中華人民共和國土地管理行業標準自然資源價格評估通則中華人民共和國自然資源部發布I前言 V1范圍 2規范性引用文件 3術語和定義 14基本技術原則 34.1替代原則 3 44.3預期收益原則 44.4供需原則 44.5貢獻原則 44.6變動原則 44.7主導價值原則 45主要技術路徑 4 45.2預期收益貼現還原路徑 4 5 5 56價格內涵的界定 56.1一般要求 5 5 5 66.5權利類型 66.6權利期限 66.7開發利用特征 6 6 77.1一般規定 77.2影響因素分類 7 8 88.2耕地 88.3園地 9Ⅱ8.4林地 8.5草地 8.6其他土地 9.1適用范圍 2111執業準則 2111.1執業要求 2111.2評估成果 21附錄A(規范性)林地價格評估方法 附錄B(規范性)草地價格評估方法 31 40參考文獻 Ⅲ本文件按照GB/T1.1—2020《標準化工作導則第1部分：標準化文件的結構和起草規則》的規定本文件由中華人民共和國自然資源部提出。本文件由全國自然資源與國土空間規劃標準化技術委員會(SAC/TC93)歸口。本文件起草單位：自然資源部自然資源開發利用司、中國土地估價師與土地登記代理人協會、國家林業和草原局調查規劃設計院。V為指導和規范我國自然資源價格評估的基本理念與定位、技術方法與程序，明確執業準則，科學顯化自然資源資產價值，服務于自然資源的市場配置與合理開發利用，制定本文件。1自然資源價格評估通則本文件規定了自然資源價格評估的術語和定義、基本技術原則、主要技術路徑、價格內涵的界定、價格影響因素、各類自然資源價格評估的方法與應用要點、自然資源保護涉及的價格評估，以及自然資源政府公示價格評估；明確了自然資源價格評估執業準則。等自然資源的保護補償和損害賠償評估。在開展相應類別的自然資源價格評估時，凡本文件未列明事項，在各自然資源門類現行規范性文件中有所規定的，從其規定。本文件不適用于水資源的價格評估。2規范性引用文件下列文件中的內容通過文中的規范性引用而構成本文件必不可少的條款。其中，注日期的引用文件，僅該日期對應的版本適用于本文件；不注日期的引用文件，其最新版本(包括所有的修改單)適用于本GB/T18508城鎮土地估價規程GB/T28406農用地估價規程GB/T31118土地生態服務評估原則與要求GB/T38582森林生態系統服務功能評估規范HY/T0288海域價格評估技術規范LY/T2899濕地生態系統服務評估規范TD/T1052標定地價規程中國礦業權評估師協會.中國礦業權評估準則(2007年第2號).2007年5月中國礦業權評估師協會，礦業權出讓收益評估應用指南(試行)(2017年第3號).2017年10月中國土地估價師與土地登記代理人協會.農村集體土地價格評估技術指引(中估協發〔2020〕16號).2020年4月自然資源部.國土空間調查、規劃、用途管制用地用海分類指南(試行)(自然資辦發〔2020〕51號).2020年11月3術語和定義下列術語和定義適用于本文件。天然存在、有使用價值、可提高人類當前和未來福利的自然環境因素的總和。2在市場條件下形成的自然資源權利價格，是自然資源經濟價值在市場中的貨幣化體現。人類直接或間接從生態系統中獲得的效用或服務的貨幣化體現。待估對象的價值或價格對應的某一特定日期。自然資源政府公示價格publishedvalueofnaturalresources以促進生態文明建設與自然資源的合理開發利用，維護經濟和市場的平穩健康發展為目標，遵循政府公示價格相應的原則、方法和程序進行評估測算，并經政府確認、公布實施的自然資源價格。建造建筑物、構筑物的土地，含采礦用地和廢棄物堆積場所。利用地表耕作層種植農作物為主，每年種植一季及以上(含以一年一季以上的耕種方式種植多年生他樹木的耕地；包括南方寬度小于1.0m,北方寬度小于2.0m固定的溝、渠、路和地坎(埂);包括直接利種植以采集果、葉、根、莖、汁等為主的集約經營的多年生作物，覆蓋度大于50%或每畝1株數大于合3理株數70%的土地，包括用于育苗的土地。林地forestland生長草本植物為主的土地，包括喬木郁閉度小于0.1的疏林草地、灌木覆蓋度小于40%的灌叢草陸地和水域的交匯處，水位接近或處于地表面，或有淺層積水，且處于自然狀態的土地。包括森林沼包括探礦權和采礦權。探礦權是指在依法取得的勘查許可證規定的范圍內，勘查礦產資源的權利。采礦權是指在依法取得的采礦許可證規定的范圍內，開采礦產資源和獲得所開采的礦產品的權利。中華人民共和國內水、領海的水面、水體、海床和底土。其中，內水是指中華人民共和國領海基線向陸地一側至海岸線的海域。四面環海水并在高潮時高于水面自然形成的陸地區域，同時滿足不屬于居民戶籍管理住址登記地的4基本技術原則4.1替代原則自然資源價格評估應以相鄰或類似區域的功能相同或相近、條件和內涵相似的自然資源價格為依4據，估價結果不得明顯偏離具有替代性質的自然資源客觀價格。4.2合理有效利用原則自然資源價格評估應以待估對象在一定的社會經濟條件下，最為合理有效的利用方式為前提。判斷自然資源最為合理有效的利用方式通常以是否符合其自身利用條件、法律法規政策規定、規劃限制及生4.3預期收益原則自然資源價格評估應以待估對象在正常利用條件下的未來客觀有效的預期收益為依據。4.4供需原則在具備市場環境的情況下，自然資源價格評估應以市場供需決定資源價格為依據，并充分考慮供需的特殊性和市場的地域性。4.5貢獻原則自然資源的總收益是由資源客體及其他投入要素共同作用的結果，價格評估時應充分考慮各要素對總收益的實際貢獻水平，客觀確定資源價格。4.6變動原則自然資源的價格是由各種處于不斷變化之中的價格影響因素相互作用形成的，評估中應把握價格影響因素及價格變動規律。評估自然資源生態價值時，應以生態系統服務價值為主導，針對不同自然資源類型合理設置服務功能指標，以此為基礎評估自然資源生態系統服務價值。5主要技術路徑5.1交易實例比較修正路徑基于替代原則，選擇符合一定條件的可比交易實例，分析比較待估對象與可比交易實例的差異；以可比實例的交易價格為基礎，通過統一價格內涵，并對相關價格影響因素形成的價格差異進行適當修正，估算待估對象的價格。易案例比較調整法、單位面積倍數法等歸屬此技術路徑。5.2預期收益貼現還原路徑基于預期收益和效用理論，將待估對象未來一定時期內的客觀年純收益(地租),以一定的還原率還原到估價期日，以此估算待估對象的價格。現現金流量法、收入權益法和折現現金流量風險系數調整法等歸屬此技術路徑。55.3整體價值剝離顯化路徑基于貢獻原則，在預期(或已經)開發完成后的待估對象整體價格的基礎上，扣除預計(或已發生)的客觀開發成本及利潤等，以余額估算待估對象的價格。5.4重置成本模擬分析路徑按照重置成本模擬、分析待估對象取得與開發過程中所耗費的各項客觀費用，加上客觀的利潤、利息、應繳納的稅費，以及客觀存在的增值收益等，并進行必要的修正調整，以此估算待估對象的查成本效用法等歸屬此技術路徑。5.5價格或費用標準修正調整路徑基于替代原則，依據自然資源政府公示價格、自然資源使用金征收標準等，在充分對比分析待估對象與參照標準在內涵、影響因素等方面差異的基礎上，經綜合修正調整，估算待估對象的價格。各類土地資源價格評估中的公示地價修正法(基準地價系數修正法、標定地價系數修正法、定級指數模型評估法、基準地塊法等),海域價格評估中的海域基準價系數修正法，無居民海島價格評估中的使用權出讓最低價系數修正法等歸屬此技術路徑。6價格內涵的界定6.1一般要求價格內涵界定的一般要求：——自然資源價格評估應明確界定價格內涵； -對于含有一種以上自然資源類型的客觀對象進行整體評估時，根據需要，可分別界定或整體界定自然資源價格內涵；——對于特定區域內某類自然資源的整體客觀狀況，宜按照該類自然資源在區域內的代表性、一般性特征界定其價格內涵。6.2價格內涵的基本要素評估中的價格內涵包括自然資源的價格種類，價格對應的市場特征、權利類型、權利期限，自然資源的開發利用特征及其限定條件，以及對應的估價期日等基本要素。6.3價格種類評估中的各類價格可分別對應于經濟價值、生態價值等各種人類可從自然資源中獲取福利的貨幣量化值。當評估結果中包括經濟價值之外的其他價值時，應明確說明。——經濟價值一般以待估對象在某一期日、某一狀態下的存量價值表達。 生態價值一般為生態系統在特定時段內產生的生態系統服務效用的流量價值，對于其中可累加的生態系統服務效用，亦可形成存量價值。66.4市場特征評估中應依據估價目的，合理界定評估價格所對應的市場特征，包括公開市場、特定市場上關聯各方在充分考慮各自利益前提下可接受的公允價格，以及適用于特定供求關系的其他價格。6.5權利類型評估中的各類自然資源權利類型一般包括所有權和不同權能限定條件下的使用權。——建設用地使用權類型通常包括出讓土地使用權、劃撥土地使用權、作價出資(人股)土地使用權、授權經營土地使用權、租賃土地使用權，以及其他依法設立的權利類型。 括實際登記的其他權利類型。 礦業權包括探礦權和采礦權。——海域和無居民海島使用權通常包括出讓使用權及其他依法設立的權利類型。6.6權利期限對各類自然資源價格評估，應明確界定價格對應的權利期限。——評估中各類自然資源使用權的權利期限設定不得超過法定最高年期或合同約定的剩余年期。——對于劃撥土地使用權等法律未限定最高期限的權利類型，評估中可依據具體評估目的或合同約6.7開發利用特征6.7.1用途或功能類型對各類自然資源價格評估，應明確界定用途或功能類型。——對于各類土地資源，應依據自然資辦發〔2020〕51號文件及相關產權證明文件具體界定土地用途。——對于海城，應依據自然資辦發〔2020〕51號文件及相關產權證明文件和利用情況具體界定用途 對于無居民海島，應按國家規定的無居民海島使用金征收標準對應的用島類型界定。——對于礦產資源，應依據《中華人民共和國礦產資源法實施細則》《關于進一步規范礦業權出讓管理的通知》的有關內容界定主要礦種類型。 ·評估生態價值時，應根據待估對象(生態系統)的特征，界定評估結果中反映的具體生態系統服務功能價值。6.7.2開發利用條件對各類自然資源價格評估，應明確界定開發利用條件。——對于建設用地，至少應界定基礎設施狀況，并界定容積率等開發利用條件。 對于農用地，至少應界定基本設施狀況，并界定主導耕作制度(主要經營方式或經營強度)、主要——對于海域及無居民海島，至少應界定基礎設施狀況、開發利用條件等。6.8時間特征對自然資源價格或生態價值評估，應明確界定評估結果對應的期日或時間段。7——界定價格評估結果對應的期日，應以××××年××月××日表達。——評估生態系統服務的流量價值時，可根據基礎資料對應的時間，界定評估結果表征的具體時段，可以××××年度或××××年度—××××年度表達。7價格影響因素7.1一般規定本章規定的影響因素是指影響自然資源價格的共性因素；影響自然資源生態價值的因素依據具體資源類別及其評估評價體系另行規定。7.2影響因素分類7.2.1依據因素基本屬性分類依據影響因素的基本屬性，影響自然資源價格的因素可分為自然因素、社會經濟因素等；各類影響因素通常可用宏觀、中觀、微觀三種尺度下的具體影響因子表征；各類白然資源因其稟賦特征而存在的其他 對無居民海島評估時，主要考慮的自然因素包括海島自然岸線(尤其是砂質岸線)、珍稀瀕危物具體評估過程中，可根據各類自然資源的具體規程、規范或技術指引增加影響因素，選擇具體的影響7.2.1.2社會經濟因素社會經濟因素主要包括與自然資源相關的制度、經濟政策、人口狀況、經濟發展水平、保護與開發利估過程中，可根據各類自然資源的具體規程、規范或技術指引增加影響因素，選擇具體的影響因子。7.2.2依據因素作用尺度分類a)一般因素指影響自然資源價格總體水平的自然、社會經濟和行政等宏觀因素。b)區域因素指影響待估對象所在的特定范圍內部區域之間價格水平差異的中觀因素。c)個別因素指體現待估對象具體屬性特征，且影響待估對象價格水平的各類微觀因素。88各類自然資源價格評估方法與應用要點8.1建設用地8.1.1主要評估方法建設用地價格的主要評估方法包括市場比較法、收益還原法、剩余法、成本逼近法、公示地價系數修8.1.2不同目的和權利的建設用地價格評估8.1.2.1劃撥國有建設用地使用權價格評估除遵循GB/T18508的一般規定外，還應關注以下內容。a)劃撥土地使用權價格評估時，應重點考慮劃撥土地使用權的權能限制對價格的影響。b)采用成本逼近法評估劃撥土地使用權價格時，應選用客觀的土地取得及開發成本數據，合理確定土地取得費。c)運用市場比較法時，應選擇與估價對象相同類型的比較實例。比較實例應主要來源于政府劃撥供地案例；選擇實例時可不考慮供后實際用途。同一供需圈內可比實例不足3個時，可適當放寬案例選取的范圍或時間要求。選擇比較實例時，應注意因供地政策不同造成的價格內涵差異，保障能夠修正到待估對象的設定價格內涵。d)通過出讓土地使用權價格扣減土地增值收益的方法評估劃撥土地使用權價格時，地方已公布經科學論證的土地增值收益的，可用出讓土地使用權價格直接扣減相對應的土地增值收益。對未公布土地增值收益的地區，估價機構可在滿足數理統計要求的前提下，選擇案例和技術路線測算土地增值收益。僅在地方政府文件或基準地價中規定出讓金繳納比例的，不宜直接將其作為經科學論證的土地增值收益。8.1.2.2國有建設用地使用權出讓價格評估應執行《國有建設用地使用權出讓地價評估技術規范》的相關規定。8.1.2.3集體建設用地價格評估要求如下：a)城市市區內的集體建設用地價格評估可參見GB/T18508的有關規定；位于城市市區以外的農村集體建設用地價格評估，包括經營性建設用地、宅基地、其他建設用地，參見中估協發〔20216號文件的具體要求；b)集體建設用地價格評估應特別關注市場交易主體的風險認知與偏好對價格的影響。8.2.1主要評估方法方法的具體公式、適用條件、參數要求等見GB/T28406和中估協發[2020]16號文件。98.2.2評估要點對耕地的具體估價中，在符合GB/T28406和中估協發[2020]16號文件相關要求的前提下，應關注a)收益還原法中，在總收益核算時，礎，適當考慮物價變化、市場預期等因素的影響；年總費用是指在生產經營活動中所支付的正常b)市場比較法中，應關注比較實例價格是否包含地上農作物、農田設施及其他實物，以及種植類正；在完成耕地定級的區域，可依據定級因素因子體系，采用定級指數計算影響因素修正系數。c)成本逼近法中，土地開發費應為設定開發程度內涵下，同等地域條件下農田基本設施建設必要投入的客觀費用，可采用工程預算法、類似工程費用比較法測算，也可參照當地農用地開發整理項目投資標準或中低產田改造投資標準確定；確定耕地增值收益，應綜合考慮開發完成后耕地的肥力提高程度、田間配套設施水平及當地經濟環境等因素，可依據開發完成后耕地單產增加d)基準地價修正法中，應關注基準地價的權利類型和地類。8.2.3不同目的和權利的耕地價格評估8.2.3.1耕地經營權流轉的價格評估要求如下：a)估價設定年限不得超過當地政策規定的上限及承包期(或其他合法持有年期)的剩余年限；b)運用收益還原法評估經營權價格時，土地還原率一般略高于承包經營權；流轉合同對受讓方有土地改良等投入要求的，可在費用中合理體現；c)運用市場比較法時，比較實例應為同區域、同類型耕地的交易實例，或相同區域、相同種植經營類型前提下，可修正為相同權利類型的交易實例；d)運用公示地價系數修正法時，應注意公示地價的內涵，采用與估價對象權利相一致的公示地價；e)如果經營權流轉合同中有特殊約定，應考慮其對土地權能、權益的影響，進行適當修正。8.2.3.2耕地抵押的價格評估除執行8.2.3.1的相關規定外，還應關注以下內容。a)估價中應體現謹慎原則，在謹慎預期下，按照合法合規的現狀用途，并充分考慮承包合同或流轉合同約定。b)采用收益還原法估價時，考慮抵押物處置時受流轉合同的限制，其變現風險增大，經營權抵押估價中的土地還原率一般略高于承包經營權抵押的土地還原率。8.3.1主要評估方法8.3.2評估要點對園地的具體估價，在符合GB/T28406相關要求的前提下，應關注以下內容。a)待估對象包含地上經濟作物或有關設施的，應考慮地上經濟作物的現狀價格或有關設施對園地價格的影響。b)適當考慮特殊的土壤及氣候條件對園地利用產生的壟斷收益及壟斷價格。c)采用收益還原法時，可考慮待估對象地上經濟作物的現狀及生長階段，依據其經濟壽命周期及生產發育狀況，分階段計算年總收益及年總費用；對產量有大、小年規律的經濟作物，收益或費用數據應采用連續若干年期的客觀平均值；在經濟壽命周期末年，應根據估價設定條件，考慮是否包含地上果樹的木材收益；年總費用核算時，應考慮銷售費用；對于投入所形成的固定資產，按其使用年限攤銷費用。確定園地還原率時應綜合考慮經營投入高、周期長、市場不確定性大d)采用市場比較法時，應特別關注比較實例交易價格的構成與待估對象是否一致，若不一致應進行調整；比較實例的經濟作物種類、利用方式應與待估對象一致或可進行一致性修正。8.4.1主要評估方法方法的具體公式、適用條件、參數要求等見附錄A。8.4.2評估要點除遵循附錄A中明確的技術要求之外，還應注意以下內容。a)當待估對象包含林木時，林木部分按現狀進行價格評估。b)在評估林地價格時，應充分考慮林木狀況、基礎設施及開發利用方式對林地價格的影響。c)采用市場比較法評估林地價格時，若比較實例的林木類別及林地開發經營方式與評估對象不一d)運用基準地價修正法時，應采用與待估對象權利相一致的基準地價進行適當修正。8.4.3不同目的和權利的林地價格評估要求如下：a)林地承包價格評估方法主要采取收益還原法，如有市場比較實例，也可采用市場比較法；b)林地出租(轉包)價格的評估可采用收益還原法和市場比較法；c)林地租金標準應與林地宗地的正常地價標準相均衡。租金標準的評估可通過林地宗地的正常土地使用權價格標準折算，也可采用市場比較法、收益還原法等直接評估；d)林地作價出資(人股)價格評估，可采用市場比較法、剩余法或收益還原法，并應在估價報告中分析作價出資(入股)的風險。林地作價出資(入股)價格評估應明確待估對象的權利狀況，關注林地的林木收益、承包經營期限、有無其他經營或權利限制等因素；e)林地拍賣價格評估可采用剩余法、市場比較法或收益還原法，并應在估價報告中說明未來市場變化風險和預期強制處分等因素對拍賣價格的影響。8.5草地8.5.1主要評估方法8.5.2評估要點除遵循GB/T28406和附錄B中明確的技術要求之外，還應注意以下內容。a)草地承包費的評估應綜合考慮草地承包經營權交易過程中影響承包費的土壤質量、收益水平、承包經營期限、草地經營利用限制、基礎設施狀況與水平等方面因素。b)草地租金評估可通過該宗地的正常草地使用權價格標準折算，也可調查租賃案例采用市場比較法等直接評估。草地承包費、轉包費可參照草地租金評估方法進行評估。c)草地拍賣估價，可采用收益還原法、市場比較法和剩余法確定其價格；估價設定的權利年限不應超過法定最高年限。d)草地抵押價格評估，可采用市場比較法、收益還原法、剩余法和成本逼近法等；應在佔價報告中說明未來市場變化風險和預期強制處分等因素對抵押價格的影響。e)草地作價出資(入股)價格評估，可采用市場比較法、收益還原法、剩余法等確定其價格；應在估價報告中說明作價出資(入股)的風險。f)在評估放牧草地價格時，應區分連續放牧與劃區輪牧等不同的放牧制度；采用收益還原法時，其經營收益來源于牲畜的出售收益，在測算總收益時應考慮出欄率和牲畜生長期等，收益和費用數據一般宜采用連續3年～5年的客觀平均值；采用市場比較法評估放牧草地價格時，可比實例的草地類型、放牧制度等因素應與待估對象一致。g)在評估牧草生產草地價格時，應考慮輪割制度和草群結構、草群品質，區分牧草地、藥用草地以及蜜源草地等不同的植物類型；采用收益還原法時，其經營收益主要包括草場經營使用費及打草收益，計算純收益時可采用近3年的收益和費用數據客觀平均值；采用市場比較法時，可比實例的草地植被類型、輪割制度等因素應與待估對象一致。8.6其他土地以土地適宜性評價為基礎，結合估價目的，遵循合理有效利用原則確定開發利用方式，參照相對應的用地類型及其價格評估要點評估，并根據已界定的價格內涵，進行必要的調整、修正。8.7礦業權礦業權的主要評估方法包括折現現金流量法、交易案例比較調整法、單位面積倍數法、資源價值比例法、勘查成本效用法、地質要素評序法、折現現金流量風險系數調整法、收入權益法等。適用條件及要求如下。a)采礦權適用的評估方法包括折現現金流量法、交易案例比較調整法、收入權益法等。b)探礦權適用的評估方法包括折現現金流量法、交易案例比較調整法、單位面積倍數法、資源價值c)各方法的具休公式，適用范圍、參數要求和評估要點等見中國礦業權評估師協會2007年第2號、2017年第3號文件的有關規定。d)礦產資源儲量評估(估算)應符合自然資源部和中國礦業權評估師協會有關規定。8.8海域和無居民海島8.8.1海域主要評估方法海域價格的主要評估方法包括市場比較法、收益還原法、剩余法、成本逼近法、海域基準價系數修正法等。海域基準價系數修正法的具體公式見附錄C中C.1;其余各方法的具體公式、適用條件、參數要求等見HY/T0288.8.8.2無居民海島主要評估方法無居民海島使用權價格的主要評估方法包括市場比較法、收益還原法、剩余法、成本逼近法和無居民海島使用權出讓最低價系數修正法等。無居民海島使用權出讓最低價系數修正法的具體公式見附錄C9自然資源保護涉及的價格評估9.1適用范圍本部分規定適用于以下范圍。a)本部分所規定的價格評估方法僅針對自然資源保護補償價格評估和自然資源生態損害賠償價b)自然資源保護補償是指對自然資源生態環境或生態系統保護貢獻者進行補償的制度安排；主要包括對個人或區域保護自然資源生態系統和環境投入的建設成本、區域發展機會成本以及自然資源生態管護成本等的經濟補償。c)自然資源生態損害賠償指人類在自然資源的開發利用活動中，對自然資源生態系統造成干擾，引起生態系統或生態因子中的某些要素發生變化，進而導致生態系統的生態功能下降及服務價值損失，由責任方對其開發活動造成的生態系統服務損失或者生態損害進行補救或補償；包括消除和減輕損害等的措施費、自然資源生態修復費用和期間損害損失費。9.2自然資源保護補償價格評估9.2.1評估方法9.2.1.1成本法成本法的基本公式和應用要點如下。P:——自然資源生態系統建設和維護的各項成本，包括個人和企業的直接損失、生態系統建設a——生態保護補償系數，介于0～1之間，應結合區域的經濟發展水平、支付能力、生態環境重要程度、生態區位等綜合確定，國家和地方有規定的可從其規定。a)基木公式：9.3.1評估方法修復成木法適用于可修復或可部分修復的自然資源生態系統的損害賠償價格評估。其計算公式P?——拆除工程費；P?——修繕工程費；損害前后價差法簡稱為價差法。該方法是通過測算損害前的自然資源生態系統服務價值與損害后9.3.2評估程序2)消除和減輕損害等措施所產生的費用主要為減輕或消除損害行為對生態系統的危害而發d)可根據本地市場狀況、基礎資料和技術條件，選擇其中一條路徑進行基準地價評估。市場發達、交易樣點多的區域優先選擇樣點地價平均法；市場交易資料較少的區域，可優先選擇基準地塊評估法；對于定級成果完備，可以建立質量一價格模型時，10.1.2.3海域基準價評估技術路線以均質海域或海域級別為測算單元，以海域市場交易價格或用海效益為基礎資料，確定均質海域或級別內不同用海類型的海域基準價格。10.1.3評估程序包括如下內容：a)準備工作；b)資料調查與整理；c)基準價內涵界定；d)基準價評估；e)基準價確定；f)編制基準價系數修正表；g)成果整理；主要包括如下內容：a)編寫基準價評估任務書：包括區域基本情況、基準價評估工作的領導與組織、時間安排和經費預b)確定基準價評估區域范圍：包括確定基準價評估范圍，確定自然資源的級別或均質區域；c)準備工作底圖：工作底圖應采用能覆蓋基準價評估區域范圍的相關調查圖、規劃圖、級別圖等。d)制定基準價調查表和工作表：根據資源類型、利用情況及實際需要制定基準價評估用表，具體表格樣式及內容見GB/T18508和GB/T28406。10.1.5基礎資料調查與整理10.1.5.1資料調查的一般要求包括如下內容：a)調查、收集的有關資料應按實地位置標注于估價工作底圖上，并填入相應的調查表格，建立資料b)調查以級別或均質區域為單位進行；c)樣本應具代表性，且原則上應均勻分布；d)樣本選取應采用分類不等比抽樣，樣本數應符合數理統計要求，每級樣本總數原則上不少于30個；樣本總數不足30個的，應進行全樣本調查；e)所選樣本宜能夠同時獲得交易價格或利用效益和相對應的權利條件及利用條件資料；f)自然資源利用效益資料應不少于最近連續2年的數據；g)在農用地投入產出資料調查收集時，耕地應以農作物的一個成熟期為單位調查各階段的投入產出數據；園地、林地應以經濟作物和林木的經濟壽命周期為單位調查不同生長階段的投入產出h)交易價格和利用效益數據以人民幣元為單位，保留小數點后一位有效數字。10.1.5.2資料調查的內容包括如下內容。a)定級成果資料：包括各類待估自然資源的級別圖，定級工作報告、技術報告以及其他相關成果b)市場交易資料：1)建設用地地租、地價資料，集體建設用地還應根據需要獲取宅基地有償使用(含有償退出)3)海域使用權出讓、轉讓、出租、入股、抵押資料，資產租賃、交易中包含的海域使用權價格c)利用效益資料：1)建設用地利用效益資料具體內容見GB/T18508;3)海域利用效益資料包括：不同行業資金利用率標準、同一行業不同規模的資金利用效益資料、不同行業不同規模的企業勞動力標準、行業經濟效益資料、單位或企業海域利用效益資d)自然資源價格影響因素資料：1)影響建設用地價格的一般因素、區域因素和個別因素；2)影響耕地、園地、林地、草地價格的自然因素、社會經濟因素以及影響農業生產力和收益的特殊因素；3)影響海域價格的海洋經濟、社會經濟、區位條件、海域環境、資源狀況、海域開發利用狀各用海類型基本情況資料。1)建設用地其他資料見GB/T18508;3)海域其他資料包括：歷史海域價格資料、海域開發費用資料、有關經濟指數及材料價格變動指數，海洋開發與利用的政策法規、條例、規定；有關規劃、有關海域的稅收種類、稅率等資料。10.1.5.3樣點資料整理a)剔除不符合填報要求和數據明顯偏離正常值的樣點；b)將初步審查合格的樣點資料，分別按級別或均質地域、用途、交易方式、價格計算方式等進行歸類；對于樣點數量不符合數理統計要求的，進行補充調查。10.1.6基準價內涵界定10.1.6.1建設用地基準地價內涵建設用地基準地價內涵界定見GB/T18508和中估協發〔2020〕16號文件，并應關注：a)城鎮國有建設用地基準地價的用地類型至少應包括商服用地、住宅用地、工礦倉儲用地和公共管理與公共服務用地，宜根據市場發育情況和管理需求細化至二級地類；對于有條件的地區，可根據需要制定地下空間使用權基準地價；對于商業用地和商品住宅用地，宜同時以地面地價和樓面地價為基準地價表現形式；b)集體建設用地基準地價至少應涵蓋商服用地、工礦倉儲用地、宅基地；集體建設用地基準地價在土地權利和年期設定等方面應依據法律政策要求及當地實際情況，考慮其特殊性；應關注宅基地的特定市場條件及權能限制。主要內容如下：a)耕地基準地價內涵主要包括土地權利、土地權利年期、用地類型、耕作制度、農田基本設施狀況、估價期日等；b)園地基準地價內涵主要包括土地權利、土地權利年期、經濟作物類型、園地基本設施狀況、估價c)林地基準地價內涵包含土地權利、土地權利年期、林地利用類型、估價期日等要素，并考慮林地所在地區森林生態系統功能水平；d)草地基準地價內涵主要包括土地權利、土地權利年期、用地類型、放牧制度、草地基本設施狀況、估價期日等；e)耕地土地權利類型應至少包括承包經營權價格和經營權價格。10.1.6.3海域基準價內涵域用途應根據用海分類，結合有關規劃和當地海域開發利用情況具體界定。10.1.7基準價評估10.1.7.1基準價測算區域劃分要求如下：a)基準價應以級別為基本測算區域，當級別范圍過大時，可以按照利用條件的差異性，將測算區域適當細分為均質區域；b)測算區域中樣點數量較少，不能滿足模型推斷的樣點需要量時，可在均質區域同一性判別的基c)對城鎮建設用地的繁華商業區域，可將商業繁華路段作為測算區域，制定商業路線價。10.1.7.2建設用地基準地價評估建設用地基準地價可利用市場交易資料和土地收益資料評估，具體見GB/T18508。集體建設用地基準地價評估還應參見中估協發[2020]16號文件的具體要求。本設施狀況、經營水平等社會經濟條件，基準地塊的條件在均質地域內應屬于一般水平。b)草地基準地塊選擇時，除考慮水文、地貌、土壤沙化度等自然條件外，還應考慮草場基本設施狀況、草群品質、放牧制度等社會經濟條件，基準地塊的條件在均質地域內應屬于一般水平。護水平、林木生長狀況等社會經濟條件，基準地塊的條件在均質區域內應屬于一般水平，且無生d)均質地域內各類用地基準地塊數量不少于3塊。10.1.7.4海域基準價評估要求如下。a)利用市場交易資料評估基準價：1)根據收集的市場交易樣點資料，應用適宜的評估方法計算樣點海域價格，并結合基準價內涵對樣點海域價格進行交易情況、使用年期修正和估價期日等修正；2)對修正后的樣點價格進行樣木總休檢驗和同一性檢驗，剔除異常值，以級別或均值區域為基礎，統計樣點價格，對于樣點符合數理統計要求的級別，根據樣點地價分布規律，選用簡3)對于沒有樣點或樣點不足的區域，可通過建立海域價格與影響因素條件對照表，量化不同區域間影響因素條件的差異程度，以已測算出的級別基準價為基礎，修正測算樣點資料缺乏區域的基準價，也可通過建立樣點價格與級別或定級單元總分值的數學模型，測算基b)利用海域收益資料評估基準價：根據獲取的生產經營資料，測算各用途海域的級差收益，建立級差收益與海域質量指數的關系模型，經統計檢驗后，測算各級不同用途的海域收益，以一定的還原率將收益資本化，以測算各級別的基準價。10.1.8基準價確定原則確定基準價應遵循以下原則：a)基準價確定時，應以實際數據測算結果為主，以比較、修正的結果為輔；b)市場發達地區，應以市場交易資料測算結果為準，以級差收益測算結果驗證；c)市場不發達地區，應以級差收益測算結果為準，以市場交易資料測算結果驗證；d)體現政府對自然資源及其價格的管理政策。10.1.9基準價修正系數表編制10.1.9.1基準價修正系數表類型基準價修正系數表類型分為級別或均質區域基準價修正系數表，對于制定商業路線價的建設用地，還應包括路線價修正系數表。編制基準價修正系數表的同時，應編制與各種修正系數相對應的因素指標說明表。10.1.9.2基準價修正體系建立別建立修正體系。價格影響因素的選取宜與定級因素合理銜接；個別因素應根據區域內宗地或宗海利用條件差異選取。a)建設用地地價影響因素見GB/T18508。效益等，根據不同海域用途選擇不同的影響因素。各影響因素權重的確定可采用特爾菲法、因素層次分析法等。10.1.9.3級別或區域基準價修正系數表的編制以級別或均質區域為單位，將各級別或均質區域中樣點價格的最高值、最低值與基準價作相對值比較，確定相對于基準價的最高和最低修正幅度值；結合各類自然資源價格影響因素權重，計算各因素影響(均質區域)的基準價修正系數表和指標說明表。a)建設用地可利用市場地價資料、土地利用效益資料和定級因素綜合分值編制基準地價系數修正b)耕地、園地、林地和草地可利用市場交易資料和土地收益資料編制基準地價系數修正表，具體方法見GB/T28406;在具有完備的定級因素綜合分值體系時，可參照定級因素綜合分值編制基準地價系數修正表。c)海域可利用市場交易資料和海域收益資料編制基準價系數修正表；在市場發育程度較低、交易樣點數量不足的區域內，可采用定級因素綜合分值編制基準價系數修正表。10.1.9.4商業用地路線價修正系數表的編制商業用地路線價修正系數主要包括深度指數修正表，還可根據影響宗地價格的個別因素情況編制個別因素修正系數表；具體方法見GB/T18508。基準價成果應包括圖件成果、表格成果、文字成果和數據庫成果。a)基準價圖件成果的編制：基準價圖應采用2000國家大地坐標系，圖面應直觀反映不同級別或均質區域各類用地(用海)基準價及范圍界線、位置和主要相關地物、用途等。基準價圖的相關要b)基準價表格成果的編制：包括基準價表和基準價修正體系表。基準價表應分用途反映各級別或均質區域、基準價等內容；基準價修正體系表的內容見10.1.9。c)基準價文字成果的整理：主要內容包括工作情況，基準價評估區域內的自然、經濟及社會概況，闡述基準價評估的方法與過程，基準價成果測算過程，各類分析報告，成果應用方案與建議，基d)數據庫成果整理：主要包括基礎地理信息要素、土地或海域信息要素、樣點價格信息要素、基準價信息要素和其他信息要素等。10.1.11基準價更新為保持基準價成果的現勢性，在影響自然資源價格的市場環境或利用條件發生變化時，應利用自然資源市場交易、收益及價格指數等資料，局部或全面調整自然資源的級別或均質區域范圍，更新自然資源基準價更新工作應視相應自然資源的市場情況和政府管理需求動態開展。為保證基準價評估成果質量，基準價評估或更新工作完成后，各級行政主管部門應按規定組織對基10.2標定地價評估標定地價評估的相關規定詳見TD/T1052。11執業準則11.1執業要求承擔自然資源價格評估業務，評估機構和評估專業人員應遵循以下基本要求。a)遵守法律法規，遵守國務院自然資源行政主管部門相關監管辦法。b)遵守本文件以及各類自然資源價格評估的國家標準、行業標準、團體標準及準則等技術規范文件，出具符合格式要求的評估報告。c)具備土地、礦產、海域海島等自然資源價格評估所需的專業勝任能力和執業經驗。對外提供執業過程中獲知的商業秘密和業務資料，不得以任何形式對外提供評估報告的全部和部分內容，不得對外提供評估結論信息。11.2評估成果11.2.1評估成果內容評估成果主要包括評估報告、評估檔案及其他相關資料。評估報告是指自然資源價格評估機構及其專業評估人員接受委托，履行必要的評估程序后出具的專業報告。評估機構和專業人員出具評估報告應遵守法律法規、規章和評估準則。11.2.2評估成果基本要求評估成果的基本要求如下。a)評估報告應附評估機構向工商登記所在地的自然資源主管部門進行備案并取得的機構備案函，或取得自然資源價格評估行業協會頒發的資質證書。b)評估報告在提交委托方前，應通過自然資源部或自然資源價格評估行業協會的評估報告電子化備案系統進行報告備案，取得電子備案號后方可提交委托方。c)評估報告應采取書面形式，清晰、準確地陳述相關內容，不得使用含有歧義和誤導性的表述。d)評估報告應當列示必要信息及特殊事項說明，因外部因素變化、委托方特殊要求、不確定因素等對評估結論產生重大影響的，應在評估報告中予以披露，使報告使用者能夠全面理解評估報告，正確使用評估結論。e)評估報告可以根據評估項目的復雜程度、委托方的特殊要求，確定報告內容的詳略程度。f)評估報告應該明確報告的使用者，一般為委托方和國家法律法規規定的評估報告使用者。如評估業務約定書中約定了其他評估報告使用者，應當在報告中明確表述。g)評估報告通常使用中文撰寫，需要同時出具外文評估報告的，以中文版為準。h)評估結果一般以人民幣為計量幣種，需要使用外幣表示的，應注明所使用幣種及與人民幣在估i)評估報告應按照相關技術規程的要求披露日期信息，包括估價期日、評估結論使用有效期、評估報告提交日期等。j)評估成果的所有權屬于評估機構。評估機構應建立項目評估成果保密制度，對外提供評估成果時應遵守相關規范和準則。A.1.2應用公式P——待估林地價格；K,——使用年期修正系數。e)為正常交易實例或可調整為正常交易的實例；f)至少選擇3個可比實例。A.1.4.3建立價格可比基礎A.1.4.4交易情況修正A.1.4.5期日修正Ke=Ip/IK:——期日修正系數；A.1.4.6影響因素修正Iα—交易實例林地i因素指數；n——影響因素個數。A.1.4.7使用年期修正Ky=[1-1/(1+r)"]/[1-1/(1+r)"]K,——將比較實例年期修正到待估林地使用年期m——待估林地的使用年期；A.1.4.8測算比準價格A.2收益還原法A.2.1基本原理將待估林地未來各期正常年純收益(地租),以適當的還原率還原，從而估算出待A.2.2應用公式P=a/r………………(A.8)A.2.4估價步驟A.2.4.1收集與待估林地有關的收益和費用等資料A.2.4.2測算年總收益A.2.4.3測算年總費用年總費用是指待估林地的使用者在進行生產經營活動中所支付的年平均客觀總費用。在確定年總A.2.4.4測算年純收益A.2.4.5確定林地還原率a)租售比法(市場提取法);A.2.4.6計算收益價格A.3剩余法A.3.2應用公式P=P?-P?-P.P——待估林地的價格；A.3.3適用范圍A.4成本逼近法P=E?+Ea+T+R?+R?+R?E——土地取得費；T——稅費；A.4.4.3確定各項稅費中國人民銀行公布的貸款利息率確定，土地開發期為1年以內的利息率按單利計算，開發期超過1年的A.4.4.6確定林地增值收益公式見式(A.12):K,——年期修正系數。K,——年期修正系數；1)當林地增值收益是以有限年期的市場價格與成本價格的差額確定且與地價內涵的年期一A.5基準地價修正法A.5.1適用范圍,一宗地地價影響因素修正系數和；K,——年期修正系數。A.5.2.2估價步驟K?,K?,…,K——分別為待估林地第1,2,…,n個因素的修正系數。A.5.3定級指數模型評估法(規范性)草地價格評估方法B.1市場比較法市場比較法是根據替代原理，將待估草地與近期市場上已經發生交易的類似草地進行比較，并對類似草地的成交價格進行適當修正，以此估算待估草地價格的方法。B.1.2應用公式市場比較法的基本公式見式(B.1):P=P?×K.×K?×Kn×Ke×K,×Ky……P——待估草地價格；K。——交易情況修正系數；K——交易期日修正系數；K?——自然因素修正系數；K。——社會經濟因素修正系數；K;——特殊因素修正系數；K,——使用年期修正系數。B.1.3適用范圍市場比較法適用于草地市場交易比較活躍的地區。市場比較法除可直接用于評估草地的價格外，還可用于其他估價方法中有關參數的求取。B.1.4估價步驟B.1.4.1比較交易實例收集與選擇比較交易實例收集與選擇要求以及調查內容如下。a)比較交易實例收集與選擇要求如下：1)首選與評估對象處于同一地區的實例，次選處于鄰近地區或類似地區的實例；3)價格類型相同或可比；4)成交日期與估價期日接近；5)為正常交易案例或調整為正常交易的案例；6)至少選擇3個可比較實例。b)交易實例收集與調查內容如下：B.1.4.2建立價格可比基礎B.1.4.3交易情況修正B.1.4.4期日修正計算修正系數。影響因素根據本文件7.2中相關規定和估價對象及比較實例的具體條件確Ky=[1-1/(1+r)"]/[1-1/(1+r)"]B.1.4.7確定待估草地的比準價格b)加權算術平均法；B.2收益還原法B.2.1基本原理收益還原法是將待估草地未來各期正常年純收益(地租),以B.2.2應用公式P=a/rB.2.3適用范圍B.2.4估價步驟年總收益時可根據待估草地生產經營的方式，進行具體分析。分析方法如下：a)待估草地為直接經營方式的，用草產品或畜產品出售的年收入作為年總收益，在測算總收益時應考慮牧草生長期、牲畜生長期、出欄率等，收益和費用數據一般宜采用連續3年～5年的客觀b)待估草地為租賃經營的，用草地年租金收入及保證金或押金的利息收入作為年總收益。租金收入及保證金或押金的利息收入，是指草地被其產權擁有者用于出租時，每年所獲得的客觀租金及承租方支付的保證金或押金的利息；客觀租金根據實際租金水平考慮評估期日當地正常的市場租金水平進行分析計算；保證金或押金的利息按其數量及評估期日中國人民銀行的1年期定期存款利息率進行計算。B.2.4.2年總費用的分析計算年總費用是指待估草地的使用者在進行生產經營活動中所支付的年平均客觀總費用。在確定年總費用時根據待估草地生產經營活動的方式，進行具體分析。分析方法如下：a)待估草地為直接生產經營方式的，用草地維