崇明島明珠度假村建設項目管理某度假村之鑒項目背景及概況可行性分析范圍管理安全管理進度控制成本控制質量管理合同管理信息管理組織組織機構與人力資源風險管理酒店某度假村之鑒保齡球館游泳場大會議廳歌舞廳水上餐廳影視房游戲房1.自然環境:崇明島位于西太平洋沿岸中國海岸線的中點地區，地處中國最大河流長江入海口，是全世界最大的河口沖積島，也是中國僅次于臺灣島、海南島的第三大島嶼，有“長江門戶、東海瀛洲”之稱。全島三面環江，一面臨海，西接滾滾長江，東瀕浩瀚東海，南與浦東新區、寶山區及江蘇省太倉市隔水相望，北與江蘇省海門市、啟東市一衣帶水。全島面積1225平方公里，東西長80公里，南北寬13至18公里。島上地勢平坦，無山崗丘陵，西北部和中部稍高，西南部和東部略低。項目背景及概況：崇明島部分地圖長江度假村2.社會經濟環境：2006年我國人均GDP約為1970美圓，當人均GDP達到800美元至1000美元時，旅游消費將進入快速增長期。GDP達1000美元之后，消費結構將朝著發展型、享受型轉變，旅游消費成為新熱點，旅游業進入興盛期。。根據世界旅游組織預測，到2020年我國將成為世界旅游第一大接待國。3.公關環境：本公司與政府關系良好，做過較多的公益事業，社會享譽盛名。本項目所用土地已征用，獲得土地使用權證，使用年限40年。可行性分析：集餐館、客房、會議、購物、娛樂和體育為一體，以接待中、高檔客戶為主產品定位：序號名稱單位數量或指標備注1建設項目總投資萬元80612建設期年23總建筑面積平方米2420004職工人數人1985客房床位個600客房300間6年營業收入萬元55007年利潤總額萬元25008投資利潤率%19.239投資回收期年6包括建設期10營業設備購置萬元11939經濟可行性分析本項目建成后，主要有以下幾類營業收入：客房營業收入考慮到市場競爭因素和市場價格的波動因素，客房的入住率按70%計算。如下表：序號客房名稱合計間（套）入住率價格(元/天)1豪華套房（三間套）470%10802高級套房（二間套）1070%6803標準客房26870%328餐飲服務營業收入中餐營業收入：早餐：500位/天*就餐率50%*20元/位*360天/年中晚餐：500位/天*就餐率50%*50元/位*360天/年*23.大堂吧（含西餐）營業收入：

100位/天*就餐率30%*58元/位*360天/年4.康樂項目收入：對外出租，年收入100萬元。5.商務會議服務收入大會議室：1個*2600元/天*使用率30%*360天/年。中會議室：2個*1600元/天*使用率30%*360天/年。小會議室：3個*1000元/天*使用率30%*360天/年。6.商場：對外出租，年收入20萬元。按以上方法估算，達到年營業收入合計為5500萬元。范圍管理范圍說明

范圍變更控制范圍分解范圍分解----項目結構分解明珠度假村明珠國際大酒店酒店副樓其他區域市政配套客房樓A客房樓B辦公樓C餐飲會議樓E休閑樓D供電供水電話給排水供氣網絡泊車位景化門樓及入口廣場維修所總分解圖環保設施范圍分解----項目結構分解局部分解圖明珠國際大酒店總臺一層二層三層商務中心銀行超市茶吧西餐廳鋼筋混凝土夾層標準間套房中型會議室標準間套房小型會議室電梯樓梯范圍分解----項目結構分解局部分解圖辦公樓C一層二層三層四層中央空調機房變配電房鍋爐房發電房辦公室會議室高管宿舍樓中花園電梯樓梯范圍分解----項目結構分解局部分解圖休閑樓D一層二層三層四層門廳美容美發棋牌室大型演藝吧桑拿KTV電梯樓梯健身房微型影院網吧浴池游戲房保齡球館射擊館大餐廳一層二層三層廚房豪華大包廂小包廂貴賓廳大會議室多功能會議廳電梯樓梯餐飲會議樓E范圍分解----項目結構分解局部分解圖范圍說明詳細描述表本項目主要由六座單體建筑（即酒店主樓、A樓、B樓、C樓、D樓、E樓），其中，酒店主樓，客房樓A、客房樓B樓三樓通過連廊連成一整體。明珠國際大酒店按五星級飯店標準建設和裝修。酒店主樓：三層建筑，層高4.5米，建筑面積為4500平方米；一層為大堂，設有總臺、大堂副理、商務中心、銀行、超市、茶吧、西餐廳；另有鋼混結構夾層，建筑面積500平方米，設有美容美發、足浴、網吧，辦公室；二層設標準間12套，三間套套房一套、中型會議室一間；三層設標準間10套、兩間套套房3套，小型會議室2間。A樓設有3層3站電梯一部，樓梯通道二座。A樓：A樓為客房樓，層高3.9米，五層建筑，建設面積6500平方米。

1層設標準客房30間，2-5層設2間套套房16套、3間套豪華套房3套、標準客房113間，設有5層5站無機房電梯2部、樓梯通道二座。B樓：B樓為客房樓、層高3.9米，五層建筑，建筑面積5000平方米。

1-5層共設有標準客房101間，2間式套房7套，設有5層5站無機房電梯1部，樓梯通道二座。C樓：C樓為辦公樓，層高3.9米，四層建筑，建筑面積2400平方米，一層為動力設備用房，設有中央空調機房，洗衣房，鍋爐房，變配電房，發電房等；二層為樓中花園，三層為辦公室，會議室；四層為高管宿舍。D樓：D樓為休閑會所，層高4.5米，三層建筑，建筑面積3000平方米，一層設門廳、美容美發，保齡球館，射擊館，健身房；二層為休閑和KTV包廂，網吧，游戲房；三層為棋牌室、微型影院和大型演藝吧。E樓：E樓為餐飲、會議中心，層高4.5米，三層建筑，建筑面積2700平方米。一層設大餐廳、廚房；二層設豪華大包廂、小包廂；三層為大會議室（宴會廳）、多功能會議室和貴賓廳。環保設施污水處理設施廢氣及油煙治理設施固體廢棄物收集處理設施防燥音設施室外工程：給、排水管網供電線網熱力管網消防設施、消防水池、消防供水管網道路綠化噴水池入口廣場具體項目表具體項目表具體項目表范圍變更控制范圍界定范圍監控范圍變更提出申請審核通過實施變更循環總結經驗教訓，以更成熟的姿態重新進行范圍計劃動態控制安全管理施工階段重點是進行人的不安全行為與物的不安全狀態的控制，落實安全管理決策與目標。以消除一切事故，避免事故傷害，減少事故損失為管理目的。落實安全責任、實施貢任管理

安全教育與訓練

安全檢查

作業標準化1。建立、完善以項目經理為首的安全生產領導組織，有組織、有領導的開展安全管理活動。承擔組織、領導安全生產的責任。2。建立各級人員安全生產責任制度，明確各級人員的安全責任。抓制度落實、抓責任落實，定期檢查安全責任落實情況，及時報償。

使操作者了解、掌握生產操作過程中，潛在的危險因素及防范措施。

使操作者逐漸掌握安全生產技能，獲得完善化、自動化的行為方式，減少操作中的失誤現象。

主要是查思想、查管理、查制度、查現場、查隱患、查事故處理。

建立安全檢查制度，按制度要求的規模、時間、原則、處理、報償全面落實制定作業標準作業場地布置、使用工具設備、操作幅度等，應符合人機學的要求。反復訓練，達標報償安全措施安全管理安全管理運營階段本項目對營運過程中可能產生的灰塵、噪音、高溫、機械傷害等事故，采取切實可行的防護措施，以做到安全文明生產。職業危害因素分析：生產服務過程均無毒、無害。職業危害因素為：餐飲部廚房產生的油煙。空調機房、發電機房產生的噪聲。鍋爐房、洗衣房產生的高溫以及機械傷害。針對餐飲部產生的油煙，安裝環保部門推薦的油煙處理裝置處理，可以保證有一個良好的操作環境，且對外界不產生污染。將主要噪聲源設備隔離在單獨房間，墻面采用隔音、吸聲材料，對振動大的設備采取減振處理措施。對于產生高溫的設備采取局部送冷風措施，高溫管道容器采用保溫材料包裹內外表面，用醒目顏色標出高溫區，以防燙傷。油煙噪聲燙傷機械傷害配齊配全傳動系統安全防護裝置，嚴格按有關操作規范進行操作，操作工須經安全教育并經考核確認合格后持證上崗。同時要求嚴格按以下操作規程操作，防止機械傷害。主要措施進度控制工作定義及WBS圖時間估算項目進度甘特圖進度控制總體WBS：度假村建設規劃決策階段勘察設計階段建設施工階段竣工驗收階段編制項目建議書方案設計勘察設計招標發包市場及環境調查建設意向及構想策劃初步設計計及審批施工圖設計地質勘察項目可行性研究土建施工及裝修設備考察及訂購人員招聘人員培訓設備安裝調試施工招標發包局部WBS：土建施工及裝修景化建設主體工程建設及裝修河道修整游泳場噴水池野生動物區，花園布置，綠化道路修整門樓局部WBS：主體工程建設及裝修A客房樓B客房樓E餐飲會議樓D休閑樓酒店主樓C辦公樓鋼筋混凝土基礎上部結構裝修及粉飾BC，DE同分三個施工段，組織流水施工平整場地時間估算根據其他工程建設實例以及本公司經驗任務名稱任務編碼子任務名稱子任務編碼時間估算（天）規劃決策階段110000市場及環境調查11100010建設意向及構想策劃11200010編制項目建議書1130006項目可行性研究11400028勘察設計招標發包11500010任務名稱任務編碼子任務名稱子任務編碼時間估算（天）勘察設計階段120000地質勘察12100020方案設計12200030初步設計及審批12300060施工圖設計12400090施工招標發包12500010時間估算根據其他工程建設實例以及本公司經驗任務名稱任務編碼子任務名稱子任務編碼時間估算（月）建設施工階段130000土建施工及裝修13100016設備考察及訂購1320003人員招聘1330002人員培訓1340006設備安裝調試1350003竣工驗收階段140000竣工驗收階段1400002時間估算根據其他工程建設實例以及本公司經驗任務名稱任務編碼子任務名稱子任務編碼時間估算(月)土建施工及裝修131000景化建設1311005主體工程建設及裝修13120014任務名稱任務編碼子任務名稱子任務編碼時間估算（月）景化建設131100門樓及入口廣場1311102游泳場，河道修整，噴水池1311204野生動物區，花園布置，綠化1311304道路修整1311402時間估算根據其他工程建設實例以及本公司經驗任務名稱任務編碼子任務名稱子任務編碼子任務名稱子任務編碼時間估算（月）主體工程建設及裝修131200酒店主樓及A客房樓131210(總占地面積2800平米)平整場地131211鋼筋混凝土基礎131212上部結構131213裝修及粉飾131214B客房樓及C辦公樓131220(總占地面積1600平米)平整場地131221鋼筋混凝土基礎131222上部結構131223裝修及粉飾131224D休閑樓及E餐飲會議樓131230(總占地面積1900平米)平整場地131231鋼筋混凝土基礎131232上部結構131233裝修及粉飾131234時間估算根據其他工程建設實例以及本公司經驗

時間（月）項目123456789101112131415161718192021222324規劃決策勘察設計土建施工及裝修設備考察訂貨人員招聘人員培訓設備安裝調試竣工驗收

總進度計劃甘特圖分進度計劃甘特圖時間（天）項目24681012141618202224262830323436384042444648505254565860市場及環境調查

建設意向及構想策劃

編制項目建議書

項目可行性研究及審查通過

勘察及設計招標發包

規劃決策階段分進度計劃甘特圖勘察設計階段時間（天）項目708090100110120130140150160170180190200210220230240地質勘察

方案設計及決策

初步設計及審批

施工圖設計施工招標發包

分進度計劃甘特圖土建施工及裝修階段時間（月）項目78910111213141516171819202122主體工程建設施工門樓及入口廣場綠化，野生動物區，花園布置河道修整，游泳場，噴水池道路修整LAG=0LAG=0LAG=0LAG=122222竣工驗收1400002240024LAG=000規劃決策1100002200222勘察設計1200006800880設備考察訂貨132000311121221210人員招聘13300021420122641416人員培訓1340006202222166土建施工及裝修13100016220022222020設備安裝調試1350003230023單代號搭接網絡計劃：總計劃時間單位：月LAG=0LAG=12LAG=0LAG=2LAG=0單代號搭接網絡計劃：土基施工及裝修66主體工程建設施工110000162200221719門樓及入口廣場11000032022222020道路修整1100002220022七月初111121717綠化，野生動物區，花園布置110000421002111818河道修整，游泳場，噴水池1100004220022LAG=0LAG=-2LAG=0LAG=0LAG=0主體工程采用流水施工方法進度控制項目總進度計劃工作進度計劃進度實施進度監控進度分析總結第一類循環（不影響總進度）第二類循環（影響總進度）計劃階段實施階段檢查階段總結階段動態控制---循環控制成本控制序號名稱面積（m2）估算費用（萬元）備注建筑工程設備購置安裝及材料其它合計一建筑工程1酒店主樓45001050370802E樓27006601003A樓650012004B樓50009005C樓2400500650506D樓3000510小計23000482011201306070二室外工程1給、排水管網802供電線網及照明603熱力管網304消防系統1625綠化12000486道路5000607花園500010408環保409污水處理池300353375m310游泳場50003011噴水池4005500m312果點、水溪建設3013空調管網150小計20049288780序號名稱面積（m2）估算費用（萬元）備注建筑工程設備購置安裝及材料其它合計續序號名稱面積（m2）估算費用（萬元）備注建筑工程設備購置安裝及材料其它合計三其它1征地5002勘察設計費803工程監理費504建設單位管理費505員工培訓費306基本預備費325小計10351035建設期貸款利息5757鋪底流動資金119119項目建設總投資8061續建筑工程費用：參考類似工程的造價。工藝設備費用：定型設備價格根據生產廠家提供的產品樣本和設備出廠價及市場詢價。其他費用：按有關計費標準估算。流動資金：按分項詳細估算法估算。鋪底流動資金按全額流動資金的30%計算。資金來源及籌措籌資方式自有資金4000萬資金使用計劃：財務分析：客房日常支出按該項營業收入的6%估算。餐飲服務的直接成本按該項營業收入的40%估算。商務會議等服務項目的直接成本按該類營業收入的10%估算。廣告推銷費用以及差旅交際等費用按總營業收入的3%估算。其他費用估算：按營業總收入的1%估算“其他費用”，包括辦公費、職工制裝費、管理費用和不可預見費用等。營業期成本估算：風險分析：質量目標管理措施質量控制質量管理質量目標建設形式----酒店，歐式建筑，凝重自然美觀豪華……….結構形式----砌體結構，鋼筋混凝土基礎等達到規定使用年限功能----達到范圍規定的使用功能在項目全壽命期內，經濟效益最大化工期內完成----2年內質量目標建筑設計:檢查監督實現設計構思和設計要求;派人負責日常質量管理;組織設計單位參加地基基礎、主體結構等分項驗收初期階段：明確質量管理的重點---設計和施工階段。進行質量指標定義隱蔽工程驗收：嚴格驗收隱蔽工程，認真做好驗收記錄和簽證工作---對工程鋼筋隱蔽前驗收，則必須對照設計圖紙詳細檢查竣工驗收：對整個工程逐項進行仔細檢查，按照圖紙和建設工程承包合同的要求，將遺留工程及其工作量以及不符合規范要求需返工處理的部分，全部做好記錄管理措施管理措施現場管理：監督施工單位嚴格按照設計圖紙和有關施工規范進行施工。對工程重要部位，如工程的基礎從工程施工開始，就實行“旁站”監督管理圖紙會審：結合建筑功能，仔細審讀圖紙，及時與設計單位，施工單位交流質量控制1.人---保證資質合格，身體等合格2.材料—材料達到標準3.方法---審查設計，施工方法，必須達到要求5.環境---及時定期檢測，控制環境指標4.施工機械設備---保證質量合格因素控制重點系統控制全過程控制全方位控制1.避免不斷提高質量目標的傾向2.監督基本質量目標的實現。雖然在建設項目中，質量控制重點放在設計和施工階段，但是其他階段也相當重要，在各階段都要及時發現問題并解決問題。1.對建設工程所有工程內容的質量進行控制2.對建設工程質量目標的所有內容進行控制3.對影響建設工程質量目標的所有因素進行控制控制方法預設：合同管理合同管理概況工程合同的特征本項目中的主要合同關系合同目標控制合同變更管理合同糾紛與工程延期處理索賠管理合同管理概況：進行設計合同執行期間的跟蹤管理，包括合同執行情況的檢查，簽訂補充協議等事宜；分析可能發生索賠的原因，制定防范性的對策，減少業主背索賠時間的發生；協助業主處理有關實際合同的索賠事宜，并處理合同糾紛事宜。合同標的的特殊性項目合同履行的長期性合同的內容多合同的涉及面廣合同的風險大工程合同的特征在本項目中業主主要的工程的承建單位及中介服務機構簽訂以下合同：勘察設計合同工程建設合同監理合同物資采購合同，主要是業主負責的設備和材料的供應貸款合同等。本項目中的主要合同關系合同目標控制在合同管理中，現在普遍采用目標管理MBO的方法對項目進行管理和控制。目標管理的程序如右圖：確定各部門、層次的任務分工。同時提出效率要求將任務轉換成具體的目標落實制定的目標對目標的執行過程進行調控對目標完成的結果進行評價目標制定的一般程序研究、核算施工項目總目標收集各種制定目標的依據簽訂責任狀、定出項目部控制目標編制項目組織設計、確定項目計劃總目標編制階段目標和年度目標落實目標明確責任責任者提出控制措施合同變更管理合同變更的程序：承包商提出工程變更監理工程師審查工程變更編制工程變更文件發出變更指令與業主和承包商協調批準與否YN4.工程變更價格的確定有關確定工程變更價格的程序如圖：確定工程變更計算每項變更項目的工程數量與業主、承包商協調按協議價格執行編制變更清單項目價格需要重新確定與否達成協議與否有監理工程師確定價格按原清單價格執行YN合同糾紛與工程延期處理1.合同糾紛處理協商解決調解解決仲裁解決訴訟解決2.工程延期處理在FIDIC合同條款44.1中，對工期延長問題作了明確的規定。按照國內和國際有關法律法規和慣例，處理工程延期的辦法有：承包方按合同中有關協議條款約定向業主支付違約金，承包方應履行合同出支付違約金外，如果業主由于承包方嚴重違約致使雙方已不可能而不得終止合同，同第三方定合同完成余下的工程，那么由此造成的損失也由承包商承擔采用招標方式的業主可直接扣除承包方中標后交的保證金，金額不足可繼續向承包商索賠非承包商自身原因引起的工期延長，經監理工程師確認，可以順延。索賠管理1.索賠的原因工程項目變更業主風險和違約不可抗拒力的自然因素合同本身存在的原因3.索賠程序索賠事件發生向監理單位表達索賠意向向監理單位提交索賠報告監理單位審查、提出初步意見意見一致報業主批準索賠結束意見一致承包商與業主談判意見不一致業業主協商監理單位與承包商協調補充資料、證據監理單位參與意見不一致仲裁或訴訟信息管理概述信息管理包含的工作信息管理信息是規劃、控制、協調和決策的依據，在整個項目建設過程中扮演著非常重要的角色，必須進行良好的信息管理。信息管理的基本原則是通過對信息進行合理的分類及編碼，制定信息管理制度，一邊迅速準確的傳遞信息、全面有效的管理信息。在此基礎上建立完整的穩當系統，客觀的記錄并反映項目建設的整個過程。主要任務是:信息管理概述建立設計階段工程信息的編碼體系；建立設計階段信息管理制度，并控制其執行；進行設計階段各類工程信息的收集、分類、整理和存檔；運用計算機進行本項目的信息管理，隨時想業主提供有關項目管理的各類信息，并提供各種報表和報告；協助業主建立有關會議制度，整理各類會議記要；將所有設計文檔（包括圖紙、說明文件、來往函件、會議紀要、政府批文等）裝訂成冊，在項目結束后遞交業主。建設項目一般具有周期長、參與單位多、單件性和專業性強等特點，一個項目在決策和實施的過程中，項目信息往往會數量巨大、變化多而氣錯綜復雜，項目信息資源的組織和管理任務十分重大。具體來講，應主要做好以下幾個方面的工作。信息管理包含的工作編制建設項目信息管理規劃：其主要內容包擴：信息管理的任務信息的分類信息的編碼體系和編碼信息的輸入輸出模型各項細細管理工作的工作流程信息流程圖信息處理的工作平臺和使用規定各種報表和報告以及報告周期項目進展的月度報告、季度報告、年度報告和工程總報告的內容及其編制工程檔案管理制度信息管理的保密制度等明確建設項目管理班子中信息管理部門的任務：負責編制信息管理規劃和更為詳細具體的信息管理手冊，在項目的實施過程中進行項目信息管理規劃和手冊的必要的修改和補充，并檢查和督促其執行負責協調和組織項目管理班子中各個工作部門的信息處理工作負責信息處理工作平臺的建立和運行維護與其它工作部門的信息交流和形成各種反映項目進度和項目目標控制的報表和報告負責工程檔案管理編制和確定信息管理的工作流程：信息管理規劃和手冊編制和修改的工作流程為形成各種報表和報告、收集信息、錄入信息、審核信息、加工信息、信息傳輸和發布的工作流程工程檔案管理的工作流程等建立建設項目信息管理的處理平臺建立建設項目信息中心：在項目建設個階段、項目建設參與者與各方都能隨時隨地獲取所需要的各種喜那個目信息保證信息在各階段和各建設參與者之間不分離對信息的產生、保存及傳播進行有效的管理項目組織機構與人力資源項目組織機構人力資源項目組織機構1.項目實施階段項目負責人資源籌劃前期準備主體施工運營使用財務人員協調人員組織人員技術人員后勤人員檢驗人員人力資源工作分析工作名稱：項目負責人

工作名稱：協調人員工作名稱：財務人員直接上級：項目負責人主要責任：完成各階段的資金控制及撥付工作，保證資金有效到位具體任務1：接受提交申請，保障資金供給；具體任務2：組織物資采購，保障后勤部門的運轉；具體任務3：監督和控制資金使用狀況，管理資金流量崗位條件與要求：有責任心且有耐心可信任，有會計基礎工作分析工作名稱：組織人員直接上級：項目負責人主要責任：負責各階段的組織工作具體任務1：組織各項項目活動，包括工程研討和分析；具體任務2：監督后勤部門做好后勤保障工作；具體任務3：辦理各種相關工作的手續崗位條件與要求：有責任心且能吃苦工作分析工作名稱：后勤人員直接上級：籌劃階段負責人主要責任：負責各階段的后勤工作具體任務1：負責各部門的后勤工作，保證人員的衣食住行；具體任務2：為各部門提供充足的后勤保證；具體任務3：監督物料采購崗位條件與要求：有責任心，有一定經驗工作名稱：檢驗人員直接上級：項目負責人主要責任：確保工程的質量具體任務1：負責對工程質量的檢查、檢驗，嚴格對各工序質量進行嚴格檢驗控制；具體任務2：對施工過程進行安全檢查、安全教育、安全控制，確保安全施工；崗位條件與要求：有責任心，有一定知識、經驗工作分析成員績效管理目標設計：主要職責工作目標工作行為描述過程監控：

被考核人：完成工作目標考核人：激勵、輔導、反饋激勵發展：薪酬調整培訓與發展淘汰出局實踐考核：

工作目標結果工作行為表現2.項目運營階段勞動定員表3.員工來源及招聘方案本項目員工實行全員聘用制。管理人員應具有相應專業大專以上文化水平，骨干由飛云房地產開發有限公司在現有員工中選派，其余通過上海市人才交流中心在應屆大學畢業生中招聘。客房部服務員在旅游學校應屆畢業生中招聘，英語口語優秀者擇優錄用。2/3招聘人員送上海、南京、杭州四星級以上賓館實習6個月。全體員工上崗前需經過不少于一星期安全培訓。同濟大學工程管理專業學生優先考慮。風險類別預計職責設定風