云南省2024年下半年房地產估價師《相關學問》：會計要素和會計恒

等式考試題

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題

意）

1、某宗房地產的土地價值占總價值的40%,建筑物價值占總價值的60%,由可

比實例房地產中所求出的土地資本化率為6%,建筑物資本化率為8%,綜合資

本化率為。

A：6%

B：7%

C：7.2%

D：8%

E：工業用地的監測點評估價格

2、某城市2000年和2024年一般商品房的平均價格分別是3500元/m2和4800

元/m2,采納平均發展速度法預料2024年的價格最接近于—元/m2。

A.4800

B.5124

C.5800

D.7124

3、收益乘數法是將估價對象一年的某種收益，乘以相應的—來求取其價值的方

法。

A.資本化率

B.收益率

C.收益乘數

D.利息率

4、資本化率=_+風險調整值.

A.平均利潤率

B.平安利率

C.經濟增長率

D.銀行貸款利率

5、下列不屬于導致建筑物經濟折舊的因素是。

A：交通擁擠

B：建筑技術進步

C：城市規劃變更

D：自然環境惡化

E：工業用地的監測點評估價格

6、對達不成拆遷補償安置協議的拆遷糾紛實施行政裁決的可以是

A.縣級以上地方人民政府

B.縣級以上地方人民政府房屋拆遷管理部門

C.縣級以上地方人民政府或縣級以上人民政府房屋拆遷管理部門

D.市級以上地方人民政府房屋拆遷管理部門

7、設定房地產抵押權的土地運用權是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產后,

應當從拍賣所得的價款中繳納相當于應繳納的—的款額后，抵押權人方可優先受

償。

A.稅金

B.拍賣費用

C.土地運用權出讓金

D.土地運用成本

8、房屋登記費按收取。

A：房屋面積

B：件

C：房屋體積

D：房屋價值

E：執行層的組織協調

9、商品住宅的業主、非住宅的業主依據所擁有物業的交存住宅專項修理資金。

A：運用面積

B：套內建筑面積

C：共有面積

D：建筑面積

E：執行層的組織協調

10、賣方物業代理從_收取傭金。

A.買方

B.賣方

C.買賣雙方

D.協議中規定的一方

11、某房地產開發公司將其擁有的房地產抵押給銀行，以擔保將來三年連續獲得

總額2億元的貸款額度，下列表述中正確的有。

A：該抵押屬一般房地產抵押

B：該抵押是最高額抵押

C：若銀行實際發放了2.5億元貸款，其優先受償價款為2.5億元

D：該抵押可以不經登記即產生合同效力

E；執行層的組織協調

12、采納平安利率加風險調整值法確定資本化率的基本公式為.【2024年考題】

A：酬勞率:平安利率+投資風險補償率-投資帶來的實惠率

B：酬勞率:平安利率+投資風險補償率+管理負擔補償率■投資帶來的實惠率

C：酬勞率=平安利率+投資風險補償率+管理負擔補償率+通貨膨脹補償率-投資

帶來的實惠率

D：酬勞率=平安利率+投資風險補償率+管理負擔補償率+缺乏流淌性補償率-

投資帶來的實惠率

E：工業用地的監測點評估價格

13、一套建筑面積為100nf,單價為2000元/戶的住宅，首期付款5萬元，余

款在將來10年內以抵押款方式按月等額支付，貸款年利率為5.31%,則該套住

宅的。

A：實際單價為2000元/肝，實際總價為30.16萬元

B：實際單價為1950元/行，實際總價為20萬元

C：實際單價為2000is/nr,實際總價為20萬元

D：實際單價為2200元/行，實際總價為30.16萬元

E：工業用地的監測點評估價格

14、一購房者購買房產用于零售商業，購買的價格為150萬元，其中購房者自有

現金10()萬元，其余部分申請銀行貸款。假如該項投資的經營收入扣除運營費用

和抵押貸款還本付息后的年凈現金流量為15萬元，則該項投資的稅前現金回報

率是一。

A.14%

B.10%

C.33%

D.15%

15、下列估價中，估價時點應為現在、估價對象應為將來狀況的是。

A：因解決估價結果異議的須要，對原估價結果進行復核的估價

B：因保險理賠須要，對投保房地產的價值損失進行評估

C：因抵押貸款的須要，對作為抵押物的在建工程進行估價

D：因房屋征收補償須要，對用于產權調換的期房進行估價

E：工業用地的監測點評估價格

16、下列估價業務中，估價機構可以承接的是

A.超出了估價機構業務范圍的估價業務

B.估價機構的專業實力難以勝任的估價業務

C.估價機構的某些估價師與估價需求者有利害關系的估價業務

D.承接后出現很大執業風險的估價業務

17、某開發商所開發的物業質量與市場領導者的物業質量相近，假如定價比市場

領導者的定價低，則其采納的是

A.隨行就市定價法

B.價值定價法

C.應戰定價法

D.挑戰定價法

18、木材的含水率與四周空氣的相對濕度得到平衡時所對應的含水率，被稱為。

A：吸附水率

B；自由水率

C：平衡含水率

D：化合水率

E：執行層的組織協調

19、某宗房地產的土地價值占總價值的40%,建筑物價值占總價值的60%,從

可比實例房地產中求出的土地資本化率為6%,建筑物資本化率為8%,綜合資

本化率為。

A：6.2%

B：7.2%

C：8.2%

D：9.2%

E：工業用地的監測點評估價格

20、建設工程規劃許可證是—行政主管部門實施城市規劃、依據城市規劃要求管

理各項建設活動的重要法律憑證。

A.城市規劃

B.城市建筑管

C.土地管

D.房地產管理

21、稅收區分于其他財政收入形式的重要特征是

A.強制性

B.無償性

C.自覺性

D.固定性

22、下列關于預備費的說法不正確的是

A.基本預備費是指在初步設計及概算內難以預料的工程費用

B.基本預備費的計費基礎是設備及工器具購置費與建安工程費之和

C.漲價預備費是指建設項目在建設期間內由于價格等變更引起工程造價變更

的預料預留費用

D.若某建設項目建設期3年，各年安排投資額分別為：第一年3600萬元、其

次年4800萬元和第三年3800萬元，年均價格上漲率為5%,則該項目建設期間

漲價預備費為1270.975萬元

23、某宗房地產土地面積320m2,建筑面積300m2,建筑的外觀及設備均已陳

舊過時，有待拆除重建，估價拆遷費用每平方米建筑面積450元，殘值每平方米

建筑面積150手，則該宗房地產相對于空地的減價額為。

A：144000元

B：135000元

C：960000元

D：90000%

E：工業用地的監測點評估價格

24、在國有土地上房屋征收補償中，_應當賜予補償

A.未超過批準期限的臨時建筑

B.違法建筑

C.超過批準期限的臨時建筑

D.房屋征收范圍確定后，在房屋征收范圍內的改建房屋

25、某房地產在2024年3月的價格為2024元/m2,現要調整為2024年9月的價

格。已知該類房地產2024年3月至9月的價格指數分別為：99.4,94.8,96.6,

105.1,109.3,112.7和118.3（均以上個月為基數100）,則該房地產2024年9

月的價格為（）元/m2。

A.2700.8

B.2800.1

C.2800.8

D.2817.7

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符

合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0?5分）

1、假設銀行一年期存款利率為2.28%,貸款利率為5.85%,投資市場的平均收

益率為12%,房地產投資市場的系統性市場風險系數為0.6,則房地產投資的預

期的收益率為。（2024年試題）

A：4.42%

B：8.11%

C：8.13%

D：9.54%

E：借款合同

2、投資方向調整稅依據國家產業政策和經濟規模實行差別稅率，詳細適用稅率

為—幾個檔次。

A.0

B.5%

C.10%

D.15%

E.30%

3、依據近因原則，保險賠償責任的確定應依據—之間因果關系來推斷。

A.投保人與保險標的

B.被保險人與保險標的

C.保險事故與保險標的的損失

D.保險人與保險標的的損失

4、在共有建筑面積計算中，不應分攤的是一。

A.用作公共休憩的架空層

B.本幢公共運用的電梯井

C.本幢的公共門廳

D.本幢的公共過道

5、對于房地產置業投資項目，影響其投資經濟效果的主要不確定性因素包括

A.有效面積系數

B.權益投資比率

C.資本化率

D.建筑容積率

E.運營成本

6、我國經營性金融機構，包括。

A：商業銀行

B：政策性銀行

C；非銀行金融機構

D：中國銀行

E：中國人民銀行

7、已知某投資項目折現率為11%時，凈現值為1700萬元；折現率為12%時，

凈現值為-870萬元。則該投資項目的內部收益率是()

A.11.12%

B.11.36%

C.11.66%

D.12.95%

8、城鎮最低收入家庭人均廉租住房保障面積標準原則上不超過當地人均住房面

積的

A.30%

B.40%

C.50%

D.60%

9、下列房地產中，不得抵押的有。（2024年試題）

A：集體全部的土地運用權

B：村辦企業廠房

C：列入城市房屋拆遷范圍的房屋

D：宅基地

E：已經設定抵押權的房地產

10、在其他條件不變的前提下，建設一條鐵路對居民區的房地產價格和對倉儲或

者工業用地房地產價格可能產生的變動方向，下面描述正確的為

A.居民區的房地產增值，工業用地房地產貶值

B.居民區的房地產增值，工業用地房地產增值

C.居民區的房地產貶值，工業用地房地產增值

D.居民區的房地產貶值，工業用地房地產貶值

11、已知某房地產40年收益價格為150萬元，該房地產酬勞率為10%,那么該

宗房地產30年收益價格為一萬元。

A.112.5

B.155.6

C.144.6

D.132.4

12、不屬于土地取得成本構成的項目有。

A：可行性探討費用

B：拆遷安置補償費用

C：土地運用權出讓金

D：基礎設施配套費用

E：勘察設計工程費

13、若標準宗地的臨街深度為10m,依據四三二一法則計算臨街深度為15m的

宗地價格，其平均深度價格修正率為

A.78%

B.85%

C.117%

D.150%

14、依據會計要素進一步分類，下列屬于會計科目分類的是,

A：懲罰類會計科目

B：負債類會計科目

C：全部者權益類會計科目

D：成本類會計科目和權益類會計科目

E：資產類會計科目

15、下列關于寫字樓基礎租金的表述中，正確的有.（2024年試題）

A：基礎租金是依據業主希望達到的投資收益率目標和其可接受的最低租金水

平確定的

B：基礎租金高于市場租金時，物業服務企業須要降低經營費用

C：基礎租金低于市場租金時，物業服務企業須要降低經營費用

D：在寫字樓市場較好的狀況下，市場租金一般高于基礎租金

E：在寫字樓市場較好的狀況下，市場租金一般低于基礎租金

16、在某居住區規劃中，住宅建筑基底面積為400m2,住宅總建筑面積為1400m

2,容積率為1.4,則住宅建筑凈密度為

A.28.60%

B.35.00%

C.40.00%

D.50.00%

17、下列不屬于清償實力指標的是

A.借款償還期

B.利息備付率

C.現金回報率

D.償債備付率

18、甲公司為規避風險，購買了企業財產保險，其可投保的標的是。

A：甲公司非法占用了財產

B：甲公司全部的危房

C：甲公司替乙公司保管的財產

D：甲公司未經規劃許可建立的房屋

E：執行層的組織協調

19、用益物權包括

A.承包經營權

B.建設用地運用權

C