“公園世家”

項目地塊方案設計“花園里的家”上海天華01效果展示0203規劃策略規劃設計目錄content040506住宅產品非住宅產品示范區07立面設計大連大華·“公園世家”

項目地塊方案設計1鳥瞰圖透視圖效果展示大連大華·“公園世家”

項目地塊方案設計“——大連大連大華·“公園世家”

項目地塊方案設計售樓處售樓處2前期研究規劃愿景規劃策略大連大華·“公園世家”

項目地塊方案設計項目背景前期研究1.區域板塊位置及功能定位甘井子區域發展規劃利好：甘井子區為大連主城五區之一，是大連城市中心北移的重要承接地。甘井子區目標打造大連城市副中心和濱海生活典范新城區。是大連市內未來房地產發展主力區域。2.項目概況項目位于大連市甘井子區，體育新城板塊，是甘井子區的重要發展區域。臨海裝備制造業聚集區生態科技創新城夏家河子海濱公園體育新城后革地鐵站高端住區仙山公園后革小學海口市主城區商務區第六十六中學醫院老城區高新園區大連大華·“公園世家”

項目地塊方案設計項目背景前期研究體育新城夏家河子海濱公園仙山公園萬盛購物后革站6KM本案基地大連西站華南商圈北宸公園6KM生態科技創新城大連周子水國際機場?

項目距離體育中心2.5KM，未來發展潛力較大。?

項目地塊距大連北站、大連周子水國際機場僅6KM，地塊緊鄰2號線后革站，交通便利。大連大華·“公園世家”

項目地塊方案設計項目概況——未來規劃前期研究規劃商業用地教育資源豐富醫療資源可靠規劃居住區商業資源齊全配套逐漸完善HospitalSITE基地農林用地綠化用地居住用地教育用地醫療用地商業用地公共管理與公共服務設施用地規劃教育用地城市規劃綠地中航華府大連大華·“公園世家”

項目地塊方案設計項目周邊交通概況——未來規劃前期研究嶺北路嶺西路三大動脈立體式交通通達性強沈海高速嵐嶺路體育中心站HospitalSITE后革站大連西站沿線鐵路地鐵2號線地鐵2號線規劃支路沈海高速土革路沿線鐵路城市主干道規劃支路大連大華·“公園世家”

項目地塊方案設計規劃條件詳解前期研究規劃技術指標用地紅線A區指標建筑多層退界線建筑小高層（高層）退界線?占地面積：27535.50㎡?

容積率：≤3.8（地上容積率：2.69）?

綠化率：≥30%A區?建筑密度：≤55%B區指標?

占地面積：22208.20㎡?

容積率：≤

3.2（地上容積率：2.28）?

綠化率：≥35%B區?建筑密度：≤35%C區指標?

占地面積：42885.80㎡?

容積率：≤

3.2（地上容積率：2.28）?

綠化率：≥35%C區?

建筑密度：≤35%綠地用地紅線?

A區南側用地紅線與道路紅線之間分別有25m綠化用地，北側用地紅線外有50m城市綠化用地建筑多層退界線建筑小高層（高層）退界線?

B區西側用地紅線與道路紅線之間有30m綠化用地，北側用地紅線與道路紅線間有25m綠化用地用地紅線建筑多層退界線?

C區北側用地紅線與道路紅線之間有25m綠化用地建筑小高層（高層）退界線大連大華·“公園世家”

項目地塊方案設計基地現狀前期研究ADBBA地塊CC地塊B地塊ADECE基地位于土革路以東，嵐嶺路南北兩側，緊鄰地鐵2號線后革站，基地內為凈地，地勢平坦，基地東側為貨運鐵路，東北側可見煙囪。大連大華·“公園世家”

項目地塊方案設計土地價值分析前期研究2幼1幼貨運鐵路穿行地塊東側，對基地有一定噪音干擾。地鐵站人流導向有助于盤活商業氛圍。C地塊幼兒園的選址對整體布局有較大影響。基地北側50米綠化帶和沿路25米城市綠化，提升居住價值。34地塊中央受周邊影響較小，且可擁有住宅區中央景觀及城市綠帶景觀，居住價值較高。地塊商業價值隨人流導向逐步遞減，故緊鄰地鐵站一側商業價值較高大連大華·“公園世家”

項目地塊方案設計地塊資源SWOT分析前期研究S1）大華集團品牌優勢，房企百強；2）項目緊鄰地鐵，路網集中通達性好；3）配套逐漸落地，客戶對區域價值認可度越來越高；片區價值迅速提升；4）建筑品質優勢，口碑效應佳。優勢

STRENGTH劣勢

WEAKNESS機遇

OPPORTUNITYW1）周邊生活配套設施欠缺，只能滿足基本生活需求；2）周圍景觀資源較少；4）周邊品牌項目較多，競爭力大；1）體育新城是大連史上規模最大的新區單體規劃，升值潛力大；2）地鐵，城市快速干道開通引導城市外溢人群，區域成熟度越來越高，人流帶來客流；OT3）政策復蘇，市場平穩，未來價格穩中有漲，小戶型產品會占據主流地位1）項目東側鐵路對界內品質的影響；2）周邊品牌房企較多，銷售周期部分重疊；3）購房群體定位，與周邊競品搶占客戶群體。挑戰

THREAT大連大華·“公園世家”

項目地塊方案設計設計策略規劃愿景品牌規劃景觀品質保證，匠心制作貨值最大化，放大的中心園區，最大提升舒適性產品滿足需求的前提下盡可能提升舒適度內部中心景觀最大化，城市綠帶最大化利用大連大華·“公園世家”

項目地塊方案設計設計策略規劃愿景展示商業流線打造高品質形象示范區，給予業主良好的第一印象整合社區商業等資源，打造“環形鄰里中心”配套整合社區配套，形成宜居的社區生活氛圍尊貴舒適的歸家流線打造大連大華·“公園世家”

項目地塊方案設計3規劃推演優選方案規劃設計大連大華·“公園世家”

項目地塊方案設計設計要素規劃推演產品溢價示范區地下計容住宅每戶限定一個飄窗結合城市綠化帶打造示范展示區景觀，提升整個片區品質地下面積全計容，可適當抬高地庫，減少開挖在滿足地下停車要求前提下，適當做住宅地下室，提高住宅贈送住宅精裝交付陽臺為封陽臺，計全面積住宅限制退臺，屋頂可贈送悶頂一層住宅贈送南北庭院及地下空間地下室設置采光井，利于地下空間通風采光利用部分幼兒園空間及場地打造示范區，保證施工進度適當抬高地庫減少開挖基地內基地外地庫（計容）規避鐵路及大煙囪景觀花園交通可達地塊周邊豐富的城市綠地，結合各地塊自身特質及規劃特點，整體提升溢價。小區內部打造大尺度中央景觀花園地塊東側80m為貨運鐵路線，地塊東北角可B地塊西北側為未來地鐵2號線延長線后革站，見大煙囪。交通便利，多條公交線路，毗鄰城市主干道AACBCB在復雜的周邊條件下，如何極致規劃？大連大華·“公園世家”

項目地塊方案設計量化演繹規劃推演住宅單價及貨值根據對片區樓市調查，預估本地塊未來基準售價：大高層均價為1.7萬/㎡高層11F小高層小高層34F大大高高層層大18高F高層層（9-11F

層高3m

27-33m）（4-9F

層高3m）（18-34F

層高2.9m

54m-100m）（11-18F層高2.9m

33m-54m）1.9萬/㎡1.9萬/㎡1.8萬/㎡1.7萬/㎡＜＜≤（

1.12倍溢價，快銷）（

1.12倍溢價,快銷）（1.06倍溢價）（市場基準價）單價較低促成項目快銷產品單價較高提高單元溢價值結論建筑越低

成本越低溢價越高

收益越高通過拉高拍低，有效利用9F洋房及小高層產品，打造高貨值高溢價復合型產品，提高總溢價。大連大華·“公園世家”

項目地塊方案設計設計策略——分地塊特性研究規劃推演商業類型及分布？規避鐵路線、煙囪影響高層布局，景觀利用A？地鐵最近界外綠化比例最高能否打造高品質住區？B？幼兒園（示范區）選址？規避鐵路線影響高層布局及產品種類？C？大連大華·“公園世家”

項目地塊方案設計設計策略——設計目標規劃推演我們的設計目標?1

2

3求貨值

去盲點

提溢價

提速度貨值最大化規劃合理性示范區選址規避鐵路線商業區設置高層擋視線洋房附加值商墅住宅化高層最小化戶型尊貴感三面寬最大化一梯二最大化產品分布合理分期開發順序商業多元化95產品二面寬?三面寬？大連大華·“公園世家”

項目地塊方案設計設計策略——產品選擇規劃推演95三面寬方案鳥瞰95二面寬方案鳥瞰大連大華·“公園世家”

項目地塊方案設計設計策略——產品選擇規劃推演95三面寬方案95二面寬方案1.9當前售價（洋房

萬）39.98億40.50億41.01億1.9當前售價（洋房

萬）40.46億40.70億41.25億500

/500

/貨值洋房增加洋房增加85戶型元

㎡貨值洋房增加

元

㎡洋房增加1000

/1000

/元

㎡元

㎡62033017219830433632085戶型95戶型（二面寬）2965482861101764120112253.48%55.20%113056.00%34.59%洋房戶數95戶型（三面寬）洋房戶數105戶型9層105戶型9層11層18層33層11層18層33層1158698三面寬戶數三面寬戶數結論：洋房戶數基本一致，整體貨值差值不明顯，同類產品中三面寬戶型比二面寬戶型在銷售速度上優勢明顯大連大華·“公園世家”

項目地塊方案設計設計策略——規劃窮舉規劃推演項目規劃的可能性窮舉大連大華·“公園世家”

項目地塊方案設計設計策略——A地塊規劃窮舉規劃推演布局一布局二34F大高層+9-11F小高34F大高層+18F+9-11F小高產品34F18F11F9F面積總貨值（總戶數

3面寬戶數

9-11層戶數產品34F18F11F9F面積21010總貨值（億元）

總戶數3面寬戶數9-11層戶數2188802035313595114795697346284358340792017218968810040713660459660.07%57.05%13.9259857.28%47.02%13.893商業商墅商業商墅戶型圖例：洋房受商業影響戶數較少高層位置利于阻隔不利影響高層橫向布置，視野開闊商墅獨立成區，住宅屬性更強貨值高110㎡優點優點105㎡95㎡93㎡85㎡75㎡不利戶數較多高層間距小，視線遮擋缺點

外圈洋房品質受損缺點大連大華·“公園世家”

項目地塊方案設計設計策略——B地塊規劃窮舉規劃推演布局一布局二布局三28F大高+11F小高+9F洋房28F大高層+11F小高+9F洋房18F高層+11F小高+9F洋房產品34F面積總貨值（億元）

總戶數

3面寬戶數

9-11層戶數產品34F18F11F9F面積總貨值（億元）

總戶數3面寬戶數9-11層戶數產品34F18F11F9F面積總貨值（億元）

總戶數3面寬戶數9-11層戶數18340.50184470022831322031427233018F11F17517145151557020265295304929.22459880045332462220269.222469.4162343.10%59.17%41.51%59.25%55.28%67.07%9F商業20461.52026商業商業高層靠近地鐵設置戶型圖例：高層靠近地鐵設置洋房區占地最大化無大高層產品優點優點優點高層橫向布置視野開闊18F以下社區品質高禮序空間中央大景觀貨值高110㎡105㎡95㎡93㎡85㎡75㎡高層縱向布置，視線遮擋規劃格局差缺點

部分洋房底商品質差近地鐵洋房，噪音影響缺點缺點大連大華·“公園世家”

項目地塊方案設計設計策略——C地塊規劃窮舉規劃推演布局一布局二布局三34F大高層+9-11F小高34F大高層+18F高層+9-11F小高34F大高層+18F高層+9-11F小高幼兒園幼兒園幼兒園產品34F18F11F9F面積421900總貨值（總戶數

3面寬戶數9-11層戶數產品34F18F11F9F面積總貨值（總戶數

3面寬戶數

9-11層戶數產品34F18F11F9F面積總貨值（總戶數

3面寬戶數

9-11層戶數318012365057093398611770152243072649254461739054050816.58103616.55297716.627

1007196902982647.49%52.51%63.15%39.92%53.62%50.45%30546幼兒園選址利于住區品質提升高低層區分明確洋房區私密性幼兒園選址可結合設置示范區規劃格局合理，分區明確戶型圖例：優點缺點優點缺點優點

不利戶數最少110㎡高層橫向排列，視野無遮擋貨值高105㎡95㎡93㎡85㎡75㎡幼兒園選址影響整體布局鐵路影響不利戶數多高層縱向布置，視線遮擋貨值低大高層縱向布置，間距小，視線遮擋局部洋房品質較差缺點大連大華·“公園世家”

項目地塊方案設計方案優選切入點不利點規避高層最小化溢價最高貨值最大優選方案＋

＋適度調整樓棟減少不利戶型資源最大化利用不利點規避綜合成本考量大連大華·“公園世家”

項目地塊方案設計設計策略——優選方案組合規劃推演結論：A地塊：商墅及高層東側布局，屏蔽不利因素；高層一字布局，視線佳；西側洋房區相對獨立，整體溢價高，最大化利用外部景觀資源B地塊:高層一字布局，視線佳，實現無大高，整體品質好C地塊：幼兒園設于東側，減少鐵路干擾且利于結合綠地打造示范區；高層一字布局，視線佳，整體均好性大連大華·“公園世家”

項目地塊方案設計設計策略——溢價研究規劃推演貨值最大化與產品舒適性的前提下，如何提升整體溢價?12

3產品提升

地下空間打造標桿

歸家流線禮序空間周邊資源禮序空間，儀式軸線前后花園，極致景觀院落圍合，中心花園點式住宅，減少盲點最佳朝向，視距開闊定制戶型，南北通透活動場所，花園步道人車分流，陽光地庫入戶大堂，尊貴私密大連大華·“公園世家”

項目地塊方案設計設計策略——優中取“優”，鎖定方案規劃詳解大連大華·“公園世家”

項目地塊方案設計設計策略——優中取“優”，鎖定方案規劃詳解總經濟技術指標項目數值單位備注規劃總用地92631.50m2地上總建筑面積222400m2，地下總建筑面積90100m2。總建筑面積312500.00m2住宅建筑面積91706.0033684.0011220.0019910.0026892.00m2m234F住宅18F住宅其車行出入口商業出入口中

11F住宅9F住宅一期（C地m2m2地上不可售配套公建1851.00塊)4003.000.00m2m2幼兒園商業服務業設施地下車庫建筑面人行出入口人行出入口積（含地下設備

39400.00用房）m2其中全部計入容積率住宅建筑面積

103438.00m2m234F住宅18F住宅21010.0025437.0031733.0025258.00其中

11F住宅9F住宅二期m2m2主出入口（

地上可售配套公A,B地

地上不可售配套塊)公建4402.002200.00建人行出入口m2m2商業服務業設施

14800.00地下車庫建筑面積（含地下設備

50700.00用房）m2計入容積率建筑面積容積率312500.003.37m2—總戶數2098.006715.002384.000.00戶人輛輛輛車行出入口總人數3.2人/戶總停車位地上停車位其中地下停車位2384.00大連大華·“公園世家”

項目地塊方案設計技術分析——功能貨值分析規劃詳解貨值計算A地塊貨值表項目18F以上11F~18F(含18F)單價（萬）

面積（㎡）貨值（萬）1.71.81.9210107920357171425651121.4101094.40住宅商業T2高層11F及以下A地塊住宅貨值合計臨街1F商業臨街3F商業臨街一拖二商業/獨立商業類別墅商墅商業底層商業上部商墅商墅269062.71.60894T4大高層1430.42.3788818142.42.22.32.2462012582516101642893.45535.2A地塊商業貨值合計A地塊總貨值38165.4139259.8B地塊貨值表項目18F以上11F~18F(含18F)11F及以下單價（萬）

面積（㎡）貨值（萬元）1.71.81.901751730085031530.657161.588692.15470.20住宅B地塊住宅貨值合計臨街1F商業2.71.620260臨街3F商業臨街一拖二商業/獨立商業商業2.300B地塊商業貨值合計B地塊總貨值5470.294162.3TC地塊貨值表項目18F以上11F~18F(含18F)11F及以下單價（萬）

面積（㎡）貨值（萬元）1.71.81.933684112204680257262.82019688923.8166382.6住宅C地塊住宅貨值合計戶型圖例：二梯四大高層獨梯入戶18層一梯兩戶洋房ABC住宅貨值ABC商業貨值ABC總貨值356169.143635.6399804.7大連大華·“公園世家”

項目地塊方案設計技術分析——戶型配比規劃詳解戶型配比戶數統計18F/110㎡/三面寬產品分戶型面積戶數戶數配比

戶數合計

配比合計布758533F9F11F9F11F33F9F11F18F3203822381981323200172336209815.25%18.21%11.34%9.44%32062015.25%29.55%34F/93㎡/三面寬956.29%65030.98%15.25%0.00%8.20%16.02%1051723368.20%110合計16.02%100.00%

2098

100.00%11F/9戶數統計戶數配比

戶數合計

配比合計戶型分布

面積段

戶數75320

15.25%

320320

15.25%

320336

16.02%

33615.25%15.25%16.02%33F高層959F/85㎡/兩面寬18F高層11F小高9F洋房11F小高9F洋房11F小高9F洋房合計11085238

11.34%62029.55%15.73%8.20%85382

18.21%11F/105㎡/三面寬戶型圖例：959510510513219817206.29%9.44%8.20%0.00%330172110㎡9F/95㎡/三面寬105㎡95㎡93㎡85㎡75㎡2098

100.00%2098

100.00%大連大華·“公園世家”

項目地塊方案設計技術分析——戶型分布規劃詳解戶型圖例：戶型圖例：110㎡110㎡105㎡95㎡93㎡85㎡75㎡105㎡95㎡93㎡85㎡75㎡總計戶數：1158總計戶數：1122戶數占比：55.2%總計面積：117867㎡面積占比：60.4%戶數占比：53.5%總計面積：103793㎡面積占比：53.2%洋房產品分布(11F及以下）三面寬產品分布戶型圖例：110㎡105㎡95㎡93㎡85㎡75㎡戶型圖例：獨梯入戶（508戶）一梯兩戶（950戶）總計戶數：1338戶數占比：63.8%總計戶數：1458戶數占比：69.5%外界景觀最大化戶數一梯兩戶及獨梯入戶分布大連大華·“公園世家”

項目地塊方案設計技術分析——

配套分析圖規劃詳解集中在地塊北側解決配套集中在地塊北側解決配套不可售公建配套1012㎡不可售配套1188㎡商業12394㎡（含2376㎡可售公建配套）不可售公建配套1851㎡近地鐵可售配套2026㎡33棟獨立花園商墅，共4782㎡幼兒園4003㎡前期作為售樓處，結合北側城市綠地，打造示范區住宅配套幼兒園（前期售樓處）沿街商業商墅大連大華·“公園世家”

項目地塊方案設計技術分析——

視線、景觀分析圖規劃詳解視線無遮擋樓棟間距大96m最大化屏蔽鐵路鐵路線108m108m73m洋房組團高層組團商墅組團鐵路線距離景觀及空間軸外部景觀視線內部景觀視線大連大華·“公園世家”

項目地塊方案設計技術分析——天際線分析規劃詳解東西向天際線-I東西向天際線-II10F18F11F32F34F32F18F2F11F18F34F34F2F9F9F9F南北向天際線東西，南北天際線有韻律的變化，豐富了城市道路界面大連大華·“公園世家”

項目地塊方案設計技術分析——

交通流線分析圖規劃詳解消防環路人車分流純地下停車車行出入口車行出入口人行出入口主出入口人行出入口車行出入口車行出入口消防車行路線車行出入口地庫出入口人行出入口城市道路大連大華·“公園世家”

項目地塊方案設計技術分析——地塊特色分析規劃詳解C地塊：快銷型社區總住宅面積：91706㎡總計1002戶戶均面積91.52㎡三面寬戶數：540戶，占比53.9%洋房戶數：508戶，占比50.7%C地塊為首開區，打造地標性的示范區，產品豐富，戶均面積小，總價低，去化快大連大華·“公園世家”

項目地塊方案設計技術分析——地塊特色分析規劃詳解A地塊：復合型社區總住宅面積：55836㎡總計604戶戶均面積92.44㎡三面寬戶數：346戶，占比57.3%洋房戶數：284戶，占比47.1%住宅型商墅：33戶商業型商墅：21戶A地塊獨享南北城市綠地，景觀戶數最大，結合商墅及商業，打造多重復合型住區。大連大華·“公園世家”

項目地塊方案設計技術分析——地塊特色分析規劃詳解B地塊：高品質社區總住宅面積：47602㎡總計492戶戶均面積96.75㎡三面寬戶數：272戶，占比55.3%洋房戶數：330戶，占比67.1%B地塊緊臨L型城市綠地，毗鄰地鐵，優勢明顯，打造18層以下高品質社區，提升整體溢價大連大華·“公園世家”

項目地塊方案設計技術分析——分期開發示意圖規劃詳解一期主要經濟技術指標數值項目規劃總用地單位m2備注42885.80分期開發順序地上總建筑面積97560m2，地下總建筑面積39400m2。總建筑面積136960.00m2住宅建筑面積34F住宅18F住宅11F住宅9F住宅91706.0033684.0011220.0019910.0026892.001851.004003.00m2m2m2m2m2m2m2其中全部計入容積率其中地上不可售配套公建幼兒園N地下車庫建筑面積（含地下設備39400.00m2用房）計入容積率建筑面積容積率建筑密度綠地率總戶數總人數136960.003.20m2—%2-1期開發用地面積：15162.1㎡計容面積：

71694.8㎡2-2期開發用地面積：12375.4㎡計容面積：

32805.2㎡21%35%1002.003207.001036.000.00≤35%≥35%%戶人輛輛輛3.2人/戶總停車位地上停車位地下停車位其中1036.00二期主要經濟技術指標數值項目規劃總用地單位m2備注49745.70地上總建筑面積74200m2，地下總建筑面積總建筑面積175540.00m230300m2。住宅建筑面積34F住宅103438.0021010.0025437.0031733.0025258.004402.00m2m2m2m2m2m2m2m2一期開發2-3期開發18F住宅11F住宅9F住宅其中用地面積：42885.8㎡計容面積：

136960㎡用地面積：22208.2㎡計容面積：

71040㎡其中全部計入容積率地上可售配套公建地上不可售配套公建商業服務業設施地下車庫建筑面積（含地下設備用房）2200.0014800.0050700.00m2計入容積率建筑面積容積率建筑密度綠地率175540.003.53m2—%33%30%≤55%≥30%%總戶數總人數總停車位1096.003508.001348.000.00戶人輛輛輛3.2人/戶地上停車位地下停車位其中1348.00大連大華·“公園世家”

項目地塊方案設計設計策略——日照分析規劃詳解N滿足大寒日2小時日照說明:日照要求:《城市居住區規劃設計規范》、《民用建筑設計通則》、《

大連市城市建筑間距及擋日照處理規定》日照準則:大寒日2小時分析軟件:天正日照分析軟件TSun9.0標準名稱:國家標準地理位置:大連,東經:120°58',北緯:40°10'″有效時間:大寒日

8:00～16:00計算方式:多點沿線分析計算精度:5分鐘：時間累計方式:累計日照計算高度：0.9M日照圖例：0-1小時1-2小時2-3小時3-4小時4-5小時5-6小時6-7小時大連大華·“公園世家”

項目地塊方案設計設計策略——場地豎向規劃詳解技術設計原則：場地現狀豎向：根據規劃道路控制標高，場地設置一個臺地，臺地高差1m~1.5m設計核心概念：項目3個地塊高差南北相差2~3m，東西相差1~2m。以地塊道路最高點豎向為場地基本豎向，抬高地庫減少開挖。27.929.327.829.325.5A地塊：27.326.726.724.724.725.522.522.721.724.723.2B地塊：C地塊：21.122.524.021.124.0道路設計標高場地設計標高南向景觀北向景觀大連大華·“公園世家”

項目地塊方案設計規劃溢價——

“享”園內景觀空間規劃詳解|

座擁綠色，自然生活社區中央公園?

以超大尺度花園為中心，多個組團環繞的綠色空間143M58M社區中央公園45M社區HUB后花園社區HUB?

樓王矗立在中心花園之中，享受花園全景中心景觀軸后花園?

外圍高層樓棟均享有34M組團花園景觀213M52M45M128M75M社區HUB社區HUB社區中央公園53M38M?

不同景觀主題的打造，形成具有禮儀感與生命力的生態鏈49M64M園中園大連大華·“公園世家”

項目地塊方案設計規劃溢價——

“悅”園外城市綠地規劃詳解|

社區外豐富多彩的公園綠地高大喬木健康步道兒童樂園50×300米深林公園沿街公園183M25M商業與公園的完美結合18M273M189M25M跌水公園社區性質的城市公園30M高層集中北側布置，讓出日照的同時最大化的戶數享受一級城市景觀大連大華·“公園世家”

項目地塊方案設計規劃溢價——

“享”完備配套規劃詳解|

社區配套優質沿街商店小區配套沿街商業便捷地鐵2號線后革站沿街商業小區配套沿街商業小區配套高配幼兒園幼兒園大連大華·“公園世家”

項目地塊方案設計規劃溢價——

園中園，多重花園環繞社區規劃詳解大尺度中心花園一層私家花園贈送多重園林景觀城市公園步道社區公園雕塑商墅院落水池外“園”私“園”私“園”內“園”小“園”外“園”外“園”內“園”內“園”私“園”私“園”私“園”私“園”私“園”私“園”私“園”私“園”私“園”私“園”大連大華·“公園世家”

項目地塊方案設計地庫專篇大連大華·“公園世家”

項目地塊方案設計設計策略——地下車庫規劃詳解地庫設計原則與控制因素大連大華·“公園世家”

項目地塊方案設計設計策略——地下車庫規劃詳解地庫設計原則與控制因素現行《汽車庫建筑設計規范》中，坡道式停車庫設計車型外輪廓尺寸表大柱網中柱網小柱網8.1mX8.1m，每個柱間可停3輛車7.9mX5m-6.6m，每個柱間可停3輛車5.5mX5.1m-6.5m，每個柱間可停2輛車優點：優點：優點：視覺體驗：結構柱少，空間視覺通透性好；使用：車頭在結構柱外，出車比較方便，停車舒適性佳視覺體驗：結構柱少，空間視覺通透性好層高：采用小柱網比大柱網可減少梁高250mm，無梁樓蓋板厚減少約150mm；成本：相對于大柱網，成本較節省層高：比大柱網可減少梁高250mm，無梁樓蓋板厚減少約150mm；成本：用鋼量節省，相對于大柱網，單方造價節省可達12%左右缺點：視覺體驗：結構柱較密集，停車感受比較局促大連大華·“公園世家”

項目地塊方案設計規劃溢價七——

立體歸家入戶流線規劃詳解雙流線設計，一步一景，注重業主尊貴體驗的歸家流線地面流線B1流線組團花園車庫入口次入口車出入口主入口地上流線人行入口人行入口入戶大堂停車位主入口人行入口幼兒園出入口電梯廳電梯廳次入口次入口地上流線B1流線大連大華·“公園世家”

項目地塊方案設計設計策略——地下車庫規劃詳解A地塊地庫平面圖：地下一層平面圖大連大華·“公園世家”

項目地塊方案設計設計策略——地下車庫規劃詳解A地塊地庫平面圖：人防區域地下二層平面圖地下建筑面積約為：30300㎡A地塊停車項目位置合計戶數/面積計算系數地下一層地下二層地下一層地下二層1540814892321項目戶型面積段計算規則停車數448地下建筑面積（㎡）30300其中包含贈送地下室4050㎡層數二層75859510511012413419084車位數（輛）8044481561輛/戶1483主要柱網尺寸：5500X5100車位尺寸：2400X5300車道凈寬：6.0m住宅單車位指標（純地庫）32.61.1輛/戶1.117272可售配套公建2376人防位置：地下二層人防面積:

7308.5㎡1輛/100配套

不可售配套公建

1188商業服務業設施

14800合計183640.01184804㎡大連大華·“公園世家”

項目地塊方案設計設計策略——地下車庫規劃詳解A地塊地庫剖面圖：1-1剖面圖大連大華·“公園世家”

項目地塊方案設計設計策略——地下車庫規劃詳解B地塊地庫平面圖：地下一層平面圖大連大華·“公園世家”

項目地塊方案設計設計策略——地下車庫規劃詳解B地塊地庫平面圖：B地塊停車項目戶型面積段戶數/面積0計算規則

計算系數

停車數758595105220664416220261012合計2862061輛/戶1286227住宅配套1.1輛/戶1.1110可售配套公建不可售配套公建3038

1輛/100㎡

0.0131人防區域544項目位置合計地下一層地下二層地下一層地下二層147765424385地下建筑面積（㎡）20200544車位數（輛）159單車位指標（純地庫）32.1地下建筑面積約為：20200㎡其中包含贈送地下室2737㎡層數二層主要柱網尺寸：5500X5100車位尺寸：2400X5300車道凈寬：6.0m人防位置：地下二層人防面積：4672.3㎡地下二層平面圖大連大華·“公園世家”

項目地塊方案設計設計策略——地下車庫規劃詳解B地塊地庫剖面圖：1-1剖面圖大連大華·“公園世家”

項目地塊方案設計設計策略——地下車庫規劃詳解C地塊地庫平面圖：地下一層平面圖大連大華·“公園世家”

項目地塊方案設計設計策略——地下車庫規劃詳解C地塊地庫平面圖：人防區域地下二層平面圖地下建筑面積約為：39400㎡C地塊停車項目位置合計地下一層地下二層地下一層地下二層2118618214670其中包含贈送地下室5386㎡層數二層項目戶型面積段戶數/面積196計算規則

計算系數

停車數地下建筑面積（㎡）39400758595105110266394441028561461輛/戶1856161車位數（輛）1036366主要柱網尺寸：5500X5100車位尺寸：2400X5300車道凈寬：6.0m住宅單車位指標（純地庫）32.81.1輛/戶1.1幼兒園不可售配套公建配套1851

1輛/100㎡0.0119人防位置：地下二層人防面積：7405㎡1851合計1036大連大華·“公園世家”

項目地塊方案設計設計策略——地下車庫規劃詳解C地塊地庫剖面圖：1-1剖面圖大連大華·“公園世家”

項目地塊方案設計競品分析戶型PK4住宅平面住宅產品大連大華·“公園世家”

項目地塊方案設計01競品分析大連大華·“公園世家”

項目地塊方案設計競品分析——周邊競品住宅產品招商海德公園

(高層+洋房+公寓)萬科新都會

(高層+洋房)容積率：3.6

均價：15000元/

㎡容積率：2.4

均價：17000元/

㎡中海萬錦公館(高層+洋房)容積率：2.4

均價：16500元/

㎡萬科翡翠都會(高層+洋房)容積率：2.47

周邊均價：15300元/

㎡SITE中華城(高層+洋房)容積率：3.03

均價：15000元/

㎡中航華府

(高層+洋房)容積率：2.1

均價：14500元/

㎡大連大華·“公園世家”

項目地塊方案設計競品分析——周邊競品住宅產品中航華府萬科新都會招商海德公園中海萬錦公館建筑類別：洋房、高層用地面積：11.0萬㎡建筑面積：23.1萬㎡容積率：2.1建筑類別：洋房、高層用地面積：5.12萬㎡建筑面積：17.8萬㎡容積率：2.4建筑類別：洋房、高層用地面積：5.12萬㎡建筑面積：17.8萬㎡容積率：3.4建筑類別：疊拼、洋房、高層用地面積：6.8萬㎡建筑面積：23萬㎡容積率：2.39均價：1.45萬/㎡均價：1.60萬/㎡均價：1.50萬/㎡均價：1.65萬/㎡大連大華·“公園世家”

項目地塊方案設計競品分析——周邊競品住宅產品1.中航華府（高層+洋房）73戶型：兩房兩廳一衛，三個面寬93戶型：三房兩廳一衛，兩個面寬108戶型：兩房兩廳一衛，三個面寬73戶型（高層）93戶型（高層）108戶型（洋房）2.萬科新都會（高層+洋房）92戶型：三房兩廳一衛，兩個面寬94戶型：三房兩廳一衛，三個面寬95戶型：三房兩廳兩衛，三個面寬92戶型（高層）94戶型（高層）95戶型（洋房）大連大華·“公園世家”

項目地塊方案設計競品分析——周邊競品住宅產品3.招商海德公園（高層+洋房）89戶型：三房兩廳一衛，三個面寬105戶型：三房兩廳兩衛，三個面寬112戶型：三房兩廳兩衛，三個面寬89戶型（高層）105戶型（高層）112戶型-對穿梯（洋房）4.中海萬錦公館（高層+洋房）92戶型：三房兩廳一衛，兩個面寬99戶型：三房兩廳一衛，兩個面寬113戶型：三房兩廳兩衛，三個面寬92戶型（洋房）99戶型（高層）113戶型（洋房）大連大華·“公園世家”

項目地塊方案設計競品分析——周邊競品住宅產品競品總結競品面積（㎡）

競品面積（㎡）周邊競品面寬客廳形式南北通透高層洋房932面寬3面寬2面寬3面寬3面寬3面寬3面寬3面寬2面寬2面寬3面寬縱廳縱廳縱廳縱廳縱廳縱廳縱廳縱廳縱廳縱廳縱廳否是否否否否是是否是是中航華府（74-138㎡）1089294萬科新都會（92-95㎡）9589招商海德公園（50-140㎡）10511292中海萬錦公館（83-140㎡）99113結論：板塊內89-105㎡

首置首改產品為供求主力，去化較快,追求空間通透、舒適衛生間大連大華·“公園世家”

項目地塊方案設計02戶型PK大連大華·“公園世家”

項目地塊方案設計競品PK——洋房105㎡住宅產品PK本案萬科翡翠都會戶型面積：105㎡

3房2廳2衛戶型面積：105㎡

3房2廳2衛28003000U型廚房，餐廚相連動線合理超大縱廳，南北通透獨立入戶充分私密性主臥套間，獨立衣帽間通風采光俱佳贈送飄窗35003700340036003000優勢：劣勢：?

1，主要開間尺度領先競品；?

主衛三件套?

2，對穿電梯入戶,獨享電梯廳，更享尊貴禮儀；?

3，完整三房設計，領先競品；?

4，南北通透，日照通風良好大連大華·“公園世家”

項目地塊方案設計競品PK——洋房95㎡住宅產品PK本案萬科新都會戶型面積：95㎡

3房2廳2衛戶型面積：95㎡

3房2廳1衛U型廚房，高效操作餐廚相連動線合理衛生間雙臺盆設計獨立玄關主臥套間獨立衣帽間贈送飄窗兩面寬95㎡產品無競爭力中海·萬錦公館優勢：劣勢：?

1，獨立玄關設計，入戶感受舒適；無?

2，次臥無電梯噪聲干擾；?

3，主臥套間，完整衣帽間設計；?

4，完整三房設計，領先競品大連大華·“公園世家”

項目地塊方案設計競品PK——洋房85㎡住宅產品PK本案戶型面積：85㎡

3房2廳1衛舒適玄關餐廚相連動線合理衛生間干濕分離4100贈送飄窗優點：?

1，戶型方正且動線合理；?

2，大尺度玄關，尊貴入戶體驗；?

3，相同戶型級配下，面積段更小，總價更低大連大華·“公園世家”

項目地塊方案設計競品PK——18層高層110㎡住宅產品PK本案中海萬錦公館戶型面積：110㎡

3房2廳2衛戶型面積：105㎡

3房2廳2衛U型廚房，高效操作衛生間干濕分離獨享電梯獨享電梯廳獨立玄關南北通透贈送飄窗330029003600360038003000優勢：劣勢：?

1，南側房間面寬全部大于競品；?

無?

2，獨梯入戶和，獨立玄關，方寸之間盡顯尊貴；?

3，完整三房設計，領先競品；?

4，南北通透，無走道面積浪費；大連大華·“公園世家”

項目地塊方案設計競品PK——大高層93㎡住宅產品PK本案萬科新都會戶型面積：93㎡

3房2廳1衛戶型面積：93㎡

3房2廳1衛舒適玄關U型廚房，高效率操作衛生間干濕分離贈送飄窗優勢：劣勢：?

1，南向三面寬，餐客通廳；?

無?

2，入戶玄關，流線清晰；?

3，餐廚關系中正；?

4，無過多走道面積浪費；大連大華·“公園世家”

項目地塊方案設計競品PK——大高層75㎡住宅產品PK本案招商海德公園戶型面積：75㎡

2房2廳1衛戶型面積：75㎡

2房2廳1衛舒適玄關餐廚相連動線合理餐廚通廳同寬贈送飄窗優勢：劣勢：?

1，全明房間，領先競品暗衛設計。?

無?

2，入戶玄關體系完善，獨立玄關，方寸之間盡顯禮序；?

3，餐廚關系中正，餐客同寬；大連大華·“公園世家”

項目地塊方案設計03單體平面大連大華·“公園世家”

項目地塊方案設計洋房戶型——11F及以下住宅產品私家庭院極致朝向105（拼）+105保證均好性南北庭院相通極致自然感受U型廚房，餐廚相連，動線合理獨立入戶,獨享電梯廳充分私密性超大縱廳，視野開闊主臥套間，獨立衣帽間地下室自然采光贈送超大庭院別墅庭院享受一層平面圖大連大華·“公園世家”

項目地塊方案設計洋房戶型——11F及以下住宅產品獨立入戶南北通透105（拼）+105保證均好性二層贈送屋面露臺贈送一步陽臺U型廚房餐廚相連，動線合理超大縱廳，南北通透獨立入戶,獨享電梯廳充分私密性主臥套間獨立衣帽間贈送飄窗標準層平面圖頂層平面圖露臺飄窗（全贈送）戶號房型套內建面(㎡)得房率(%)76.6%套型建面(㎡)飄窗面積(㎡)公攤面積(㎡)A1A2A33室2廳2衛3室2廳2衛3室2廳2衛87.6981.5281.52114.50106.44106.44-26.8124.9224.922.782.78大連大華·“公園世家”

項目地塊方案設計洋房戶型——11F及以下住宅產品屋頂打造閣樓盡享高空視野空中別墅體驗105（拼）+105合理規劃，打造強大儲物空間超大衣帽間儲物空間極致增強臥室書房一體打造大空間體驗凈高1200mm范圍線凈高1800mm范圍線凈高2100mm范圍線悶頂層平面圖頂層戶型贈送面積：拼64.86㎡

+邊48.55㎡大連大華·“公園世家”

項目地塊方案設計洋房戶型——11F及以下地下室贈送方式一:一層全贈送住宅產品自然采光極致贈送超高溢價105（拼）+105地下室自然采光開敞休閑娛樂區私密空間，盡享SPA通高家庭室，別墅體驗地下室自然采光地下夾層平面圖單戶地下室贈送面積：168.51㎡+168.51㎡地下一層平面圖大連大華·“公園世家”

項目地塊方案設計洋房戶型——11F及以下地下室贈送方式二:一層部分贈送，剩余平均贈送住宅產品自然采光極致贈送超高溢價105（拼）+105地下室自然采光贈送一樓住戶超大儲物空間，室內樓梯直達地下室自然采光地下夾層平面圖單戶地下室贈送面積：一層：43.34㎡+43.34㎡，均攤：93.19㎡+93.19㎡地下一層平面圖大連大華·“公園世家”

項目地塊方案設計洋房戶型——11F及以下住宅產品私家庭院極致朝向95（拼）+95保證均好性南北庭院相通極致自然感受U型廚房，餐廚相連，動線合理超大縱廳，視野開闊獨立玄關主臥套間，獨立衣帽間地下室自然采光贈送超大庭院別墅庭院享受一層平面圖大連大華·“公園世家”

項目地塊方案設計洋房戶型——11F及以下住宅產品極致朝向舒適玄關95（拼）+95保證均好性二層贈送屋面露臺U型廚房餐廚相連，動線合理獨立玄關主臥套間，獨立衣帽間贈送飄窗標準層平面圖頂層平面圖露臺飄窗（全贈送）戶號A1B1A2B2房型套內建面(㎡)83.13得房率(%)套型建面(㎡)106.25106.4097.34飄窗面積公攤面積23.123室2廳2衛3室2廳2衛3室2廳2衛3室2廳2衛--83.2523.1578.2%76.1676.282.622.6221.1821.2297.50大連大華·“公園世家”

項目地塊方案設計洋房戶型——11F及以下住宅產品屋頂打造閣樓盡享高空視野空中別墅體驗95（拼）+95合理規劃，打造強大儲物空間超大衣帽間儲物空間極致增強凈高1200mm范圍線凈高1800mm范圍線凈高2100mm范圍線悶頂層平面圖頂層戶型贈送面積：拼55.40㎡

+邊39.38㎡大連大華·“公園世家”

項目地塊方案設計洋房戶型——11F及以下住宅產品極致贈送自然采光超高溢價95（拼）+95開敞休閑娛樂區私密空間，盡享SPA通高家庭室別墅體驗地下室自然采光地下夾層平面圖單戶地下室贈送面積：191.96㎡+182.30㎡地下一層平面圖大連大華·“公園世家”

項目地塊方案設計洋房戶型——11F及以下住宅產品私家庭院別墅體驗超高溢價85（拼）+85贈送北庭院舒適玄關超大縱廳，視野開闊衛生間干濕分離地下室自然采光贈送私人庭院別墅庭院享受一層平面圖大連大華·“公園世家”

項目地塊方案設計洋房戶型——11F及以下住宅產品超大面寬定制戶型85（拼）+85保證均好性二層贈送屋面露臺贈送閣樓舒適玄關餐廚相連，動線合理衛生間干濕分離贈送飄窗標準層平面圖頂層平面圖露臺飄窗（全贈送）戶號房型套內建面(㎡)得房率(%)79.6%套型建面(㎡)飄窗面積(㎡)公攤面積(㎡)A1A2A33室2廳1衛3室2廳1衛3室2廳1衛73.7568.5368.5392.6786.1186.112.362.362.3618.9217.5817.58大連大華·“公園世家”

項目地塊方案設計洋房戶型——11F及以下住宅產品屋頂打造閣樓盡享高空視野空中別墅體驗85（拼）+85超大衣帽間儲物空間極致增強合理規劃打造強大儲物空間凈高1200mm范圍線凈高1800mm范圍線凈高2100mm范圍線悶頂層平面圖頂層戶型贈送面積：拼48.61㎡

+邊33.04㎡大連大華·“公園世家”

項目地塊方案設計洋房戶型——11F及以下住宅產品自然采光極致贈送超高溢價85（拼）+85地下室自然采光開敞休閑娛樂區私密空間，盡享SPA通高家庭室別墅體驗地下室自然采光地下夾層平面圖單戶地下室贈送面積：150.04㎡+150.04㎡地下一層平面圖大連大華·“公園世家”

項目地塊方案設計高層戶型——18F高層住宅產品獨立玄關定制戶型南北通透110+110贈送一步陽臺U型廚房，高效率操作衛生間干濕分離獨享電梯獨享電梯廳獨立玄關客廳餐廳同寬南北通透贈送飄窗標準層平面圖飄窗（全贈送）戶號房型套內建面(㎡)

得房率(%)

套型建面(㎡)

標準層面積(㎡)

飄窗面積(㎡)

公攤面積(㎡)A

3室2廳2衛A-1

3室2廳2衛85.4380.03116.56109.192.522.5231.1329.1673.3%223.49大連大華·“公園世家”

項目地塊方案設計高層戶型——34F高層住宅產品舒適玄關定制戶型三面寬93+75+75+93保證均好性舒適玄關U型廚房高效率操作衛生間干濕分離餐廚通廳同寬贈送飄窗標準層平面圖飄窗（全贈送）戶號房型套內建面(㎡)

得房率(%)

套型建面(㎡)

標準層面積(㎡)

飄窗面積(㎡)

公攤面積(㎡)A

3室2廳2衛B

3室2廳1衛67.7555.1895.9378.132.631.9528.1822.9570.6%346.63大連大華·“公園世家”

項目地塊方案設計傳統型商業住宅型商墅沿街型商墅5非住宅產品大連大華·“公園世家”

項目地塊方案設計業態分析——產品形式及單價分析非住宅產品臨街3F商業臨街一拖二商業臨街1F商業內街商業（一復三）（內街商鋪）（單首鋪）（一復二）3F2F1F

1F2F

2F1F

1F2F1F2F1F根據區域調研，預估片區未來商業售價均價為1F沿街沿街內街沿街沿街商業2.3萬/㎡2.3萬/㎡2.7萬/㎡1.6萬/㎡＜≤＜（

1.68倍溢價,快銷（

1.43倍溢價，去化慢）（

1.43倍溢價，快銷））（市場基準價）單價低單價較高去化慢單價高單價高局部產品提量高贈送，去化快商業價值最大化3F2F1F2F2F2.2萬/㎡沿街1F1F區內區內區內商墅結論2.2萬/㎡2.2萬/㎡≤（

1.37倍溢價，快銷）（1.37倍溢價，快消

）沿街型商墅，單價低可商可墅住宅型商墅，單價低品質高商業3層價值低，盡量規避設置，住宅型商墅單價較高，去化快，商業與商墅結合設置大連大華·“公園世家”

項目地塊方案設計業態分析——容量分析非住宅產品住宅型商墅4620傳統商業1206663%3F24%2F2F3F2F3F沿街型商墅251613%1F傳統商業沿街型商墅住宅型商墅傳統型商業沿街型商墅住宅型商墅傳統型商業近地鐵設置，提升溢價;沿街型商墅與住宅區脫開，沿街2~3F設置;住宅型商墅組團式布置，與住宅區相對獨立。大連大華·“公園世家”

項目地塊方案設計業態分析——非住宅產品分布非住宅產品傳統型商業1F（3284㎡）傳統型商業3F（894㎡）傳統型商業2F（7888㎡）住宅型商墅

沿街型商墅（4620（2516㎡）㎡）大連大華·“公園世家”

項目地塊方案設計01傳統型商業大連大華·“公園世家”

項目地塊方案設計商業設計——傳統商業分鋪方式非住宅產品4.2m~6m一層商業一層商業：A面積段為50~80㎡開間：4.2m~6m進深：10m~12m10m~12m一層平面圖4.2m一復二商業一復二商業：面積段為100㎡左右開間：4.2mB12m進深：12m50㎡一層平面圖一復三商業4.2m

4.2m*x

4.2m4.2m4.2m*x

4.2m4.2m

4.2*X

4.2m一復三商業：面積段為200㎡~400

㎡首層門廳CCE12mCCCn*DD一層平面圖二層平面圖三層平面圖大連大華·“公園世家”

項目地塊方案設計商業設計——傳統商業贈送方式非住宅產品一層商業改造前改造后4.8004.800一層商業改造方式：4.8M+1.2m=3.2m+2.8m利用回填土方式下挖1.2m，可以增加夾層±2.0002F1F±0.0001F-1.200-1.200剖面示意圖一復二商業9.6004.8009.600改造前改造后一復二商業：6.4003.200±0.0003.2m4.8m4.8m3F2F1F4.8m+4.8m=2F1F3.2m3.2m3.2m+3.2m+3.2m利用層高二層改三±0.000剖面示意圖可二層改三層區域一復三商業改造前13.2009.600一復三商業：同一復二商業，兩層部分可以二層改三層3.6m4.8m4.8004.8m±0.000剖面示意圖大連大華·“公園世家”

項目地塊方案設計商業設計——商鋪組合非住宅產品一層商鋪組合示意二層商鋪組合示意三層商鋪組合示意傳統型商業共：12066㎡傳統型一層商業：3284㎡傳統型一復二商業：7888㎡傳統型一復三商業：894㎡一復二商鋪A一復二商鋪A1一復二商鋪A2全首層單鋪一復三商鋪大連大華·“公園世家”

項目地塊方案設計商業設計——傳統商業形態示意非住宅產品大連大華·“公園世家”

項目地塊方案設計商業設計——傳統商業形態示意非住宅產品大連大華·“公園世家”

項目地塊方案設計02住宅型商墅大連大華·“公園世家”

項目地塊方案設計商墅設計——總平面分析非住宅產品主入口車行流線人行流線入戶流線地庫入口大連大華·“公園世家”

項目地塊方案設計商墅設計——商業模式分析非住宅產品可商可住、業態兼容、豎向多元組合，整棟出售，分層出售創業模式高端消費模式總部辦公模式會所模式休閑商業模式居住辦公辦公商業藝術會所商業LOFT辦公獨棟餐飲休商業品牌旗艦店整棟銷售，亦可單獨銷售

；大連大華·“公園世家”

項目地塊方案設計商墅設計——剖面改造示意公建產品商墅模式：獨院2F商墅，地上可2F改3F,地下利用覆土及地庫高度，可改為兩層1.5m悶頂住宅住宅3F3.1m3.2m商業商業4.8m3.2m2F1F2F1F住宅3.2m住宅住宅2.8m2.9m夾層儲藏-1F5.7m-1F改造前改造后大連大華·“公園世家”

項目地塊方案設計商墅設計——住宅型商墅典型組團公建產品弱連接L型聯排別墅160㎡160㎡南北院（南北均大）每戶庭院贈送面積約：106㎡小面積段L型聯排別墅南北院

(南大北小）130㎡130㎡130㎡每戶庭院贈送面積約：59㎡大面寬淺進深聯排別墅南北院（南大北小）150㎡150㎡150㎡每戶庭院贈送面積約：73㎡一層平面圖商業大連大華·“公園世家”

項目地塊方案設計商墅設計模塊化設計，靈活租售——住宅型商墅模塊分析公建產品130㎡260㎡可辦公450㎡平面尺寸依據居住尺寸反向設計可商業商業空間居住空間3.6m3.3m3.3m10.2m可居住大連大華·“公園世家”

項目地塊方案設計商墅設計——住宅型商墅130㎡產品公建產品實得：4房2廳5衛改造前商業面積：129.33㎡地上改造后面積：188.58㎡地下贈送面積：119.67㎡（包含夾層）贈送率：138.3%改造前地下一層平面圖改造前一層平面圖改造前二層平面圖改造前悶頂層平面圖改造后地下夾層平面圖改造后地下一層平面圖改造后一層平面圖改造后二層平面圖改造后三層平面圖大連大華·“公園世家”

項目地塊方案設計商墅設計——住宅型商墅160㎡產品公建產品實得：4房2廳5衛改造前商業面積：161.26㎡地上改造后面積：232.24㎡地下贈送面積：142.02㎡（包含夾層）贈送率：132.1%改造前地下一層平面圖改造前一層平面圖改造前二層平面圖改造前悶頂層平面圖改造后地下夾層平面圖改造后地下一層平面圖改造后二層平面圖改造后三層平面圖改造后一層平面圖大連大華·“公園世家”

項目地塊方案設計商墅設計——住宅型商墅150㎡產品公建產品實得：5房2廳5衛改造前商業面積：149.38㎡地上改造后面積：224.07㎡地下贈送面積：139.25㎡（包含夾層）改造前地下一層平面圖改造前二層平面圖改造前悶頂層平面圖贈送率：143.2%改造前一層平面圖改造后地下夾層平面圖改造后地下一層平面圖改造后二層平面圖改造后三層平面圖改造后一層平面圖大連大華·“公園世家”

項目地塊方案設計02沿街型商墅大連大華·“公園世家”

項目地塊方案設計商墅設計——商墅策略非住宅產品商業產品競爭策略重點靈活可變！——可商可住大連大華·“公園世家”

項目地塊方案設計商墅設計——剖面改造示意非住宅產品沿街景觀型商墅模式：底層1F沿街商業+2F、3F商墅，商墅可2改31.5m4.8m悶頂住宅住宅4F3F2F3.1m3F商業商業3.2m3.2m住宅商鋪3.2m4.8m2F1F交通交通商鋪1F4.8m改造前改造后大連大華·“公園世家”

項目地塊方案設計商墅設計——沿街景觀型商墅120㎡產品非住宅產品此商墅產品2F置于1F商業之上，利用背走道梯連接，層高3.2m+4.8m+1.5m，后期可劃分為3F的形式改造前二層平面圖改造后二層平面圖住宅住宅商業商業實得：4房2廳3衛改造前商業面積：119.5㎡

贈送率：43.5%住宅商業商業地上改造后面積：171.5㎡大連大華·“公園世家”

項目地塊方案設計商墅設計——沿街景觀型商墅120㎡產品非住宅產品改造前三層平面圖改造后三層平面圖大連大華·“公園世家”

項目地塊方案設計商墅設計——沿街景觀型商墅120㎡產品非住宅產品改造前悶頂層平面圖改造后四層平面圖大連大華·“公園世家”

項目地塊方案設計6示范區大連大華·“公園世家”

項目地塊方案設計售樓處01人流從哪里來？業主如何參觀？停車位放置在哪里適合？Whereareth大連大華·“公園世家”

項目地塊方案設計選址分析示范區設計12可流性道擊距離主要人流方向遠，現階段可達性弱，受地鐵施工影響大34離城市主要界面較遠，南側道路狹小，有待拆遷建筑，昭示性弱昭二問較考慮到可達性、界面關系、昭示性及對未來規劃的影響，示范區選擇位置2大連大華·“公園世家”

項目地塊方案設計選址分析示范區設計5、貨運鐵路后革地鐵站4、公共綠地示范區選址首開區（64畝地）綠植圍擋3、嵐嶺路打通后主要人流方向選址研究：2、街角處精神堡壘