XX金融房貸業務風控大綱風控部目錄第一章房貸業務概述第二章貸前管理第一部分業務受理第二部分風控盡調第三章貸中管理第一部分批貸管理第二部分放貸管理第三部分放款路徑及模式第四章貸后管理第一部分權責劃分第二部分日常管理第二部分合作渠道推薦第三部分檔案管理第一章房貸業務簡介房貸業務指一線、二線核心城市的個人、企業房屋（主要指住宅類）抵押貸款業務。為提高對房貸業務風險識別，規范審批流程，提高審批效率，控制房貸業務的貸后風險管理，制定本大綱。第二章貸前管理第一部分業務受理1、面簽人員在與借款人溝通時應當至少了解：（1）抵押物地址、抵押狀態，建筑面積、預評估總值、產權性質、借款人基本信息。（2）借款人實際需求與公司房貸業務產品類型的匹配度，以有針對性地向借款人推薦產品。2、面簽人員在向風控部交單時，應填寫《借款服務申請表》及《風控流程表》，并注明相關信息（中介姓名、聯系電話、利率等），若未填寫清楚、填寫錯誤，或在該單業務審批后再申請返費，公司將視作無中介渠道返費處理。第二部分風險盡職調查風控部在接到《借款服務申請表》及《風控流程表》后，進行如下盡職調查：1、向深圳市世聯土地房地產評估有限公司、北京仁達房地產評估有限公司公司詢值，并根據業務需要出具評估單或評估報告，以確定擬抵押物的評估值。2、從中國執行信息公開網查詢借款人是否有法院強制執行等不良記錄。3、與借款人面談，核實借款人的基本信息、借款人資質、家庭資產、抵押房產現狀、工作情況、借款用途、還款來源、未來處置情況，并確認息費標準。4、查驗借款人資料，確認完整性、真實性，并對查驗的資料留存復印件、拍照；如為復印件，在辦理公證時，需核對原件與復印件是否一致。5、面談中如借款人有意向辦理房貸業務，引導借款人繳納1000元定金、同時安排權證部核行、下戶。6、權證部到借款人按揭銀行核實（按揭貸款或最高額貸款）貸款余額、上抵通道占用、結清解抵等信息，并現場打印借款人還款流水。7、權證部對擬抵押物進行實地家訪勘察、拍照，并綜合抵押物的地理位置、周邊商業環境、小區配套設施、樓層、朝向及裝修等情況評估抵押物變現能力。8、通過“鏈家”、“我愛我家”、“麥田”、“鏈家在線”等媒介進行門店實地查詢或者網絡查詢，評估抵押物市值和市場交易狀態，填寫《風控報告》。9、權證部陪同借款人到公證處簽署合同，辦理借款公證、全委公證等。10、權證部與借款人到房屋所在地住房和城鄉建設委員會（以下簡稱“建委”），查詢原始購房合同、上抵通道占用和司法查封或其它行政限制，了解產權性質、房屋年限、共有人、面積、抵押狀況以及防查封等。如可以上抵，應現場辦理上抵手續。11、風控部依據對借款人家庭情況、職業背景、銀行征信、銀行流水或資產證明了解借款人資質、資信情況，判斷借款人借款用途及還本付息能力。12、借款人婚姻狀況：（1）如借款人已婚，對夫妻雙方銀行征信、法院強制執行記錄進行查詢，借款人配偶應簽署《借款人配偶聲明》。（2）如借款人為離異，須提供離婚證原件或法院判決書、離婚協議原件，判斷借款人的擬抵押物權屬以及資產情況。13、借款人有第二居所的，應提供第二居所房產證，并簽字確認《第二居所聲明》。14、若抵押物已出租，須提供《房屋租賃合同》，審核是否有限制房產變現條款；并由承租人簽字確認《租戶告知書》。15、借款人為企業的：（1）提供企業營業執照、法定代表人身份證、組織機構代碼證、稅務登記證、銀行開戶證、公司章程、股東會決議、授權委托書、過往業務合同、開戶行銀行流水。（2）如借款人為公司的實際控制人，應當要求該公司對借款人身份進行確認。為核實借款人貸款的真實用途，可以要求借款人提供借款用途文件、納稅證明、貸款卡、審計報告、財務報表、企業的上下游合同等相關信息。16、具備以下任一條件的，做拒貸處理：（1）、貸款人65歲以上；（2）、標的房屋居住有65歲以上老人的；（3）、貸款人或同住人員有殘疾人的；（4）、本條1-15條中發現任何風險信息的。第三章貸中管理第一部分批貸管理1、審批流程為提高房貸業務審批效率，采取分級審批方式，流程如下：一級審批團隊：區域公司風控部、區域公司總經理或副總經理、總部風控部。負責風險判斷及具體工作的執行、落實。二級審批團隊：資產管理部總經理或副總經理、總部風控部總經理或副總經理。負責特殊借款人審批、商業條款、風險判斷及審查操作標準、流程是否執行公司相關制度。協助審批團隊：面簽部、權證部、財務部，負責核查及提供專業意見。2、權責劃分單筆房貸業務遵循逐級簽批，權責對應原則：(1)、面簽部權責：A、落實借款人申請信息完整性、證件的真實性。(2)、權證部權責：A、落實產權調查真實性。(3)、區域公司風控部權責：A、審查借款人（或抵押人）提交資料及面談核查交易的真實性；B、判斷借款人資質、資信（借款用途的合理性和還款能力強弱）；C、核實抵押物評估值價格真實性；D、評估抵押物市場流通性及抵押物變現能力；E、確保資料和證件齊全、原件與復印件一致（不含第二居所產權證）；F、審查銷售人員是否有與借款人或第三方串通、損害公司利益等行為；G、提出房貸業務風險建議；H、是否符合房貸業務控制標準。(4)、區域公司副總經理或總經理權責：A、審查交易的真實性；B、審查抵押物價值的真實性；C、評估抵押物市場流通性，把控抵押物變現能力；D、監督BD人員在銷售過程中對借款人的陳述和承諾是否合規，轉交公司的材料是否真實；E、審查BD人員是否有與借款人或第三方串通、損害公司利益等行為；F、對風控部提出的房貸業務風險建議進行評估，并決定是否按此操作。G、審查是否符合房貸業務控制標準。、總部風控部負責人權責：A、評估抵押物市場流通性，把控抵押物變現能力；B、對資產管理部提出的風險建議進行判斷，并決定是否依據風險建議進行操作；C、根據借款人、抵押物特性及市場環境裁定房貸業務控制標準范圍內的商務條款；D、審查批貸程序是否遵守公司規定；E、合理調配房貸業務資金流；F、是否符合房貸業務控制標準。（6）、風控部法務權責：A、抵押物權屬是否清晰、合法、有效；B、簽署業務類合同（協議）是否形式合規；C、交易結構是否合理、合法。3、批貸流程步驟具體內容操作部門及人員1、《風控流程表》風控部綜合判斷借款人、抵押物符合《進件標準》后，制作《面簽表》、《面審表》等資料，最終形成《風控流程表》面簽主管2、審批風控部持《風控流程表》逐級簽批風控部\風審主管簽批完結后，面簽部以郵件形式通知相關部門及人員面簽主管3、審批通知權證部預約借款人（抵押人）辦理強制執行公證、抵押登記權證部\負責人面簽部把資料包發風控部面簽主管第二部分放貸管理1、權責劃分每筆房貸業務在進行放貸審批時，需逐級簽批，權責對應原則如下：（1）、權證部負責人權責：A、保證抵押登記、強制執行公證辦理完結，保證他項權證、公證書原件真實、合法、有效。（2）、財務部負責人權責：A、落實應收款項是否收齊；B、確保按審批要求收齊應收上扣息；C、審查放款路徑是否正確。（3）、風控部權責：A、審查抵押登記、強制執行公證是否辦理完結，核實產權證部、他項權證部、公證書原件；B、復核合同文本及條款，確保正確使用合同文本及合同條款填寫正確；C、對放款資料進行復核；D、審查房貸業務合同商務條款與審批意見是否一致；E、簽署業務類合同（協議）是否形式合規；F、審查是否符合放款要求；G、審查放款程序是否嚴格遵守公司規定。2、放貸流程步驟具體內容操作部門及人員1、《房貸審批表》風控部對強制執行公證、房屋他項權證部以及審批時約定的放款審批要求全部落實及審核后，最終形成《房貸審批表》風控部2、審批風控部持《房貸審批表》逐級簽批風控部3、啟動放款程序風控部持《房貸審批表》原件、借款人收款卡、《借款合同》等放款資料至財務啟動放款程序財務部按《房貸審批表》向借款人提供的銀行卡匯轉出借款財務部\會計4、資料歸檔權證部對強制執行公證、房屋他項權證部、房產證及合同協議等重要權利憑證存入保險柜權證部\負責人風控部對借款人基礎資料進行歸檔入庫風控部\風控專員第三部分放款路徑及模式1、房貸業務的放款路徑為：律和金融-出借人-借款人。2、在承接具體業務時，根據各區域子公司已放款額度占用律和金融總資金額度的時點變化，由資產管理部根據資金分配計劃，合理調配債權放款模式，并適時監控房貸業務額度使用情況。第四章貸后管理第一部分權責劃分一、貸后權責：（1）、權證部權責：A、落實是否符合解押手續辦理規定。（2）、財務部權責：A、落實應收本息是否收齊；B、落實是否符合開具《結清證明》規定。（3）、區域公司運營部權責：A、落實本息是否及時收回；B、對續期業務進行期后跟蹤管理。C、對借款人進行維護、跟進和其它售后服務工作第二部分日常管理1、本息日常管理（1）、本金到期前15個工作日，運營部以電話或短信形式提醒借款人還款日期與金額，并詢問借款人有無續期意向。（2）、本金到期前3個工作日，運營部再次以電話或短信形式提醒借款人還款日期與金額，并告知跨行支付需提前至少一天轉賬，以確保借款人到期按時還款；若借款人有續期需求且通過公司審批，權證部最遲在合同到期日當天完成公證手續。2、本息收回管理（1）、還息要求：財務部在還息日前5個工作日向借款人發送當月還息短信提醒。財務部在還息日查詢到賬情況，且最遲在還息日第二天以郵件形式告知風控部及運營部當月未還款借款人情況，由運營部催收組負責向借款人催收：（2）、因銀行結算系統、借款人在外埠等客觀原因逾期2日內還本付息的，且借款人積極主動與公司BD部、風控部或公司管理層提前溝通，并經公司管理層同意后，只收取息費不收取逾期違約金；（3）、貸款到期前，借款人因暫時經營困難等客觀原因出現非惡意還款情況，在以下三項同時滿足的前提下，可將該單業務歸還本息的時間順延15日；預計逾期時間將超過15日的借款人，在以下三項同時滿足的情況下，由風控部向借款人建議對該單業務進行續期一次的處理。A、借款人積極、主動并提前與風控部或公司管理層進行溝通；B、經風控部對實際情況了解，確認借款人并非出現資信惡化，無法按時歸還本金的原因屬實；C、與公司達成一致意見后，借款人愿意支付15日內的逾期違約金和息費。（4）、借款人已續期一次或公司不同意續期的借款人，由于暫時資金緊張且同意先行支付違約金和息費以及轉單，經公司管理層同意的啟動風險預警程序，進入轉單程序。3、提前還款按合同約定可以提前還款的，還款日期以借款人將本息足額償還至我公司賬戶為準。按合同約定禁止提前還款的，借款人須按借款期限足額償還我公司利息后亦可提前償還本金；4、續期對貸款需要續期的，風控部須重新了解借款人相關信息，對續期原因、期限、還款來源等情況進行分析，審慎評估續期的合理性和可行性，擬寫書面分析報告；并對抵押物進行重新評估（向評估機構口頭詢值不需出具評估報告），關注抵押率變動情況；最多續期一次且最長不超過6個月，續期息費的收取按公司規定執行。同時，要加強續期后的跟蹤管理工作。5、解押：借款人償還本息后，由財務部出具《結清證明》，并由相關職能部門負責人和管理層簽署；權證部憑《結清證明》安排辦理解除抵押登記手續。第三部分合作渠道推薦1、風險預警若借款人惡意、消極怠慢還本付息，經風控部催收5日后借款人仍無法歸還本金或利息，風控部應立即向風控部、權證部及事業部負責人發出風險預警，風控部進入轉單、訴訟、拍賣程序；2、推薦程序（1）、合作渠道推薦A、獲客標準：依照房貸事業部房貸業務“小額、分散”的發展規劃，風控標準嚴格執行以一線城市核心城區的客單價200萬左右、白本7成以內或銀行一抵5成以內的優質個人住宅商品房源為主。客單價200萬元左右，非銀行渠道一抵、二抵平轉或6.5成以內轉單為輔，從獲客源頭降低處置風險。第四部分檔案管理1、檔案分類（1）、合同：《借款保證合同》、《個人反擔保抵押合同》、《委托保證合同》、《委托借款代理服務合同》、《債權轉讓協議》、《債權轉讓通知》、《回執》、《擔保協議》及相關補充協議。（2）、借款人基礎資料：借款服務申請表、風控報告、風控流程表、房貸審批表、重要權利憑證入庫單、征信報告、借款人身份證、借款人戶口本、借款人婚姻證明、擬抵押房產證、第二居所房產證、第二居所聲明、借款用途文件、還款來源文件、銀行流水、結清證明。（3）、重要權利憑證：房產證、房屋他項權證部、土地證(若有)、土地他項權證部（若有）、借款合同、擔保協議書(若有)、補充協議、強制執行公證（反擔保抵押合同、委托保證合同或典當抵押合同）、房屋保險合同。2、檔案的收集、移交、入庫（1）、風控部將房貸業務合同（協議）轉交權證部，并在《資料交接表》上做好交接記錄。（2）、風控部負責收集借款人基礎資料，并以合同編號為單位進行整理、歸檔、入庫。入庫業務案卷的編號按簽約年份、合同號、借款人姓名的順序進行標識。（3）、權證部將辦理完畢的抵押登記、公證、保險的重要權利憑證收押并存放保險柜中。3、檔案管理風控部對檔案資料進行統一管理，禁止擅自摘抄、復印、拍攝、借取。（1）、檔案資料經風控部歸檔后，公司相關部門調取時應填寫《借款人檔案調取審批單》，經資產管理部簽批，方可調取。（2）、重要權利憑證由風控部統一保管、禁止外借。但在同時滿足以下情況下，房產證可以外借：A、借款人提出需求；B、逐級簽批；