運新花苑業主大會議事規則（草案）第一章總則第一條為維護本物業管理區域全體業主的合法權益，規范業主大會、業主委員會的議事活動，根據《\o""中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》、《浙江省物業管理條例》、《杭州市物業管理條例》、住房城鄉建設部《業主大會和業主委員會指導規則》等有關規定，制定本物業管理區域業主大會議事規則。第二條（一）本業主大會名稱為：杭州市江干區運新花苑業主大會業主委員會辦公地址：待定（二）物業管理區域范圍（四至及附圖）：東至：車站南路（規劃），沿運新一弄（規劃）經御道路（規劃）至鳳起東路（規劃）為界。南至：鳳起東路（規劃）為界。西至：運河綠化帶。北至：三堡東苑一弄（規化），沿運河東路（規劃），以運新路（規劃）至車站南路（規劃）為界。（三）物業類型：住宅小區。（四）物業管理區域概況：總占地面積122638平方米；房屋總建筑面積367674.2平方米，其中：住宅261951.15平方米，2052套；非住宅14752.99平方米；地下建筑面積：（五）物業管理用房：物業管理辦公用房建筑面961.28平方米，位于運新花苑五區1幢1臨（98.32平方米）、運新花苑二區2幢4臨（375.37平方米）、運新花苑三區1幢10臨（487.59平方米）；物業管理商業用房建筑面積為1146.29平方米，位于運新花苑五區6幢3臨（119.66平方米）、運新花苑二區2幢3臨（97.69平方米）、運新花苑二區2幢5臨（119.44平方米）、運新花苑二區3幢2臨（41.89平方米）、運新花苑二區3幢3臨（90.37平方米）、運新花苑二區3幢4臨（133.98平方米）、運新花苑二區3幢5臨（41.89平方米）、運新花苑二區3幢6臨（90.37平方米）、運新花苑二區3幢7臨（90.37平方米）、運新花苑二區3幢8臨（41.89平方米）、運新花苑三區1幢1臨（53.22平方米）、運新花苑三區1幢3臨（225.52平方米）。其中：業主大會及業主委員會辦公用房建筑面積（待定）平方米，位于（待定第三條本業主大會由物業管理區域內的全體業主組成，代表和維護全體業主在物業管理活動中的合法權益，依法履行職責。業主委員會是業主大會的執行機構。業主委員會委員經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意產生。業主委員會接受業主監督，根據物業服務合同，監督和協助物業服務企業履行義務，規范服務行為,維護業主和物業服務企業的正當權益。第四條業主大會、業主委員會接受物業所在地的街道辦事處、社區居民委員會的監督和指導，積極配合社區居民委員會共同做好和諧社區建設工作，并接受區物業主管部門的業務指導。第五條本議事規則經業主大會通過，對全體業主具有約束力。第六條一個物業管理區域成立一個業主大會。業主大會自首次業主大會會議表決通過管理規約、業主大會議事規則，并選舉產生業主委員會之日起成立。業主大會及業主委員會于成立之日起30日內將《業主大會和業主委員會指導規則》第三十三條規定的材料送物業所在地的街道辦事處和區物業主管部門備案。第二章業主大會第七條業主大會決定以下事項：（一）制定和修改業主大會議事規則；（二）制定和修改管理規約；（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會委員；（四）制定物業服務內容、標準以及物業服務收費方案；（五）選聘和解聘、續聘物業服務企業；業主代表因故不能參加業主大會會議的，其所代表的業主可以另外推選業主代表參加。第十一條業主大會采用以下第一、二、五種形式進行表決：（一）設投票箱：在物業管理區域內設投票箱，由業主自行將個人意見投入投票箱內，經業主委員會（業主大會籌備組）統計匯總，公布表決結果；（二）專人送達、回收意見：由業主委員會或業主大會籌備組組織有關人員逐戶送發、回收業主意見，經業主委員會（業主大會籌備組）統計匯總，公布表決結果；（三）網上投票：由業主通過密碼、密鑰等確認身份后在網上進行投票，由業主委員會（業主大會籌備組）或者自動統計匯總，公布表決結果；（四）傳真（以傳真方式投票的，應在表決票中附業主本人身份證復印件）；（五）郵寄掛號信、快遞。在規定時間內，未參與表決的業主，其投票權數計入已表決的多數票。第十二條業主大會會議按下列程序召開：（一）會議籌備。業主委員會（業主大會籌備組）做好開會前的準備工作。根據業主的提議、意見、建議，草擬會議議題，確定會議召開形式、時間、地點、議程，制定征詢意見表或表決票，核實業主人數、專有部分面積、建筑物總面積等情況。（二）發布公告。業主大會會議召開前15日，由業主委員會（業主大會籌備組）將召開會議的時間、地點、議題和議程等主要事項以書面形式在物業管理區域內的顯著位置向全體業主公告，并書面通知全體業主。同時告知物業所在地的街道辦事處、社區居民委員會。（三）征詢意見。業主委員會（業主大會籌備組）應在投票日期15日前發放征詢意見表或選票，將業主大會議事內容書面征詢物業管理區域內業主意見。業主或者委托代理人填寫征詢意見表或選票，并簽名確認。（四）回收意見表或選票。業主委員會（業主大會籌備組）可通過設立投票箱、上門或寄掛號信、快遞等形式回收物業管理區域內業主意見。如需延期，應在物業管理區域內顯著位置公告，延期時間不得超過30日。（五）統計意見表或選票。組織驗票、計票，進行表決，邀請物業所在地的街道辦事處、社區居民委員會指導、監督，或請公證處公證。（六）通報大會議事決定。業主委員會（業主大會籌備組）以書面形式在公告欄通報征詢意見或投票統計結果，接受業主的查詢和監督。業主大會會議應當由業主委員會（業主大會籌備組）作書面記錄并存檔。第十三條業主大會形成的決議，對本物業管理區域內的全體業主具有約束力，業主必須共同遵守。根據民主集中制的原則，持不同意見的業主不得抵制業主大會所通過決議的執行，不得干擾業主大會正常工作，以及業主委員會為貫徹決議而開展的正常工作。業主大會形成的決議違反法律法規的，業主可以向物業所在地的街道辦事處、社區居民委會和區物業主管部門舉報，由受理單位依法處理；業主大會形成的決議侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以依法請求人民法院予以撤銷。第十四條業主因故不能參加業主大會會議的，可以書面委托代理人參加業主大會會議。業主書面委托代理人參加業主大會會議的，應當出具授權委托書，載明委托事項、委托權限及期限。業主委托代理人參加業主大會會議的，應符合下列約定：（一）業主是自然人的，可以書面委托物業管理區域內的業主代表、其他業主、物業使用人參加；但同一名代理人接受委托的業主人數不超過2人。業主為無完全民事行為能力人、限制民事行為能力人的，由其法定監護人參加業主大會會議，行使投票權；（二）業主是法人或其他組織的，由其法定代表人（負責人）或書面委托代理人參加業主大會會議；（三）業主代表需委托代理人參加業主（代表）大會會議的，其委托行為應符合下列約定：1、受委托的代理人必須是所代表業主中的業主；2、有授權委托書；3、不能轉委托。第十五條業主的面積表決權數按照下列方法認定：（一）專有部分面積，按照不動產登記簿記載的面積計算；尚未進行物權登記的，暫按測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算；車位、攤位等特定空間不計入用于確定業主投票權數的專有部分面積。（二）建筑物總面積，按照前項的統計總和計算，但按照管理規約和業主大會議事規則約定，以及對《業主大會和業主委員會指導規則》第二十條中規定的因損害業主共同權益而被限制選舉權、表決權的業主所擁有的專有部分面積不計入建筑物總面積。業主的人數表決權數按照下列方法認定：（一）業主人數，按照專有部分的數量計算，一個專有部分按一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算；（二）總人數，按照前項的統計總和計算，但按照管理規約和業主大會議事規則約定，以及對《業主大會和業主委員會指導規則》第二十條中規定的因損害業主共同權益而被限制選舉權、表決權的業主人數不計入總人數。第十六條業主大會對所提議案已經作出決定的，業主在6個月內不得以同一內容再提議召開業主大會會議進行表決。第十七條利用物業管理商業用房、共用部位、共用設施設備和場地進行經營的，所得經營性收入扣除合理經營成本后（經營成本占經營性收入比例不得超過50%）的收益，主要用于以下用途：（一）業主大會、業主委員會的工作經費；（二）物業共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造和養護；（三）補充專項維修資金；（四）彌補物業服務費用的不足；（五）新增的設備設施。上述用途的比例分別為5%、50%、5%、10%、30%，合計為100%。具體比例由業主大會委托業主委員會與物業服務企業協商后，在物業服務合同中約定。第三章業主委員會第十八條業主委員會履行以下職責：（一）執行業主大會的決定和決議；（二）召集業主大會會議，報告物業管理實施情況；（三）按照業主大會確定的物業服務標準、價格等服務方案與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；（四）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；（五）通報、監督管理規約的實施情況；（六）按照約定組織補選業主委員會委員；（七）對物業服務進行考核，公布考核結果，確定收費標準；（八）督促業主交納物業服務費及其他相關費用；（九）組織和監督專項維修資金的籌集和使用；（十）調解業主之間因物業使用、維護和管理產生的糾紛；（十一）制定本小區內各項管理規定；（十二）業主大會賦予的其他職責。第十九條業主委員會委員由物業管理區域內的業主擔任，并應當符合下列條件：（一）本物業管理區域內具有完全民事行為能力的業主；

（二）遵守國家有關法律、法規；

（三）遵守業主大會議事規則、業主公約，模范履行業主義務；

（四）熱心公益事業，責任心強，公正廉潔，具有社會公信力；

（五）具有一定組織、議事能力，有良好的工作方法；

（六）具備必要的工作時間并已入住的業主；（七）具備公正履行職務的條件、能維護廣大業主的合法權益。

業主是法人或其他組織的，可以授權自然人參加業主委員會委員的選舉。一個物業管理區域內，一個法人或其他組織只能由一個自然人代表。房屋共有的，業主可以授權共有人參加業主委員會的選舉。第二十條有以下行為的業主，不能擔任業主委員會委員：（一）不遵守本議事規則；（二）未入住本小區；（三）違反有關法律、法規及管理規約；（四）違章搭建建筑物、構筑物；（五）擅自拆改房屋承重結構；（六）擅自改變住宅外立面，在非承重外墻上開門、窗；（七）擅自拆改燃氣管道和設施；（八）在物業管理區域內的物業服務機構任職，或與其關聯機構有利害關系的；（九）拒付物業服務費，不繳存專項維修資金以及實施其他損害業主共同權益行為的。第二十一條本物業管理區域業主委員會設委員7名（5至11人的單數），候補委員4名，其中主任1名，副主任2名。主任、副主任在業主委員會委員中推選產生。業主委員會每屆任期為3年，委員可以連選連任。業主委員會實行等額選舉或差額選舉，二者可任選一種。業主委員會委員得票數應當符合本規則第七條規定。業主委員會實行差額選舉的，差額比例為64%。業主委員會實行差額選舉的，未當選業主委員會委員且得票數達到法定票數的候選人，可以按照得票順序當選業主委員會相應順序的候補委員，其人數為4人。候補委員可以列席業主委員會會議，不具有表決權。候補委員補位按照本議事規則第二十五條執行。劃分為一個物業管理區域的分期開發的建設項目，先期符合條件的，可以成立業主大會，選舉產生業主委員會。如需增補業主委員會委員的，召開后期開發部分的業主大會，選舉產生業主委員會。所選舉產生的業主委員會委員任期和先期成立的業主委員會委員任期結束期限應當一致，當期不參加業主委員會主任和副主任的推選。第二十二條業主委員會會議分為定期會議和臨時會議。定期會議每3個月召開一次。有以下情形發生時召開臨時業主委員會會議：（一）業主大會決定召開業主委員會會議的；（二）經三分之一以上業主委員會委員提議；（三）業主委員會主任認為有必要的。第二十三條業主委員會會議應當按照下列規則召開：(一)會議由主任或其委托的副主任負責召集，主任和副主任均不履職的，由物業所在地街道辦事處指定業主委員會其他委員召集；(二)委員因故不能參加會議的，提前1日向業主委員會召集人說明；(三)召集人提前7日將會議通知及有關材料送達每位委員；業主委員會會議可以邀請物業所在地社區居民委員會派代表參加；(四)會議召開7日前，在物業管理區域內公告業主委員會會議的內容和議程，聽取業主的意見和建議；(五)會議應有過半數的委員出席，作出的決定（包括形成的業主委員會議案）必須經全體委員半數以上同意。業主委員會委員不能委托代理人參加會議；(六)做好會議書面記錄，并由主持人和記錄人簽字；涉及重要事項的會議由全體出席會議的委員簽字；(七)業主委員會會議決定的議事文件由業主委員會發布或簽署，并由出席會議的業主委員會委員簽字并加蓋業主委員會印章后存檔；(八)業主委員會應當將業主委員會的決定（包括業主委員會議案）在作出之日起3日內以書面形式在物業管理區域內顯著位置公告，接受業主的查詢和監督。第二十四條業主委員會依法、依約作出的決定，對業主委員會委員和業主具有約束力，業主委員會委員和業主必須共同遵守；持不同意見的委員、業主不得抵制業主委員會決定的貫徹執行，不得干擾業主委員會的正常工作。業主委員會作出的決定違反法律法規和共同約定的，業主可以向物業所在地的街道辦事處和區物業主管部門舉報，由受理單位依法處理；業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以依法請求人民法院予以撤銷。第二十五條業主委員會委員（含主任、副主任）缺額，由候補委員按照得票順序自動補足，業主委員會應當及時將委員缺額和候補委員遞補的情況在物業管理區域內的顯著位置公告。無候補委員或候補委員名額用完仍缺額的，業主委員會應當組織召開業主大會會議補選業主委員會委員。業主委員會委員空缺達半數以上的，由物業所在地的社區居民委員會在街道辦事處的指導和監督下，代行業主委員會職責，并召開業主大會臨時會議重新選舉業主委員會；在重新選舉之前，任何業主委員會委員不得以業主委員會的名義從事活動。業主委員會主任、副主任提出辭職，應當提前7日，提交業主委員會備案，并通報物業所在地的社區居民委員會。在業主委員會全體會議后，辦理相關移交手續。業主委員會委員集體提出辭職的，應當提前15日向業主大會說明辭職理由，并以書面形式告知物業所在地街道辦事處。在報告同時，應當將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業主所有的財物交由街道辦事處暫時保管。新的業主委員會產生后，及時與街道辦事處進行檔案資料、印章及其他財務賬目等的轉交。第二十六條業主委員會委員應當遵守法律法規和管理規約，不得有下列行為：（一）挪用、侵占業主共有財產；（二）索取、非法收受建設單位、物業服務企業或者有利害關系業主提供的利益或者報酬；（三）利用職務之便要求物業服務企業減免物業服務費、停車費等應繳費用；（四）違反物業服務合同拒不交納物業服務費用；（五）泄露業主資料或者將業主資料用于與物業管理無關的活動；（六）其他損害業主共同利益或者可能影響其公正履行職責的行為。業主委員會委員違反前款規定的，經業主委員會會議決定中止其委員職務，并提請業主大會會議決定終止其委員職務。第二十七條業主委員會委員有下列情況之一的，其委員資格自行終止，并由業主委員會在物業管理區域內顯著位置予以公告：(一)《業主大會和業主委員會指導規則》第四十三條規定情況之一的；(二)因疾病等原因喪失履行職責能力的；(三)以書面形式向業主大會或者業主委員會提出辭職的。業主委員會委員資格終止的，按照《業主大會和業主委員會指導規則》第四十五條、五十六條規定做好移交工作。第二十八條業主委員會應建立工作檔案，指定專人保管，工作檔案應當包括以下內容：（一）《業主大會和業主委員會指導規則》第四十條規定的內容；（二）有關法律、法規和業務往來文件；（三）利用物業共有部分經營所得收益的收支情況清冊；（四）業主大會、業主委員會工作經費的收支情況清冊；（五）業主委員會固定資產清冊。業主可以查閱檔案資料，并有權就涉及自身利益的事項向業主委員會提出詢問，業主委員會應當在接受詢問之日起7日內予以答復。如需對檔案資料進行復印、錄影、錄像的，應當經物業所在地的街道辦事處（鄉鎮人民政府）或社區居民委員會的批準。第二十九條業主委員會應建立印章管理規定，并指定專人保管。業主大會和業主委員會按印章管理規定在各自的職責范圍使用印章，每次印章使用應當有記錄，記錄內容包括申請使用人姓名、用途、蓋章人姓名。記錄應當存檔，業主可以查閱。業主大會、業主委員會印章遺失的，業主委員會應當向社會公告，并按照相關規定重新刻制業主大會、業主委員會印章。違反印章管理規定或印章遺失造成經濟損失或不良影響的，由相關責任人承擔相應的責任。第三十條業主大會、業主委員會等工作經費由全體業主承擔，經費的籌集、管理和使用由業主大會決定。工作經費來源采用1、共用部位、共用設施設備等經營收益支出的5%、2、業主自愿捐贈、3、物業管理費的1‰的方式籌集：工作經費用于下列開支：（一）電話費、紙張費、郵遞費等日常辦公費用；（二）各類活動、會議等費用開支。經費收支帳目由物業代為管理，每半年在物業管理區域內顯著位置公布經費使用情況，接受業主監督、質詢，公布時間不少于15日。第三十一條

業主委員會應督促違反約定不交納物業服務相關費用的業主，并限期交納。經書面催交，無正當理由逾期仍不交納物業服務相關費用的業主，業主委員會可以采用在本物業管理區域內進行公示等方式協助物業服務企業進行催交。第三十二條物業管理區域發生《浙江省物業管理條例》第四十三條、《杭州市物業管理條例》第二十五條規定行為時，業主委員會應當根據管理規約及時予以勸阻、制止；勸阻、制止無效的，業主委員會應當及時向有關行政管理部門報告。第三十三條業主委員會任期屆滿前3個月，應當組織召開業主大會會議選舉產生新一屆業主委員會。業主委員會任期屆滿仍未組織召開業主大會會議進行換屆選舉的，由物業所在地的社區居民委員會在街道辦事處指導和監督下，組織換屆選舉工作。業主委員會應當自任期屆滿之日起10日內，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業主大會所有的財物移交新一屆業主委員會，由社區居民委員會代行業主委員會職責的，應移交社區居民委員會暫時保管。拒不移交的，新一屆業主委員會可以請求物業所在地公安機關協助移交，也可依法向人民法院提起訴訟。業主委員會任期屆滿，不得繼續履行職責。第四章物業維修資金管理第三十四條本物業管理區域建立的物業維修基金專項用于保障物業共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造，其歸集、使用執行國家、省、市的相關規