1上半上海1-6月新房成交2.6萬套，同比下降43.2%2024年1-6月份商品住宅成交套數為25880套，同比下降43.2%。其中前五個月的成交量分別為4332、1367、5093、4675、3856套，同比分別下降50.2%，70.0%、39.7%、46.2%、42.3%和22.5%。但是結構性成交趨勢明顯，6月份成交均價77007元/平米，同比增長了16.3%14,00090,00085,00080,00075,00070,00065,00060,00055,00050,00012,00010,0008,0006,0004,0002,0000成交套數成交價格（右軸）上海1-6月豪宅市場成交逆勢上漲，走出獨立行情2024年1-6月2000萬以上商品住宅成交套數為2859套，同比上漲52.9%。2000萬以上住宅占比達到11.05%，比去年同期提高了7個百分點半年上海2000萬元以上新房占比變化上海2000萬元以上新房成交情況1000900800700600500400300200100012.00%10.00%8.00%6.00%4.00%2.00%0.00%05%4.10%187005000028592024年上半年2023年上半年總套數2000萬以上套數占比成交套數成交均價（右軸）上海1-6月二手房成交10萬套，同比增長9%2024年1-6月二手住宅成交套數為99947套，同比增長9%。6月份成交價格52698元/平米，同比下降8%，二手房市場“以價換量”的趨勢明顯25,00020,00015,00010,0005,00062,00060,00058,00056,00054,00052,00050,00002023年1月

2023年2月

2023年3月

2023年4月

2023年5月

2023年6月

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2024年1月

2024年2月

2024年3月

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2024年5月

2024年6月成交套數成交均價（右軸）“老破小”是二手房成交的主力從6月份成交數據來看，400萬以內的住房占比達到73.61%，其中300萬以內的就達到57.24%。“527”新政對上海二手房市場產生明顯影響，外地單身人群對于市區的老破小有一定需求，同時，隨著價格縮水，投資的價值也逐漸體現出來?300萬以內住房成交占比達57.24%35.00%30.00%25.00%20.00%15.00%10.00%4.03%5.00%0.00%2.95%200萬以下200-300萬300-400萬400-600萬600-800萬800-1000萬1000萬以上上海1-6月土拍規則重大調整上半年上海土拍市場規則重大調整：一、優化中小戶型限制政策，“7090政策”松綁支持多樣化改善需求；二、取消最高限價，土拍回歸市場主導。隨著土拍規則持續松綁，上海2024年第三批次土拍溢價率創新高，優質地塊作為稀缺資源，受到開發商極力追捧，在價高者得規則下，溢價率突破20%。對比下，郊區地塊無比冷清，土地市場熱度分化云泥之別上海歷次土拍成交地塊結構海歷次土拍成交地塊結構宗元/平米僅2021年第一批和第二批出現終止出讓地塊分別為1塊和7塊，其余批次無流拍600005000040000300002000010000040353025201510552487649496.5469637544417739702518271371736141310853510551929578111322664325431201051192164410441198711518602165113141024419142382042200第一批第三批第二批第四批第二批首輪第三批首輪第四批首輪第四批第三輪第一批第二輪第三批2021年2022年2023年2024年2021年2022年2023年成交總建面2024年底價成交溢價率0-3%溢價率3-6%溢價率6-9%溢價率超過9%成交總價平均樓面價注：僅為涉商品住宅地塊，不包括城中村改造地塊、雙定雙限房用地等其他涉宅地塊，其中2021年第一批有4宗其他涉宅地塊，第二批2宗，第三批3宗，2022年第一批4宗，第二批2宗，第三批4宗：dataln，同策研究院數據上海1-6月拿地以國央企為主上半年上海土地市場攬金444.12億元，其中民營企業拿地金額占16%，央國企拿地金額占比84%，其中央國企以聯合體形式拿地的占比達57%，以減輕資金壓力。同樣受市場低迷沖擊，央國企競爭激烈區域僅為優質核心地段，多為下場托底，上半年銷售TOP3的房企保利拿地同比下滑70%、中海同比下滑73%、萬科同比下滑94%，央國企拿地乏力上海歷次土拍成交地塊拿地房企成交地塊拿地房企性質（按金額）宗403530252015105113115131516126460206290104262727615212342106185271210219613731081713142914521432143584617951384182

5341153

5021

89

85301613

22142502021年2022年2023年2024年2021年2022年2023年2024年央企

國企

民企

聯合體（含國央企）

聯合體（民企）

外資/中外合資央企

國企

民企

聯合體（含國央企）

聯合體（民企）

外資/中外合資注：聯合體中包含央國企和民企的，計算國央企拿地金額時將金額平分估算數據

：dataln，同策研究院上海1-6月推地計劃完成21%上半年上海土拍呈現推地節奏加快，但推地數量斷崖式下跌，從2022年供地105宗到2024年1-3批次集中供應19塊宅地，累計供應宅地面積約64公頃，按照上海《上海市2024年度國有建設用地供應計劃》中商品住宅用地計劃供應300-355公頃（剔除城中村及舊改項目），截止上半年，上海商品住宅供地計劃完成度僅21%左右2022-2024年第一-三批次參拍-2024年上半年上海推地數量家70606050403020100484139367430292320114192002022年2023年2024年上半年2022年2023年2024年注：參拍企業數量為估算且不包含城投公司數據：同策研究院，好地網2三次響第一次政策調整：2023年9月認房不認貸政策對市場的影響：一線城市短期熱度回升“認房不認貸”對外地有房貸記錄客戶和本地置換客戶利好較大，短期內推動市場熱度。9月一線城市新房環比回升，但同比不及去年同期，且第三季度一線城市成交規模同環比均下滑。新政兩周后政策熱度逐漸減退，受假期影響有小幅回落一線城市2023年7-9月商品住宅銷售近三年9月同期商品住宅銷售面積萬㎡9080706050403020100200北京上海深圳廣州北京上海深圳廣州2023年07月

2023年08月

2023年09月2021年09月

2022年09月

2023年09月政策對市場的影響：短期成交后出現需求斷檔政策兩周后熱度逐漸減退，周度成交出現下滑，主要是由于政策直接作用于正在看房的客戶，前兩周部分客戶受政策推動快速購房；而部分客戶二套變首套，預算提高需要重新選房，成交周期拉長；另外部分客戶需要先出售二手房才能置換，9月一線城市二手房掛牌量都明顯增加，二手房銷售周期拉長，影響置換需求，未來仍需剛需入場，推動置換鏈條一線城市2023年近10周二手房周度銷出現斷檔，部分客戶成交周期被拉長：入場，目前已完成購房（9月上旬集中釋放）4500變首套，預算提高，需要重新選房4000房，但是目前市場掛牌量持續增長，二手房銷售周期350030002500200015001000500一線城市二手房月末掛牌量海9月掛牌：+1.4萬套廣州9月掛牌：+0.3萬套105深圳9月掛牌：+0.4萬套00北京上海廣州深圳7月

8月

9月北京深圳上海上海市場：“認房不認貸”時效性2周第一次政策調整出現一系列變化。除了市場熱度增加，咨詢的客戶線索明顯增加，看房的需求也明顯上升，還有以下幾個方面的變化：第一、置換型客戶明顯增加；第二、二套變首套，支付能力變強；第三、需求變化，有增加一個房間的需求，部分有看上游板塊的傾向；第四、純投資客戶出現，購房目的純投資；第五、部分客戶表示新政剛出臺，形勢不明朗，期待更大力度的政策，比如降低首付比例等01

03500萬以下外圍剛需區域熱度提升相對最為顯著，代表區域為嘉定和臨港主城。如臨港某項目8月整體成交10套，新政后兩天成交達5套，80%為老客戶。臨港某項目周末兩天成交29套，80%為老客戶，客戶心態表現為擔心政策后樓盤售價會提升，急于新房下定。分熱度原本就高的改善項目影響反饋不，如楊浦某項目客戶考慮到還款壓力仍偏向于選擇六七成首付。客戶，現在主動出來看房。數據：同策研究院、統計局、wind第二次政策：2023年12月普通住宅標準調整上海市場：“普通住宅標準”及二套首付比例調整后市場情況“普宅”調整后，二手房市場成交量上升明顯，主要得益于稅費的減免以及首付門檻的降低，由于房價下降及稅費的降低，二手房分流了部分新房的客流。新房市場受到新政的影響還未體現在成交上新政后，上海二手房成交變動情況后，上海新房成交變動情況8007006005004003002001000717647614520480461455455442393397均值2303703402112868627722600數據：同策研究院、統計局、wind第三次政策調整：5月27日限購、降首付、補貼等“滬九條”滬九條政策內容及變化適用對象分類社保/個調整前調整后3年非滬籍居民非滬籍單身人士購房增加“外環內二手房”2年，擴大至所在區全域不再按離異前家庭計算五大新城及南北轉型等區域非本市戶籍人才社保/個離異家庭贈與離異后住贈與人住已贈與住房不再計入贈與人名下型二手住房（2000年前竣工，70㎡記一下）用于職工租住的，不再限定購買住房套數企業購房限購限購一個是未成年人，可增購1套(包括本市戶籍和非本市戶多子女家庭籍居民家庭）賣出上海唯一住房，再買可不用提供社保或稅單注意：賣出買進，產權人必須要一致。2024年5月28日以后出售置換的適用。非滬籍外地人士限購套數執行既有限購政策數據：同策研究院、統計局、wind第三次政策調整：上海樓市關注熱度明顯上升滬九條發布后百度指數變化新政后新房日均成交環比升30%，市場反饋積極新政后兩周，全市商品住宅日均成交178套，較新政前兩周日均成交提高30%，較2024年上半年日均提高41%，市場較為活躍，但由于新房成交具有滯后性，且受供應項目影響，政策效果仍需觀察。此外，與去年同期相比，日均成交同比降29%，市場下滑明顯，處于修復階段圖：上海全市商品住宅市場供前對比：日均成交套數126增幅41%30%-450040003500300025002000150010005005/262024年截止5/26，全市上半年日均成交126套5/261379（新政178年同期對比：5/27-6/2日均成交套數6/3-6/9日均成交套數2023年308211196145002024年同比-31%-26%供應套數(套)成交套數(套)均價(元/㎡)數據：數聯天下新政后首周外環外成交環比大幅走高新政后兩周，外環外新房日均成交110套，較新政前兩周日均成交增加26%，較2024年上半年日均提高28%，但與去年同期相比下滑39%；分階段來看，新政后首周外環外項目日均成交高達150套，環比升74%，首付降低刺激了此前部分搖擺剛需客群釋放圖：上海外環外商品住宅市場供前對比：套日均成交套數增幅28%26%-25002024年截止5/26，外環外上半年日均成交86套5/26868720001500100050005/269（新政110年同期對比：5/27-6/2日均成交套數6/3-6/9日均成交套數2023年2391501237002024年同比-37%-43%供應套數(套)成交套數(套)均價(元/㎡)數據：數聯天下外環外新房項目來訪活躍527新政后來訪人數攀升，并在首個周末達到頂峰，周中回落后端午小長假再次活躍。外環外新房日均來訪較前兩周環比升47%，較去年同期降5.7%與新政前對比：圖：上海外環外新房項目時間段日均來訪增幅新政后首個周末人/天70024/1/1-5/26100158%60050040030020010004/5/13-5/2618547%4/5/27-6/10（新政后）273-與2023年同期對比：5/27-6/10日均來訪年份水平2023年2024年同比140132-5.7%注：受項目入市時間影響，僅對比2023年-2024年均有來訪的項目數據：同策研究院三成以上客群受新政帶動到訪項目從來訪客戶類型來看，5/27-6/10期間受新政刺激釋放的來訪需求占比約35%，其中首付比例下降為首要動因、其次是二孩/多孩家庭、社保年限5改3等圖：上海外環外樣本案場527新新政后兩周來訪客戶驅動因素占比人/天7006005004003002001000社保年限縮短5改3/人才政策27.5%公司購房資格0.8%多子女家庭30.3%社保年限縮短5改3/人才政策

多子女家庭

公司購房資格

首付比例下降

其他注：其他類型即不考慮新政影響，或不在利好范圍內的客群數據：同策研究院3202判資金面趨勢研判：2024年美元將會進入新一輪的弱周期從美元周期波動規律來看，大周期為16-17年左右，根據趨勢研判，可以看到2024年美元指數大概率會進入下降區間，這對我國貨幣環境來講是比較大的利好，有利于流動性及購買力的修復0.20.150.1140.0000130.0000120.0000110.0000100.000090.00000.050-0.05-0.1-0.15-0.280.0000政策面研判：2024年上海樓市政策會進一步寬松一、2+3政策導向趨勢購政策調整方向??2是住房的“雙軌制”3是指住房三大工程面取消限購，主要在五個外圍區域結構性調整購房更多以區域人才、戶籍方潛在購房人口和房票四、限購政策調整方向五、限價政策調整方向六、預售制度以及資金監管會也有調整的必要七、居民購買住房的邏輯小維度限購會進一步優化，如法拍房限購聯動價格存在進一步優化的空間?

由“投資升值”轉向適合居住屬性的產品力產品力機會：關注改善型需求群體變化，產品力打造要貼合購房者需求近5年上海商品住宅市場成交結構變化明顯，成交主力從300-500萬向500-800萬遷移，同時300萬以下成交量顯著減少，從兩端大的沙漏型轉向中間大的紡錘體型。一是當前經濟形勢下，購房門檻的增高意味著真正剛需客群正在逐漸減少，而上海“剛需”客群多為在外地處置資產后在上海購房的改善客群，有一定購買力。二是在悲觀收入預期影響下，改善需求置換不再拘泥于市區等特定區位情懷，偏好在熟悉區域選擇滿足面積、區位的項目進行置換，成交總價反而向下偏移2020-2024年6月上海商品住宅分價段成交場需求從“沙漏型”轉向“紡錘體型”??市場成交結構從沙漏型變成紡錘體型上海新房購房門檻價段正在向上遷移。2023年，300萬以300-500萬成交套數占比小幅下降；而500-800萬成交占比800-100萬成交套數微降，主要是由于當前經濟形勢下，改特點區位，只需滿足基本的置換需求即可；而1500萬以上高端改善客群受市場經濟影響較小，反而更加注重地段和豪

宅?改

善

市

場100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%6.51%7.40%6.49%5.40%8.14%真正“改善”客群不再拘泥于市區等特定區位情懷，偏好在熟悉區域選擇滿足面積、區位的項目進行置換善

市

場9.05%25.33%25.54%28.95%30.59%群實質是改善客群，為外地處后在上海購房這部分“剛需”客群有一定購買力，對于居住品質有一定的要求36.89%35.29%28.44%25.85%在當前經濟形勢下，新房購房門檻價段增長意味著上海真正剛需客群的正在消失……19.78%17.20%13.61%8.07%7.65%剛

需

市

場2020年2021年2022年2