天津武清開發區金僑大道南區住宅工程項目PAGEPAGE69天津武清開發區金僑大道南區住宅工程項目可行性研究報告

目錄第一章總論 61.1項目名稱及有關單位情況 61.1.1項目名稱：天津武清開發區金僑大道南區住宅工程項目 61.1.2項目建設單位概況 61.1.3可行性研究報告編制單位 61.2可行性研究報告編制依據 71.3項目背景 81.3.1政策背景 81.3.2項目建設背景分析 91.3.3.開發單位概況 9第二章項目概況 122.1擬建地點 122.1.1周邊交通狀況 122.1.2周邊規劃 122.2.建設規模與目標 132.2.1建設規模 132.2.2建設目標 132.3項目建設進展情況 142.4項目投入總資金及效益情況 142.5項目競爭能力分析 15第三章項目選址及規劃 163.1天津市及武清區定位與發展方向 163.2武清開發區定位與發展概況 163.3項目規劃目標 18第四章市場供求預測分析 194.1宏觀政策解析 194.1.1房地產行業宏觀政策回顧 194.1.2天津房地產政策分析 204.2天津及武清住宅市場供需狀況 214.2.1天津市房地產投資情況 214.2.2天津市商品房成交價格變動情況 224.2.3天津市商品房成交數量變動情況 244.3項目銷售前景分析 274.4.2價格水平 284.4.3去化能力 294.4.4產品需求 29第五章產品及經營定位 305.1產品定位 305.2目標市場定位 305.3項目SWOT分析 325.4產品價格 33第六章環境影響評價 346.1環境保護的指導原則、技術及法律依據 346.1.1環境保護指導思想 346.1.2環境保護基本原則 346.2環境保護的基本法律 356.3編制依據 356.4項目場址環境現狀 366.5生態環境影響預測分析 366.5.1生態系統的影響分析 366.5.2對區域植被的影響 376.5.3對周圍農田生態環境的影響 376.5.4水土流失影響分析 386.6施工期環境影響分析 39第七章工程項目管理 417.1項目建設與管理 417.1.1工程管理 417.1.2資金使用與管理 417.1.3項目建設招投標 417.2工程前期準備 427.2.1技術準備： 427.2.2物資及現場準備 427.2.3其它準備 437.3現場工程管理 437.4組織管理 43第八章勞動安全衛生與消防 458.1勞動安全衛生 458.1.1設計依據及標準 458.1.2設計原則及防范措施 458.1.3安全衛生措施預期效果評價 468.2消防 468.2.1設計依據 468.2.2項目火災因素分析 478.2.3消防設施與措施 47第九章投融資分析 489.1項目建設投資估算 489.1.1編制范圍 489.1.2估算依據 489.1.3項目投資估算 499.2融資安排 509.2.1公司融資說明 509.2.2融資情況分析 50第十章財務效益評價 5210.1項目財務評價的有關問題說明 5210.2財務評價基礎數據與參數選取 5210.2.1銷售價格 5210.2.2經營收入測算 5310.2.3稅（費）率選取說明 5410.2.4項目計算期 5410.2.5財務基準收益率 5510.2.6成本費用估算 5510.3財務分析 5610.3.1項目盈利能力分析 5610.3.2清償能力分析 5710.3.3財務平衡分析 5710.3.4不確定性分析 57第十一章社會評價 5911.1項目對社會影響分析 5911.2項目對所在地的互適性分析 5911.3社會評價結論 60第十二章項目風險分析 6112.1定性分析 6112.2投資風險的控制 63第十三章研究結論與建議 6513.1結論 6513.2建議 6613.3附圖、表 67第一章總論為積極配合與支持天津市武清開發區整體發展規劃，天津金僑城投資有限公司通過審慎的市場研究，擬開發建設武清開發區金僑大道項目。項目處于武清開發區未來核心地帶，生態環境較好，區域規劃已經完成，發展態勢較好。工程先期進行金僑大道南區項目的建設，初期規劃為總建筑面積為83222.57平方米的住宅、商業及相應配套設施，經測算項目總投資為37570.55萬元，擬由該公司自籌資本金12570.55萬元，申請銀行貸款25000萬元，項目建設后可實現各類收入52158.83萬元，稅后利潤總額7228.4萬元。1.1項目名稱及有關單位情況1.1.1項目名稱：天津武清開發區金僑大道南區住宅工程項目1.1.2項目建設單位概況1、單位名稱：天津金僑城投資有限公司2、單位地址：天津市武清開發區福源道北側高新公寓14棟3、項目建設地址：天津市武清開發區4、企業法定代表人：劉朝暉5、項目負責人：劉朝暉1.1.3可行性研究報告編制單位可行性研究報告編制單位名稱：天津市投資咨詢公司資格證書編號：工咨乙10220070004公司法人：焦進單位地址：天津市河西區南京路19號增1號郵政編碼：3002031.2可行性研究報告編制依據（1）《中華人民共和國城鄉規劃法》（2）《城市規劃編制辦法及實施細則》（1991，1995）（3）《城市用地分類與規劃建設用地標準》（G2J137-90）（4）《城市道路交通規劃設計規范》（G250220－95）（5）《城市居住區規劃設計規范》（G250180—93）（6）《住宅設計規范》（G250096－1999）（7）《住宅建筑規范》（G250368－2005）（8）《建筑設計防火規范》（G2J16—87）（9）《高層民用建筑設計防火規范》（G250045—95）（10）《商店建筑設計規范》（JGJ48-88）（11）《旅館建筑設計規范》（JGJ62-90）（12）《天津武清金僑大道項目項目規劃方案征集文件》（13）業主天津項目考察總結（14）其它相關文件圖紙和資料（15）天津市武清區規劃和國土資源局行政許可證《建設項目選址意見書》（16）天津市城市規劃管理技術規定（17）業主提供地形圖及地籍資料1.3項目背景1.3.1政策背景自2010年以來，國家針對房地產行業出臺了一系列調控政策，提高二套商品房首付比例、提高按揭貸款的銀行利率、限制三套住房的貸款等，目的是要堅決遏制房價的過快上漲，促使房價回歸合理水平。一系列政策的出臺對房地產市場的影響較為明顯，2011年天津房地產市場成交量與成交均價等指標出現明顯的滯漲局面。2011年11月29日，國務院總理溫家寶在《關于當前的宏觀經濟形勢和經濟工作》指出，調控決心方向不能動搖，抑制二三線房價過快上漲；11月28日，國務院副總理李克強表示明年房產調控會持續；12月1至2日，國務院副總理李克強在天津考察時指出，要堅持實施遏制住房價格過快上漲的政策措施。2012年3月溫家寶總理在會見中外記者時指出房地產價格水平尚未回歸合理水平。到2012年一季度末，由于受政府調控政策的影響，多個城市房價出現下跌跡象，特別是一線房價上漲過快的城市更為明顯。調控政策對2011乃至2012年天津房地產市場走勢產生了深遠影響，成交量與成交均價等市場指標，較2010年度出現明顯的滯漲局面。另一方面，為了防止一刀切，政府也出臺相關政策保護并促進首套剛性需求，多家銀行對首套購房實行貸款利率85折優惠，一定程度上推動了房地產市場成交量。具體到位于京津之間的天津市武清開發區，作為武清區乃至天津市的對外開放窗口，正處于快速擴張期。區內房屋銷售價格和天津市平均價格相比還存在較大差距，即使和同處于武清的其他住宅板塊相比也存在一定的差距。這與作為國家級開發區的地位并不相稱，因此在本輪調控中本區域房價并未出現大的波動。相信在國家大力推進開發區建設整體利好的前提下，區域房地產價格水平將繼續整體提高。且隨著開發區大批企業進駐，預計本地人口將迅速增長，隨之對房屋的剛性需求也將快速增長，對區域房地產銷售將有極大的促進作用。1.3.2項目建設背景分析目前武清開發區人口已達10萬以上，但目前暫無集中式的商業配套來滿足日益增長的商業需求。武清未來的整體規劃中，本項目所在區域內的商業以及市政公共設施都會有極大的提升。從社會效益角度分析，本項目為該區域提供高品質的房地產產品，滿足區域市場對于住宅、商業用房的需求，同時還可進一步繁榮本項目所屬區域，符合區域整體發展規劃，項目的建設將帶來較好的社會效益。從企業經濟效益分析，由于區域市場對住宅、商業用房有著較為旺盛的需求，本項目的投資建設面臨著良好的市場環境，具備較強的盈利空間，對于企業的利潤增加及資本金積累有著較好的推動作用。故不論從社會效益或企業經濟效益分析，本項目的投資有著充分的必要性。1.3.3.開發單位概況天津金僑城投資有限公司成立于2011年9月，注冊資金5000萬元，在職員工36人，系金僑投資控股集團全資子公司，其主營業務是房地產開發與經營。作為金僑投資控股集團開拓華北房地產市場而成立的一家開發公司，天津金僑城投資有限公司肩負著擴大集團品牌影響力，實現全國戰略布局的重任。其母公司金僑投資控股集團，成立于1991年。在20年的經營發展中，形成了文化、教育、科技、醫療、服務、地產、建筑、物業、金融、投資、證券等板塊。國家住建部授予金僑集團國家一級房產開發資質、國家一級建筑總承包資質和國家一級物業管理資質。同時，在湖南省人民政府批準、國家教育部備案，成立了全日制民辦高校湖南軟件職業學院。集團還在北京拓展文化傳媒產業，在北京、上海、天津、湖南等地投資拓展業務，即將在香港、臺灣注冊公司。現有員工近1000人，正副教授56人，具有博士、碩士學位50人，本科生686人。其中高級職稱83人，中級職稱206人，長年從業人員近兩萬人。

集團連續獲得“湖南省誠信企業”、“湖南省銀行業系統守信用企業”、“湖南省重信用守合同企業”等多項榮譽稱號。項目多次被評為“中國?湘潭國際人居環境小區”、“湖南名盤”等。金僑人用責任心樹立公信力，用對社會的貢獻體現金僑的企業價值。迄今為止，累計投資或捐助公益事業超過6億元。投資近5億建設湖南軟件職業學院，可容納來自全國各地的25000名學生就讀；投資2000多萬元建設金僑醫院，解決當地農民就醫難問題，專科特色不但飲譽三湘四水，還輻射到新疆、北京、上海、廣州、深圳、臺灣等全國20多省市及地區；先后捐資數百萬元，扶孤助殘、修建農村公路；慰問西北廣大農村貧困家庭上百萬元；捐資贊助湖南教育基金會，投資建立湖南軟件職業學院愛心基地；2008年1月，湖南遭遇50年一遇的冰雪災害，集團捐資100萬元抗冰賑災；集團先后捐贈600萬元，贊助“八一”足球聯賽及在湘潭舉行的第11屆省運會，為湘潭文體事業的發展做出了重要貢獻。

集團董事長、法定代表人任玉奇為十屆、十一屆全國人大代表，所提交的《取消農業稅》等45份議案被全國人大常委會立案。20年來，金僑人在董事長任玉奇的率領下，秉承誠信、開明、創新、奉獻的企業精神，追求產品質量，樹立企業品牌，提升企業文化，增強對社會的奉獻力，在文化、教育、醫療、房地產開發、建設等領域積累了較豐富的企業經營管理經驗，金僑的品牌成為社會廣為知曉、享有較高美譽度的品牌。第二章項目概況2.1擬建地點項目位于武清開發區三期西側，屬于城市西擴區域，離武清區政府12.5公里。東鄰如樂鋼結構廠，金紅葉紙業等多家企業工廠，南鄰福源道，北鄰廣源道，與高新公寓隔路相望。項目緊臨亞洲超大購物小城——弗羅倫薩小鎮和超級游樂中心“凱旋王國”，建成后將成為天津武清新城市核心。2.1.1周邊交通狀況該地塊區位優勢明顯，北靠高新公寓，南臨逸仙工業園區，西側即為104國道，東側為工業園區企業。離武清高鐵站12公里，離京津高速出口9.3公里。國家級重點高中楊村一中新校區離該項目僅3公里。2.1.2周邊規劃1、隨著開發區行政經濟中心西移，新的高新區管委會大廈正在規劃設計中，預計2013年可入駐。高新區成型后南東線將成為貫穿本區中心的主干道，項目所在位置將成為高新區的核心地帶，區位價值會有大幅度的提高，本項目將成為高新區重要的生活及商業配套。2、項目西部為中國水電集團開發建設的武清開發區西區核心部位，也是武清區近幾年的重點城建工程，建成后將使武清主城區西擴成為現實，并為武清主城區的發展提供更大的空間。3、天津地鐵4號線未來規劃已正式延伸到武清主城區，站點位于本地塊南側；同時北京通州城市軌道交通線也在未來規劃之中，使得過去由于偏遠不便的本地塊可因多個工程的竣工而使居住生活交通條件發生極大變化，房地產及土地的升值潛力明顯增加。2.2.建設規模與目標2.2.1建設規模天津金僑大道項目作為天津金僑城投資有限公司在武清開發區開發的大型商業居住區。初期規劃總建筑面積為83222.57平方米的住宅、商業及相應配套設施，具體為：地上建筑面積為68983.37平方米，地下建筑面積14239.2平方米，居住戶數641戶，居住人數1795人，機動車停車位614輛，非機動車停車位1211輛。2.2.2建設目標為滿足購房消費者日益理性的購房需求，本項目按照現代商業及住宅模式構建優良的住宅環境和商業環境、配置完善的配套服務設施以及極具文化內涵的中高檔物業。項目建成后將成為武清開發區內首個住宅及商業配套項目，滿足區域市場對于住宅、商業用房的需求，為開發區及周邊常駐人口提升生活品質，改善居住環境做出重大貢獻。為武清乃至天津的城市形象增添新光彩。2.3項目建設進展情況該項目已取得發改委的備案批復及土地證。用地規劃許可證、工程規劃許可證、環評批復、項目施工許可證正在辦理當中。項目建筑設計單位為北京中外建建筑設計有限公司；施工建筑單位為天元建設集團有限公司、浙江中聯建設集團有限公司。項目建設涉及的施工、設計等單位均通過程序招標確定，符合項目建設要求。工程已于2011年開工建設，截止到目前項目進展情況為：樁基礎完成，正在進行基礎施工，定于2012年9月底開始銷售。2.4項目投入總資金及效益情況項目擬建總建筑面積為83222.57平方米的住宅、商業及相應配套設施，經測算項目總投資為37570.55萬元，年經營收入17386.28萬元，年利潤總額3212.62萬元。詳見項目投資及效益指標表：項目投資及效益指標表序號名稱數據單位一基本數據1總建筑面積83222.57平方米其中：可出售面積70643.02平方米2項目總投資37570.55萬元3年經營收入17386.28萬元4年經營成本12523.525年土地增值稅、經營稅金及附加1650.14萬元6年利潤總額3212.62萬元7年利稅總額4862.76萬元8年稅后利潤2409.47萬元表2-1項目投資及效益指標表2.5項目競爭能力分析金僑大道作為武清開發區內首家住宅及商業配套項目，加上項目周邊的眾多高智企業與新楊村一中對本樓盤的提升效應，很大程度上避免了與區域內其他純住宅項目的同質化競爭；從自身角度，金僑有長達20年的房地產開發經驗，在項目研發、戶型設計、細節打造上有著獨特的競爭優勢。本項目在商業配套上追求更大的時尚與舒適，能夠有效提升整個高新區的生活質量。同時隨著高新區行政經濟中心的西移，本項目將成為開發區核心區域的重要住宅商業配套。綜上所述，金僑大道項目不論從自身角度還是所在區域未來規劃角度均具有其他項目不具備的天然優勢，并由此形成了自身較強的綜合競爭能力。第三章項目選址及規劃3.1天津市及武清區定位與發展方向天津是中國四個直轄市之一，有超過1000萬人居住和生活在這一地區，市中心距北京137公里，是著名的國際港口城市和生態城市。它位于環渤海經濟圈的中心，是中國北方最大的沿海開放城市、近代工業的發源地、近代北方最早對外開放的沿海城市之一、我國北方的海運與工業中心。武清位于京津兩地之間、環渤海經濟區中心地帶，在天津北京之間起到了一個相當重要的橋梁作用，地理優越性突出，交通優勢明顯。古老的京杭大運河蜿蜒而過，物華天寶、人杰地靈，歷來享有“京津走廊”的美譽。3.2武清開發區定位與發展概況中國天津武清開發區是1991年12月28日經國務院批準設立的國家級高新技術產業園區。位于京津之間，規劃面積30平方公里，遠期控制規劃總面積93平方公里。其中一期7.4平方公里、二期7.6平方公里已出讓完畢，三期15平方公里正在招商。開發區所在區位優勢得天獨厚，距北京市區71公里，天津市區25公里，首都國際機場90公里，規劃中的首都第二機場50公里，天津濱海國際機場35公里，天津港71公里。交通體系開放便捷，周邊10分鐘車程范圍內，有京津塘、京津、京滬等高速公路3條、高速公路出入口4個；有京津城際鐵路客運站1處，至北京市區僅需19分鐘車程，至天津市區10分鐘車程；有京山鐵路客、貨運站各1處；103、104等2條國道在開發區內通過。自然生態環境良好，綠化率達到40%以上，在質量管理和環境管理方面通過了ISO國際標準認證。服務環境優質高效，開發區管委會對開發區實行“封閉式”管理，區內設有武清區行政許可服務中心、海關、檢驗檢疫局和國際保稅物流園，為企業提供“一站式”辦公、“一條龍”服務，提供所有進出口業務服務，同時引進了多家金融、法律、財務等服務機構。基礎功能設施完備，達到“十一通一平”。配套功能設施完善，建有大型商務寫字樓、星級酒店、溫泉公寓、高級會館、廉租公寓、雙語國際學校、連鎖超市等。建區以來，武清開發區共吸引投資總額400億元（其中外資35億美元），引入50個國家和地區的企業近1000家，其中有美國艾默生和英格索蘭、日本東棉和住友、韓國LG、中糧等世界500強企業14家，有丹佛斯、天獅、南玻、信義、娃哈哈、戴納派克、EKC工業等50余家國內外行業龍頭企業。形成了電子信息、機械制造、生物醫藥、汽車及零部件、新材料、新能源等六大主導產業，六大主導產業投資總額和經濟效益占到開發區總量的70%以上。建區以來，累計實現稅收130多億元，年上繳稅金占武清區財政收入的一半以上；吸引直接就業6.5萬人，帶動配套企業200多家，間接就業3萬多人。武清開發區已成為武清區對外開放的窗口，經濟發展的主發動機，帶動產業升級的龍頭和安置就業的重要基地。3.3項目規劃目標長期以來武清開發區優質住宅項目欠缺，致使許多高科技企業高管難以就地安居置業，更難以為這些來自海內外的財智人士提供宜居購物的商業氛圍。項目建成后將成為武清開發區內首個住宅及商業配套項目，餐飲娛樂，銀行網點，市場超市等多種商業業態入駐后，不但滿足高端人士的居住需求，更為其購物、休閑娛樂提供了便利，充分彌補武清開發區內高端品質生活配套的空白，以高端城市綜合體形象服務武清新城區，為開發區及周邊常駐人口提升生活品質，改善居住環境做出重大貢獻。第四章市場供求預測分析4.1宏觀政策解析4.1.1房地產行業宏觀政策回顧2011年是我國樓市又一個“調控年”，國家政府先后多次出臺較為嚴厲的調控政策，旨在維護房地產市場穩定，抑制房價快速上漲。隨著國家調控的深入落實，各地政府細則也相繼出臺。在本輪調控中，房貸政策、限購政策的執行是重點內容之一，隨著地方政府相繼出臺細則，二套房貸收緊的政策在全國范圍內推行。2011年國務院出臺的國八條，2012年天津出臺的津十條奠定了繼續房產市場調控的主基調，一系列組合政策從市場供給到銀行貸款再到成交環節層層布控，主要從政府問責、房價調控、保障房建設、土地供應等方面推進。值得注意的是，為加快去庫存化進程、緩解銷售和資金壓力，開發商普遍采取了積極營銷、以價保量的促銷措施，有利于剛性需求的加速釋放，對房地產市場形成一定支撐。2012年4月份，主要城市房地產市場溫和回暖，景氣指數已呈現止跌回穩態勢。時間出臺部門政策概要2010年4月15日國務院辦公廳二套房首付不低于50%。2010年4月17日國務院辦公廳三套及以上住房貸款暫停發放；外地炒房者限制購買數量。2010年4月19日住房城鄉建設部未取得預售許可的商品住房不得變相收取定金；取得預售許可的商品住房項目10內必須公開全部價格并出售；實行購房實名制。2010年6月4日住房和城鄉建設部、中國人民銀行、中國銀行業監督管理委員會商業性個人住房貸款中居民家庭住房套數，應依據擬購房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)成員名下實際擁有的成套住房數量進行認定。2010年9月29日財政部、國家稅務局、住房和城鄉建設部、國土資源部等購房首付提至30%及以上，第三套房停貸；開發商若閑置土地、捂盤惜售將被禁止新拿地；調整住房交易環節的契稅和個人所得稅優惠政策。2011國務院辦公廳地方政府一季度公布今年房價控制目標；全年建設1000萬套保障房；擴大限購范圍，上調貸款利率；商品住房用地供應計劃總量原則上不得低于前2年年均實際供應量。2011年11月在上合組織成員國總理第十次會議溫家寶總理強調，中國下調房價是國家堅定的政策，調節后的房價將使民眾能夠接受，也是房地產也健康有序發展。2011年12月4日央行從2011年12月5日起，下調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。2011年12月底住建部住房和城鄉建設部日前知會地方政府，對于限購政策將要于2011年年底到期的城市，地方政府需在到期之后對限購政策進行延續。表4-12010-2012年部分宏觀政策一覽表圖4-12009年以來房地產開發綜合景氣指數4.1.2天津房地產政策分析繼多個地方政府出臺相關調控細則后，天津市政府緊跟國家步調，于2011年10月13日發布通知，將進一步加強房地產宏觀調控，促進天津市房地產市場持續健康發展。房貸收緊：各商業銀行暫停發放居民家庭(包括購房人、配偶以及未成年子女)購買第三套及以上住房貸款；暫停發放不能提供一年以上當地納稅證明的非本地居民的購房貸款。對貸款購買商品住房，首付款比例調整為30%或以上；購買第二套住房的家庭貸款，嚴格執行首付款不低于50%，貸款利率不低于基準利率1.1倍。稅費優惠限制：對個人購買普通住房，且住房屬于家庭唯一住房者，可減半征收契稅。對于個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房者，將按1%稅率征收契稅。而對于出售自有住房并在一年內重新購房的納稅人將不再減免個人所得稅。保障先行：土地管理部門優先安排保障性住房建設用地，要加大經濟適用住房、限價商品房等保障性住房建設力度，并大力推進公共租賃住房建設。4.2天津及武清住宅市場供需狀況4.2.1天津市房地產投資情況2011年四季度，天津市房地產投資實現279.03億元，略高于上一季度，同比增長17.78%。在全國房地產市場低迷的背景下，下半年，天津市房地產市場投資基本穩定。從各季度投資額來看，天津市房地產投資呈現不斷波動態勢，投資額在二、三季度達到年度峰值，在一、四季度投資額下滑。從投資增速來看，2010年以來，天津市房地產投資增幅一直低于全國的水平，2011年二季度，天津市房地產投資增速與全國增幅水平持平，高于全國房地產投資增速0.35個百分點。三季度，天津市房地產投資增速低于全國增幅水平，四季度，隨著全國房地產投資增速的下滑，天津市房地產投資增速與全國增幅水平基本持平。隨著近期政府嚴控樓市的聲明和房地產政策的深入，天津市的房地產投資可能出現新一輪的波動。從天津市房地產投資占比情況來看，2010年三季度以來占比開始逐步提升，2011年二季度，占比達到2.22%，實現近期占比值的最高峰。在三、四季度，天津市房地產投資占比接近歷史低位。單位：億元日期2010年一季度2010年二季度2010年三季度2010年四季度2011年一季度2011年二季度2011年三季度2011年四季度本市投資額122.16290.91216.66236.91153.14385.96261.91279.03全國投資額6594.4513152.6713764.1314755.828846.3617404.0917974.3917514.94本市投資增速15.10%23.16%24.30%8.43%25.40%32.67%20.89%17.78%全國投資增速35.10%36.65%30.53%31.97%34.10%32.32%30.59%18.70%本市占比1.85%2.21%1.57%1.61%1.73%2.22%1.46%1.59%表4-22010年-2011年天津市各季度房地產投資完成情況與全國對比圖4-22009年-2011年天津市各季度房地產投資增速4.2.2天津市商品房成交價格變動情況2011年四季度，天津市商品房銷售價格為9059.32元/平方米，同比上漲7.67%；住宅銷售均價達到8586.32元/平方米，同比上漲5.35%；辦公樓銷售均價達到12007元/平方米，同比下降10.5%；商業營業用房銷售均價達到16938.07元/平，同比增加76.01%。從價格變動增速來看，自2009年三季度以來，天津市商品房及商品住宅銷售價格增速處于波動下滑態勢。在調控政策不放松情況下，四季度價格增速仍呈現出繼續回落局面。另一方面，商業地產價格和辦公室樓市場價格變動表現規律性不強，在商業地產發展比較充分的天津市，由住宅市場將持續流入商業地產方向，可能推高商業地產價格。單位：元/平方米圖4-32009年-2011年四季度天津市各類新建房屋累計銷售均價趨勢單位：元/平方米圖4-42009年-2011年四季度天津市各類新建房屋累計銷售均價增速趨勢4.2.3天津市商品房成交數量變動情況2011年四季度天津市商品房銷售實現638.79萬平方米，同比下降8.53%。從各種商品房類型來看，住宅銷售面積實現577.36萬平方米，同比增加3.86%；辦公樓市場銷售面積實現23.71萬平方米，同比增速為1.11%；商業營業用房銷售面積實現26.16萬平方米，同比下降56.97%。從天津市商品房銷售面積及增速可以看出，天津市商品房銷售市場的季節特征較為明顯，一、三季度商品房銷售處于低迷期，二、四季度銷售情況相對較好。天津市商品房銷售面積與住宅銷售面積同比增速走勢大體一致，在經歷了2009年三季度以來的持續下滑之后，2010年三季度開始反彈，但2010年下半年銷售面積同比增速皆為負值，2011年一季度銷售面積出現回升，二季度又下浮出現負增長，三季度增長至2009年三季度的水平，四季度又出現回落。商業類型商品房銷售增速情況看，2009年至2011年四季度，辦公樓和商業營業用房市場銷售面積由于受到行業季度變化周期影響，增速波動較大。2011年四季度商業營業用房市場銷售面積增速較上季度大幅下跌，同期，辦公樓市場銷售面積增速同比增加1.11%。在所有物業中住宅的增速波動最小，但2009年以來的趨勢顯示，住宅的增速緩慢下調，在政府調控未放松，市場走向不明朗的階段，波動中下行的方向可能將繼續。單位：萬平方米日期2010年一季度2010年二季度2010年三季度2010年四季度2011年一季度2011年二季度2011年三季度2011年四季度商品房銷售面積251.05363.62251.46698.39304.19367.18332.95638.79住宅銷售面積230.68332.22233.79555.92270.58306.79300.11577.36住宅占比91.89%91.36%92.97%79.60%88.95%83.55%90.14%90.38%辦公樓銷售面積4.565.521.7623.452.5016.550.0423.71商業營業用房銷售面積7.8723.8311.1460.8014.0833.9330.3326.16商品房銷售面積同比增速22.22%3.44%-18.03%-3.85%21.17%0.98%32.41%-8.53%住宅銷售面積同比增速24.36%-0.46%-19.84%-14.55%17.30%-7.65%28.37%3.86%辦公樓銷售面積同比增速83.13%-22.69%-36.46%36.73%-45.18%199.82%-97.73%1.11%商業營業用房銷售面積同比增速-53.57%192.03%25.73%126.19%78.91%42.38%172.26%-56.97%表4-32010年-2011年各季度天津市各類新建房屋累計銷售面積單位：萬平方米圖4-52009年-2011年各季度天津市商品房銷售面積及增速趨勢圖4-62009年-2011年各季度天津市各類新建房屋銷售增速趨勢4.2.4武清區房地產市場變動情況圖4-7武清區月成交套數走勢圖圖4-8武清區月成交面積走勢圖圖4-9武清區月成交均價走勢圖圖4-7、圖4-8、圖4-9數據顯示，武清區房地產市場在2010年10月至2011年9月期間受政策調控影響較小，成交量排在各區成交面積的前列，占成交總量的17%。武清區房地產市場近幾年表現強勢，供求總量均為天津市首位。雖然在調控過程中出現價格波動，但整體呈現出上漲態勢。在天津市房地產市場整體放緩的大背景下，武清區房地產價格顯現出較強的抗跌能力。另外，從本項目周邊區域路段樓盤開發數量以及銷售狀況分析，房地產市場集群效應明顯、市場競爭較為活躍，同時開發商對政府規劃及解讀能力也有了明顯的提高。4.3項目銷售前景分析1、價格走勢分析本項目開發及銷售階段兩到三年的周期內，隨著高新區行政經濟中心的西移，項目周邊市政基礎設施將進一步完善，區域內的房地產不論是住宅還是商業都會呈穩步增長趨勢.2、產品需求分析住宅類：由于小戶型產品前期投入成本低、回報率高等特點，70—100平方米住宅產品將是本區域內主導且暢銷型產品；商鋪類：本項目建成后將成為武清開發區首個住宅及商業配套項目，滿足區域市場對于住宅、商業用房的需求。商鋪類產品尤其是50—200平方米將是本區域內（除大型商業集團進駐外）主要熱銷產品。4.4綜合結論4.4.1政策方面政策方面是挑戰也是機會。挑戰，我們將面臨較為嚴峻的宏觀背景，政策的逐步細化以及執行，對天津整體市場的發展都將有一定影響。機會，相對天津市區而言，處于武清開發區的本項目，仍有一定發展空間，并且隨著武清老城區住房需求的外溢以及開發區日益完善的市政基礎設施，都將會支撐武清開發區房地產市場的發展。4.4.2價格水平從武清區近一年的成交均價來看，目前均價達到了6000元以上，2010年10月2011年10月房地產均價格上漲9.8%，在天津市整體穩中有降的大背景下依然保持明顯平穩的上升，尤其是處于快速發展期的武清開發區，受政策影響較小，預計未來幾年隨著區內企業的進駐及基礎設施的進一步完善，價格仍將平穩上漲。4.4.3去化能力武清開發區自建區以來優質住宅項目欠缺，致使眾多高科技企業中高層的居住及商業需求得不到滿足，區域內積累了大量的住房及商業需求。4.4.4產品需求70—100平方米的住宅類產品以及50—200平方米的商鋪類產品將是本區域內（除大型商業集團進駐外）主要熱銷產品。第五章產品及經營定位5.1產品定位項目位于武清開發區內，距離本項目較近區域聚集著較高素質和經濟能力的需求群體。從規劃角度分析，未來幾年項目周邊將營造諸多產業用房及配套物業，為滿足這些居住及商業需求，項目擬定位于開發住宅及商業物業。5.2目標市場定位從項目客群市場調研以及項目自身條件分析得知，本項目目標客群構成如下：1、武清城區居民武清城區原有居民，幾代人在城市中定居工作生活發展，占武清人口總數的20%。此類為主流購買人群，最大的剛性需求核心客戶群。需求以第一套房產自住為主，二、三套房產改善、投資為輔，分為：新婚一族，以27～35歲年輕人為主，剛步入社會，或由家庭資助部分款項，工作于武清城區企事業單位；單位中高層，以35～50歲政府官員及企事業單位高管人員為主，改善住房及部分投資，地緣情節較濃；民營業主，以35～50歲私營民營業主為主，或往來于各地，改善住房或投資，彰顯身份，突出地位。2、武清郊區農村居民武清郊縣鄉鎮的農村人口，是武清區的主流人口，占人口總數的70%。此類人群在城市化擴張中或主動或被動加入城市的購買人群，房產需求的中心客戶群。需求以過渡為主、投資為輔，追求在城市中的認同感、價值感。分為：富裕農民，以30～40歲周邊村官及富裕農民為主，往來于城市鄉村之間，向往城市完善醫療、教育、商業配套生活；私營業主，以35～50歲自營私營生產型企業業主為主，往來于城市鄉村間，改善住房或投資，注重項目品質及完善服務。3、產業及城際客戶武清工業、商業、開發區內企業人口，以及部門往來與京津人員。此類為外圍補充購買人群，需求以過渡、投資為主，追求價值提升項目保值增值。分為：產業人員，以駐武清企業為工作單位，多為開發區內企業白領，追求高性價比，完善配套；城際客戶，工作在天津市區或北京地區，因武清便捷的交通和較低的房價而選擇武清城區置業，多為過渡兼投資性購房，看中便捷的城市交通線和京津半小時城際，關注房產保值增值性。4、流動及省外人口流動人口、希望落戶天津的省外人口。此類為受藍印戶口政策影響的補充購買人群。需求以自住為主、投資為輔，滿足自身落戶及子女上學需求。分為：流動人口，受天津或武清經濟發展及就業吸引的第一代落戶武清的人群，追求城市認同感，注重項目性價比；省外人口，以天津周邊省份30～40歲私營業主及小生意人為主，為子女未來獲得更好的教育機會而置業，往來于天津及周邊省份，改善居住及投資，注重項目周邊教育資源及整體城市配套的完善。5、商鋪投資客戶投資企業及人士、各類商業經營群體。此類客戶群看好本區域日益增長的商業需求，項目建成后將形成超市、商務服務、餐飲、購物中心等業態。5.3項目SWOT分析項目優勢:1、項目地點離北京、廊坊較近，處于武清開發區核心位置，有利于開發區內從業人員出行；2、項目住宅產品多為小戶型，有利于投資；3、項目為住宅商業綜合體，較純住宅項目有更高的附加值。項目劣勢:項目離武清城區相對較遠，生活配套相對缺乏，交通便利性差。項目機會:武清開發區已入駐1000余家企業，常住人口逾10萬人。該區范圍內尚無商品房住宅項目，缺乏住宅和商業生活配套，現有的高新公寓和企業宿舍已不能滿足武清開發區內從業人口的居住和購物需求，本項目作為武清開發區內首個商住項目，契合目前的剛性需求。項目威脅:1、樓市調控導致未來市場的不確定性。2、武清目前在建和待建的商住項目較多，開盤時間與本項目相差不遠，而且所在區域配套相對成熟，勢必對本項目銷售造成一定壓力。5.4產品價格考慮政策、區域發展以及產品定位等相關因素，綜合確定本項目住宅的銷售價格5940元/平方米（均），商鋪類銷售價格為13200元/平方米（均），定價依據如下:1、住宅價格制定依據：（1）根據周邊相似項目制定板塊的定價區間。目前距離項目較近的有保利上河雅頌、盛世天下等項目，同類住宅銷售價為6000元/平方米左右。（2）審核周邊板塊資源優勢，制定合理的定價區間。本項目毗鄰規劃中高新區行政中心，周邊市政配套必將不斷完善中，市場升值空間存在階梯上升的趨勢，因此本項目定價應略高于區域當前市場價格。（3）以高品質住宅商業綜合體打造區域特色。武清開發區整體市場環境的不斷成熟助推區域市場價格上漲，同時伴隨著開發周期的逐步推進，產品也會不斷升級，商業配套附加值將成為本案價格上漲的基礎。2、商鋪價格制定依據：目前，項目所在區域商鋪租金水平為每天3元/平方米，按照90%的出租率以及8%的投資回報率對項目商鋪銷售價格進行測算后，擬定于商鋪為13200元/平方米（均）。第六章環境影響評價6.1環境保護的指導原則、技術及法律依據6.1.1環境保護指導思想該項目的環境保護指導思想是堅持經濟建設與環境保護同步規劃設計、同步實施、同步發展。以實現經濟效益與社會效益以及環境效益的有效統一。6.1.2環境保護基本原則環境保護就是通過確定合理的環境容量，制定環境目標，使項目的發展與周邊生態環境協調統一，既保護環境又能促進項目合理規劃；充分、合理利用自然資源，綜合利用廢水、廢氣和固體廢物；最大限度地減少和控制污染物質的排放量和排放深度；通過設置一定的景觀綠地系統，維護必需的生態平衡；因此，本項目的環境保護主要遵循以下原則：1、遵循環境保護與經濟、社會發展相協調的原則，以實現經濟效益、社會效益和環境效益的相對統一。2、堅持“以人為本”，以改善環境質量為目標的原則。減少污染物排放量、生態環境保護和環境監督管理等都必須圍繞改善環境質量目標服務。3、堅持污染防治和生態保護并重的原則。切實做好污染防治和重點領域的生態環境保護工作，努力推廣使用清潔能源。4、強化環境管理，運用社會主義市場經濟體制下的法律、經濟和行政手段保證，促進環境保護事業的發展。5、堅持突出重點領域、重點區域、分類指導的原則，環境保護的目標和任務要符合當地實際。6、加強管理，堅持“誰污染誰治理，誰開發誰保護”的原則，運用法律、經濟以及行政等手段保證項目環境保護規劃設計實施。6.2環境保護的基本法律1、《中華人民共和國環境保護法》1989年12月；2、《中華人民共和國環境影響評價法》2002年10月；3、《中華人民共和國土地管理法》1998年8月修正；4、《中華人民共和國固體廢棄物污染環境防治法》2004年12月29日修訂；5、國務院令第253號《建設項目環境保護管理條例》1998年11月29日。6.3編制依據1、《大氣污染物綜合排放標準》G216297－1996；2、《環境空氣質量標準》G23095－1996；3、《土壤環境質量標準》G215618－1995（三級）；4、《建設項目環境風險評價技術導則》（HJ/T169-2004）；5、《建筑施工現場環境與衛生標準》JGJ146－2004；6、《建設項目環境保護規定》。6.4項目場址環境現狀本項目場址周圍地勢平坦，部分屬于農用土地，水土流失屬微度侵蝕，侵蝕類型基本屬水力侵蝕。該區覆蓋的幾乎是人工植被和天然草被，該區無自然保護區、無國家保護的珍稀瀕危野生動、植物種類。6.5生態環境影響預測分析6.5.1生態系統的影響分析1、生態系統發生改變項目用地在規劃前主要是以農業生態和自然生態系統為主的自然景觀。規劃為武清開發區后，該區域發展方向將轉為以城市居住環境為主。由于武清開發區規劃按照整體規劃把發展工業與城鎮建設、解決“三農”問題緊密結合，隨著武清開發區規劃的實施，以及區域基礎設施的建設及各類建設項目的不斷引進，規劃范圍內的土地利用將逐步向城市用地格局轉化，自然生態景觀被鱗次櫛比的建筑、道路等為主體的景觀拼塊所替代，城市生態系統將進一步建成和完善，原來的自然生態系統也逐步向城市生態系統轉化，由于土地利用性質的改變而發生生態系統的改變，這種影響是長期且不可逆的。2、對生態服務功能的影響項目規劃前，農用地占有較高的比例，植被主要是農田作物為主，物種多樣性較少，生態系統的服務功能處于較低水平。當實施園區綠化工程后，在盡量保留現在植被的同時，對已開發區域引入了較多的闊葉喬木樹種，該區域的單位面積生物量會比建設前有所增加，而且闊葉樹單位面積吸收SO2和釋放氧量均比灌木草叢要高。但由于武清開發區的綠化面積比實施規劃前大大減少，因此區域內吸碳能力和放氧量總量會有較大的減少，其整體凈化能力要比建設前有所減弱。6.5.2對區域植被的影響項目規劃的建設用地包括道路廣場、居住、公共設施、綠化用地和發展備用地，直接侵占了原先的部分農田、草地等植被面積。同時植物種群也發生很大變化，原有的植被將完全消失，人工栽培的花草樹木將取而代之，其作用變為美化環境和改善小氣候。由于城市化進程，進入新區的人口將有很大的發展，周邊用地也會帶來新的改變，迅速增長的人口將會對周邊環境植被帶來一定的沖擊和壓力。項目營運后，生活用燃氣、燃煤將產生大量的SO2，通過采取總量控制措施來控制SO2達標排放，SO2污染物自然植被和農田作物生長影響也較小。但是SO2是形成酸雨的重要因子，SO2在空氣中，尤其在污染空氣中易被氧化成SO3，與水蒸氣結合生成硫酸霧，并發生反應生成硫酸鹽，硫酸和硫酸鹽形成硫酸煙霧和酸性降水，硫酸霧毒性比SO2高10倍，對植被群落結構和植物的生長發育過程危害較大。6.5.3對周圍農田生態環境的影響武清開發區的大規模開發，使該區域的土地利用性質發生了大的改變、區域周邊的環境質量和農田生態等各方面也發生變化，對農田生態系統的景觀、生態及其它功能產生較大的影響。規劃用地紅線內有農業用地、荒地、林地及未利用地，征地開發建設將使該區域的農業用地及生產規模減少，生產潛力將受到削弱，也使“人地矛盾”更為突出。農用地數量上的改變，即相對面積的縮小，不利于農田生態動態控制和平衡能力的保持。被占地屬于永久占地，這些土地將喪失原有的農業生產功能。因此，對于占用農業用地需要易地開發新增耕地指標予以補充，以減少農業用地的損失對農業生產的影響。6.5.4水土流失影響分析在武清開發區的基礎設施開發建設過程中，擾動地貌、平整土地等活動造成地表植被破壞和土壤裸露，遇到暴風雨天氣，極易引起水土流失。尤其是堆土場穩定性較差，遇暴雨沖刷，進行周圍水體，會造成淤積河道、池塘等。施工期水土流失的量比較大，對環境產生一定的影響，因此在施工的排水方向的凹處設擋土墻，阻擋水土流失向外環境擴散。同時在規劃實施過程應采用工程措施與生物措施相結合。項目建成后，規劃區可按其功能區的劃分，設置綠化隔離帶，植樹種草。此外，除了植樹種草外，大部分路面均鋪水泥路面。因此，因施工而產生的水土流失會隨項目的建成而結束。同時，水土流失還與當地的自然條件、和人為活動密切相關，包含了自然因素和人為因素等兩個方面。其中自然因素主要指氣候（降雨強度）、地形（坡長、坡度）、植被狀況、地質構造、土壤類型等諸因素；人為因素主要指在開挖過程中改變地形的坡長和坡度，損壞原有的地表植被，使得土地表層裸露造成水土流失。綜合上述,天津武清開發區用地呈現的是以農業系統和自然生態系統為主的自然景觀。本項目開發建設將使自然生態景觀被鱗次櫛比的建筑、道路等為主體的景觀拼塊所替代，城市生態系統進一步建成和完善，原來的農業生態系統和自然生態系統也逐步向城市生態系統轉化，由于土地利用性質的改變而發生生態系統的改變，這種影響是長期且不可逆的。6.6施工期環境影響分析1、施工期噪聲污染源施工期的噪聲主要來源于包括施工現場的各類機械設備和物料運輸的交通噪聲。施工場地噪聲主要是施工機械設備噪聲、物料裝卸碰撞噪聲及施工人員的活動噪聲，各施工階段的主要噪聲源及其聲級見表6-1。物料運輸的交通噪聲主要是各施工階段物料運輸車輛引起的噪聲，各階段的車輛類型及聲級見表6-2。項目運輸車輛安排時盡量避開居民樓。各施工階段主要噪聲源狀況施工階段聲源聲級施工階段聲源聲級土石方階段挖土機78-96裝修、安裝階段電鉆100-115沖擊機95電錘100-105空壓機75-85手工鉆100-105打樁機95-105無齒鋸105底板、結構階段混凝土輸送泵90-100多功能木工刨90-100振搗器100-105混凝土攪拌機100-110電據100-110云石機100-110電焊機90-95多角磨光機100-115空壓機75-85表6-1各施工階段主要噪聲源狀況施工階段運輸內容車輛類型聲級/42(1)土方階段底板與結構階段裝修階段土方外運鋼筋、商品混凝土各種裝修材料及主要設備大型載重機混凝土罐車、載重車輕型載重卡車9080-8575交通運輸車輛聲級表6-2交通運輸車輛聲級2、施工期揚塵施工期揚塵主要來自土方的挖掘揚塵及現場堆放揚塵；建筑材料（白灰、水泥、沙子、石子、磚等）的現場搬運及堆放揚塵；施工垃圾的清理及堆放揚塵；車輛來往造成的現場道路揚塵。施工期間根據氣候及場地情況適時灑水濕潤以減輕揚塵污染。3、施工期廢水污染源施工期產生的廢水包括施工人員的生活污水和施工本身產生的廢水，施工廢水主要包括土方階段降水井的排水，結構階段混凝土養護排水，以及各種車輛沖洗水。施工現場做好各項排水措施，避免廢水沉積或回流，對施工場地造成污染。4、施工期固體廢棄物施工期固體廢棄物主要為施工人員的生活垃圾、施工渣土及損壞或廢棄的各種建筑裝修材料。施工階段做好廢棄物分類整理及定期回收處理，保證現場安全文明施工。第七章工程項目管理7.1項目建設與管理7.1.1工程管理1、公司通過建立相應的行政領導負責制、法人責任制、工程招投投標制、合同管理制和工程監理制強化管理流程。公司法定代表人為項目第一責任人，對項目建設負主要責任。2、認真做好項目前期工作，加強投資決策管理，確保項目建設按時按質地完成，并負責做好項目銷售與效益跟蹤等工作。3、項目通過合同管理措施控制質量、進度、造價三大控制指標，并對設計施工全過程實行行政管理與監督，以達到控制工程造價、按時按質完成任務，提高投資效益和施工管理水平的目的。4、項目建成后按國家有關規定和批復的建設內容進行嚴格驗收。項目驗收后方可交付使用。加強項目檔案管理，從項目籌劃到竣工驗收各個環節的資料按規定收集、整理、歸檔。7.1.2資金使用與管理項目資金使用與管理嚴格按照國家建設項目管理與使用規定執行，設置專用賬戶，專款專用。7.1.3項目建設招投標根據《中華人民共和國招標投標法》、國家發展計劃委員會《工程建設項目招標范圍和規模標準規定》和國家發展計劃委員會《建設項目可行性研究報告增加招標內容以及核準招標事項暫行規定》中的有關規定，本項目依法必須采取招標。1、項目施工根據建設部通用建設工程承攬合同條款，采取競爭性招標方式，邀請技術力量雄厚、施工精良，信用優良的施工隊伍參加對工程項目招投標。2、根據《建設項目可行性研究報告增加招標內容以及核準招標事項暫行規定》（中華人民共和國國家發展計劃委員會第9號令）的精神，增加招投標基本情況，確定具體的招標指標.7.2工程前期準備7.2.1技術準備：1、審核施工圖紙。2、編制《房地產開發項目組織設計》。3、編制或審核施工圖預算。4、編制或審核主要材料、半成品、設計計劃。5、對特殊項目或重要的項目的考察、參觀、學習及必要的培訓。7.2.2物資及現場準備現場踏勘，“三通一平”，組織施工單位放線并檢驗。7.2.3其它準備1、利用招標形式優選施工隊伍；2、辦理開工報告；3、辦理質監委托；4、組織設計交底；5、摸清施工現場地下有無國家線路、水管、天然氣管道和防空洞等，如有及時妥善處理。7.3現場工程管理為了確保工程項目的質量、工期、造價，同時不影響周邊沿線的局部利益和環境保護要求，有必要加強工程實施過程中的程序管理，嚴格遵循規章制度；在工程實施全過程中進行質量管理教育和宣傳活動，自始至終推行全面質量管理；加強現場組織管理，一方面指派具備較強工程、行政管理能力和兼具法律、合同觀念的人員擔任甲方代表，另一方面委托監理工程師在施工工程項目中監督管理合同的實施。同時指定專人會同各級政府的環保機構落實本項目的環保措施，樹立環境保護意識，對環境評估的應予以足夠的重視。7.4組織管理營銷部門：負責商品房的銷售和管理;作好銷售計劃的編制及營銷策劃工作。售后服務部門：負責售后回訪，修繕處理，工程遺留問題處理工作。物業管理部門：負責與業主委員會相配合，共同創建“整潔、文明、安全、方便”的優秀物業區域。公司采取直線職能制的組織形式，各級領導對下級部門和人員不直接下達命令,只是參謀作用。這一組織形式既能及時指揮,統一命令,又能發揮職能部門和專業人員的工作特長,但總經理要注意協調和聯系各職能部門之間,領導層要把握管理系統中的各種矛盾。對此組織機構進行適應性分析后得知：組建方案符合《公司法》和國家有關規定的要求，執行機構具備指揮能力和組織協調能力，組織機構的層次和運作方式能滿足建設和生產運營管理的要求，項目法人代表及主要管理人員的素質能適應項目建設和生產運營管理的要求，能承擔項目籌資建設、生產運營、償還債務等責任。第八章勞動安全衛生與消防項目勞動安全衛生與消防的研究是在已確定技術方案和工程方案的基礎上，分析論證在建設和使用過程中存在的對勞動者和財產可能產生的不安全因素，并提出相應的防范措施。8.1勞動安全衛生8.1.1設計依據及標準1、國家《勞動法》《安全生產法》2、《建設項目勞動安全衛生監察規定》勞動部第3號令3、《建筑設計防火規范》（GB50016-2006）4、《天津市安全生產條例》8.1.2設計原則及防范措施1、設計原則本項目設計有完整的安全衛生組織機構以及相應的安全管理、安全教育制度，配有專職安全員。本設計貫徹“安全第一，預防為主”的方針，安全衛生設施必須執行與主體工程同時設計，同時施工，同時使用的“三同時”制度，以保證建設及使用安全。2、防范措施（1）建構筑物按設計規定設防雷裝置，變壓器中性點直接接地，低壓系統采用TN－S接地型式，高低壓電氣設備正常情況與帶電部分絕緣的外露金屬部分及金屬支架均作保護接地，插座回路均設漏電保護開關。帶電設備金屬外殼設保護接地，以確保用電安全。（2）提高自控水平，設計緊急切斷及緊急停車系統、和報警裝置，保證安全生產。(3)對易產生職業病的場所提出防護理衛生保健措施，如定期體檢和療養等。（4）對工人進行安全、衛生、防火等教育。8.1.3安全衛生措施預期效果評價由于本項目設計、建設各階段嚴格遵循國家的有關勞動安全衛生的政策，制定了一整套安全規程，對工人進行了嚴格的培訓與考核并根據生產的具體情況，采取了相應的有效措施，因此可預計本項目在防火、通風、安全衛生、勞動保護等方面可達到國家有關部門的規定要求，能最大限度地改善勞動條件，消除不安全因素，杜絕事故的發生或蔓延；確保施工的正常進行。8.2消防8.2.1設計依據1、《建筑設計防火規范》（GB50016-2006）2、《建筑滅火器配置設計規范》（GB50140-2005）3、《建筑物防雷設計規范》（GB50057-94）4、《爆炸和火災危險環境電力裝置設計規范》（GB50058-92）8.2.2項目火災因素分析本項目火宅隱患來源于建設過程中使用的原材料、中間產品、成品的火災危險性，包括儲存物品的火災危險性，建設過程中易燃、易爆產生的部位及火災危險性，運輸過程中的火災危險性等。8.2.3消防設施與措施按國家有關規范和安全評價報告要求在施工區域，根據原料性質設置滅火設施和配備相應器材，并設置火災報警器，可滿足項目建設需要。項目建設及使用過程中全面貫徹“預防為主，消防為輔”的工作方針，建立健全消防制度及可操作性較強的事故應急措施，制定完善的風險應急預案。加強工人防火意識教育，妥善維護消防器材，與當地消防部門搞好協作，以取得各方面的支持。第九章投融資分析9.1項目建設投資估算9.1.1編制范圍1．工程費用，包括土建結構及裝修工程費用、設備費用、室外工程費用等。其中，設備費用包括給排水工程、采暖工程、強電工程、弱電工程、電梯工程等；室外工程包括室外管線、室外照明、道路及廣場、綠化等。2．工程建設其他費用：主要包括土地取得費用、建設基金、工程建設前期費用、工程建設費用、其他費用以及其他配套費用等。3．不可預見費等。4．建設期貸款利息測算。9.1.2估算依據估算依據本報告提出的各項技術參數、數據，根據天津市近期工程造價水平，采用類似工程指標法進行估算。同時參照：1、依據本項目設計方案確定的建設規模；2、依據國家建設部頒布的《建設項目經濟評價方法與參數》（第三版）；3、天津市現行其他有關造價文件；4、天津市同類建筑工程技術經濟指標；5、天津市近期的材料及設備價格信息。9.1.3項目投資估算金僑大道南區項目規劃可用地面積為34543.5平方米，擬建總建筑面積為83222.57平方米的住宅、商業及相應配套設施，具體為：地上建筑面積為68983.37平方米，地下建筑面積14239.2平方米，建筑密度25.36%，機動車停車位614個，其中地上停車位313個，地下停車位301個，非機動車停車位1211個，容積率1.997，綠化率40%。詳見主要經濟指標表（表9-1）：主要經濟指標表項目單位數量建設用地總面積平方米24543.5總建筑面積平方米83222.57地上建筑面積平方米68983.37地下建筑面積平方米14239.2建筑密度%25.36%地下停車位個301地上停車位個313容積率1.997綠化率%40%表9-1主要經濟指標表經測算,該工程項目.項目總投資為37570.55萬元。其中具體相關費用參看表9-2項目總投資估算表單位：萬元序號項目名稱總投資估算說明1開發建設投資37570.551.1土地費用6177.541.2前期工程費用727.501.3基礎設施建設費1233.781.4建筑安裝工程費21637.901.5公共配套設施建設費1.6開發間接費用1.7管理費用943.971.8財務費用2809.631.9銷售費用2086.351.10其他費用（含開發期稅費）298.601.11不可預見費1655.282經營資金3項目總投資37570.55表9-2項目總投資估算表9.2融資安排9.2.1公司融資說明由于國家對于房地產市場整體上加強了政策規范，對房地場市場中存在的泡沫進行了不斷打壓。同時在融資市場上，房地產行業的融資成本也出現不斷上漲趨勢，因此本次銀行貸款的利率確定為央行基準利率上浮30%的水平。9.2.2融資情況分析在項目總投資37570.55萬元中,向銀行申請貸款支持25000萬元，由承建單位的自有資金投入12570.55萬元，本次測算不包括企業經營資金需求。本項目投資由天津金僑城投資有限公司作為投融資主體。其資金籌措方案構成如下：1、資本金本項目自有資金占總投資的比例約33.46%，符合國家有關規定。資本金占比不少于項目總投資的30%比例的規定。資金主要來源于天津金僑城投資有限公司股東投資。2、銀行貸款建設投資不足部分擬申請銀行貸款解決，貸款本金為25000萬元，銀行貸款占總投資比例為66.54%，借款利息率為8.65%。投資計劃與資金籌措表序號項目合計第1年第2年第3年1項目總投資37570.5530877.786116.44576.33資金分年度使用比例88.00%12.00%1.1開發建設投資37570.5530877.786116.44576.33計入投資的利息2809.63288.171945.13576.332資金籌措37570.5530877.786116.44576.332.1資本金12570.559172.253398.302.2預（銷售、租金、自營等）收入2821.971705.531116.44可用預收入合計44076.1113548.4923349.597178.032.2.1其中：可用預售收入44076.1113548.4923349.597178.032.3項目借款利率25000.0020000.005000.002.3.1建行借款8.65%25000.0020000.005000.003當年資金盈余（缺口）19076.1111842.967233.150.00累計資金盈余（缺口）滿足籌資要求11842.9619076.114項目資本金比例資本金比例滿足我行要求33.46%29.71%24.79%33.46%5資金成本資本金成本5.75%9-3投資計劃與資金籌措表第十章財務效益評價本財務評價參照國家計委、建設部頒布的《建設項目經濟評價方法與參數》（第三版）的有關內容及深度要求，結合本項目的實際情況，在國家現行財稅制度和市場價格體系下，分析預測項目的財務效益與費用，計算財務評價指標，考察項目的損益和盈利能力，據此判斷項目的財務可行性。10.1項目財務評價的有關問題說明1.項目的建設經營期設定為3年。2.本測算以當前的社會和市場狀況為基礎，未考慮環境、政策、社會條件的顯著變化對項目經營的影響。3.銀行貸款利率取8.65%（央行公布的一至三年期銀行貸款基準利率上浮30%）。10.2財務評價基礎數據與參數選取正確選擇基礎數據和參數是項目經濟評價的前提，直接影響分析的結論。選擇基礎數據和參數的基本原則是實事求是和穩妥可靠。經濟評價的基礎數據和參數包括建設項目、建設規模及取費標準、稅費、項目計算期、財務基準收益率等。10.2.1銷售價格本項目當前住宅的銷售價格設定為5940元/平方米（均），商鋪類銷售價格設定為13200元/平方米（均）。南區項目的開發周期3年，定價依據詳見第五章。10.2.2經營收入測算根據項目單位意見，本項目建成后所有住宅、商業單元全部對外出售，便于盡快收回建設投資。包括以下三部分銷售業務：1.住宅銷售收入該工程項目可實現住宅銷售面積為60308.02平方米，綜合收入34208.63萬元。其中天津新技術產業園武清開發區總公司已與本項目簽訂總金額為7598萬元的房屋定制協議，以4300元/平方米的暫定價格（不含稅）認購房屋，第一年內分兩次將7598萬元購房款支付完畢。剩余住宅將在三年經營期內以均價5940元/平方米分批出售，銷售收入約為26610.6萬元。2.商鋪銷售收入該工程項目可實現商鋪銷售面積9735平方米，按照均價13200元/平方米對外銷售，預計可實現綜合收入12850.5萬元。2.停車庫車位銷售收入該工程項目建設地下停車場車位共計600個，按照85000元/車位的綜合平均價格對外銷售，預計可實現綜合收入5100萬元。經營收入估算表序號項目可租售面積合計第1年第2年第3年一銷售收入70643.0252158.8315644.1428060.738453.971.1住宅44799.02單價5940.005940.005940.00銷售比例100%10%67%23%剩余比例90%23%銷售金額26610.622661.0617829.116120.441.2商鋪9735.00單價13200.0013200.0013200.00銷售比例100%30%57%13%剩余比例70%13%銷售金額12850.203855.067324.611670.531.3車位600.00單價85000.0085000.0085000.00銷售比例100%30%57%13%剩余比例70%13%銷售金額5100.001530.002907.00663.001.4預定住宅15509.00單價4899.10銷售比例100%100%剩余比例銷售金額7598.017598.0110-1經營收入估算表10.2.3稅（費）率選取說明進行財務評價需計算的稅費包括營業稅、城市維護建設稅、教育費附加和企業所得稅等。營業稅：以年銷售收入為稅基，根據國家規定稅率為5%；城市維護建設稅：以營業稅為稅基數，稅率取7%；教育費附加：以營業稅為費基數，費率取3%；所得稅：以企業經營的利潤總額抵扣準予扣除項目的余額為稅基，按照國家企業所得稅法規定，企業所得稅稅率取25%。經測算，項目經營期可實現年土地增值稅、經營稅金及附加共計1650.14萬元。10.2.4項目計算期按照項目建設進度和銷售計劃，本項目建設期及經營期共計3年，從2012年9月開始實施商品房的銷售，到第2014年9月所有住宅、商業及車庫售罄。10.2.5財務基準收益率財務基準收益率是項目財務內部收益率指標的基準和依據，是項目在財務上是否可行的基本要求，也用作計算財務凈現值的折現率。根據本項目的特點，并考慮一定的風險溢價，本項目的財務基準收益率取8%。10.2.6成本費用估算依照目前類似商品住宅及其輔助設施的銷售經營管理經驗數據，對其未來經營的銷售費用、維修費等成本費用進行初步測算。1.銷售費用本項目的商品住宅銷售費用合計為2086.35萬元。2.管理費用由于項目承建單位—天津金僑城投資有限公司屬項目法人，公司本部的管理費用一并納入本項目管理費核算，預計項目建設經營期三年的管理費用合計為943.97萬元。3.財務費用財務費用為項目在經營過程中發生的長期貸款的利息及相關費用等，預計項目建設期的三年的財務費用合計為2809.63萬元。其他費用參見表10-2。開發產品成本歸集估算表單位：萬元序號項目名稱合計住宅商鋪車位預定住宅出售出售出售出售1土地費用6177.543917.55851.3052.471356.222前期工程費用727.50461.35100.256.18159.723基礎設施建設費1233.78782.41170.0210.48270.864建筑安裝工程費21637.9013721.902981.82183.784750.397管理費用943.97598.63130.088.02207.248財務費用2809.631781.75387.1823.86616.839銷售費用2086.351323.08287.5117.72458.0411其他費用（含開發期稅）298.60189.3641.152.5465.5612不可預見費1655.281049.71228.1114.06363.40合計37570.5523825.765177.43319.108248.26表10-2開發產品成本歸集估算表10.3財務分析10.3.1項目盈利能力分析本項目主要針對整個項目的投入與產出情況進行分析，評價項目的投資效果。具體測算的項目盈利能力的指標主要包括：財務內部收益率、財務凈現值、投資回收期、投資利潤率、資本金利潤率等。通過項目的投資現金流量分析，測算項目盈利能力分析指標.具體參見表10-3。項目盈利能力指標計算結果表二評估指標1項目折現率8.00%2財務內部收益率(稅后)45.84%3財務收益凈現值(稅后)6984.07萬元4財務內部收益率(稅前)58.56%5財務收益凈現值(稅前)9058.89萬元6年均投資利潤率8.55%7項目投資利潤率25.65%8項目銷售利潤率18.48%9建行貸款償還期2.00年折算成月24月10所有貸款償還期2.00折算成月24月11項目投資回收期1.03三盈虧平衡點1銷售率76.30%四還款資金盈虧平衡分析項目能順利還款1建設經營期內存在資金缺口的年度數年表10-3項目盈利能力指標計算結果表由表10-3可以看出，項目具有較好的經營效益和盈利能力，從整個經營的過程考察，項目在保證本項目正常銷售的前提下，可以實現財務平衡，以I3=8%的基準收益率計算，所得稅后運營投資財務凈現值為6984.07萬元（大于零），按目前測算分析，項目在財務上是可行的。10.3.2清償能力分析本項目以折舊、攤銷、銷售房屋回款及未分配利潤償還長期借款，項目綜合收益能夠保證按時償債，本項目的25000萬元的銀行貸款利率設定為8.65%（基準上浮30%），貸款的借款償還期為2年沒有問題。10.3.3財務平衡分析測算結果表明，本項目逐年在財務上是平衡的，計算期末項目累計盈余資金10038.03萬元，表明項目資金充足，財務情況良好。10.3.4不確定性分析針對建設投資增加、銷售收入減少進行單因素敏感性分析，計算結果表明，從平均償債備付率以及財務內部收益率兩個指標看，總投資和商品房銷售價格的波動對項目盈利影響較大，當建設投資增加較多、銷售價格減少較多時，會造成計算的財務指標值下降，詳見表10-4。因此，項目公司應積極做好市場開發，盡量避免項目投資和銷售過程中的風險。經測算，本項目盈虧平衡為（銷售率）76.30%，由于本項目測算時未涉及出租類收入，故下表中出租率不作為敏感性分析指標。單因素敏感性分析所得稅后內部收益率平均償債備付率（DSCR）變動幅度項目總投資租售價格出租率項目總投資租售價格出租率-20%80.83%18.96%45.84%1873.41%1445.73%1653