研究部2025年1月睿見研究0商前言2024年北京業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域下行加臨承壓震蕩的復(fù)雜局地產(chǎn)和物流地產(chǎn)等多個板塊均呈現(xiàn)出有效需求不足、新增供應(yīng)推高和租金持續(xù)探底的復(fù)雜局。應(yīng)對短期挑戰(zhàn)、提升中長期可持續(xù)性復(fù)蘇的的機(jī)會和解決方案。20242025年出臺的政策方案將更加積業(yè)地產(chǎn)市場帶來有力的信心

提振。潔、觀的

圖表形式，為各方進(jìn)行市場趨勢的可視化闡釋。點業(yè)地產(chǎn)板塊制作了年

2025年的戰(zhàn)略方向提供預(yù)判依據(jù)。米陽華北區(qū)研究部負(fù)責(zé)人

仲量聯(lián)行2024年北京業(yè)地產(chǎn)市場回顧及總結(jié)目錄042024內(nèi)加2023年明顯回升，但增量需求嚴(yán)重不足仍然抑制市場復(fù)蘇的主新舊動能加速

零地產(chǎn)市場092024年的北京零緒波動靈敏。2024上半年延2020物流地產(chǎn)市場13受到經(jīng)濟(jì)波動和大規(guī)模供應(yīng)放量的交織影響，北京物流地產(chǎn)市場在2022-2024三年經(jīng)歷了顯著的期性變化，從業(yè)主方市場向租戶方市場的迅

心子市場的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)抗期能力顯現(xiàn)，時津冀市場抓住北京需求外溢

的機(jī)遇快去化。32024年北京業(yè)地產(chǎn)市場回顧及總結(jié)2024限的市場需求影響下，業(yè)主方通過不斷釋放極限價格試探市回填，而租戶方則在全市范圍內(nèi)加速流動，以尋找最優(yōu)的質(zhì)價比。在這個過程中，全市甲級辦公樓市場流動性有所好轉(zhuǎn)，成交量較2023嚴(yán)重不足仍然抑制市場復(fù)蘇的主新舊動能加42024年北京業(yè)地產(chǎn)市場回顧及總結(jié)試探還常態(tài)？租金白熱化競爭催生極限價格2024年北京甲級辦公樓市場各子市場極限價格分析1.101.000.900.800.700.600.500.40CBD2024*以2024年第四季度的子市場平均租金數(shù)據(jù)為1.0進(jìn)行的指數(shù)層數(shù)據(jù)分析。數(shù)據(jù)來市場價格總在供需關(guān)系與參與的情緒博弈中探尋平衡，低于往常價格40%的2024年價格競在經(jīng)歷了過去五年相對平緩的下行調(diào)整之后，北京辦公樓市爭最為激烈的子市場。而東二環(huán)路及東長安街子市場新增需場在2024年迎來租金價格的強(qiáng)勢震蕩，全年甲級辦公樓租金求相對較少，導(dǎo)致這兩個子市場的業(yè)主更傾向于爭取樓內(nèi)客16.1%。對不斷上升的空壓力，業(yè)主方正在采取更為激進(jìn)的低價策略以快探尋新的平衡點，而這一現(xiàn)象在

2024下半年伴隨多個子市場極限價格的頻繁出現(xiàn)而日漸突出。市場價格一旦在經(jīng)歷了個別案例的向上或向下突破并到驗

證和支撐后，便會帶動更持續(xù)和更廣泛的趨勢性變化。2024我們采用各子市場的平均價格作為不斷刷新的極限價格正逐漸成為北京甲級辦公樓市場的新常

2024年內(nèi)租賃成交價與市場平均租金作比較。觀察發(fā)現(xiàn)，了整體市場期的輪轉(zhuǎn)。2025每一子市場均出現(xiàn)了新租或續(xù)租情況下遠(yuǎn)低于市場平均租金將比下降14.8%CBD街、望京和麗澤六個子市場的新租極限價格甚至低于其子市場平均租金的30%鎖定新客戶，這些區(qū)域的部分業(yè)主提供了極為激進(jìn)的租金優(yōu)惠，甚至在首輪報價時就拋出52024年北京業(yè)地產(chǎn)市場回顧及總結(jié)短暫還持續(xù)？極限價格顯著激發(fā)市場活力2021-2024年北京甲級辦公樓市場成交量分析萬平方米8070605040302021202220232024數(shù)據(jù)來2024年租金的深度回調(diào)對激發(fā)市場活躍度產(chǎn)生了顯著效果。雖然經(jīng)濟(jì)波動仍在持續(xù)抑制增量需求的擴(kuò)大，2024年全市凈全市甲級辦公樓租賃成交量較2023年提升了22%積租吸納量在嚴(yán)峻的市場環(huán)境中戶的搬遷升級愿也在持續(xù)的低價激下被激發(fā)，2024年1萬暖將有效緩解樓宇的空壓力，并極大地提振市場信心。

平方米以上積段的成交數(shù)量和平均成交積分別比增長2.644%和35%2022年則分別增長了30%和17%市場價格的下行回正向循環(huán)軌道。

行期中，市場成功以足夠具有吸引力的低價激出市場中

觀望許久的大2025約50%選擇望京和麗澤此類性價比較高的激作用顯現(xiàn)。62024年北京業(yè)地產(chǎn)市場回顧及總結(jié)多元還集聚？

租戶方的選址偏好正在改變市場分布格局在全球經(jīng)濟(jì)增長步伐放緩和中國高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)型的內(nèi)外因素然產(chǎn)業(yè)聚集的規(guī)模效應(yīng)和協(xié)效應(yīng)有利于企業(yè)的長期穩(wěn)定發(fā)

共作用下，企業(yè)不動產(chǎn)策略也在發(fā)生變化。我們觀察到，企2024年，更多企業(yè)對降低成本且保障辦公空業(yè)租戶的辦公選址策略在2024年呈現(xiàn)較為突出的優(yōu)先級變訴求尤為迫切，輻射全市各子市場尋址的情化。更多企業(yè)優(yōu)先考慮絕對的租賃成本控制，而非行業(yè)聚集策略的變化對行業(yè)聚集度的影響已經(jīng)有所顯現(xiàn)。度，即一個產(chǎn)業(yè)鏈的上下游企業(yè)在區(qū)域落位的集中程度。雖2024年各子市場行業(yè)聚集度比變化分析*利用CR4積排名其占該子市場總成交積的百分比。

將2023年和2024年各個子市場的行業(yè)聚集度進(jìn)行對比。對比結(jié)果為負(fù)的子市場行業(yè)聚集度在一年之內(nèi)減弱，反之則表示增強(qiáng)。數(shù)據(jù)來2024年全市共有七個子市場的行業(yè)聚集度盡管如此，金融街子市場仍然具有較強(qiáng)的行業(yè)磁吸效應(yīng)。2024市場在低價帶動下市場活躍度明顯提高，持續(xù)錄來自非傳年，金融街的租金降幅大于整體市場平均水平，有效吸引金融統(tǒng)行業(yè)的租賃需求，頭部行業(yè)的成交占比因而受到稀釋。以麗企業(yè)回流。盡管其租金水平依舊保持在高區(qū)澤子市場為例，2023暢通完備的金融產(chǎn)業(yè)生態(tài)和成熟的務(wù)環(huán)境持續(xù)吸引具有高

大量來自于金融行業(yè)的搬遷需求，成交積占比近60%；承租力的企業(yè)進(jìn)駐，行業(yè)聚力作用明顯。第三使館區(qū)在20242023年，麗澤繼續(xù)以低位租金吸引來自科技互聯(lián)網(wǎng)、政府平臺、專年打頭陣大幅降租，換取了非主力行業(yè)知名企業(yè)的大積成業(yè)服務(wù)業(yè)等多個行業(yè)的大積租戶，而金融企業(yè)的需求占比交。2024年，該區(qū)域的主力需求行業(yè)未發(fā)生根本改變但成交量被擠壓至13.2%，區(qū)域內(nèi)需求行業(yè)多元化的行業(yè)聚集度增強(qiáng)。實際上，第三使館區(qū)子市場受不行業(yè)的需求行業(yè)始終保持多元性，行業(yè)聚集度未發(fā)生實質(zhì)變化。來需求行業(yè)的進(jìn)一步分散。在CBD子市場，在風(fēng)險管控影響下傳統(tǒng)需求主力金融業(yè)的租賃成交數(shù)量和隨競價常態(tài)化，北京辦公樓子市場交占比比下降4.9戶對子市場選擇的靈活性或?qū)⒊掷m(xù)增加，帶動需求行業(yè)聚集環(huán)保和文體娛樂類非主力需求度弱化。

呈現(xiàn)增長勢頭。72024年北京業(yè)地產(chǎn)市場回顧及總結(jié)新質(zhì)生產(chǎn)力引擎驅(qū)動需求潛力釋放2024透性和融合性的生產(chǎn)力形態(tài)。在傳統(tǒng)生產(chǎn)力向新質(zhì)生產(chǎn)力轉(zhuǎn)型工作十大任務(wù)之首，以創(chuàng)新為主導(dǎo)的新質(zhì)生產(chǎn)力對于經(jīng)濟(jì)高質(zhì)產(chǎn)業(yè)載體的辦公樓市場也正臨需求端2023至2024年北京辦公樓市場中新生產(chǎn)力新質(zhì)生產(chǎn)力相關(guān)行業(yè)成交量變化分析萬平方米2018161412成交量比增長10877%64255%020232024望京中關(guān)村麗澤奧林匹克區(qū)域CBD東二環(huán)東長安街第三使館區(qū)2024年全市新質(zhì)生產(chǎn)力相關(guān)企業(yè)的成交量比增長低價2024年租賃積比增長當(dāng)下北京辦公樓市

域分布來2024全年成交總量中77%國家及北京市穩(wěn)經(jīng)濟(jì)政策的推動下，生產(chǎn)端和需求端均呈改善

現(xiàn)快持續(xù)貢獻(xiàn)大60%類的動態(tài)調(diào)整預(yù)計將持續(xù)激發(fā)市場需求，為辦公樓市場的復(fù)蘇提

積占比中位列供充足底氣。

北京積極育新質(zhì)生

產(chǎn)力行業(yè)的發(fā)展動能，優(yōu)勢新興產(chǎn)業(yè)將迎來顯著的行業(yè)發(fā)展空北京辦公樓市場。82024年北京業(yè)地產(chǎn)市場回顧及總結(jié)2024年的北京零地產(chǎn)市場在波動中尋求平衡，供需格局經(jīng)歷變遷。供應(yīng)量創(chuàng)下歷史高位，競爭加劇，新項目難以復(fù)刻過零售去的高入駐率開業(yè)模式，大多選擇先入市再逐步填鋪，因勢調(diào)整招緒波動靈敏。2024上半年延續(xù)復(fù)蘇勢頭，需求高企，新增供應(yīng)穩(wěn)定落地，租金低位復(fù)蘇，環(huán)比漲幅創(chuàng)下2020年來新高；而下半年零愿放緩，市場租金由漲轉(zhuǎn)跌。92024年北京業(yè)地產(chǎn)市場回顧及總結(jié)預(yù)租策略轉(zhuǎn)型，

過去六年項目入駐率100%95%90%85%80%75%70%98%93%96%94%94%91%96%95%89%89%88%79%72%15010050新增供應(yīng)體量︵萬平方米︶20093%65%2018201920202021202220232024數(shù)據(jù)來2024市場新增供應(yīng)量達(dá)16290%及以上水平。遍以低入駐率先行開業(yè)，這一提升益于新項目隨后逐步填補空16%，2024年新入市項目租金水平較邊區(qū)域均低約

達(dá)到88%的中高區(qū)礎(chǔ)47%，許多項目在入市后一年內(nèi)仍保持預(yù)租期租金水平，部分全市空9.0%。郊區(qū)項目甚至采用純扣點模式快吸引租戶入駐。當(dāng)客流和

回顧以往，2018至2022年北京零項目平均開業(yè)率本落于銷逐步趨穩(wěn)后，運營方再時提漲租金水平并優(yōu)化租戶結(jié)

93%-96%區(qū)，未實現(xiàn)高預(yù)租率的項目往往會多次推遲入市構(gòu)，完成提檔升級。如今市場節(jié)奏大幅加快，盡管項目從開業(yè)到穩(wěn)定運營的情期仍有顯著差距。

零未到市場驗證的新場開設(shè)新門店遍表在供應(yīng)擴(kuò)容的格局下，新增空期難免有所拉

現(xiàn)較為謹(jǐn)長。業(yè)地產(chǎn)運營方因勢調(diào)整招邏輯，既有助于化解階段性率逐年走低，2023年及2024年分別降至79%和72%供應(yīng)壓力，也探索出了更平衡且高效的去化路徑。借20%的主力店和40%以上的餐飲業(yè)態(tài)實現(xiàn)運營和引流，開業(yè)后通過持續(xù)招發(fā)2024年北京業(yè)地產(chǎn)市場回顧及總結(jié)需求端：2024需求動能走弱2024迅擴(kuò)張帶來的固

零企業(yè)的業(yè)績波動。2024上半年需求高定成本壓力。企益于2023年的57萬平方米新租面

2024年三季度，238家上市零企業(yè)中60%均降幅1.8%2024年末北京

零市場租賃表現(xiàn)趨勢一致：五年零售營業(yè)額變化百分點新能源汽車業(yè)績整體比增長16%20%，在北京市場深度布局的存量新能汽車時尚店鋪數(shù)量均已超過15家。NEV業(yè)態(tài)2024年開店增趨緩，線下零空的布局趨于飽和，其業(yè)績增長將不會持續(xù)為0.4，極越汽車風(fēng)波凸顯了0.190.160.150.120.190.20.020.020.060.09運營方需關(guān)注部分企業(yè)的0汽車-0.1-0.2產(chǎn)2025智行”-0.4門店擴(kuò)展至1,000+銷2020202120222023202420202021202220232024設(shè)超過100家積超500平米的融合門店。來2024年11月注：2024年數(shù)據(jù)為三季度累計營業(yè)額的比變化2024年行業(yè)新舊交替的洗牌中表現(xiàn)亮眼，67家時時尚業(yè)在8,337億元，比增長12%增長動力主要

來自新興牌。3ColorSetirom西町村和F426等大眾定

位的杭州女裝牌正在積極線下布局，2024年在北京核心項目新開10余家門店。借高性價比和快迭代的產(chǎn)策牌成功吸引大量年輕消費群體，帶動客流增長。然而，盡管新興女裝需求快積和收入規(guī)

模仍難以完全超越傳統(tǒng)牌的巔峰水平。徹底填補疫情

期傳統(tǒng)時業(yè)態(tài)退租所留下的空缺，需更多時。2024年北京業(yè)地產(chǎn)市場回顧及總結(jié)五年零售營業(yè)額變化百分點源視院線文娛用品化妝家用電器及消費電子0.40.4

0.370.120.240.20.2

0.120.070.030.0300

-0.01-0.02-0.07-0.03-0.06-0.04-0.06-0.07-0.09-0.120.2-0.2-0.34-0.250.42020202120222023202420202021202220232024-0.42020202120222023202420202021202220232024來2024年11月注：2024年數(shù)據(jù)為三季度累計營業(yè)額的比變化尚珠寶首飾家居用品0.4這兩類行業(yè)受電0.180.2別化妝2024年全年北0.080.040.04京零市場的開店積占比僅為2.5%租賃0-0.02-0.07

-0.09-0.07集中于香氛和折扣集合-0.1-0.2店牌。-0.420202021202220232024202020212022202320240.4餐飲0.20.16展望2025年0.082024年企業(yè)對租0-0.02-0.01-0.01-0.2比下跌2.5157萬平方-0.420202021202220232024臨更大去化壓力。對高供應(yīng)與弱需求并存的局模式等方式來2024年11月注：2024年數(shù)據(jù)為三季度累計營業(yè)額的比變化從宏觀視角審視，2024年12月底召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議明確

餐飲業(yè)的表現(xiàn)較為復(fù)雜，既展現(xiàn)出高流動性的擴(kuò)張趨了今年通過內(nèi)需消費拉動經(jīng)濟(jì)的政策臨營收能力下降的壓力。作為近年來零市場

心到零物業(yè)資產(chǎn)表現(xiàn)復(fù)蘇存在一定的傳導(dǎo)的主2024年在京新開店占比達(dá)到36.3%，比增長2.1增量政策加碼的落地見效。受限。2024年三季度，餐飲企業(yè)總

營收比下降1%費消費愿下降推

動低價高頻的快餐表現(xiàn)顯著優(yōu)于高單價正餐；快餐、烘76%2023年這一比例僅為47%業(yè)地產(chǎn)運營方提出更高求，項目需通過靈活招保

障穩(wěn)定出租率。2024年北京業(yè)地產(chǎn)市場回顧及總結(jié)受到經(jīng)濟(jì)波動和大規(guī)模供應(yīng)放量的交織影響，北京物流地產(chǎn)市場在2022-2024三年經(jīng)歷了顯著的期性變化，從業(yè)主方市場向租戶方市場的迅演變給京津冀全域的高標(biāo)倉儲資產(chǎn)走勢帶來不程度的影響。北京核心子市場的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)抗周期能力顯現(xiàn)，時津冀市場抓住去化。2024年北京業(yè)地產(chǎn)市場回顧及總結(jié)北津2022202320241.80建1.60租

筑面1.40積

︵萬1.20平平方方

米米1.00天︶0.800.600.400.2000.00數(shù)據(jù)來2024年第四季度注：上圖租金為將當(dāng)年入市的新項目納入統(tǒng)計范圍內(nèi)的平均凈有效租金，于建筑*天津、*廊坊2024年數(shù)據(jù)均為預(yù)測。2024年北京業(yè)地產(chǎn)市場回顧及總結(jié)北京物流地產(chǎn)市場期輪轉(zhuǎn)，大量降本需求外溢助力津冀

市場發(fā)展2024時鐘已轉(zhuǎn)入租金顯著承壓的下行期，毗鄰的天津及廊坊物流地產(chǎn)市

場也隨之發(fā)生較大轉(zhuǎn)變。具體而言，2022年，北京物流地產(chǎn)市場旺盛需求受到供應(yīng)不足抑制，凈吸納量處于較低水平。疫情控政策影響下，京津冀地區(qū)之通行受

北京外溢需求，凈吸納量水平亦維持低位。2023次大規(guī)模供應(yīng)放量，長期被抑制的需求以釋放，市場凈吸納量顯著

控政策的全調(diào)整使京津冀地區(qū)的物流運

傾向選址于北京市場的部分需

了這

2023年的凈吸納量驟升至822022202440萬平方米以上的較高水平。受到存量需求外溢和增量需求不足的雙重影響，多年來作為京津冀城市群中績優(yōu)板塊的北京物流地產(chǎn)市場顯著承壓下行。從需求側(cè)角度來去化作用十分有限。2024全年凈吸納量在此影響下僅達(dá)到4萬平方米，不到2023年的1/102024年北京全年新增供應(yīng)量維

持在37率較

2023年上升7.8個百分點至18.2%重積租賃方的預(yù)部分業(yè)主開始提供進(jìn)一步的租金優(yōu)惠以吸引租戶。2024年北京物流地產(chǎn)市場平均租金下降5.5%。整體來2024三市凈吸納總量與2023年企業(yè)端對租金的敏感度上升