16四月2024XX城項目營銷診斷與執行報告2009目標目標1、全年銷售600套（含年初到4月22日為止已銷售225套,剩余375套）2、實現成交均價達到2750元/㎡精品資料網（），提供海量管理資料免費下載！XX城項目營銷診斷與執行報告目標下的整盤思考……1、市場現狀目前市場情況下：1）在市場接受度上，多層的接受度遠高于小高層；2）在銷售速度上，小面積產品銷售速度快，大面積產品滯銷3）在價格上，且多層的價格高于小高層那么作為啟動區的產品，立勢、回現和速度是關鍵任務，因此小高層作為回現主力風險較大；小高層的市場接受需要培育，居住習慣需要引導；2、回現產品相比而言，完成今年的目標，多層作為市場接受度最高的產品，勢必承擔回現的主要任務；3、標桿溢價產品而作為一個混合社區整盤營銷思路來講，花園洋房由于產品品質高和數量少的原因，起標桿作用具有得天獨厚的優勢；4、試水產品由于多層作為目前的主流產品，逐步稀缺，后期的主力產品小高層必須開始培育，那么小高層將起到一個部分試水、承擔少量回現角色的作用（小高層戶型配比需要調整）；精品資料網（），提供海量管理資料免費下載！XX城項目營銷診斷與執行報告目標解析預計銷售目標380套目標實現的假設條件：1、多層的銷售率為75%2、退臺洋房銷售率30%3、小高層銷售率40%備注：假設條件依據市場產品的去化情況以及本項目前期市場狀況目標實現的推售結論：1、剩余多層貨量151套，做為回現主力產品，需要新推約280套，按照銷售率75%計算，預計銷售目標324套2、退臺洋房28、29號剩余27套，做為標桿產品，需要加推約25套，按照銷售率30%計算，預計銷售目標16套3、小高層做為試水和部分回現產品，需要少量推售，需推售約100套，按照銷售率40%計算，預計銷售目標40套備注：假設條件依據市場產品的去化情況以及本項目前期市場狀況整盤操作思考：1、市場表現狀況2、各物業在完成目標時所起作用3、各物業推售的先后次序精品資料網（），提供海量管理資料免費下載！XX城項目營銷診斷與執行報告項目簡介精品資料網（），提供海量管理資料免費下載！XX城項目營銷診斷與執行報告老城區新區城東南擴東進項目位于淮北市城西板塊，離主城區實際距離較近，但屬于傳統意義上的陌生區域，且隧道緣故心理距離大于實際距離，周邊配套缺乏區位項目位于淮北市城西板塊，步行到老城中心淮海中路只需20分鐘，車行5分鐘，但屬于傳統意義上的陌生區域，且由于隧道和山的東面有墓地的緣故，區域有一定抗性；項目周邊除了淮海路南側有少量特色餐飲并無其他配套本項目依托自身依山傍水優勢，東靠鳳凰山，西臨新濉河，環境優美。正在打造自我完善型的百萬方生態大盤到老城中心淮海步行20分鐘鳳凰山西山隧道新濉河會所西山隧道精品資料網（），提供海量管理資料免費下載！XX城項目營銷診斷與執行報告1基礎指標項目屬百萬方大盤自我中心項目，啟動區共1407套，一期在售多層、退臺洋房，小高層暫未入市總占地建面容積率指標近900畝100萬平米1.72啟動區共1407套，一期推出8幢多層，共374套，截止4月22日，實現銷售223套，推出2幢退臺洋房，共計40套，已售13套，目前退臺封盤，小高層還未入市278222324252829精品資料網（），提供海量管理資料免費下載！XX城項目營銷診斷與執行報告基礎指標啟動區的戶型配比中，小高層主要為128平米以上戶型，多層主要以125平米以下戶型為主戶型建筑面積總套數套數比總建筑面積面積比1房2廳1衛64~69.940.5%273.70.3%2房1廳1衛61.93~64.56121.4%748.960.8%2房2廳1衛80.21~89.1731235.2%26001.3128.2%2房2廳2衛100.9~115.7191%982.151%3房2廳1衛101.69~112.6332136.3%34421.7937.4%3房2廳2衛126.38~132.3722925.8%29667.6932.2%合計887100%92095.6100%戶型建筑面積總套數套數比總建筑面積面積比3房2廳2衛136.63~142.9789.1%1118.47.8%4房2廳2衛147.91~175.715056.8%7921.1654.9%4房2廳3衛158.48~164.1889.1%1290.649%小復式156.221415.9%2187.0815.2%大復式216.02~256.8489.1%1891.4413.1%合計88100%14408.72100%戶型建筑面積總套數套數比總建筑面積面積比2房2廳2衛97.04~97.946414.8%6268.1611.1%3房2廳2衛128.25~137.0933878.2%44205.0278.6%小復式157.15~189.1481.9%1385.162.5%大復式185.25~238.49225.1%4391.257.8%合計432100%56249.59100%退臺洋房小高、高層多層多層產品中125平以上的大戶型占到了25.8%，有229套，成為目前市場去化的難點小高、高層的432套產品中有85.2%的產品為128平以上的大戶型，占到368套，作為啟動區的產品，先期入市的市場接受度低，風險大退臺洋房的產品戶型面積范圍合理，產品品質不錯退臺洋房主流面積在145-175之間多層125平以下的戶型占到了74.2%小高層128平以上的戶型占到了85.2%精品資料網（），提供海量管理資料免費下載！XX城項目營銷診斷與執行報告項目背景分析精品資料網（），提供海量管理資料免費下載！XX城項目營銷診斷與執行報告前期展示及宣傳有一定的效果，但是在展示細節方面無法凸顯項目品質感豪華會所每周末不間斷SP活動會所處園林工程圍擋隧道入口道旗市區高炮項目現狀精品資料網（），提供海量管理資料免費下載！XX城項目營銷診斷與執行報告項目前期推廣形象混亂，核心價值不明晰，推廣缺乏系統性項目現狀精品資料網（），提供海量管理資料免費下載！XX城項目營銷診斷與執行報告項目外圍及現場包裝展示不到位，細節品質感較差銷售處昭示性不強，入口處缺乏引導牌，造成首次客戶難于尋找；隧道抗性大，內部沒有必要的涂鴉或者展示；入口到會所缺乏展示物料；會所內部展架內容和位置不盡合理；看房通道包裝展示不足，造城客戶對工程印象不好；缺乏園林展示；工程雜物凌亂沒有包裝項目現狀精品資料網（），提供海量管理資料免費下載！XX城項目營銷診斷與執行報告缺乏足夠的銷售道具，用以銷售員支撐項目價值點或者解決客戶核心疑惑，形成賣壓項目缺乏現場服務展示，銷售氛圍不足現場服務不到位，沒有安保以及物管的展示，導致偶爾到訪的客戶無法第一時間得到接待項目現狀精品資料網（），提供海量管理資料免費下載！XX城項目營銷診斷與執行報告項目工程現場雜亂，工程進度等關鍵環節進展緩慢，造成客戶信心不足項目現狀高壓塔拆除工程失信于客戶山體改造工程進度未被客戶接受隧道抗性大，客戶認知為陌生區域施工進度緩慢精品資料網（），提供海量管理資料免費下載！XX城項目營銷診斷與執行報告價格表制定不盡合理，水平差較小，導致去化不夠均勻項目現狀1、邊套的價格指定考慮控制總價的因素，邊套與中間套價差太小2、頂樓價格高于低樓層價格精品資料網（），提供海量管理資料免費下載！XX城項目營銷診斷與執行報告16面積區間全部未售已售已售比80—1008037796.3％100—120126319575.4％1208％135以上2517832％頂層646311.6％總計37415122358.5％花園洋房面積區間全部未售已售已售比150以內104660％150—2002620623％200以上42250％總計40271332.5％目前推出多層剩余貨量共計151套，125㎡以上的大面積銷售緩慢，頂樓產品基本滯銷多層項目現狀精品資料網（），提供海量管理資料免費下載！XX城項目營銷診斷與執行報告由于前期“一拆一改一建”活動的舉行，而后期并沒達到預期的執行，導致客戶信心不足，項目口碑受一定影響前期由于工程問題,導致市場客戶口碑不太好,同時目前工程進度比較慢,客戶信心不足客戶語錄:你們項目是不是沒錢了,工程老不動呢?你們不是說了高壓塔等都要拆掉，但是為什么現在還沒拆呢，你們開發商怎么說話不算話呢你們的工程太慢了吧，去年來看是這樣，今年來看還是這樣項目現狀精品資料網（），提供海量管理資料免費下載！XX城項目營銷診斷與執行報告案場服務水平不高，缺乏團隊戰斗力項目現狀案場管理方面：管理工具具備，但是無法有效的管理客戶資源個人能力方面：業務員有過系統的專業培訓，但是在團隊合作、個人殺客能力等方面有待加強；銷售流程方面：比較規范，但是執行方面不夠到位精品資料網（），提供海量管理資料免費下載！XX城項目營銷診斷與執行報告1、形象、主形象傳遞不聚焦，核心價值不清晰2、價格策略導致去化不均勻3、由于工程方面的問題導致客戶信心不足，口碑下降4、營銷展示較弱，無法傳遞項目品質5、案場殺單能力有限6、渠道拓展重視不足，太過依賴大眾媒體項目現狀總結精品資料網（），提供海量管理資料免費下載！XX城項目營銷診斷與執行報告核心問題界定精品資料網（），提供海量管理資料免費下載！XX城項目營銷診斷與執行報告基于世聯以上分析，我們認為項目應該解決的核心問題在于核心問題21項目核心價值不明晰，如何聚焦項目核心價值，提升項目形象，樹立客戶信心？整盤操作角度，如何建立項目的市場影響力，形成持續旺銷3短期內，如何在現有工程進度下，保證快速均勻去化，尤其是大三房和頂樓精品資料網（），提供海量管理資料免費下載！XX城項目營銷診斷與執行報告本體分析精品資料網（），提供海量管理資料免費下載！XX城項目營銷診斷與執行報告項目優勢分析——位于淮海路西向延長段，緊鄰市區核心，環境較好，唯一的依山傍水之地項目位于一馬路（淮海路）的西向延長段，距離老城區核心位置車程僅5分鐘距離老城區教育，醫療，休閑生活配套集中區域車程僅3分鐘項目東側接鄰山脈，西側為濉河，是淮北現有住宅項目中唯一依山傍水之地老城區新城區配套集中區域淮海路濉河相山鳳凰山項目所屬區位仍屬于老城區，處于一馬路西向延長段，雖有自然山體隔開，從物理距離及實際車程看，泛核心區的位置不可否認現有淮北地塊中唯一可稱依山傍水之地，緊鄰城市核心區的同時，擁有優良的自然環境，兼具了功能性與宜居性本體分析精品資料網（），提供海量管理資料免費下載！XX城項目營銷診斷與執行報告項目優勢分析——百萬大盤規劃，特有的山體資源規劃打造的異域風情小鎮淮北市規模第二的社區，具備大規模的項目獨特的居住氛圍特有的山體資源結合項目的規模，打造具備異域風情的山腳小鎮利用山地，依托地塊內部地勢起伏打造特有的異域風情小鎮百萬大盤，依山勢而建本體分析精品資料網（），提供海量管理資料免費下載！XX城項目營銷診斷與執行報告項目優勢分析——產品戶型充分考慮市場環境，在控制總價的同時保證了實用性市場稀缺的兩房產品，較低的總價能夠吸引大批價格敏感型客戶三房設計合理，實用性高，總價控制更具競爭優勢本體分析精品資料網（），提供海量管理資料免費下載！XX城項目營銷診斷與執行報告項目優勢分析——未來規劃的景觀資源相結合的社區商業及學校，充分彌補周邊配套不足的現狀4200㎡商業配套，結合沿街底商，充分解決社區生活配套問題雙語幼兒園，9年制學校，自成體系的教育配套設施本體分析精品資料網（），提供海量管理資料免費下載！XX城項目營銷診斷與執行報告項目劣勢分析——不處于城市未來主流發展方向，現有心理認知度低，客戶心理距離大于實際距離隨著城市向南部新城區發展，項目所處非城市主流發展方向，項目將面臨被邊緣化的危機由于自然山體阻隔，市民對于地塊的認知偏于陌生，心理上認為項目位置并非城區由于隧道的因素客戶心理距離大于實際距離相山隧道老城區新區城東南擴東進本體分析精品資料網（），提供海量管理資料免費下載！XX城項目營銷診斷與執行報告項目劣勢分析——目前高壓塔、公墓、公交線路以及缺乏配套等因素導致客戶抗性比較大高壓塔對地塊形象貶損極大，若在未拆遷前引客戶前來，極易造成不良印象山體破壞嚴重，缺乏植被，與山脈東側有鮮明反差，客戶在心中的對比會產生心理落差公共交通的缺乏使城區市民很少至于此處，是造成心理陌生的原因之一道路南側有食街，在淮北的影響力并不大，人氣一般，除此外項目周邊缺乏基本的生活配套高壓塔搬遷任務量大，耗資高山體整治耗資高，時間長缺乏公共交通線路，通達性差除南側食街外，缺乏外部配套本體分析精品資料網（），提供海量管理資料免費下載！XX城項目營銷診斷與執行報告本體分析總結項目的本體價值在于……1、百萬方的大盤規劃,商業、生活、教育配套豐富2、擁有獨占的山體公園和新濉河公園資源3、擁有高出市場的產品品質但是……1、項目擁有區域抗性，需要營銷…2、項目目前的工程進度導致資源、配套、產品品質等價值沒有完全體現，同時造成了客戶信心不足，需要營銷…精品資料網（），提供海量管理資料免費下載！XX城項目營銷診斷與執行報告宏觀市場分析精品資料網（），提供海量管理資料免費下載！XX城項目營銷診斷與執行報告受金融危機影響，淮北市成交量從去年9月份開始下滑，到今年年初回暖跡象明顯，年前壓抑的剛性需求開始集中釋放，但成交價格具有明顯的“天花板”現象市場表現4月11日-19日，舉行房交會，并出臺政府補貼優惠政策政府出臺商品房3萬元補貼優惠精品資料網（），提供海量管理資料免費下載！XX城項目營銷診斷與執行報告2009年4月19日，經適房貨幣補貼實施細則出臺

經適房貨幣補貼的發放對象為符合我市經濟適用住房申購條件的家庭。2009年度計劃向1000戶保障對象發放，按照每戶60平米、每平米500元標準，一戶家庭可享受3萬元的補貼額2009年4月11日-19日舉行淮北市房地產交易會房展會期間優惠政策1、會展期間個人現場購買新建商品房的，按照合同備案總房價款市政府給予1%的購房補貼。具體細則見市財政局和房管局文件2、會展期間個人購買存量房的，按照備案的契約及評估報告總價款市政府給予1%的購房補貼3、會展期間存量房交易費減半收取。4、房地產評估費減半收取5、開發企業參展樓盤在已優惠的銷售價格（已備案的）基礎上不低于1%2009年淮北市政府出臺一系列政策提升客戶購買商品房的信心展示交易會期間共成交住宅2852套，其中新建商品房1775套，二手房1077套，優惠利好政策帶來的市場回暖跡象明顯市場表現精品資料網（），提供海量管理資料免費下載！XX城項目營銷診斷與執行報告符合客戶喜好，總價控制好并能充分兼顧各空間使用功能均好性的戶型更具競爭力市場競爭中央花城市場熱銷樓盤無論物業形態與面積如何，都可以在符合客戶喜好的同時基本保證了空間功能均好性市場戶型典型問題，過度追求臥室的尺度和位置，忽略了次臥及其他功能空間的使用感受藍湖綠城翡翠島精品資料網（），提供海量管理資料免費下載！XX城項目營銷診斷與執行報告2008年下半年壓抑許久的剛性客戶在2009年第一季度集中釋放，回暖跡象明顯，在個案表現上，家天下4月25日開盤，開盤當日去化146套，去化率達到72%行政區項目總套數推出時間已售實現均價剩余銷售率月均去化城西家天下2022009.04.2514625005672%146老城區東紫昱苑4682008.05.1042042004690%35新區湖畔御景1962008.109830009850%14翡翠島1822008.0481330010145%7中央花城2722008.0518527008768%15藍湖綠城2312008.0979270015234%19天賜良緣2722008.0617829009424%16城東溫哥華三期202

2008.1278270012439%16從2008年年中到現在，淮北市場個案普遍保持月均去化15-20套上下的水平市場競爭精品資料網（），提供海量管理資料免費下載！XX城項目營銷診斷與執行報告市場項目處于產品過度期，多層產品最受客戶青睞市場現有項目中，復合型社區占據了最大比例，多層配合小高層產品搭配的形式比較多見；純低密度別墅社區數量較少，低密度物業多穿插在復合型社區當中；以小高層和高層為主的項目逐漸增多，隨著政府對規劃指標的限制改變，未來一段時間內物業形態將會朝著高層發展。多層物業受客戶青睞始終是最具競爭力的產品，后期多層產品逐漸稀缺，09年下半年小高層和高層產品供應量加大市場競爭精品資料網（），提供海量管理資料免費下載！XX城項目營銷診斷與執行報告項目機遇與挑戰機遇與挑戰淮北作為一個以煤炭為主的資源性城市，相對單一的產業結構和經濟結構，決定了房地產消費結構主要以從事煤炭相關產業的人群，客戶資源面臨激烈的搶奪由于整體經濟水平的發展比較低，購房群體基本以30歲以上年齡中老年人為主，年輕人基本無消費能力作為一個內銷型市場，無法吸納周邊其他城市的人口，房地產銷售主要以本地需求為住淮北市場目前處于產品過度期，多層產品市場供應有減緩趨勢，多層逐漸稀缺，小高層和高層產品從09年下半年供應量將相比以前將會有很大程度增加由于受經濟危機及房地產的影響，08年壓抑的剛性需求被壓抑，隨著地方政府一系列的救市政策和房地產形勢的好轉在09年的到釋放，房地產在09年上半年得到很大的回暖戶型競爭中，符合客戶功能需求的實用性及總價控制好的戶型具有比較強的競爭性精品資料網（），提供海量管理資料免費下載！XX城項目營銷診斷與執行報告競爭分析精品資料網（），提供海量管理資料免費下載！XX城項目營銷診斷與執行報告老城區板塊相山一號、相山風景、東紫昱苑新區南擴藍湖綠城、中央花城、金色云天、湖畔御景、翡翠島、華松時代城、慢城、帝景翰園、相山庭院、百年香樟花園、星河灣、水岸碧桂園城東東進天賜良園、溫哥華城、青島花園、龍溪水岸城西西延鳳凰城、左岸、家天下淮北房地產市場分為五個板塊，老城區開發殆盡，整體價格相對較高，目前的開發熱點區域集中在鐵道以南的新城區，本項目所在西北板塊目前在價格上屬于第三梯隊老城區板塊（3500－4500）城西北板塊（2500－2700）城西南板塊（2200－2800）新區板塊（2900－5000）城東板塊（2700）東進西延南進市場格局精品資料網（），提供海量管理資料免費下載！XX城項目營銷診斷與執行報告項目名稱產品類型主力戶型入市時間金色云天高層——2009年下半年龍溪水岸————2009年下半年青島花園——————相山庭院花園洋房110-1602009年10月藍湖綠城高層86-137在售中央花城高層80-135在售湖畔御景多層、小高層80-143在售翡翠島多層、小高層、別墅95-140在售天賜良緣小高層80-1302009年6月溫哥華三期多層、聯排80-141在售華松時代城多層、小高層89-1402009年5月16日星河灣多層、小高層90-200在售鳳凰城多層、花園洋房、小高層80-160在售左岸多層66-130在售東紫昱苑————2009下半年家天下多層、小高層80-115在售市場同質化競爭激烈，供應主要面積區間集中在80-135平米之間，高層、小高層產品逐漸被接受市場競爭精品資料網（），提供海量管理資料免費下載！XX城項目營銷診斷與執行報告項目名稱供給量供給/剩余套數金色云天32萬——龍溪水岸28萬——青島花園————相山庭院9萬藍湖綠城2萬200中央花城1萬80湖畔御景1萬105翡翠島8萬——天賜良緣1.5萬162溫哥華三期1萬100華松時代城3.5萬380星河灣2.5萬250鳳凰城3.5萬363左岸8萬——東紫昱苑5萬——家天下8萬——淮北下半年市場供給量約50萬方，未來市場競爭激烈市場競爭精品資料網（），提供海量管理資料免費下載！XX城項目營銷診斷與執行報告總價區間(萬)20-2525-3030-3535-4040-4545-5050以上競爭項目鳳凰城25-35萬為目前市場主流總價區間，40萬以上產品去化速度比較慢翡翠島家天下湖畔御景中央花城溫哥華三期天賜良園相山庭院星河灣藍湖綠城東紫昱苑鳳凰城華松時代城左岸華佳梅苑百年香樟花園市場競爭精品資料網（），提供海量管理資料免費下載！XX城項目營銷診斷與執行報告面積價格套數去化去化率135-1432900722332%88-922900966568%頂樓299028622%產品面積價格套數去化去化率大三房122-13733801367857.8%兩房80-118338013610779.3%市場競爭天賜良園湖畔御景中央花城面積價格套數去化去化率80-10027001037068%100-12027007915197%頂樓27904224。7%溫哥華三期面積價格套數去化去化率80-902900706187%90-10029002222100%100-1102900615590%110-1202900151067%120-1302900201470%130-1402900351646%頂樓封盤500市場目前主流去化面積為80-125平米，125以上面積去化緩慢，頂層基本滯銷精品資料網（），提供海量管理資料免費下載！XX城項目營銷診斷與執行報告本項目:多層、花園洋房及小高層東紫昱苑億家左岸5月6月7月8月9月10月11月12月溫哥華三期競爭對手鎖定家天下淮北市內相對尾期產品上游標桿產品下游替代產品藍湖綠城天賜良園華松時代城湖畔御景相山庭院翡翠島中央花城星河灣直接競爭市場競爭精品資料網（），提供海量管理資料免費下載！XX城項目營銷診斷與執行報告家天下項目前兩期入伙帶來的人氣和口碑效應是其最大的優勢，緊鄰快速干道（濉溪路）交通方便，開盤當天去化掉70%位置：濉溪路建筑類型：多層、小高層、別墅發展商：綠洲房地產有限責任公司規模：占地168000平方總建面：28萬方配套：超市、雙語幼兒園主力戶型：80-115價格：優惠后實際均價2500多客戶群：礦區員工為主，占到70%以上，另外有兩成多的周邊市民推售情況：4月25日推出6#、7#、8#、9#四幢11層小高，共計202套，預計未來還有8萬方的存量銷售情況：當天去化掉70%以上營銷手段：主要以戶外大牌高炮為主，舉辦過消防知識競賽，中小學文藝匯演；目前5000元登記送海爾家電三件套，或折合現金7000元，并且送3平方米的面積，一次性99折，物管按多層收取，電梯費全免包裝展示：項目入口廣場實景已出一大半，并且一二期入伙，小區的景觀園林都已經做出實景，看房電瓶車，客戶口碑較好6789性價比核心優勢：成熟社區、展示、性價比劣勢：產品品質不高精品資料網（），提供海量管理資料免費下載！XX城項目營銷診斷與執行報告44湖畔御景湖景資源、產品品質及地段是其最大賣點，但沒有有力的營銷手段，使其在市場上的口碑以及去化效果一般位置：桓譚路南張寨路東建筑類型：多層、別墅、小高層發展商：淮北海潤房地產公司規模：占地156560.31平方總建面：196953平方資源配套：南臨桓譚公園，距離步行街步行10分鐘在售主力戶型：80－143價格：多層均價3000小高層預訂價格2500元起客戶群：1、50%左右的礦區職工2、50%的市區及周邊市民推售情況：2008.10一期第一標多層開盤，預計6月份一期第二標小高層開盤銷售情況：兩房幾乎售罄，26和27號樓大三房去化較慢。目前小高層開始預訂（2000元可退）營銷手段：售樓處設在市中心，舉辦過城市形象大賽，但整個樓盤沒有舉行過大型的營銷舉措，盡管品質包裝展示：售樓處展示和現場包裝簡單湖景資源核心優勢：良好的湖景資源、地段劣勢：缺乏配套、現場無展示精品資料網（），提供海量管理資料免費下載！XX城項目營銷診斷與執行報告45中央花城位于新老城區交界地帶，地段學區是其最大賣點，無明顯營銷動作，舒適三房去化較差位置：長山路與惠苑路交叉口西側建筑類型：一期二期共11幢高層發展商：淮北春盛房地產開發有限公司規模：占地36000平方總建面：24萬平方資源配套：暖氣、熱水、淮北十二中、黎苑小學、長山路小學、梅苑中學綠化率：42%在售主力戶型：80-135㎡價格：一期均價3320二期均價3380客戶群：1、礦區員工占到80%（其中礦區員工以30-40歲員工為主，購買原因主要為了孩子以后上學）2、公務員及周邊市民占到20%推售情況：2008.05推出一期5#、7#、8#，2008.11后推出二期4#、6#、9#，月底可能推出三期1#、2#、3#，共284套，其中10#、11#為回遷市民，北面規劃可能調整以商鋪為主銷售情況：兩房幾乎售罄，122以上的三房去化較慢，剩余量大，17樓以上抗性很大營銷手段：項目附近設立售樓處，營銷手段主要以戶外大牌高炮和報廣為主包裝展示：售樓處展示和現場包裝簡單1234578691011地段核心優勢：地段、學區劣勢：產品客戶有一定抗性、無展示精品資料網（），提供海量管理資料免費下載！XX城項目營銷診斷與執行報告47溫哥華城淮北市規模最大的項目，目前三期預定，規模、規劃是其最大賣點，由于一二期已經入伙，并無明顯營銷活動，主要靠老帶新和口碑傳播，三期推出202套，去化不到一半位置：安徽省淮北市人民路建筑類型：多層、聯排發展商：眾安房產集團規模：占地3818畝資源配套：時代廣場、周邊有技術局、質量監督局、國土局、公安局、消防支隊、天一中學等行政單位在售主力戶型：80-141價格：多層均價2700客戶群：1、行政事業單位職工占到60%2、礦區職工占到30%3、周邊占到10%推售情況：08年年底推出三期共202套銷售情況：年后銷售效果不錯，主要以兩房去化為主，大三房和頂樓去化較差營銷手段：無明顯的營銷活動，主要以戶外大牌和高炮報廣為主，由于一二期已入伙和物業服務好，帶來的口碑較好，老帶新效果明顯包裝展示：售樓處包裝展示效果一般11201624252829規模、配套核心優勢：大盤、物業、規劃劣勢：區位、配套不齊全精品資料網（），提供海量管理資料免費下載！XX城項目營銷診斷與執行報告48天賜良園僅依靠良好的園林展示，去化70%，剩下的頂樓封盤，130以上大面積去化較難位置：安徽省淮北市人民路建筑類型：多層、小高層、高層發展商：淮北地久投資有限公司規模：占地78136.47平方，共28幢資源配套：位于溫哥華成的西邊，并無太多配套，但小區展示和園林較好在售主力戶型：80-130價格：多層均價2900客戶群：1、礦區職工占到60%2、行政事業占到30%3、周邊占到10%推售情況：08年6月份推出一期推出12幢，共272套，去化178套，09年5、6月份預計推出小高層，共162套，預計價格低于多層，2600-2700銷售情況：頂樓封盤，面積130以上的貨量剩余較多營銷手段：由于展示和園林較好，并無明顯的營銷活動和折扣，主要以戶外大牌和高炮報廣為主包裝展示：售樓處設在會所，歐式會所內部包裝高貴典雅豪華，展示極致品質核心優勢：品質、展示、多層劣勢：拆遷問題、配套缺乏精品資料網（），提供海量管理資料免費下載！XX城項目營銷診斷與執行報告49星河灣依靠未來學區的規劃，吸引大量的礦區客戶位置：相山路與南黎路黃金十字路口東南角建筑類型：多層、小高層、高層發展商：淮北金淮海置業有限公司規模：占地4萬平方總建面10萬平方共600套在售主力戶型：90-200，以120為主價格：多層均價2800，小高層均價2900客戶群：1、主要以市區周邊客戶為主2、礦區客戶占到30%推售情況：08年10月份推出6幢多層，共252套，08年12月推出剩下的小高層，共計348套銷售情況：多層基本售罄，小高層銷售約25%（開盤僅去化1套，房展會去化了近50套，整體銷售情況較差）營銷手段：主要以戶外報告及單頁為主，營銷手段不強，并為帶來真正的去化包裝展示：售樓處拆掉，搬遷到整改區域樓下，展示性較差，售樓處包裝相對較差面積價格套數去化去化率80-10029001024645%100-1202900803544%120-140290014832%140以上29001816%學區核心優勢：學區、未來規劃劣勢：產品（小高、高層）、交通、配套精品資料網（），提供海量管理資料免費下載！XX城項目營銷診斷與執行報告50藍湖綠城目前去化主要依靠成熟的社區以及良好的景觀資源，目前在售高層去化比較緩慢位置：淮北市桓譚路55號建筑類型：多層，小高層發展商：安徽悍馬房地產開發公司規模：占地101822平方總建面22萬平方在售主力戶型：86-137價格：多層均價3000-3200小高層均價2600-2800客戶群：1、礦區占到80%（給小孩子買房結婚較多）2、市區周邊占到20%推售情況：一期08年10月已入住，二期08年9月份開盤，預計09年下半年推90套高層和60套多層銷售情況：324套多層，去化掉260套，231套小高（一梯三戶），去化掉40%營銷手段：主要采用戶外及報廣，以及老帶新和礦區發單頁，無折扣包裝展示：售樓處位于小區內部，昭示性較差，且售樓處內部包裝極其簡單面積價格套數去化去化率96-1012700885664%101-1202700992020一期售罄二期在售城市價值核心優勢：成熟社區、地段、景觀劣勢：品質差精品資料網（），提供海量管理資料免費下載！XX城項目營銷診斷與執行報告51相山庭院依靠展示做到極致，樹立品牌，目前并無明顯營銷活動和折扣，推出490套，約剩余90套位置：長山路281號建筑類型：退臺花園洋房、聯排發展商：浙江萬馬規模：占地198467.40平方總建面282356平方在售主力戶型：110-160價格：多層均價3200客戶群：主要以政府事業單位和礦區領導推售情況：08年5月份推出二期一標，10月推車二標，09年二月推出三標100套，二期共推出490套，預計三期下半年10月份推出共8萬方的多層銷售情況：已剩下80多套，主要分布在樓盤的東南方向，相對位置較差營銷手段：由于展示、園林較好，并且對難去化產品做出了樣板房，并無明顯的營銷活動和折扣，主要以戶外大牌和高炮報廣為主包裝展示：售樓處包裝較好，并設有專門的客服中心，園林展示游泳館等起到了良好的促銷效果，樣板房直接加強了四樓和閣樓的去化面積價格套數去化去化率110-120320010810395.4%120-130320010810092.6%130-14032001089184.3%140-1503200634571.4%150-1603200542037%頂樓3500493877.6%產品、品質核心優勢：展示、地段、品質劣勢：配套缺乏精品資料網（），提供海量管理資料免費下載！XX城項目營銷診斷與執行報告翡翠島規劃以及桓譚公園是其最大的賣點，但一期交房后的工程以及實際情況與規劃的落差造成的退房是項目的最大短板位置：淮北市人民路東段名流酒店向東300米建筑類型：多層花園洋房，聯排疊加別墅，點式高層發展商：中房集團淮北金爵房地產公司規模：占地300畝總建面：27萬方資源配套：北依桓譚公園，南靠五星級大金陵酒店在售花園洋房戶型：95－140，頂樓七層4.2挑高，沒有做隔層價格：多層花園洋房均價3300客戶群：淮北市公務員、煤礦區中高層員工、私營業主推售情況：2007年第一次開盤推出花園洋房9幢，共210套。目前二期花園洋房在預訂，5幢，共182套，預計下半年開盤銷售情況：一層多層退臺花園洋房已售罄。但由于前期工程質量的問題，目前有部分房源開始退房，二期頂樓挑高沒做隔層，去化很差，120多盡管送露臺，但單價高，去化較差，90左右和110多去化情況相對較好營銷手段：市中心步行街附近設有售樓中心，目前無太多的線上廣告投入，并且從房展會到現在，價格始終保持一次性99，按揭無折扣包裝展示：售樓處空間不大，但保持了合理看房動線設計，展示區洽談區有序區隔，體現出了較強的品質感面積價格套數去化去化率903300454089%100+33005360%110+3300241563%120+330012217%130+3300701826%頂樓315026312%湖景資源精品資料網（），提供海量管理資料免費下載！XX城項目營銷診斷與執行報告52競爭對手規模指標對比項目總建筑面積新產品推出時間主力戶型物業類型自然資源區域賣點建筑風格園林風格均價頂樓去化大面積去化營銷水平翡翠島27萬2008.0495-140多、小高桓譚公園資源現代330012%26%單頁戶外湖畔御景20萬2008.1080-143多、小高桓譚公園資源現代300022%32%單頁戶外中央花城24萬2008.0580-135高——城市價值現代3380————單頁戶外藍湖綠城22萬2008.0986-137多、小高桓譚公園——現代2700——7%派單戶外相山庭院28萬2008.05110-160多——交通現代320078%84%園林及樣板房星河灣11萬2008.1090-200多、小高————現代2900——2%單頁華松時代20萬200886-134小高、高——城市價值現代3000————較差天賜良緣7.8萬2008.0680-130多、小高————歐式2900046%園林家天下28萬09.4.2580-15多、小高——交通現代2750————單頁溫哥華城225萬2008.1280-141多、別墅————北美2700——10%單頁戶外本項目100萬80-200多、小高、退臺鳳凰山、新濉河公園——奧地利1.6%32%戶外、派單、活動對比結果本項目在規模上占一定優勢本項目在新產品的推售上與市場主流項目時間類似，競爭激烈本項目多層大面積比例不少，但單價不高，總價適中客戶接收的多層占主流，點式小高層預計后期市場接受度偏低本項目對兩大公園的獨享性，資源優勢顯著盡管距離城市距離近，但由于隧道緣故，心理距離大于實際距離本項目的風格上可以成為賣點，但由于工程及展示不到位，還未形成核心優勢本項目價格上屬于第三梯隊頂樓去化是難點，樣板房及隔層促銷明顯大面積去化速度慢，樣板房促銷作用明顯本項目營銷活動高出對手很多，但由于樣板房及園林展示不到位，促銷效果一般與競爭項目相比，本項目在規模、自然資源、產品形象方面均具備絕對優勢；由于工程節點及展示不到位，本項目的核心價值未完全傳遞給客戶！競爭項目對比總結分析精品資料網（），提供海量管理資料免費下載！XX城項目營銷診斷與執行報告營銷對比項目展示包裝主推廣語宣傳渠道營銷活動案場執行翡翠島現場展示一般，包裝不能突出市場高檔產品的氣質，沒有樣板房翡翠島之后再無翡翠島戶外大牌、高炮，報廣，售樓處設在市中心2007電視臺主持人大賽案場包裝不錯，展示動線合理，銷售人員素質一般湖畔御景現場展示較差，主推高端樓盤，但展示沒有突出氣質健康住宅/桓譚公園/開闊水景、超低容積率——那不是湖畔御景的全部戶外、報廣、單頁，市中心設立售樓處——案場賣壓營造不足、銷售人員比較熱情、但經驗不足相山庭院售樓處包裝較好，體現品質感現場四樓以及比較難去化的頂樓做了樣板房，并且做出隔層，得到了客戶認同別墅級現代庭院，尊享完美人生戶外高炮、大牌萬馬杯”庭院生活·魅力淮北”攝影大賽案場銷售員有經驗，但熱情不夠，家天下售樓處包裝及其一般，沒有體現出人和品質感，項目現場由于先期入伙有居住氛圍和園林展示以及看房電瓶車，提升了一點形象花十幾萬得到幾千萬老帶新，戶外大牌、高炮“家天下”杯消防知識競賽“家天下驪景天成”杯全市中小學文藝匯演案場銷售人員素質和熱情都一般本項目售樓處的展示包裝得到客戶的認可，但施工進度、山體改造，園林展示不到位，客戶信心不足私享雙公園，至此一成戶外高炮、大牌，派單廣播電臺主持人大賽——在產品、價格、客群高度重合的市場條件下，強調品質、加強展示，樹立淮北“一生之城”第一品牌的地位，形成差異化，是項目的突圍之道現階段展示還可以、服務一般、工程質量導致的退房事件影響了美譽度展示和服務水平都很一般，沒有體現出項目的品質感，沒有配合任何營銷手段目前市場上為數不多的樣板房和園林展示，并且先期開始的營銷活動和推廣渠道，盡管樣板房品質一般，卻帶來了客戶的極大認同依靠售樓處展示和規劃以及產品品質取得部分客戶的認同，營銷活動和派單取得了一定效果，但工程和展示亟待加強展示和服務水平都很一般，走性價比路線，簡單傳統單一的營銷手法，主要靠老客戶資源精品資料網（），提供海量管理資料免費下載！XX城項目營銷診斷與執行報告競爭總結項目名稱市場站位競爭優勢競爭劣勢競爭關系主力客群翡翠島淮北市場第一梯隊產品目前的湖景資源作為實景，展示性優于本項目，且地段好先期工程質量造城的客戶信心不足，規模、配套、品質不如本項目本項目溢價面臨的主要競爭對手淮北全市范圍內煤礦企業職工，老城區養老及婚房市民湖畔御景淮北市場第一梯隊產品同樣是湖景資源展示由于本項目，且為真正的背山面水，地段好營銷展示、規模、品質都不如本項目溢價面臨的直接競爭對手相山庭院淮北市場第一梯隊產品園林、樣板房展示，及項目品質，開發商品牌花園洋房尾盤產品，規模、配套不如本項目后期的多層部分競爭家天下壞被市場的高性價比產品交通、先期入住的老客戶資源區位、規劃、產品品質配套都不如本項目后期多層面臨直接競爭本項目必須確立一生之城的市場占位規模、規劃、產品品質、配套地段抗性，展示不足，工程進度造城客戶信心不足——在競爭優勢處于劣勢的本項目，在未來的競爭中必須通過差異化的營銷，突出項目核心價值精品資料網（），提供海量管理資料免費下載！XX城項目營銷診斷與執行報告客戶分析精品資料網（），提供海量管理資料免費下載！XX城項目營銷診斷與執行報告57競爭對手客戶分析競爭對手承受總價在25-35萬客戶來源主要來自于礦區和企事業單位普通職工，年齡主要在26-40歲之間，雙職工收入約在5000元/月精品資料網（），提供海量管理資料免費下載！XX城項目營銷診斷與執行報告58競爭對手客戶分析競爭對手承受總價在35-50萬客戶來源主要來自于礦區中高層領導和泛公務員群體的中高層，年齡主要在35-50歲之間，年收入10萬以上精品資料網（），提供海量管理資料免費下載！XX城項目營銷診斷與執行報告59競爭對手客戶總結淮北市典型樓盤實際成交客戶構成與特征分析區域樓盤主要客戶特征老城區東紫昱苑客戶以自住為主，置業目的以養老為主，主要為礦區高層周邊私營業主及政府官員，本區域客戶占到40%，區縣客戶40%左右承受的總價區間：40-50萬（小三房）新區藍湖綠城一期客戶以自住為主，置業目的主要以小孩子上學、孩子婚房、養老為主，客戶多礦區客戶和周邊原住民、企事業單位、電廠職工、少量私營業主；易接受的總價區間：30-35萬（小三房）35-40萬（大三房）中央花城客戶多以自住為主，主要為了孩子婚房，多以周邊居民和礦區客戶為主，多為礦區的中高層、企事業單位的中高層易接受的總價區間：35-40萬（小三房）35-45萬（大三房）星河灣客戶多以自住為主，為了養老及孩子上學，客戶多來自礦區和市區居民，屬于市區外溢客戶群承受總價：25-30萬（小三房）湖畔御景客戶多以自住為主，置業目的多以養老和孩子上學以及婚房為主，多來自礦區電廠企事業單位及政府公務員的中高層承受總價：30-35萬（小三房）35-45萬（大三房）城西家天下客戶多以自住為主，多為養老及孩子結婚，多以礦區職工和周邊市民為主；性價比高，加上老客戶的口碑傳播，承受總價：25-30萬城東溫哥華三期客戶多以自住為主，為了孩子上學及養老，多為土地局公安局技術局以及教師等泛公務員群體為主，還有部分礦區職工。淮鋼廠職工收入相對較低，偏好小兩房戶型；承受總價區間，小三房25-35萬大三房35-45萬購房著重于能否更好改善居住環境，購置多重視子女教育、為孩子購置婚房以及養老，對性價比要求高40%為礦區客戶，40%市區客戶，20%周邊企業職工承受總價區間：不超過30萬以內（兩房），30-40萬小三房，35-50萬（大面積退臺、花園洋房）淮北為封閉內向型城市，人口變動比率低，購置房地產的客戶有限，未來客群短期內不會發生變化精品資料網（），提供海量管理資料免費下載！XX城項目營銷診斷與執行報告60成交客戶多為朋友介紹，后期營銷應注重老帶新。客戶購置的主要目的在于養老、為孩子上學或者為孩子結婚買房小戶型去化較快一方面反映市場需求現狀，另一方面需加強銷售引導，及銷控。項目客戶分析成交客戶主要來自老城區其次是礦區客戶，認知途徑主要為朋友介紹，購置目的主要是為了養老、孩子上學、孩子結婚老城區是前期客戶來源得主要途徑，在保有老區信息有效傳達的同時，加強礦區的深挖工作精品資料網（），提供海量管理資料免費下載！XX城項目營銷診斷與執行報告老城區是客戶的主要來源，礦區客戶作為淮北主力客群目前在本項目所占比例較少，本項目應加強礦區客戶拓展

老城區客戶是項目的客戶的主力而礦區及區縣的客戶所占比例較少；鞏固老城區客戶市場，同時積極開展對礦區、新城區及其他區縣的深挖工作。來訪客戶分析精品資料網（），提供海量管理資料免費下載！XX城項目營銷診斷與執行報告

客戶對項目認知的渠道主要是通過路過和朋友介紹，應加強現場包裝和老帶新活動及現場說辭，來進一步的提高上門量；加強現場展示、SP活動及媒體有效利用的同時拓展其他客戶渠道。來訪客戶認知途徑主要是路過和朋友介紹，說明項目現場截流和老帶新應繼續加強，同時應拓展其他客戶渠道來訪客戶分析

進線客戶主要認知以短信、報紙和電視為主，而上門客戶這三者上門比例比較少，說明銷售人員在來電轉上門上說辭和技巧上存在問題加強現場展示、SP活動及媒體有效利用的同時拓展其他客戶渠道。進線客戶認知途徑精品資料網（），提供海量管理資料免費下載！XX城項目營銷診斷與執行報告63項目客戶職業結構主要是資源化城市有關，礦產企業職工、政府公務員、事業單位、私營業主；鎖定目標客群重點攻擊。項目客戶年齡段主要集中在26－45歲，剛好屬于社會的中堅力量有一定的經濟基礎，婚房和改善居住條件是其購房的主要原因。來訪客戶分析來訪客戶職業主要以企事業單位職員以及礦工為主，主要以26-45歲之間為主精品資料網（），提供海量管理資料免費下載！XX城項目營銷診斷與執行報告64現有意向客戶需求基本絕大多數集中在二房和小三房為主，兩者總共占87%，復式和四房、退臺及其他產品上需求較少客戶總價承受能力集中在20-40萬的區間，40以上占的量比較少來訪客戶分析來訪客戶需求的主力面積為80-120平米之間，需求總價為20-25萬之間，需挖掘總價承受能力更高客戶群精品資料網（），提供海量管理資料免費下載！XX城項目營銷診斷與執行報告環境和規劃是本項目最被客戶認可的因素，而區域、交通、工程進度及配套是本項目最大的抗性

環境、規劃因素是項目最被客戶認可的地方。后期應該從分利用其價值。但項目較好的規劃及景觀等要素并沒有合理的傳遞給客戶，客戶沒有認識到項目的規劃景觀等優勢，后期應該加強項目這部分優勢的強化。配套、區位是項目銷售中最大的抗性。部分客戶對項目的物業、前期樓層及房型面積不滿意，制定相應應對說辭。本項目的工程進展也是少部分客戶抗拒的因素，后期應該提高項目形象，維系好客戶關系。來訪客戶分析精品資料網（），提供海量管理資料免費下載！XX城項目營銷診斷與執行報告成交客戶寫真客戶背景：趙女士，35歲左右，在石臺礦上班，丈夫在紡織廠上班，打算做點小生意，孩子上小學，本來已經準備交定金到百合公寓（均價不到2000），后來在銷售員（小趙）和朋友的勸說下，購買了本項目您購房的目的和用途是什么？目前住的房子是礦上的，肯定要考慮在市區買一套，以后在市區生活方便。您覺得本區域怎么樣？這塊區域規劃很好，有公園，有山，環境很好。您目前居住在那區域，工作在那區域？居住在石臺礦。影響您購買本項目主要是哪些因素？小區環境是最好的，我就看中了這個環境，有山，有公園，空氣好，價格也還可以，像我哥哥有錢嘛，所以就買到藍湖綠城了。您現在對本項目有哪些滿意和不滿意的地方？比較滿意小區的環境，但小區的工程太慢，好多你們宣傳的東西目前還都看不見。您主要通過哪些渠道來了解房產信息？

房展會以及朋友介紹。小三房101平米精品資料網（），提供海量管理資料免費下載！XX城項目營銷診斷與執行報告成交客戶寫真客戶背景：秦先生，35歲左右，在濉溪縣礦區上班，妻子華女士，目前無職業，打算買房后在市區做點生意，有個5歲的孩子您購房的目的和用途是什么？在市區買一套房子，以后孩子上學以及養老都很方便。您覺得本區域怎么樣？這個地方規劃的很不錯，環境好，很有潛力。您買房主要考慮哪些因素？

孩子上學以及養老。影響您購買本項目主要是哪些因素？項目規劃的很好，環境不錯。您現在對本項目有哪些滿意和不滿意的地方？感覺這個地方很有潛力，但是工程有點慢，希望趕緊看到那些公園和山上的綠化，我只喜歡一樓二樓，太高了爬樓太累，如果有電梯會考慮買高層，如果有小高層肯定會買小高層，要買到7樓以上；像我現在住在一樓，希望以后物業一定要安全，不要讓我的房子像鴿子籠似的，都掛滿鐵絲網，戶型倒是還不錯，就是次臥房間小了點，我很喜歡這個大客廳，會個朋友也比較舒服。您是通過什么渠道了解我們項目的？同事介紹大三房135平米精品資料網（），提供海量管理資料免費下載！XX城項目營銷診斷與執行報告成交客戶寫真客戶背景：程先生35歲左右，私營業主（建材生意）三口之家，在電視上看見項目購買了本項目。您購房的目的和用途是什么？自己住的，平常休息的時候帶家人來這里。您覺得本區域怎么樣？這塊環境好，有山景觀也不錯，自己有車去老城區比較方便。您目前居住在那區域，工作在那區域？現在在新城區和老城區都有房子。影響您購買本項目主要是哪些因素？喜歡這里的環境，規劃中小區景觀很漂亮。您現在對本項目有哪些滿意和不滿意的地方？喜歡這里的環境，品質一定要做好，山上的綠化景觀一定要做出特色。您主要通過哪些渠道來了解房產信息？

電視、活動以及朋友介紹。四房146平米精品資料網（），提供海量管理資料免費下載！XX城項目營銷診斷與執行報告未成交客戶寫真客戶背景：周女士，48歲左右，兒子曹先生，已婚，在電信局工作，目前二代人一起居住在老市中心一馬路您購房的目的和用途是什么？我就想要個100㎡左右的，以后兩個人在這邊養老，很安靜，空氣好，適合居住。您覺得本區域怎么樣？

太偏了，很少來這邊，尤其還要過個隧道，交通不方便，如果對于我這樣的上班族，不行到電信局至少要25分鐘，就算做公交車15分鐘等一班也是不方便。您買房主要考慮哪些因素？覺得這個地方環境好，倒時候我和他爸爸住在這里空氣好，適合養老，或者孩子住在這里也行，他的大學同學肯定也有好多要買在這里。影響您購買本項目主要是哪些因素？項目規劃的很好，環境也不錯，價格也還可以。您現在對本項目有哪些滿意和不滿意的地方？你們的規劃宣傳的很好，但規劃跟落實是兩碼事，實際能不能做成這樣還是另一回事，工程進度太慢了，有一幢樓從去去年到現在還沒蓋起來，對于上班族來講，交通很是不方便；老實說，覺得你們的價格長的太快了，兩個月前還2500多，現在又長了200多，以目前這樣的環境來看有點不值，性價比不高；我喜歡C6的戶型，不要大的陽臺，那個走廊有點浪費空間，不過住在商鋪上面太吵了。您還看其他樓盤嗎？看過其他樓盤，還是覺得這邊的總體還不錯，打算明天上午我就來把2萬的定金給交了小三房108平米精品資料網（），提供海量管理資料免費下載！XX城項目營銷診斷與執行報告未成交客戶寫真客戶背景：姜先生50歲左右，事業單位高管，三口之家，聽朋友介紹。您購房的目的和用途是什么？小孩要結婚了，過來幫他看看房子。您覺得本區域怎么樣？還蠻好的家里有車去哪都方便。您目前居住在那區域，工作在那區域？現在居住、工作都在老城區。影響您購買本項目主要是哪些因素？這里的環境比較好，房子的設計小孩喜歡，聽說以后山上還會造公園。您現在對本項目有哪些滿意和不滿意的地方？現在里面什么也看不到，想買套今年能住上的，如果有別墅造在山上就更好了。您主要通過哪些渠道來了解房產信息？

朋友介紹，高炮。四房250平米精品資料網（），提供海量管理資料免費下載！XX城項目營銷診斷與執行報告客戶分析總結市場目前客戶群主要以老城區和淮北周邊礦區客戶為主，主要職業是企事業單位職工、私營業主、礦區職工為主，客戶資源面臨激烈的強奪市場客戶主力需求為80-125平米戶型，主要還是以剛性需求為主，置業目的主要是為孩子買房和養老需求為主。本項目客戶結構主要還是企業一般職員、公務員階層、生意人、私營業主，企事業單位和礦區職工為主；目前客戶的職業和經濟實力決定了普通住宅客戶對價格和地段以及配套比較敏感，同時很注重口碑傳播他們最看重的是項目的自然環境、其次是項目大盤規劃，雖然對品質比較認，但對未來的品質信心不足。對本項目的抗性主要是區位、交通、配套，同時由于工程因素的影響，客戶對本項目信心不足。精品資料網（），提供海量管理資料免費下載！XX城項目營銷診斷與執行報告客戶分析總結需求面積80-120㎡的客戶群主要為26-45歲，來自于礦區職工、企事業單位職員需求面積130㎡以上（包含退臺）的客戶群主要為35-50歲，來自于礦區中高層、企事業單位（稅務局、醫院、電廠、財政局等）中高層管理人員、私營業主、生意人精品資料網（），提供海量管理資料免費下載！XX城項目營銷診斷與執行報告核心價值精品資料網（），提供海量管理資料免費下載！XX城項目營銷診斷與執行報告尋找價值信息（FAB模型）F（Features/fact）: 項目本身的特性/屬性A（Advantages）： 相對于競爭對手項目的優勢B（Benefit/value）：樓盤帶給用戶的利益/價值我有什么我好在哪兒我能給你帶來什么價值項目核心競爭力精品資料網（），提供海量管理資料免費下載！XX城項目營銷診斷與執行報告消費者：他們買什么？F（Features）A（Advantages）B（Benefit）緊鄰老城區商業中心百萬平米中高檔次異域風情大盤擁有稀缺的山體公園-鳳凰山公園還有濉河公園和濉河等自然景觀擁有幼兒園、9年制小學等學區資源未來的商業配套規劃完善緊鄰老城區商業中心百萬平米中高檔次異域風情大盤唯一擁有豐富山水資源未來擁有完善的規劃配套一站式教育健康生活升值前景高品質性價比未來完善的規劃配套精品資料網（），提供海量管理資料免費下載！XX城項目營銷診斷與執行報告我們倡導的是這樣一種生活——作為城西的第一大盤無論是老人小孩，還是青年男女，無論是三口之家，抑或是四世同堂，在這里，都能找到屬于自己的居住空間，找到量身訂做的幸福生活……精品資料網（），提供海量管理資料免費下載！XX城項目營銷診斷與執行報告當你三歲時……當你十二歲時……當你三十歲時……當你五十歲時……當你七十歲時……我們有DIY益智趣味班！我們有中學！媽媽會所、美容店當你四十歲時……社區茶室我們……！林中漫步公園打太極當你二十歲時……特色商業街，把握時尚精品資料網（），提供海量管理資料免費下載！XX城項目營銷診斷與執行報告鳳凰城淮北一生之城精品資料網（），提供海量管理資料免費下載！XX城項目營銷診斷與執行報告營銷策略精品資料網（），提供海量管理資料免費下載！XX城項目營銷診斷與執行報告SWOT分析SWOT分析優勢-----Strength劣勢-----Weak環境好，擁有雙公園及水系2、屬于城中心（老城區），距離商業中心10分鐘車程，交通便利3、百萬大盤，項目規劃比較好，未來規劃配套設施齊全4、擁有雙語幼兒園、學校，3-18歲一站式教育5、80-130平米多層產品核心價值不明確工程停頓，口碑不好，客戶信心不足高壓塔等拆遷失信客戶前期展示推廣不足交通缺乏，目前只有一路公交車由于山體阻隔客戶心理距離大于實際距離機會-----OpportunitySO戰略（發揮優勢，搶占機會）WO戰略（利用機會，克服劣勢）區域營銷水平層次不齊，超越競爭對手機會大環境比好，市場未來多層供應比較少4、項目戶型在市場存在優勢5、整體市場形式的到好轉1、梳理項目核心價值，挖掘百萬大盤價值，提升項目形象，建立口碑，滲透營銷，重新奪回市場；2、利用目前形式，快速出貨3、全面提高營銷水平4、提前展示未來生活體驗1、梳理核心價值點，充分展示現房優勢2、借勢同區樓盤，提高上門量威脅-----ThreatenST戰略（發揮優勢，轉化威脅）WT戰略（減少劣勢，避免威脅）周邊項目競爭項目同質化競爭激烈客戶資源搶奪激烈下半年市場供應量加大，競爭激烈1、重塑業內口碑及客戶的信心2、加強展示、現場包裝借勢提升上門量3、現房和樣板區推出體驗營銷4、繼續加強活動營銷促進老帶新，建立口碑1、提高形象及知名度，加強客服觀念2、拓展空白渠道，增加客戶資源3、建立客戶維護體系及老帶新機制做為百萬大盤的第一期，具備非常大的可塑性和發展潛力，營銷突破是本項目實現快速旺銷的關鍵。精品資料網（），提供海量管理資料免費下載！XX城項目營銷診斷與執行報告策略執行精品資料網（），提供海量管理資料免費下載！XX城項目營銷診斷與執行報告陌生區大盤的營銷方法論大盤營銷策略2高舉高打，高性價比策略3深耕客戶，活動維護展示到位，情景渲染策略1服務管理提升策略4精品資料網（），提供海量管理資料免費下載！XX城項目營銷診斷與執行報告策略模型：合理把控營銷節奏，通過“4S營銷策略”把一生之城的生活傳遞理念給目標客戶如何把一生之城的生活理念傳遞給我們的目標客戶？推售策略展示攻略服務攻略活動攻略傳播攻略資料來源：世聯模型營銷策略精品資料網（），提供海量管理資料免費下載！XX城項目營銷診斷與執行報告采用多頻次、小幅度開盤的方式，創造持續熱銷的景象；價格策略方面采用低開平走的方式，快速銷售，快速回現分期推售的優點：1、可人為制造項目的稀缺性；2、可根據前期市場銷售情況，控制后續項目的上市時間和定價策略；1、開發商目標項目快速回現，09年實現600套，實現快速回現推售策略2、市場大勢：市場大勢變化莫測，原先旺市條件下，集中開盤的形式已經不適應市場形勢，取而代之的多頻次、小規模，現來現殺的推售方式更容易造成市場旺銷的景象精品資料網（），提供海量管理資料免費下載！XX城項目營銷診斷與執行報告AAABCDA：在售8幢多層，推出374套，已售223套，剩余151套B：2幢多層，共84套C：4幢多層202套、3幢花園洋房51套（共64套，已售13套）D：2幢小高（高）層，102套截止日期2009年4月22日推售策略預計銷售目標405套6月，加推B區A12、A13兩幢多層84套9月D區認籌，B2、B32幢小高102套5月6月7月8月9月10月11月12月多層解籌A區:銷售加推多層解籌C區:銷售D區:銷售小高層解籌樣板房開放園林展示開放高壓塔拆除7月C區認籌A3、A4、A18、A194幢多層202套目標實現的假設條件：1、多層的銷售率為75%2、退臺洋房銷售率30%3、小高層銷售率40%備注：假設條件依據市場產品的去化情況以及本項目前期市場狀況CCB區:銷售8月C區認籌A20、A21、A223幢花園洋房51套退臺解籌精品資料網（），提供海量管理資料免費下載！XX城項目營銷診斷與執行報告展示攻略要點:充分體現項目細節和未來生活情景——設施、配套、服務、生活方式等；展示先行——展示為王，加緊落實展示計劃。但準備不足時,寧愿不展示服務（Service）活動（Scene）傳播（Spread）展示（Show）展示到位，情景渲染策略1精品資料網（），提供海量管理資料免費下載！XX城項目營銷診斷與執行報告區域界定，劃分“勢力版圖”，給城西板塊烙上“鳳凰城”印！1、在隧道東頭右側樹立大型界碑，標明“歡迎進入鳳凰城”；2、在隧道東頭的大型廣告牌換為“歡迎進入鳳凰城”！歡迎進入鳳凰城歡迎進入鳳凰城展示攻略1精品資料網（），提供海量管理資料免費下載！XX城項目營銷診斷與執行報告在入口處設立售樓處導示牌，增加項目的昭示性在出隧道口設立高質量的引導系統，增強昭示性區域界定，劃分“勢力版圖”，給城西板塊烙上“鳳凰城”印！展示攻略1精品資料網（），提供海量管理資料免費下載！XX城項目營銷診斷與執行報告隧道內高處刷白，低處涂鴉，同時添加隧道燈箱，提升亮度和安全感，弱化隧道抗性隧道內做亮色粉刷，并進行涂鴉，加亮隧道內的燈光設置，增加隧道內的熟悉感和安全感，弱化抗性展示攻略1精品資料網（），提供海量管理資料免費下載！XX城項目營銷診斷與執行報告現場展示是客戶對未來居住生活的預先體驗，出色的展示能根本上打動客戶，刺激客戶的購買行為關鍵行動1：未來生活場景體驗——硬件進一步建設、開放園林區展示（突出“一生之城”）樣板房展示（加快難點戶型去化）會所前廣場未來生活體驗打造關鍵行動2：服務、品質生活保證——軟件物業管理大閱兵小區安防、智能化展示“鳳凰城，為您而建！”施工工藝大展示展示攻略2展示優先原則----社區全情展示！精品資料網（），提供海量管理資料免費下載！XX城項目營銷診斷與執行報告會所前廣場，營造高品質生活氛圍，增強客戶高品質感知沿街擺放小品、花車、風情桌椅等營造風情生活的氛圍，提升小區形象完成時間：6月精品資料網（），提供海量管理資料免費下載！XX城項目營銷診斷與執行報告會所通道增加盆栽和植物，營造尊貴感和生態環境；6月份完成精品資料網（），提供海量管理資料免費下載！XX城項目營銷診斷與執行報告會所前廣場用花籃吊飾鋪面，營造現場景觀氛圍，體現細節感和品質感6月份完成精品資料網（），提供海量管理資料免費下載！XX城項目營銷診斷與執行報告看樓通道處擺放花盆等，提升項目現場銷售氛圍和品質，增強客戶信心6月份完成精品資料網（），提供海量管理資料免費下載！XX城項目營銷診斷與執行報告會所到工程現場之間的節點處設立必要的導示系統精品資料網（），提供海量管理資料免費下載！XX城項目營銷診斷與執行報告生態大盤一生之城會所到工地現場的道路進行大牌圍擋，避免看到工地混亂景象和空曠性，弱化客戶對工程上的抗性；品質感不強、內容空洞、虛無6月份完成精品資料網（），提供海量管理資料免費下載！XX城項目營銷診斷與執行報告品質展示——會所

增強會所內的銷售氛圍和品質認知，進一步提高項目形象，形成銷售賣壓區域圖，建立項目與城市的聯系，消除陌生感增加綠色植物裝飾銷售氛圍較弱更換展架，提升品質感6月份完成精品資料網（），提供海量管理資料免費下載！XX城項目營銷診斷與執行報告法式風格樣板房浪漫/典雅意大利風格樣板房貴氣/奢華針對目前去化情況，建議做一套135平米大三房樣板房，所以利用不同風格的樣板房來演繹不同的感覺，7月底完成通過精裝修樣板房展示項目品質價值，同時利用樣板房促進大三房的去化精品資料網（），提供海量管理資料免費下載！XX城項目營銷診斷與執行報告對于頂樓的去化，可以利用情景樣板房做有效的展示情景樣板房配合工程進行工序，細節部分展示，并進行說明，使客戶親眼看到項目品質完成時間：6月底頂樓情景樣板房展示，帶動難點房型的去化眼見為實、真材實料的建筑品質精品資料網（），提供海量管理資料免費下載！XX城項目