《企業會計準則--投資性房地產》簡析(一)一、投資性房地產準則概述

房地產是土地和房屋及其權屬的總稱。其中，土地是指土地使用權；房屋是指土地上的房屋等建筑物及構筑物。隨著我國社會主義市場經濟的發展和完善，企業持有房地產除了用于自身生產經營和管理活動的場所和作為存貨對外銷售外，出現了將房地產用于賺取租金或增值收益的活動，甚至成為個別企業的主營業務活動。

投資性房地產，是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產。投資性房地產在用途、狀態、目的等方面與企業自用的廠房、辦公樓等作為生產經營活動場所的房地產和房地產開發企業用于銷售的房地產是不同的。投資性房地產是一種經營性活動，主要形式是出租建筑物、出租土地使用權，這實質上屬于一種讓渡資產使用權行為。房地產租金就是讓渡資產使用權而取得的使用費收入。投資性房地產的另一種形式是持有并準備增值后轉讓的土地使用權，其目的是為了增值后轉讓以賺取增值收益，也是企業為完成其經營目標所從事的經營性活動以及與之相關的其他活動形成的經濟利益總流入。

投資性房地產準則共六章十九條，主要規范了投資性房地產的范圍、確認和計量、轉換和處置、以及相關信息的披露等內容。

二、投資性房地產的范圍

根據投資性房地產準則的規定，投資性房地產的范圍包括以下方面：

1.已出租的土地使用權。是指企業通過出讓或轉讓方式取得的、以經營租賃方式出租的土地使用權。

2.持有并準備增值后轉讓的土地使用權。是指企業取得的、準備增值后轉讓的土地使用權。按照國家有關規定認定的閑置土地不屬于持有并準備增值后轉讓的土地使用權。在我國實務中，持有并準備增值后轉讓的土地使用權這種情況較少。

3.已出租的建筑物。是指企業擁有產權的、以經營租賃方式出租的建筑物，包括外購、自行建造或開發活動完成后用于出租的建筑物。企業將建筑物出租，按租賃協議向承租人提供的相關輔助服務在整個協議中不重大的，應當將該建筑物確認為投資性房地產。

自用房地產、作為存貨的房地產不屬于投資性房地產。自用房地產，是指為生產商品、提供勞務或者經營管理而持有的房地產。作為存貨的房地產，通常是指房地產開發企業在正常經營過程中銷售的或為銷售而正在開發的商品房和土地。

三、投資性房地產的會計處理

投資性房地產應當按照成本進行初始確認和計量。在對投資性房地產進行后續計量時，通常應當采用成本模式。企業只有存在確鑿證據表明其公允價值能夠持續可靠取得的，才允許采用公允價值計量模式。同一企業只能采用一種模式對所有投資性房地產進行后續計量，不得同時采用兩種計量模式。

（一）采用成本模式計量的投資性房地產成本模式下的會計處理比較簡單，主要涉及”投資性房地產”、”投資性房地產累計折舊（攤銷）”、”投資性房地產減值準備”等科目，可比照”固定資產”、”無形資產”、”累計折舊”、”固定資產減值準備”等相關科目進行處理。

1.投資性房地產的初始計量企業外購或自行建造的投資性房地產，應當按照其實際成本計入投資性房地產。自行建造的投資性房地產，應當按照建造該項資產達到預定可使用狀態前發生的必要支出，由在建工程轉入投資性房地產。

自用房地產或作為存貨的房地產轉換為投資性房地產，必須有確鑿證據表明房地產用途發生改變，如改變房地產用途的書面決議、從自用狀態改為出租狀態等。轉換日為租賃期開始日，轉換當日應當將房地產轉換前的賬面價值作為轉換后投資性房地產的入賬價值，由固定資產、無形資產或存貨轉入投資性房地產。

2.投資性房地產的后續計量和有關的后續支出企業對投資性房地產進行后續計量時，按照固定資產或無形資產的有關規定，按期（月）計提折舊或攤銷。存在減值跡象的，還應當適用資產減值的有關規定。

取得的租金收入，計入其他業務收入、主營業務收入等。對于與投資性房地產有關的后續支出，滿足資產確認條件的，應當予以資本化，計入投資性房地產的成本；不滿足資產確認條件的，予以費用化，在發生時計入當期損益。（待續）

小編寄語：會計學是一個細節致命的學科，以前總是覺得只要大概知道意思就可以了，但這樣是很難達到學習要求的