引言研究背景經過近年來我國經濟的快速發(fā)展，房地產市場逐漸走向成熟，已經形成了一套適應行業(yè)增長的房地產市場，并逐漸提高了供求關系上的自我調節(jié)能力，為進一步發(fā)展打下了堅實的基礎。在我國房地產市場進入一個新的發(fā)展階段時，為了獲得更好的生存發(fā)展，開發(fā)商必須在激烈的競爭中開發(fā)有很大發(fā)展前景的房地產項目，從而產生巨大的經濟和社會效益。因此，每一個房地產項目都要在保證品質的基礎上，節(jié)省投資，以達到最大限度上的經濟效益，這是每一個房地產項目的成功之道，也是開發(fā)商賴以生存的基礎，也是贏得更廣泛市場的先決條件。研究目的及意義針對成本管理的優(yōu)化，本文聚焦于建筑行業(yè)的實際項目，深入探究項目的運營狀態(tài)、規(guī)劃執(zhí)行與實際施工的對比，以及項目預算的合理性。文中提出了一系列改進工程管理的策略，同時對建筑業(yè)現(xiàn)存的問題提出了參考性的見解。在行業(yè)背景下，傳統(tǒng)的粗放型成本管理方式已無法適應日益成熟的建筑市場要求。盡管我國建筑領域積累了豐富的管理經驗，但多數(shù)企業(yè)仍沿用舊有的管理方法。為了實現(xiàn)成本控制的顯著提升，我們需要制定詳盡的環(huán)節(jié)成本控制策略，以實現(xiàn)全鏈條的管控，從而增強企業(yè)的市場競爭力。當前，主導市場的競爭日漸白熱化。本文以A公司為例，探討其工程項目的成本管理和控制策略，目標在于推動A公司實現(xiàn)有效成本控制，并為其他建筑施工企業(yè)提供了理論與實踐的雙重參考。項目成本管理的相關理論項目成本管理的內涵建設項目成本管理是指在建設過程中，通過降低投資，實現(xiàn)收益最大化而采取的一種管理方式。將成本管理方式運用到項目施工中，可以在某種意義上提升對項目成本與開支的管理能力，同時根據各項優(yōu)惠措施，將原材料的使用與支出進行控制，并對項目施工的成本及其他費用進行嚴密的監(jiān)督與核查，并制定相應的對策，降低工程能源消耗。項目成本管理的理論目標成本管理理論總體目標成本法是通過對工程施工項目的成本進行事先設定，再對其期望的邊際效益進行測算，在兩者都很明確的情況下，可以導出生產的費用，再用生產成本來進行費用的管理。由于在公開投標中，只要投標報價比市場價格低，就可以獲得利潤，因此，目標成本的核心是項目施工過程中所有產品的總成本。在此基礎上，提出了一種基于工程成本的建筑工程成本計算方法。在房地產開發(fā)中，應根據有關政府有關規(guī)定，對其進行合理的補償。且此項開支，在國家一段時間的有關立法及減稅，較為容易操作。政府對房地產開發(fā)的重要性、企業(yè)與政府的關系，都取決于政府支付多少。另外，對工程的進展與運用，要能對資產、借款、利息等費用進行合理測算。成本動態(tài)控制管理理論在施工過程中，要將對全過程產生重大影響的多種因素綜合起來，在任何時間、任何地點對其進行動態(tài)控制。工程成本管理是根據工程建設的具體條件而制定的，其特點是不能重復。這就對企業(yè)提出了明確的需求，那就是要在實施項目管理方式時，對項目進行預測，制訂詳細的規(guī)劃和總目標，并根據特定的計劃，將整個項目的成本管理方式進行到底，將其限制在一定的限度之內，根據確定的總體進度和質量政策，從人力資源、機械設備和材料管理等角度減少損耗，實現(xiàn)成本管理的目的。成本系統(tǒng)管理理論工程成本受多種因素的影響，主要有：①工程總目標即工程前期確定的工期、質量、成本、安全和文明施工等各項要求。對施工企業(yè)而言，把企業(yè)與工程相融合，制定切實可行的總體目標，可以節(jié)約資金，降低成本。若設定的總體指標未能達到預期，則會引起人力、物力及其他資源的大量消耗，進而引起費用的上升。②工程成本是施工過程中最重要的環(huán)節(jié)，其成本與施工質量密切相關。③工程施工工期即施工工期，即工程開工前必須編制施工進度表，編制施工過程中的具體施工方案。一般來說，施工周期縮短將引起項目施工成本的上升。相反，一成不變的固定費用會隨著項目持續(xù)時間的增加而增加，進而增加了整體項目的成本。和盛園施工項目成本管理現(xiàn)狀及問題和盛園施工項目簡介近年來，WS建設工程總公司承接了大量的住宅開發(fā)和設計工程，為推動棚戶區(qū)的拆遷和區(qū)域的經濟發(fā)展做出了突出的貢獻。本文以WS房地產開發(fā)公司中的和盛園建筑工程為研究對象，對其在成本管理上的主要問題進行了分析。本項目為2021年的投資項目，工程實施地點位于東莞市，是該區(qū)重點建設項目。根據建設工程項目的方案規(guī)劃，和盛園施工項目緊鄰周邊商業(yè)廣場，擁有完善的文化教育、醫(yī)療、金融信息服務，是本區(qū)域發(fā)展的重點。和盛園施工項目成本管理現(xiàn)狀項目成本管理制度和盛園施工項目管理方案實際運作狀況為：在招投標過程中，本著公平、誠信、誠信的原則，以具體的工程資料為依據，通過招標會、定向招標會、公開招標等形式，以事業(yè)單位的經營制度為依據，對投標人進行投標。在費用管理方面，要堅持廉潔自律、精準、雙重審批的原則，根據工程項目對原材料的預算、結算程序及審核的規(guī)范，建立以工程結算為依據的工程結算，并建立了施工預算的核算辦法，確保了工程的科學性。現(xiàn)場簽證管理，就是要將工程設計文件，全部提交到工程設計部，經技術工程師和施工預算員簽署同意后，再提交到項目設計部，在進行工程建設之前，需要技術工程師和施工預算員共同簽署，對于由于簽證辦理內容產生的問題，采取無效簽名的方式來處理。項目成本管理模式和盛園施工項目采用加強費用預算結算管理的方法，提升項目成本操縱管理水平，這一成本管理機制，將合同書明細及其費用預算結果為基本，將合同書作為管理方法媒介，將費用預算作為合同書基礎。在此基礎上，對工程成本進行了分析。項目估算是在公司的經營決定進程中進行的，當企業(yè)拿到了土地使用權證書之后，就按照整體規(guī)劃，對其進行了一筆股權融資費用的預算，對其進行了分析。同時，根據費用預算的安排，對工程的成本進行估算，然后與開發(fā)、設計機構進行協(xié)商。在進行工程方案編制時，成本編制部門根據技術部門提供的施工圖紙，對工程成本進行了編制。換言之，就是以工程圖為基礎進行估算。在完成工程成本預算之后，根據工程進程中的具體合同內容，組織公開招標，并以招投標合同作為工程成本控制的力量源泉。通過改進現(xiàn)場簽證制度，加強對工程項目的管理，實現(xiàn)對技術費用的控制。根據合同內容，對項目進行了部分的工程結算，并分析了合同履行情況。按照工程項目的圖紙，對項目進行費用預算，并在此基礎上，按照費用預算的成果，簽訂了項目合同，按照設計圖和它的合同的效果，改進了現(xiàn)場簽證的管理方式，同時把成本管理和采購管理列為成本管理的重點。但是，在這個進程中，很難不存在一些疏漏，不能把項目建筑施工的各個環(huán)節(jié)的成本管理方式聯(lián)系起來，也不能建立員工的成本管理方式和工作責任。項目成本管理方案（1）決策階段從成本管理的角度來看，目前的公司管理方案還算完善，但從和盛園施工項目的安全壽命來看，在項目的各個環(huán)節(jié)當中的各種運作，都會對項目的成本產生一定的影響，并且在項目當中的各個施工環(huán)節(jié)都存在水平不一的問題及缺點，這樣的難題對于項目的成本管理與開支造成的影響更為不一。和盛園建筑項目在正式運營之前，相關的市場調查工作不夠及時，未對項目的可行性進行科學的分析，從而影響到中后期的網絡營銷，限制了公司的運營能力。（2）規(guī)劃設計階段在進行項目的過程中，對工程圖的品質很重要，對資金和工期的需求也很大。為了降低投資，我們選擇了原有的建筑設計單位進行投資。然而，新規(guī)劃卻忽略了其他配套的配套設施，而將主體結構作為建設的重中之重。項目的實施過程中，因其體制上的不足而導致了項目建設全過程的不完善。公司沒有充分重視設計圖紙，規(guī)劃的優(yōu)化沒有達到有關法規(guī)要求。在企業(yè)按照工程圖紙進行基礎施工時，開發(fā)趨勢的設計還遠遠不夠。在和盛園的施工項目中，工程設計圖紙的審批通常是由施工單位負責，但施工單位不能對其進行成本、費用的審批。（3）招投標階段當前，企業(yè)招標的整個過程可分為三個階段：合規(guī)性審查、商業(yè)認可審查和技術審查。在設定的分值中，企業(yè)審核的分值占比很大，而技術性審核和合規(guī)審核對招投標工作沒有太大的影響，因此，評價方法占比很低。各企業(yè)都在盡可能地壓低自己的價格以獲得更多的商機。此外，因產品因素不當，低價中標、高結算等原因，造成企業(yè)資金超支。本公司非常注重對不合格項目的審計。公司在地產工程項目的零散原料招標中，組建了一個投標小組。該團隊由施工工程、成本預算等項目部門組成，依據科學研究后的標書，選出最好的分銷商進行業(yè)務流程上的采購。根據招標會議的方法，是進行零散原材料的采購，但是由于這種采購通常是新采購，因此經銷商的批準和原材料質量的批準不是詳細而全面的。（4）施工階段在工程項目的施工階段，由于項目所需原材料的資金投入、人力資源的管理費用，都要按照施工進度每月進行。然而，由于工程建設周期較長，工人工資、原料成本等因素會隨之變動，從而影響原材料的價格，進而使項目本身的成本進一步增加。此外，施工單位因條款內容模糊，無法清晰地提出索賠規(guī)定，從而體現(xiàn)了公司在索賠方面存在的不足。另外，企業(yè)的部分雇員對采購成本管理的法律觀念在一定程度上也存在欠缺。在項目的具體實施中發(fā)生爭議時，雙方不能通過合同文本來解決問題。為確保工程施工的順利進行，施工單位應嚴格執(zhí)行施工單位所提出的各項規(guī)范，否則將會提高施工項目的所需成本。和盛園施工項目成本管理存在的問題決策階段可行性研究不足對于企業(yè)來說，只有改善了市場調研能力，才能從投資需求出發(fā)，對科研課題進行可行性研究。另外，就項目的可行性而言，公司最為重視的是該項目能否符合公司的總體發(fā)展策略，并沒有對營銷市場做過深入的調研，也沒有從營銷的視角對該項目的影響進行剖析。例如，房屋的戶型，因為沒有對其進行科學的市場調查，不能把握住客戶的真實使用需要，因此，樓盤的戶型達不到每一個客戶的需要，因此，在樓盤開盤時，大戶型的銷量非常小，這主要是因為企業(yè)未能根據目標群體，并根據項目的具體條件，對客戶進行有效的分區(qū)。從用戶角度來看，該課題地處大城市新建開發(fā)片區(qū)，臨近多所大學，但由于交通擁擠、人員密集，購買需求相對來說不那么嚴格。和盛園的建設項目在過去的商業(yè)營銷中，由于大量的房子在市場上獲得了良好的銷量，所以公司相應的加大了對大單位的投資力度，而忽略了對市場的調查和評估，造成了重大的錯誤。此次和盛園施工項目沒有將資金投入作為關鍵因素納入前期決策階段，缺乏對項目具體可行性的考慮，所以，在市場分析方面仍需給予足夠的關注，從科學的角度，進行深入的分析，制定合理的成本管理方案，避免形式主義。WS公司和盛園建設工程主要面向中高端群體，以改善型住宅為主要對象，選擇高檔建筑材料，以優(yōu)質、高性價比建造高質量的住宅，所以整體價格在170萬以上，主要是以大戶型為主，不符合本地居民追求實惠的生活理念，所以很難占領主流市場，這給項目造成了很大的困難，需要在銷售上做出一些突破。規(guī)劃設計階段成本管控不到位在實踐中，也出現(xiàn)了對計劃成本沒有進行有效的監(jiān)測，經常根據項目情況對其進行相應的調整，在設計計劃的實施中，其不足之處體現(xiàn)為兩個層次：第一，工程設計單位在編制圖紙時，往往把重點放在圖紙上，忽略了對工程成本的影響。根據建設項目建設過程中出現(xiàn)的各種問題，進行了針對性的改進。另外，在產品的設計中，對產品的要求更高，原材料的用量也更大，從而導致了產品的價格上漲。例如，建筑設計公司使用的鋼筋和混凝土等材料，其安全性評價因數(shù)也很高，這就給企業(yè)帶來了很大的成本。其次，對建筑施工方案進行審查，沒有按照有關法律規(guī)定進行審查。有些企業(yè)因其自身的可靠度，無法根據具體情況做出適當?shù)恼{整，導致建設周期較長。在房屋隔斷的設計中，建筑師選擇了具有良好隔音降噪效果的紙面石膏板，然而，在設計方案審核的全階段，建設方并未意識到這一問題，所以在工程中想要更改將會十分繁瑣。在A區(qū)項目的成本中，它的總承包工程預算為1.5億元人民幣，實際花費為1.7億元人民幣，其中，石材工程預算為35萬元人民幣，實際花費為3670萬元人民幣。通過對石材用料的分析，發(fā)現(xiàn)在項目費用估算期間，石材價格正處在最低水平，相應的成本也就大幅降低。然而，因為對現(xiàn)實情況中可能出現(xiàn)的材料成本上漲等風險的忽視，才會導致實際費用遠遠高于估算的費用，這直接導致了總包工程費用超出預期。因此，不充分的分析和不適當?shù)念A測所產生的風險是很大的，并且會對項目的進度產生很大的影響。表3-1WS公司和盛園項目建設工程預算與結算情況對比表項目費用發(fā)生單位預算金額結算金額差異率項目-A區(qū)總包工程1.5億元1.71億元14.00%項目-A區(qū)石材工程3500萬元4100萬元17.14%項目-A區(qū)景觀工程4500萬元5580萬元24.00%招投標階段成本管控不科學目前，在施工全流程招投標活動中，企業(yè)也缺乏對招投標活動的實時監(jiān)控。這就要求房地產企業(yè)在工程建設中進行科學的評估和供應商的選擇等方面進行完善。評價手段有待完善。在整個建設工程運作期間，該公司僅為處理零散業(yè)務程序而召集了一次內部招標。由于目前還沒有一套完整的評估系統(tǒng)，大多數(shù)投標人還是選擇了最低價。項目執(zhí)行時，主要考慮的問題是中標企業(yè)的資格，而不是把中標企業(yè)的運營狀況、建設進展等作為決策考慮。在項目建設全流程中，項目管理人員往往因為對項目管理軟件的不熟悉而吃虧。應改善對企業(yè)的供貨商的選擇?？傊?，采購計劃不能滿足公司的具體需要，而且地產公司采購人員不能及時地在采購過程中發(fā)現(xiàn)問題。如果原材料的質量有問題，公司就不得不重新安排相關人員進行原材料的再次采購，從而提高資金投入的成本。施工階段成本管理不力在房地產開發(fā)公司中，工程項目的施工階段是公司在具體工程中進行規(guī)劃設計的一個重要環(huán)節(jié)。通過對比建筑工程的實際費用和具體費用，新工程項目的總費用高于其實際費用。所以，和盛園公司應該加強對工程成本的管理，以保證工程項目的實際成本不會被沖減。鑒于住宅建設是地產工程項目在開發(fā)時一個極有特色的施工環(huán)節(jié)，也是一個較為出現(xiàn)問題的項目。經過相關調研結果，目前和盛園施工項目的工程建設存在的主要問題如下：該合約中有關條款不符合標準，導致費用增加。在賀盛園的新項目建設中，因未充分注意到采購費用，致使無法對其進行有效的合同管理和監(jiān)控。在建設項目的過程中，企業(yè)因其在制定過程中缺少科學依據，導致其在后期階段增加了大量的資金投入。不能保證對動態(tài)費用的及時反饋。在整個建設過程中，由于取得了變更證明，建設單位無法將基礎材料提交給公司的財政，導致企業(yè)領導無法取得工程簽證。改變信息的內涵，側重于企業(yè)的動態(tài)成本管理.在建設期間，每個月將由公司領導提供與工程相關的資料。目前所得到的信息以工程進度、裝飾材料等為主，對工程成本信息的管理、控制、分析等方面的信息不能得到有效的管理、控制和分析，這就造成了項目中后期的成本增加。和盛園施工項目成本管理的對策完善項目決策階段成本管理注重可行性方案研究的設計在和盛園施工項目的成本管理中，決策環(huán)節(jié)是實行的管理基礎。房地產開發(fā)企業(yè)的管理決策與開發(fā)新項目的經營能力和成本控制水平有著密切的關系，和盛園公司應極為重視成本管理及決策管理。在企業(yè)成本及決策管理過程中，項目的可行性是施工工程的關鍵，這將會對公司工程項目的提前完工、延后以及其他方面產生直接的影響。通過對新工程在建設過程中的成本控制進行科學的分析，認為公司部分規(guī)劃方案的可行性是不夠的。科學地研究、規(guī)范和改進企業(yè)的可行性報告，是保證企業(yè)可行性報告的科學依據。企業(yè)可行性研究的重點是對項目的研究，對項目的可行性分析，對項目的可行性進行詳細的科學研究。對企業(yè)進行的研究，其基本依據是企業(yè)對產品營銷的深入研究。在此基礎上，本文提出了一種基于房地產的研究方法。通過對新樓盤發(fā)展中出現(xiàn)的一些問題進行剖析，得出結論：和盛園房地產市場的前期研究還不夠，無法進行深度的現(xiàn)場調查。為此，賀盛園應加大對項目的研究力度，尤其是對市場進行深入研究。在進行市場調研的基礎上，根據需求制定出相應的科研方案，提高企業(yè)經營質量，促進企業(yè)長遠發(fā)展。加強項目投資估算工作為了確保評價數(shù)據的準確性，對建設工程的進度數(shù)據和新的評價數(shù)據越來越重要。要按照國家新的政策和經濟發(fā)展的新形勢，選擇有較強資質的單位進行項目估算，確保項目成本的準確性和科學性。在制定自己的預算時，賀盛園要做好新工程的綜合分析，特別是維護費用的估算。完善項目規(guī)劃設計階段成本管理加強對設計單位的選擇和管控工程成本控制水平的好壞，不僅關系到整個項目的策劃、設計和建造圖，而且關系到整個工程成本的水平。項目的施工計劃是項目施工的依據。此外，項目費用測算也是建設項目成本標準的一項重要組成部分。各種數(shù)據和信息指標，與整個項目的每一個環(huán)節(jié)都有著密切的聯(lián)系，所以，在項目的設計過程中，對施工過程中的費用進行有效的控制，才能保證項目的成功實施。優(yōu)選設計方案工程設計圖紙、方案的選取直接關系到工程的成本、費用，同時也關系到工程項目的運行能力和經濟效益。所以，改善與調整工程項目的規(guī)劃設計，是提升和盛園運營能力的關鍵。改善建筑工程的設計流程，推動房地產開發(fā)的經濟效益。根據成本、經濟性等方面的研究，比較了工程的總體設計和施工進度，并結合工程實際情況，選擇了最佳的施工方案?；谶@一點，從運用價值的觀點來研究建設項目的用途與費用之間的聯(lián)系。在選擇平面及設計圖時，還應兼顧成本及產品適應性。這是因為如果工程的質量沒有達到相關規(guī)范的規(guī)定，就會在建設過程中和后期維護費用上產生安全事故。對該項目的設計圖進行認真審核。重新工程的角度來看，要減少工程成本的投入，應及時糾正全過程中存在的主要問題，并增加審核的比例，確保工程圖的質量。本課題所編制的設計方案較好地符合了本課題的實際需求。在收到了設計單位提供的設計圖之后，要及時組織開發(fā)、設計等部門對其進行審核，同時組織公司進行新的項目開發(fā)，由土地資源等有關部門負責編寫費用報告，做好成本控制工作。通常，項目的可行性是由公司設計部的專業(yè)人士進行的。盛園財務部人員對項目原材料，機械設備，人力等進行費用估計和管理。在項目實施期間，與公司其他相關單位進行合作，確保項目費用合理，確保施工圖紙的有效實施。完善項目招投標階段成本管理建立完善的評標體系建立完善的評估方法體系，必須從各方面入手，并結合工程項目建設的進展，建立企業(yè)現(xiàn)有的評估方法體系。第一，公司招標工作小組成員包括公司內部和外部聘請的專家。企業(yè)內的員工，包括工程項目、成本控制、采購和費用預算的員工。第二，明確各項指標的配置，其中，業(yè)務接收指標的權重為一半，技術指標為1/3。最后，對不同評價方式的實施單位進行明確說明。評價的方式是由企業(yè)的技術鑒定機構、商業(yè)評價機構和技術部門來決定的。在這些因素中，項目業(yè)務指數(shù)是最低有效報價，也是判斷的依據。嚴控合同簽訂流程要改進合同在簽訂過程中的管理與控制，就必須對合同的內容進行優(yōu)化，并提高其審批效率。如果合同文本的實施計劃不明確，將會提高工程的中期和后期處理工作的難度，甚至會影響到工程的進度，造成項目建設成本超出預算。因此，要從根本上解決問題，就必須逐步完善合同的內容和條款。另外，合同中還應該充分考慮到可能發(fā)生的問題，并且盡量降低可能造成的風險，比如簽證變更、合同違約、生產中斷、原料費用等等。完善項目施工階段成本管理加強合同管理工作在新工程建設的整個過程中，賀盛園應建立起一套專門的合約治理體系。例如，采購的流程是否符合契約的要求，是一個很好的例子。各單位人員應根據合同要求提供的金融信息和合同風險，將工作發(fā)揮到最好。在新工程建設過程中，所有費用均按合同規(guī)定執(zhí)行。公司一切建設工程，尤其是與工程成本相關的工程建設，均要按照合同進行。因此，我們需要在合約相關知識、技能、培訓等方面加大力度，提高員工的合約認知度。在此基礎上，應制定完善的合約監(jiān)督制度，確保合約條款的有效適用，并對合約的履約狀況進行監(jiān)控，確保費用收支均衡，不偏離工程實際。實行項目動態(tài)成本管理要實現(xiàn)對建筑工程成本的動態(tài)控制，首先要加強對建筑工程成本的動態(tài)管理。其次，對新項目的投入費用與總投入進行了動態(tài)的處理。由于房地產項目的發(fā)展與設計時間相對較長，在建設中由于某些特定因素的影響，往往會導致工期延誤，進而導致建設費用的增加。因此，在項目施工過程中，必須制定出施工進度計劃。首先，根據工程建設的不同階段，根據工程建設的不同階段，對工程進行分類。在明確了建設項目的發(fā)展目標之后，要對建設項目的進度實施動態(tài)監(jiān)測，同時對各個環(huán)節(jié)的工作效果進行評估與批準。但是，由于項目建設中的種種不確定因素往往會對項目的質量產生一定的影響，所以，必須根據項目建設的整個進程中的某些