無錫馬山項目概念規(guī)劃設(shè)計C

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N霍普丨大野工作室

·

OnoArchitecture

Studio/ONOAS目錄壹

貳項目解讀案例分析叁肆設(shè)計策略方案詳解效果展示

|Renderings效果展示

|Renderings效果展示

|Renderings效果展示

|Renderings無錫印象殿堂級·佛教圣地拈花灣&靈山大佛國家級·旅游勝地國家5A級旅游景區(qū)

太湖&靈山&三國影視&黿頭渚瑰寶級·百萬畝太湖山水相連、水天一色郭

畢

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湖若

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絕頭

處休閑·度假氣候宜人&空氣清新&環(huán)境優(yōu)美&遠離喧囂壹項目解讀一池太湖水半部江南史《太湖》文徽明島嶼縱橫一鏡中，濕銀盤紫浸芙蓉。誰能胸貯三萬頃，我欲身游七十峰。天遠洪濤翻日月，春寒澤國隱魚龍。中流仿佛聞雞犬，何處堪追范蠡蹤？交通規(guī)劃

|TRANSPORTATION3層面交通改善從孤島到樞紐?

宜馬快速+S2城際線，連接濱湖區(qū)中心?

宜馬快速+S2城際線，連接機場與高鐵?

蘇錫常南部高速，縫合“宜溧金武”與“蘇錫滬”板塊?

地處長三角，環(huán)太湖核心S2城際交通蘇州、上海方向宜馬快速通道蘇錫常南部高速（湖底隧道）杭州方向區(qū)域：連接長三角核心，輻射蘇南腹地的門戶協(xié)作區(qū)上位規(guī)劃

|SUPERIOR

PLANNING規(guī)劃結(jié)構(gòu)：馬山連接長三角核心，輻射蘇南腹地的門戶協(xié)作區(qū)，定位為無錫西花園及太湖休旅度假區(qū)，并確立了“一島、雙核、三環(huán)”發(fā)展新目標一島：馬山國際健康旅游島雙核：國際知名的生命健康產(chǎn)業(yè)高地、國內(nèi)一流的旅游度假康養(yǎng)勝地三環(huán)：環(huán)太湖城市客廳、長三角生態(tài)花園、國際化宜居城鎮(zhèn)歷史科技文化湖岸文化中心本案位置TOD綜合體SITE康養(yǎng)度假生態(tài)休閑度假地塊位于規(guī)劃重點發(fā)展片區(qū)核心位置區(qū)位分析

|LOCATIONANALYSIS?

本案距無錫站20km（35mins），無錫南站34k（40mins），無錫東站34km蘇南碩放國際機場29km（50mins）無錫陽山桃

花

源惠山國家森林公園無

錫

站常州武進站鳳凰山盆景園林生態(tài)園無錫南站太湖黿頭渚風景區(qū)無錫蠡湖國家濕地公園本案位置濱湖區(qū)無錫雪浪山生態(tài)景觀園龍寺生態(tài)園靈山小鎮(zhèn)拈

花

灣靈山大佛區(qū)位交通

|TRANSPORTATION?

本案據(jù)市區(qū)車程40分鐘左右，2021年將開通湖底隧道，車程縮短至15分無錫市區(qū)方向常州方向SITE1KM2.5KM太

湖蘇州方向視線分析

|VIEW

ANALYSIS?

本案緊鄰太湖，南眺靈山大佛，北望太湖仙島、黿頭渚、三國水滸景區(qū)華藏寺HuazangTemple闔閭城遺址Helu

City

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湖

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島Taihu

Lake黿頭

渚Yuantouzhu三

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Spot太湖Taihu

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地塊內(nèi)部平整，有利于項目成本的控制；?

地塊外部，景觀資源豐富，已有兩條市政道路，保障了工程的正周邊現(xiàn)狀

|SURROUNDING

SITUATION123251436456核心資源靈山大佛拈花灣河景&綠帶

太湖湖底隧道該項目不是孤立的城市住宅項目，而是完整旅居度假文化鏈條上的一個點，同時湖底隧道直達市區(qū)借助靈山大佛及拈花灣的旅游資源及湖底隧道利好帶動項目人氣，讓項目融入旅居文化鏈及城市規(guī)劃貳案例分析案例分析

|CASE

ANALYSIS他山之石

烏鎮(zhèn)阿麗拉·集養(yǎng)老、健康、旅游于一體案例分析

|CASE

ANALYSIS游食住娛案例分析|CASE

ANALYSIS案例·啟示1

2

3

4模式借鑒創(chuàng)意先行復(fù)合功能氛圍打造規(guī)劃打造網(wǎng)紅IP吸引帶動客群精益求精日經(jīng)濟+夜經(jīng)濟=旅游觀光+休閑度假+高端服務(wù)+特色美食對休閑度假的深度挖掘以及細節(jié)展現(xiàn)=組團格局+景觀空間+精神內(nèi)核+度假氛圍匠人精神叁設(shè)計策略設(shè)計策略

|DESIGN

STRATEGY借勢借助片區(qū)資源共同塑造整體知名度太湖、靈山大佛、拈花灣、三國影視、黿頭渚設(shè)計策略

|DESIGN

STRATEGY借名利用緊鄰地塊景點塑造項目特色太湖&靈山設(shè)計策略

|DESIGN

STRATEGY借景湖景&河景&綠帶&遠山遠山湖景綠帶河景有效借助周邊的湖景、河景、遠山、綠帶，資源最大化利用同時有效把綠化以及水資源引入到項目內(nèi)，以達到和諧共生的狀態(tài)設(shè)計策略

|DESIGN

STRATEGY造景全景觀房&度假感受疊拼度假感洋房大花園設(shè)計策略

|DESIGN

STRATEGY造名打造綠城無錫名片度假名片生態(tài)名片文化名片城無錫現(xiàn)代度假大盤

無錫首個生態(tài)大盤

現(xiàn)代網(wǎng)紅示范區(qū)

綠城無設(shè)計策略

|DESIGN

STRATEGY項目策略PROJECT

STRATEGY借勢借名借景造景造名肆方案詳情規(guī)劃條件

|PLANNINGCONDITIONS規(guī)劃條件：湖山路與常青路交叉口東北側(cè)地塊

用地：迎暉路陸馬公路西側(cè)，常青路北側(cè)，湖山路東側(cè)，迎暉路南側(cè)431M

容積率：＞1.0，且≤1.5

限高限寬：住宅建筑≥6層且≤11層，其中多層控制區(qū)≤6層50m用地面積：138206㎡容積率：1.5建筑密度：35%綠化率：30%限高：住宅建筑≥6層且≤11層，其中多層控制區(qū)≤6層50m陸馬公路

配套：社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站一處建筑面積不小于150平方米；商業(yè)服務(wù)，建筑面積不小于1300平方米，其中凈菜超市一處，建筑面積不小于300平方米；居家養(yǎng)老用房一處，建筑面積不小于380平方米；居委會一處，建筑面積不小于500平方米；物業(yè)管理用房不小于總建筑面積的4‰；文化活動用房一處，建筑面積不小于510平方米，文化活動場地占地不小于860平方米，其中包含標準球類活動場地一處；公廁一座，建筑面積不小于60平方米；垃圾收集站一座；示范區(qū)景觀區(qū)域6000平方米；地下會所建筑面積約800平方米機動車出入口≥2個常青路437M

需考慮地塊南側(cè)在建小區(qū)對本項目日照影響用地紅線建筑控制線多層控制區(qū)規(guī)劃條件

|PLANNINGCONDITIONS營銷輸出湖山路與常青路交叉口東北側(cè)戶型：小高層1058（50%）三開間朝南、雙陽臺128

（50%）迎暉路3.5開間朝南、雙陽臺疊墅上疊145上下五開間，大露臺，上人屋面中疊155上下五開間，轉(zhuǎn)角大陽臺下疊155上下五開間，帶園子，不帶地下室疊墅組團上疊145上下五開間（大露臺+上人屋面）中疊155上下五開間（轉(zhuǎn)角大陽臺）下疊155小高層組團1058（50%）三開間朝南（雙陽臺）128（50%）陸馬公路中央景觀軸3.5開間朝南（雙陽臺）2.示范區(qū)選址：沿常青路地塊中段上下五開間（帶園子+不帶地下室）設(shè)計導(dǎo)向：根據(jù)《江蘇省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》（2011年版）3.2.5低多層、小高層建筑日照間距規(guī)定,小高層住宅間距計算方式L=i·H且L≥20m（H為建筑高度，i為日照間距系數(shù)1.31），低多層住宅間距計算方式L=i·H且L≥12m（H為建筑高度，i為日照間距系數(shù)1.31），3.2.3.3條文規(guī)定不同方位角日照間距折減系數(shù)換算，本案方位角控制在大于15度~≤60度，折減系數(shù)為0.9，最終間距L=0.9*H*I常青路8月底開放印象劍橋售樓處（租賃）11月底前開放項目示范區(qū)2021年一季度年末開盤開放會所8.10述標可開機動車口位置時間線客群定位

|CUSTOMER

ORIENTATION馬山鎮(zhèn)、周邊鎮(zhèn)以及市區(qū)常年工作在市區(qū)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)下城區(qū)及首置首改客戶城市新貴長三角投資客自住為置業(yè)目的。常年生活在馬山周邊地區(qū)，有濃厚的地緣情節(jié)，熟悉周邊的區(qū)域環(huán)境，再次置業(yè)不想遠離現(xiàn)有居住地。首置客戶需求面積在108-128平三/四房，為子女購房分戶、單身或新婚夫妻購置新房。改善客戶需求面積在128-165平四房，看中周邊自然資源，看好政府未來的板塊規(guī)劃，對于產(chǎn)品品質(zhì)、戶型功能及社區(qū)配套要求較高，與現(xiàn)有住區(qū)相比舒適性有顯著提升。關(guān)注重點為社區(qū)及產(chǎn)品品質(zhì)、戶型功能尺寸、周邊配套、價格等在市區(qū)商業(yè)商務(wù)區(qū)、馬山區(qū)附近工作，已有一定的存款積蓄，或父母給予了一定的經(jīng)濟支持，想提升居住品質(zhì)，手里普遍擁有一套及以上房產(chǎn)，希望享受馬山優(yōu)越的自然資源，同時兼顧通勤時間，看好湖底隧道開通后馬山區(qū)區(qū)域的未來發(fā)展的無錫及新無錫人，多為企業(yè)中高層領(lǐng)導(dǎo)以及個體工商戶，對居住品質(zhì)有一定追求，需求面積在125-168平三/四房。關(guān)注重點依次為區(qū)位環(huán)境、交通、配套、總價、戶型功能等抓住目前世界經(jīng)濟低谷的以及對通貨膨脹區(qū)”開通湖底隧道后直通市區(qū)的潛力，考125~135平左右三房，以投資或度假為主，關(guān)注重點依次為總價、區(qū)域發(fā)展、交通、客群定位

|CUSTOMER

ORIENTATION高層同價面積差市區(qū)

OR

馬山3W總價1.8W70㎡

210萬

115㎡90㎡

270萬

150㎡100

㎡

300萬

160

㎡120

㎡

390萬

200㎡160

㎡

480萬

260㎡立面規(guī)劃產(chǎn)品示范區(qū)FacadePlanProductDemonstration

area規(guī)劃生成方案對比|PLANGENERATION多方案比選多輪反復(fù)推敲規(guī)劃生成方案對比|PLANGENERATION控制戶型面積段與南側(cè)項目平行最小面積段與地塊平行兩排洋房貨值：40.76億元貨值：41.15億元貨值：41.05億元貨值：42.15億元無規(guī)劃格局內(nèi)部空間弱樓棟15.35°-合理利用間距9折

順應(yīng)場地，最大利用土地資源理論貨值最大,規(guī)劃格局較弱無組團及綠軸&快速報批存風險有大盤感，高層三拼較多有大盤感，高層三拼較多合理提升面積段與南側(cè)項目平行與地塊平行極致貨值-單排洋房全疊拼貨值：41.22億元貨值：41.07億元大盤氣質(zhì)，與南側(cè)肌理一致大盤氣質(zhì)&順應(yīng)場地角度超大花園+超尺度示范區(qū)與設(shè)計條件不符&大盤感略弱，

與設(shè)計條件不符&疊拼占比過大高區(qū)無組團&快速報批存風險去化存風險&快速報批存風險超大花園+中軸示范區(qū)規(guī)劃生成方案對比|PLANGENERATION從周邊條件及現(xiàn)場出發(fā)，示范區(qū)的選址對優(yōu)示西側(cè)范昭示性佳與低區(qū)結(jié)合度較弱&地下會所位置深人行流線過長,且需建橋鋪設(shè)時間節(jié)點不可控區(qū)·選址策略北側(cè)非主要人流來向且置于北側(cè)易損住宅量建橋鋪設(shè)會有延長示范區(qū)開放時間的可能南側(cè)昭示性佳與高地區(qū)結(jié)合度高，結(jié)合地下會所同步打造，均好性好，有快速建造的條件陸大規(guī)劃亮點壹

洋墅相融·大盤氣質(zhì)貳

超大花園·量身打造叁肆伍陸合理分區(qū)·人車分流四代住宅·引領(lǐng)潮流魚龍百變·包羅萬象快速報批·步步為贏總圖分析|GENERAL

LAYOUTANALYSIS一軸·兩院洋墅相融·相隔方案解讀

|UNSCRAMBLE

壹軸景觀視覺通軸將南北幾個地塊有機的串聯(lián)起來使項目與周邊建筑及景觀在城市肌理上相得益彰同時有利報批通過城市綠軸視覺通廊

·規(guī)劃串聯(lián)方案解讀|UNSCRAMBLE兩種產(chǎn)品·獨立成區(qū)

兩院洋墅兩分·各成分區(qū)總圖分析

|GENERAL

LAYOUTANALYSIS大盤氣質(zhì)·儒雅風范總圖分析|GENERAL

LAYOUTANALYSIS超大花園·全景視野總圖分析

|GENERAL

LAYOUTANALYSIS因地制宜·量身打造根據(jù)戶型面積分配景觀資源，兼顧景觀均好性，達到戶戶有景，景觀資源最大化湖景房房】160戶

【河景房】245戶

【花園房】1025戶115

（小高）125

（小高）（小高,東西廳）135135140（小高,角廳）（疊墅）155

（疊墅）城市綠帶·河景引入總圖分析

|GENERAL

LAYOUTANALYSIS酒店疊墅·度假體驗酒店式空間布局

·打造完美疊墅區(qū)體驗【洋房】河景房245戶

湖景房160戶

花園房1025戶

100%景觀房【疊墅】酒店式格局+酒店式配套+酒店式體驗

100%酒店式度假體驗總圖分析

|GENERAL

LAYOUTANALYSIS酒店疊墅·度假體驗酒店式空間布局

·打造完美疊墅區(qū)體驗【洋房】河景房245戶

湖景房160戶

花園房1025戶

100%景觀房【疊墅】酒店式格局+酒店式配套+酒店式體驗

100%酒店式度假體驗[交友會所][琴棋會所]總圖分析|GENERAL

LAYOUTANALYSIS以人為本·鄰里共生小高層組團中心區(qū)域利用架空層，將園區(qū)各個景觀中心串聯(lián)，形成一步一景一主題的散步動線，同時架空層形成視線通廊，很好形成了視線通廊，使室外景觀相互串聯(lián)、滲透；疊墅區(qū)通過組團的有效錯位形成鄰里交流空間，行走在小區(qū)中能夠體會到空間尺度和景觀的自然過渡；營造出自然的生態(tài)居住空間[兒童樂園][健身會所][休閑會所][觀景會所]圖例：首層架空景觀視線通廊[書畫會所]散步流線總圖分析|GENERAL

LAYOUTANALYSIS合理分區(qū)·人車分流圖例：圖例：城市道路城市道路地庫出入口消防登高場地機動車流線消防道路人行入戶流線總圖分析|GENERAL

LAYOUTANALYSIS四代住宅·引領(lǐng)潮流總圖分析|GENERAL

LAYOUTANALYSIS內(nèi)部造景·外部引景地庫指標

|BASEMENT魚骨布局·極致停車地庫指標地庫面積：72468㎡車位數(shù)：需配建2066個圖中車位2166個（預(yù)留5%車位）單車指標：29.9個/㎡（不含走道、贈送地下室）地下一層平面圖地庫設(shè)計要點

|BASEMENTB疊墅區(qū)”魚骨式“停車，脫開主樓，保證入戶的同時減少開挖。A小高層區(qū)設(shè)置65%車位，疊墅區(qū)設(shè)置35%車位。充分利用小高層區(qū)地下空間。疊墅區(qū)開通一條貫通車道讓地庫行車流線“大環(huán)通”，保證行車體驗，提升品質(zhì)。C分區(qū)管理流線通暢疊墅6F疊墅6F地下室贈送地下室贈送地下車庫地下室贈送剖面示意地下車庫設(shè)計要點地庫設(shè)計策略

|BASEMENT把控成本·提高效率231優(yōu)化行車流線，縮減地庫面積。優(yōu)化剪力墻，提高主樓下方停車效率結(jié)合墻柱結(jié)構(gòu)，使停車單元模塊化。車庫坡道設(shè)置于地庫邊緣，減少對內(nèi)部流線的干擾。?

車庫內(nèi)“大環(huán)線”行車流線。?

地庫內(nèi)主環(huán)線串聯(lián)每棟主樓，入戶更加便捷，行車體驗極佳，?

剪力墻結(jié)合車位布置，進一步提高停車效率*常用柱子大小為600X600方柱，常用柱網(wǎng)8100X8100（8400X8400）大柱網(wǎng)。

結(jié)構(gòu)柱減小到400X600，柱網(wǎng)開間壓縮至7900，每柱跨壓縮200mm。?

車庫內(nèi)“大環(huán)線”行車流線。?

地庫內(nèi)主環(huán)線串聯(lián)每棟主樓，入戶更加便捷，行車體驗極佳，

基地寬度每100M，每柱跨增加一個停車位，每一組停車單元可增加2個停車位。?

標準停車單元模塊化。?

結(jié)合上部建筑合理布置結(jié)構(gòu)墻柱。以上這些·還不夠

！！！總圖分析|GENERALLAYOUTANALYSIS魚龍百變·包容萬象可增加小高層面積約7530㎡，小高層戶均可減10㎡高層可轉(zhuǎn)化-3F院墅7000㎡，貨值可增加1750W（約減少高層2個單元）高層可轉(zhuǎn)化-6F疊拼14000㎡，貨值可增加約3500W（約減少高層5個單元）總圖分析|GENERALLAYOUTANALYSIS快速報批·步步為贏豐富的城市界面+精致的城市展示+舒適的城市綠廊高層可轉(zhuǎn)化-6F疊拼14000㎡，貨值可增加約3500W（約減少高層5個單元）方案解讀

|規(guī)劃理念公園休閑十八灣濕地公園三灣文化遺址闔閭城遺址博物館太湖風光濱水宜居太湖SITE十里明珠堤科技產(chǎn)業(yè)園堤岸景色凈心養(yǎng)性歡樂堤岸生命科學(xué)園生物醫(yī)藥谷旅游度假太湖療養(yǎng)院拈花灣小鎮(zhèn)親子休閑太湖國家旅游度假區(qū)靈山景區(qū)洗滌心靈運動娛樂太湖高爾夫俱樂部方案解讀

|節(jié)日活動節(jié)日活動打造全年節(jié)日活動·打造人氣旅居目的地漫山花海兒童節(jié)賞月節(jié)萬圣節(jié)圣誕節(jié)春節(jié)APR四月JUN六月AUG八月OCT十月DEC十二月FEB二月春夏秋三月五月七月九月十一月一月MARMAYJULSEPNOVJAN服裝節(jié)音樂節(jié)水車節(jié)重陽節(jié)燈節(jié)新年四季·精彩國內(nèi)最豐富多彩的四季度假勝地春_踏青夏_避暑秋_山景冬_賞雪SPRINGSUMMERAutumnWINTER親子活動、戶外運動、四季賞景、宗教朝拜、避世求靜總平面圖|MASTER湖山路與長青路交叉口東北側(cè)（XDG-2020-47號）地塊指標方案一類型指標備注總用地面積其中138206.00㎡138206.00㎡0.00㎡項目建設(shè)用地面積代征道路用地代征河道面積代征綠地面積0.00㎡0.00㎡總建筑面積280690.50㎡207309.00㎡203182.50㎡32822.50㎡22088.00㎡37127.00㎡6660.00㎡34125.00㎡6105.00㎡31200.00㎡5365.00㎡27690.00㎡0.00㎡地上建筑面積（計容）住宅面積115.0㎡洋房125.0㎡135.0㎡180.0㎡175.0㎡165.0㎡160.0㎡145.0㎡140.0㎡疊拼公租房配套用房2826.50㎡物業(yè)管理用房居家養(yǎng)老用房社居委用房561.50㎡地上總建筑面積的4‰,50%地下其中380.00㎡規(guī)劃條件，配置一處，建筑面積不小于380㎡500.00㎡規(guī)劃條件，配置一處，建筑面積不小于500㎡150.00㎡規(guī)劃條件，配置一處，建筑面積不小于150㎡60.00㎡規(guī)劃條件，配置一處，建筑面積不小于60㎡社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站公共廁所其中其中《環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施設(shè)置標準》，建筑面積不小于垃圾收集站80.00㎡80㎡消防控制室開閉所門衛(wèi)120.00㎡240.00㎡15.00㎡配電房720.00㎡社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點及便利店，建筑面積不小于1300㎡，含凈菜超市300㎡商業(yè)1300.00㎡地下建筑面積物業(yè)73381.50㎡561.50㎡文體活動用房車庫面積人防車庫非人防車其中

庫510.00㎡72310.00㎡單車指標35㎡22459.00㎡總建筑面積的8%其中45068.40㎡單車指標35㎡非機動車庫(設(shè)置于4782.60㎡主樓投影下）架空層0.00㎡1430戶734戶占總戶數(shù)51.33%696戶占總戶數(shù)48.67%33964.96㎡總戶數(shù)其中小高疊墅住宅建筑占地面積建筑密度綠地面積綠地率24.58%建筑密度不大于35%41461.80㎡30.00%綠地率不小于30%1.501.0＜R≤1.52066輛容積率機動車停車位數(shù)地上地下2066輛591輛1475輛2657輛其中人防車庫其中非人防車庫非機動車停車位數(shù)地上其中地下（主樓投影下）2657輛暫未考慮公共自行車位可售面積比72.85%（住宅建筑面積+商業(yè)）/總建筑面積日照分析

|SUNLIGHTANALYSIS方案一大寒日有效日照累計不少于2小時N00小時1小時123456782小時3小時4小時5小時6小時7小時8小時分析軟件：天正日照標準名稱：無錫市建設(shè)項目日照分析技術(shù)管理規(guī)定地理位置：無錫，東經(jīng)：120度18分、北緯34度35分有效時間：大寒

8:00~16:00、冬至

9:00~15:00（真太陽時）時間間隔：1.0-5.0分鐘有效日照時數(shù)統(tǒng)計方式：累計時間段經(jīng)行分析，但小于30分鐘的時間段不得累計滿窗設(shè)置：沿線分析或窗戶分析，最大窗寬2.0m結(jié)論:地塊內(nèi)居住建筑滿足大寒日2小時日照要求效果展示

|Renderings效果展示

|Renderings總平面圖|MASTER方案二湖山路與長青路交叉口東北側(cè)（XDG-2020-47號）地塊指標類型指標138206.00㎡備注總用地面積其中項目建設(shè)用地面積代征道路用地代征河道面積代征綠地面積138206.00㎡0.00㎡0.00㎡0.00㎡總建筑面積281643.00㎡207309.00㎡203195.00㎡97525.00㎡105670.00㎡0.00㎡地上建筑面積（計容）住宅面積洋房疊拼公租房配套用房11F6F2814.00㎡總建筑面積的4‰，其中地下占50%規(guī)劃條件，配置一處，建筑面積不小于380㎡規(guī)劃條件，配置一處，建筑面積不小于500㎡規(guī)劃條件，配置一處，建筑面積不小于150㎡物業(yè)管理用房居家養(yǎng)老用房社居委用房社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站公共廁所564.00㎡380.00㎡500.00㎡150.00㎡60.00㎡其中其中規(guī)劃條件，配置一處，建筑面積不小于60㎡《環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施設(shè)置標準》，建筑面積不小于80㎡垃圾收集站80.00㎡其中消防控制室開閉所配電房120.00㎡240.00㎡720.00㎡社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點及便利店，建筑1300.00㎡面積不小于1300㎡，含凈菜超市300㎡商業(yè)地下建筑面積地下車庫面積73384.00㎡72310.00㎡單車指標35㎡16660.72㎡地上總建筑面積的8%52850.28㎡人防車庫非人防車庫非機動車庫(設(shè)置于主樓投影下）其中其中2799.00㎡單車指標1.8㎡總建筑面積的4‰，其中地下物業(yè)管理用房564.00㎡占50%規(guī)劃條件，配置一處，建筑面積不小于510㎡文體用房510.00㎡架空層住宅950.00㎡1472戶總戶數(shù)其中洋房疊拼782戶占總戶數(shù)53.13%690戶占總戶數(shù)46.88%33939.58㎡24.56%建筑密度不大于35%41461.80㎡建筑占地面積建筑密度綠地面積綠地率30.00%綠地率不小于30%1.501.0＜R≤1.52066輛容積率機動車停車位數(shù)地上0輛全地下地下2066輛438輛單車指標38㎡1628輛其中人防車庫非人防車庫其中非機動車停車位數(shù)1555輛地上0輛全地下1555輛其中地下（主樓投影下）（住宅建筑面積+商業(yè)）/總建筑面積可售面積比72.61%日照分析

|SUNLIGHTANALYSIS方案二大寒日有效日照累計不少于2小時N00小時1小時123456782小時3小時4小時5小時6小時7小時8小時分析軟件：天正日照標準名稱：無錫市建設(shè)項目日照分析技術(shù)管理規(guī)定地理位置：無錫，東經(jīng)：120度18分、北緯34度35分有效時間：大寒

8:00~16:00、冬至

9:00~15:00（真太陽時）時間間隔：1.0-5.0分鐘有效日照時數(shù)統(tǒng)計方式：累計時間段經(jīng)行分析，但小于30分鐘的時間段不得累計滿窗設(shè)置：沿線分析或窗戶分析，最大窗寬2.0m結(jié)論:地塊內(nèi)居住建筑滿足大寒日2小時日照要求效果展示

|Renderings效果展示

|Renderings總圖指標|GENERALCHARTINDICATORS方案壹方案對比方案貳昭示·度假軸線·氣質(zhì)無錫綠地·望湖墅府格局大氣·右隱左尊魚龍百變·恢弘展示立面規(guī)劃產(chǎn)品示范區(qū)FacadePlanProductDemonstration

area規(guī)范解讀

|STANDARD陽臺飄窗露臺挑高空間位置（計1/2面積的規(guī)定）（不計面積的規(guī)定）（不計面積的規(guī)定）（不計面積的規(guī)定）戶型面積大于144平方米（含144平方米）戶型面積小于144平方米的住宅，當其建筑的頂層（或退臺部分）設(shè)有居住、

住宅內(nèi)起居室（廳）設(shè)置挑高空間的，“套內(nèi)凸（飄）窗水平投影面積總和"

辦公等使用功能用房和部分露臺時，露

當挑高空間不大于“套內(nèi)水平投影面”大于5平方米時，超出部分的差值計入

臺的女兒墻高度須控制在1.5米以下，同

10％時，按照一層建筑面積計入核定建核定建筑面積。進深（墻體外邊線至凸

時不宜設(shè)置構(gòu)架、構(gòu)筑物進行圍合。露

筑面積。當住宅內(nèi)設(shè)置的挑高空間大于陽臺進深大于2.1米或“套內(nèi)陽臺結(jié)構(gòu)底板水平投影面積總和"與“套內(nèi)水平投影面積"的比值大于12％的，按照陽臺結(jié)構(gòu)底板水平投影面積計入核定建筑面積規(guī)定（飄）窗外邊線）大于0．9米的凸臺四周的維護結(jié)構(gòu)（設(shè)施）高度均超過

“套內(nèi)水平投影面''10％和戶型面積小于1（飄）窗，按照其水平投影面積計入核

1.5米的，按照露臺水平投影面積的1/2面

44平方米的住宅內(nèi)設(shè)置挑高空間的，其定建筑面積積計入核定建筑面積挑高空間并入建筑物自然層按照水平投影面積計入核定建筑面積。無錫市規(guī)劃局文件《建筑面積與容積率計算規(guī)定》補充規(guī)定（三）無錫市規(guī)劃局文件《建筑面積與容積率計算規(guī)定》補充規(guī)定（三）無錫市規(guī)劃局文件《建筑面積與容積率計算規(guī)定》補充規(guī)定（三）無錫市規(guī)劃局文件《建筑面積與容積率計算規(guī)定》補充規(guī)定（三）規(guī)范解讀采用a.露臺女兒墻高度需控制在1.5米以下b.女兒墻超1.5米，按一半面積計容a.戶型建筑面積大于144時，起居廳內(nèi)挑空10%，不計容b.戶型建筑面積小于144時，挑空部分需計容a.陽臺最大進深2.1米b.陽臺最大占比12%c.超過部分全計容a.飄窗總面積最大5㎡b.飄窗最大進深0.9米c.超過部分全計容√√√√競品分析

|PRODUCT

ANALYSISS

I

TE華君湖灣花園金輪湖曉蘭庭

華君·湖灣花園總建筑面積：261171㎡容積率：1.6綠地率：43％物業(yè)類型：

11F小高

6F洋房

5F疊墅總戶數(shù)：1434戶型面積段：107-143

㎡均價：14000~15000元/

㎡開盤時間：2020.11.11

金輪·湖曉蘭庭總建筑面積：123398㎡容積率：1.05綠地率：40％物業(yè)類型：3層聯(lián)排、5層疊墅和6層疊墅戶型面積段：141~153

㎡均價：聯(lián)排均價24000元/

㎡，疊拼均價20000元/

㎡開盤時間：2020.03.03競品分析

|PRODUCT

ANALYSIS

華君·湖灣花園

金輪·湖曉蘭庭洋房產(chǎn)品（11F小高）南廳三面寬疊墅產(chǎn)品（5F）兩面寬疊墅產(chǎn)品（5F/6F）兩面寬

上下兩層WE產(chǎn)品

幾面寬朝南

？華君：疊墅與洋房的產(chǎn)品力較弱；金輪：3F聯(lián)排較多，少部分疊墅產(chǎn)品競品分析

|PRODUCT

ANALYSIS

金輪·湖曉蘭庭類型：疊墅（5F）下疊面積：148㎡類型：疊墅（5F）上疊面積：150㎡配置：3室2廳3衛(wèi)配置：3室2廳3衛(wèi)贈送：地下室、庭院、挑空贈送：庭院、露臺、挑空類型：疊墅（6F）下疊面積：148㎡類型：疊墅（6F）中疊面積：148㎡類型：疊墅（6F）上疊面積：148㎡配置：3室2廳3衛(wèi)贈送：地下室、庭院、挑空配置：3室2廳3衛(wèi)贈送：挑空配置：3室2廳3衛(wèi)贈送：挑空競品分析

|PRODUCT

ANALYSIS

華君·湖灣花園類型：小高層（11F）面積：143㎡類型：小高層（11F）面積：138㎡配置：3室2廳2衛(wèi)面寬：3面寬配置：3室2廳2衛(wèi)面寬：3面寬類型：小高層（11F）面積：122㎡配置：3室2廳2衛(wèi)面寬：3面寬類型：小高層（11F）面積：107㎡配置：3室2廳2衛(wèi)面寬：3面寬類型：小高層（11F）面積：115㎡配置：3室2廳2衛(wèi)面寬：3面寬產(chǎn)品級配

|PRODUCT

ANALYSIS產(chǎn)品級配：洋房115m2125m2135m2-A135m2-B三房兩廳兩衛(wèi)三面寬四房兩廳兩衛(wèi)四面寬四房兩廳兩衛(wèi)四房兩廳兩衛(wèi)三~四面寬三~四面寬產(chǎn)品級配表客餐廳主臥開間次臥1次臥2面積段戶型總面寬

總長度

總進深書房開間

進深進深

開間

進深

開間

進深×1151253室2廳2衛(wèi)4室2廳2衛(wèi)4室2廳2衛(wèi)4室2廳2衛(wèi)3面寬4面寬10.513.211.512.812.611.415.212.64.06.66.84.510.84.64.97.23.53.63.73.73.74.34.64.73.03.03.13.14.04.03.93.93.0

2.93.0

3.2

√3.0

2.7

√3.0

3.0

√洋房產(chǎn)品135A135B3.5面寬3.5面寬產(chǎn)品級配

|PRODUCT

ANALYSIS產(chǎn)品級配：疊墅下疊-160㎡中疊-㎡上疊-143㎡四房兩廳三衛(wèi)五面寬四房兩廳三衛(wèi)五面寬三房兩廳兩衛(wèi)五面寬產(chǎn)品級配表客餐廳主臥開間次臥1次臥2面積段戶型總面寬

總長度

總進深書房開間

進深進深

開間

進深

開間

進深上疊-143中疊-160下疊-1603室2廳2衛(wèi)4室2廳3衛(wèi)4室2廳3衛(wèi)5面寬5面寬5面寬16.416.416.49.79.79.76.56.56.57.37.37.33.53.53.57.37.37.33.43.43.44.04.04.0--

√疊墅產(chǎn)品3.0

4.0

√3.0

4.0

√產(chǎn)品分析

|PRODUCT

ANALYSIS產(chǎn)品-135A典雅奢華產(chǎn)品分析

|PRODUCT

ANALYSIS135平米四房5滿足家人的所有需求①

視覺大空間，視線多方位拉長2②

180°無遮擋視野，享受無敵景觀環(huán)抱客廳③

超長攬景飄窗，締造一個明朗的家④

闊景雙陽臺，居家私密陽光房⑤

靈活書房空間，適應(yīng)不同場合及生活模式⑥

私梯入戶，享墅級品質(zhì)生活1⑦

主臥套間，保證私密生活空間637135-A4戶型135A

4房2廳2衛(wèi)115

3房2廳2衛(wèi)房型套內(nèi)面積（不含陽臺）

陽臺面積（計算一半）

套數(shù)

套內(nèi)面積小計

戶型面積

總套內(nèi)面積

總建筑面積

得房率108.989.95.766.4811114.6696.38135.1113.6211.04248.7384.85%產(chǎn)品分析

|PRODUCT

ANALYSIS本案135產(chǎn)品對標產(chǎn)品

華君·湖灣花園類型：洋房面積：138㎡配置：3室2廳2衛(wèi)面寬：3面寬類型：洋房面積：143㎡配置：3室2廳2衛(wèi)面寬：3面寬產(chǎn)品優(yōu)勢

三面寬周正方廳

全明單梯入戶

南向3.5開間

大主臥套間產(chǎn)品分析

|PRODUCT

ANALYSIS開敞靈活空間視覺大空間

約40平米，5.7米*6.8米寬闊大方廳

洄游空間，一個星級酒店般開闊的家產(chǎn)品分析

|PRODUCT

ANALYSIS產(chǎn)品-135B輕奢典雅產(chǎn)品分析

|PRODUCT

ANALYSIS135平米四房輕奢豪宅夢觸手可及①

視覺大空間，視線多方位拉長②

洄游空間，提高空間使用效率及趣味性③

270°度假級無遮擋視野，享受無敵景觀環(huán)抱客廳④

中西廚房，為生活增添滋味56⑤

靈活書房空間，適應(yīng)不同場合及生活模式⑥

雙主臥套間，保證私密生活空間5217135-B3戶型房型套內(nèi)面積（不含陽臺）

陽臺面積（計算一半）

套數(shù)

套內(nèi)面積小計

戶型面積

總套內(nèi)面積

總建筑面積

得房率135B

4房2廳2衛(wèi)115B

3房2廳2衛(wèi)114.2295.617.566.3011121.78101.91135.6113.5223.69249.1589.78%產(chǎn)品分析

|PRODUCT

ANALYSIS本案135產(chǎn)品對標產(chǎn)品

華君·湖灣花園類型：洋房面積：138㎡配置：3室2廳2衛(wèi)面寬：3面寬類型：洋房面積：143㎡配置：3室2廳2衛(wèi)面寬：3面寬產(chǎn)品優(yōu)勢

三面寬周正方廳

270°轉(zhuǎn)角大陽臺，無敵視野

南向3.5開間

雙主臥套間產(chǎn)品分析

|PRODUCT

ANALYSIS景觀大陽臺

270°采光面，安靜明亮居家空間

約16米長超豪華闊景攬景大陽臺，絕佳視覺體驗產(chǎn)品分析

|PRODUCT

ANALYSIS視覺大空間洄游空間

270°采光面，安靜明亮居家空間

約16米長超豪華闊景攬景大陽臺，絕佳視覺體驗產(chǎn)品分析

|PRODUCT

ANALYSIS125產(chǎn)品品質(zhì)溫馨產(chǎn)品分析

|PRODUCT

ANALYSIS125平米四房舒適簡約輕生活時代，享絕佳視野①

私梯入戶，享受更大的面積，更高的性價比。②

視覺大空間，南向方廳，盡享家庭娛樂與休閑。③

中西廚房，雙流線入戶；煮飯洗菜互不干擾，享受烹飪樂趣。④

洄游空間，提高空間使用效率及趣味性316⑤

主臥套間，寬敞臥室，精細化收納，明亮衛(wèi)浴，盡享休息娛樂。⑥

雙孩房，迎合二孩時代，孩童互不干擾。425125戶型135A

4房2廳2衛(wèi)125

3房2廳2衛(wèi)房型套內(nèi)面積（不含陽臺）

陽臺面積（計算一半）

套數(shù)

套內(nèi)面積小計

戶型面積

總套內(nèi)面積

總建筑面積

得房率108.997.75.677.7111114.57105.41134.6123.9219.98258.5385.09%產(chǎn)品分析

|PRODUCT

ANALYSIS本案125產(chǎn)品對標產(chǎn)品

華君·湖灣花園類型：小高層（11F）面積：122㎡配置：3室2廳2衛(wèi)面寬：3面寬產(chǎn)品優(yōu)勢

四面寬

單梯入戶

南向大橫廳

空間更方正產(chǎn)品分析

|PRODUCT

ANALYSIS單梯入戶南向雙開間方廳

豪華私密單梯入戶體驗

約55平，6.0米*9.2米方廳，空間自由組合度高產(chǎn)品分析

|PRODUCT

ANALYSIS雙流線入戶南向雙開間方廳

豪華私密單梯入戶體驗

約55平，6.0米*9.2米方廳，空間自由組合度高產(chǎn)品分析

|PRODUCT

ANALYSIS115產(chǎn)品經(jīng)濟舒適產(chǎn)品分析

|PRODUCT

ANALYSIS115平米三房面積雖小卻可以承載我所有的夢想2①

私梯入戶，享受更大的面積，更高的性價比。②

封閉U型廚房，煮飯洗菜互不干擾，享受烹飪樂趣。③

西廚西餐廳，家庭烹飪互動，盡享家庭樂趣。④

主臥套間，寬敞臥室，精細化收納，明亮衛(wèi)浴，盡享休息娛樂。⑤

7米闊景雙陽臺，極致視野，締造一個明朗的家。314115-A5戶型135A

4房2廳2衛(wèi)115

3房2廳2衛(wèi)房型套內(nèi)面積（不含陽臺）

陽臺面積（計算一半）

套數(shù)

套內(nèi)面積小計

戶型面積

總套內(nèi)面積

總建筑面積

得房率108.989.95.766.4811114.6696.38135.1113.6211.04248.7384.85%產(chǎn)品分析

|PRODUCT

ANALYSIS本案115產(chǎn)品對標產(chǎn)品

華君·湖灣花園產(chǎn)品優(yōu)勢類型：小高層（11F）面積：115㎡配置：3室2廳2衛(wèi)面寬：3面寬

南向雙陽臺，南北通透

單梯入戶

功能更全

空間更方正產(chǎn)品分析

|PRODUCT

ANALYSIS單梯入戶奢華主臥套間闊景雙陽臺

豪華私密單梯入戶體驗

闊景雙陽臺，居家私密陽光房產(chǎn)品分析

|PRODUCT

ANALYSIS疊墅產(chǎn)品定制豪宅產(chǎn)品分析

|PRODUCT

ANALYSIS下疊-160㎡贈送面積高達

140㎡一層平面圖二層平面圖戶型房型套內(nèi)面積套型面積本層套內(nèi)總面積

本層套型總面積

得房率

本棟套數(shù)

贈送庭院贈送戶內(nèi)挑空贈送陽臺贈送地下室贈送露臺贈送面積下疊A

4房2廳3衛(wèi)

132.20中疊B

4房2廳3衛(wèi)

132.20上疊C

3房2廳3衛(wèi)

116.56161.9722141.3634.920.0013.0010.0570.555.55140.51161.97142.80761.865933.40581.62%13.000.0010.055.0338.280.000.0096.2532.8727.84產(chǎn)品分析

|PRODUCT

ANALYSISA-1A-贈送南庭院/下沉庭院41.3㎡下疊A1-下層下疊A2-下層A-1A-挑空改造13㎡陽臺贈送10.05㎡下疊A1-上層下疊A2-上層產(chǎn)品分析

|PRODUCT

ANALYSIS本案下疊產(chǎn)品對標產(chǎn)品

金輪·湖曉蘭庭A-1下疊A1-下層類型：疊墅（5F）下疊面積：148㎡類型：疊墅（6F）下疊面積：148㎡配置：3室2廳3衛(wèi)配置：3室2廳3衛(wèi)贈送：地下室、庭院、挑空贈送：地下室、庭院、挑空A-1產(chǎn)品優(yōu)勢

五面寬

南向雙陽臺

南向大橫廳

空間更方正下疊A1-上層產(chǎn)品分析

|PRODUCT

ANALYSIS中疊-160㎡贈送面積高達

97㎡三層平面圖四層平面圖戶型房型套內(nèi)面積套型面積本層套內(nèi)總面積

本層套型總面積

得房率

本棟套數(shù)

贈送庭院贈送戶內(nèi)挑空贈送陽臺贈送地下室贈送露臺贈送面積下疊A

4房2廳3衛(wèi)

132.20中疊B

4房2廳3衛(wèi)

132.20上疊C

3房2廳3衛(wèi)

116.56161.9722141.3634.920.0013.0010.0570.555.55140.51161.97142.80761.865933.40581.62%13.000.0010.055.0338.280.000.0096.2532.8727.84產(chǎn)品分析

|PRODUCT

ANALYSIS贈送南庭院/下沉庭院贈送南庭院/下沉庭院34.92㎡34.92㎡B-1B-1中疊B1-下層B-1B-2中疊B2-下層挑空改造13㎡陽臺贈送10.05㎡中疊B1-上層中疊B2-上層產(chǎn)品分析

|PRODUCT

ANALYSIS本案中疊產(chǎn)品對標產(chǎn)品

金輪·湖曉蘭庭B-1B-1中疊B1-下層類型：疊墅（6F）中疊面積：148㎡配置：3室2廳3衛(wèi)贈送：挑空B-1產(chǎn)品優(yōu)勢

五面寬

南向雙陽臺

南向大橫廳

贈送庭院中疊B1-上層產(chǎn)品分析

|PRODUCT

ANALYSIS中疊-143㎡贈送面積約

33㎡五層平面圖六層平面圖戶型房型套內(nèi)面積套型面積本層套內(nèi)總面積

本層套型總面積

得房率

本棟套數(shù)

贈送庭院贈送戶內(nèi)挑空贈送陽臺贈送地下室贈送露臺贈送面積下疊A

4房2廳3衛(wèi)

132.20中疊B

4房2廳3衛(wèi)

132.20上疊C

3房2廳3衛(wèi)

116.56161.9722141.3634.920.0013.0010.0570.555.55140.51161.97142.80761.865933.40581.62%13.000.0010.055.0338.280.000.0096.2532.8727.84產(chǎn)品分析

|PRODUCT

ANALYSISC-1C-贈送陽臺5.03㎡上疊C1-下層上疊C2-下層贈送北露臺17.79㎡C-C-1贈送南露臺10.05㎡上疊C1-上層上疊C2-上層產(chǎn)品分析

|PRODUCT

ANALYSIS本案上疊產(chǎn)品對標產(chǎn)品

金輪·湖曉蘭庭C-1類型：疊墅（5F）上疊面積：150㎡配置：3室2廳3衛(wèi)贈送：庭院、露臺、挑空上疊C1-下層類型：疊墅（6F）上疊面積：148㎡C-1配置：3室2廳3衛(wèi)贈送：挑空產(chǎn)品優(yōu)勢

五面寬

南向雙陽臺

南向大橫廳

贈送南北露臺上疊C1-上層何止于此MORE

THAN

THESE產(chǎn)品分析

|PRODUCT

ANALYSIS提升入戶體驗、增加面寬一部電梯三部電梯1.上疊中疊送入戶庭院2.上疊中疊獨立入戶3.上疊中疊可連接地下室中疊上疊上疊中疊中疊上疊中疊上疊上疊中疊下疊下疊產(chǎn)品分析

|PRODUCT

ANALYSIS下疊——一層平面靈動方廳私家庭院一層平面圖陽臺(投影面積)挑空贈送露臺贈送庭院贈送92.43得房率套型面積96.42實得面積188.85下疊A下疊B7.056.7586%24.0552.11132.32208.48產(chǎn)品分析

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ANALYSIS下疊——二層平面入戶花園靈動方廳私家電梯私家庭院二層平面圖陽臺(投影面積)挑空贈送露臺贈送庭院贈送得房率套型面積96.42實得面積188.85下疊A下疊B7.056.7592.4352.1186%24.05132.32208.48產(chǎn)品分析

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ANALYSIS中疊——三層平面輕奢套房南向四房三層平面圖陽臺(投影面積)挑空贈送24.05露臺贈送庭院贈送28.32得房率套型面積136.38實得面積188.75中疊A中疊B6.756.7586%24.0528.32140.15192.52產(chǎn)品分析

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ANALYSIS中疊——四層平面入戶花園靈動方廳私家電梯私家庭院四層平面圖陽臺(投影面積)挑空贈送24.05露臺贈送庭院贈送得房率套型面積136.38實得面積188.75中疊A中疊B6.756.7528.3228.3286%24.05140.15192.52產(chǎn)品分析

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ANALYSIS中疊——五層平面輕奢套房南向四房五層平面圖陽臺(投影面積)挑空贈送24.05露臺贈送53.22庭院贈送得房率套型面積145.49實得面積197.86上疊A上疊B6.75028.3228.3286%20.883.23133.92183.04產(chǎn)品分析

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ANALYSIS中疊——六層平面超大屋頂露臺六層平面圖陽臺(投影面積)挑空贈送24.05露臺贈送53.22庭院贈送得房率套型面積145.49實得面積197.86上疊A上疊B6.75028.3228.3286%20.883.23133.92183.04產(chǎn)品分析

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ANALYSIS一部電梯模式1F2F3F4F5F6F套型面積98.09陽臺（全面積）挑空贈送露臺贈送庭院贈送96.55實得面積194.64214.89155.10得房率下疊A下疊B中疊A中疊B上疊A上疊B7.056.756.756.756.750134.6124.0524.0524.0524.0520.86.756.756.7553.725.0356.23131.05131.05136.53119.0284%155.10160.58139.82四代住宅·引領(lǐng)潮流置身于繁忙都市生活中，每天人來人往，車水馬龍，繁華之下，卻有種揮之不去的疲憊和無力，渴望放松，追求一處放空自己的居所，成了一種夢寐以求的生活方式。隱于世如何在繁華的都市中尋找一處獨善其身的居所？隱于野是最直接的方式，將林泉野徑引入到地處喧鬧市區(qū)的住所當中，將“世”與“野”完美結(jié)合，是我們追求的最高品質(zhì)第四代住宅居所隱于世戶型隱于世戶型隱于世戶型1F隱于世戶型2F隱于世戶型面積：135平方米夢想的假期是為心靈尋找一所休共享時光靜好255m花園陽臺，也是客、餐廳空間的視覺延展餐廚一體，與客廳愜意互動睜眼觀日出閉眼聽蛙鳴1體47%每個角落都放出安逸每天生活都像首詩6.4M超大面寬客廳，占整面寬比例56%全面寬陽臺，1