM的資源動態化管理而建立的項目信息數據庫的存在,

已完工的類似項目的成本信息數據都以模型或者電子表格數據的形

式而保存在數據庫中，這樣在進行施工成本計劃編制的過程中，就可

以方便快速的從數據庫中來獲取這些有關施工成本的數據，從而實現

高效而準確的對施工成本計劃的編制。此外，也能夠利用BIM技術的

可視化特征對擬建建設工程項目進行三維、四維甚至五維的虛擬碰撞

檢驗。盡早發現設計的問題所在，避免設計錯誤的大量發生。因設計

變更產生的糾紛得以有效防范，成本也得以控制。

其具體的方法如圖「6所示。

成本預測信息

成本計劃信息編制說明施

工

成

成本控制信息施工成本計劃指標

本

計

成本核算信息單位工程計劃成本匯總表劃

編

制

單位工程成本匯總表

成本分析信息*

成本考核信息

圖1-6項目信息數據庫對施工成本計劃編制的作用

17

3、招投標階段BIM技術的應用

利用BTM模型，建設單位能夠簡潔、快速地計算出工程量，還能

利用BIM模型快速編制招標文件。對施工單位而言，由于工程項目招

標時間往往很緊，如果單單依賴于人的純手工計算，大多數的施工企

業很難對招標單位提供的建設工程項目工程量清單進行精準的核對

與核查。建設工程項目招投標的準確性得以落實以及工程工作效率得

以有效的提高，強化了建設單位的收益。

此外，利用BIM平臺實現信息共享，各信息合理有效、公開透明，

招標單位公布的信息可以順速的傳遞到所有投標單位，信息不對稱情

況得以有效避免。BTM技術能夠促進工程項目招投標有關管理部門對

整個工程項目招投標過程進行監督，從而能夠有效避免工程項目招投

標過程中的腐敗現象以及舞弊現象的滋生，使得建筑領域的發展向著

規劃化、透明化的目標不斷前進。

4、施工階段BIM技術的控制

(1)基于BIM的施工進度計量與支付

BIM技術的推廣與應用在進度計量和支付方面為造價咨詢企業

帶來了很大的便利。BTM5D可以將時間與模型進行關聯，根據所涉及

的時間段，如月度、季度，結合現場的實際施工進度，軟件可以自動

統計該時間段內容的工程量匯總，并形成進度造價文件，為業主方的

工程進度計量和支付工作提供支持。

(2)基于BIM的工程變更審核與管理

利用BIM技術可以最大限度減少設計變更，并且在設計階段和

18

施工階段中，以及各參建方共同參與進行多次的三維碰撞檢查和圖紙

審核，盡可能從變更產生的源頭減少變更。但是當變更產生后，如何

及時、準確計算變更所影響的工程量和造價是造價咨詢企業在施工過

程開展造價咨詢服務的重要內容，也是工作難點。

造價咨詢企業通過BIM技術可以將變更的內容在模型上進行直

觀調整，自動分析變更前后模型工程量(包括混凝土、鋼筋、模板等

工程量的變化)，為變更計量提供準確可靠的數據，使得繁瑣的手工

變更算量智能便捷、底稿可追溯、結果可視化、形象化，造價技術人

員在施工過程中以及結算階段可以便捷、靈活、準確、形象完成變更

單的計量工作，化繁為簡，防止漏算、少算、后期遺忘說不清等造成

的不變要的損失。

(3)基于BIM的簽證索賠管理

對簽證內容的審核，造價咨詢企業可以利用BIM軟件實現模型

與現場實際情況進行對比分析，通過虛擬三維的模型掌握實際偏差情

況，從而審核確認簽證內容的合理性。同時根據變更情況，利用基于

BIM的變更算量軟件對模型進行直接調整，軟件可以自動、精確計算

變更工程量，從而確定簽證產生的工作量，根據對構件數據的拆分、

組合、匯總確定工程量和所產生的費用。造價咨詢企業利用BIM的

可視化和強大的計算能力為建設單位進行簽證咨詢管理的應用，可以

更快速、高效、準確處理變更簽證，減少發承包雙方的爭議。

5、結算時BIM技術的成本控制優化

在利用BIM的資源動態化管理的方式建立起的項目數據庫中，根

19

據施工過程對成本的實時查詢與分析以及對其數據的保存，在數據庫

中因工程變更等因素所造成的成本變動情況都有備案。因此在結算編

制時對數據的獲取就變得快速而便捷；而一些既定的工程量計算規則

等，在施工前期對合同數據的采集時也已經備案。這使得工程價款的

結算的速度有大幅度的提高，也減少了編制人員獲取資料時所耗費的

精力與費用。綜上，運用BIM技術能夠提供所有的有關建設工程的結

算數據、資料，并且資料的完整性得到有效保證。BIM模型中所具有

的信息的完整性保證了竣工結算的順暢進行。

6、BIM提升造價咨詢服務效率

BIM的主要作用是把各種軟件集合到一個大型的、共同的工作平

臺上來。BIM平臺的參數化以及自動化算量等功能能夠為工程項目各

階段帶來好處，改善了工程項目各個階段造價管理，從而為實施造價

咨詢服務管理建立了基礎。此外，利用BIM的自動化算量功能，能夠

有效避免人為因素所造成的工程量計算錯誤，進而得到準確、客觀的

計算數據。同時，BIM技術大大提升了工程造價預估的準確性，提高

了整體造價工作效率。BIM在建設工程項目造價咨詢管理中應用如圖

1-7所示。

20

集成項目方案與財務分析

工具，獲得方案的投資收

決策階段益指標

利用設計第位提供的BIM

模型形成工程量的計算與

成本分析

基于BIM平臺的全造價咨詢

獲得實時的施工進度成本

過程造價管理公司

信息，動態分析施工工程

施工階段成本變化的原因，并對后

期的成本管理作山科學的

預測與控制

核算項目的經濟可行性

和財務可行性論證。

圖1-7基于BIM的全過程造價咨詢管理

（八）應用綠色建筑，實現投資控制

綠色建筑是指在建筑的全壽命周期內，最大限度地節約資源（節

能、節地、節水、節材），保護環境和減少污染，為人民提供健康、

適用和高效的使用空間，與自然和諧共生存的建筑。綠色建筑發展重

點方向主要包括：綠色建材、綠色建筑環境設備制造、綠色住宅產業

化、綠色建筑科技服務等。

1、決策階段

綠色建筑工程項目投資決策這個環節中，對工程造價影響最大的

因素主要有建設規模、投資選址、項目水平、工程施工技術方案等方

面。因此，科學地確定項目規模、合理地決定建筑標準、細致地對項

目進行可行性研究，進而確定工程項目的技術方案、造價和對環境的

影響，以及對建筑物使用后耗能的多少等方面進行全面而細致的分析、

討論是工作的重點。

21

2、設計階段

設計階段其工作的主要內容是制定綠色建筑工程的可行方案，對

工程建設中可能遇到的情況做進一步的評估，對最終確定的方案做全

方位跟蹤，指導項目的實施。由于綠色建筑技術的多樣性和復雜性,

這一階段對項目綠色建筑目標的達成起到決定性作用，需要業主、造

價咨詢服務人員、建筑師、工程師各方反復多次協調調整才能使技術

整合到設計中，并達到綠色建筑目標。初步設計結束后各系統、技術

和措施在項目中的應用已經確立，并具備初步實施圖紙和說明。

綠色建筑設計在建筑總平面布局、建筑平剖設計、圍護結構設計、

空調采暖通風系統、照明系統和燈具、可再生能源、運營管理等方面

的設計要點如表1-2所示：

表1-2綠色建筑設計要點

序

名稱內容

號

1、控制建筑密度和道路交通組織，使場地綠地面積最大化

建筑總

2、控制建筑容積率,降低建筑能耗

1平面布

局3、利用項目所在地域的夏季、過渡季主導風向，避開冬季主導風向

4、充分利用日照條件

1、平面功能合理分區，使功能相近的用房相對集中，利于設備系統分區控制

建筑平

2面、剖面2、合理安排建筑進深和各主要功能用房，組織利用自然通風

設計3、滿足功能要求,統籌考慮各部分建筑層高,避免出現不合理層高,增加建

筑體積，增加建筑能耗

1、設置外墻外保溫，有效減小外墻傳熱系數

2、統籌考慮立面與綠色建筑設計的關系，合理設置窗墻比，控制建筑整體

圍護結

3能耗

構設計

3、合理選用玻璃和型材品種，盡可能減少能耗損失

4、增加外窗可開啟面積，促進自然通風

22

序

名稱內容

號

5、使用外遮陽技術,減少太陽眩光和輻射

6、合理設計外窗構造,設置大窗采光，充分利用自然光照

7、采用適用合理屋面體系

1、根據地域特點合理采用地源、水源熱泵系統

2、提高冷熱源機組能效比

空調采

暖通風3、單位風耗功率和冷熱水輸送能效比滿足節能規范要求

4

系統設

4、合理采用預熱預冷技術

計

5、合理采用全空氣系統全新風運行或新風比可調

6、采用變頻技術

1、采用高效節能的照明設備

照明系

52、設計滿足照度值，控制照明功率密度值

統設計

3、設置智能化照明系統

1、利用太陽能光電資源，建立太陽能光伏發電系統，減少市政用電量

2、利用太陽能光熱資源，根據項目特點采用太陽能熱水、太陽能供暖及太

可再生陽能空調系統

能源利

63、利用場地風力資源發電

用

4、采用生物質技術

5、利用雨水收集系統

1、設置分項計量，明確各類能耗，建立項目能耗檔案

運營管

72、設立樓宇自控系統

理

3、設立能耗信息智能化系統，采集項目內各點用能信息，并自動給出策略，

及時調整系統設置，減少能源浪費

綠色建筑設計的策略、內容具體見表1-3所示。

表1-3綠色建筑設計策略及內容

綠色建筑設計

階段綠色建筑設計內容

策略

區域氣候特點分析項目所在地區的月均氣溫、太陽輻射、風力特點、降水量

分析等氣候因素

設計

分析項目場地的地質地貌，植被、水文和歷史數據、周邊環境、

準備階段場地特點分析

地下市政管網等

擬定適用技術根據氣候、場址及項目具體特點，初步擬定技術措施

23

綠色建筑設計

階段綠色建筑設計內容

策略

體系和措施

考慮場地的容積率、建筑布局和朝向；進行場地日照環境、風

總平面設計

環境、聲環境、熱島效應等模擬分析

對建筑形體、平面及空間布局、層高和進深、窗墻比等分別進

方案

單體建筑設計行控制和合理設計；分析各項節能技術的適用性以及如何與設

設計階段

計整合

根據初步方案對建筑整體能耗進行模擬件算，或是對兩個或兩

整體能耗估算

個以上方案設想進行整體能耗估算和比較

圍護結構保溫隔熱:遮陽設施的設置；反光板、導光筒等自然

被動節能設計采光輔助措施設置；中庭通風、太陽能煙囪、拔風井等自然通

風措施設置；分析室內自然采光、自然通風等效果

采用地源熱泵、熱電聯產等節能高效冷熱源空調系統；采用LED

主動節能設計燈具、變頻水泵、變頻風機等節能設備；分析室內空調流暢、

初步溫濕度等

設計階段通過太陽能熱水、太陽能空調、太陽能光伏、光電幕墻、風力

利用可再生

發電、生物質鍋爐、沼氣等方式獲得并利用太陽能、風能、生

能源

物質等可再生能源

通過綠地種植景觀、水體景觀、透水地面等布置等涵養水源、

景觀及植被

調節微氣候環境;通過植物選擇及復層綠化設計達到高效固碳

固碳設計

效果

繪制圍護結構構造節點大樣、門窗大樣；自然采光、自然通風

建筑設計

的輔助設施的具體安裝方法及節點構造

選用建筑性高、耐久性好的結構體系和材料，提高建筑使用壽

結構設計

命

選用高效合理空調冷熱源系統、末端設備等對太陽能空調、生

暖通空調設計

物質鍋爐等可再生能源利用設備的安裝重點加以說明

合理選用布置光源,控制照明功率密度；選用節能燈具及節能

電氣設計照明控制措施；繪制各層平面圖；給定太陽能光伏發電、風能

施工圖發電等技術及設備的安裝節點做法及說明；編制設備材料表

設計階段設置中水同用、雨水積蓄等系統和措施；選用變頻水泵、節水

給排水設計

器具等節能節水設備：完成系統圖和材料表

選定3R室內裝修材料；考慮材料反光性能、蓄熱性、隔聲性

室內裝修設計能等對室內環境影響；確定材料使用部位：給定相關構造做法

說明

對景觀具體水源、植被物種等進行分析及說明；確定景觀設計

景觀設計

平面,各物種數量及種植位置

綠色建筑指標對最終方案的建筑、結構、水暖電設計情況與與綠色建筑標準

核算中指標相對應，核算綠色建筑指標完成情況

3、招投標階段

24

計算建筑的基本工程造價，招標控制價為項目的最高限價，投標

者所報的總價不能超過招標控制價。

4、施工階段

現場設置項目部，工程造價人員對造價咨詢業務全過程跟蹤，配

合工程管理人員合理布置施工場地，減少對環境的影響，積極推廣節

能技術、提高能源利用率。建筑材料費一般占預算價值的60%左右,

所以對于工程建設過程中材料的重復利用是一個至關重要的方面，在

節省成本的同時也可以減少資源的浪費和對環境造成的污染。

在施工階段應當以實現規劃階段目標的思想來選用合適的材料

和施工方法，同時注意其造價和對工程項目本身與環境的影響。

(九)造價咨詢服務標準化，實現投資控制

1、在造價咨詢服務過程中做到標準化

(1)咨詢服務范圍

在咨詢服務過程中，對咨詢服務范圍有明確界定，以合同為依據,

針對委托方的需求，為其提供造價咨詢服務，同時也便于造價咨詢企

業制定全面的前期咨詢規劃，提高咨詢服務效率。

(2)人員分工

對不同的咨詢業務，要根據工作量配置合適的人力資源，明確其

相應職責，以保證對人力資源的充分利用，同時保證順利完成咨詢工

作，對于工作中出現的偏差，根據職責劃分進行有效責任追究。

(3)工作完成時間

對于必要的咨詢工作，要明確規定完成時間，在規定的期限內必

25

須完成咨詢工作，提高咨詢服務效率。

(4)工作表格形式

在咨詢服務過程中，對部分咨詢工作，如簡短會議、圖紙注冊、

項目創立及錯誤清單等給出標準格式，保證咨詢服務標準化。

(5)注意事項

明確咨詢過程中應該注意的事項，保證咨詢成果準確性。

2、在員工管理過程中應做到標準化

(1)日常工作紀律

對員工的上下班時間、著裝及辦公室紀律做出明確規定，同時對

違反紀律給出具體懲處措施，實現對員工的高效管理。

(2)文件管理

規定公司內部文件往來基本環節的各種要求，如文件打印、收發、

簽署、傳閱、存檔、借閱、設密等各個環節的要求與注意事項，保證

信息的完整性。

(3)薪酬管理

詳細規定員工的薪酬福利，對基本工資、加班津貼、獎金的發放

標準進行統一規定。同時，對工資標準、津貼、福利的調整也做出詳

細規定。

(4)績效管理

對員工績效評價的內容、績效評價的標準、績效評價指標及等級

劃分給出明確規定，以最大限度激勵員工。

3、在造價咨詢服務審核過程中做到標準化

26

(1)審核內容

在咨詢工作的每個階段，首先要審核此階段工作內容的完成情況

是否與計劃一致，并及時做出相應調整。

(2)人員分工

在業務審核過程中，對于不同工作的審核，對人員分配做出詳細

規定，由誰審核，審核的詳細程度、審核之后的提交及最后的簽字蓋

章都做出明確規定，保證審核結果的準確性。

(3)審核時間

對明確規定業務審核的時間，在規定時間內完成業務審核，以便

于提交成果及順利開展下一階段工作。

(4)審核注意事項

在業務審核過程中，詳細規定審核過程中需要注意的事項，以保

證咨詢成果的準確性。

綜上所述，造價咨詢服務業務標準化內容具體如圖「8所示。

咨詢服務范圍標準化

合同前期成本建設階段一

人員分工標準化

清單準備階段

業務操作工作完成時間標準化

招標階段

工作表格標準化

合同后期階段一

一注意事項標準化日常工?,乍紀律標準化

文件管理標準化

?一人員管理

新漸管理標準化

合同前期成本建議階段.'審核內容標準化績效管理標準化

清單準備階段人員分工標準化

-?審核時間標準化；/

招標階段

I

合同后期階段-I;注意事項標準化

咨詢成果的輸出

圖1-8造價咨詢服務業務標準化內容

27

(十)應用CCPM,實現投資控制

CCPM(CostCourseProjectManagement)是從客戶管理、

項目立項、項目實施、進度管理、質量管理、成果管理、檔案管理、

收支系統、客戶服務等方面進行信息管理的系統，同時還兼容綜合辦

公系統及項目招投標管理。

CCPM的特點包括：①實時交互體系。決策層、管理層、造價人

員、委托方通過身份驗證加密鎖，利用互聯網云端技術，隨時隨地對

客戶跟進、項目進度、項目質量、項目支出、人員分配等全方位查詢

和掌控。②全方位的企業管理體系。從環節上全面解決質量、進度、

人員調配、資源供給問題，全方位掌控人財物企業管理體系。③交叉

項目管理體系。客戶管理、合同管理、財務結算、個人考核的垂直管

理；全過程的咨詢中可實現從可行性研究、造價咨詢、招標代理到工

程監理等業務的并行橫向管理。④智能預警機制。手機短信預警，有

效控制工程進度，實時通知項目負責人，包括委托方和客戶。⑤健全

的考核體系。項目動態全過程的人員考核體系；任務分配計劃；獎勵

計劃，最終實現科學的考核分配體系。⑥閉環式管理機制。全面實現

企業經營的過程管理和結果管理的有機協作；根據企業現行實際管理

相結合的信息管理系統。

CCPM的應用效果主要體現在三個方面：對項目的工期、質量、

成本進行動態預測和快速調整，具有高層領導最關心的宏觀圖表分析;

實現了對項目造價全過程的控制及原始數據的積累，多角度、多方位

的進行關聯數據查詢；為各個層次的項目造價管理人員提供一種標準

28

的溝通語言，并為項目決策人員提供完整的價值評估和風險分析。

（十一）建立模塊化的住宅建安成本數據庫，實現投資控制

構建模塊化的住宅建安成本數據庫，能滿足房地產企業目標成本

管理的需要。模塊化的成本測算模型如圖1-9所示。

圖1-9模塊化的住宅建安成本測算

依據開發項目的規劃標準，在內部成本數據庫中找到類似項目，

考慮一定幅度的人工、材料等漲價因素，同時與外部成本數據庫中類

似項目進行分析對比后，快速給委托方的新開發項目一個合理的目標

成本。由此可見，構建模塊化的住宅建安成本數據庫，能很好滿足房

地產企業目標成本管理的需要。

29

1.4.2服務大綱及實施細則

造價咨詢服務由業務準備、業務實施及業務收尾三個階段組成,

如圖2-1o

~委托人I造價咨詢公司

簽訂咨詢合同明確咨詢業務目的、苑圍及要求等

簽訂咨褥合同＜簽訂合同明確雙方權利義務、責任等事項

預交定金，%交咨詢文

A查收和收集資料，了解情況

件、圖紙資料等

▼

提出具體意見A項目負責人組織項目咨詢制定咨詢實施計劃

-T-

協助踏勘現場踏勘現場

按實液計劃開展造價計

量、確定、控制有美工作

項目咨詢具體實施-電腦計量與審查

項目經理提出初步設計成

果文件

征聽委托方意見后"有

關方核對

項目負責人提交咨詢或成果文件

征詢委托方及有美方意見，部門

項目負責人提交咨詢或成果文件

參加會議，協助踏勘現場A技術負責人審核槍弓文件提出市一

核意見

取點抽查、審核、對比分析

項目經理或審核意見修改補正、

提出正式咨詢文件

項R經理或部門技術負應人介紹

咨詢項目情況

技術總負貨人審總工評審咨詢進行項目咨詢質量評審