老舊廠房更新改造工作實施細則（試行）為進一步推動老舊廠房轉型升級、功能優化和提質增效，落于開展老舊廠房更新改造工作的意見》（京規自發〔2021〕139號）及相關法規，制定本實施細則。第一章總則第一條【基本原則】堅持規劃引領，以北京城市總體規劃為統領，按照控制性詳細規劃及城市更新專項規劃要求，實現存量空間資源提質增效。堅持優先補充公共服務設施，補齊城市功能短板，提升環境品質和城市風貌。堅持推動產業升級，鼓勵利用老舊廠房發展智能制造、科技創新等高精尖產業，創建新型服務消費載體。第二條【適用范圍】本細則適用于本市中心城區范圍內老舊廠房的更新改造。本細則所稱老舊廠房包括老舊工業廠房、倉儲用房及相關工業設施。涉及不可移動文物、歷史建筑、簡易低風險工程建設項目、利用老舊廠房改建保障性租賃住房或租賃型職工集體宿舍項目等，按照相關規定執行。中心城區以外各區可參照本細則執行，也可單獨制定適合自身區域特點的實施細則。第三條【工作機制】強調城市更新主管部門的綜合協調作用，強化老舊廠房更新改造后的產業業態相對應的行業主管部門（以下簡稱“相應行業主管部門”）的專業職能，注重實效、多方合力，形成城市更新主管部門和相應行業主管部門牽頭推進，發展改革、規劃自然資源、住房城鄉建設、經濟和信息化等職能部門全力支持，街道辦事處、鄉鎮人民政府積極參與的老舊廠房更新改造工作機制。第四條【工作流程】老舊廠房更新改造工作流程分為前期工作、手續辦理、后期監管等三個階段。第二章前期工作新改造項目”）前期研究分為項目申報、列入計劃、實施方案編制、聯合審查、簽訂協議等五個步驟。第六條【項目申報】項目實施主體按照城市更新項目庫管理有關規定，向區城市更新主管部門申報入庫。項目入庫后，實施主體應當就項目更新改造完善材料，包括無手續建筑物情況、社會效益等）、經營方式等內容，報送至區城市更新主管部門和行業主管部門。第七條【列入計劃】各區政府組織編制本區城市更新計劃時，由區城市更新主管部門會同區發展改革、財政、規劃自然資源、住房城鄉建設等有關部門及相應行業主管部門，落實上位規劃要求，結合行業發展規劃及準入標準，判斷項目產業業態、用地及建筑規模需求等是否符合相關要求，必要時可以聽取項目所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府、管委會以及有關單位和個人意見。涉及在京中央單位或部隊的更新改造項目，還應當相應征求國管局、中直管理局、軍事設施建設局的意見。符合相關要求并確定實施主體、功能業態、規劃指標、供地方式、監管要求的項目，納入城市更新計劃。涉及未登記建筑和過渡期政策的項目，納入城市更新計劃前還應明確未登記建筑處置的有關意見和產業業態符合過渡期政策的有關意見。第八條【實施主體】單獨產權單位（或產權人）的更新改造項目，原產權單位（或產權人）可作為實施主體，由原產權單位（或產權人）授權的運營主體也可作為實施主體。如產權關系復雜，按照《中華人民共和國民法典》規定，經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意后，可依法授權委托確定實施主體。市屬國有企業更新改造項目的實施主體由市國資委確定，區屬國有企業更新改造項目的實施主體由區人民政府確定。區人民政府根據實施單元范圍內城市更新活動的需要，所確定的實施單元統籌主體也可以作為實施主體。第九條【功能業態】功能業態分為產業業態和配套功能兩部分。五環路以內的更新改造項目可根據規劃和實際需要，補齊城市功能短板，引入符合要求的產業創新項目；五環路以外其他區域更新改造項目原則上用于發展高端制造業。具體產業業態應符合控制性詳細規劃要求，由相應行業主管部門結合行業發展規劃和企業需求確定；配套功能由區規劃自然資源部門根據控制性詳細規劃確定，并聽取責任規劃師意見。第十條【規劃指標】規劃指標包含用地規模、建筑規模、建筑高度、綠地率等內容，由區規劃自然資源部門根據控制性詳細規劃進行確定。更新改造項目用地內涉及規劃市政、道路、綠地等用地的，應按規劃予以騰退。為解決安全、環保、便利等問題，或根據產業升級以及完善區域配套需求，更新改造項目可根據實際需求，配建配套服務設施。配建配套服務設施地上建筑規模不超過更新改造后地上總建員工宿舍等主要為本項目進行配套服務的功能，其用地可按照不改變規劃用地性質和土地用途管理。在符合規范要求、保障安全的基礎上，可以經依法批準后合理利用廠房內部空間進行加層改造。加層層高可結合實施主體自身需求合理確定。更新改造項目改造前綠地率超過20%的，改造后綠地率不應低于原綠地率；改造前綠地率低于20%的，改造后綠地率原則上建筑間距、日照時間、機動車及非機動車停車數量等原則上應滿足現行標準和規范要求，確實無法滿足的，可以按照改造后不低于現狀的標準進行審批。第十一條【建筑規模管控】更新改造項目增設必要的樓梯、風道、無障礙設施、電梯、外墻保溫等附屬設施和室外開敞性公共空間的，增加的建筑規模可以不計入各區建筑管控規模，由各區單獨備案統計。第十二條【人防工程】更新改造項目不改變既有建筑結構，僅改變建筑使用功能的，或保留原有主體結構且地下基礎不變，僅對地上建筑改建、改造或內部加層的，無需建設人防工程；更新改造項目涉及新建建筑物的，或建筑物整體拆除重建的，或涉及新增地下空間開發利用的，應按要求建設人防工程。第十三條【消防審核】更新改造項目應滿足現行消防設計法規和技術標準要求。確實無法滿足的，可按照尊重歷史、因地制宜的原則，在確保不低于原建造標準的前提下，依據《北京市號）和本市相關地方標準進行審核。對于采用《北京市既有建筑實施主體可提出設計解決方案，由規劃自然資源部門組織開展更新改造項目特殊消防設計專家論證。第十四條【未登記建筑物】更新改造項目包含未辦理不動產登記，但已取得土地和規劃審批手續的建筑物，可以納入實施方案研究后一并辦理相關手續。更新改造項目包含無審批手續、審批手續不全或者現狀與原審批不符的建筑物，區人民政府應當組織項目所在地街道辦事處或鄉鎮人民政府進行調查、認定，涉及違反法律規定的，應當依法處理，完善相關手續后再納入更新改造項目；不涉及違反法律規定的，經公示后可以納入實施方案研究后一并辦理相關手續。其中，涉及土地有償使用的，可以協議方式辦理建設用地使用權租賃、出讓、先租后讓、作價出資或者入股等土地有償使用手續。未登記建筑物辦理相關手續前應做好房屋質量安全鑒定。第十五條【供地方式】由區規劃自然資源部門按照相關法規，結合更新改造后的建筑使用功能和實施主體意愿進行確定。符合劃撥用地政策，或者代建配套服務設施后產權移交政府有關部門或單位的，以劃撥方式辦理用地手續；不符合劃撥用地政策的，可以按照相關規定辦理租賃、出讓、先租后讓、作價出資或者入股等土地有償使用手續。鼓勵更新改造項目以租賃方式使用土地，承租人取得租賃建設用地使用權后可依法辦理不動產登記手續。租賃建設用地使用權的年期在土地租賃合同中約定，最長不得超過二十年。土地租金按年支付或者分期繳納。土地年租金按照市場租金水平定期評估后調整，時間間隔不得超過五年。租賃期內，承租人按照規定支付土地租金并完成更新改造后，符合條件的，國有建設用地租賃可以依法轉為國有建設用地使用權出讓。租賃期滿后，可以續租，也可以依法轉為國有建設用地使用權出讓。采取先租后讓方式的，租讓年期之和不得超過該用途土地出讓法定最高年限。國有建設用地使用權剩余年期不足，確需延長的，可以依法適當延長使用年限，但是剩余年期與續期之和不得超過該用途土地出讓法定最高年限。未經有關部門批準，更新改造項目土地使用權不得分割轉第十六條【過渡期政策】更新改造項目是否為國家及本市鼓勵和支持的產業業態由區相應行業主管部門確定，是否實行五年過渡期政策由區規劃自然資源部門確定。用于發展5G、人工智能、大數據、工業互聯網、物聯網等新型基礎設施，以及國家及本市鼓勵和支持的新產業、新業態的更新改造項目，在符合控制性詳細規劃且不改變用地主體的條件下，可在五年內實行繼續按原用途和土地權利類型使用土地的過渡期政策。過渡期內，可以按照新用途辦理建設工程規劃許可證和建筑工程施工許可證，暫不辦理用地手續和不動產登記；過渡期滿或涉及轉讓時，經區人民政府組織相應行業主管部門評估，符合產業發展方向和履約監管協議要求，已經實現項目實施方案既定的使用功能和預期效果的，可按新用途和土地權利類型，以協議方式辦理租賃、出讓等用地手續。按新用途和土地權利類型辦理用地手續時，建設用地使用權配置方式、土地使用年限、土地價款補繳等可按照經批準的項目實施方案中的有關內容和已取得的建設工程規劃許可證等確定。允許用地主體提前申請按照新用途和土地權利類型辦理用地手續。過渡期從取得建筑工程施工許可證之日起計算；不需要辦理建筑工程施工許可證的，從取得建設工程規劃許可證之日起計第十七條【監管要求】通過簽訂履約監管協議的方式對更新改造項目進行全過程監管。履約監管協議應包含產業類型、投資強度、產出效率（含地均產出）、創新能力、節能環保、考核機制、退出機制等內容，并對禁止項目擅自改變主要建筑使用功能、擅自轉租和分割銷售作出明確約定（含違約處理方式）。第十八條【實施方案編制】納入城市更新計劃的項目，由實施主體按要求編制更新改造項目實施方案。方案中應包含規劃設計方案、建設計劃、成本測算、資金籌措方式、運營管理模式等內容。第十九條【聯合審查】由區城市更新主管部門會同相應行業主管部門對實施方案進行聯合審查并出具審查意見，發展改革、規劃自然資源、住房城鄉建設、經濟和信息化等相關部門參與。涉及國家和本市重點項目、跨行政區域項目、涉密項目等重大項目的，出具審查意見前應當報市人民政府批準。審查通過的項目，在城市更新信息系統上對項目情況進行公示，公示時間不得少于十五個工作日。第二十條【簽訂協議】由區相應行業主管部門或區人民政府指定的部門與實施主體、產權單位簽訂更新改造項目履約監管協議。協議簽訂后，由區相應行業主管部門或區人民政府指定的部門將協議報送區城市更新主管部門。第二十一條【優化營商環境】增設必要的樓梯、風道、無障礙設施、電梯、外墻保溫等附屬設施和室外開敞性公共空間的更新改造項目，或僅進行內部裝修且不改變建筑使用功能的更新改造項目，經過項目申報、列入計劃等兩個步驟后，可直接編制規劃設計方案申請辦理規劃建設手續。改造后地上建筑規模不超過10000平方米，建筑高度不超過24米，地下規模不大于2000平方米，開挖深度不大于3米，功可直接編制規劃設計方案申請辦理規劃建設手續，同時簽訂履約監管協議，不需要再經過實施方案編制、聯合審查等兩個步驟。除上述情況外的更新改造項目，在取得實施方案聯合審查意見后，可直接持實施方案中的規劃設計方案申請辦理規劃建設手續，不需要另外編制規劃綜合實施方案。第三章手續辦理第二十二條【辦理流程】規劃建設手續實行分類辦理。對于實施方案或規劃設計方案中明確不改變建筑使用功能、不增加建筑規模、不改變建筑外輪廓的更新改造項目，直接辦理建筑工程施工許可證。其中，位于重要大街、歷史文化街區、市政府規定的特定區域外立面裝修的項目，先辦理外立面裝修的建設工程規劃許可證，再辦理建筑工程施工許可證（具體參照《關于明確社會投資工程建設項目審批工作要求的通知》（京規自發除上述情況外的其他更新改造項目，包括改變建筑使用功能、或增加建筑規模、或改變建筑外輪廓、或改變建筑布局、或直接納入“多規合一”協同平臺會商階段辦理規劃手續，再辦理建設工程規劃許可證和建筑工程施工許可證。“多規合一”協同平臺會商階段不再征求前期研究階段已參與各部門的意見。建筑使用功能改變指的是按照《城鄉規劃用地分類標準》（DB11/996-2013類別中主類發生了變化。第二十三條【手續主體】更新改造項目的實施主體與產權單位不一致的情況下，規劃建設手續辦理給產權單位。如本市出臺有關更新改造項目規劃建設手續主體的新規定，按新規定執第二十四條【不動產登記】按照區人民政府或市人民政府批準的供地方式進行分類登記。采取五年過渡期政策的，過渡期內暫不辦理不動產登記手續；過渡期滿或涉及轉讓時，先按照新用途和土地權利類型辦理用地手續，再辦理不動產登記手續。以其他方式供地的按照相關法規辦理不動產登記手續。第四章后期監管第二十五條【監管機制】由簽訂履約監管協議的部門，按照相關法律法規和履約監管協議，對更新改造項目進行全過程監管。由更新改造項目的實施主體、產權單位與入駐企業通過簽訂協議等方式，明確監管主體、監管要求及違約的處置方式，對入駐企業進行全過程監管。發展改革、規劃自然資源、住房城鄉建設、經濟和信息化等相關部門按照各自職能履行監管責任。第二十六條【評估機制】按照相關法律法規和履約監管協議的要求，由簽訂履約監管協議的部門組織對更新改造項目的產業類型、投資強度、產出效率（含地均產出）、創新能力、節能環保等進行定期評估，并將評估結果向區人民政府報告。評估結果應作為項目繼續實施經營的重要依據。首次評估應在更新改造項目取得建筑工程施工許可證后的五年內進行，每次評估時間間隔不得超過五年。鼓勵引入第三方專業評估機構。更新改造項目的實施主體、產權單位應制定針對入駐企業的評估方法。第二十七條【退出機制】評估結果符合相關法律法規和履約監管協議要求的，更新改造項目可享受相關優惠政策繼續進行經營；不符合要求的，特別是涉及擅自改變主要建筑使用功能、擅自轉租和分割銷售的，簽訂履約監管協議的部門應要求實施主體、產權單位按期整改；整改后仍不符合要求的，由簽訂履約監管協議的部門提請區城市更新主管部門和相應行業主管部門牽頭，會同發展改革、規劃自然資源、住房城鄉建設、經濟和信息化、市場監管等部門，依據相關法律法規和履約監管協議的要求啟動項目退出程序