ICS03.080CCSA003709IDB3709/T024—2023前言 2規范性引用文件 3術語和定義 4工作目標 24.1物業管理服務水平實現顯著提高 24.2紅色物業紅色網格實現深度融合 24.3城市基層治理效能實現整體提升 25工作體系 25.1組織領導體系 25.2物業服務體系 25.3網格治理體系 36街道工作標準 36.1職責定位 36.2指導社區領辦物業服務企業 36.3擴大物業服務企業黨的組織和工作覆蓋 36.4業主委員會及其黨組織建設 46.5物業網格黨建聯建 46.6社區績效考核 47社區工作標準 47.1職責定位 47.2社區領辦物業服務企業 57.3指導監督業主委員會履職盡責 57.4社區環境和物業管理委員會 57.5社區物業黨建聯建 67.6社區信用激勵機制 68網格工作標準 68.1職責定位 68.2社區網格員隊伍建設 68.3樓棟長、單元長隊伍建設 78.4網格物業深度融合 79物業服務企業工作標準 79.1物業服務內容 79.2物業服務等級標準 89.3加強黨組織建設 8DB3709/T024—20239.4物業服務信息公示 89.5積極融入城市基層治理 810物業行業監管 910.1物業服務信用管理 910.2物業服務信息公示 910.3物業服務考核評價和監督檢查 10.4規范物業管理招標投標管理 10.5提高物業行業自律水平 11強化工作保障 11.1強化考核督導 11.2強化信息支撐 11.3強化經費支持 11.4強化品牌培樹 附錄A（規范性）“物業融網?紅暖萬家”工程職責分工清單 12附錄B（規范性）業主委員會組建程序 15附錄C（資料性）社區領辦物業“三找一定”工作法 17附錄D（規范性）樓棟長、單元長選聘條件和工作職責 19附錄E（資料性）泰安市物業服務合同示范文本 21附錄F（規范性）物業服務費收支情況公示模板 39附錄G（規范性）泰安市普通住宅物業服務等級標準 41附錄H（規范性）住宅小區物業服務考核評價細則 63參考文獻 DB3709/T024—2023本文件按照GB/T1.1—2020《標準化工作導則第1部分：標準化文件的結構和起草規則》的規定起請注意本文件的某些內容可能涉及專利。本文件的發布機構不承擔識別專利的責任。本文件由中共泰安市委組織部、中共泰安市委政法委、泰安市民政局、泰安市住房和城鄉建設局、泰安市房產管理服務中心提出、歸口并組織實施。本文件起草單位：中共泰安市委組織部、中共泰安市委政法委、泰安市民政局、泰安市住房和城鄉建設局、泰安市房產管理服務中心。本文件主要起草人：耿建、王茂寧、金飛、方恒利、李昆明、尉海波、張智勇、馬鑫、陰紅星、侯晨飛、邱碩、陳昊。DB3709/T024—2023為深入貫徹習近平新時代中國特色社會主義思想和黨的二十大精神，認真落實中央和省委、市委關于加強城市基層黨建和基層治理的部署要求，提升城市基層黨建引領基層治理效能，泰安市實施了“物業融網·紅暖萬家”工程。本文件將加強紅色物業紅色網格一體運行標準化規范化建設，黨建引領物業管理服務與網格化治理深度融合，寓管理于服務之中，依托紅色物業建強紅色網格，依托紅色網格做實基層治理，通過組織融合、隊伍融合、工作融合、機制融合，實現共建共治共享，以物業“小支點”撬動治理“大格局”，增強人民群眾的幸福感、安全感、獲得感和滿意度，建設“幸福家園”，打造“宜居泰安”。1DB3709/T024—2023紅色物業紅色網格一體運行工作規范本文件規定了紅色物業紅色網格一體運行的工作目標、工作體系、工作標準、工作保障等主要內容。本文件適用于泰安市紅色物業紅色網格一體運行工作的日常管理與運行。2規范性引用文件下列文件中的內容通過文中的規范性引用而構成本文件必不可少的條款。其中，注日期的引用文件，僅該日期對應的版本適用于本文件；不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改單）適用于本文件。GB/T20647.1-2006社區服務指南第1部分：總則GB/T20647.9-2006社區服務指南第9部分：物業服務GB/T34300城鄉社區網格化服務管理規范DB37/T1997.1-2019物業服務規范第1部分：通則DB37/T1997.2-2019物業服務規范第2部分：住宅物業DB3709/T011黨建引領網格化治理工作規范3術語和定義GB/T20647.1、GB/T20647.9、DB37/T1997.1、DB37/T1997.2界定的以及下列術語和定義適用于本文件。3.1物業管理estatemanagement業主通過自治管理，選聘物業服務企業，按照物業服務合同約定，對物業進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生及相關秩序的活動。本文件所稱物業管理，主要是指住宅小區物業管理。3.2紅色物業CPCconstructionleadingpropertyservice以黨建引領為核心，聚焦人民群眾急難愁盼問題，物業行業管理部門、街道、社區、業主委員會、物業服務企業等多方聯動、協同參與，整合服務資源、集聚服務力量、健全服務機制，破解物業管理服務難題，提高物業管理服務水平，推動人民群眾幸福感、安全感、獲得感和滿意度持續提升的物業管理服務類型。3.3網格grid在城鄉社區、行政村及其他特定空間區劃之內劃分的基層綜合服務管理單元。[來源：GB/T34300-2017,3.5]3.4網格化治理gridgovernance以網格作為基本單元，在各級黨組織領導下，最大限度整合現有服務管理資源，以網格員隊伍為主體，全面掌握社會動態、預防化解社會矛盾、維護社會和諧穩定、服務網格群眾的一種社會治理方式。2DB3709/T024—2023[來源：DB3709/T011-2022,3.2]4工作目標4.1物業管理服務水平實現顯著提高堅持黨建引領物業管理服務，推進紅色物業建設，通過國有企業舉辦物業示范引領、社區領辦物業兜底管理、物業黨建聯建協商共治、物業行業監管規范引導等系列舉措，破解居民小區物業難題，消除物業管理服務“空白點”“薄弱點”，提升物業服務行業整體水平，構建黨建引領作用明顯、行業監管科學高效、多方參與協商共建、物業服務規范有序、居民群眾幸福和諧的紅色物業工作格局。4.2紅色物業紅色網格實現深度融合以加強黨的全面領導為根本，以物業服務為切入點，寓管理于服務之中，黨建引領物業管理服務與網格化治理深度融合，把物業力量作為社區工作隊伍的重要組成部分和社區工作延伸到網格的重要載體，推動物業服務人員擔任兼職網格員，依托紅色物業建強紅色網格，依托紅色網格做實基層治理，做到組織融合、隊伍融合、工作融合、機制融合，實現紅色物業紅色網格融合共建、一體運行。4.3城市基層治理效能實現整體提升通過實施“物業融網?紅暖萬家”工程，以物業“小支點”撬動治理“大格局”，把黨的政治優勢、組織優勢和密切聯系群眾優勢轉化為基層治理效能，打通城市基層治理的難點、堵點、痛點，實現共建共治共享，增強人民群眾的幸福感、安全感、獲得感和滿意度，構建治理更精細、服務更精準、人民更滿意、生活更美好的“幸福家園”。5工作體系5.1組織領導體系5.1.1健全市縣黨委統一領導，基層黨建引領基層治理領導小組統籌協調，組織、政法、機構編制、民政、住建房管部門牽頭推進，有關部門單位共同參與，街道和社區黨組織屬地管理的“物業融網·紅暖萬家”組織領導體系。5.1.2“物業融網·紅暖萬家”工程職責分工清單見附錄A。5.2物業服務體系5.2.1基本要求按照“行業主管、街道主抓、社區主辦、物業主干”的原則，構建國有企業舉辦物業示范引領、社區領辦物業兜底管理、商業化物業規范經營、業主自行管理等相結合的物業服務體系。5.2.2推行國有企業舉辦物業5.2.2.1堅持市場和政府“兩只手”相結合，按照市級示范引領、縣級積極舉辦、街道鼓勵探索的原則，發揮國有資本優勢，舉辦物業服務企業，開展物業管理服務，突出公辦底色和公益屬性，為居民群眾提供優質平價、放心可靠的物業服務，通過良性競爭，激活物業服務市場，促進物業行業提升服務質量、降低收費標準。3DB3709/T024—20235.2.2.2提倡國有物業服務企業按照“區域化”管理模式，依法依規打包管理服務一個區域內的多個居民小區，整合資源力量，實行集約管理。5.2.2.3鼓勵街道、社區在征得廣大業主同意后，依法將背街小巷、車位資源、廣告資源等授權國有物業服務企業管理經營，變資源為收益，將收益反哺居民小區。5.2.2.4鼓勵國有物業服務企業加強與街道社區黨組織合作，可吸納社區“兩委”干部、社區工作者參與小區物業項目管理，也可在協議基礎上將項目部委托社區黨組織直接負責，有效發揮國有資本技術優勢和社區黨組織組織動員優勢，辦好優質物業，助力社區治理，實現經濟效益和社會效益“雙贏”。5.3網格治理體系5.3.1完善網格組織架構，構建“社區黨組織—網格（小區）黨支部—樓（棟）院黨小組—黨員中心戶”組織構架。5.3.2建強網格工作隊伍，配齊配強專兼職網格員隊伍，專職網格員由社區工作者擔任，兼職網格員主要由物業服務人員擔任。整合多方力量組建網格協管服務團隊，重點選優配強樓棟長、單元長。6街道工作標準6.1職責定位街道黨工委、辦事處應強化屬地管理主體責任，組織實施“物業融網·紅暖萬家”工程，將有關工作納入街道重點任務清單，加強對推進紅色物業紅色網格一體運行工作的研究、組織、協調、實施、指導和監督，包括但不限于：——指導社區領辦物業服務企業；——擴大物業服務企業黨的組織和工作覆蓋；——加強業主委員會及其黨組織建設；——加強社區工作者和網格工作隊伍配備、培訓、管理、監督；——加強物業網格黨建聯建；——抓好物業服務監管工作；——辦理民生訴求；——化解矛盾糾紛。6.2指導社區領辦物業服務企業6.2.1推動社區積極領辦物業，指導社區注冊成立物業服務企業，對相關手續預先審核把關，確保合法合規。6.2.2加強對社區領辦物業的業務指導，結合實際細化工作流程和服務規范，聯合縣（市、區）住建房管、公安、市場監管、消防、應急等部門單位，定期組織物業工作人員業務培訓，提升專業素質和服務質量。6.2.3加強對社區領辦物業的監督管理，對社區領辦物業管理人員、財務人員實行街道備案管理，指導健全公司財務制度，督促定期公示物業服務費收支、公共收益等服務信息，對社區領辦物業開展定期審計，確保合規經營、健康發展，維護好集體和群眾利益。6.3擴大物業服務企業黨的組織和工作覆蓋6.3.1常態化摸排轄區內物業服務企業底數，掌握企業黨組織、黨員、職工等基本情況，加強動態分析研判。4DB3709/T024—20236.3.2對有3名以上正式黨員的物業服務企業，指導其單獨建立黨組織。對正式黨員人數不足3名的物業服務企業，采取聯合組建等方式分類施策，擴大黨的組織覆蓋。6.3.3向暫不具備單獨建立黨組織條件的物業服務企業選派黨建指導員，引導物業服務企業積極建立工會、共青團、婦聯等群團組織，鼓勵物業服務企業招聘黨員職工，確保實現黨的工作全覆蓋。6.3.4加大在物業服務企業職工中發展黨員、培養入黨積極分子力度，推動發展黨員計劃向物業行業傾斜。對物業服務企業未建立黨組織的，指導物業所在社區黨組織接收入黨申請，做好培養發展等工作。6.4業主委員會及其黨組織建設6.4.1加強對業主委員會組建、換屆等工作的領導指導，依法依規、積極穩妥推動住宅小區業主委員會應建盡建。6.4.2街道應會同縣（市、區）住建、政法、市場監管等部門加強對業主委員會選舉的聯審把關，嚴把業主委員會委員人選質量，鼓勵黨員帶頭參選業主委員會，提倡業主委員會主任由黨員依法擔任，按照法定程序逐步提高業主委員會中的黨員比例。6.4.3業主委員會凡符合成立黨組織條件的，應指導其建立黨組織；對暫不具備建立黨組織條件的，選派黨建指導員加強工作指導。6.4.4業主委員會組建程序見附錄B。6.5物業網格黨建聯建6.5.1街道建立“物業融網·紅暖萬家”聯席會議制度，由街道黨工委負責召集，社區“兩委”、網格、物業服務企業、業主委員會（業主代表）、專業經營單位和公安派出所、綜合執法、物業管理等部門參加。主要協調下列事項：業主委員會和有關部門不依法履行職責的情況，物業服務企業在履行退出程序以及交接工作中出現的問題，物業服務區域內發生的突發事件，紅色物業與黨建引領網格化治理的銜接和配合，以及需要協調的其他事項。6.5.2引導物業服務企業積極參與社區治理，推動物業服務人員擔任兼職網格員。6.5.3指導督促社區、物業服務企業積極處理12345政務服務便民熱線等民生訴求事項，推動問題訴求在社區、網格內化解；健全“社區吹哨、街道報到”工作機制，幫助社區化解復雜問題；街道解決不了的，及時啟動“街道吹哨、部門報到”，呼叫上級部門下沉力量聯合攻堅。6.6社區績效考核6.6.1街道每年度應制定社區績效考核工作方案，圍繞實施“物業融網?紅暖萬家”工程主線，聚焦“小事不出網格、大事不出社區”目標要求，將12345政務服務便民熱線等群眾訴求受理辦理情況作為社區績效考核主要內容，設置受理數量、辦結情況、滿意度情況等重點指標。社區績效考核工作方案應報縣（市、區）組織部門審核備案。6.6.2社區績效考核工作成績與社區黨組織書記、“兩委”干部、社區工作者績效薪酬掛鉤。7社區工作標準7.1職責定位社區黨組織、居民委員會負責統籌推進本社區“物業融網·紅暖萬家”工程，落實好上級關于推進紅色物業紅色網格一體運行部署要求，包括但不限于：——領辦物業服務企業，兜底物業管理服務；——配合街道擴大物業服務企業黨的組織和工作覆蓋；5DB3709/T024—2023——加強社區工作者和網格工作隊伍日常管理監督；——加強社區物業黨建聯建；——健全環境和物業管理委員會；——指導、監督、幫助物業服務企業和業主委員會依法依規履行職責；——辦理民生訴求；——化解矛盾糾紛。7.2社區領辦物業服務企業7.2.1社區依法注冊登記成立物業公司，以老舊小區為重點，對存在無物業管理或物業服務質量低、矛盾糾紛多、居民群眾意見大等情況的居民小區，做到應辦盡辦、應管盡管。7.2.2社區領辦物業公司負責人原則上由社區黨組織書記、居民委員會主任兼任，社區黨組織書記、居民委員會主任為公務員、事業編制人員的不得兼任，可由社區其他“兩委”成員兼任。7.2.3社區領辦物業進駐小區服務，應召開業主大會，可采取集體討論、書面征求意見或者互聯網征求意見等形式，由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，并經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意后，簽訂物業管理服務合同，合法開展物業管理服務。7.2.4用好找熱心骨干、找公共空間、找資金來源、定居規民約“三找一定”工作法，抓好資源集約經營，推動社區領辦物業健康規范運行。7.2.5社區領辦物業“三找一定”工作法見附錄C。7.3指導監督業主委員會履職盡責7.3.1社區黨組織要積極引導居民小區組建業主委員會，配合街道做好業主大會籌備組建、業主委員會換屆選舉等工作，把好人選質量關，鼓勵黨員業主帶頭參選業主委員會成員。7.3.2加強對業主委員會履職的指導和監督。在召開業主大會共商物業服務企業選聘、大額維修資金使用等重大事項前，業主委員會應主動向社區“兩委”報告。7.4社區環境和物業管理委員會7.4.1社區應設立環境和物業管理委員會，委員由社區“兩委”成員、網格員、樓棟長、業主代表等擔任，人數在5人以上且為單數，黨員比例不低于60%，人選由社區“兩委”提出，經居民代表會議討論決定，主任可由社區“兩委”成員兼任。本人及其直系親屬在社區內業主委員會、物業服務機構中任職的不應擔任委員。7.4.2環境和物業管理委員會在社區“兩委”的領導下開展工作，主要負責配合街道和專業部門完成以下事項：——宣傳環境保護和物業管理方面的法律法規，引導居民遵守社區文明公約、小區管理規約、業主大會議事規則、生活垃圾分類等制度規定，引導業主依法有序參與社區環境和物業管理相關工作；——協調處理環境和物業管理中的有關事項，督促業主委員會和物業服務企業履行職責；——收集、反映、處理環境和物業管理有關問題，定期向社區“兩委”報告工作開展情況；——負責落實業主大會、業主委員會印章使用監管制度，對業主委員會作出的決定予以事前把關；——負責指導社區網格員加強對物業服務企業履職情況的日常巡查，勸阻、制止小區內違反環境和物業管理法律法規的行為，并按程序向有關部門報告；——監督物業服務合同履行和住宅專項維修資金收交使用情況，公共收益公示和收支情況以及業主大會、業主委員會工作經費的籌集、使用和管理情況；6DB3709/T024—2023——對不具備成立業主委員會條件，或業主委員會不能正常履行職責的，根據社區“兩委”的安排代行業主委員會職責，組織業主共同決定物業管理事項；——社區“兩委”交辦的其他工作。7.5社區物業黨建聯建7.5.1建立社區黨組織密切聯系物業服務企業工作機制，發揮好社區黨組織在物業服務企業、業主委員會以及居民業主之間的橋梁紐帶作用，積極幫助協調解決物業領域等矛盾糾紛，及時辦理12345政務服務便民熱線等群眾訴求。7.5.2建立健全社區紅色物業聯席會議制度，健全議事規則，在社區黨組織領導下，由居民委員會、業主委員會、物業服務企業、轄區駐區單位和居民代表共同參加，每季度至少召開1次，必要時“一事一議”，共商共議物業黨建聯建、矛盾糾紛處置、群眾意見辦理等事宜。7.5.3推行“雙向進入、交叉任職”，應積極吸納符合條件的物業服務企業（項目）負責人、業主委員會委員擔任社區“兩委”兼職委員和網格黨組織成員，推動社區“兩委”成員通過法定程序進入業主委員會，提倡社區“兩委”成員、網格黨組織書記（網格長）擔任物業服務企業黨建指導員。7.5.4社區黨組織應牽頭建立社區志愿服務隊，吸收駐區機關企事業單位、兩新組織、社區黨員、熱心群眾等為成員，開展文明創建、設施維修、衛生保潔、法治宣傳等志愿服務。7.6社區信用激勵機制7.6.1全面推行社區信用激勵機制，建立社區居民信用檔案，探索黨組織引領下群眾自我管理、協商共治的有效方式。7.6.2社區黨組織根據居規民約制定社區信用評價指標，通過黨員大會、居民代表會議、入戶走訪、發放問卷等多種方式，廣泛聽取意見，將黨員群眾普遍關心的問題納入信用評價指標，對志愿服務、鄰里互助等好人好事加分，對違背社會公德、公序良俗等負面行為扣分，樹立崇信尚德、懲惡揚善的鮮明導向。7.6.3在社區黨組織統一領導下，以“網格員+樓棟長+單元長”為主體組建信息員隊伍，負責采集居民信用信息；以“社區‘兩委’成員+黨員代表+居民代表”為主體組建社區信用議事會，負責對采集的信息審核、評定、匯總。7.6.4建立信用積分公示、異議、修復機制，對認定的信用積分，由社區黨組織及時公開公示，充分保障居民知情權；居民對信用積分有異議的，可向社區黨組織提出，社區及時核實；居民改正不文明行為后，可通過參加社區志愿服務等方式，修復信用等級，形成積分促自律的良性循環。7.6.5強化信用積分結果運用，社區可采用與物業服務企業、駐區商家合作等方式，建立信用超市或誠信聯盟，居民憑信用積分減免物業費、兌換物品或服務。提倡社區采取定期召開積分兌換大會、送貨上門、發獎授牌等方式，提升守信居民榮譽感。對信用等級高的居民，社區可在發展黨員、評先樹優、參軍入伍等方面予以優先推薦。鼓勵有條件的縣（市、區）、街道出臺“信用+”惠民政策，居民可憑信用積分享受景點免費旅游、定點醫院免費體檢、定點商家購物折扣優惠等服務。8網格工作標準8.1職責定位執行DB3709/T011的規定。8.2社區網格員隊伍建設7DB3709/T024—20238.2.1專職網格員由社區工作者擔任，落實“3崗18級”薪酬待遇。縣（市、區）應按標準加大社區工作者招錄力度，配齊配強專職網格員隊伍。8.2.2以物業服務人員為主體組建兼職網格員隊伍，壯大網格治理力量。以街道為單位，按照社情民意熟悉程度高、組織動員能力高、服務群眾熱情高、群眾信任度高基本標準，面向物業服務人員、公益崗人員、居民小組長、樓棟長、社區社會組織負責人等遴選，一般經居民群眾推薦、網格黨組織審核、社區“兩委”會議研究、街道黨工委審定。8.2.3社區黨組織應廣泛吸納物業服務人員、樓棟長、單元長、志愿者等參與網格治理，縣（市、區）應統籌“雙報到”人員、包保網格人員及業務延伸到網格的職能部門人員，下沉網格開展治理服務。8.3樓棟長、單元長隊伍建設8.3.1選拔政治素質過硬、年富力強、群眾認可的人員特別是黨員擔任樓棟長、單元長。提倡建立“雙樓長”制度，鼓勵機關企事業單位在職黨員到居住社區報到擔任“雙報到”樓棟長。8.3.2樓棟長、單元長信息應在樓棟、單元顯著位置公示。8.3.3網格黨組織牽頭建立樓棟長、單元長碰頭會制度，每月固定一天通報社區、網格工作情況，聽取樓棟長、單元長履職匯報和意見建議，安排部署重點工作任務。8.3.4以街道為單位，建立樓棟長、單元長初任培訓、日常培訓、專題培訓相結合的培訓制度，全面提升矛盾調解、隱患排查、應急處突等能力。8.3.5建立健全激勵機制，以街道為單位，每年組織開展優秀樓棟（單元）長、最美樓棟（單元）評選，將樓棟長、單元長履職情況納入社區信用積分激勵機制重要內容。8.3.6樓棟長、單元長選聘條件和工作職責具體見附錄D。8.4網格物業深度融合8.4.1建立物業服務品質督導制度，由網格長擔任督導員，負責監督物業服務企業按照合同約定開展物業服務，收集業主意見，督促提升物業服務質量。8.4.2加強物業網格陣地共建，挖掘小區公共空間、閑置房屋等資源，加強物業服務用房、網格黨群服務中心一體建設，鼓勵網格黨組織與物業服務企業共建共辦日間照料中心、幸福食堂、“四點半課堂”等服務項目。8.4.3推動矛盾糾紛在網格內化解，由社區、網格黨組織牽頭，組織物業服務企業、業主委員會（業主代表）、樓棟長、單元長等，通過樓頭會、馬扎議事會等靈活形式協商解決。復雜矛盾糾紛，由社區按照“下呼上應、吹哨報到”工作機制，“呼叫”街道、縣直部門單位報到，下沉力量參與解決。9物業服務企業工作標準9.1物業服務內容9.1.1按照有關法律法規和政策文件規定，認真履行合同約定，為廣大業主提供優質物業服務。——安全服務。強化政治安全，配合社區、網格積極宣傳黨的方針政策，加強意識形態宣傳教育，常態化開展反邪教活動；強化消防安全，加強消防知識宣傳教育，規范施劃、管理消防車通道，維護管理消防設施，排查整治電動自行車違規停放、充電等安全隱患，及時清理僵尸電動自行車，推進電動自行車集中停放場所和微型消防站建設；強化治安安全，堅持人防、物防、技防相結合，抓好夜間巡邏，加強出租房管理；加強燃氣、液化氣罐等安全管理，及時排查安全隱患。——維修服務。通過依法依規使用住宅專項維修資金、組織業主籌資、物業服務企業出資等形式，加強對共用部位、共用設施設備的維修。8DB3709/T024—2023——衛生保潔服務。加強小區衛生保潔隊伍建設，積極推進垃圾分類，鼓勵引入智能垃圾分類回收設備，引導居民群眾養成垃圾分類習慣，倡樹新風尚。——綠化養護服務。定期對草坪、花卉、樹籬、樹木進行修剪、養護，定期清除綠地雜草、雜物，無大面積病蟲害，發現違規侵占綠地的行為及時向社區、街道和城市管理部門報告。——小區事務監管。強化對小區公共車位、車輛停放、人員進出、房屋裝修、廣告發布、寵物飼養等事務的監督管理，建立良好秩序。配合屬地街道、社區及相關部門做好文明城市創建、突發公共衛生事件處置等工作。——養老醫療服務。整合資源力量，加強與社區和專業化養老、醫療機構的合作，積極建設小區養老醫療便民服務設施，因地制宜提供居家養老、醫療等服務。——兒童看護服務。積極建設“四點半課堂”“愛心學堂”“公益書屋”等服務設施，解決兒童學生看護難題。——個性化服務。發揮物業“紅色中介”作用，整合社會服務資源，與信得過、口碑好、群眾需求大的商家建立合作關系，協調提供明碼標價、高效實惠的維修、送餐、快遞、家政等服務，滿足居民群眾多樣化服務需求。9.1.2物業服務合同示范文本見附錄E。9.2物業服務等級標準9.2.1普通住宅前期物業服務費實行政府指導價，由發改部門會同物業管理部門制定。依據住宅小區物業服務需求的不同，將物業服務標準分為“一星級、二星級、三星級、四星級、五星級”5個等級，其中一星級為最低等級，五星級為最高等級，等級越高，物業服務標準越高，對應的指導價格越高。建設單位選聘物業服務企業，簽訂前期物業服務合同時，應明確物業服務等級，按照相應等級確定物業服務費標準；業主大會成立后的普通住宅物業服務費實行市場調節價，倡導參照泰安市住宅物業服務等級標準和政府指導價，確定相應服務星級及物業服務費標準。9.2.2普通住宅物業服務等級標準見附錄G。9.3加強黨組織建設9.3.1物業服務企業應在街道社區黨組織領導下，積極建立黨組織，正式黨員人數超過3人的一般應當單獨建立黨組織，正式黨員人數不足3人的可通過與社區（網格）或其他物業服務企業聯建等方式建立黨組織。物業服務企業黨組織原則上接受物業服務項目所在社區黨組織領導，同時接受物業行業黨組織指導。9.3.2物業服務企業暫不具備建立黨組織條件的，應接受街道、社區選派的黨建指導員聯系指導，積極建立工會、共青團、婦聯等群團組織，引導職工積極向黨組織靠攏，為建立黨組織創造條件。9.4物業服務信息公示物業服務企業應建立健全物業服務標準和收費標準公示、物業服務費收支情況公示、公共收益及支出公示、投訴渠道和方式公示等制度，自覺接受廣大業主監督管理。具體按照本文件10.2款要求落實。9.5積極融入城市基層治理9.5.1物業服務企業應積極推動物業服務人員擔任兼職網格員，在社區、網格黨組織統一領導下，參與社區、網格治理服務工作。9.5.2物業服務企業應積極與社區黨組織開展黨建聯建，認領社區黨建服務項目，建立物業服務企業負責人到社區報到制度，在社區黨組織領導下開展共建共治。9.5.3物業服務企業應積極預防和化解矛盾糾紛，配合街道社區處理12345政務服務便民熱線投訴。9DB3709/T024—202310物業行業監管10.1物業服務信用管理10.1.1建立信用承諾制度。鼓勵物業服務企業就服務內容、服務標準等作出公開信用承諾，并積極履10.1.2實行信用等級評價。執行《山東省物業服務企業信用信息管理辦法》，依托山東省物業服務企業信用信息管理系統，評價物業服務企業信用等級，按照所得分值由高至低分為AAA、AA、A、B、C共五個等級。10.1.3加強物業信用評價管理。物業行業管理部門應將合同履行、物業領域12345政務服務便民熱線投訴處理、日常檢查、群眾滿意度等情況納入對物業服務企業信用管理評價體系，充分吸收街道社區黨組織和居民群眾的意見。企業信用記錄和評價結果等級依法依規公開，同步納入市公共信用信息平臺，由“信用中國（山東泰安）”網站進行公示。10.1.4強化信用評價結果運用。信用評價結果作為開發建設單位、業主大會開展招標活動的參考，作為審核財政資金補助、稅收優惠等政策扶持的參考，作為政府采購等公共資源交易活動的參考，作為政府部門、行業協會表彰、獎勵活動的參考。提倡業主、業主大會（業主委員會）在協議選聘物業服務企業時參考應用年度信用評價結果，作為物業服務費動態調整的參考因素。10.1.5強化失信企業監督管理。物業行業管理部門、街道、社區將信用等級為C級（嚴重失信）的物業服務企業列為開展相關專項治理行動重點關注對象，限制新增項目審批、核準，限制參與保障房或者危舊房項目建設及物業服務；約談企業負責人，責令限期整改，并依法撤銷企業及其法定代表人、負責人和對失信行為負有直接責任的相關人員的榮譽稱號，取消參加評先評優資格，視情節向業主大會提出解除物業服務合同或者不再續約的建議。10.2物業服務信息公示10.2.1物業行業管理部門應會同街道、社區，在居民小區設立物業服務公示欄，指導和督促物業服務企業詳細公示物業服務標準和收費標準，定期公示物業服務費收支情況，及時公布公共收益及支出情況，公開投訴渠道和方式，自覺接受廣大業主監督。物業服務信息公示有關要求納入物業服務合同規范文本。10.2.2公示服務內容、服務標準、收費標準，包括但不限于：——物業服務企業營業執照、信用等級報告、物業管理區域平面圖、管理服務人員名單及職責分——物業服務合同；——提供的物業服務內容及服務標準；——物業服務收費、停車管理收費及其他收費標準。10.2.3公示物業服務費收支情況，包括但不限于：——本公示周期物業服務費收繳情況；——本公示周期物業服務費支出情況；——上個公示周期結轉物業服務費情況；——物業服務費余額。物業服務費收支情況公示模板見附錄F。10.2.4公示投訴渠道和方式，包括但不限于：——物業服務企業24小時投訴及服務電話；——轄區住建房管、發改、綜合執法、公安、消防、市場監管等部門單位及水、電、暖、天然氣等專業經營單位的投訴服務電話；DB3709/T024—2023——街道物業管理機構、社區“兩委”的服務電話。10.2.5公示公共收益及支出信息，包括但不限于：——物業管理區域內共用部位、共用設施設備清單及經營管理主體；——由物業服務企業負責經營管理的共用部位、共用設施設備的公共收益收支情況。10.3物業服務考核評價和監督檢查10.3.1加強物業服務質量考核評價，將12345政務服務便民熱線投訴情況納入對物業服務企業考核內容。充分賦予街道社區考核評價權，住宅小區物業服務項目由社區組織考核，考核結果報街道審核后公示，并報縣（市、區）住建房管部門；物業服務企業由縣（市、區）住建房管部門組織考核，其中匯總街道社區考核的物業服務項目成績占70%，住建房管部門直接考核成績占30%。10.3.2建立物業領域違法行為投訴登記制度，物業行業管理部門聯合有關部門定期組織開展部門“雙隨機一公開”監督檢查和物業領域問題專項整治，嚴肅查處物業管理違法違規行為。10.3.3建立物業服務企業紅黑榜制度，強化考核結果運用，對物業服務質量考核評價好的企業，納入紅榜優秀物業服務企業實施聯合激勵，支持擴大服務范圍，提高規模效益；對物業服務質量考核評價差的企業，納入黑榜物業服務企業實施聯合懲戒，建議招標人取消其投標資格。建立健全物業管理服務市場進入退出監管機制，對群眾反映強烈、嚴重違法違規、情節惡劣的物業服務企業和直接責任人，依法清退出物業服務市場，推動形成優勝劣汰的市場環境。10.3.4住宅小區物業服務考核評價細則見附錄H。10.4規范物業管理招標投標管理10.4.1加強物業管理招標投標活動和評標專家監管，物業管理招投標活動評標專家應在全市物業服務招投標專家庫中隨機抽取，建立公平競爭、規范有序的物業招標投標秩序。10.4.2前期物業招標投標管理。在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，建設單位選聘物業服務企業實施物業管理的，住宅及同一物業管理區域內非住宅建筑工程總建筑面積3萬平方米以上的，應通過招投標方式選聘物業服務企業；住宅及同一物業管理區域內非住宅建筑工程總建筑面積不足3萬平方米的，由開發建設單位向物業管理部門提交工程規劃許可證、規劃詳圖等資料，經批準后，方可以協議選聘物業服務企業。前期物業管理招標投標應遵循公開、公平、公正和誠實信用的原則進行，不得限制或者排斥具備投標資格的物業服務企業參加投標。提倡開發建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則，通過公開招標的方式選聘物業服務企業。10.4.3業主大會選聘物業招標投標管理。前期物業管理的住宅小區，符合首次召開業主大會會議條件的，應按照程序召開業主大會會議，選舉業主委員會，依法選聘物業服務企業實施物業管理。提倡業主委員會與業主大會通過公開招標的方式選聘物業服務企業。10.4.4建立物業管理招標投標專家信用檔案管理和考核評價機制，規范專家評審行為，充分發揮專家在物業管理招標投標中的積極作用。10.5提高物業行業自律水平10.5.1加強黨對物業行業協會的領導，充分發揮物業行業協會作用，制定完善行業道德規范，引導物業服務企業不斷提升物業服務質量，協助企業轉型升級，探索物業服務新的增長點，開展增值便民服務，滿足群眾新需求。10.5.2建立健全物業服務企業、物業從業人員的誠信自律體系，加強物業行業協會自律巡查及誠信結果的綜合應用。開展行業培訓、技能培訓（競賽）活動，提高物業服務企業及從業人員整體素質。10.5.3推動物業服務企業開展紅色物業文化建設，組織物業企業學習交流，積極推進物業行業、企業的精神文明建設，提高物業從業人員的理想信念、法制觀念、服務意識、道德素養和職業素養。DB3709/T024—202311強化工作保障11.1強化考核督導11.1.1將實施“物業融網?紅暖萬家”工程、深化紅色物業紅色網格一體運行有關情況，作為縣（市、區）、街道黨（工）委書記抓基層黨建工作述職評議考核的重要內容，納入高質量發展綜合績效考核。11.1.2政法、機構編制、民政、住建部門應分別牽頭抓好黨建引領網格化治理、街道（鄉鎮）管理體制改革、城鄉社區治理、紅色物業專項工作組建設，完善運行機制，細化成員分工，加強對專項工作組成員的考核督導，推動任務落實。11.1.3將落實“下呼上應、吹哨報到”工作機制情況，作為對市、縣（市、區）部門單位考核評價的重要內容，對存在形式主義官僚主義、不擔當不作為、配合工作不積極不主動等情況的，對相關單位開展作風調研、督導整改。11.1.4建立“季度通報、半年觀摩、年度考核”機制，加強對工作推進情況的跟蹤問效。11.2強化信息支撐11.2.1加強網格內基礎信息采集，建立社區工作數據庫動態更新制度，精準掌握物業、網格等各項基礎信息，為信息應用提供數據支撐。11.2.2推行“線上+線下”模式，突出方便群眾、務實管用功能定位，利用大數據、信息化技術，整合12345、網格化管理、物業投訴處理等職能，實現數據資源共享、互聯互通、精準高效。開發功能齊全、便捷好用的智能化治理平臺及便民APP、小程序，健全“下呼上應、吹哨報到”機制，提升慧治服務水平。11.3強化經費支持11.3.1市、縣（市、區）應根據“物業融網·紅暖萬家”工程需要安排經費，支持公共服務平臺建設、社區工作者待遇保障、基礎設施提升、示范創建獎補等各項工作。嚴格落實社區工作經費、社區為民服務經費保障。11.3.2建立健全工作經費補助機制，落實非公有制物業企業黨組織黨費全額返還、黨組織工作經費稅前列支等政策，保障物業服務企業黨組織正常運轉和開展活動。11.3.3鼓勵市、縣（市、區）有關部門整合政策資金，向紅色物業紅色網格一體運行工作傾斜，在合法合規、審慎規范的前提下，積極引導和吸收社會資本參與，建立以財政保障為主、多元化投入的工作經費保障格局。11.4強化品牌培樹11.4.1以縣（市、區）為單位制定細化實施“物業融網?紅暖萬家”工程、深化紅色物業紅色網格一體運行的工作方案，街道、社區和物業服務企業結合實際創建黨建品牌，打造以“物業融網?紅暖萬家”為統領的紅色物業紅色網格一體運行品牌矩陣。11.4.2市、縣（市、區）每年開展“物業融網?紅暖萬家”示范項目、紅色物業示范企業評選活動，培樹一批管理運行規范、作用發揮明顯的優質項目和黨組織引領力強、物業服務質量高、社會影響力大的物業服務企業，總結形成可復制可推廣的經驗，帶動工作水平整體提升。11.4.3深入挖掘“物業融網?紅暖萬家”品牌內涵，廣泛推介工程推進過程中的經驗做法、典型案例，全方位、多角度加強媒體宣傳和輿論引導，廣泛宣傳深化紅色物業紅色網格一體運行所取得的成效，不斷擴大品牌影響力、輻射力，努力營造“物業暖心、網格安心、群眾放心”的濃厚氛圍。DB3709/T024—2023（規范性）“物業融網?紅暖萬家”工程職責分工清單“物業融網?紅暖萬家”工程職責分工清單見表A.1。表A.1“物業融網?紅暖萬家”工程職責分工清單健全市縣基層黨建引領基層治理領導小組工作機黨建引領網格化治理、紅色物業、新業態新就業群體黨建等專項工作組作用，凝聚齊抓共管、協推動符合條件的社區積極領辦物業，注冊成立物業服務企業，對存在無物業管理或物業服務質量低、矛盾糾紛多、居民群眾意見大等情況的居民突出公辦底色和公益屬性，發揮國有資本優勢，推動物業服務企業黨的組織和工作全覆蓋，加強物業領域黨建聯建，引導物業服務企業規范有序以落實《黨建引領網格化治理工作規范》地方標由社區工作者擔任專職網格員，推動物業服務人選拔配備政治素質過硬、年富力強、群眾認可的黨建引領“雙向進入、交叉任職”，推動物業服務人員擔任兼職網格員，推動物業服務企業深度將12345政務服務便民熱線等群眾訴求辦理機制吹哨報到”機制作用，推動問題訴求和矛盾糾紛在社區、網格內化解，實現小事不出網格、大事DB3709/T024—2023表A.1“物業融網?紅暖萬家”工程職責分工清單（續表）按照規定組建業主委員會或進行業主委員會停車設施使用狀況，設置時段性道路停車泊定住宅小區增設電動依法認定和查處違規裝修破壞承重墻私開門DB3709/T024—2023表A.1“物業融網?紅暖萬家”工程職責分工清單（續表）依法對物業管理區域內堆放易燃易爆等違反對違章搭建建筑物和構筑物、私開門窗等違依法查處在未取得所有權或者專屬使用權的停車位上設置地樁、地鎖或者其他障礙物的依法查處住宅小區內飼養烈性犬，遛狗不栓繩行為，依法查處樓道等公共區域亂張貼、依法查處擅自占用、挖掘物業管理區域內道依法查處焚燒產生有害煙塵、惡臭氣體或物指導配合社區、物業服務企業建設養老、醫療便民服務設施，支持因地制宜提供居家社指導配合社區和物業服務企業積極建設“四碑好、群眾需求大的商家建立合作關系，協調提供明碼標價、高效實惠的維修、送餐、快遞、家政等服務，滿足居民群眾多樣化服DB3709/T024—2023（規范性）業主委員會組建程序B.1建設單位或者前期物業服務企業應當將業主入住情況及時報告物業行業管理部門和街道。B.2符合首次業主大會會議召開條件的，街道應當在六十日內組建業主大會籌備組。——籌備組由七人以上單數組成，可以由建設單位、前期物業服務企業、業主和街道、社區等派員組成，其中業主所占比例不得低于籌備組總人數的二分之一。——籌備組中業主代表的產生，由街道或社區組織業主推薦。——籌備組應當自成立之日起十日內，將其成員名單和工作職責在物業服務區域內進行書面公告。B.3籌備組履行下列職責：——確定首次業主大會會議召開的時間、地點和內容；——草擬管理規約、業主大會議事規則、業主委員會工作規則；——確認業主身份，確定業主在首次業主大會會議上的投票權數；——提出首屆業主委員會成員候選人條件、名單和選舉辦法；——召開首次業主大會會議的其他準備工作。B.4業主身份的認定以不動產產權人為業主。B.5業主大會會議業主代表的產生：——業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見或者互聯網征求意見的形——物業服務區域內業主人數較多的，可以以幢、單元、樓層為單位，推選業主代表參加業主大會會議。業主代表參加業主大會會議前，應當事先書面征求其所代表的業主意見，并將經業主本人簽字的書面意見在業主大會會議上如實反映。B.6業主委員會委員候選人的產生：——業主委員會委員候選人由業主推薦或者自薦。籌備組應當核查參選人的資格，根據物業規模、不動產產權份額、委員的代表性和廣泛性等因素，確定業主委員會委員候選人名單；——街道、社區黨組織應提前介入，對候選人人選進行提名、審核、把關。鼓勵社區“兩委”成員、網格黨組織書記、小區黨員帶頭參選業主委員會成員。各縣（市、區）結合實際情況明確不宜作為業主委員會委員人選的具體情形，經業主大會同意后實施。B.7籌備組應當自成立之日起九十日內在街道指導下組織召開首次業主大會會議，選舉產生業主委員會委員，由五人以上單數組成。B.8業主委員會委員選舉程序：——確定監票、計票、唱票及其他選舉工作人員（監票、計票、唱票人員應當由非業主委員會委員候選人的其他人員擔任）；——業主委員會的選舉應當由物業管理區域內專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決決定，且應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意；——業主委員會選舉時，經面積、人數符合法律規定的候選人超過應選名額時，以得票多的當選；面積人數得票數不同時，以人數票排名在前的當選；面積、人數得票數均相同，不能確定當選人時，應當對得票數相等的被選舉人再次投票，以得票多的當選；——投票結束后，采取公開驗票方式，由唱票、計票人員在監票人員的監督下，認真核對，計算票數，當場公布投票結果，并由唱票、計票和監票人作出記錄。DB3709/T024—2023B.9業主委員會主任、副主任的產生：——業主委員會應當自選舉產生之日起七日內，由社區組織召開首次會議，在業主委員會委員中推選主任、副主任和執行委員，主任、副主任可以兼任執行委員，并在3日內在物業管理區域內公告；——執行委員負責業主委員會的日常事務工作，經推薦可以依照法定程序進入所在地社區“兩委”任職。B.10業主委員會依法選舉產生后，應按規定辦理備案手續。業主委員會備案的有關事項發生變更的，應當變更備案。B.11業主委員會委員有下列情形之一的，由業主大會或者業主委員會根據業主大會的授權，決定是否終止其委員資格：——以書面方式向業主大會提出辭職請求的；——拒不履行委員職責的；——業主委員會過半數委員或者百分之二十以上業主提議撤銷其委員資格的；——違章搭建建筑物和構筑物等違反管理規約和侵害業主合法權益行為的；——因其他原因不適合繼續擔任業主委員會委員的。DB3709/T024—2023（資料性）社區領辦物業“三找一定”工作法C.1總體要求對社區領辦物業推行找熱心骨干、找公共空間、找資金來源、定居規民約“三找一定”工作法，解決有人干事、有錢辦事、有地議事、有章理事的問題，保障社區領辦物業公司持續健康發展。C.2找熱心骨干C.2.1發揮社區黨組織、網格（小區）黨支部、樓棟（院）黨小組三級黨組織的領導核心作用，以社區工作者、網格員、樓棟長、單元長和小區困難群眾為主體，吸納有水電、維修等一技之長的小區居民等，建強物業服務隊伍。C.2.2創新工作機制，探索安排公益崗人員補充社區領辦物業兜底管理老舊小區服務隊伍，實行錯時上崗。推廣“微心愿”做法，引導社會志愿力量參與小區治理。C.2.3配套建立激勵機制，推廣信用積分激勵機制，通過“服務－登記－回饋－激勵”工作機制，給予熱心骨干以精神激勵及物質獎勵，激發居民群眾參與小區治理的積極性。C.3找公共空間C.3.1挖掘整合社區、小區閑置場所、設施，由社區黨組織牽頭整合利用，依法依規建設社區、網格和物業辦公服務場所，強化服務陣地保障。C.3.2依托網格黨群服務中心，打造紅色物業議事廳，利用小區內涼亭、停車場、廣場等，開辟“小廣場議事會”“車棚議事會”等協商新陣地，以“涼亭會、樓頭會、馬扎會、懇談會”等形式共商小區管理事務。C.3.3結合文明城市創建、消防安全管理等，清理整治小區亂堆亂放、私搭亂建，集約空間資源，引入飲水機、充電樁、再生資源回收站等，全方位服務居民群眾生產生活。C.4找資金來源C.4.1樹立經營社區理念，在征得業主大會同意基礎上，通過法定程序授權社區物業企業管理運營小區廣告位、停車位、快遞柜、充電樁、小市場等資源，保障物業企業可持續運轉。C.4.2積極參與城市更新工程，對上爭取建筑節能改造、老舊小區改造、棚戶區改造等扶持資金；積極培育紅色物業黨建品牌，對上爭取黨建工作經費。C.4.3探索建立“紅色合伙人”制度，通過建立項目需求庫、簽訂共建協議書等形式，積極引導有意愿、有能力的企業、社會團體和居民群眾，以提供資金、產品、技術、專業服務等形式積極參與小區治C.5定居規民約C.5.1堅持民主議事、依法依規、公平公正，由社區黨組織引領居民群眾廣泛參與，按照規定程序建立完善居民公約、小區公約等，讓公共事務管理合理合規。DB3709/T024—2023C.5.2豐富居規民約展示方式和渠道，通過口袋本、漫畫、影像等形式，充分利用宣傳手冊、小區公開欄、互聯網自媒體等載體，推動居民群眾自覺學習踐行。C.5.3推行居規民約“紅黑榜”制度，定期對好人好事、優秀居民張榜公示，接受廣大居民監督，發揮正確輿論導向作用，建設人人有責、人人盡責、人人享有的治理共同體。DB3709/T024—2023（規范性）樓棟長、單元長選聘條件和工作職責D.1設置原則原則上每個樓棟設置1名樓棟長、每個單元設置1名單元長，重點復雜區域可適當增加。單元較少的樓棟，可根據實際情況合并設置1名樓棟長。D.2選聘條件D.2.1政治素質好，思想覺悟高，能夠遵守法律法規、規章制度和社會公德，辦事公道，廉潔自律。D.2.2責任心和奉獻意識強，工作積極主動，熱心和支持小區公益事務，有充足的時間參與樓棟、單元管理工作，能夠按時完成社區、網格（小區）黨組織交辦的各項任務。D.2.3團結鄰里，群眾基礎好，態度和藹，服務熱情，群眾威信高。D.2.4身體健康，年齡一般不超過70周歲，對身體狀況良好、工作能力強的適當放寬。D.2.5優先選聘符合條件的黨員擔任樓棟長、單元長。D.2.6有下列情形之一的，不能擔任樓棟長、單元長：——不配合社區、網格（小區）黨組織開展工作的；——長期外出不在本小區常住的；——因身體健康等原因不能正常履職的；——違反信訪規定，組織、煽動和參加集體上訪，造成不良影響的；——帶頭搞封建迷信活動，參與邪教組織的；——曾受到刑事處罰的；——長期欠繳物業服務費的；——其他不能擔任的情形。D.3選聘方式D.3.1樓棟長、單元長按照個人報名、群眾推薦、網格審核、社區決定的方式產生，并報街道黨工委備案。D.3.2人選一經確定，由社區向樓棟長、單元長發放聘書，并在樓棟、單元顯著位置公示信息。D.4工作職責樓棟長、單元長主要負責協助社區做好政策宣傳、信息收集、聯系服務、矛盾調解、問題處理等工作，包括但不限于：——協助社區、網格（小區）黨組織宣傳黨的路線方針政策和國家法律法規，引導居民群眾遵守社會公德和居民公約，開展多種形式的精神文明建設活動；——全面掌握本樓棟、本單元居民信息，重點了解常住戶、租房戶的人員結構和流動情況，離退休、下崗失業、鰥寡孤獨、困難家庭情況，影響社會安定的不穩定因素等情況，做到住戶情況清、人員動向明；——常態化入戶走訪，聯系服務居民群眾，向社區、網格（小區）黨組織、物業企業等反映居民意見建議，做到上情下達、下情上報、信息暢通，力所能及幫助居民群眾解決問題；DB3709/T024—2023——協助開展群防群治，調解糾紛、化解矛盾，促進家庭和睦、鄰里和諧；——積極參與、協助開展社區、網格（小區）志愿服務活動；——做好社區、網格（小區）安排的其他工作任務。DB3709/T024—2023泰安市物業服務合同示范文本泰安市物業服務合同（示范文本）泰安市住房和城鄉建設局××××年××月DB3709/T024—2023使用說明一、本合同為示范文本，適用于本市行政區域內業主大會成立后，供業主委員會與業主大會選聘的物業服務人訂立合同時使用，未成立業主委員會的，由社區居民委員會代行業主委員會職責，按照業主大會決議與選聘的物業服務人簽訂合同。二、本示范文本中所稱物業服務，是指由業主、業主大會依法共同選定的物業服務人對物業管理區域內建（構）筑物及其配套設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護環境衛生和相關秩序，并由業主（含物業使用人）支付費用的物業服務行為。三、經雙方當事人協商一致，可以根據本物業管理區域實際情況對本合同條款的內容進行選擇、修改、增補或刪減。DB3709/T024—2023物業服務合同甲方（業主/業主委員會）：業主委員會主任：身份證號：聯系電話：通訊地址：乙方（物業服務人統一社會信用代碼：法定代表人：聯系電話：委托代理人：聯系電話：通訊地址：根據《中華人民共和國民法典》《物業管理條例》《山東省物業管理條例》等有關法律法規，遵循平等、自愿、公平和誠實信用的原則，甲方通過召開業主大會選聘乙方提供物業服務，并就物業服務有關事宜，協商一致，訂立本合同。本合同對本物業管理區域內全體業主（包括物業使用人，下同）具有約束力。第一條物業管理區域基本情況物業管理區域名稱：；物業類型：（住宅、非住宅、綜合）；坐落位置：泰安市區（縣）街道（鎮物業管理區域四至：占地面積：平方米；總建筑面積：平方米，其中住宅：平方米，套數：套。建設用地規劃許可證號：；土地使用權出讓合同號建設工程規劃許可證號：。總平面圖、物業管理區域劃分意見書、物業構成明細見附件一、二、三。第二條物業服務用房本物業管理區域物業服務用房屬于全體業主共有，物業服務用房平面圖及說明見附件四。具體配置（一）乙方工作用房。建筑面積為平方米，位于；（二）業主委員會工作用房。建筑面積為平方米，位于；（三）業主議事活動用房。建筑面積為平方米，位于；（四）經營用房。建筑面積為平方米，位于。第三條乙方應當提供的物業服務事項包括以下內容：（一）物業共用部位維護、管理；（二）物業共用設施設備的運行、維護和管理；（三）公共綠化的養護和管理；DB3709/T024—2023（四）公共區域環境衛生的維護；（五）本物業管理區域紅線范圍內交通與車輛停放管理服務；（六）公共區域的秩序維護，以及安全防范等事項的協助管理服務（但不含人身、財產的保險保管責任（七）物業使用禁止性行為的告知、勸阻、制止和報告；（八）裝飾裝修管理服務；（九）建立日常管理檔案及共有部分的資料檔案；（十）。乙方可將部分內容分包給專業性服務企業，但不得將物業服務的整體業務外包，乙方須對全部服務質量負責。建筑幕墻（包括但不限于幕墻、干掛石材、磚面等）的安全維護責任人為全體業主，業主可以依據法律規定委托乙方對本物業管理區域內建筑幕墻進行日常維護、檢修。維修和檢修的內容、方式、費用及雙方的權利和義務由雙方另行簽訂書面協議。第四條物業服務標準（一）普通住宅項目服務等級參照泰安市住宅物業服務等級標準星級服務標準執行。物業服務分項標準、人員配置見附件八。物業服務標準由甲乙雙方協商如下：（2第五條乙方應按法律規定建立健全信息公開制度，在本區域內設置公示欄，如實公示、及時更新下列信息，并通過互聯網等方式告知業主：（一）物業服務人的營業執照、企業信用評價等級、項目負責人的基本情況、聯系方式以及物業服務投訴電話；（二）物業服務項目保潔、維修、秩序維護等服務人員的配置情況及基本信息；（三）物業服務內容、服務標準、收費標準、監督電話等；（四）物業服務費收支情況、受委托管理的住宅專項維修資金使用情況和業主共有部分的經營與收益情況；（五）電梯、消防等具有專業技術要求的設施設備的日常巡查記錄，維修保養單位名稱、資質、聯系方式等；（六）法律、法規規定的其他應當公示的信息。甲方、乙方應每年在本物業管理區域共同組織開展至少一次物業服務質量業主滿意度測評，并公示測評結果和乙方改進服務的措施。第七條本物業管理區域物業公共服務費實行市場調節價。由業主按其擁有物業的建筑面積交納，具體標準如下：多層住宅：元/平方米；高層住宅：元/平方米；別墅：元/平方米；辦公樓：元/平方米；商業用房：元/平方米；工業用房：元/平方米；學校（幼兒園元/平方米；醫院：元/平方米；其他：。DB3709/T024—2023依法將住宅變更為其他用途的，應根據變更后的物業性質，按相應收費標準交費。甲方與乙方根據物業服務費收支結余情況每年）協商調整物業服務費標準。第八條自房屋交付之日起的物業公共服務費由業主交納。第九條物業公共服務費按□每月□每季度□每半年□每年交納。交納時間為：□每月日前□每季度第月第日前□每年月日前。乙方可以預收物業公共服務費，預收時間不得超過半年，但乙方與業主對預收時間另有約定的，從其約定。業主轉讓物業時應結清物業公共服務費及其他相關費用。業主不得以未享受或者無需接受相關物業服務為由拒絕交納物業公共服務費及相關費用。第十條業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業公共服務費的，業主應及時書面告知乙方，同時業主負有連帶交納責任。第十一條業主長期空置物業時，應當告知乙方，并與乙方就專有部分的養護、維修、管理等事項進行協商。第十二條本物業管理區域，乙方按照□包干制□酬金制收取物業公共服務費。第十三條按照包干制收取的，按本合同約定的服務內容和標準提供服務，盈余或虧損由乙方享有或承擔。乙方不得以虧損為由單方面要求增加費用、降低服務標準或減少服務項目。包干制服務費主要用于以下開支：1.管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；2.物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護、檢測費用；3.物業管理區域清潔衛生費用；4.物業管理區域綠化養護費用；5.物業管理區域秩序維護、安全防范協助等費用；6.辦公費用；7.乙方固定資產折舊；8.物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；9.法定稅費；10.乙方的利潤；包干制服務費不含下列費用：1.物業共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造費用；2.由專業經營單位運營管理的相關管線和設施設備的維修、養護、更新費用；3.房屋專有部分及自用設施設備維修維護費用；4.。第十四條乙方按照酬金制收取物業公共服務費的，物業服務支出為所交納的業主所有，由乙方代管，主要用于以下開支：1.管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；2.物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護、檢測費用；3.物業管理區域清潔衛生費用；4.物業管理區域綠化養護費用；5.物業管理區域秩序維護費用、安全防范協助等；6.辦公費用；7.乙方固定資產折舊；8.物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；DB3709/T024—20239.。第十五條采取酬金制的，乙方采取以下第種方式提取酬金：1.乙方（每月/每季度/每半年）按元的標準從預收的物業公共服務費中提取。2.乙方（每月/每季度/每半年）按應收的物業公共服務費%的比例提取。物業服務支出應全部用于本合同約定的支出。物業服務支出年度結算后結余部分，轉入下一年度繼續使用；物業服務支出年度結算后不足部分，由全體業主按比例承擔。第十六條實行酬金制的，乙方應向全體業主公布物業服務年度計劃和物業公共服務費年度預決算，并每年次向全體業主公布物業公共服務費的收支情況，接受全體業主的監督。業主對物業公共服務費收支情況有爭議的，采取以下方式解決：（二）專業機構審計，費用由承擔；第十七條本物業管理區域內規劃用于停放機動車的車位（庫）共計個。其中，專用車位個，人防車位（依照規劃結合地面建筑修建的防空地下室內平時用于停車功能的車位）個。具體見附件九車位（庫）平面圖。物業服務人對物業管理區域內規劃用于停放機動車的車位（庫）提供停車服務。停車服務包括以下（一）對車位（庫）的照明、排水、通風、消防等共用基礎設施設備的日常管理、維護；（二）停車場的公共環境清潔衛生；（三）在車位、車庫設置值班崗亭、道閘、監控設備等封閉式安全管理設施；（四）負責進出車輛的登記，停車場內車輛停放、行使秩序，疏導停車場出入口交通；（五）執行市公安交管部門制定的停車場管理規定。對車輛有看管要求的，應與乙方另行簽訂車輛看管協議。第十八條業主購買或租賃物業管理區域內規劃用于停放機動車的車位（庫）的，應當向乙方交納停車服務費，停車服務費收取標準為：。業主購買或租賃的車位（庫）不停放機動車的，可以按下列程序向乙方提出申請，免交停車服務費。（1）業主向乙方提出申請；（2）業主和乙方簽訂協議，明確車位（庫）的空置起始日；（3）其他物業（包含：商務辦公樓/公寓、商業用房等）配套車位（庫）不適用普通住宅空置車位（庫）停車服務費減免政策，車位（庫）空置情況下停車服務費按照全額（100%）交納。第十九條業主租賃物業管理區域內規劃用于停放機動車的車位（庫）的，應當交納車位租賃費。收取標準為每月元/個。臨時停放的，可按小時收取，收取標準為，但停放未超過兩小時的應當免費。第二十條經業主或業主大會依法表決同意，占用物業管理區域內業主共有道路或者其他公共區域劃定的車位屬于全體業主共有。使用物業管理區域內全體業主共有的車位，應交納車位場地使用費。長期租賃使用的，場地使用費收取標準為元/月；臨時停放的，收取標準為元/小時。但臨時停放未超過兩小時的應當免費。第二十一條對進入本物業管理區域內進行應急處置、救助救護、市政工程搶修等執行公務期間的機動車，以及為業主提供維修、安裝和物品配送等服務臨時停放的機動車，不收取機動車停放費。第二十二條乙方提供機動車看管、家政服務、專有部分維護等特約服務的，由業主與乙方另行約定收費標準。第二十三條乙方對人員、機動車實行出入管理的，應當為業主免費配置必要的出入證（卡）。因遺失、損壞需要補辦的，可以適當收取工本費。DB3709/T024—2023第二十四條經業主大會或業主依法共同決定，本物業管理區域內屬于全體業主所有的物業共用部位、共用設施設備統一委托給乙方經營的，經營產生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業主共有。扣除比例為公共收入的百分之。乙方利用業主共有部分經營產生的收入，按下列規定執行：（一）依法代管業主公共收入。乙方應當開立業主公共收入專用賬戶，不得以個人名義開立業主公共收入賬戶。乙方應當將業主公共收入單獨列賬、獨立核算，并按季度將收支明細在物業管理區域的顯著位置予以公示。公示時間不得少于一個月。（二）業主公共收入的管理，乙方應當按照《中華人民共和國會計法》《會計檔案管理辦法》等相關規定執行。妥善保管收支原始憑證以及相關會計資料，按照會計準則建立賬簿。本區域選聘專業審計機構進行審計。審計□每年□每半年進行一次。審計結果應當向全體業主公開。由業主自行經營的，按照相關法律法規規定和本區域管理規約的約定進行經營。第二十五條甲方的權利義務（一）要求乙方按本合同約定提供物業服務，對乙方提供的物業服務有監督、建議的權利；（二）審定乙方提交的物業服務方案及公共管理制度，聽取乙方提出的合理化建議；（三）監督并協助乙方物業服務工作的實施，管理規約及公共管理制度的執行；（四）監督乙方對物業共用部位、共用設施設備的經營情況；（五）配合乙方做好物業服務工作，不得干涉乙方依照法律、法規、規章規定及本合同的約定所進行的物業服務活動；（六）模范遵守并督促業主遵守管理規約、業主大會議事規則及物業服務相關制度，對業主的違法、違約行為予以勸阻、制止，勸阻、制止無效的，及時向相關部門報告；（七）督促業主及時足額繳交物業服務費、專項維修資金等費用；（八）及時答復乙方在物業服務中提出須決策、確認、協調的有關事項。（九）了解業主對物業服務的意見和建議，及時協調業主與乙方在履行本合同過程中產生的糾紛。（十）。第二十六條乙方的權利義務（一）根據法律法規和本合同約定向業主收取物業服務費等費用；（二）對逾期不支付物業服務費的行為，乙方有權催告其在合理期限內支付；拒不支付的，乙方有權依法申請仲裁或者提起訴訟，每逾期一日按照未付金額的%的標準收取違約金；（三）制訂物業服務有關方案、制度并組織實施，按照物業服務標準和內容提供質價相符的物業服（四）接受業主監督，定期向業主報告物業服務合同履行情況，及時通告本物業管理區域內有關物業服務的重大事項，及時處理業主投訴；（五）將本物業管理區域內的部分物業服務委托給其他單位的，乙方與所選定的專業機構簽訂合同的服務標準不得低于本合同，并對專業機構的服務行為承擔連帶責任；（六）妥善保管和正確使用本物業管理區域的檔案資料，及時記載有關變更信息；妥善管理業主的檔案信息，不得擅自向第三方提供或以任何方式泄露該信息；（七）根據法律規定建立健全信息公開制度，對物業服務、停車管理、公共收益及其他有償服務的收費項目、收費標準、收費方式、服務內容、服務標準和投訴電話等在物業管理區域的顯著位置公示；（八）對業主違反本合同和管理規約的行為，及時進行勸阻、制止，勸阻制止無效的，及時向有關主管部門報告；（九）加強對本物業管理區域內共用部位、共用設施設備的日常巡查，如發現安全隱患的，應及時設置警示標志，采取必要措施排除隱患，并及時向有關專業機構報告；（十）物業裝飾裝修前，乙方應告知業主相關的禁止行為和注意事項，并將裝飾裝修的時間、地點DB3709/T024—2023等情況在該業主所在建筑物內進行公示。除收取裝修保證金外，乙方不得以任何名義向業主另行收取其他費用；（十一）遵守安全生產、公共衛生、治安消防、防災管理等有關公共安全法律、法規的規定，制定本物業管理區域安全防范制度及應急預案，