原陽房地產市場分析報告啟示：現階段利用市場剛性需求及改善需求的增加，加快項目現金流速度，搶占市場先機。【原陽市場結構及主力樓盤分析】原陽市場結構主力樓盤分析原陽市場基本形成3大板塊原陽地產市場結構老城區中心城區新城區新老城區交界，交通便利，公共配套成熟，生活便利度高；客戶最容易接受的位置中心城區原陽市場個案分析基本信息重點項目調研——恒輝曼哈頓

周邊環境：項目自建大型商場，外國語雙語學校、原新大道。項目賣點：位置好，配套好，產品多樣。劣勢：層高2.6米，十字路口風水不好，不安全。主力戶型：以120㎡-130㎡的三房為主。戶型特點：配送飄窗、露臺未建：目前還有4棟高層未建，約有500套庫存。備注：自建商場正在招商中，營銷推廣多樣化，包裝到位，月去化8套左右。綜合分析重點項目調研——恒輝曼哈頓基本信息重點項目調研——圣唐中心廣場綜合分析重點項目調研——圣唐中心廣場

周邊配套：項目自建大型商場，外國語雙語學校、原新大道。項目賣點：位置好，配套好，產品多樣。劣勢：十字路口，風水不好，一期物業口碑不好。主力戶型：120㎡-130㎡三房，搭配140㎡的四房。未建：4棟高層，約450套庫存。備注：小區自建30萬平方米商業綜合體，月去化約4套左右行政單位、文化中心、市政廣場集合地，商業也形成一定規模，地產集聚區。新城區原陽市場個案分析基本信息重點項目調研——上宅世紀公園綜合分析重點項目調研——上宅公園世紀重點項目調研——華龍尚郡基本信息綜合分析重點項目調研——華龍尚郡基本信息重點項目調研——東輝家天下綜合分析重點項目調研——東輝家天下基本信息重點項目調研——航建香榭里

周邊環境：靠近原陽縣政府、財政局、建設局等政府單位，臨市政公園（未建）項目賣點：雙氣，新城位置，產品品質中等。主力戶型：140㎡四房為主，大戶型居多。房源：一期9棟樓，還剩一半，項目共四期開發，目前2-4期基本上沒動工。劣勢：2014年公司內部出現股東分離問題，大股東撤資，當地影響比較差，施工進度緩慢。月去化約：1套綜合分析重點項目調研——航建香榭里基本信息重點項目調研——御景龍城

周邊環境：地理位置偏遠，距離原陽縣一中比較近。項目賣點：雙氣，新城位置，產品品質中等，項目初期景觀已經出來，中間的湖景也出來，環境比較好。主力戶型：140㎡四房為主。房源：二期4棟正在銷售，庫存約為100套左右。未建：約250畝地3000套房源目前處于空置狀態劣勢：地理位置偏遠，當地影響比較差，知名度不高，施工進度緩慢。月去化約：1套綜合分析重點項目調研——御景龍城繁華商業區，人口密集地，生活配套齊全，環境臟亂差，交通不便，城區一般不建設規劃老城區原陽市場個案分析基本信息重點項目調研——晟基名苑

周邊環境：緊鄰原新路，雙語學校，菜市場，信用社等項目賣點：交通方便，價格適中，送電暖，電線開關安裝好，多層電梯居住舒適。劣勢：老城區偏南方向；沒有發展空間。主力戶型：120—130㎡三房，140㎡四房已經售完備注：銷售來訪以外拓客戶為主；月去化約：10套左右綜合信息重點項目調研——晟基名苑基本信息重點項目調研——名都新城

周邊配套：中學，購物。項目賣點：價格便宜，多層電梯居住舒適劣勢：老城區城邊位置，沒有發展空間，生活配套不全，換過多家代理公司，目前基本處于滯銷狀態。月去化約：2套綜合信息重點項目調研——名都新城【原陽市場分析及研判】原陽住宅市場分析原陽市場研判原陽置業客戶分析1、各區域價格差距不大，原陽新區成為全縣價格領跑區域各區域內價格差距不大，隨著原陽規劃的逐漸西移，原陽新區成為原陽樓市的領跑者，多層洋房均價3000元。2、由于市場競爭激烈，價格缺乏上漲動力受制于市場總體供過于求，雖然目前價格總體不高，缺乏持續上漲的動力，預計未來價格會維持在偏低的位置！住宅調研匯總——市場價格總結住宅市場分析2、市場供過于求導致市場競爭激烈由于市場總體供過于求，導致原陽房地產市場板塊與板塊之間、樓盤與樓盤之間均競爭激烈，價格戰也成為潛在不安因素。住宅調研匯總——市場供需總結1、市場總體供應旺盛，尤其是原陽新區的位置房地產市場活躍，市場供應量巨大，原陽縣在售樓盤的潛在供應量預計超過2500套，相對于原陽縣目前每月不足100套的去化量，市場總體供應嚴重過剩！需要去化至少2年以上！過剩！競爭激烈！住宅市場分析市場預判：市場預判二：房地產市場平穩發展，價格上漲空間不大受調控輿論及二手房市場即將到來的沖擊，房地產市場新增樓盤房價上升空間不大！目標客群分析通過對前期市場監控與梳理得知，目前原陽客戶群存在以下特征：目標客群分析市場環境及消費層次的改變，決定了下階段客戶群體的改變：剛需型客戶：作為青年消費客群，他們年輕，且文化程度相對較高，接觸外界的信息程度較高，具有小資情結，追求現代化的生活方式；他們對居住的需求：價格適中、戶型精簡、功能齊全、景觀好、社區氛圍好；改善型客戶：作為中青年消費客群，他們有穩定的收入，事業處于上升期，文化程度相對較高，與外界的接觸較強，已有一套以上住房，為追求更理想的生活方式需要更房；他們對居住的需求：舒適的居住空間，寬敞通透戶型結構、大面積的社區景觀、較好的物業服務；

【項目地塊分析及定位】項目地塊分析項目地塊狀況項目地塊總結項目地理位置本項目位于原陽縣新老城區交會處，北鄰主干道黃河大道，西臨南北路思謙路；距新政府約500米，距離京港澳G4快速路約5公里；距離原陽縣城老城區僅為500米，區域位置十分優越。本案項目周圍配套情況本案原陽縣新城區原陽縣老城區項目處于新老城區核心中央位置，地理位置優越，交通便利，周邊生活配套資源十分完善，5分鐘生活需求圈遍布項目周圍。項目交通動線本案京港澳G4原陽縣新汽車站項目緊鄰主干道黃河大道，距離北干道及原新路僅2分鐘車程，距離原陽新汽車站僅5分鐘車程，距離京港澳高速10分鐘車程；交通路網發達，出行較為便利。至新鄉項目自然條件與景觀本案項目周邊路況較好，整潔寬闊，給項目帶來較好的交通環境；隨著新城區規劃的發展，形象路黃河大道擴寬綠化工程將于明年動工，將進一步改善項目的外圍環境條件；項目處于新老城區中央位置，生活配套較為完善，解決置業者生活需求擔憂;本項目周邊品牌項目日漸發展，人流量巨增，將會促進該片區的商業氛圍形成（曼哈頓商業、圣唐商業）。地塊總結項目所處位置位于原陽縣新老城區核心中央位置，區位地段優越；項目周邊交通方便，大區域環境適合中高端房地產項目開發；項目地塊目前不受拆遷影響，開發進度有一定保障；項目地塊方正，無附屬物，有利于整體開發；周邊項目多為實力開發企業，且規模較大，帶來競爭難度?！卷椖渴袌龀醪蕉ㄎ弧宽椖渴袌龇治鲰椖靠蛻舳ㄎ豁椖慨a品定位項目形象定位SWOT項目市場定位原陽縣房地產市場過于白熱化，可操作性難度較大，在不斷創新的市場趨向下，各種創新，各種主題社區不斷涌現。建議項目走在區域地段前列，發展主題社區：主題性強的創新型社區宜居性較強的高端社區主題性強：主題景觀、主題建筑、主題風格、主題營銷宜居性強：空間尺度合理、物業管理完善、生活配套完善，產品附加值較高的；質優價低，輕松成就家的夢想。定位高端：形象高端，產品高端，價格中端，總價認可，接受度較高，的高端產品社區。項目目標客戶群定位原陽縣及其郊鄉公務員及政府機關領導；原陽縣及周邊產業區單位管理層生活改善；原陽縣及周邊鄉鎮私營業主及個體商戶；縣區條件稍好的原住民；外出務工返鄉置業的鄉下剛需居民。經過研究，原陽縣的主力客戶群體主要集中在：建筑產品特色定位產品案名要具備特色意義建筑立面要體現項目特色產品有賣點利于品牌塑造要有景觀特色，突出產品優勢注重建筑新科技的使用要有產品附加值注重銷售內外場營銷的包裝項目產品定位：A、建筑形態建議：根據項目呈長條狀的地塊特征，建議規劃為“低容積率、低建筑密度、高綠化率、圍合式的板式純住宅高端社區。B、建筑（含景觀）風格建議：

總體風格建議以新古典簡約風格為主，整體布局線條明快、格局方正；外立面采用三段式造型設計，要求穩重大氣，層次分明,外墻采用高檔真石漆。底層以公共綠化名義給客戶庭院使用權，不設圍欄。中間層設計退臺、觀景陽臺；頂層設置復式結構，超大露臺，贈送閣樓。窗和陽臺設計盡可能凸顯品位和格調，全部雙陽臺，鐵藝欄桿、雙層中空玻璃窗，飄窗或落地窗。外立面上功能性設計要考慮周到，諸如空調外機的機位要統一設計、統一下水等。景觀突出層次感和四季植被的色彩豐富感。雖配有小高層，但需要在規劃時考慮整體視覺沖擊力，錯落有致，豐富樓盤的天際線。C、內部硬件要求：高檔品牌電梯智能化系統包含：周界報警系統、電視監控系統、電子巡更系統、IC卡出入停車場管理系統、樓宇可視對講系統、控制中心管理系統、公共區域廣播系統（背景音樂）、門禁系統。小區組網寬帶。凈化供水，為用戶提供可直接飲用的高品質直飲水。雙氣的引入墻體的隔音、外保溫衛生間的標準浴池位置新風系統D、總體原則要求從對規劃條件的分析出發，我們建議充分考慮一下原則：全局性原則從城市設計理論上來說，該地塊是城市中的有機組成部分，我們必須從整個片區全局發展對該小區進行規劃定性，充分考慮小區與周邊用地在空間、功能、交通上的相互關聯，有效整合周邊的城市空間資源，最大限度提升區域內部的開發價值。舒居性原則在本小區設計中，貫徹“以人為本”、“尊重自然”與“可持續發展”等先進的居住區思想，綜合分析區位條件及與周邊環境的關系，以建設生態型居住空間環境為規劃目標，做到人工環境與自然環境有機協調、和諧統一，以滿足住宅的居住性、舒適性、安全性、耐久性和經濟性。經濟性原則充分利用現狀地形條件，利用高差關系，節約土方量，綜合土地成本價格、建筑造價，以及定向開發等各種因素，從建筑材料上節約，從建筑設計上節能，從住宅使用上實用，從城市形象上優美，才是平衡各方經濟利益和社會效益的根本。

考慮市場需求，市場潛力，結合項目自身情況、市場競爭狀況，綜合高性價比及客戶對于單價的敏感度高于總價敏感度等系列因素，我們住宅主流戶型以經濟性宜居戶型為主，套型面積略低于目前現有市場實際供應住宅套型面積以達到單價低、總價低、首付低、快進快出，實現短平快的銷售效應。

結合市場情況及項目所處地段戶型配比建議如下：

戶型配比建議：

外立面建議景觀小品建議打造歐式特色園林，主要在于廣場、雕塑小品、臺地景觀、疊水景觀、坡地園林等的運用；就現在的園林景觀而言，應增加“互動功能”，增加情趣小品，融入名流生活的元素，比如景觀、雕塑、指示等細節。歐式特色園林設置一些可供人們親近的水設施，如卵石小溪、水舞廣場、音樂旱噴泉等，并以亭、臺、廊、榭點綴其間，改變大多數社區水只“可觀”而不“可玩”的情形。同時通過淺水將幾個景觀水系結點相連，形成內循環，使水生動，更具靈性。建議展示具備色彩的臺地及沉降景觀，輔助開放多個特色的交流空間（如廣場、景觀大道、疊水、小徑、架空層景觀）。雕塑小品、疊水景觀的運用；形象定位整體定位：城中央20m2新古典主義生活城邦

市場定位：坐擁中央，倡導品質，絕佳戶型，領跑原陽操作模式：運用大盤操作模式，先造景觀，后造房子；前期先把景觀氛圍營造出來，通過成熟的景觀氛圍吸引消費者。通過售樓部、樣板房和景觀區展示樓盤的高端形象整體同期內同步開發，形成規模優勢，解決客戶期房顧慮。整體形象定位【項目效益預算分析】整體經濟效益測算根據本項目土地的取得方式，按65萬/畝土地成本，折合總土地款7540萬元，則：樓面地價：390元/㎡前期費用：50元/㎡建安費用：多層900元/㎡；小高層1350元/㎡；商業1400元/㎡；地下車位及人防2000元/㎡；景觀費用：300元/㎡城市配套費用：70元/㎡管理及營銷費用：240元/㎡其他不可估測費用：50元/㎡按照項目的資金需求情況、總體規劃和建議的產品品質，按照初步總可售面積按為194985㎡：（其中商業面積為28930㎡；多層住宅預計占比為65%為85456㎡；小高層預計占比35%為46015㎡；地下400車位*35m2/位=14000㎡）那么總投入成本金額為39938萬元；成本合計約：2048元/㎡銷售利潤情況測算如下：提高售價的方法：提高售價需要塑造項目的獨有品牌，同時