南湖壕溝項目商業概念方案聯創新銳設計顧問（武漢）有限公司2019.051Business

positioningandanalysis商業定位及設計理念PA

RT塔樓產品原則一：整體定位||共享交流場所共享陽光露臺共享體驗娛樂高端全能共享社區洪山區

15MIN

青年生活圈城市交通樞紐

+

醇熟商業配套24

小時生活服務

+

多功能共享空間項目定位POSITIONING南湖大道華農西三角地塊項目

·規劃及建筑設計塔樓產品原則二：定位客戶滿足不同層次人才需求奮斗青年創業人員高知人才新貴家庭豐富的創意空間創業小團體舒適、便利、快捷年輕時尚個性張揚個人領域展示舞臺跑步健身游泳打球品質生活文藝氣息美妝護理購物中心富有格調恬靜時光精神食糧業余活動好友聚會二人世界寵物花園小資情懷南湖大道華農西三角地塊項目

·規劃及建筑設計塔樓產品原則三：整體形象舒適性宜居性ComfortLivability合理宜居的戶型生態性Ecology自然性Naturality親近自然，慢節奏生活便利性Convenience交流性Communication便捷的配套布置與交流互動空間現代性Modernity多元性Diversity用戶導向型設計，滿足對生活品質的多樣化需求南湖大道華農西三角地塊項目

·規劃及建筑設計設計概念“A

Dreamscapeinspired

by

nature”取自自然靈感A

Sycamore

V梧桐谷南湖大道華農西三角地塊項目

·規劃及建筑設計設計概念Sycamore

Valley

allows

the

site

to

have

green

community,continuous

connectivity,and

enviorental

atmosphere

undermixed

business

development梧桐谷的概念為打造綠色社區，提高建筑的連通性和在混合商業區中發展環境友好社區創造了可能性+建筑體量融入歷史元素具有當地文化傳統和自然元素的建筑群梧桐綠谷武漢當地傳統建筑總平面圖N32FH=150M21FH=100M功能分區商業

/RETAIL4.5m

公寓

/APARTEMNT6.0m

公寓

/APARTEMNT辦公

/OFFICE售樓處

/SALESOFFICE回購商鋪

/REPURCHASE車行流線分析機動車流線分析消防流線分析車行流線地庫入口辦公落客區公寓落客區商業落客區消防登高面消防流線南湖大道華農西三角地塊項目

·規劃及建筑設計2How

toRealize

Profit項目的高價值如何實現PA

RT案例分析一案例分析二案例分析三規劃分區華中農業大學Huazhong

Agricultural

University基地西北角位于珞獅南路和南湖大道路口，東部緊鄰華中農業大學，環境較為私密，所以商業價值自西向東逐漸降低，自東往西逐漸喧鬧，根據現狀將整個地塊縱向分為左中右三個分區，即商業區、商墅區及住宅區。住宅區商墅區商業區南湖大道華農西三角地塊項目

·規劃及建筑設計商業動線分析基地生成主動線商業節點組團內院商業節點放置節點連接次動線南湖大道華農西三角地塊項目

·規劃及建筑設計商鋪產品原則基本訴求：保證商鋪可達、可視性。以及商業價值控制商鋪總價，以利去化。南湖大道華農西三角地塊項目

·規劃及建筑設計商鋪水平劃分模式8.1m8.1m4.05m

4.05m4.05m4.05mAAAAA商鋪

商鋪商鋪公寓商鋪E走道BDCD商鋪商鋪公寓B商鋪劃分模式

A8.1m商鋪劃分模式

B低高8.1m商業價值8.1m4.05m

4.05m4.05m

4.05m商鋪

商鋪模式

A:模式

B:模式

C:模式

D:模式

E:面積段

48~57m商鋪面寬進深比

1:2~1:3面積段

34~48m商鋪面寬進深比

1:2~1:2.5面積段

34~53m商鋪面寬進深比

1:2~1:3面積段

48m商鋪面寬進深比

1:2.5面積段

40m商鋪面寬進深比

1:1.5~1:224.05m

4.05m商鋪商鋪走道2商鋪商鋪2商鋪商鋪公寓公寓22商鋪劃分模式

E商鋪劃分模式

C商鋪劃分模式

D南湖大道華農西三角地塊項目

·規劃及建筑設計商鋪豎向劃分模式4F3F2F公寓2公寓1公寓3公寓1公寓4公寓24F3F2F商鋪1商鋪21F商鋪11F商鋪劃分模式1.0

：一層、二層合并為復式商鋪，三層、四層為公寓商鋪劃分模式4.0

：一層、二層合并為復式商鋪，三層、四層為公寓回購商鋪回購商鋪4F3F2F公寓2模式1.0公寓1商鋪11F商鋪劃分模式2.0

：內街一層、二層合并為復式商鋪，組團內街一層、二層為公寓模式2.0模式4.0模式3.0公寓2公寓12F1F商鋪1商鋪劃分模式3.0

：外街一層、二層合并為復式商鋪，組團內街一層、二層為公寓南湖大道華農西三角地塊項目

·規劃及建筑設計一層平面圖本層商業建筑面積：10443

平方米其中

:

商業：8104

平方米、公寓面積

1289

平方米、售樓處

1050

平方米圖例復式商鋪售樓處辦公大堂后勤公寓大堂客梯公寓回購商鋪門廳南湖大道華農西三角地塊項目

·規劃及建筑設計二層平面圖本層商業建筑面積：10443

平方米其中

:

商業：7850

平方米、公寓面積

1543

方米、售樓處

1050

平方米圖例復式商鋪公寓后勤售樓處客梯南湖大道華農西三角地塊項目

·規劃及建筑設計三層平面圖本層商業建筑面積：6889

平方米其中

:

公寓面積

4189

平方米、回購商鋪

2700

平方米圖例辦公公寓回購商鋪門廳后勤客梯南湖大道華農西三角地塊項目

·規劃及建筑設計四層平面圖本層商業建筑面積：6889

平方米其中

:

公寓面積

4189

平方米、回購商鋪

2700

平方米圖例辦公公寓回購商鋪門廳后勤客梯南湖大道華農西三角地塊項目

·規劃及建筑設計商業產品分布產品分布一層產品分布二層產品分布三層樓層一層產品類型商鋪總面積（㎡）

面積占比

銷售單價（元）貨值總額

（萬元）備注因有700㎡背街商鋪，此處貨值按35000元計算，估算為35468（萬810423.4%4500036,468公寓售樓處商鋪1289105078501543105027004189270041893.7%3.0%22.6%4.5%3.0%7.8%12.1%7.8%12.1%2000045000280002000028000140402000014040200002,5784,72521,9803,0862,9403,7918,3783,7918,378二層公寓售樓處回購商鋪公寓回購商鋪公寓三層四層總計34664100.00%9611595115（萬元）（除去背街商鋪降低貨值）產品分布四層南湖大道華農西三角地塊項目

·規劃及建筑設計公寓主力產品分析公寓主力產品

1.0（以板樓為研究單元）單戶：開間

3.8m

進深

6.8m銷售單元：52-55㎡產品：雙鑰匙

LOFT

產品

，一跨可分割成四個單元進行銷售優點：1.面積段較小（52

），接近武漢50

最小銷售單元

。㎡㎡缺點：1.塔樓標準層面積1000

影響得房率（75%）㎡2.進深過小影響室內使用舒適度（難以布置廳）3.小柱網影響商業劃鋪4.小柱網影響地庫排布及停車效率5.影響整體規劃，塔樓需要再補一棟塔樓，需要四棟入戶層（首層平面圖）標準層平面：980

28

戶（14

個銷售單元）㎡得房率75%典型單元平面放大圖躍上層（二層平面圖）南湖大道華農西三角地塊項目

·規劃及建筑設計公寓主力產品分析公寓主力產品

2.0（以板樓為研究單元）單戶：開間

4.05m

進深

8.1-8.7m銷售單元：64-69㎡產品：雙鑰匙

LOFT

產品

，一跨可分割成四個單元進行銷售優點：1.塔樓標準層得房率可以達到78%2.進深控制在8-9m，可以做到客廳、臥室分區明確3.開間4.05m，低區商業進深可以滿足12-15m進深，滿足1：2-1：3的合理開間進深比，主力店鋪控制在50-604..8.1m柱網為最經濟的停車開間（一跨停三輛車的下限值）5.三棟百米高層可以滿足整體指標。㎡缺點：1.面積段為65-69

，略大于最小接近武漢50

。㎡㎡入戶層（首層平面圖）標準層平面：1150

24

戶（12

個銷售單元）㎡得房率78%典型單元平面放大圖躍上層（二層平面圖）躍上層（二層平面圖）南湖大道華農西三角地塊項目

·規劃及建筑設計公寓典型產品結論：本項目中宜采用模式

1.0

與模式

2.0的結合1.

對項目各方面進行整體考慮（塔樓棟數、規劃形態、得房率、使用舒適度、商業劃鋪、地庫使用等），主力產品面積段控制在

60-69㎡2.

采用

4.05m

開間確保

8.1m

的柱網，不采用小柱網有利于商業劃鋪和地庫使用，確保經濟性3.

局部嘗試做小進深產品，但保證面寬在

4.05m

不變，產品面積段控制在

50-55㎡4.

形成

50-55，60-65，65-70

高中低三個產品組合模式5.

所有公寓產品均采用雙鑰匙

LOFT

產品

，一跨可分割成四個單元進行銷售入戶層（首層平面圖）標準層平面：1050㎡24

戶（12

個銷售單元）產品

A：50-55

面積段得房率

73%躍上層（二層平面圖）南湖大道華農西三角地塊項目

·規劃及建筑設計公寓典型產品產品

B：60-65

面積段入戶層（首層平面圖）標準層平面：1150

24

戶（12

個銷售單元）㎡得房率

78%產品

B：65-70

面積段典型單元平面放大圖南湖大道華農西三角地塊項目

·規劃及建筑設計公寓產品分布1.

公寓產品

A：50-55

面積段點式塔樓主力戶型（除去端戶）2.

公寓產品

B：60-65

面積段位于板式塔樓端戶及板樓北向房間（除去端戶）3.

公寓產品

C：65-70

面積段位于板式塔樓端戶及南向房間4.

出售辦公產品：位于點式塔樓低區上部5.

回購辦公產品：位于點式塔樓低區下部產品類型A類公寓產品B類公寓產品C類公寓產品回購辦公總面積（㎡）

面積占比

銷售單價（元）貨值總額

（萬元）162371654813288645828.6%29.1%23.4%11.4%7.6%17000170001700011310113102760328132225907304出售辦公4305486956836100.00%90497南湖大道華農西三角地塊項目

·規劃及建筑設計總貨值表樓層一層產品類型商鋪總面積（㎡）

面積占比

銷售單價（元）

貨值總額

（萬元）備注因有700㎡背街商鋪，此處貨值按35000元計算，估算為35468（萬元）810423.4%4500036,468公寓售樓處商鋪1289105078501543105027004189270041893.7%3.0%22.6%4.5%3.0%7.8%12.1%7.8%12.1%2000045000280002000028000140402000014040200002,5784,72521,9803,0862,9403,7918,3783,7918,378二層公寓售樓處回購商鋪公寓回購商鋪公寓三層四層95115（萬元）（除去背街商鋪降低貨值）商業總計34664100.00%96115A類公寓產品B類公寓產品C類公寓產品回購辦公162371654813288645828.6%29.1%23.4%11.4%7.6%170001700017000113101131027603