重點題)1.有一宗房地產總價為100萬元，綜合資本化率為7%,土地資本化率為6%,建筑物資本化率為8%,則該宗房地產的土地收益為()萬元(收益可視為無限(萬元),設土地的凈收益為AL,建筑物的凈收益為7-AL,則AL/6%+(7一AL)/8%=100,AL=3(萬元)。2.某鋼混結構廠房的耐用年限為60年，占用的土地是10年前通過出讓方式取得的使用期限為50年的工業用途的土地使用權，廠房建設期為2年。土地使用權直線法計算該廠房建筑物現在的成新率為()。解析：本題考查的是年限法。建筑物剩余使用年限就是土地的-10=40年，建筑物已經使用年限=10-2=8年，成新率q=n/N=40/48=83.33%。3.某宗房地產的土地使用期限為50年，土地出讓合同約定不可續期且到期無償收回地上建筑物，至今已使用10年，建筑物剩余經濟壽命為55年。該宗房地產正常情況下每年可獲得凈收益15萬元，報酬率為7.5%,該房地產的收益價值為()萬元。解析：本題考查的是凈收益每年不變的公式。價值時點，土地剩余使用年限為50-10=40年，土地出讓合同約定不可續期且到期無常收回地剩余收益期為40年，年凈收益為15萬元，報酬率為7.5%,則：房地產價值V=A/Y×[1-1/(1+Y)n]=15/7.5%×[1-1/(1+7.5%)40]=188.92(萬元)。4.甲擁有的某宗房地產初次抵押估價價值為100萬元，銀行為甲提供80萬元貸款擔保。若甲實現再次抵押，通常情況下可以獲得的再次抵押擔保是()。A、不超過100萬元B、不超過80萬元C、不超過20萬元D、在20～80萬元保債權的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。100-80=20(萬是評估()。6.下列選項中，表示房地產價格與一般物品價格的相同之處的是()。格，既有共同之處，又有不同之處。共同之處是：(1)都是價格，用貨幣來表示；(2)都有波動，受供求因素的影響；(3)都是按質論價，即優質高價，劣質低價。7.甲擁有的某宗房地產初次抵押估價價值為100萬元，銀行為甲提供80萬元貸款擔保。若甲實現再次抵押，通常情況下可以獲得的再次抵押擔保是()。A、不超過100萬元B、不超過80萬元C、不超過20萬元D、在20～80萬元余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。100-80=20。8.某幢沒有電梯的舊寫字樓的建筑面積為2500m2,每年凈租金為730元/m2,空現單獨增加電梯的必要費用為380萬元，而重置該寫字樓時隨同增加電梯的必要費用為200萬元。若該寫字樓剩余經濟壽命為30年，報酬率為7.5%,則該寫字樓因沒有電梯造成的功能折舊額為()萬元。解析：本題考查的是建筑物折舊的求取方法。房地產價值增加額=[803×(1-10%)-730×(1-15%)]×2500×[1-1/(1+7.5%)30]/7.5%=301.76(萬元);房地產價值增加額小于單獨增加電梯的必要費用380缺乏折舊不可修復。沒有電梯的功能折舊額=房地產價值增加額一費用=301.76-200=101.76(萬元)。9.下列房地產中，變現能力相對較強的是()。10.根據標準臨街宗地單價求得一宗臨街深度為50m、臨街寬度為20m的土地總價為280萬元。標準臨街深度為100m,假設相同臨街深度的矩形宗地以臨街寬度20m為基準，每增加臨街寬度1m單價增加1%。根據四三二一法則，求取臨街深度為75m,臨街寬度為25m的矩形宗地單價為()元/m2。2013真題解析：本題考查的是編制價格修正率表。設臨街深度為100m、臨街寬度為20m75×20=V×(40%+30%+20%)=360(萬元),臨街深度為75m、臨街寬度為2Om的地塊單價為360/(75×20)=2400(元/m2),據題意，臨街深度為75m、臨街寬度為25m的地塊單價為2400×(1+5%)=2520(元/m2)。上采用了()。D、假設開發法、比較法、收益法、成本法和基準地價修正法五種方法12.某房屋的建筑面積為100m2,單位建筑面積的重置價格為1000元/m2,建筑物自然壽命為45年，殘值率為2.5%。經測算，至價值時點該建筑物有效年齡為10年，建筑物市場價格為7.5萬元。假設該建筑物在經濟壽命內每年折舊率相等。該建筑物的經濟壽命為()年。解析：本題考查的是建筑物折舊的求取方法。V=C(1-d×t)=C[1-(1-S)折舊=1000×100×(1-2.5%)/N;(2)10年折舊額=100000-75000=25000;13.下列房地產開發成本中，不屬于建設成本的是()。A、基礎設施建設費B、公共配套設施建設費C、開發期間稅費解析：考點：建設成本。建設成本包括前期費用、建筑安裝工程費、基礎設施建設費、公共配套設施建設費、其他工程費、開發期間稅費。選項D屬于土地成本。14.【2013年真題】根據《房地產估價機構管理辦法》,不同資質等級房地產估價機構的業務范圍按照()劃分。A、行政區域C、估價對象規模現允許容積率提高到5,假設容積率每提高0.1,樓面地價下降1%,則理論上因為容積率提高應該補交的地價款為()萬元。解析：本題考查的是價差法。原樓面地價=4500/3=1500(元/m2),新樓面地價：樓面地價=1500-(5-3)/0.1×1500×1%=1200(元/m2),補地價=(1200×5-1500×3)×7500=1125(萬元)。16.房地產權利中，屬于債權的是()。為70年。17.采用成本法評估某新建商品房的價值，測算出的建筑物重置單價為3200元/m2,土地重新取得單價為2100元/m2,容積率為2,建筑密度為40%。該商品房的單價為()元/m2。解析：本題考查的是總價格、單位價格和樓面地價。樓面地價=2100/2=1050(元/m2),單價=3200+1050=4250(元/m2)。18.按照我國法律的規定，居住用地的最高使用年限為()年。市場的根本原因是房地產的()特性。或消費，并要受制于其所在的空間環境，而不像其他商品那樣，原料地(房地產開發的最主要原料是土地)、生產地和消費地可以不在同一個地方，能夠在不同20.某宗房地產的收益期限為8年，未來第一年的有效毛收入為80萬元，運營費用為45萬元，此后每年的有效毛收入和運營費用在上年基礎上分別遞增4%和3%,該房地產的報酬率為6%。該房地產的收益價格為()萬元。解析：考點：凈收益按一定比率遞減的公式。解題關鍵，能記住等比遞增的有限年期的收益現值的公式。=257.55(萬元)21.當房地產市場不景氣時，下列選項中說法正確的是()。A、成本法的測算結果(不考慮外部折舊)高于比較法B、成本法的測算結果(不考慮外部折舊)低于比較法C、因為市場不景氣，可比實例不好收集，所以不適合采用比較法評估D、因為市場不景氣，開發房地產出售困難，所以不適合采用假設開發法評估解析：考點：確定估價結果。市場不景氣時，房地產價值通常被市場所低估，從而比較法的測算結果一般會明顯低于成本法測算結果(在未考慮外部折舊的情況22.下列房地產實物因素中，()的分類不同于其他三項。A、土地開發程度D、建筑物完損狀況解析：考點：房地產實物因素。選項A屬于實物因素中的土地實物因素；選項BCD屬于實物因素中的建筑物實物因素。23.運用指數修勻法進行預測的關鍵是()。數的值。24.某估價師于2008年9月27日向估價委托人交付了一份估價報告。該報告中有下列日期：估價作業日期2008年9月20日至26日，價值時點2008年9月23日，估價對象實地查勘日期2008年9月22日至23日，估價報告使用期限自2008年9月26日起半年。據此判斷該報告出具日期為()。A、2008年9月20日B、2008年9月23日C、2008年9月26日D、2008年9月27日2008年9月26日。26.在為房地產投保火災險服務的估價中，理論上評估的應是()。A、建筑物重置成本和土地使用權重新取得成本B、建筑物重置成本和重建期間的經濟損失C、建筑安裝工程造價和重建期間的經濟損失D、建筑物重置成本、土地使用權重新取得成本和重建期間的經濟損失解析：本題考查的是買賣價格、租賃價格、抵押價值、計稅價值、征收價值和保險價值。投保火災險時的保險價值，不包含土地價值，主要是建筑物的重置成本或重建成本和修復期間的經濟損失(如停產停業損失、租金損失等)。火災不能損害土地使用權，為房地產投保火災險服務的估價中，涉及土地使用權價值的選項都不是正確選項，排除AD。焚毀的建筑物，應該按照其重置成本，才能確定其實際損失。27.()要求評估價值是在依法判定的估價對象狀況下的價值或價格。A、合理原則D、公正原則解析：本題考查的是獨立客觀公正原則。所謂"客觀",就是要求估價師和估價機構在估價中不帶著自己的情感、好惡和偏見，應按照事物的本來面目、實事求是28.下列房地產價格影響因素中，不屬于區位因素中的位置因素的是()。解析：本題考查的是房地產區位因素。交通條件的確屬于區位因素，但是它和位置條件是平行關系。29.對假設開發法適用條件的表述最準確的是()。A、新開發房地產項目B、用于出售用途的房地產項目C、具有投資開發或再開發潛力的房地產D、用于投資或再開發的房地產解析：本題考查的是假設開發法概述。凡是具有開發或再開發潛力并且開發完成后的價值可以采用比較法、收益法等成本法以外的方法求取的房地產，都適用假設開發法估價。30.某房地產在2017年7月的價格為20000元/m2,現要調整為2017年11月的價格。已知該類房地產2017年5月至12月的價格指數分別為：99.4,94.8,96.6,101.1,109.3,104.7、103.3和102.1(均以上個月為基數100),則該房地產2017年11月的價格為()元/m2。A、20000.00解析：本題考查的是市場狀況調整的方法。可比實例在成交日期時價格×成交日期的下一時期的環比價格指數×再下一時期的環比價格指數×…×價值時點的環比價格指數=可比實例在價值時點的價格=20000×(101.1/100)×(109.3/100)×(104.7/100)×(103.3/100)=23902.77(元/m2)。31.下列不屬于影響某套住房價格的實物因素的是()。解析：本題考查的是房地產區位因素。選項D是區位因素。32.成交價格圍繞著()而上下波動。33.直線趨勢法y=a+bx中的常數a、b,是由()決定的。解析：本題考查的是數學曲線擬合法。直線趨勢法y=a+bx中的常數a、b,是34.下列房地產中，一般情況下，價格對樓層最為敏感的是()。35.為評估某宗房地產2013年10月的價格，選取了可比實例成交價格為6000元/m2,成交日期為2013年4月末，該類房地產自2013年1月至2013年7月末每月價格遞增1%,2013年7月末至2013年10月末平均每月比上月價格下降10元/m2。該可比實例在2013年10月末的價格為()元/m2。解析：本題考查的是市場狀況調整的方法。該可比實例在2013年10月末的價格=6000×(1+1%)3-10×3=6151.81(元/m2)。36.下列關于比較價格、成本價格和收益價格關系的表述中，正確的是()C、在房地產市場不景氣時，成本價格(未扣除經濟折舊)大大高于比較價格或D、比較價格傾向于成交價格，成本價格傾向于最低買價，收益價格傾向于最高項A錯誤，正常市場狀態下，成本價值與收益價值基本一致；選項B錯誤，向于最高買價，成本價值傾向于最低賣價，比較價值傾向于成交價格；選項C正確，在房地產市場不景氣時，成本價格(不考慮經濟折舊)大大高于比較價格某宗房地產在現狀下持續經營的價值為5000萬元。假定對該房地產進行重新裝修后的價值為6500萬元，裝修費用為800萬元，裝修期為1年，裝修費用均勻投入，裝修期間租金凈損失現值為500萬元。如果對該房地造，改造后的價值為8000萬元，改造費用為2160萬元，改造期為1年，改造費用均勻投入，改造期間租金凈損失現值為500萬元；折現率均為10%,該地區不適合拆除重建。根據上述資料，該宗房地產的最高最佳利用應是()。38.處分共有的房地產，應當經占份額()以上的按份共有人或全體共同共有人40.基準地價修正法是一種(),其估價結果的準確性主要取決于基準地價的準解析：考點：基準地價修正法。基準地價修正法本質上是一種比較法，并且是一種間接的估價方法，其估價結果的準確性主要取決于基準地價的準確性以及調整系數的完整性和合理性。41.關于假設開發法的說法，錯誤的是()。A、運用假設開發法估價，開發完成后的價值可以采用收益法求取B、投資利息和開發利潤只有在靜態分析法中才需要測算C、假設開發法中測算的“扣除項目”金額本質上應是預測的扣除項目在未來發生時的價值D、在預測開發完成后的價值時，應將估價作業時的類似房地產的市場價格作為開發完成后的價值解析：本題考查的是開發完成后的價值。選項A正確，只要可以預測開發完成后的收益(如出租或自營用途的房地產),就可以用收益法求取開發完成后的價值；選項B正確，動態分析法，不需要測算利息和開發利潤，體現在折現過程中；選項C正確，扣除項目在價值時點時還沒發生，是未來具體發生的時點發生的；選項D錯誤，在預測開發完成后的價值時，不能將估價時的類似房地產的市場價格作為開發完成后的價值，要做市場狀況調整，如結合未來的變動趨勢，如長期趨勢法。42.評估某套建筑面積為120m2的住宅在2014年9月底市場價值，收集了以下4個交易實例，其中最適合作為可比實例的是()。交易實例建筑面積(m2)用途價格(元/m2)成交日期區位交易情甲居住不同供需圈正常交乙居住同一供需圈正常交丙辦公同一供需圈正常交丁旅館同一供需圈正常交項CD,丙丁的用途與估價對象不同。較價格分別為2130元/m2,2190元/m2和2220元/m2,如果賦予這三個價格的權重分別為0.3、0.4和0.3,則采用加權算術平均法得到的比較價格為()元/m2。解析：本題考查的是計算最終的比較價值。加權平均法得到的比準價格=2130×0.3+2190×0.4+2220×0.3=2181(元/m2)。44.下列關于房地產價格的說法，不正確的是()。C、房地產價格容易受交易者的個別情況影響實質上是權益的價格；(3)同時有買賣價格和租賃價格；(4)易受交易者的個別情況影響；(5)形成的時間通常較長；(6)包含的內容復雜多樣。選項D,45.某類商品房2004～2008年的售價分別為6000元/m2、6300元/m2、6678元/m2、7212元/m2、7645元/m2,利用平均增減量法，該類商品房2009年的價格為解析：本題考查的是長期趨勢法。2004年到2008年的各年增量為300、378、534、433,則其平均增量為(300+378+534+433)/4=411.25(元/m2);2009年預測價格=6000+411.25×5=8056.25(元/m2)。46.住宅通常是按照總層數來劃分的，層數等于或者超過()層為高層住宅。解析：本題考查的是房地產實物狀況的描述。住宅通常是按照總層數來劃分的，10層以上(含10層)為高層住宅。47.房地產的市場供給量與市場需求量相等時的價格，也就是房地產的市場供給曲線與市場需求曲線相交時的價格，一般叫做()。A、房地產的供給價格B、房地產的需求價格C、房地產的市場價格D、房地產的均衡價格解析：本題考查的是房地產均衡價格。房地產均衡價格是房地產的市場需求曲線與市場供給曲線相交時的價格，也就是房地產的市場需求量與市場供給量相等時48.某套住宅建筑面積100m2,套內建筑面積為93m2,使用面積系數為0.8,每平方米使用面積為10000元，則該住宅建筑面積下的價格為()元/m2。解析：本題考查的是建立比較基礎。使用面積=100×0.8=80(m2)。建筑面積下的價格=使用面積下的價格×使用面積/建筑面積=10000×80/100=8000(元49.某商場建成于2000年10月，收益期限從2000年10月到2040年10月，預計未來正常運行年潛在毛收入為120萬元，年平均空置率20%,年運營費用50萬元。目前該類物業無風險報酬率為5%,風險報酬率為安全利率的60%,則該商場在2005年10月的價值最接近于()萬元。Y=5%+5%×60%=8%,V=46/8%×[1-1/(1+8%)35]=536.50.【2013真題】在應用路線價法估價中，設定的標準臨街深度宜為路線價區段內各宗臨街土地的臨街深度的()。51.價差法用于評估房地產價值增加額的一種情形，是測算()。A、余地價C、補地價52.某宗工業用地的面積為300m2,容積率為0.8,相應的樓面地價為700元/m2,現可依法變更為商業用地，容積率提高到1.5,相應的樓面地價為1500元/m2,則應補地價的單價為()元/m2。解析：本題考查的是價差法。補地價(單價)=1500×1.5-700×0.8=1690(元/53.下列有關房地產專業與非專業估價的區別，表述錯誤的是()。54.下列關于實地查勘估價對象的表述中，錯誤的是()。A、房地產估價師應親自到估價對象現場，對估價對象的坐落、用途等情況進行核對B、房地產估價師應親自到估價對象現場，拍攝反映估價對象外觀狀況的影像資C、房地產估價師應親自到估價對象現場，感受估價對象的位置、交通、環境景D、估價對象為已經消失的房地產，房地產估價師也應去估價對象原址進行必要解析：本題考查的是實地查勘的重要性。反映內部或者55.某辦公樓的建筑面積為1500m2,土地面積為1000m2,目前的房地產市場價值為5000元/m2,同類土地的市場單價為2200元/m2。在法律、政策允許下，如果對該辦公樓進行裝修改造，預計裝修改造費用及應得利潤為1300元/m2;裝修改造后的房地產市場價值可達6500元/m2;如果將建筑物拆除后新建較高標準的辦公樓，預計拆除費用為300元/m2,舊建筑物殘值為50元/m2,新建筑物重置價格為3800元/m2,新建后的房地產市場價值可達8000元/m2。該房地產的最高最佳利用方式為()。解析：考點：最高最佳利用原則。(1)裝修改造后的價值=6500元/m2-1300元/m2=5200元/m2>5000元/m2,說明裝修改造是可行的、合理的，比維持現狀更合理；排除A;(2)拆除建筑物作為空地轉讓的價值=(2200-300+50)×1000<5000×1500(元),說明不可行、不經濟、不合理，排除C;(3)將建筑物拆除后新建較高標準的辦公樓的價值=(8000-3800+50-300)×1500=3950×1500(元)<5000×1500(元),不經濟、不可行、不合理，排除D。該辦公樓的最高最佳利用方式是裝修改造。收益一成本，大于0,才是可行的。56.某建筑物的建筑面積為120m2,于9年前建成交付使用，單位建筑面積的重置成本為3200元/m2,建筑物殘值率為4%,年折舊率為2%,用直線法計算該建筑物當前的成新率為()。解析：建筑物當前的成新率可以通過以下公式計算：成新率筑面積的重置成本×(1-年折舊率)×(1-殘值率)/建筑得該建筑物當前的成新率為：$82.004\%)/9$因此，答案為B。57.下列關于有租約限制房地產估價的說法中，正確的是()。C、出租人權益價值與合同租金及市場租金無關值之和產買賣目的或抵押目的估價，則應再考慮租約租金(合同租金)與市場租金差異58.某房地產的價格如下表，則該房地產價格平均發展速度為()。口解析：本題考查的是長期趨勢法。平均發展速度=(12000/5600)1/4=1.21。估價人員實地觀測判定其剩余經濟壽命為30年，殘值率為零。用直線法計算該建筑物的成新率為()。解析：本題考查的是建筑物折舊的求取方法。當R=0時，該建筑物的成新率q這個提示，選項A也是正確的，但是有了操作性的限制，則只有選項D為正確答61.某房屋的建筑面積為100m2,單位建筑面積的重置價格為1000元/m2,建筑物自然壽命為45年，殘值率為2.5%。經測算，至價值時點該建筑物有效年齡為10年，建筑物市場價格為7.5萬元。假設該建筑物在經濟壽命內每年折舊率相等。該建筑物的經濟壽命為()年。×100×[1-(1-2.5%)/N×10],得N=39年。(1)年折舊=1000×100×(1-2.5%)/N;(2)10年折舊額=100000-75000=25000;(3)年折舊=2500;62.某居住用地的使用權為70年，作為居住用地使用了10年，后該地塊土地規地的最高土地使用年限為40年。則該土地受讓人的使用期限不得超過()年。者已經使用期限后的剩余期限。應該還有60年的使用年限，但是本題的土質改變，成為商業用地，所以該用地的最高使用年限是40年。63.某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面積為120平方米，單位建筑面積的重置成本為600元/平方米，年折舊額為1440元，用直線法計算該建筑物的成新解析：本題考查的是年限法。完全重置價值為120×600=72000(元),年折舊為1440元，年折舊率=1440/72000=2%,已經經過8年，折舊率為16%,所以成新率為1-16%=84%。64.某宗土地的規劃容積率為3,可興建6000m2的商住樓，經評估總地價為180萬元，該宗土地的單價為()元/m2。解析：本題考查的是建立比較基礎。容積率=總建筑面積/建筑用地面積：建筑用地面積=6000/3=2000(m2);土地單價=1800000/2000=900(元/m2)。65.運用假設開發法中的動態分析法評估在建工程的市場價值時，在延遲銷售情況下，開發完成后的房地產價值對應的房地產市場狀況應是()時的房地產市場狀況。C、未來延遲銷售解析：本題考查的是假設開發法測算中各項的求取。當房地產市場不夠好而需要延遲銷售的，則是預測它在延遲銷售之時的房地產市場狀況下的價值，開發完成后的價值對應的時間是未來延遲銷售之時。66.某宗房地產的成交價格比正常價格低8%,買賣雙方約定所有交易稅費均由買方負擔。當地該類房地產交易中賣方和買方應繳納的稅費分別為正常價格的5%和3%。現將該房地產交易實例選作可比實例，其相應的修正系數為()。有一定難度。稅費由買方承擔，則約定成交價格=賣方實得金額。(1)建立比較基礎。該宗交易正常負擔下的價格=賣方實得金額/(1-應由賣方繳納的稅費比率),即該宗交易正常負擔下的價格=約定成交價格/(1-5%);約定成交價格=該宗交易正常負擔下的價格×(1-5%);(2)交易情況修正。正常價格×(1-8%)=約定成交價格，即正常價格=該宗交易正常負擔下的價格×(1-5%)67.估價中的主要不同意見和外部專業幫助的專業意見記錄()。解析：考點：保存估價資料。保存的估價資料應全面、完整，一般包括：(1)估價報告；(2)估價委托書和估價委托合同；(3)估價所依據的委托人提供的資料；(4)估價項目來源和溝通情況記錄；(5)估價對象實地查勘記錄；(6)估價報告內部審核記錄；(7)估價中的主要不同意見記錄；(8)外部專業幫助68.【2013年真題】某可比實例成交價格為100萬美元匯率為6.5:1,至價值時點按人民幣計的類似房地產價格上漲5%,人民幣兌美元的匯率為6.3:1,對該可比實例進行市場狀況調整后的價格為人民幣()萬元。+5%)=682.5(萬元人民幣)。69.下列選項中，最適合采用成本法估價的房地產是()。D適合收益法。70.【2012年真題】在房地產估價活動中，合法原則的運用主要體現在()。解析：本題考查的是合法原則。選項B,估價對象的狀況，是需要依法確定的。選項A,估價主體資格，的確需要依法取得，但不是合法原則的應用；選項C,估價對象的收益，是按照市場的情況確定的，和法律無關71.【2012真題】關于明確估價基本事項的說法，錯誤的()。72.假設開發法的理論依據是()。73.下列關于假設開發法的表述中，不正確的是()。費用74.下列有關房地產估價產生的誤差，表述正確的是()。A、即使都是合格的估價師，也不可能得出完全相同的評估價值B、房地產估價應當使用一般的物理量測量的誤差標準來要求估價的誤差標準75.某房地產開發項目的土地使用期限為50年，項目建設期為5年，自價值時點至建成還需2.5年，建成后的建筑面積為11000m2,年凈收益為350萬元，若報酬率為7%,折現率為10%,建筑物經濟壽命與土地使用期限同時結束，則建成后的房地產于價值時點的價值為()萬元。解析：本題考查的是假設開發法測算中各項的求取。V=A/Y×[1-1/(1+Y)n]/[1-1/(1+7%)45]/(1+10%)2.5=3752.33(萬元)。76.對假設開發法適用條件的表述最準確的是()。A、新開發房地產項目B、用于出售用途的房地產項目C、具有投資開發或再開發潛力的房地產D、用于投資或再開發的房地產解析：考點：假設開發法適用的估價對象。凡是具有開發或在開發潛力并且開發完成后的價值可以采用比較法、收益法等成本法以外的方法求取的房地產，都適用假設開發法估價。77.評估某底層商鋪價格時，估價師選取的可比實例甲和乙均為底層商鋪，丙為二層商鋪(其成交價格經調整后為底層商鋪價格),求取最終價格時，對甲乙丙三個可比實例比較價格依次選取的權重，最合適的是()。78.估價機構在受理估價委托時，應要求委托人出具()。79.某宗房地產交易的成交價格為300萬元人民幣，其中首期支付30%,余款在一年后一次性付清。該房地產公攤面積為建筑面積的10%,套內建筑面積為100m2,假定折現率為6%,則該房地產按照建筑面積計算的實際單價為()元/m2。00×30%=90(萬元),余下300×(1-30%)=210(萬元),在年末支付，房地產實際價格=300×30%+300×70%/(1+6%)=288.11(萬元);建筑面積=套內建筑面積+公攤面積=100/90%=111.11m2,建筑面積單價=288.11/111.11=25930.16(元/平方米)。及管理費用、銷售費用等為3億元，年貸款利率為7.2%,開發經營期為1年，是()元/m2。=3×[(1+7.2%)0.5-1]=1061.23(萬元);總成本=31061.23(萬元);單位成本為310.61(萬元);可轉讓地塊單位成本=310.61/65%=477.87(元/81.某商品住宅項目的土地成本、建設成本、管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅金分別為600萬元、900萬元、50萬元、60萬元、150萬元、120萬元，投資利潤率為20%,則成本利潤率為()。解析：本題考查的是開發利潤。開發利潤=(土地成本+建設成本+管理費用+銷售費用)×投資利潤率=(600+900+50+60)×20%=322萬元。成本利潤率=開發利潤/(土地成本+建設成本+管理費用+銷售費用+投資利息)=322/(600+900+50+60+150)82.除了城鎮土地使用稅和()因按照占地面積實行從量定額征收而不需要房地83.【2012年真題】估價對象為總樓層6層的住宅樓中第四層的一套住宅，可比實例為總樓層5層的住宅樓中頂層的一套住宅，可比實例的成交價格為5700元/m2,所有交易稅費均由買方負擔，估價對象所在區域同類5層和6層住宅樓以第一層為基準的不同樓層住宅價格差異系數見下為5層住宅樓中第一層住宅價格的98%,買方和賣方應繳納的交易稅費分別為成交價格的3%和6%,除上述因素外，估價對象與可比實例的其他情況均相同，由可比實例成交價格求取的比準價值為()元/m2。5層、6層住宅樓不同樓層的價格差異系數一層二層三層四層五層六層5層100%105%110%105%95%-6層100%105%象樓層狀況下價格：5700/95%×98%×110%=6468(元/m2),再將可比實例不正常交易稅費負擔調整為正常交易稅費負擔狀況下價格：6468/(1-6%)=6881(元84.匯率因素，屬于影響房地產價格因素中的()。85.某宗建筑物密度為50%的土地上，建有一棟8層且各層建筑面積相等的住宅樓，均價為5000元/平方米，房地產總價為2000萬元，樓面地價為1200元/平方米。該宗土地的總價為()萬元。解析：本題考查的是總價格、單位價格和樓面地價。建筑面積=20000000/5000=4000(平方米),土地總價=4000×1200=480(萬元)。86.下列有關中國內地房地產估價，表述錯誤的是()。87.商業房地產的區位優劣，主要取決于()。88.在保險事故發生后，房地產估價機構為保險人確定賠償保考依據的價值是()。89.某宗房地產年收益為60萬元，建筑物價值為200萬元，建筑物資本化率為12%,土地使用期限為30年，土地報酬率為6%。該房地產的價值為()萬元。解析：本題考查的是投資組合技術。建筑物收益=200×12%=24(萬元);土地收益=60-24=36(萬元);土地價值=(36/6%)×(1-1/1.0630)=495.53(萬元);房地產價值=200+495.53=695.53(萬元)。90.下列各項中，不屬于其他房地產權利價格的是()。91.下列有關動態分析法和靜態分析法，描述錯誤的是()。92.下列選項中，不屬于影響房地產價格的心理因素的是()。購買或出售時的心態；(2)個人的欣賞趣味或偏好；(3)時尚風氣、跟風或從眾心理；(4)接近名家住宅的心理；(5)講究風水或吉祥號碼。93.下列房地產市場調控政策等措施中，會導致房地產市場價格下降的是()。D、減少土地供應解析：本題考查的是制度政策因素。選項A,降低貸款利率，將降低開發成本，可以導致價格下降；選項BCD均會導致房地產94.某房地產的土地是于8年前通過出讓方式取得的，1年后房屋建成交付使用，容積率為1.2,目前該房地產的土地重新購建成本為每平方米土地面積3000元，建筑物重新購建成本為2800元/m2,建筑物成新率為90%,土地使用8年的年期調整系數為94%,目前該房地產的市場價格為()元/m2。解析：考點：成本法總結。3000/1.2+2800×90%=5020(元/m2)。95.房地產估價師從某個特定投資者的角度出發評估出的價值屬于()。A、市場價值B、清算價值C、快速變現價值D、投資價值解析：本題考查的是市場價值、投資價值、現狀價值、快速變現價值、謹慎價值和殘余價值。投資價值指估價對象對某個特定單位或個人的價值。96.下列關于拍賣保留價的表述中，錯誤的是()。A、拍賣財產經過評估的，評估價即為第一次拍賣的保留價超過前次保留價的10%D、拍賣財產未作評估的，保留價由人民法院參照市價確定，并應當再行拍賣時，可以酌情降低保留價，但每次降低的數額不得超過前次保留價的297.一個特許加盟經營、有特色裝飾裝修、正在運營的餐廳，在房地產中，估價對象范圍包括下列()。98.下列有關“可比實例房地產與估價對象房地產相似”的要求，描述B、兩者用途相近C、兩者權利性質相同D、兩者檔次相當解析：本題考查的是選取可比實例。選項B錯誤，可比實例房地產與估價對象房地產用途應相同。99.假設開發法中開發經營期的起點是(假設)取得估價對象(待開發房地產)的時間，即()。A、價值時點B、待開發項目開工之日C、待開發項目取得土地使用權之日D、該開發項目開始銷售之日解析：考點：后續開發經營期。選項B是指建造期的起點；選項D是指銷售期的起點。100.比較法、收益法中的客觀收益、成本法中的客觀成本，都可以說是以()為A、收益遞增遞減原理B、均衡原理C、適合原理D、替代原理101.在影響房地產價格的各種因素中，“城市化”屬于()。用、電梯購置與安裝費用等)需要100萬元。類似帶電梯的辦公樓的重置價格為2500萬元，其中電梯配置費用為90萬元，扣除因沒有電梯引起的折舊后，該辦公樓的價值為()萬元。后的價值=2500-100=2400(萬元)。103.關于假設開發法中靜態分析法和動態分析法的說法，錯誤的是()。104.【2012年真題】關于房地產位置固定性的說法，錯誤的是()。105.土地經過調整或重劃之后，利用價值提高，地價上漲，這說明了()對土地106.下列有關假設開發法中，后續開發的必要支出，描述錯誤的是()。107.關于價值時點的說法，錯誤的是()。點一致。108.高層建筑物地價分攤，屬于()。責任主要應歸屬于()。和殘余價值。選項A,謹慎價值是在存在不確定因素的情況下遵循謹慎原則評估的價值，謹慎價值通常低于市場價值；選項C,殘余價值用情況下的價值，殘余價值通常低于市場價值；選項D,快速變現價值是在對象沒有充足的時間進行營銷情況下的價值，即在不符合111.一套建筑面積為100m2,單價為15000元/m2的住宅，首期付款50萬元，余款在未來10年內以抵押貸款方式按月等額支付，貸款年利率為8%,則該套住宅的()。A、實際單價為15000元/m2,實際總價為154萬元B、實際單價為15400元/m2,實際總價為150萬元C、實際單價為15000元/m2,實際總價為150萬元D、實際單價為15795元/m2,實際總價為157.95萬元不是在成交日期一次性付清的價格折現到成交日0萬元，余款以抵押貸款方式按月等額支付，則名義價格等于實際價格。112.某宗房地產的收益期限為35年，通過預測得到其未來3年的凈收益分別為18萬元、19萬元、23萬元，從未來第4年起，每年凈收益為25萬元直到收益期限結束，該類房地產的報酬率為8%,則該房地產的收益價格最接近()萬元。=18/(1+8%)+19/(1+8%)2+23/(1+8%)3+25×[1-5-3]/[8%×(1+8%)3]=278.15(萬元),選項中最接近的值為選項A。113.因征收房地產，房地產估價師受委托進行的停產停業損失估價，屬于()業114.在一般情況下，下列有關房地產價格的描述中，不正確的是()。A、2004年8月中央政府與香港特別行政區政府簽署了《內地與香港關于建立更B、2004年8月首次完成了內地房地產估價師與香港產業測量師資格互認C、內地房地產估價師與香港測量師資格互認協議書簽署后D、內地房地產估價師與香港產業測量師資格互認是內地與香港值、抵押價值等進行重新評估，此為房地產抵押對房地產估價需要中的()。117.某地區各項基礎設施開發的正常費用分攤到每平方米土地上，分別為道路20元，燃氣18元，供水14元，排水16元，熱力12元，供電25元，通信8元，場地平整15元，則該地區五通一平的正常費用是()元/平方米。電力、通信等基礎設施條件及場地平整。道路20+供水14+排水16+供電25+通信8+場地平整15=98元/平方米。常價格的3%繳納有關稅費，則該宗房地產的正常成交價格最接近于()元/m2。解析：本題考查的是建立比較基礎。正常負擔下的價格=買方實付金額/(1+應由買方繳納的稅費比率)=2500/(1+3%)=2427(元/m2)。119.從建筑物的狹義角度看，下列選項中符合建筑物定義的是()。筑設施，如煙囪、水塔、道路、橋梁、隧道、水壩等。故選項ABC均為構筑物，選項D為建筑物。120.房地產價格與房地產需求成()相關，與房地產供給()相關。121.某房地產每年凈收益為20萬元，加裝空調系統后不考慮空調系統重置提撥款下的每年凈收益為25萬元，空調系統需在10年后以15萬元更換，更換空調系統后立即轉售的價格為260萬元。償債基金儲蓄的年利率為4%,貸款年利率為7%,報酬率為10%,在考慮重置提撥款下，該房地產價值為()萬元。款：150000×4%/[(1+4%)10-1]=12493.64(元);考慮重置提撥款的年凈收益=250000-12493.64=237506.36(元);考慮重置提撥款下房地產價值V=237506.36/10%×[1-1/(1+10%)10]+2600000/(1+10%)10=2461786.32(元)=246.18(萬元)。122.下列房地產開發成本中，屬于基礎設施建設費的是()。解析：本題考查的是建設成本。基礎設施建設費，是指建筑物2m以外和項目紅123.按直接比較判定某可比實例價格的調整系數為0.98,則其依據是()。A、可比實例的房地產狀況在某個因素方面優于估價的影響幅度為2%B、可比實例的房地產狀況在某個因素方面劣于估價的影響幅度為2%C、可比實例的房地產狀況在某個因素方面優于估價的影響幅度為2.04%D、可比實例的房地產狀況在某個因素方面劣于估價的影響幅度為2.04%解析：考點：計算單個可比實例的比較價值。可比實例價格的調整系數為0.98,即估價對象價格=可比實例價格×0.98,估價對象價格指數/可比實例價格指數=0.98,一般將估價對象價格指數設為100,設可比實例價格指數為X,則100/X=0.98,X=102.04,表示可比實例的房地產狀況在某個因素方面優于估價對象的房地產狀況，對價格的影響幅度為2.04%。未來收益可能會高也可能會低時，一般應采用()的收益估計值。二層商鋪(其成交價格經調整后為底層商鋪價格),求取最終價格時，對甲乙丙三個可比實例比較價格依次選取的權重，最合適的是()。126.現實中的使用、支配權要受到多方面的制約，其中政府的城市規劃屬于()不得超出其余額部分，此為房地產抵押對房地產估價需要中的()。押，但不得超出其余額部分。”128.下列影響某套住宅價格的因素中，不屬于實物因素的是()。解析：本題考查的是房地產實物狀況描述。選項B屬于區位因素。129.目前，我國土地使用權出讓不正確的方式是()。B、拍賣131.某宗房地產的收益期限為38年，通過預測得到其未來5年的凈收益分別為20萬元、22萬元、25萬元、28萬元、30萬元，從未來第6年到第38年每年的凈收益將穩定在35萬元左右，該類房地產的報酬率為10%。則該宗房地產的收益價格為()萬元。2+25/1.13+28/1.14+30/1.15+35/10%×[1-1/(1+10%)33]×[1/(00.86(萬元)。132.下列關于估價依據的表述中，正確的是()。A、選取估價依據應具有針對性，主要是根據價值時點和估價對象來選取B、估價機構不得制定嚴于估價標準的企業標準C、《房地產估價規范》《房地產估價基本術語標準》是效力最低的估價標準133.下列關于凈收益按一定比率遞減公式的說法中，錯誤的是()。A、有效毛收入與運營費用逐年遞減的比率不等，則不能利用凈收益按一定比率C、收益期為有限年時，凈收益按一定比率遞減公式的假設前提之一是報酬率不于零134.某10年前建成的小型辦公樓建筑面積為1500平方米，層高4.1米，土地剩余使用年限為30年，不可續期。目前市場上具有相同功能的該類辦公樓的正常層高為3.6米，建筑物重建成本為2000元/平方米。假定層高每增加0.1m,建造費用每平米相應增加10元。由于層高過大，該辦公樓每年要多耗費2.5萬元能源費用。以重建成本為基礎估算該建筑物的價值，則應扣除的功能折舊為()萬元。(建筑物報酬率為10%)A、11.80效成本和超額持有成本。功能過剩的折舊=50×1500+(25000/10%)×(1-1/1.130)=31.06(萬元)。135.某宗房地產的年凈收益的5萬元，某人現有資金20萬元，自有資金資本化率為10%,抵押貸款常數為8%,則該房地產的價格為()萬元。解析：考點：投資組合技術。20+(5-20×10%)/8%=57.5萬元。自有資金+136.某地塊前后兩面臨街，總深度為40米，前街路線價為3000元/平方米，后街路線價為2000元/平方米，則其前街和后街的影響深度分別為()。解析：本題考查的是路線價法計算臨街土地價值或價格。前街000/(3000+2000)=24m;后街影響深度=40-24=16m。押價值進行評估。這種做法忽略了最高最佳利用應該滿足條件中的()。B、經濟上的可行C、價值最大化D、法律上允許不合法。最高最佳利用必須是在合法前提下。138.交易情況修正的方法不包括()。A、總價修正B、單價修正C、分離修正D、百分比修正解析：本題考查的是交易情況修正的方法。交易情況修正的方法主要有總價修正和單價修正，金額修正和百分比修正。139.2006年10月13日，中國房地產估價師與房地產經紀人學會加入了(),成為其全權會員。A、世界估價組織協會B、國際測量師聯合會C、國際估價標準委員會D、美國估價學會解析：考點：中國房地產估價行業發展。2006年10月13日，中國房地產估價師140.下列有關假設開發法中，開發完成后的價值，描述錯誤的是()。141.某宗房地產的土地使用年限為50年，至今已使用8年，預計該宗房地產年有效毛收入為80萬元，運營費用率為40%,安全利率假定為6%,風險補償率為安全利率的40%,該房地產的收益價格為()萬元。解析：考點：凈收益每年不變的公式。該房地產尚可收益年限為50-8=42(年)。房地產的收益價格為：V=A/Y×[1-1/(1+Y)n],A=80×(1-40%)=48(萬元),Y=6%×(1+40%)=8.4%,V=48/8.4%×[1-1/(1+8.4%)42]=552.12(萬元)。142.運用標準價調整法進行估價時，首要步驟是()。B、確定估價范圍解析：考點：標準價調整法。運用標準價調整法估價，一般分為下列步驟：(1)確定估價范圍；(2)進行房地產分組；(3)設定標準房地產；(4)測算標準價；(5)確定有關調整系數；(6)計算各宗被估價房地產的價值或價格。143.某商業房地產，在取得40年土地使用權的當年開始建造，建造期3年，建筑物經濟壽命60年，土地使用權出讓合同約定土地使用期間屆滿不可續期且無償收回地上建筑物。則該商業房地產的折舊年限是()年。晚于土地使用期限的那部分壽命后計算建筑物折舊。60+3-40=23(年),60-23=37(年)。144.某套住宅的套內建筑面積為145m2,套內使用面積為132m2,應分攤的公共部分建筑面積為9m2,按建筑面積計算的價格為3295元/m2,該套住宅按套內建筑面積計算的價格為()元/m2。解析：考點：統一計價單位。住宅總價=(145+9)×3295=507430;按套內建筑面積計算的單價=507430/145=3499.517241≈3500元/m2。注冊房地產估價師和估價委托人，其中()是估價主體。146.報酬率的表達式為()。A、投資回報/所投入的資本B、投資回收/所投入的資本C、(投資回報+投資回收)/所投入的資本D、(投資回收一投資回報)/所投入的資本147.在房地產抵押過程中，債務人或者第三人()房地產的占有。148.估價機構在受理估價委托時，應要求委托人出具()。解析：考點：估價業務接洽與承接。估價機構在接受估價委托時要求委托人出具估價委托書。149.下列選項中，不屬于建立比較基礎應進行的工作是()。B、統一付款方式D、統一成交日期解析：考點：統一財產范圍。建立比較基礎一般要做以下工作：統一財產范圍；統一付款方式；統一融資條件；統一稅費負擔；統一計價單位。選項D,屬于市場況調整。150.市場價格圍繞著()而上下波動。D、清算價格解析：考點：掛牌價格、成交價格、市場價格、理論價格和評成交價格圍繞著市場價格而上下波動，市場價格又圍繞著理論價格而上下波動。151.在通常情況下，()出讓的地價最低。A、拍賣方式B、掛牌方式D、協議方式解析：本題考查的是掛牌價格、成交價格、市場價格、理論價格和評估價值。在通常情況下，拍賣和掛牌方式出讓的地價最高；招標方式出讓的地價次之；協議方式出讓的地價最低。152.現實中的房地產價格、特別是具體一宗房地產價格，直接取決于其()。A、市場價值B、花費的成本D、投資價值解析：本題考查的是成本法概述。現實中的房地產價格特別是具體一宗房地產的價格，直接取決于其效用而非花費的成本，成本的增加一定要對效用的增加有所作用才能構成價格。153.以房地產與其外部環境是否協調，來判定是否為最高最佳使用的經濟原理是A、最佳使用原理B、適合原理D、收益遞減原理用途。154.某宗房地產交易，買賣雙方合同約定成交價格為2385元/m2,買賣中涉及的價格的6.8%,應由買方繳納的稅費為正常成交價格的3.9%。若買賣雙方又重新的價格，則調整后買方應付給賣方的價格約為()元/m2。解析：本題考查的是建立比較基礎。正常負擔下的價格=賣方實得金額/(1-應由賣方繳納的稅費比率)=2385/(1-6.8%)=2559.01(元/m2),買方實付金額=正常負擔下的價格×(1+應由買方繳納的稅費比率)=2559.01×(1+3.9%)=2658.81(元/m2)。155.關于建筑物重新購建成本求取方法的說法，錯誤的是()。156.某新建房地產的土地取得成本為200萬元，建設成本和管理費用之和為500成本利潤率為15%,則該房地產的重新購建價格為()萬元00+50+3%V)×15%,V=952.512(萬元)157.運用收益法估價的首要步驟是()。選用持有加轉售模式還是全剩余壽命模式；(2)測算收益期或持有期；(3)測算未來收益；(4)確定報酬率或資本化率、收益乘數；(5)計算收益價值。158.按照我國法律的規定，居住用地的最高年限為()年。159.【2012真題】對運用各種估價方法測算估價對象價值的要求不包括()。160.房地產估價中的價值，一般是指()。161.在房地產估價中，建筑物()。直接在其內部進行生活和生產活動的工程實體或附屬建162.某商品房在建工程已完成工程的正常建設期為1年，實際建設期為1.5年，現該在建工程被人民法院強制拍賣，辦理有關變更等交接年，通過市場調查得知類似規模商品房開發項目的正常建設期為3年。在強制拍賣下評估該在建工程的市場價值時，后續建設期應為()年。A、1.0163.下列各項中，一般不適用收益法估價的是()。準廠房(用于出租的)、倉庫(用于出租的)、農地等。收益法一般不適用于行164.為房地產開發企業取得待開發房地產服務的估價，評估的一般是()。1.選取可比實例時，應符合的要求包括()。2.在實際中計算地租的方法有()。解析：考點：地租理論及地租的測算。實際中測算地租的方法還有多種：從房租中分離出地租；由地價求出地租；采用比較法求出地租；采用類似于假設開發法的方法求出地租。3.同一房地產對于不同投資者之所以會有不同的投資價值，是因為()不同。B、運營費用D、對未來的信心E、市場利率解析：本題考查的是市場價值、投資價值、現狀價值、快速變現價值、謹慎價值和殘余價值。同一房地產之所以對不同的投資者有不同的投資價值，是因為不同的投資者可能在品牌、開發成本、運營費用等方面的優勢不同，納稅狀況不同，風險偏好不同，對未來房地產市場的預期或信心不同。4.房地產具有保值增值特性，真正的房地產自然增值是由于()引起的。A、裝飾裝修改造C、需求增加D、改進物業管理E、周圍環境改善5.為評估出客觀合理的價值，估價人員應本著()假設等進行估價。B、估價人員應“換位思考”或價格，估價師首先應基于以下假設進行估價：(1)各方估價利害關系人均是利己并理性的；(2)估價師應“換位思考”,即以各方估價利害關系人的角色和心態來思考評估價值；(3)估價師以獨立第三方的專家身份來權衡評估價值。D、交通擁擠E、正常使用的磨損解析：本題考查的是建筑物折舊的含義和原因。外部折舊也稱為經濟折舊，是因建筑物以外的各種不利因素造成的建筑物價值減損。選項AB為功能折舊，選項E為物質折舊。7.求取建筑物折舊的方法主要有()。A、年限法B、分解法C、分部分項法D、市場提取法E、指數調整法解析：本題考查的是建筑物折舊的求取方法。求取建筑物折舊的方法，主要有年限法、市場提取法和分解法。8.下列關于居民收入水平對房地產價格影響的表述中，正確的有()。A、居民收入的真正增加，通常會導致房地產價格的上升B、如果居民收入的增加是衣食較困難的低收入者的收入增加，則對房地產價格影響不大C、如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，則會促使房地產價格上升D、如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，且其無房地產投資或投機行為，則對房地產價格影響不大9.獲取房地產估價業務的措施可以有()。C、恰當的宣傳10.關于假設開發法中求取開發完成后的房地產價值的說法，正確的有()。A、開發完成后的價值是未來開發完成后的房地產狀況所對應的價值B、未來開發完成后的房地產狀況不能包含動產.權利D、對于自營的房地產，不宜運用收益法求取開發完成后的房地產價值E、可以運用成本法求取開發完成后的房地產價值解析：本題考查的是假設開發法測算中各項的求取。選項B錯誤，未來開發完成后的房地產狀況并不總是純粹的房地產，除了房地產，還可能包含房地產以外的劫產、權利等；選項D錯誤，對于出租或自營的房地產，預測開發完成后的價值，可先測算其租賃或自營的凈收益，再采用收益法將該凈收益轉換為價值；選項E錯誤，開發完成后的價值不能采用成本法求取。11.下列房地產權利中，屬于物權的有()。B、建設用地使用權E、租賃權選項A屬于自物權；選項BCD屬于他物權。租賃權屬于債權。12.在房地產估價中，下列屬于房地產以外的、作為房地產附屬財產的價值的有A、土地價值B、電器設備價值C、特許經營權E、債權債務其可能的原因有()。從下列途徑尋找原因：(1)估價計算的正確性；(2)估價基礎數據的正確性； (3)估價參數的合理性；(4)估價計算公式的恰當性；(5)不同估價方法的估價對象財產范圍的一致性；(6)不同估價方法的估價前提的一致性；(7)估價方法的適用性；(8)估價假設的合理性；(9)估價依據的正確性；(10)估價原則的正確性；(11)房地產市場狀況的特殊性。14.路線價法特別適用于()估價。A、個別房地產D、房地產轉讓E、需要在短時間內對許多宗土地進行估價的情形解析：考點：路線價法概述。路線價法被認為是一種高效率、低成本、相對科學準確、客觀公平地評估出許多宗土地價值的方法，即是一種批量估價方法，特別適用于市地重劃(城鎮土地整理)、房地產稅收或其他需要在短時間內對許多宗土地進行估價的情形。15.下列關于評估價、保留價、起拍價的說法中，正確的有()。A、保留價是拍賣底價B、現在司法拍賣時第一次拍賣的保留價≥評估價的80%C、現在司法拍賣時第一次拍賣的保留價=評估價D、現在司法拍賣時第一次拍賣的保留價=市場價E、如果出現流拍可以降低保留價，但每次降低數額不得超過前次保留價的10%解析：本題考查的是評估價、保留價、起拍價、應價和成交價。選項B錯誤，現在司法拍賣時第一次拍賣的保留價=評估價；選項E錯誤，如果出現流拍，再行拍賣時，可以酌情降低保留價，但每次降低的數額不得超過前次保留價的20%。16.下列關于收益法求取凈收益的說法，正確的有()。A、凈收益包括有形收益和無形收益B、通常只有客觀收益才能用于估價C、運營費用包含房地產折舊額及其設備的折舊費D、應同時給出較樂觀.較保守和最可能的三種估計值17.下列關于居民收入水平對房地產價格影響的表述中，正確的有()。B、如果居民收入的增加是衣食較困難的低收入者的C、如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，則會促使房地產價18.某寫字樓的租金為每日每平方米3元，電費、物業管理費由承租人負擔，水收益，應減去的運營費用包括()。該注意的內容包括()。20.房地產價格的特征主要包括()。B、房地產價格通常是個別形成，容易受交易者的個別因素的影響E、房地產價格既有交換代價的價格，也有使用代價的解析：本題考查的是房地產價格的特點。房地產價格的六個特點：(1)與區位密切相關；(2)實質上是權益的價格；(3)同時有買賣價格和租賃價格；(4)易受交易者的個別情況影響；(5)形成的時間通常較長；(6)包含的內容復雜21.與非專業估價相比，專業估價的特點包括()B、估計價格或價值價具有下列特點：(1)由專業機構和專業人員完成；(2)提供的是專業意見；(3)具有公信力；(4)實行有償服務；(5)承擔法律責任。22.下列各價值類型中，屬于基本價值類型的有()。解析：本題考查的是市場價值、投資價值、現狀價值、快速變現價值、謹慎價值和殘余價值。市場價值、投資價值、現狀價值、快速變現價值、謹慎價值和殘余價值，是按照評估價值的前提或內涵等實質內容劃分的幾種價值，可以說是六種基本價值類型。23.對抵押房地產變現能力強弱的說法，錯誤的有()。A、標準廠房通常比一般廠房的變現能力弱B、熟地通常比生地或毛地的變現能力弱C、小商鋪通常比大商鋪的變現能力弱D、廠區內住宅通常比商品住宅小區內的住宅變現能力弱E、郊區的房地產通常比市區的房地產變現能力弱解析：本題考查的是難以變現。選項A錯誤，標準廠房適用面廣，不需改造，就能使用，因此比一般廠房更容易被買家使用，變現力強，這也是為什么我們現在推廣標準廠房的原因；選項B錯誤，熟地已經具備了基礎設施，拿來即用，比生地使用便捷的多，也更容易交易；選項C錯誤，小商鋪總價低，比大商鋪容易變現；選項D正確，廠區內的住宅，可能因為缺乏商品住宅小區的配套，以及物業管理服務，相比而言是更難變現的；選項E正確，郊區因為區位偏僻，以及客戶群體比市區少，也更難交易變現。24.某寫字樓的租金為每日每平方米3元，電費、物業管理費由承租人負擔，水費、供暖費、房地產稅由出租人負擔。由該租金減去運營費用求取該寫字樓的凈收益，應減去的運營費用包括()。E、房地產改擴建費用解析：考點：凈收益測算的基本原理。運營費用是指維持估價對象正常使用或營業的必要支出，包括房地產稅、房屋保險費、物業服務費、管理費用、維修費、水電費等。25.房地產估價報告中專門列出估價的假設和限制條件的目的是()。A、說明估價報告的合法性、真實性B、說明估價的獨立、客觀、公正性C、規避估價風險D、保護估價報告使用者E、防止委托人提出高估或低估要求解析：本題考查的是撰寫估價報告。合理且有依據地說明估價假設，既體現了一名合格的估價師的專業勝任能力，又反映了估價師的職業道德。其作用一方面是規避估價風險，保護估價師和估價機構；另一方面是告知、提醒估價報告使用人在使用估價報告時注意，保護估價報告使用人。26.下列各項中，屬于其他相關定著物的有()D、戲臺27.某房地產開發企業擬在2015年10月18日取得一宗房地產開發用地，預計該用地取得后2年建成商品房，前期勘察設計約需6個月；建成前半年開始銷售，銷售期為1年。下列選項中，正確的有()。A、利用假設開發法測算土地總價，價值時點為2015年10月18日B、利用假設開發法測算土地總價，價值時點為2016年4月18日C、開發經營期為2015年10月18日至2017年10月18日D、建設期為2015年10月18日至2017年10月18日E、銷售期為2017年4月18日至2018年4月18日間，為2015年10月18日；開發經營期是從開始取得用地到銷售完成，應為2015年10月18日到2018年4月18日；建設期為資金正式投入始到項目建成投產止所需要的時間，是2015年10月18日到2017年10月18日；銷售期為2017年4月18日到2018年4月18日。28.房地產價格與一般商品價格的不同之處包括()。B、是物品本身的價格即為房地產價格的特點：(1)與區位密切相關；(2)實質上是權益的價格；(3)同時有買賣價格和租賃價格；(4)易受交易者的個別情況影響；(5)形成的時間通常較長；(6)包含的內容復雜多樣。29.不能獨立使用、處分的房地產，如()不宜作為抵押物。D、封閉使用的大院深處的一幢房屋E、一個游泳館30.下列關于市場價格、理論價格和評估價值的表述中，正確的有()。A、房地產的市場價格是其大量成交價格的平均價格，如其平數E、比較價值趨向于理論價格，收益價值趨向于市場因素造成的價格偏差，并消除房地產之間的狀況不同造成的價格差異；選項E,31.評估承租人權益價值時，收益法估價參數確定正確的有()。32.下列選項中，難以采用比較法估價的有()。C、存量成套住宅D、博物館解析：考點：比較法適用的估價對象。下列房地產難以采用比較法估價：(1)數(2)很少發生交易的房地產，如學校、醫院、行政辦公樓等；(3)可比性很差33.下列房地產價值類型中，屬于非市場價值的有()。解析：本題考查的是市場價值、投資價值、現狀價值、快速變現價值、謹慎價值和殘余價值。快速變現價值通常低于市場價值；殘余價值一般低于市場價值，這兩個是非市場價值。34.關于重新購建成本的說法，正確的有()。A、重新購建成本是指重新開發全新狀況的估價對象的實際支出B、重新購建成本相當于賬面價值C、重新購建成本是客觀的重新購建成本D、建筑物的重新購建成本是全新狀況的建筑物的重新購建成本E、土地的重新購建成本是法定最高出讓年限的土地使用權價格解析：本題考查的是重新購建成本的內涵。A選項重新購建成本是客觀的重新購建成本，不應該是實際支出。B選項賬面價值是基于歷史成本的余值。E選項土地重新購建成本，應該按照該地塊在價值時點的剩余年限確定其土地使用權價格。35.收益法中計算凈收益時，扣除運營費用時不包括的項目有()。A、抵押貸款還本付息額B、房地產折舊額C、重置提撥款D、房地產改擴建費用E、所得稅營費用。36.收益法中確定報酬率的基本方法不包括()。37.下列關于假設開發法的表述中，正確的有()。38.收益性房地產包括()。C、加油站標準廠房(用于出租的)、倉庫(用于出租的)、農地等。39.下列各項中，不屬于直接資本化法優點的有()。C、指明了房地產的價值是其未來各期凈收益的現值不需要預測未來許多年的凈收益，通常只需要測算未來第一年的收益；(2)資市場的實際情況；(3)計算過程較簡單。40.房地產所有權劃分中，所有權的種類包括()。41.引起房地產價格上漲的原因有多種，對房地產本身進行投資改良的內容包括42.假設開發法評估待開發土地價值時，選取最佳的開發利用方式包括C、檔次E、建筑規模解析：考點：最佳開發經營方式的選擇。對一個具體的估價對象而言，區位是既定的。無從選擇；周圍環境也是無法選擇的。最佳開發利用方式包括用途、建筑規模、檔次等。43.關于投資價值和市場價值的說法，正確的有()。A、市場價值是客觀的，非個人的價值，而投資價值是建立在主觀的、個人因素基礎上的價值B、投資價值和市場價值采取收益法評估時，折現率取值相同C、投資價值趨向于市場價值D、國有建設用地使用權招標、拍賣、掛牌出讓時，有意購買者委托評估其承受的最高購買價格，是一種投資價值評估E、在對某房地產進行抵押價值評估時，不用考慮債務人或債權人對該房地產投資價值的評估解析：本題考查的是市場價值、投資價值、現狀價值、快速變現價值、謹慎價值和殘余價值。選項B錯誤，投資價值和市場價值采取收益法評估時，市場價值采取社會一般收益率，而投資價值采取投資者要求的最低收益率。選項C錯誤，投資價值和市場價值的形成視角和基礎不同。44.下列選項中，對商業房地產的區位優劣有著非常重要影響的區位因素有()。解析：本題考查的是房地產區位因素。選項A,不屬于區位因素；選項BCD,對商業房地產來說均是非常重要的區位因素；選項E,對商業房地產影響不大。45.房地產所有權劃分中，共有所有權的種類包括()。46.下列有關房地產金融制度政策，描述正確的有()。B、增加土地儲備融資，會增加未來土地供應，遠期增加商品房供給，房價下降D、提高最低首付款比例，會提高購房門檻.減少住房需求，房價下降E、提高購房者房貸利率，會降低支付能力，提47.城市規劃對土地使用管制的內容，主要包括()。C、容積率48.下列情況中會導致房地產價格上升的有()。49.數學曲線擬合法主要有()。A、直線趨勢法50.下列關于收益法求取凈收益的說法，正確的有()。B、有效毛收入=潛在毛收入一空置和收租損失+其他收入解析：考點：凈收益測算的基本原理。選項B,有效毛收入=潛在毛租金收入一空置和收租損失+其他收入；選項C,運營費用中包含設備折舊費，但是不包含置提撥款，作為運營費用消耗了；選項D,重置提撥款是運營費用的一種。51.收益性房地產包括()。C、加油站準廠房(用于出租的)、倉庫(用于出租的)、農地等。52.明確估價對象的區位狀況，就是要弄清估價對象的()。位置、交通、外部配套設施、周圍環境等。選項E屬于權益狀況。53.經濟適用房的成本包括()。54.選取標準臨街宗地的要求，包括下列()。C、臨街深度為標準臨街深度D、臨街寬度為標準臨街寬度55.成本法中房地產價格構成中的銷售稅費包括()。B、印花稅56.下列情形中會導致房地產當前需求增加的有()。A、消費者的收入增加B、作為替代品的房地產的價格上升C、作為互補品的房地產的價格上升D、消費者預期其未來的收入增加E、消費者預期未來的房地產價格上升解析：本題考查的是房地產需求。選項A正確，對正常商品來說，當消費者的收入增加時，就會增加對該種商品的需求；選項B正確，在替代品之間，一種房地產的價格不變，另一種房地產的價格如果上漲，則消費者就會把需求轉移到該種房地產上，從而該種房地產的需求增加；選項C錯誤，在互補品之間，對一種物品的消費如果多了，對另一種物品的消費也會多起來。因此，一種房地產的互補品的價格低時，對該種房地產的需求就會增加；選項D正確，消費者預期未來的收入增加時，就會增加對房地產當前的需求；選項E正確，當消費者預期房地產價格未來會上漲時，就會增加對房地產的現時需求；反之，就會持幣觀望，減少對房地產的現時需求，57.在評估市場價值時，應遵循的原則包括()。A、獨立客觀公正原則B、謹慎原則58.下列有關房地產供給量的決定因素的表述中，正確的有()。小；選項D,開發技術水平的提高可以降低開發成本。59.有關房地產的價值和價格，下列表述正確的有()。解析：本題考查的是房地產估價的特點。價值是物的真實所值，是