物業管理服務設備設施維護與管理服務方案（一）總體工作設想共用設施設備管理是物業管理中非常重要的工作內容，以科學管理為基礎從現場實際出發按照現代科學的理論方法和手段研究和解決設備運行中的規律性問題，確保設備的正常、安全運行。排水系統避雷設施和車場管理系統等因此對于共用設施設備的維修養護理工作將緊密圍繞著上述幾大系統實施日常管理與養護并制定周密可行的管方案嚴格按照養護計劃進行養護及相關維保事宜并將維修養護制度在工作場所明示。設備養護方面將采取日常運行監控與專業養護相結合的方式確保設備的正常運轉，減少設備運行的安全隱患，實行管理責任分工責任制，保證運轉正常障及重大或突發性事件有應急方案和現場處理措施、處理記錄，水、電、電梯監控等設備運行人員技能熟練，嚴格遵守操作規程及保養規范，確保設備安全穩定、無故障運行。（二）共用設施、設備維修養護與管理內容在日常管理工作中日常維修由物業服務中心進行維修在質保期內的由服務中心報開發商及維保單位處理超過質保期的按**使用辦法，組織申請維修資金使用。電梯采取專業公司外包管理，由電梯管理員對外包工作監督與評估。1、運行管理電梯、水泵、消防、安防等設備運行首先要在技術上考慮安全性和可靠性其次在技術性能上應始終處于最佳運行狀態，以發揮設備最佳效用。1)建立設備臺帳，完善設備詳細的技術資料。2)建立嚴格的設備房管理制度，巡視檢查制度和崗位責任制。3)完善設備操作規程，明確各自的崗位職責，對操作人員進行專業培訓。第1頁4)制訂周密、合理的設備維護保養計劃，實施維護保養工作。5)定期校驗設備中的安全附件，保證靈敏可靠。6)維修人員對設備運行參數和統計結果作分析，及時發現設備運行隱患，采取有效措施處理，確保安全運行。7)發生設備故障后分析原因，制定并實施改善措施，杜絕類似事故發生。2、系統日常運．供電系統供電系統是所有設備正常運行的基本保障，紅號站24小時值班，設備運行人員全部持證上崗并定期培訓考核保持證件在有效期限內運行人員實行三班倒的工作方式嚴格按照紅號站相關管理制度執行同時對供電設備運行狀態巡視檢查發現問題及時處理當發現局部停電等運行故障時按照預定程序排故障，保證安全可靠運行。B．給排水系統建立給排水管理制度設備運行人員定時巡視水泵運行情況對各處設備進協助處理，當發生運行故障時，維修人員及時到場，按應急處理預案及時處理恢復系統正常運行（1日常給排水系統的正常運行（2）每年二次對供水處理系統全面維護保養。C．照明系統照明系統質量的好壞直接影響到業主日常生活質量和物業整體形象管理的主要內容就是做到既保證照明質量又節約能源設備運行人員定時巡視檢共用照明，發現損壞按服務要求及時處理（1）及時修復損壞的燈座、燈泡、開關等保持燈具完好，項目內樓道燈、街坊燈亮燈率在99%以上（2）景觀燈、節日彩燈、大堂吊燈等保持燈具完好，亮燈率在99%以上（3）配電設備，每日一設備安全檢查，保證電氣設備運行安全正常。．消防系統第2頁消防系統是整個物業消防安全的保證所以要求時刻保持正常工作狀態監控中心實行24小時值班制度，設備運行人員定期巡視檢查，當發現險情時，監控中心通知各崗位員工及時到場按突發火災的應急方案及時處理確保生命財產安全（1）消防泵每月啟動一次并作記錄，每年保養一次，保證其運行正常。2（3查火災報警儀確保火災報警信號及時處理（4器流量檢測器并對全部控制裝置進行一次全面檢測火災控測器投入運行二年后全部清潔一次不合格的應當更換（5加注潤滑油并作一次放水檢查（6每月檢查一次滅火器材臨近失效立即更換或充壓。E．電梯系統電梯是高層住宅必不可少的運輸工具配備經培訓合格的持證人員上崗日常通過電梯管理員按規定檢查其運行情況以及平層是否準確指示燈顯示是否正確完整按鈕功能是否有效以及設備運行人員的日常巡查保證電梯運行在安理（1梯24（2）委托專業維修保養單位進行定期保養，每年進行安全檢測并持有有效的《安全使用許可證，物業公司應有專人對電梯保養進行監督，并對電梯運行進行管理3發生電梯困人或其它重大事件時物業管理服務人員須在五分鐘內到現場緊急處理專業技術人員須在半小時內到現場進行救助。．智能化系統智能化系統包括對講系統、監控、門禁、自動報警系統及車場管理系統等所有智能化設備管理實行24小時值班制度，設備運行人員嚴格按照規范進行巡視，在日常使用、檢查中發現異常問題，及時維修。（1）樓宇對講系統（可視）不定期進行調試與保養，保證其24小時運行正常，對講主機選呼功能正常，第3頁體的閉門器自動閉門功能正常（2）周界報警24小時設防并正常運行，不定期進行調試與保養保證該系統的警戒線封產無盲區和死角保證中心控制室能通過顯示屏報警控制器或電子地圖準確地識別報警區域收到警情時能同時發出聲光報警信號（3）監視系統不定期進行調試與保養，保證各監控點設備24小時正常運行，能清楚顯示出入人員的面部特征和車輛的車牌號，錄像功能正常。．避雷設施每年綜合檢查一次項目避雷設施，18層以上樓宇每半年應測試一次，保證其性能符合國家相關標準，達到使用要求。．電子巡更根據需要設定巡更路線時間不定期地進行調試與保養保證其正常運行常，巡更違規記錄提示功能正常。序 序 項號 目維修類別日 常 維 修計劃方 案標 準實施效果定期檢查1供電統電氣元件配電柜配電箱動力箱控制箱每日巡查，每月保養每季度檢修一次。巡防，保養維護，使用正常有效，發現問題及供配電系維護保養準，系統能良好，常運行。運行正常、無故障2電梯1）曳引繩張緊度的調整維護2）導軌、每天巡視一遍發現題及時同公司電梯護人員聯系維修。時維修由專業電梯維護人員實施維修（全保電梯維修養主要標。1安全正常運行、平穩；2）機房、第4頁安全鉗的）。安全鉗的）。轎廂整潔工作情況；維護；3）3電梯各轉動滑動組成部分部的維護；完好率4）各項安全裝置的維護；5）電腦控制板等的維護檢測1）水泵等機電設備的維護養；2）日常機電每天巡視檢查發現題及時維修。由工程部組織實施。各項機電備維修保規程。1無故停電；2安全給水備的零部行。設備件易耗品維修更換管道堵塞、由工程部破裂；2）每天檢查一遍發現問專業人員給水管維護通暢，無固定碼松題及時維修。負責維修修繕標準。滲漏。脫。。1）疏散標由工程部1）標識制1設施有消防志的維修每周檢查一次發現問門按相應定及維護管效、標志設施及維護；2題，及時維修。作業規程理規定；2清楚，完室內消火實施維修）消火栓維好無損；4第5頁（箱有效維及檢修；3煙溫感報警系統故障的排除和維護水泵結器

每周檢查一遍每半油漆一次發現問題時維修。

。 修操作規程 2）靈敏、；3）消防 準確報警報警系統維 。護保養規程。由工程部門按相關 排水管施工無泄露；維修規程 技術標準；實施。室外消防 每半年排一次水檢栓 一次。每天對攝像系統監視攝像監控系統 的外觀及控制性能檢查一遍；每天對巡更系統讀卡 由工程部共用

消防設施施 消防設施工技術標準 正常有效。 。1系統性能良好，正常運行；巡更系統 機外觀安裝聯接及性 門按相關 智能化系智能5 能進行檢查一遍； 維修保養 維護保養化系每天對車輛系統C卡 規程實施 準。統車輛管理 讀卡器外觀性能閘桿 。系統 的外觀運行情況檢查一遍；每周檢查一遍發現問

2設施完好，整潔有序，無破損。對講系

題及時維修。第6頁各系統電腦外觀各系統電腦外觀運行智能控制 中心能軟件及數據的運行情況等檢查一遍。待正式接管后根據相應設備逐一制定。（四）設備設施維修保養總體標準1、建立設備臺帳和技術檔案：對管理范圍內的設備，實行存檔管理，要部件等資料。2、 維修養護制度健全，工作標準及崗位責任制明確，執行良好。3、 公用設備設施按照項目配套建設管理責任分工運轉正常，維護良好有應急方案和現場處理措施、處理記錄。4、養規范5、6、

水、電、電梯、監控等設備運行人員技能熟練、遵守操作規程及保國家規定需持證上崗操作人員受過專業培訓，100%持證上崗。修2小時修復，完好99%以上。7、 設備用房整潔，主要設備設施標識清楚，危及人身安全隱患處有明顯標示和防范措施。8、 在接到相關部門的停水、停電通知后，按規定時間提前通知業主。9、 設備出現故障時，維修人員按要求時間到達現場維修。（五）節能管理在設備運行成本中能源開支是最重要的一部分項目經理直接參與能源管理、制定節能計劃、布置日常檢查工作，節能降耗工作主要包括以下幾個方面第7頁1、2、3、4、5措施。6

制定節能工作計劃與有關節能的規章制度。統計和分析能源消耗，做好能源用量的計劃及計量工作巡視、檢查和監督能源使用。進行各種形式的節能宣傳，加強節能管理工作。實施節能技術改造，應用先進節能器具，采用切實有效的節能技術加強能源使用的計劃管理，嚴格執行公司下達的各項指標，工程技術人員應經常掌握能源消耗情況及時發現和解決出現的問題