2005年北京房地產價格趨勢分析綱要一、2005年房地產市場總體趨勢分析二、2005年北京住宅市場預測三、2005年北京商業市場預測四、2005年北京寫字樓市場預測五、2005年北京房地產價格走勢預測4/23/20242第2頁2005—2008年，北京房地產市場將成全國焦點2000－2005年的發展奠定了較好的市場基礎，健康并且相對理性，幾乎沒有投機市場；北京市場的投資空間居全國之首，部分投資乃至投機的熱錢將“趨利而來”，包括海外投資基金及REITs；2008年之前、奧運效應等因素繼續拉動北京住宅需求增長，北京整體住宅價格10年之內不會下跌，以平穩性增長為主要趨勢；2008年將達階段性高點，但并非頂點，奧運的熱情將拉動全國消費力對于北京市場的投資速度，北京將日漸成為“全國人民的房地產市場”，舉全國之力進一步推高北京市場；（與上海市場有較大區別）4/23/20243第3頁政策目的在于保持市場平穩、健康發展國民經濟需要房地產經濟作為強大推動力；短期內國家可能以市場調整性政策為主，長期對土地等關系國計民生的資源將繼續加大控制力度政策并非要打壓房價，而是希望房價能夠在平緩的上升軌道當中健康發展；土地政策會規范房地產市場，完善市場游戲規則，淘汰無序競爭者；住宅需求市場相對剛性，能夠承受短期內較強烈的政策影響，繼續保持平緩增長的趨勢；4/23/20244第4頁2004年房地產銷售呈旺盛態勢根據北京房管局的月度銷售報告統計，截至到今年9月份，北京房地產市場成交面積為2262.75萬平米，已經超過2003年全年成交量的2123.19萬平米，總成交金額為1340億元，予售部分成交價為6696元，分別比去年同期增長38.12%、49.87%和8.89%。市場沒有因為宏觀調控而受太大影響，整體呈現上升趨勢

數據來源：北京市統計局4/23/20245第5頁2005年土地市場-供應量將有所減弱，郊區縣集中供應趨勢明顯。03-04年以來新盤供應只保持小幅上漲的趨勢，主要原因是國家近年來不斷頒布新的金融與土地政策使得市場供給上漲幅度較小。由于“8.31”政策2005年北京土地的供應量會有所減弱，但仍會保持上漲趨勢。由于市里的可開發用地的數量減少，新的主要供給區域集中北京遠郊區縣。4/23/20246第6頁2005年房地產投資-開發投資仍保持一定增速，但已明顯放緩2004年北京房地產市場開發投資保持了一定增長速度，但與2003年同期相比，除住宅投資增速有所上升外，其他領域增速都有不同程度的減低。可以看出，在宏觀調控作用下，北京市房地產市場投資增長速度已經明顯放緩。預計2005年在宏觀調控的進一步加強下，投資速度放緩。

數據來源：北京市統計局4/23/20247第7頁房地產發展前景看好2008奧運會的臨近，北京道路交通、市政配套正逐步完善，這提高了項目的附加值，也對北京樓市形成強大的支撐，這決定了未來幾年內北京房價易升難跌。加息影響不明顯銀行加息目的抑制投資性消費者的購房行為，對有實質性需求的消費者影響不大。

開發成本增加71號令以后，土地供應得到控制，開發成本逐步加大，開發商可能會進行一些炒作，將所增成本轉嫁到買家身上，從而推高房價。2005年總體價格走勢預測–整體價格上漲，不同區域增長幅度不同。2005年政府還會采取一系列宏觀調控的后續手段，比如繼續加息和運用稅收杠桿等，以抑制房價飆升，防止泡沫發生，所以房價不會大幅上漲。

4/23/20248第8頁2005年住宅市場-市場供應量將會減少2004年的新增住宅供應與2003年相比有較大幅度的下滑，新開工住宅面積為2207.2萬平方米，受宏觀調控的影響2005年住宅供應量有可能持續減少。

數據來源：北京市統計局4/23/20249第9頁2005年住宅市場－由于住宅需求進一步上升，銷售量將持續增長2004年全市銷售各類商品房2472萬平方米，其中商品住宅2285.6萬平方米，分別比上一年增長30.4％和39.1％；商品住宅銷售額為1085.1億元，增長37.5％。商品住宅期房批準預售面積2862.85萬平方米，同比增長5%；預售登記2642.1萬平方米，同比增長56.5%。預售率為92.3%，比2003年同期高30.4個百分點。數據來源：北京市統計局4/23/202410第10頁2005年住宅市場－整體價格穩步增長2004年商品住宅現房平均銷售價格為4747元/平方米，同比上漲291元/平方米，漲幅為6.5%商品住宅期房買賣價格為5629元/平方米，同比上漲376元/平方米，漲幅為7.2%，2005年由于需求的增加價格會進一步上漲。數據來源：北京市統計局4/23/202411第11頁2005年住宅市場-外地客戶比例增大，投資性客戶數量減少

2004年前3季度客戶構成與2004年全年相比最主要的變化在于，本市城鎮購房者比例下降，由61%下降為54%。外省市個人購房者比例上升，由26%上升為31%。數據來源：北京市統計局4/23/202412第12頁2005年高檔公寓市場-供應增加，需求穩中有升，價格有上升空間上圖是2004年北京高檔公寓銷售情況，從圖中可以看出2004年北京高檔公寓供應充分，市場需求旺盛，呈現出供銷兩旺的市場局面。05年朝陽公園、亞奧板塊和太陽宮地區仍將是供應的熱點區域。隨著奧運的臨近以及加入世貿的深入，需求穩中有升，保持在一個供需兩旺的態勢。數據來源：戴德量行

4/23/202413第13頁2005年別墅市場-價格較為平穩，隨著產品品質的提升，價格會在高價位趨向合理。左圖中顯示04年相對03年獨棟別墅項目的價格出現下降，而綜合項目和聯排的價格則出現了上升，預示著經濟類別墅項目逐漸走俏，購房者不再是富豪階層為主，消費群體日益多樣化。05年的別墅市場需求將穩定增長，自主類客戶上升，購房者更關注于性價比的因素。別墅價格更趨于合理。數據來源：成業行4/23/202414第14頁2005年商業市場-商鋪供需兩旺、供應量快速增長，價格持續走高。2004年商業地產供需旺盛，但卻存在諸多隱憂，盲目開發帶來商業風險的加大。從左圖中看出2004年的商業項目呈現一片繁榮的景象，商業供應量快速增長，價格也一路飛漲。2005年商業項目的開發勢頭將會放緩，但仍會保持增勢。隨著住宅投資回報率的降低，商業項目的投資前景被看好，將會被注入大量資金，優秀的商業項目會受到投資者的追捧，價格持續走高。數據來源：北京市統計局4/23/202415第15頁2005年寫字樓市場-雖有增速，但仍處于供大于求，租售價格仍保持平穩水平。從北京市整體市場來看，寫字樓市場供應量較大，目前市場處于供過于求的局面。朝陽區最為傳統的商圈，寫字樓的租售價格仍保持較高的水平。加上2003年以來CBD地區寫字樓市場供應量較小，使CBD的寫字樓市場呈現供不應求態勢。2005年由于銀行的更加嚴格審查政策，提高了貸款的門檻及加息的影響都抑制了購房者的熱情。05年寫字樓市場的價格將不會有太大的波動，會保持在一個平穩的水平。數據來源：戴得梁行

4/23/202416第16頁住宅市場價格趨勢普通住宅價格由于購買力的增加而供應的不足，則價格呈較大的上漲空間，市場的銷售價格也將上升。高檔公寓價格在穩中有升的需求前提下，租金出現回升跡象，價格仍有有上升空間。由于國家的宏觀調控的影響抑制了部分投資性買家，自主性購房者比例上升，價格更趨于理性。2005年北京別墅市場的價格與2004年相比呈現平緩下降趨勢，但由于今年推出的高端別墅項目品質提升較快，區域環境及配套也更加完善，整體上會減緩市場價格下滑的趨勢，所以今年下半年整體市場價格與上半年相比波動將不會太大。4/23/202417第17頁商業市場價格趨勢從2004年的商業類開發投資比例，可以看出未來的幾年將進入北京商業地產市場面積供應的高峰。從供應區域上進行分析，CBD、亞運村和中關村地區，都將成為未來項目供應的熱點區域。新增的供應將導致市場競爭加劇。2005年北京商業地產市場開發量會受到一定程度的抑制，開發勢頭會放緩。但對北京優質零售物業市場需求將保持供需兩旺的市場前景，租金繼續保持平穩，所以地處主要商業區的優質商鋪租售價格仍有上漲空間。4/23/202418第18頁寫字樓