《國有建設用地使用權出讓地價評估技術規范（試行）》

國土資廳發〔2013〕20號《物權法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》、《協議出讓國有土地使用權規定》為規范國有建設用地使用權出讓地價評估行為，根據下列相關規定和土地估價的國家標準、行業標準，制定本規范。2013年4月8日國土資源部辦公廳關于發布《國有建設用地使用權出讓地價評估技術規范（試行）》的通知(國土資廳發〔2013〕20號)適用范圍：1、出讓國有建設用地使用權涉及的地價評估；2、因調整土地使用條件、發生土地增值等情況需補交地價款的評估；3、國有建設用地使用權租賃、集體建設用地使用權流轉、國有農用地使用權出讓、土地他項權利出讓涉及的價格評估參照《出讓地價評估技術規范》執行。出讓地價評估不符合《出讓地價評估規范》估價方法選擇文字表述上，沒有說明出讓評估規范的要求，個別報告也沒有按照出讓評估規范要求的“3選1”加“2選1”。估價原則沒有考慮出讓評估規范的3項原則（價值主導原則、審慎原則、公開市場原則）。另外，絕大部分報告寫了這3條原則，但是完全照抄規范上的幾句原話，過于簡單。針對劃撥土地以協議方式補辦出讓手續的，未按照《國有建設用地使用權出讓地價評估技術規范》分別評估出讓地價和劃撥地價，通過兩者之差確定最終評估結果。缺少底價建議，工業用地沒有列出國土資源部工業最低出讓價標準并對比。資料收集與資料附件根據新版《城鎮土地估價規程》：這些資料是必要件：①規劃設計條件、②用地紅線圖、地籍圖、③宗地權屬來源及征地資料、④政府有關部門關于土地使用有關問題的批文，⑤土地取得時征收補償安置方案等。GB／T18508—2001《城鎮土地估價規程》GB／T18507—2001《城鎮土地分等定級規程》GB／T21010一2007《土地利用現狀分類》TD／T1009—2007《城市地價動態監測技術規范》(1)《中華人民共和國物權法》(2)《中華人民共和國土地管理法》(3)《中華人民共和國城市房地產管理法》(4)《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》(國務院令第55號)(5)《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》(國土資源部令第39號)(6)《協議出讓國有土地使用權規定》(國土資源部令第21號)(7)《國務院關于加強國有土地資產管理的通知》(國發[2001]15號)(8)《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》(國發【2004]28號)(9)《國務院關于促進節約集約用地的通知》(國發[2008]3號)2引用的標準下列標準所包含的條文，通過在本規范中引用而構成本規范的條文。本規范頒布時，所示版本均為有效。使用本規范的各方應使用下列各標準的最新版本。《劃撥土地使用權管理暫行辦法》（國家土地管理局令〔1992〕第1號）《協議出讓國有土地使用權最低價確定辦法》（國家土地管理局令〔1995〕第2號）《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》（國土資源部令第11號）《關于印發<招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規范>（試行）和<協議出讓國有土地使用權規范>（試行）的通知》（國土資發〔2006〕114號）《關于發布＜國有建設用地使用權出讓地價評估技術規范（試行）＞的通知》（國土資廳發〔2013〕20號）工業用地：國土資源部工業用地最低出讓價標準國土資源部《關于發布實施<全國工業用地出讓最低價標準>的通知》（國土資發〔2006〕307號）國土資源部《關于調整部分地區土地等別的通知》（國土資發〔2008〕308號）；國土資源部《關于調整工業用地出讓最低價標準實施政策的通知》（國土資發〔2009〕56號）國務院《關于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發〔2004〕28號），湖南省國土資源廳辦公室《關于進一步規范國有建設用地使用權出讓地價評估管理的通知》（湘國土資辦發〔2014〕83號）國土資源部土地利用管理司《關于填寫土地估價報告備案號的通知》湖南省人民政府辦公廳《轉發湖南省省屬國有企業改革領導小組<關于省屬國有企業改革有關政策的補充意見>的通知》（湘政辦發〔2005〕12號）湖南省人民政府辦公廳《關于印發＜湖南省國有土地使用權出讓收支管理辦法＞的通知》(湘政辦發〔2015〕1號)4.2出讓地價評估目的開展土地使用權出讓地價評估，目的是為出讓方通過集體決策確定土地出讓底價，或核定應該補繳的地價款提供參考依據。4.3評估原則除《城鎮土地估價規程》規定的土地估價基本原則外，土地使用權出讓地價評估還需考慮以下原則：價值主導原則：土地綜合質量優劣是對土地價格產生影響的主要因素。審慎原則：在評估中確定相關參數和結果時，應分析并充分考慮土地市場運行狀況、有關行業發展狀況，以及存在的風險。公開市場原則：評估結果在公平、公正、公開的土地市場上可實現。4.3評估原則除《城鎮土地估價規程》規定的土地估價基本原則外，土地使用權出讓地價評估還需考慮以下原則：價值主導原則：土地綜合質量優劣是對土地價格產生影響的主要因素。審慎原則：在評估中確定相關參數和結果時，應分析并充分考慮土地市場運行狀況、有關行業發展狀況，以及存在的風險。公開市場原則：評估結果在公平、公正、公開的土地市場上可實現。估價原則根據《城鎮土地估價規程》和《出讓地價評估技術規范》，宗地評估的估價原則可以概況為5+3+3：《規程》4.3規定的5項估價技術原則：替代原則、最有效利用原則、預期收益原則、供需原則、貢獻原則根據《規程》9.7.2.2，評估公共管理與公共服務用地、交通運輸用地時，除了上述一般估價原則之外，還應遵循：發現并模擬市場價格原則、區分市場定價與政策優惠原則、區位效用為主兼顧用途差異原則根據《出讓地價評估技術規范》4.3，土地使用權出讓地價評估應遵循的原則有：價值主導原則、審慎原則、公開市場原則。4.4評估方法(1)收益還原法(2)市場比較法(3)剩余法(4)成本逼近法(5)公示地價系數修正法出讓地價評估，應至少采用兩種評估方法，包括(1)、(2)、(3)之一，以及(4)或(5)。因土地市場不發育等原因，無法滿足上述要求的，應有詳細的市場調查情況說明。4.5評估程序(1)接受委托，明確估價目的等基本事項；(2)擬訂估價工作方案，收集所需背景資料；(3)實地調查；(4)選定估價方法進行評估；(5)確定估價結果，并根據當地市場情況、有關法律法規和政策規定，給出底價決策建議；(6)撰寫估價報告，履行土地估價報告備案程序，取得電子備案號；(7)提交估價報告；(8)估價資料歸檔。5.1收益還原法。除依照《城鎮土地估價規程》的規定外，還需體現以下技術要求：(1)確定土地收益，應通過調查市場案例進行比較后得出，符合當前市場的正常客觀收益水平，并假設該收益水平在出讓年期內保持穩定。對于待建、在建的土地，按規劃建設條件選用可比較案例。用于測算收益水平的比較案例應不少于3個。(2)確定各項費用時，應采用當前市場的客觀費用。(3)確定還原利率時應詳細說明確定的方法和依據，應充分考慮投資年期與收益風險之間的關系。5.2市場比較法。除依照《城鎮土地估價規程》的規定外，還需體現以下技術要求：(1)在綜合分析當地地產市場歷年交易案例的基礎上，優先選用正常市場環境下的實際交易案例。原則上不采用競價輪次較多、溢價率較高的交易案例；不能采用樓面地價歷史最高或最低水平的交易案例。近3年內所在或相似區域的交易案例不足3個的，原則上不應選用市場比較法。(2)各比較案例修正后的比準價格相差不能超過40％。即(高比準價格-低比準價格)／低比準價格≤40％，對超過40％的，應另選案例予以替換。案例不足無法替換的，應對各案例進行可比性分析，并作為確定取值權重考慮因素之一。(3)各比較案例的修正幅度不能超過30％，即：(案例修正后的比準價格-案例價格)／案例價格≤30％。5.3剩余法。除依照《城鎮土地估價規程》的規定外，還需體現以下技術要求：(1)在假設項目開發情況時，按規劃建設條件評估；容積率、綠地率等規劃建設指標是區間值的，在區間上限、下限值中按最有效利用原則擇一進行評估。(2)假設的項目開發周期一般不超過3年。(3)對于開發完成后擬用于出售的項目，售價取出讓時當地市場同類不動產正常價格水平，不能采用估算的未來售價。(4)開發完成后用于出租或自營的項目，按照前述收益還原法的有關技術要求評估。(5)利潤率宜采用同一市場上類似不動產開發項目的平均利潤率。利潤率的取值應有客觀、明確的依據，能夠反映當地不動產開發行業平均利潤水平。5.4成本逼近法。除依照《城鎮土地估價規程》的規定外，還需體現以下技術要求：(1)國家或地方從土地出讓收入或土地出讓收益中計提(安排)的各類專項資金，包括農業土地開發資金、國有土地收益基金、農田水利建設資金、教育資金、保障性安居工程資金等，以及新增建設用地土地有償使用費，不得計入土地成本，也不得計入出讓底價。(2)土地取得成本應通過調查當地正常情況下取得土地實際發生的客觀費用水平確定，需注意與當地土地征收、房屋拆遷和安置補償等標準的差異。(3)土地開發成本應通過調查所在區域同類土地的客觀成本費用水平確定。對擬出讓宗地超出所在區域同類土地普遍開發費用水平的個例性實際支出，不能納入成本。(4)確定土地增值收益率或收益額，應符合《國土資源部辦公廳關于完善企業改制土地估價報告備案有關事宜的通知》(國土資廳函[2009]311號)的規定。5.5公示地價系數修正法。除依照《城鎮土地估價規程》的規定外，還需體現以下技術要求：(1)采用的基準地價，應當已向社會公布。采用已完成更新但尚未向社會公布的基準地價，需經市、縣國土資源主管部門書面同意。(2)在已經部署開展標定地價公示的城市，可按照國家制訂的相關評估指導辦法，運用標定地價系數修正法進行出讓地價評估。6.1場地未通平或通平不完全時(1)生地評估。生地出讓評估，應先評估熟地地價，再核減通平所需的開發費用。(2)通平不完全時的地價評估。視開發程度不同，根據當地各項通平開發所需的平均費用水平，對熟地地價進行逐項減價修正。(3)有地上建筑物的土地出讓評估。對土地連同建筑物或構筑物整體一并出讓的，出讓評估按出讓時的規劃建設條件進行。當出讓時以及出讓后不改變現狀、不重新設定規劃建設條件的，評估結果等于現狀下的凈地價加地上建筑物重置價減去折舊；當出讓時重新設定規劃建設條件的，評估結果等于新設定規劃建設條件下的凈地價減去場內拆平工作費用。作為整體出讓的土地連同地上建筑物或構筑物，權屬應為國有且無爭議。6.2采用特殊招拍掛方式出讓或協議出讓時6.2.1特殊招拍掛方式。對采用“限地價(房價)、競房價或配建(地價或配建)”等特殊招標拍賣掛牌方式出讓土地使用權的評估，需分情況注意以下技術要點：(1)限地價、競配建或房價。采用“限地價、競房價”方式出讓的，在評估時應按本規范，評估出正常市場條件下的土地價格。采用“限地價、競配建”方式的，土地估價報告中應評估出正常市場條件下的土地價格，給出底價建議，以及根據市場情況建議采用的地價上限，并提出建議的起始價或起拍價，一般情況下應符合：起始價≤出讓底價≤地價上限。當起始價≤地價上限≤出讓底價時，地價上限與出讓底價之間的差額，應按配建方式和配建成本，折算最低應配建的建筑面積，并在土地估價報告中明示。(2)限房價、競地價。采用“限房價、競地價”方式出讓的土地，在出讓評估時，應充分考慮建成房屋首次售出后是否可上市流轉。對不能上市流轉，或只能由政府按原售價回購，或上市前需補繳土地收益的限價房開發項目，在采用剩余法評估時，按限定的房價取值。6.2.2協議出讓(1)類型一。對應當實行有償使用，且可以不采用招標拍賣掛牌方式出讓的擬出讓土地，應按本規范評估其在設定開發建設條件下的正常市場價格，并提出出讓底價的建議。同時，還應在土地估價報告中測算并對比說明該建議出讓底價是否符合當地的協議出讓最低價標準。當地未公布協議出讓最低價標準的，按擬出讓土地所在級別基準地價的70％測算對比；擬出讓土地在基準地價覆蓋范圍外的，與新增建設用地有償使用費、征地拆遷補償費用以及按照國家規定應繳納的各項稅費之和進行對比。建議出讓底價低于協議出讓最低價標準的，應在土地估價報告中明確提示。(2)類型二。對劃撥土地使用權人申請以協議出讓方式辦理出讓，出讓時不改變土地及建筑物、構筑物現狀的，應按本規范評估在現狀使用條件下的出讓土地使用權的正常市場價格，減去劃撥土地使用權價格，作為評估結果，并提出底價建議。出讓時重新設定規劃建設條件的，應按本規范評估在新設定規劃建設條件下的出讓土地使用權的正常市場價格，減去現狀使用條件下的劃撥土地使用權價格，作為評估結果，并提出底價建議。當地對劃撥土地使用權補辦出讓手續應繳土地收益有明確規定的，應與評估結果進行對比，在土地估價報告中明確提示對比結果，并建議從高繳納土地收益。國土資源部工業用地最低出讓價標準：國土資源部《關于發布實施<全國工業用地出讓最低價標準>的通知》（國土資發〔2006〕307號）；國土資源部《關于調整部分地區土地等別的通知》（國土資發〔2008〕308號）；國土資源部《關于調整工業用地出讓最低價標準實施政策的通知》（國土資發〔2009〕56號）6.3其它特殊情況6.3.1“三舊”改造。對舊廠房、舊城鎮、舊村莊改造過程中，涉及的土地出讓評估，分為兩種類型：(1)公開出讓。無論是國有土地還是集體土地，采用公開方式出讓的，均假設宗地為國有土地的凈地狀態，評估其在新設定規劃建設條件下的國有出讓土地使用權的正常市場價格。(2)協議出讓。國有土地協議出讓自行改造的，參照本規范6.2.2(2)。現狀為集體土地自行改造的，應按出讓時新設定規劃建設條件下的國有出讓土地使用權正常市場價格，減去現狀下集體土地使用權價格，作為評估結果，并提出底價建議。6.3.2已出讓土地補繳地價款。土地出讓后經原出讓方批準改變用途或容積率等土地使用條件的，在評估需補繳地價款時，評估期日應以國土資源主管部門同意補繳地價時為準，同時還需體現以下技術要求：(1)工業用地調整容積率。按照《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》(國發[2004]28號)有關規定執行。(2)用途、容積率等利用條件調整。調整容積率的，需補繳地價款等于樓面地價乘以新增建設面積。樓面地價應評估測算以下內容后擇高確定：新容積率規劃條件下評估期日的樓面地價;原容積率規劃條件下評估期目的樓面地價，原容積率下出讓時樓面地價進行期日修正后在評估期日的樓面地價。(2)調整用途的，需補繳地價款等于新、舊用途樓面地價之差乘以建筑面積。新、舊用途樓面地價均為評估期日的正常市場價格。用途與容積率同時調整的，需補繳地價款等于新用途樓面地價乘以新增建筑面積，加上新、舊用途樓面地價之差乘以原建筑總面積。新用途樓面地價應評估測算以下內容后擇高確定：新客積率、新用途規劃條件在評估期目的正常市場樓面地價，原容積率、新用途規劃條件在評估期