金華婺城區二七街東側167畝地塊概念方案設計PLANNINGCONCEPTSCHEME前期分析Pt.

A1宏觀區位GEOGRAPHICAL

POSITION二環北路基地位于浙江周邊有環城北干道，距離婺金華站離金華站1.2公9.2Km；距離金華汽車西站金華南站1.3Km，交通便捷。婺州公園金華市政府環城西路白龍橋站1中觀交通配套GEOGRAPHICAL

POSITION居住區居住區環城西路金華站居住區基地周邊多為居居住氛圍較好居住區學校周邊多綠地公園

景觀資源豐富周邊1.5km范圍教育資源良好。居住區居住區學校居住區本案居住區居住區居住區黃賓虹公園五百灘公園金華江1微觀配套GEOGRAPHICAL

POSITION華締嘉園金華市第五醫院商業配套保利大國璟城中花園錦巷花金園正花園辦公用地時代花園·周邊現狀·東側商業用地西側南側二怡和雅苑七新村社區SITE德西塘苑尚華庭鄭崗山社區辦公用地雙龍大橋婺江1基地周邊有利因素GEOGRAPHICAL

POSITION·有利因素·解放西路金虹街口基地北公交站米左右SITE商業配套基地周多便利設施。婺江基地南河岸兩好的景婺江1基地周邊不利因素GEOGRAPHICAL

POSITION·不利因素·鄭崗山社區城市主干道基地北道，車聲等影二七新村社區SITE視野阻擋基地南較高，定的影金華市第五醫院基地東并且靠日照產婺江1規劃條件輸入GEOGRAPHICAL

POSITION用地規劃條件用地面積地塊位置111276.2金華中心商業住宅規劃用地性質土地用途住宅用地、零地上建筑面積23368040-8沿工人路第一排住沿解放西路第一排其他區域住宅SITE建筑高度5100平方米幼兒園務中心，80平公廁共開閉公建配套土地使用權出讓年期70年綠化率不小于容積率2.1建筑密度不大于設置不大于5000平其他鮮超市不大婺江資源總結區位臨近主城

公共配套齊全景觀資源優越+

+主城北核心區周邊交通便利周邊學校醫院社區配套齊全南臨婺江一線江景打造城市高品質江景輕奢豪宅規劃策略Pt.

B金華市場現狀——項目所在的二七板塊是近年來土地供應成交的熱點區域，是靠市中心最大的施地最大的棚戶區改造項目之一。浙江省實1.2019上半年，土地大量供應，預計2019年下半年，大金華房市會是一

在4-5月的退地狂潮后，金華市面上未開盤的潛在個競爭“慘烈”的市場！市場的消化壓力，可想而知！

右的供應量。如何提溢價，快去化成重點拿地迅猛，如何提升溢價成關鍵！周邊競品研究競品市場競爭格局：項目4公里范圍內有中天翰林誠品、美的金宸府、環球春江花園三期等在售項目約7個美的金宸府環球春江花園三期中天翰林誠品根據項目品質、產品去化程度及其成熟度等選擇中天翰林誠品、美的金宸府、金地江山風華作為本項目核心競品。SITE金地融信悅江府金城玉府茂新熙悅府金地江山風華競品面積段研究周邊競品面積段總結項目名稱中天翰林成品美的金宸府＜80㎡80-90㎡90-100㎡

100-110㎡

110-120㎡

120-130㎡

130-140㎡

140-1環球春江花園三期金地江山風華金地融信悅江府金報步陽華府中天江上明月融創曉郡中寧蔚藍海岸根據當地樓盤調研，主力面積段在100-140㎡結合市場去化率確定本案產品面積段：主力產品：100-110㎡、135-140㎡高溢價產品：160㎡產品總價及級配表面積段價格區間房間數首置客戶100/3房100-109135-140160280w-310w或109-3+1房改善客戶370w-400w440w-480w舒適4房4+1房高端客戶和金華保利大國璟1期相比我們希望從如下點進行升級提升規劃升級江景升級產品升級規劃升級

創造禮儀軸線花園空間江景升級

打造多級江景豪宅產品升級

極致大面寬，舒適套房規劃推導Pt.

C3規劃·設計GEOGRAPHICAL

POSITION“基地的未來”,

我們這樣設想…基地研究

強排分析精細設計方案生成3居住價值分析GEOGRAPHICAL

POSITION③②①居住價值最大居住價值較大居住價值一般婺

江地塊西南側看江視線無遮擋，居住價值最高3商業分析GEOGRAPHICAL

POSITION出讓條件規定：2%≤商業占計容建筑面積比例≤5%0.47w≤商業面積≤1.17w沿著二七街（不含交叉路口）、金虹街（不含交叉路口）、工人路不得設置零售商業沿著北側解放西路及街角能設置商業結論：4700㎡/288m/15m=1.08層最小商業量/沿街寬度/商業進深北側需要設置1層的商業沿北側道路及街角需設置1層商業3現狀建筑分析GEOGRAPHICAL

POSITION②視線干擾壓迫感強①地塊東南側，被高層建筑包圍，景觀視線較差，適合排布幼兒園3基地高度分析GEOGRAPHICAL

POSITION50-60m50-80m40-50m地塊北側高度為50-60m，中間高度為50-80m，南側高度為40-50m3建筑面寬分析GEOGRAPHICAL

POSITION北側建筑總面寬≤

180m山墻間距大于15m地塊內建筑面寬30m≤H≤50m南側建筑總面寬≤

150m山墻間距大于16m地塊北側總面寬小于180m，南側面寬小于150m，單體建筑面寬控制在30-48m3場地高差分析GEOGRAPHICAL

POSITION47.7m48.0m高48.7m49.0m高46.0m44.0m45.0m低39.0m39.0m40.0m40.3m低場地南低北高，南北高差9米左右，場地內部需要進行平整3規劃·設計PLANNING

AND

DESIGN南側板樓有遮擋地塊內部有限高高層面寬有限制地塊內部高差大3規劃·設計GEOGRAPHICAL

POSITION“基地的未來”,

我們這樣設想…基地研究

強排分析精細設計方案生成3場地設計GEOGRAPHICAL

POSITION47.73m高50.00m48.21m47.00m43.50m43.00m48.71m49.00m高45.00m低39.00m39.00m45.00m39.00m45.47m39.53m40.00m40.25m低場地南低北高，南北高差9米左右，場地內部需要進行平整3場地設計GEOGRAPHICAL

POSITION方式1—整體放坡優點：場地內部較平整47.73m缺點：48.21m場地內部存在2.5%的坡度，使用不便49.00m43.50m48.71m47.00m43.00m39.00m40.00m45.47m39.53m40.25m3場地設計GEOGRAPHICAL

POSITION方式2—整體抬高優點：場地內部平整，無高差47.73m48.21m缺點：45.00m1：場地南側比道路高5米，

報規有風險43.50m48.71m2：北側比道路低4米，容易積水3：基地挖方填方大，不經濟45.00m39.00m45.47m39.53m45.00m40.25m3場地設計GEOGRAPHICAL

POSITION方式3—分成三個臺地優點：1：臺地較大，使用方便47.73m48.21m缺點：49.00m1：臺地之間4米高差，壓迫感強2：一側車庫全露在外面，報規有風險43.50m48.71m45.00m39.00m41.00m45.47m39.53m地庫一側全部露在室外45.00m41.00

m40.25m3場地設計GEOGRAPHICAL

POSITION方式4—分多個臺地優點：1：場地與周邊道路高差小，銜接比較合理47.73m48.21m49.50m2：高差小，地塊內部空間感受好，壓迫感小43.50m47.50m48.71m3：地庫容易處理45.50m43.50m41.50m39.00m45.47m40.50m39.53m45.50m43.50m40.25m3場地設計GEOGRAPHICAL

POSITION方式1—整體放坡方式2—整體抬高方式3—分3個臺地方式4—分多個臺地47.73m47.73m47.73m47.73m49.00m49.00m49.50m43.50m48.71m43.50m43.50m48.71m43.50m48.71m48.71m47.50m45.50m45.00m45.00m45.00m41.50m43.50m39.00m39.00m39.00m39.00m40.00m40.00m45.47m45.47m45.47m40.00m45.47m39.53m39.53m39.53m39.53m40.25m40.25m40.25m40.25m優點：優點：優點：優點：場地內部較平整場地內部平整，無高差1：臺地較大，使用方便1：場地與周邊道路高差小，銜接比較合理缺點：缺點：2：高差小，地塊內部空間感受好，壓迫感小缺點：場地內部存在2.5%的坡度，1：場地南側比道路高5米，

報規有風險1：臺地之間4米高差，壓迫感強2：一側車庫全露在外面，報規有風險3：地庫容易處理使用不便2：北側比道路低4米，容易積水3：基地挖方填方大，不經濟采用分多個臺地的場地高差形式，高差小，地塊內部空間感受最好3場地設計GEOGRAPHICAL

POSITION1116+2F17F17F17F17F17F16F解放西路42.7m45.3m48.6m44.2m46.8m41.0m工人路49.5048.2147.5045.5043.5041.5040.5039.53采用分多個臺地的場地高差形式，高差小，地塊內部空間感受最好3觀江視線GEOGRAPHICAL

POSITION②視線干擾壓迫感強①最佳觀景區域婺

江地塊西側為觀景最佳區域，如何排布才能實現江景資源最大化？3觀江視線GEOGRAPHICAL

POSITION方式一：第一排3個雙拼優點：1：第一排江景戶數多17戶17戶64戶缺點：56戶36戶56戶1：大戶型看江戶數少2：南側山墻間距小，北側遮擋嚴重3：單點大戶型在北側第二排江景戶數：246戶其中160戶數：81戶3觀江視線GEOGRAPHICAL

POSITION方式二：第一排單點大戶型優點：1：單點大戶型一線江景2：第二排錯縫看江景3：南側單點山墻間距大有利于第二排看江34戶34戶64戶28戶72戶28戶江景戶數：260戶其中160戶數：108戶3觀江視線GEOGRAPHICAL

POSITION方式2(第一排單點大戶型)方式1(第一排3個雙拼)江景戶數：246戶江景戶數：260戶其中160戶數：81戶其中160戶數：108戶推薦方式2，大戶型占據最佳看景面，且看景的戶數多出讓條件規定：2%≤商業占計容建筑面積比例≤5%4.7w≤商業面積≤11.7w沿著二七街（不含交叉路口）、金虹街（不含交叉路口）、工人不得設置零售商業沿著北側解放西路及街角能設置商業我們如何在地塊北側布置商業？一層商業單價：3.2萬

二層商業單價：1.6萬

住宅均價：2.8萬商業一層最大化即貨值最大化3商業分析GEOGRAPHICAL

POSITION由于北側還需預留出入口和住宅核心筒空間，會占用商業面積用足北側面寬及街角

長度為

312m按保利強條：商業進深不宜大于

15m沿北側道路及街角商業全1層，量做不足須局部設置2層商業按一層商業最大化考慮312m*15m*1層=4680㎡商業最小要求計容面積的2%=4674㎡北側按最小比例做滿一層商業

貨值最高沿著北側最大化一層商業，人行入口處局部布置2層商業3商業分析GEOGRAPHICAL

POSITION方式1—

12米進深、2層商業優點：1：商鋪進深小2F缺點：1：二層商鋪，單戶面積大2：二層商業單價低，貨值少3：商業面積占計容的2.5%，商鋪面積大，去化慢商鋪進深12m商鋪面積：5848

㎡

占計容2.5%一層商鋪：2924

㎡二層商鋪：2924

㎡3商業分析GEOGRAPHICAL

POSITION方式2—

18米進深、1層商業優點：1：全部一層商鋪，貨值大缺點：1F1：商鋪進深大，不好用2：單鋪面積大商鋪進深18m商鋪面積：4673

㎡

占計容2.0%一層商鋪：4673㎡3商業分析GEOGRAPHICAL

POSITION方式3—

商鋪15米進深，局部2層優點：1：商鋪進深度合理，好用2：單鋪面積60㎡，便于銷售3：入口出設置局部2層商鋪4：利用超市人流帶動轉角商業2F1F商鋪進深15m入口處設置2層商業西北側利用地下超市人流局部增加轉角商業商鋪面積：4674

㎡

占計容2.0%一層商鋪：4324

㎡二層商鋪：350

㎡3商業分析GEOGRAPHICAL

POSITION方式2（18米進深、1層商業）方式1（12米進深、2層商業）方式3（商鋪15米進深，局部2層）2F2F1F1F商鋪進深15m商鋪進深12m入口處設置2層商業商鋪進深18m西北側利用地下超市人流局部增加轉角商業優點：優點：優點：1：商鋪進深小1：全部一層商鋪，貨值大1：商鋪進深度合理，好用2：單鋪面積60㎡，便于銷售3：入口出設置2層商鋪4：利用超市人流帶動轉角商業缺點：缺點：1：2層商鋪，單戶面積大2：2層商業單價低，貨值少3：商業面積占計容的2.5%，商鋪面積大，去化慢1：商鋪進深大，不好用2：單鋪面積大推薦方式三，15米進深，局部2層3商業布置GEOGRAPHICAL

POSITION地下超市入口地下超市入口超市貨物入口商業面積：4674㎡其中，首層4324㎡

二層350㎡小鋪：40㎡

-55㎡

共43戶中鋪：55㎡-70㎡

共22戶大鋪：70㎡-100㎡

共10戶地下超市入口小鋪中鋪大鋪地下超市入戶大堂地下超市面積：1500㎡3商業布置GEOGRAPHICAL

POSITION餐飲20%零售30%超市25%醫療10%教育15%餐廳精品超市健康養生養生醫療精英教育購物風情商業街，打造豐富的生活體驗沿街商業沿街商業方案展示金華風云

觀景豪宅總平面圖4經濟技術指標PLANNING

AND

DESIGN地塊經濟技術指標項目數量單位備注住宅用地面積容積率111276.22.1㎡總建筑面積計容建筑面積高層317672.4233680.0220586.04674.03320.05100.02800.081192㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡商業配套用房幼兒園其中架空層面積地下建筑面積住宅地下室（非機動車庫）半地下配電房地下會所6453720㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡1300150071219208065041318.9%25%其中地下商業地下車庫人防車庫普通車庫其中建筑密度綠化率20%25%住宅戶數人數機動車停車地下停車1768565820902090562戶人輛輛輛3.2人/戶戶型配比表類型高層面積段（

）

戶數（戶）戶數比59%27%14%100%面積面積比51%要求配比50%㎡其中人防停車109139160合計10384831136016735439631220586其中31%30%普通停車15283585輛輛24718%100%20%100%非機動車停車1768鳥瞰圖4規劃·設計PLANNING

AND

DESIGN“基地的未來”,

我們這樣設想空間打造規劃溢價

歸家之道4空間打造PLANNING

AND

DESIGN四進四進天井進三三進天井天井天井進二后花園進一二進一進回歸傳統的空間禮序，打造多重儀式空間，豐富回家體驗4空間打造PLANNING

AND

DESIGN軸線圍合禮制AXISENCLOSUREETIQUETTE中式建筑多為多進式院落，布局以中軸線對稱分列，面寬三

圍合，不僅僅指的是物理的保護，而是建立人與人之間關系

中式建筑以祠堂、牌坊、民宅最有特色，號稱“古建三件，中為廳堂，兩側為室。的東西，圍合形成獨立完整的局部空間而感受到安全感與歸

絕”。形制嚴整，平面布局多符合儒家氣質，重禮制，空間宿感。

等級比較分明。4空間打造PLANNING

AND

DESIGN正庭根據私密性程度的總體空間劃分，確立不同屬性的公共活動空間，打造多重禮儀空間4花園溢價PLANNING

AND

DESIGN

超大尺度景觀大花園，提升生活品質中心軸線4江景溢價PLANNING

AND

DESIGN

南側江景豪宅，提升溢價4產品溢價PLANNING

AND

DESIGN

沿中心景觀及南側江景放置四面寬大戶型，提升溢價4配套溢價PLANNING

AND

DESIGN

風情商業街區，下沉會下沉會所所，打造豐富生活體驗商業通過合理總圖規劃，實現規劃溢價江景溢價產品溢價配套溢價四大溢價點挖掘提升總盤貨值與亮點4多重歸家流線PLANNING

AND

DESIGN1小區沿街街景221小區主出入口33社區客廳44中心花園565景觀節點67組團景觀87入戶大堂8架空會所4歸家流線PLANNING

AND

DESIGN繁華沿街商業4歸家流線PLANNING

AND

DESIGN奢華入口大堂4歸家流線PLANNING

AND

DESIGN會所下沉庭院4歸家流線PLANNING

AND

DESIGN會所下沉庭院4歸家流線PLANNING

AND

DESIGN會所下沉庭院4歸家流線PLANNING

AND

DESIGN恒溫泳池地下會所功能健身房私宴廳4歸家流線PLANNING

AND

DESIGN中心花園景觀4歸家流線PLANNING

AND

DESIGN架空泛會所4歸家流線PLANNING

AND

DESIGN休閑空間門廳運動空間架空層平面圖4歸家流線PLANNING

AND

DESIGN儀式入戶大堂4規劃·設計PLANNING

AND

DESIGN產品分布109138160戶型配比表要求配比類型

面積段（

）戶數（戶）

戶數比㎡面積面積比109139160合計103848324759%

113601

51%50%30%20%高層27%14%673543963131%18%1768100%

220586

100%

100%4規劃·設計PLANNING

AND

DESIGN交通流線城市道路人行流線車行流線小區出入口消防出入口幼兒園出入口地下車庫出入口4規劃·設計PLANNING

AND

DESIGN日照分析幼兒園滿足冬至日三小時，且對西地塊日照無影響4規劃·設計PLANNING

AND

DESIGN地下車庫地下室技術指標項目地下建筑面積住宅地下室（非機動車庫）半地下配電房地下會所數量單位㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡輛輛輛輛輛8119264537201300150071219208065041320902090562其中地下商業地下車庫人防車庫普通車庫其中機動車停車地下停車其中人防停車普通停車其中15283585非機動車停車4規劃·設計PLANNING

AND

DESIGN快速開發建議地塊東側3棟中小戶型避開地庫，快速開發。用地面積：8800㎡建筑面積：23346㎡第一批次戶型配面積段

戶數類型高層戶數比

面積

面積比（

）

（戶）㎡109139合計17083%

18605

80%17%

4741

20%34204

100%

23346

100%4規劃·設計PLANNING

AND

DESIGN地下車庫地庫避開一期開發樓棟，保證快速施工一期開發地下室技術指標項目地下建筑面積住宅地下室（非機動車庫）半地下配電房地下會所數量8119264537201300150071219208065041320902090562單位㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡輛輛輛輛輛其中地下商業地下車庫人防車庫普通車庫其中機動車停車地下停車其中人防停車普通停車其中15283585非機動車停車地塊西側江景資源豐富？能否拔高西側高層的層數使得江景資源最大化4規劃·設計PLANNING

AND

DESIGN18F18F26F26F18F18F26F26F18F18F16F西側6個18層，置換4個26層及1個16層單點總平面圖鳥瞰圖4規劃·設計PLANNING

AND

DESIGN戶型分布109138160戶型配比表要求配比類型

面積段（

）戶數（戶）

戶數比㎡面積面積比109139160合計112240925763%

122289

55%50%30%20%高層23%14%570514124626%19%1788100%

220586

100%

100%地塊北側為主干道，能否北側貨值進一步降低？能否內部進一步排布更多樓棟地塊內部點數最大化方案三總圖4經濟技術指標PLANNING

AND

DESIGN地塊經濟技術指標項目數量單位備注住宅用地面積容積率111276.22.1㎡總建筑面積計容建筑面積高層317672.4233680.0220586.04674.03320.05100.02800.081192㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡商業配套用房幼兒園其中架空層面積地下建筑面積住宅地下室（非機動車庫）半地下配電房地下會所6453720㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡1300150071219208065041318.9%25%其中地下商業地下車庫人防車庫普通車庫其中建筑密度綠化率20%25%住宅戶數人數機動車停車地下停車1768565820902090562戶人輛輛輛3.2人/戶戶型配比表類型高層面積段（

）

戶數（戶）戶數比59%27%14%100%面積面積比51%要求配比50%㎡其中人防停車109139160合計10384831136016735439631220586其中31%30%普通停車15283585輛輛24718%100%20%100%非機動車停車17684規劃·設計PLANNING

AND

DESIGN產品分布109138160戶型配比表要求配比類型

面積段（

）戶數（戶）

戶數比㎡面積面積比109139160合計103848324759%

113601

51%50%30%20%高層27%14%673543963131%18%1768100%

220586

100%

100%4方案對比PLANNING

AND

DESIGN方案二（26層+18層）方案一（全18層）方案三（板點結合）優點：優點：優點：1：全部一梯二戶型，產品力強2：全部18層及以下，日照條件好1：西側大高層，視線更加開闊，1：總圖板點結合，較為靈活2：北側沿主干道貨值較少江景利用充分產品為王Pt.

55客群分析GENERALITIES

OF

CITY

LUXURIOUS

MANSION剛需首改改善109㎡138㎡160㎡城市新貴新婚/兩人世界首置/為子女購房3+1房城市新貴三口之家/二胎家庭置換/品質改善/為子女購房4房高端人士三口之家/二胎家庭/四代同堂二胎家庭/四代同堂/品質改善/為子女購房4+1房客群種類客群特征客群需求房型格局設計重點高舒適度細節精細化設計置換/強調儀式感，輕奢設計產

品

定

位

：

剛

需

、

首

改

型

、

改

善

型金華市市面上產品力如何？寓者,寄也。

————《說文》寄放吾心的寓所，今當何如？5周邊競品GENERALITIES

OF

CITY

LUXURIOUS

MANSION競品市場競爭格局：項目4公里范圍內有中天翰林誠品、美的金宸府、環球春江花園三期等在售項目約7個美的金宸府環球春江花園三期根據項目品質、產品去化程度及其成熟度等選擇中天翰林誠品、美的金宸府、金地江山風華作為本項目核心競品。中天翰林誠品SITE金地融信悅江府金城玉府茂新熙悅府金地江山風華5周邊競品GENERALITIES

OF

CITY

LUXURIOUS

MANSION中天翰林誠品占地面積:

2.5W方建筑面積:

7.6W方SITE容積率：

2.11.3km開盤時間：

2017年5月產品類型：

多層、高層產品均價：

均價約19000元/平戶型面積108㎡3房2廳2衛112㎡4房2廳2衛1354房2廳戶型產品以三面寬為主，多陽臺、設備平臺、凸窗贈送，局部為側廳設計5周邊競品GENERALITIES

OF

CITY

LUXURIOUS

MANSION美的金宸府占地面積:

3.9W方建筑面積:

13W方容積率：

2.4SITE0.8km開盤時間：

2018年4月產品類型：

高層產品均價：

均價約23000元/平戶型面積107㎡3房2廳2衛132㎡4房2廳2衛143㎡4房2廳戶型總圖為全高層，戶型多設備平臺陽臺凸窗贈送，臥室進深小舒適度一般，戶型結構不方正。5周邊競品GENERALITIES

OF

CITY

LUXURIOUS

MANSION金地江山風華占地面積:

2.7W方建筑面積:

-容積率：

-開盤時間：

2018年4月產品類型：

低層、高層產品均價：

17000元/平1.8kmSITE戶型面積115㎡3房2廳2衛129㎡4房2廳2衛142㎡3房2廳2衛160㎡5房2廳2戶型總圖為高層加洋房，雙陽臺設計，局部側向橫廳設計，頂復有挑空偷送金華市市場產品總結面寬數面寬小，以三面景觀利用戶型配置面積贈送景觀利用率一般房間數多，主臥套舒適度一般陽臺、設備平臺競品戶型贈送多，但面寬小，戶型格局傳統，細節品質感一般,需進行升級產品策略大面寬·三面寬&四面寬·爭取最大景觀面（充分利用組團大花園景觀）低總價

高溢價·多凸窗設備平臺陽臺贈送·控制面積·合理改造，降低成本·考慮挑空贈送·舒適主臥套，儀式感空間·精細化設計面

積

贈

送

形

式

研

究贈送一半面積贈送全面積金華市面積偷送研究依據：

《金華市區城鄉規劃管理技術規定》（2015）J

14240——2018《浙江省工程建筑標準》位置偷送研究解讀偷送方式依據地方規范：1窗臺高度與室內樓地面高差不得少于0.4米；2飄窗凸出主體外墻不得大于0.7米；飄窗3飄窗凈高應小于2.1米；4飄窗寬度應小于等于該房間開間的2/3；5套內建筑面積（不含陽臺、飄窗）70㎡以下的住宅套型，不計面積的飄窗累計水平投影面積大于3㎡，或70㎡及以上的住宅套型，不計面積累計水平投影面積大于5㎡的，超出部分按其水平投影面積的1/2計算面積。依據地方規范：1住宅單個陽臺的水平投影面積不得大于10平方米，超出部分計算全部建筑面積。2進深（取陽臺圍護結構外圍至外墻外緣的最大垂直距離）不得大于2.1米，超出部分計算全部建筑面積。3未封閉陽臺的主開敞面原則上應完全開敞。確因結構、立面設計需要，設有部分構造柱、墻垛、剪力墻等圍護結構的，開敞寬度應在主開敞面寬度的3/4以上，否則按封閉陽臺計算。陽臺依據金華市規范：1住宅建筑面積90平方米及以下的套型，設備平臺面積不超過4㎡2住宅建筑面積90平方米及以上的套型，設備平臺面積不超過5㎡3設備平臺不得沿陽臺長邊設置設備平臺依據浙江省規范套內建筑面積（不含陽臺、飄窗）70㎡以下的住宅套型，設備平臺累計水平投影面積不大于3㎡；或70㎡以上的，設備平臺累計水平投影面積不大于5㎡，否則超出部分計算全面積依據地方規范：起居室（廳）單一空間在戶內通高部分的投影面積不超過該戶該層建筑面積的20%時，可按其實際建筑面積計入容積率；當戶內通高部分投影面積超過該戶該層建筑面積的20%，超過部分按1.5計入容積率。起居室上空比例控制依據地方規范：1所有陽臺（包括各種形式的陽臺、入戶花園、空中花園、挑廊、挑臺、露臺、上空、等空間）的投影面積之和不得大于該套型建筑面積的12%，超出部分須全數計入建筑面積和容積率。挑空全贈送凸窗全贈送競品偷送方式研究（高層、洋房）設備平臺全贈送陽臺半面積贈送偷送方式項目戶型陽臺設備平臺凸窗挑空（起居室上空）中天翰林誠品美的金宸府√√(設備平臺改造房間）√(設備平臺改造房間）√×√√√√√√×××環球春江花園三期×金地江山風華√(設備平臺改造房間）挑空全贈送凸窗全贈送競品偷送方式研究（高層、洋房）設備平臺全贈送陽臺半面積贈送偷送方式項目戶型陽臺設備平臺/空調機位凸窗挑空（起居室上空）√金地融信悅江府中天江上明月√××√√（空調機位改陽臺/餐廳/臥室）√×金地中天風華東方√××√（后期改造為房間)競品多陽臺競品出現設備平臺改造，成本可控，競品多凸窗，成本

競品有挑空改造，總結贈送，但改造少低，可行可行可行根據規范要求和成本問題考慮，采用陽臺、凸窗、設備平臺、挑空四種偷送方式5T2-138+109+109+160產品RESIDENTIAL

PRODUCTS設備平臺偷足5㎡ABCD陽臺等附屬空間偷足12%贈送面積戶型A戶型結構4室2廳2衛套內面積110.2487.25套型建筑面積

實用率附屬空間投影占比（≤12%）

實得面積陽臺凸窗設備平臺（≤5

）㎡5.002.852.855.0033.84.24137.4680.19%108.7911.99%11.85%11.90%148.96118.84116.5011.5010.059.85凸窗全贈送陽臺半贈送333B3+1室2廳2衛3+1室2廳2衛設備平臺全贈送C87.45106.6681.99%5D4+1室2廳3衛133.88159.811.02%172..8013.005T2-138戶型亮點分析GENERALITIES

OF

CITY

LUXURIOUS

MANSION設計原則

138㎡專屬電梯

寬景雙南陽臺

南北通透專屬+入戶一梯一戶的尊貴廚房大U型操作臺設計餐廚關系直接寬奢+可變寬奢南北廳起居空間，明餐廳設計南北通透軸線+儀式尊貴軸線儀式感,十字私梯入戶明餐廳南北通透獨立收納間寬景+生活南向四面寬，雙向舒適套房全明+通透明餐廳設計，南北6.8m南陽臺設計，至尊寬景享受收納+創新獨立收納間，極6.8m尊5T2-109+109+109+138產品RESIDENTIAL

PRODUCTS設備平臺偷足5㎡ABCD陽臺等附屬空間偷足12%套型建筑面積贈送面積附屬空間投影占比戶型A戶型結構套內面積89.35實用率實得面積120.55117.95118.84148.96陽臺2.85凸窗3設備平臺（≤5㎡）（≤12%）4.83+1室2廳2衛3+1室2廳2衛3+1室2廳2衛4室2廳2衛109.20107.90108.79137.4611.67%11.95%11.85%11.98%10.05凸窗全贈送陽臺半贈送80.86%2.852.855.003334.84.84.8B87.2510.0510.0511.50設備平臺全贈送C87.2580.19%D110.245T2-109戶型亮點分析GENERALITIES

OF

CITY

LUXURIOUS

MANSION設計原則

109㎡專屬電梯

3+1房

舒適南北廳設計專屬+入戶一梯一戶的尊貴廚房大U型操作臺設計餐廚關系直接套間+晉級舒適主臥套，三加一十字軸交通流線，尊貴儀式感軸線+儀式尊貴軸線儀式感,十字私梯入戶私梯入戶儀式空間便捷+生活餐廚關系直接，大U型廚主臥套房豪華主臥套5T2-160+160產品RESIDENTIAL

PRODUCTS設備平臺偷足5㎡BA陽臺等附屬空間偷足12%贈送面積凸窗戶型A戶型結構套內面積133.2套型建筑面積158.10實用率附屬空間投影占比（≤12%）11.50%實得面積169.70171.3陽臺設備平臺（≤5

）㎡凸窗全贈送陽臺半贈送51.654+1室2廳3衛4+1室2廳3衛11.684.25%設備平臺全贈送51.65B135.23159.711.34%11.65T2-160戶型亮點分析GENERALITIES

OF

CITY

LUXURIOUS

MANSION設計原則

160㎡專屬電梯

寬景雙南陽臺

雙套房設計專屬+入戶一梯一戶的尊貴廚房大U型操作臺設計寬奢+可變奢侈南北方廳餐廳洄游動線寬奢南北廳起居空間，洄游+儀式尊貴軸線儀式感，洄游私梯入戶洄游動線奢侈寬廳尊享式豪華主臥套寬景+生活主臥套房南向四面寬，雙向次臥套房套間+晉級雙套房設計南向雙套房，豪華7.5m雙南陽臺設計，至尊寬景享受7.5m寬景陽臺收納+創新獨立收納間，極5可變戶型研究GENERALITIES

OF

CITY

LUXURIOUS

MANSION南側可變空間,南北廳可改為L型橫廳，盡享寬奢品質生活詩與遠方，不如暖心小筑寬，是一種態度。舒改善型產品能否有更高溢價的可能性引入復式產品，高贈送率，精細化設計，實現產品的高品質，去化快5T2-160+160復式產品RESIDENTIAL

PRODUCTS戶型A:共3+1面寬15.7米建筑面積：158.66㎡贈送：凸窗、陽臺、挑贈送面積：34.1㎡戶型B:共3+1面寬15.7米建筑面積：158.66㎡贈送：凸窗、陽臺、挑贈送面積：34.1㎡戶型A戶型B5T2-160+160復式產品RESIDENTIAL

PRODUCTS改造前改造后設備平臺偷足5㎡玄關玄關AA挑空贈送最大化陽臺等附屬空間偷足12%160+160奇數層平面圖贈送面積挑空投影比附屬空間投影占比戶型A戶型結構套內面積127.11127.11套型建筑面積

實用率實得面積191.76191.76凸窗全贈送陽臺半贈送（≤20%）（≤12%）陽臺凸窗挑空設備平臺（≤5

）㎡51.622.554+1室2廳3衛4+1室2廳3衛158.66158.6614.3%14.3%11.53%11.53%34.122.534.1設備平臺全贈送挑空全贈送80.63%51.65B5T2-160+160復式產品RESIDENTIAL

PRODUCTS改造前改造后設備平臺偷足5㎡玄關玄關BB挑空贈送最大化陽臺等附屬空間偷足12%160+160偶數層平面圖贈送面積挑空22.534.122.534.1挑空投影比附屬空間投影占比戶型A戶型結構套內面積127.11127.11套型建筑面積

實用率實得面積191.76191.76凸窗全贈送陽臺半贈送（≤20%）（≤12%）陽臺凸窗設備平臺（≤5

）㎡51.654+1室2廳3衛4+1室2廳3衛158.66158.6614.3%11.53%11.53%設備平臺全贈送挑空全贈送80.63%51.65B14.3%5T2-160復式戶型亮點分析RESIDENTIAL

PRODUCTS設計原則

復

160㎡專屬電梯

寬景雙南陽臺

雙套房設計專屬+入戶一梯一戶的尊貴戶型B挑空贈送最大化戶型A寬奢+可變寬奢南北廳起居空間，偶數層全明+通透明餐廳設計，南大U型廚房操作臺設計盡享品質生活寬景+生活明餐廳設計南北通透南向四面寬，雙向套間+晉級南向雙套房，豪華戶型B戶型A收納+創新獨立收納間，極雙套房設計8.3m雙南陽臺設計，至尊寬景享受奇數層5T2-138+138復式產品RESIDENTIAL

PRODUCTS改造前改造后設備平臺偷足5㎡玄關玄關AA挑空贈送最大化陽臺等附屬空間偷足12%138+138奇數層平面圖