業務操作-房地產經紀人《業務操作》深度自測卷1單選題（共57題，共57分）(1.)房地產經紀人在帶領客戶看房前應設計好看房路線，其目的是()。A.展示房源的品質B.（江南博哥）展示房源周邊設施C.深入了解客戶需求D.加深與客戶的感情正確答案：B參考解析：房地產經紀人出發前仔細閱讀已經搜集到的房屋介紹資料，再次確認已準確掌握該房屋的各項信息，包括房屋周邊環境以及市政配套設施、學校及交通狀況，并確定到達房屋的最佳路線。房地產經紀人按選擇好的路線帶客戶到達所看房屋，并適時向客戶介紹周邊環境以及市政配套設施、學校及交通狀況。(2.)引導客戶做出購買決策時，總結法適用于()。A.已經遴選了多處房源B.購房者具有豐富的購房經驗，偏好固定C.僅有一個缺陷不滿足客戶意愿D.客戶主意拿不定、拖延了很長時間正確答案：A參考解析：引導客戶做出購買決策是整個銷售過程的重要部分。房地產經紀人引導客戶做出購買決策的方法有：①假設法；②總結法；③直接法；④對比法；⑤重點突破；⑥善意威脅。其中，總結法適用于已經遴選了多處房源的客戶。(3.)買賣雙方經過經紀公司牽線后，撇開經紀公司，私自進行交易，以逃避傭金支付的行為屬于()。A.丟單B.跳單C.私單D.逃單正確答案：B參考解析：跳單是指買賣雙方經過經紀公司牽線后，撇開房地產經紀機構或房地產經紀人，私自交易由房地產經紀人介紹的房源（或客源），以逃避支付房地產經紀服務收費的行為。對于已經發生的“跳單”行為，房地產經紀人應在保留證據的前提下，通過法律途徑維護自己的合法權益。(4.)在帶領客戶實地看房前，房地產經紀人事先應()。A.收取看房費B.收取意向金C.承諾實現客戶的全部要求D.簽訂實地看房確認書正確答案：D參考解析：在看房前，房地產經紀人應請客戶在《看房確認書》上簽字確認。如果客戶跳單，其簽署的《看房確認書》是房地產經紀人的帶看記錄，可以作為未來向跳單客戶起訴追討經紀服務費的證據之一。(5.)甲房地產開發公司（以下簡稱甲公司）委托乙房地產經紀公司（以下簡稱乙公司）獨家銷售甲公司開發的某項目的70套住宅，乙公司在當地主流媒體和房地產專業媒體發布了該銷售信息，以期廣泛開發客戶信息，盡快完成這些住宅的銷售任務。乙公司開發客戶信息的方式是()。A.互聯網開發法B.團體攬客法C.人際關系法D.廣告法正確答案：D參考解析：廣告法是指房地產經紀公司可以在當地主流媒體、房地產專業媒體、門店櫥窗或者單頁廣告宣傳單等媒介上發布房源信息，通過發布的房源信息吸引潛在客戶，從而獲得客源信息的渠道。(6.)甲房地產開發公司（以下簡稱甲公司）委托乙房地產經紀公司（以下簡稱乙公司）獨家銷售甲公司開發的某項目的70套住宅，乙公司在當地主流媒體和房地產專業媒體發布了該銷售信息，以期廣泛開發客戶信息，盡快完成這些住宅的銷售任務。乙公司發布“70套住宅”的銷售信息后，如果有客戶致電，則其電話接待的流程應為()。A.問候→咨詢→記錄來電者基本資料→感謝來電者→信息錄入B.咨詢→問候→記錄來電者基本資料→感謝來電者→信息錄入C.問候→咨詢→記錄來電者基本資料→信息錄入→感謝來電者D.問候→感謝來電者→咨詢→記錄來電者基本資料→信息錄入正確答案：A參考解析：電話接待不同于到店接待，由于缺乏面對面的交流，經紀人必須熟練掌握電話接待的流程才能促使客戶采取進一步的行動。電話接待的流程包括：①問候；②回答咨詢；③記錄來電者基本資料；④感謝來電者；⑤信息錄入。(7.)“有購買意向，對二手房市場行情非常了解，只要條件符合將很快成交”的客戶屬于()。A.試探型客戶B.引導型客戶C.加強型客戶D.成熟型客戶正確答案：D參考解析：在客戶接待過程中，根據購房人在購買房地產的決策權、意愿程度和支付能力等因素可將客戶劃分為以下四種類型：①試探型客戶，有意向在近期購房，前來咨詢了解市場行情；②引導型客戶，有意購房，但對價位不明確，資金也尚未到位，開價隨意性大；③加強型客戶，有了一段時間的市場了解、資金基本到位，但仍未形成購房意愿；④成熟型客戶，有明確意向，對市場行情非常了解，只要條件符合將會很快成交。(8.)購房或租房委托協議可以參考的文本由()發布。A.建設部B.當地房屋管理部門C.中國房地產經紀人學會D.中國房地產估價師與房地產經紀人學會正確答案：D參考解析：中國房地產估價師與房地產經紀人學會發布了《房地產經紀服務合同推薦文本》，包括房屋出售委托協議、房屋出租委托協議書、房屋承購委托協議和房屋承租委托協議。即購房或租房委托協議可以參考的文本由中國房地產估價師與房地產經紀人學會發布。(9.)下列()將決定房地產經紀人能否與客戶建立初步的信任關系，進而愿意委托房地產經紀人代理房地產交易業務。A.溝通是否順利B.信息收集是否完善C.接待水平是否專業D.營銷展示是否全面正確答案：C參考解析：與客戶溝通是房地產經紀人工作的第一步，也是經紀人與客戶建立聯系的關鍵一步，而接待水平是否專業，將決定客戶能否與客戶建立初步的信任關系，進而愿意委托經紀人代理房地產交易業務。(10.)由財產損壞、法律責任及雇員遭受傷害或生病給公司帶來的損失，屬于企業風險中的()。A.價格風險B.信用風險C.純粹風險D.責任風險正確答案：C參考解析：風險可以分為企業風險和個人風險。任何原因導致企業價值減少的都可以被定義為企業風險。影響企業現金流和企業價值變動影響最大的包括：①價格風險；②信用風險；③純粹風險。其中，純粹風險是指由財產損壞、法律責任及雇員遭受傷害或生病給公司帶來的損失。(11.)房地產經紀人在審查購房客戶資格時，限制民事行為能力人在房屋買賣過程中，由()代為簽署合同。A.第三人B.照看人C.委托人D.法定代理人正確答案：D參考解析：房地產經紀人在審查購房客戶資格時，一定要注意限制民事行為能力人在房屋買賣過程中，不能親自履行簽署合同，需由他的法定代理人代為簽署合同。特別是遇到當事人精神健康狀況不良，根據相關法律規定，需經法院特別程序，認定其為限制民事行為能力人，并由人民法院指定監護人，由其監護人代為簽署合同。當然遇到這種情況，房地產經紀人需要特別地小心謹慎。(12.)()的簽訂及各種款項的支付是房地產經紀人銷售工作初步完成的重要標志。A.房屋買賣定金合同B.房屋買賣合同C.購房確認書D.看房確認書正確答案：B參考解析：房地產交易房屋買賣合同的簽訂及各種款項的支付是房地產經紀人銷售工作初步完成的重要標志，也關系到經紀人的代理經紀業務能否收取房地產經紀服務費用。因此是十分重要的環節。(13.)房地產經紀人得知承租人對帶看房源表示滿意后達成房屋租賃意向，房地產經紀人此時核心工作是()與租賃雙方共同協商房屋租賃價格。A.站在出租人一方B.站在中間人立場上C.站在承租人一方D.讓租賃雙方自行協商價格正確答案：B參考解析：房地產經紀人得知承租人對帶看房源表示滿意后，應再次核查出租人房源產權狀況，查驗建筑質量，確認房源可以交易。房地產經紀人此時核心工作是站在中間人立場上，與租賃雙方共同協商房屋租賃價格，直至達成租賃雙方都能接受的合理交易價格。(14.)經紀機構向客戶收取租金的方式一般是押1付3或()。A.押1付4B.押1付5C.押1付6D.押1付8正確答案：C參考解析：經紀機構向客戶收取租金的方式和期限與經紀機構向業主支付租金的方式不一定相同，經紀機構向客戶收取租金的方式一般是押1付3或押1付6，但經紀機構向業主支付租金的方式一般是每月或每季（3個月）支付。(15.)一般情況下，違約金的額度大體相當于()個月的租金。A.1～2B.3～4C.4～5D.2～3正確答案：A參考解析：業主、客戶和經紀機構任何一方違約都要以不同的形式承擔違約賠償責任。一般情況下，違約金的額度大體相當于1～2個月的租金，如果違約方在合同規定的違約條款之外給守約方造成其他損失，還要根據實際損失情況承擔其他賠償責任。(16.)房屋租賃經紀業務與租賃托管業務的差異不包括()。A.租賃期限不一致B.租賃合同類型不同C.租賃費用支付方式不同D.房屋租賃合同約定特殊事項正確答案：A參考解析：房地產經紀人一定認識到，單宗房屋租賃經紀服務業務與房屋租賃托管經紀業務在合同類型、租賃費用、租賃當事人權利義務等方面都存在差異。房屋租賃經紀業務與租賃托管業務的差異具體表現在：①租賃合同類型不同；②房屋租賃費用支付方式不同；③房屋租賃合同約定特殊事項；④簽訂合同時間不是同一時間點。(17.)租賃合同的簽訂過程中，房地產經紀人核實租賃雙方的身份及有關證件原件，其中出租方證件不包括()。A.身份證B.房屋產權證C.結婚證D.委托人的授權委托書正確答案：D參考解析：當房屋租賃雙方對房屋租賃事宜達成一致時，就可以簽署房屋租賃合同（或房屋租賃居間合同）了。經紀人核實租賃雙方的身份及有關證件原件。承租人證件包括①身份證；②工作證；③居住證；④軍官證或公司擔保書。出租人證件包括：①房屋產權證；②身份證；③軍官證；④結婚證。代理人證件包括：①身份證；②委托人的授權委托書。(18.)“不能及時得到反饋，不知道信息接受者是否理解信息的意義”是()方式的缺點。A.口頭溝通B.面部交流C.動作表達D.書面溝通正確答案：D參考解析：房地產經紀人進行的溝通通常是人際溝通，可以采用的方式包括語言溝通（包括口頭溝通和書面溝通）和非言語溝通。其中，書面溝通的缺點是不能及時得到反饋，不知道信息接受者是否理解信息的意義。(19.)在房地產交易談判的中后期，主要談判內容都是圍繞()。A.合同簽訂問題B.售價問題C.質量問題D.房屋交付問題正確答案：B參考解析：在房地產交易談判的中后期，主要談判內容都是圍繞售價（租金）問題，可能賣方堅持價格一分不降，買方堅持最多提高一點點而與賣方提出的價格有很大的差距。此時，房地產經紀人的最佳策略是與買方或賣方分別做進一步的溝通與了解，分析出價低或要價高的原因是什么。(20.)個人住房貸款辦理流程不包括下列中的()。A.抵押價值評估B.前往登記部門辦理登記C.面簽D.抵押登記正確答案：B參考解析：個人住房貸款辦理流程主要包括抵押價值評估、面簽、批貸、抵押登記、放款等環節。不同貸款類型，具體流程的內容順序有所不同。(21.)關于“個人住房抵押消費貸款和企業抵押經營貸款的貸款政策和房款方式”的表述，錯誤的是()。A.抵押消費貸款無論貸款額多少都要求打入第三方賬戶B.抵押消費貸款年限長于個人住房抵押經營類貸款C.個人住房抵押經營貸款的最低利率為基準利率上浮20%D.抵押消費貸款利率低于個人住房抵押經營類貸款，最低為基準利率上浮15%正確答案：A參考解析：A項，銀行對于企業經營貸款采取受托支付方式，即必須將錢款打給經營用途材料中的第三方賬戶；而抵押消費貸款與企業經營貸款相比，銀行放款稍顯靈活，如果是30萬元以下的個人小額消費，銀行可以直接將抵押款打入借款人賬戶，貸款額在30萬元以上時銀行才要求打人第三方賬戶。B項，從貸款年限來看，因為個人住房抵押經營類貸款資金回收周期一般較短，貸款年限通常最長為5年，而抵押消費貸款一般是個人或是家庭用于生活消費，個人還款能力與企業相比要低很多，所以抵押消費貸款年限長于個人住房抵押經營類貸款，最長可貸10年。CD兩項，從貸款利率來看，企業經營貸款的最低利率為基準利率上浮20%；抵押消費貸款利率則略低于企業經營類貸款，貸款利率最低為10%，最高為25%～30%左右。(22.)不動產登記申請書不包括()。A.申請登記事由B.附帶動產情況C.申請人情況D.不動產情況正確答案：B參考解析：不動產登記申請書主要包括：①收件情況；②申請登記事由；③申請人情況；④不動產情況；⑤抵押情況；⑥地役權情況；⑦登記原因及證明情況；⑧申請證書板式及持證情況；⑨不動產登記情況。(23.)在證書防偽水印紙內埋入全息開窗安全線的是()年版房屋所有權證書。A.2012B.2008C.2006D.2004正確答案：A參考解析：2012年版房屋所有權證書在證書防偽水印紙內埋入全息開窗安全線，安全線均勻分布在證書內業，寬2mm，其上文字內容為循環排列的“住房和城鄉建設部”字樣，在光線下呈現不同顏色的鐳射光。(24.)下列關于不動產登記代辦收費的說法中，正確的是()。A.房地產經紀服務的收費依實際委托情況而定，無具體定價制度B.房地產登記代辦費用，只能在房地產經紀合同中明確約定C.房地產經紀機構應在經營場所醒目位置標明房地產經紀服務項目、收費標準等D.房地產登記代辦費用包括應由委托人繳納的各種稅費正確答案：C參考解析：A項，房地產經紀服務實行明碼標價制度。B項，房地產登記代辦費用，應當在房地產經紀合同或委托代辦合同中明確約定。C項，房地產經紀機構應當遵守價格相關的法律法規，在經營場所醒目位置標明房地產經紀服務項目、服務內容、收費標準等。D項，房地產登記代辦費用不應包括應由委托人繳納的各種稅費。房地產經紀人員應將代委托人繳納的各種稅費繳款憑證、發票交給委托人，據實結算。(25.)甲房地產經紀公司（以下簡稱公司）在新城市中心區開了第一間門店，并舉行了隆重的開業儀式。在開業第一個月內，甲公司集中精力在新門店所在區域拓展了500多條房源，雖然新門店的經營業績（成交量）并不高，但卻為甲公司的其他門店帶來了大量成交。為了提高業務量，甲公司新門店還為客戶提供房地產抵押貸款代辦、產權登記代辦、其他理財及居家綜合服務。甲公司拓展的房源體現了房源開拓的()。A.及時性B.持續性C.集中性D.時效性正確答案：C參考解析：房源信息的獲取原則包括：①真實性。主要是指房源的真實存在、真實業主、真實價格與真實委托；②及時性，主要指房地產經紀人在獲取房源信息之后應及時了解和核實房屋情況、業主信息，及時現場勘察拍照、及時獲取鑰匙和委托、及時補全信息和委托手續、及時發布信息進行營銷推廣。③集中性。是指房地產經紀企業及房地產經紀人所收集的房源要具備相對集中的特點，即有針對性地在某一區域收集某一類型的房源，使自己較齊全地擁有該類型的房源資料，并且房地產經紀企業及房地產經紀人在搜集房源信息的同時也逐步建立了與其業務能力和資源相吻合的目標市場。(26.)房地產產品的SWOT分析定法中，ST對策是指()。A.使劣勢因素和威脅因素的影響趨于最小B.使劣勢因素和機會因素的影響趨于最大C.用優勢抵抗威脅D.使劣勢不成為機會的障礙正確答案：C參考解析：根據SWOT分析制定出的行動對策有四種：①最小與最小對策（WT對策），即考慮劣勢因素和威脅因素，目的是努力使這些因素影響都趨于最小。②最小與最大對策（WO對策），即著重考慮劣勢因素和機會因素，目的是對企業劣勢資源進行投資，以改善企業的劣勢資源并努力使劣勢影響趨于最小，這樣才能充分利用外部市場機會，使之不成為企業利用機會的障礙。③最大與最小對策（ST對策），即著重考慮優勢因素和威脅因素，目的是努力使優勢因素影響趨于最大，充分利用企業內部資源和能力，組合成企業核心競爭力，應對企業面臨的外部威脅因素并使威脅影響趨于最小。④最大與最大對策（SO對策），即著重考慮優勢因素和機會因素，目的在于發揮企業內部資源優勢，充分利用外部積極的市場機會，設計開發多種符合市場需求的產品。(27.)與其他市場促銷方式相比，人員促銷的缺點是()。A.針對性差B.時間成本高C.信息表達不暢D.互動性差正確答案：B參考解析：人員促銷，是最古老的促銷方式，也是唯一直接依靠人員的促銷方式。人員推廣是房地產企業的推銷人員通過主動與消費者進行接觸和洽談，向消費者宣傳介紹本企業的房地產，達到促進房地產銷售的活動。人員促銷的局限性包括：①成本較高，大致是廣告費用的2～5倍；②對人員的素質要求非常高，只有對促銷人員進行深入的房地產專業知識和溝通能力的培養，才能建立一支優秀的房地產銷售團隊；③在房地產市場范圍受到限制的情況下，采用人員促銷將受到很大限制。(28.)戶外廣告不具備()的特點。A.長期性B.固定性C.覆蓋率高D.集中性正確答案：C參考解析：不同的廣告媒介不同，其廣告費用、廣告設計、廣告策略和廣告效果也不同。戶外廣告的優點有：長期性、固定性、集中性效應，缺點包括：由于地段固定而不具備流動性，注視率不夠集中。覆蓋率高屬于廣播廣告的優點。(29.)某開發項目總面積為20000m2，固定總成本為3000萬元，單位建筑面積變動成本為3500元/m2，銷售稅費率為15%，保本銷售價格為()元/m2。A.4983B.6057C.7059D.5882正確答案：D參考解析：單位保本價格計算過程如下：單位保本價格＝（30000000/20000＋3500）÷（1－15%）＝5882（元/m2）。則該項目的最低售價為5882元/m2。只要按照超過5882元/m2的價格將項目全部售出，則項目處于保本的水平；只有銷售價格超過5882元/m2，項目才可以獲得利潤。(30.)產品生命周期策略中，在()的策略中應保持適當而薄利的價格，并根據用戶的需要對房屋作某些改良，同時為開發建設新型的房地產做準備。A.引入期B.成長期C.成熟期D.衰退期正確答案：C參考解析：在成熟期策略時期，為了維護市場占有率，銷售價格不能定得太高。也就是說，這一階段的策略應是保持適當而薄利的價格，并根據用戶的需要對房屋作某些改良，同時為開發建設新型的房地產做準備。(31.)為及時更新房源信息，房地產經紀人需要不斷與委托人聯系，這表明房源具有()的特征。A.相似性B.動態性C.可代替性D.可操作性正確答案：B參考解析：房源的動態性主要包括兩個方面：①物業交易價格的變動，價格波動經常隨著市場狀況、政策發布、城市發展規劃、業主（委托方）心態的變化而不斷波動；②物業使用狀態的變動，指在委托期間，物業的使用狀態（如閑置、居住或辦公等）發生變化，如原本閑置待出售的物業，業主（委托方）決定先租給其他人居住，但并沒有因此拒絕有興趣的購房人去看房等。由于房源存在變動性這一特征，所以經紀人要不間斷地與業主（委托方）聯系，以便在房源的某些指標發生變動時及時更新房源信息。(32.)房源信息的共享形式中，最能提高經紀人積極性的是()。A.私盤制B.公盤制C.混合制D.以上都不對正確答案：A參考解析：私盤制的優點表現在：①有利于保障收集房源信息的房地產經紀人利益；②有利于調動房地產經紀人收集房源信息的積極性；③有利于專人服務業主避免多人聯系給業主帶來的不必要的騷擾。因為經紀人收集的房源信息越多，促成交易的機會就越大，他所分到的傭金也就會越多。(33.)房地產經紀人為買房客戶提供多套房源供其選擇，這表明房源具有()的特征。A.獨家性B.動態性C.多樣性D.可替代性正確答案：D參考解析：房源具有以下兩方面的特征：①動態性，主要包括物業交易價格的變動和物業使用狀態的變動；②可替代性，是指具有相似地段、相似建筑類型、相似房型的房屋，在效用上就具有相似性，對于特定的需求者而言，它們是可以相互替代的。題中，提供多套房源供客戶選擇體現了房源具有可代替性。(34.)對房源的業主（委托方）進行()，這是保證房源信息時效性的重要手段。A.周期性訪問B.訪問信息的累積C.訪問信息的篩選D.直接接觸正確答案：A參考解析：對房源的業主（委托方）進行周期性訪問，這是保證房源信息時效性的重要手段。將房源分為不同的級別，對于不同等級的房源制定不同的訪問計劃與訪問期限。(35.)為及時更新房源信息，房地產經紀人需要不斷與委托人聯系，這表明房源具有()的特征。A.相似性B.動態性C.可替代性D.可操作性正確答案：B參考解析：房源的動態性主要包括兩個方面，一是物業交易價格的變動，二是物業使用狀態的變動。由于房源存在變動性這一特征，所以經紀人要不間斷地與業主（委托方）聯系，以便在房源的某些指標發生變動時，及時進行更新。(36.)二手房客戶信息管理的內容不包括()。A.基礎資料B.人品性格C.需求狀況D.交易記錄正確答案：B參考解析：客源信息管理的對象就是買房或租房的客戶。相比于房源管理，客源信息管理，即客戶信息管理，是以潛在客戶的個人信息和需求信息為中心。客戶信息管理的內容包括：①客戶基礎資料；②物業需求狀況；③交易記錄。(37.)為使潛在客戶變成現實客戶，房地產經紀人應該根據客戶的購買動機和需求，為客戶提供()。A.資金籌措渠道B.精致小禮品C.房源信息和專業服務D.房屋價格評估服務正確答案：C參考解析：房地產經紀人要了解客戶購買動機和需求。客戶的購買動機和需求越明確，就越容易由潛在客戶變成現實客戶。房地產經紀人根據客戶的購房需求、偏好與購房能力，為客戶提供相應的房源和解決方案，可以提高促成交易的成功幾率。(38.)客戶在表達購買或租賃需要時均會有時間要求，這體現了客源的()特征。A.指向性B.時效性C.潛在性D.昭示性正確答案：B參考解析：客源的特征包括：①指向性；②時效性；③潛在性。其中，時效性是指客戶的需求是有時間要求的，客戶在表達購買或租賃需要時，均會有時間要求，期望在一段時期內實現客戶的需求意向，可能是半個月，也可能是幾個月。(39.)下列客戶類型中，()客戶是房地產經紀人應重點培養的目標，屬潛在顧客，其需求經常會發生變化，經紀人應定期追蹤。A.A類B.B類C.C類D.D類正確答案：B參考解析：按客戶購買意向的強弱、經濟承受能力的大小、購房區域范圍及對物業品質要求程度的高低等因素，可以將客戶分為A、B、C三個等級的客戶群。B類客戶的特征包括：①有購房計劃，但并不是十分迫切；②有一定的購買力，對物業品質要求較高。營銷策略為：重點培養的目標，在跟進服務過程中，房地產經紀人應不斷了解客戶特征和需求。(40.)一般來說，得到一個新顧客的費用是維持一個老顧客所需費用的()倍。A.2B.5C.10D.15正確答案：B參考解析：據統計，爭取一個新客戶的成本是留住一個老客戶的5倍，在利潤貢獻方面老客戶更高達新客戶的16倍。房地產經紀人應有意識地致力于與客戶保持長期聯系。房地產經紀人不應只顧及眼前利益，做一單算一單。(41.)房地產經紀機構承擔最多的銷售代理項目是()。A.住宅項目B.寫字樓項目C.商業地產項目D.工業廠房的物業銷售項目正確答案：A參考解析：房地產經紀機構承擔最多的銷售代理項目是住宅項目。(42.)房屋的()是吸引投資型客戶購房的重要因素之一。A.交通通達度B.綠化環境C.總價較低D.建筑結構正確答案：C參考解析：投資客戶，以獲取租金收益和轉售增值收益為目的，他們十分關注房產的保值增值空間和物業性價比，對房子的細節沒有自用客戶那么細。房屋總價低是吸引投資型客戶購房的重要因素之一。(43.)促成小戶型客戶購買的直接原因是()。A.裝修B.低價C.戶型D.便利正確答案：B參考解析：根據購房面積大小，客戶表現出不同的消費特征，可將住宅客戶分為：①小戶型客戶；②中大戶型客戶；③大戶型及別墅客戶。由于小戶型總價低、容易出租和轉售，很多客戶青睞于此而購買小戶型。(44.)大部分客戶購買寫字樓往往要綜合考慮()，而并非簡單的個人購買行為。A.企業發展需求與資金實力B.企業購置物業的面積需求與資金實力C.企業購置物業的面積需求與資金周轉狀態D.企業發展需求與資金周轉狀態正確答案：D參考解析：與住宅市場客戶最大的不同在于，寫字樓的主流客戶多數為法人單位，而非個人客戶。大部分客戶購買寫字樓往往要綜合考慮企業發展需求及資金周轉狀態，屬于企業行為，并非簡單的個人購買行為。(45.)下列關于抵押貸款還款方式的表述，錯誤的是()。A.抵押貸款常用的還款方式有等額本息還款法和等額本金還款法兩種B.等額本息還款方式是指每月以相等的金額償還借款本息，每月還款額固定C.等額本金還款方式是指每月以相等的金額償還本金，利息按剩余本金逐月結清D.等額本金還款方式下借款人可準確掌握收支預算正確答案：D參考解析：銀行抵押貸款常用的還款方式有：①等額本息還款，每月以相等的金額償還借款本息，每月還款額固定，這種還款方式下借款人可準確掌握收支預算；②等額本金還款（即遞減還款法），每月以相等的金額償還本金，利息按剩余本金逐月結清。這種還款方式下，還款初期月還款額較等額本息還款法略高，但可節省整體利息支出。(46.)房地產經紀人最重要的工作是()。A.信息傳播B.銷售策略C.客戶積累D.住宅項目價格制定正確答案：C參考解析：房地產經紀人最重要的工作是客戶積累，如果沒有客戶，就沒有了買家。客戶積累通常會借助某種渠道或工具。目前市場上積累客戶的方式有兩種：①客戶主動上門；②通過渠道拓展的客戶。(47.)介紹樓盤形象和賣點的書面資料是()。A.形象樓書B.功能樓書C.戶型手冊D.折頁和單張正確答案：A參考解析：形象樓書是多采用圖片及較容易產生聯想的感性語言，來向客戶傳遞項目的形象和賣點，包括樓盤的整體效果圖、位置圖、整體規劃平面圖、核心賣點、建筑風格、樓體形象、主力戶型圖、會所、物業管理等。(48.)房地產項目在銷售前，需要對售樓處、樣板房等進行()。A.突出功能優勢及專業包裝B.專業包裝及定價C.專業選址及系統定價D.銷售現場包裝正確答案：D參考解析：房地產項目在銷售前，需要對包括售樓處、樣板房、看樓通道、形象墻、導示牌等銷售現場進行形象設計和裝修，以將項目的質量品質、房企品牌影響力、服務體驗等有形和無形的價值點成功傳遞給客戶，達到促進客戶購買決策的效果。(49.)關于采用自然銷售方式銷售住宅的市場關注度的表述，正確的是()。A.客戶誠意度高，易于把握B.對客戶沒有約束力，客戶流失度高C.只針對前期積累客戶開盤，前期積累客戶量多，具有一定的市場關注度D.走炒作路線，通過“先到先得”的形式引發客戶了解欲、購買欲，市場關注度高正確答案：D參考解析：自然銷售方式指項目在確定銷售時間后，按客戶自然上門的時間和順序進行認購。根據表7-2，自然銷售方式銷售住宅的市場關注度為：走炒作路線，通過“先到先得”的形式引發客戶了解欲、購買欲，市場關注度高。(50.)根據市場經驗，單一業權物業即發展商持有經營型寫字樓物業，往往需要考慮項目未來持續的競爭能力，因此在產品設計與硬件配置方面更需要適度超越市場現有產品，這是基于()的項目定位模式。A.項目既定市場定位B.物業產權分散性C.市場實操案例反饋D.客戶體驗點正確答案：B參考解析：基于物業產權分散性，有些寫字樓開發商資金實力雄厚，有能力持有一部分甚至是全部物業，因而并不急于將全部物業對外銷售，期望通過出租物業逐步回收資金。根據市場經驗，單一產權物業即開發企業持有經營型寫字樓物業，往往需要考慮項目未來持續的競爭能力，因此在產品設計與硬件配置方面更需要適度超越市場現有產品。(51.)購物中心由于核心主力零售店的招商較困難且招商條件放得較寬，在核心主力零售店經營管理上造成了()。A.主力店惡性競爭B.競爭力低C.難以管理D.提成或租金收入偏低正確答案：D參考解析：購物中心是一個以零售為主的商業組織形式，而零售是一個精細化管理的產業，精細化管理要求管理者加強經營控制力度；另外，相對于非主力零售商戶的招商條件，核心主力零售店必須引入知名度高的大商家，故核心主力零售店的招商較困難且招商條件放得較寬，造成核心主力零售店的提成或租金收入偏低。(52.)下列選項中，能夠影響寫字樓建筑外部形態的要素是()。A.建筑外立面B.商務會所功能C.裙樓商業必要業態D.生態節能高新技術正確答案：A參考解析：影響寫字樓建筑外部形態的要素包括：①建筑外立面；②建筑造型；③與周邊建筑連接；④建筑外部空間。BC兩項是影響寫字樓管理服務與商業配套專業化的要素；D項是影響寫字樓硬件配置的要素。(53.)某樓盤有800套住房，按照2個月銷售40%的目標，當設計平均成交率為12%時，按每名銷售人員每天平均接待5批客戶，每天大約需要()名銷售人員。A.6～7B.7～8C.8～9D.9～10正確答案：C參考解析：兩個月內要銷售的房屋套數為：800×40%＝320（套），兩個月內要接待的客戶總人數為：320÷12%＝2667（人），所以，按每名銷售人員每天平均接待5批客戶計算，每天至少需要的銷售人員為：2667÷60÷5＝8.89≈9（名）。(54.)甲房地產開發企業（以下簡稱甲企業）開發的一商品住宅項目已竣工，在辦理了《商品房銷售許可證》后，自行銷售該住宅項目。甲企業為張某制作了置業計劃，與王某簽訂了《房地產認購協議書》，與年齡為25歲的劉某簽訂了《商品房買賣合同》。劉某向銀行申請住房抵押貸款的最長期限為()年。A.25B.30C.35D.40正確答案：B參考解析：借貸期限是指按揭貸款分期償還的期限，目前人民幣貸款期限最長不超過30年（與購房者年齡相關，比如有銀行規定貸款期限加購房人年齡不超過65年）。(55.)甲房地產開發企業（以下簡稱甲企業）開發的一商品住宅項目已竣工，在辦理了《商品房銷售許可證》后，自行銷售該住宅項目。甲企業為張某制作了置業計劃，與王某簽訂了《房地產認購協議書》，與年齡為25歲的劉某簽訂了《商品房買賣合同》。甲企業與劉某簽訂的《商品房買賣合同》中，應約定()。A.項目建設依據B.商品房銷售依據C.付款方式及期限D.保值增值的途徑正確答案：C參考解析：房地產經紀人員在買賣雙方辦理交易手續、正式簽訂商品房買賣合同之前，必須將交易程序、合同條款、需要提交的資料、應納稅費明細、銀行抵押貸款流程、房款支付方式及時間安排等一系列問題向買受人說明清楚。(56.)黃先生采用住房抵押貸款方式購買了一套總價30萬元的房子，貸款20萬元，年期20年，抵押貸款月還款系數為0.006924。黃先生住了2年后，想將房子租出，于是委托A中介公司的經紀人小張代為招租，在未租出前房屋仍由黃先生管理。采用等額本息還款法，則其每月還款()元。A.1172B.2077C.692D.1585正確答案：A參考解析：等額本息還款法（等額法），是將消費者所貸款的總額（本金），加上貸款年限內本金產生的總共利息，得出本息總額，然后除以貸款的總計月數，得出消費者貸款年限內每月的還款數額。根據將現值轉換為等額年金的公式其中n為還款期。本案例中，黃先生的購買總價為30萬元，貸款額20萬元，還款期20年，抵押貸款月還款系數為0.006924，代入公式，可得：200000×0.006924×（1＋0.006924）~240÷[（1＋0.006924）~240－1]＝1171.52（元）。(57.)商鋪投資合理的年投資回報率一般為()。A.8%～10%B.10%～12%C.8%～12%D.10%～14%正確答案：C參考解析：商鋪投資回報率作為商鋪銷售過程中的重要溝通指標，銷售人員需要深度熟悉投資回報的計算方法，以便于高效促成銷售交易。商鋪投資合理的年投資回報率一般為8%～12%。多選題（共43題，共43分）(58.)下列關于抵押的說法中，正確的是()。A.抵押期間，抵押人未通知抵押權人轉讓抵押物的，行為無效B.抵押物轉讓超過債權數額的部分，歸抵押權人所有C.抵押期間，轉讓所得的價款應向抵押權人提前清償債務或者提存D.抵押期間，抵押人未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產E.轉讓抵押物的價款明顯低于其價值的且未提供擔保的，轉讓無效正確答案：A、C、E參考解析：B項，《物權法》第一百九十一條規定：抵押期間，抵押人經抵押權人同意轉讓抵押財產的，應當將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。轉讓的價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。D項，抵押期間，抵押人未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。(59.)房地產買賣的房款支付需要控制風險，當前最安全的錢款交割方式有()。A.一次性付款B.拿到新不動產權證及最后交接完畢時再支付尾款C.按揭付款D.通過銀行辦理資金托管業務E.分期付款正確答案：B、D參考解析：房地產買賣的房款支付需要控制風險。取得完稅憑證后支付主要房款是穩妥的做法，拿到新不動產權證及最后交接完畢時再支付尾款，或通過銀行辦理資金托管業務，這是當前最安全的錢款交割方式。(60.)房地產經紀人以買方代理人身份陪同購房人看房時，應當做到()。A.房地產經紀人一天與購房者看房不應該超過3套B.合理安排和掌握看房時間C.客觀展示房源的優缺點D.帶上必要工具E.看房過程中注重雙向溝通正確答案：B、C、D、E參考解析：房地產經紀人以買方代理人身份陪同購房人看房時，應有步驟、有技巧地進行引導介紹，并對客戶看房過程中的情形予以分析，應當做到：①合理安排和掌握看房時間；②注重看房細節；③看房過程中注重雙向溝通；④做好看房后記錄和收取意向金工作。其中，注重看房細節包括：a．熟悉房源所在商圈的特點和優勢；b．客觀展示房源的優缺點；c．帶上必要工具。如果是買方客戶的獨家代理人，房地產經紀人在一天內與購房者看房不應該超過5套，即“一帶多看”不能超過5套，否則容易給客戶帶來“看花了眼”的感覺，使客戶不容易比較和挑選合適的房源。(61.)甲房地產開發公司（以下簡稱甲公司）委托乙房地產經紀公司（以下簡稱乙公司）獨家銷售甲公司開發的某項目的70套住宅，乙公司在當地主流媒體和房地產專業媒體發布了該銷售信息，以期廣泛開發客戶信息，盡快完成這些住宅的銷售任務。乙公司所采用的是客戶信息開發方式的優點主要有()。A.獲得的信息量大B.成本低C.間接推廣公司品牌D.得到的客戶信息準確正確答案：A、C參考解析：乙公司采用廣告法開拓客源信息。使用廣告法的優勢是：①獲得的信息量會很多、很大；②受眾面較廣；③可以間接對公司的品牌進行宣傳和推廣。使用廣告法的劣勢是：①成本較高；②時效性較差。(62.)甲房地產開發公司（以下簡稱甲公司）委托乙房地產經紀公司（以下簡稱乙公司）獨家銷售甲公司開發的某項目的70套住宅，乙公司在當地主流媒體和房地產專業媒體發布了該銷售信息，以期廣泛開發客戶信息，盡快完成這些住宅的銷售任務。乙公司關于“70套住宅”的銷售業務屬于()。A.新建商品房銷售業務B.二手房經紀業務C.獨家委托D.買方獨家代理業務正確答案：A、C參考解析：70套住宅是甲公司剛開發的新建商品房項目，屬于新建商品房銷售業務。獨家委托，又稱獨家代理，主要是指業主授予經紀人就其所委托出售房產獨家的、排他性的代理權，業主承諾即使是通過其他人將該房產出售成交，均將向擁有獨家代理權的經紀人支付傭金的義務。甲房地產公司委托乙房地產經紀公司獨家銷售甲公司開發的某項目的70套住宅，屬于賣方獨家代理和獨家委托。(63.)甲房地產開發公司（以下簡稱甲公司）委托乙房地產經紀公司（以下簡稱乙公司）獨家銷售甲公司開發的某項目的70套住宅，乙公司在當地主流媒體和房地產專業媒體發布了該銷售信息，以期廣泛開發客戶信息，盡快完成這些住宅的銷售任務。乙公司向客戶推薦房源的技術要點有()。A.描述房源B.盡可能介紹房源的優點C.真實地介紹房源的優缺點D.提出經紀人的專業觀點正確答案：A、C、D參考解析：房地產經紀人在推薦房源時要考慮以下四個技術要點：①對房源信息進行列表。②房地產經紀人向委托人介紹房源的優缺點。介紹房源時要特別注意真實性，不能夸大其詞，故意掩蓋房屋缺陷。③對供求雙方的情況和需求預先熟悉掌握的前提之下，向客戶提出經紀人的專業觀點。④向遴選出的房源業主致電，進一步了解房源信息的同時，也可通過電話判斷該房源現在是否已經成交以及業主方比較方便的看房時間。(64.)對于出租客戶來說，通常最關心的問題有()。A.成交時間B.租金水平C.出租流程D.安全性E.服務費用正確答案：A、B、D、E參考解析：對于租賃客戶來說，既有短期租賃，也有長期租賃，出租客戶和承租客戶的需求不同，房地產經紀人應針對不同客戶了解相關信息，重點解決他們的核心問題。租賃客戶需要解決的重點問題包括：①時間性；②租金；③安全性；④服務費用；⑤特殊需求。(65.)為掌握客戶的支付能力，房地產經紀人調查的內容有()。A.客戶的收入水平B.客戶的付款方式C.客戶的貸款方式D.客戶的購買動機E.客戶的職業類型正確答案：A、B、C參考解析：為掌握客戶的支付能力，房地產經紀人調查的內容包括：①能接受的價格范圍區間；②付款方式；③為此次置業所準備的購房資金數額；④目前的收入水平，以及該收入水平是否能支付貸款月供；⑤客戶希望的貸款方式；⑥客戶的年齡，以及年齡對貸款年限的影響。DE兩項屬于了解客戶身份信息需要調查的內容。(66.)房屋出租獨家代理經紀人在代理出租經紀業務時要對出租人的租賃條件進行調查，需認真核實的項目有()。A.所處商圈環境B.房屋物理屬性C.房屋出售條件D.物業管理水平E.承租人和出租人的個人信息或法人單位信息正確答案：A、B、C、D參考解析：對于業主委托房地產經紀人進行出租的房屋，經紀人可以參照委托出售經紀業務的相關信息調查項目所列項目開展調查。則出租客戶信息采集的內容主要包括：①所處商圈環境；②房屋物理屬性；③房屋權屬狀況；④房屋出售條件；⑤業主身份信息；⑥物業管理水平。(67.)房屋租賃托管業務對業主的好處包括()。A.保障出租人收益B.免除不必要的電話騷擾C.降低經濟和時間成本D.提高了房屋維修的及時性E.免除出租人與承租人之間的經濟糾紛正確答案：A、B、C、E參考解析：房屋租賃托管業務對業主即出租人而言，有以下四個方面的好處：①保障出租人收益；②免除不必要的電話騷擾；③降低經濟和時間成本；④減少出租人與承租人之間的經濟糾紛。(68.)房屋租賃合同的主要內容包括()。A.房屋租賃當事人的姓名（名稱）和住所B.合同不需要對轉租加以約定C.標的物D.租賃用途和房屋使用要求E.房屋和室內設施的安全性能正確答案：A、C、D、E參考解析：房屋租賃合同的主要內容包括：①房屋租賃當事人的姓名（名稱）和住所；②標的物；③租金和押金數額、支付方式；④租賃用途和房屋使用要求；⑤房屋和室內設施的安全性能；⑥租賃期限；⑦合同應對轉租加以約定；⑧房屋維修責任；⑨物業服務、水、電、燃氣等相關費用的繳納；⑩爭議解決辦法和違約責任；其他事項約定。(69.)在租賃業務中，房地產經紀人應從()等角度撮合雙方。A.房源緊俏B.配套設施情況C.位置與交通情況D.周邊環境E.租金折扣正確答案：A、B、C、D參考解析：房地產經紀人要從多個角度撮合雙方，主要包括：①房源緊俏；②位置與交通情況；③配套設施情況；④周邊環境；⑤居住人口素質。需要注意的是，無論房地產經紀人尋找何種理由，都應該是客觀真實的，最好是租賃雙方都很在意的方面，切忌為了促成交易而編造不實情況。(70.)在溝通過程中，應當注重()。A.單向溝通B.雙向溝通C.多向溝通D.減少無效溝通E.溝通的及時性正確答案：B、D、E參考解析：溝通是按照一定的目標，將信息、觀念和情感在個人、群體或組織之間進行傳遞，并達成共識的過程。對房地產經紀人而言，為了更好地發揮房地產經紀的媒介作用，房地產經紀業務中更需要雙向溝通，經紀人需要不斷地向對方發出信息，并獲得接收方經過分析、討論、研究過的反饋信息。其次，要減少無效溝通。房地產經紀人在與委托人或者其他信息接收者進行溝通時，應盡量遵循信息的準確性、完整性和及時性原則。(71.)在存量房買賣查驗的前期準備中，房地產經紀人員需要準備的資料有()。A.驗房工具B.房屋狀況說明書C.房屋交接單D.住宅使用說明書E.住宅質量保證書正確答案：A、B、C參考解析：在存量房買賣查驗的前期準備中，要將房屋查驗時必需的資料、工具和辦理交接手續所用的文件備齊。房地產經紀人員需要準備的資料有：①驗房工具；②房屋狀況說明書；③房屋交接單等。DE兩項屬于新建商品房交驗的前期準備中，開發企業應準備好的材料。(72.)存量房的結構部分可能出現的問題主要有()。A.建筑物不均勻沉降B.上下水管道出現破裂C.墻體、梁和柱等結構部分出現裂縫D.高層住宅的電梯出現故障E.衛生間墻體表面泛堿正確答案：A、C參考解析：存量房的結構部分可能出現的問題主要包括：建筑物不均勻沉降、使用中荷載超出允許范圍以及鋼筋銹蝕等原因，造成墻體、梁和柱等結構部分出現裂縫。查驗時應特別關注。E項屬于查驗裝修部分時可能出現的問題。(73.)個人住房貸款代辦服務合同的內容主要包括()。A.委托雙方的基本資料B.委托事項C.代替委托人辦理貸款申請手續D.服務收費E.違約責任正確答案：A、B、D、E參考解析：根據個人住房貸款代辦服務的內容，代辦服務合同主要包括以下內容：①委托雙方的基本資料；②委托事項，明確個人住房貸款代辦服務內容；③雙方的權利和義務；④服務收費；⑤違約責任；⑥委托雙方簽字蓋章。其中，委托事項包括：①擬定貸款方案；②協助委托人準備貸款申請材料；③協助委托人辦理貸款申請手續等。(74.)甲房地產經紀公司（以下簡稱公司）在新城市中心區開了第一間門店，并舉行了隆重的開業儀式。在開業第一個月內，甲公司集中精力在新門店所在區域拓展了500多條房源，雖然新門店的經營業績（成交量）并不高，但卻為甲公司的其他門店帶來了大量成交。為了提高業務量，甲公司新門店還為客戶提供房地產抵押貸款代辦、產權登記代辦、其他理財及居家綜合服務。房源信息私盤制的缺點包括()。A.不利于提高經紀人收集房源信息的積極性B.工作效率低C.擁有房源和客源信息的兩個經紀人如果不配合，易導致交易失敗D.經紀人存在“留盤”行為正確答案：B、C參考解析：私盤制的缺點表現在不利于信息資源的快速流通、容易導致效率低下，當一個經紀人持有大量房源時可能出現精力不足無暇兼顧，這樣使得房源信息的利用率大大下降，無法為委托業主提供及時的服務。此外，在房客源匹配上，該受托經紀人可能從利己角度出發優先考慮與自己的客源進行匹配，這樣反而阻礙了與其他經紀人合作的順暢，容易錯失成交機會，降低成交的效率。(75.)甲房地產經紀公司（以下簡稱公司）在新城市中心區開了第一間門店，并舉行了隆重的開業儀式。在開業第一個月內，甲公司集中精力在新門店所在區域拓展了500多條房源，雖然新門店的經營業績（成交量）并不高，但卻為甲公司的其他門店帶來了大量成交。為了提高業務量，甲公司新門店還為客戶提供房地產抵押貸款代辦、產權登記代辦、其他理財及居家綜合服務。若甲門店提供商業抵押貸款的代辦服務，下列關于商業抵押貸款的描述，正確的有()。A.首次購房人貸款首付款為30%B.首次購房人的貸款利率為基準利率C.還款方式有等額本息和等額本金兩種D.等額本金還款方式適合教師、公務員等有穩定收入的工薪階層正確答案：A、B參考解析：一般來說，首次向銀行申請貸款購房的被稱為首次購房人，其貸款首付款為30%，利率為基準利率。當購房人再次向銀行申請貸款時，被稱之為再次置業者，其首付為60%，利率在基準利率的基礎上上浮10%～15%。C項，還款方式有等額本息、等額本金、雙周供及固定利率；D項，等額本息還款方式適合教師、公務員等有穩定收入的工薪階層。(76.)房地產開發企業在選擇廣告媒體時，應考慮的主要因素有()。A.廣告計劃B.項目規模C.銷售進度D.企業資金實力E.廣告策劃流程正確答案：A、B、C、D參考解析：不同的廣告媒介不同，其廣告費用、廣告設計、廣告策略和廣告效果也不同。因此，廣告宣傳中，廣告媒介的選擇是十分重要的決策。需要對廣告計劃、項目特點、資金實力、銷售進度等綜合協調的基礎上，確定廣告媒介。(77.)關于房地產分銷渠道，下列說法正確的有()。A.房地產分銷渠道的起點是房地產產品和服務的消費者B.房地產分銷渠道的終點是開發商、房屋出售（租）者C.房地產分銷渠道的中間環節包括批發商、零售商、代理商和經紀人等D.建立專門的分銷渠道進行房地產產品銷售，可以減少潛在消費者搜尋產品的次數，提高形成交易的效率E.通過分銷商的標準化銷售行為，可以提高房地產交易的標準化程度正確答案：C、D、E參考解析：房地產分銷是指將房地產產品和服務由生產商轉移到消費者的過程。房地產分銷渠道的起點是開發商、房屋出售（租）者，終點是房地產產品和服務的消費者，中間環節包括批發商、零售商、代理商和經紀人等。建立專門的分銷渠道進行房地產產品銷售的好處包括：①減少了潛在消費者搜尋產品的次數，提高了形成交易的效率；②通過分銷商的標準化銷售行為，提高了房地產交易的標準化程度；③便于房地產銷售方找到交易對象。(78.)一個產業的競爭程度和產業利潤潛力由五個方面的競爭力量反映并決定，即波特的五力模型。下列選項中屬于這些競爭力量的是()。A.新進入者的威脅B.替代產品或服務的威脅C.購買者討價還價的能力D.生產者降低成本的能力E.供應商討價還價的能力正確答案：A、B、C、E參考解析：一個產業的競爭程度和產業利潤潛力由五個方面的競爭力量反映并決定，即邁克爾·波特提出的“產業競爭五力模型”。五種力量具體為：①新進入者的威脅；②替代產品或服務的威脅；③購買者討價還價的能力；④供應商討價還價的能力；⑤現有企業之間的競爭。(79.)房地產經紀人在二手房經紀實務中需要對房源進行分類，通常意義上的“優質房源”的特征主要有()。A.地理位置較好B.產權清晰C.價格較高D.市場需求旺E.銷售周期長正確答案：A、B、C、D參考解析：按照房源具備可售性條件的優劣性，將房源劃分為優質房源和一般房源。其中，優質房源的分類依據有：①地理位置較好或處于熱銷地段；②業主心理價位合理；③業主主動積極配合；④具備合法上市產權。優質房源的特征有：①市場需求旺；②銷售難度小；③銷售周期較短；④有房源鑰匙。(80.)目前中國大部分房地產經紀機構采用公盤制，公盤制的主要缺點有()。A.工作效率低B.房源信息不能實現共享C.會出現“留盤”行為D.房源信息較易外泄E.不利于激發房地產經紀人收集房源信息的積極性正確答案：C、D、E參考解析：公盤制，是指在一個房地產經紀企業內部，或者幾個聯盟房地產經紀企業之間，或者一定區域范圍內加入聯盟的全部房地產經紀企業，將所有房源信息完全共享。目前，我國大部分直營房地產經紀企業內部均采用公盤制達到房源信息共享的目的。它的缺點有：①不利于激發經紀人收集房源信息的積極性，部分經紀人為了個人的利益，會出現“留盤”行為。②房源信息較容易外泄。③可能出現有的房源信息多個經紀人同時在跟進，造成重復作業和對業主的騷擾，也容易導致員工內部利益沖突。(81.)按照產權性質進行細分，住宅一般又可以分成商品住房、房改房、解困房、集資房、限價商品住房、私房等等，其中，()不能上市交易。A.房改房B.限價商品住房C.解困房D.集資房E.經濟適用房正確答案：C、D參考解析：C項，解困房是指地方各級政府專門修建用于解決本地城鎮居民、特別困難戶、困難戶和擁擠戶住房問題的住房。解困房不能上市交易。D項，集資房是指由政府、單位、個人三方面共同承擔，通過籌集資金而建造的一種住房。職工個人可按房價全額或部分出資，政府及相關部門在用地、信貸、建材供應、稅費等方面給予部分減免。集資房通常也不可上市交易。(82.)客源管理是要掌握()等資料。A.客戶基礎資料B.需求狀況C.交易記錄D.業主概況E.房屋狀況正確答案：A、B、C參考解析：客戶信息管理的內容主要包括：①客戶基礎資料，可分為個人客戶基礎資料和機構團體基礎資料。②物業需求狀況，包括：a．所需物業的區域、類型、房型、面積；b．如果目標物業是住宅，需要調查客戶對臥室、浴室、層高、景觀、朝向的需求意向；c．特別需求，如車位、通信設施，是否有裝修；d．物業價格，包括單價和總價、付款方式、貸款方式、按揭成數等；e．配套條件的要求，如商場、會所、學校，交通條件（是否需要臨近地鐵站口）等。f．如果目標物業是商業用房或工業用房，需要調查客戶對商鋪、辦公用房、工業用房的需求意向，包括樓層、面積、物業等級、價格、配套設施條件等。③交易記錄，包括：a．委托交易的編號、時間；b．客戶來源；推薦記錄、看房記錄、洽談記錄、成交記錄；c．有無委托其他經紀機構或經紀人等。(83.)房地產經紀機構采用講座攬客法開拓客源時，正確的做法有()。A.介紹房地產基本知識B.宣講競爭項目的缺陷C.解讀房地產市場政策D.免費發放機構宣傳資料E.承諾壓低出售房屋價格正確答案：A、C、D參考解析：講座攬客法是通過向社區、團體或特定人群舉辦講座來發展客戶的方法。講座可以是房地產知識介紹，也可以是房地產市場分析或房地產投資信息的提供，或房地產交易流程、產權辦證問題的介紹。通過講座可以發掘潛在客戶，啟發購房愿望，促成需求實現。在做講座時房地產經紀機構或經紀人可以自我介紹、發放公司和服務的免費資料，創造接觸客戶機會，增加客戶。通過講座可以培養客戶對公司服務的信賴和專業的信任，同時也傳播房地產信息和知識，減少未來客戶在交易過程中的難度。在做社區業務時，此種方法適用。但講座的組織準備工作尤為關鍵，主題、時間、場地和邀請方式及主講人的演講技巧等都決定其效果。(84.)關于客源信息開拓的說法正確的有()。A.門店接待開發客源的成本較高B.互聯網開發客戶就是在付費的房源信息發布平臺上進行房源廣告的發布C.駐守和橫幅攬客法的成本較低D.做社區業務時，講座攬客法比較適用E.實際工作中常常采用集中方法組合以提高開發效率正確答案：C、D、E參考解析：A項，門店接待的優勢包括：①方法簡單易行；②開發客戶的成本低；③客戶信息準確度高；④較易展示企業能力和企業形象，增加客戶的信任感，為今后進一步交往打好基礎。B項，房地產經紀人可以在付費的房源信息發布平臺上發布房源信息（包括信息中介網站或專業的房地產網站），通過發布房源信息吸引客戶，除了付費的網站信息發布平臺之外，互聯網還會提供免費的信息發布途徑。(85.)甲房地產經紀公司（以下簡稱甲公司）在某城市開設了多家連鎖門店，采用計算機網絡系統管理房源信息，建立客戶數據庫管理客戶信息。張某看到甲公司在網絡上發布的房源信息，看中了其中一套住房，但對該套住房出售價格有些不滿意，于是到門店咨詢。甲公司房地產經紀人李某接待了張某。甲公司依托計算機網絡系統管理房源信息的優點為()。A.保證信息準確B.搜集信息便捷C.推廣速度較快D.節約公司成本正確答案：B、C參考解析：在網絡技術高速發展的時代下，房地產經紀企業購買或開發出了可基于PC端和移動終端的門戶網站、管理軟件、營銷工具，使得房客源信息資源上傳、分類、共享、匹配、更新等效率大大提高，從而大大提升了房地產經紀企業和房地產經紀人作業效率和效益。AB兩項，互聯網的優點是沒有地域限制、傳播速度快、傳播范圍廣、成本低效率高，缺點是容易被海量信息覆蓋、虛擬化真實感不強、使用對象群體有一定局限性等。C項，一些專業的存量房網站，也會有很多出租與出售、求購與求租信息，實現了網上快速查詢房客源及信息資源共享，為客戶更便捷、更快速地服務。(86.)甲房地產經紀公司（以下簡稱甲公司）在某城市開設了多家連鎖門店，采用計算機網絡系統管理房源信息，建立客戶數據庫管理客戶信息。張某看到甲公司在網絡上發布的房源信息，看中了其中一套住房，但對該套住房出售價格有些不滿意，于是到門店咨詢。甲公司房地產經紀人李某接待了張某。甲公司建立客戶數據庫應考慮的因素通常有()。A.盡可能保存客戶原始資料B.區分客戶內部資料與外部資料C.確保客戶數據庫運行的安全性D.能自動識別客戶信息的真實性與有效性正確答案：A、B、C參考解析：現代客戶關系管理（CustomerRelationshipManagement，CRM）系統是一種先進的管理思想和管理方法，其核心思想是將企業的客戶（包括最終客戶、分銷商和合作伙伴）作為最重要的企業資源，利用智能解決方案，高效地收集、整理并分析相關數據，為企業的正確決策提供前瞻性支持，通過完善的客戶服務和深入的客戶分析來滿足客戶的需求，保證實現客戶的終生價值。構建客戶數據庫時應考慮的因素主要有以下四個方面：①要盡可能地將客戶的原始資料完整保存下來；②要將企業自身經營過程中獲得的內部客戶資料與其他渠道獲得的外部資料區分開來；③要特別重視數據庫管理的安全性，確保記錄在計算機系統中的數據庫安全運行；④要及時對客戶關系管理的數據庫進行分類、篩選、整理和更新。(87.)甲房地產經紀公司（以下簡稱甲公司）在某城市開設了多家連鎖門店，采用計算機網絡系統管理房源信息，建立客戶數據庫管理客戶信息。張某看到甲公司在網絡上發布的房源信息，看中了其中一套住房，但對該套住房出售價格有些不滿意，于是到門店咨詢。甲公司房地產經紀人李某接待了張某。李某在門店接待張某時，正確的做法為()。A.承諾幫助張某壓低房屋售價B.進一步了解張某的購房需求C.說出符合客戶需求的參考意見D.迅速安排張某與房屋所有權人見面正確答案：B、C參考解析：到店接待是指客戶直接到各經紀公司或各營業門店中了解信息、尋求服務時房地產經紀人對客戶的接待。房地產經紀人接待到店客戶主要包括以下七個步驟：①站立迎接，微笑待人，使用標準問候語。②引領客戶入店。當客戶直接到店內咨詢，房地產經紀人應主動為客戶拉門、示意落座，并使用標準服務用語并為客戶倒水；③確定接待主體。新客戶由值班經紀人接待，老客戶由原經紀人接待；④了解客戶需求。房地產經紀人應該表現出竭誠為客戶服務的態度和愿望，不失禮貌地詢問客戶的需求。在整個溝通過程中，房地產經紀人隨時記錄客戶的需求，并向其推薦不同解決方案，傾聽客戶對解決方案的反饋并記錄在案。⑤接受服務委托或幫助客戶解決問題。若客戶僅對某些房地產問題進行咨詢，房地產經紀人要以專業的態度，客觀如實地回答客戶提問。⑥客戶離開時，經紀人應為客戶打開門，并將客戶送至公司門外，致意道別。⑦客戶信息錄入。客戶離開后，房地產經紀人應及時將信息錄入企業管理數據庫內（包括房源和客戶數據庫），并定期回訪。(88.)與住宅項目銷售相比，寫字樓項目銷售應()。A.采取集中式開盤B.盡量通過展銷會組織營銷C.選派綜合素質高的銷售人員D.重點面向企業高層人員推廣E.保持整體或整層銷售的連續性正確答案：C、D、E參考解析：寫字樓與住宅銷售最大的不同在于其客戶量相對較少，且集中上門可能性較低，同時寫字樓產品單位形態相對統一，內部替代性較強，因此寫字樓項目往往不會像住宅一樣采取集中式開盤形式，而是在取得預售許可證后，采用大客戶先行策略。BD兩項，由于寫字樓項目主流客戶的非個體屬性與商務屬性，因此在選擇推廣渠道以及制定相關設計及活動方案時，應當確保：①營銷渠道受眾面重點為企業高層人員或社會高端階層；②在廣告宣傳的畫面與文案設計方面，必須明確體現商務氣質；③在活動主題的選擇時，把握商務客戶的敏感點，并在活動形式方面體現高端商務特色。C項，寫字樓銷售人員通常面對企業高層管理者、企業老板或高端投資客戶，因此需要較高的綜合素質。E項，成功的寫字樓銷控往往應該保持整棟或整層銷售的連續性，避免出現個別房號拆散滯銷。其中，具有豐富經驗的銷售經理對于項目銷控的合理把握至關重要。(89.)辦理房地產證需要繳納的費用中，()的收費單位是財政局。A.貼花B.契稅C.印花稅D.轉移登記費E.抵押登記費正確答案：A、B、D參考解析：辦理房地產產權證需要繳納一些稅費，具體為：①契稅，收取單位為財政局；②印花稅，收費單位為地稅局；③轉移登記費，收費單位為財政局；④貼花（印花稅的完稅），收費單位為財政局。C項，印花稅的收費單位為地稅局；E項，抵押登記費是辦理銀行抵押貸款手續需要繳納的費用，不屬于辦理房地產證需要繳納的費用。(90.)邊緣城市商圈的研究指標主要包括()。A.附近商業的租金B.主要商業分析C.各類商業規模、業態及經營D.人流、車流狀況E.常住人口及消費水平正確答案：B、E參考解析：商圈是指以設定的商業建筑為圓心，以周圍一定距離為半徑所劃定的范圍。根據顧客的比率或距離的范圍，商圈分為：①核心商圈；②次級商圈；③邊緣商圈。其中，邊緣商圈研究指標包括：a．主要商業分析；b．常住人口及消費水平。ACD三項均屬于核心商圈的研究指標。(91.)房地產開發商在銷售房地產項目之前，必須準備的法律文件包括()。A.建設工程規劃許可證B.土地使用權出讓合同C.商品房預售許可證D.商品房買賣合同E.建設工程竣工驗收合格證明正確答案：A、C、D參考解析：開發商在房地產項目進入市場銷售前需取得、并在銷售現場進行公示的批示和法律文件，主要包括“五證”、“兩書”以及