27三月2024中原萬科上海浦東高端項目客戶訪談匯報調查研究報告客戶分析-需求中原萬科上海浦東高端項目客戶訪談匯報調查研究報告客戶來源構成上海（非陸家嘴）全國（非上海）海外浦東南濱江擠出聯洋升級金融行業新增萬科銅山街項目預期客戶來源構成中原萬科上海浦東高端項目客戶訪談匯報調查研究報告濱江板塊公寓客戶構成*南濱江高端樓盤區域客戶分析30%-40%30%-40%20%-30%30%-40%20%20%-30%5%10%-15%20%-30%30%-40%20%5%10%-15%濱江客戶以外地、外籍客戶為主占總客戶群60%-80%民營企業家、企業高管占70%以上濱江客戶所在行業集中在金融、貿易、制造行業，占總客戶群80%-90%注*:中原采訪門店估計比例中原萬科上海浦東高端項目客戶訪談匯報調查研究報告聯洋板塊客戶構成聯洋區域客戶分析30%-40%30%-40%30%30%-35%5%20%5%30%-40%注*:中原采訪門店估計比例聯洋板塊客戶來源比較均衡，外籍、外地、上海人各占30%-40%左右聯洋板塊客戶就職行業主要集中在金融、貿易、以及專業服務行業，三者占總體客戶比例達80%以上中原萬科上海浦東高端項目客戶訪談匯報調查研究報告問卷調查客戶分析-潛在購買顧客構成62%19%19%9%12%14%35%26%5%現有潛在高端客戶購買者上海客戶占比62%金融、貿易、制造、IT占總潛在客戶比例86%購買主力客戶為中高層管為主2%5%21%47%19%7%中原萬科上海浦東高端項目客戶訪談匯報調查研究報告問卷調查客戶分析-租賃顧客構成34%43%23%10%14%24%35%38%14%現有潛在客戶外地人與外籍人士為主要目標客戶，占比77%潛在租賃客戶主要集中于貿易、制造、IT行業，四者占總體比例76%租賃主力為高層、董事長/總經理為主10%5%5%33%33%14%中原萬科上海浦東高端項目客戶訪談匯報調查研究報告萬科銅山街未來高端客戶構成居住租賃區域客戶行業金融貿易制造專業服務其他南濱江20%-30%30%-40%20%5%10%-15%聯洋30%-40%5%5%20%30%-35%問卷調查26%35%14%9%21%萬科據客戶預期構成區域客戶行業金融貿易制造IT專業服務萬科據客戶預期構成問卷調查14%38%35%24%14%中原萬科上海浦東高端項目客戶訪談匯報調查研究報告高端客戶分析方法高端客戶調查問卷樣本數量：自住：43租賃：21南濱板塊江高端傳統客戶訪談定性分析定量分析訪談數量：9(上海)上海、外地高端金融客戶訪談訪談數量：8上海(3)深圳(5)高端客戶訪談調查問卷問卷種類：自住；租賃中原萬科上海浦東高端項目客戶訪談匯報調查研究報告金融客戶來源歐美亞太地區全國（非上海）上海金融客戶來源中原萬科上海浦東高端項目客戶訪談匯報調查研究報告兩地訪談金融客戶在上海置業動機與戶型需求工作便利居住改善稀缺景觀商業往來資產配置臨時居住上海深圳偏好大戶型偏好小戶型中原萬科上海浦東高端項目客戶訪談匯報調查研究報告金融客戶特征-工作便利型人群工作生活休閑社交工作決定生活，居住圍繞工作展開，車程少于30分鐘工作繁忙、惜時如金，追求簡約、快捷、高效率注重職業形象，個人與居住環境皆有體現多為三代同堂（4-6），家庭成員多注重空間功能與隱私，追求舒適、高品質，親近自然追求物業硬件高檔化，軟件專業化與人性化多為商務目的休閑，且追求時尚休閑個人休閑偏好戶外休閑（散步、爬山）個人休閑追求簡單化，社區化，就近原則社交以工作社交為主重視圈層感，偏好與同行或同層次的人群交往家庭有時為社交接待單位，希望會所能提供交流空間中原萬科上海浦東高端項目客戶訪談匯報調查研究報告工作、生活便利型客戶金融、及相關服務行業人士社交活動頻繁夜生活豐富多彩工作：追求高效生活：內容豐富而快節奏大多具有高學歷背景喜愛健身和spa等放松活動大多具有海外旅居背景處于事業上升期的中青年喜愛購物和城市美食金融客戶價值觀中原萬科上海浦東高端項目客戶訪談匯報調查研究報告上海客戶金融客戶主要購買決定因素深圳客戶地段外立面品牌品質園林會所地段戶型配套物業園林會所兩地金融客戶主要購買決定因素中原萬科上海浦東高端項目客戶訪談匯報調查研究報告高端客戶空間重視程度（女性）次臥客廳廚房餐廳書房主臥中原萬科上海浦東高端項目客戶訪談匯報調查研究報告高端客戶空間重視程度（男性）次臥客廳廚房餐廳書房主臥中原萬科上海浦東高端項目客戶訪談匯報調查研究報告物業管理專業化物業服務完備高檔石材外里面，要求典雅、經久耐看信賴品牌電梯酒店式大堂設計物業需求地段大堂、電梯、外立面會所園林物業管理休閑游泳池熱瑜珈專業美容會所餐飲金融主題會所專業書刊閱覽室現代風格主題園林層次豐富綠化率高特色活動區域（燒烤等）行車時間不超過20分鐘周邊配套完善功能設計要求上海客戶物業需求中原萬科上海浦東高端項目客戶訪談匯報調查研究報告能安置老人休息要與主臥保持距離，保有主人隱私空間空間要大，能對外接待可以擺放鋼琴、桌上足球等大型設施有客廳陽臺居住空間需求主臥客廳廚房餐廳次臥能擺放雙開門大冰箱能擺放大烤箱能擺放洗碗機希望有生活陽臺餐廳要滿足接待客人設計需要與客廳連接要求套間設計（含衣帽間、衛生間、陽臺、落地窗、落地陽臺）保證主臥隱私采光、通風兼備空間安排需寬敞舒適功能設計要求上海客戶空間需求中原萬科上海浦東高端項目客戶訪談匯報調查研究報告專業化保潔、保安、洗衣等管家式服務高檔石材外里面，穩重酒店式大堂，高檔、尊貴小區出入口要低調、雅致電梯要品牌，裝修好且要既快又靜物業需求地理位置外立面大堂、電梯、會所園林物業服務露天游泳池（露天室內最好兼備）咖啡吧、茶吧籃球場（小朋友喜歡）健身房（專業教練）金融主題會所金融人士交流區（配備電腦）需要主題園林高綠化率水系豐富層次豐富核心商業區交通便利上班車程低于20分鐘功能設計要求深圳客戶物業需求中原萬科上海浦東高端項目客戶訪談匯報調查研究報告能安置老人休息要與主臥保持距離，保有主人隱私空間空間要大，能對外接待可以擺放鋼琴、桌上足球等大型設施希望有客廳陽臺居住空間需求主臥客廳廚房餐廳次臥能擺放雙開門大冰箱能擺放大烤箱能擺放洗碗機希望有生活陽臺，可擺放洗衣機以及直接晾曬衣服餐廳要滿足接待客人設計需要與客廳連接要求套間設計（含衣帽間、衛生間、陽臺、落地窗、落地陽臺）主臥、衛生間朝南，采光好、通風好空間安排需寬敞舒適功能設計要求深圳客戶需求中原萬科上海浦東高端項目客戶訪談匯報調查研究報告非金融傳統客戶特征-占有稀缺資源人群工作生活休閑社交事業多處于收獲期，積累較為豐厚絕大多數為企業高管注重隱私，追求奢華、尊貴與獨享追求物業硬件高檔奢華，軟件國際化與高品質生活注重全面細致的尊貴感受注重健康、交際性娛樂（如酒吧）、塑身及其他休閑注重品味，要求國際化和高檔次社會交往圈層感強中原萬科上海浦東高端項目客戶訪談匯報調查研究報告具有稀缺景觀地標性地段企業家、高管以及貿易人士社交活動限于小眾見多識廣，要求高端與國際化工作：事業處于收獲期生活：小眾、高端事業處于收獲期喜愛健身和塑身等放松活動海外人士較多投資經驗較為豐富注重私密性與圈層感非金融客戶價值觀中原萬科上海浦東高端項目客戶訪談匯報調查研究報告非金融客戶置業動機與產品需求自住型客戶：置業動機——獲取占有稀缺資源的的奢華居所產品需求——稀缺景觀，獨特地段，高品質、國際化、奢華居住環境（室內、小區環境物業服務等）及其口碑投資型客戶：置業動機——獲取占有稀缺資源的高端物業的投資回報產品需求——投資回報、投資總額（物業總價）非金融客戶置業動機與產品需求中原萬科上海浦東高端項目客戶訪談匯報調查研究報告非金融客戶主要購買決定因素非金融客戶主要購買決定因素地段景觀裝修品位戶型與朝向投資收益情況中原萬科上海浦東高端項目客戶訪談匯報調查研究報告國際化物管國際化服務注重服務的完備性、保證安全性\私密性高檔石材外立面，要求典雅、大氣信賴品牌電梯挑高酒店式大堂/前接待/訪客休息區高端裝修標準，大量采用歐美品牌物業需求地段大堂、電梯、外立面、裝修會所園林物業管理酒吧、咖吧、健身房室內泳池、桑拿/SPA、韻律室、兒童娛樂室主題園林或特色精致園林國際著名機構擔綱設計具有稀缺性和獨占性的地段，如CBD及具有獨一無二的景觀或地標性的地段功能設計要求非金融客戶物業需求中原萬科上海浦東高端項目客戶訪談匯報調查研究報告開間尺度大、采光視野好面寬大開窗面積大居住空間需求：大氣、奢華主臥客廳廚房豪華裝修，用料考究采用歐美高級廚房設備打造全方位的奢華開間尺度大、采光視野好面寬大開窗面積大主衛設計景觀衛浴，衛浴間面積大，裝修設施豪華功能設計要求非金融客戶空間需求中原萬科上海浦東高端項目客戶訪談匯報調查研究報告附件中原萬科上海浦東高端項目客戶訪談匯報調查研究報告分析邏輯高端客戶訪談樣本1高端客戶訪談樣本2高端客戶訪談樣本n個體生活描述1個體生活描述2個體生活描述n工作狀態描述生活狀態描述休閑狀態描述社交狀態描述客戶價值排序1客戶價值排序2客戶價值排序n產品設計需求1產品設計需求2產品設計需求n總體群體價值排序以及產品需求橫向比較橫向比較….….….中原萬科上海浦東高端項目客戶訪談匯報調查研究報告基本資料：

某女士，上海人（原住虹口），35-40歲，中國人民大學經濟學畢業，外資銀行上海分行行長，已婚，3代同堂，1個12歲孩子，媽媽同住，工作地點在陸家嘴。目前住在浦東聯洋社區仁恒河濱城196㎡四房。工作描述生活圍繞工作 （考慮浦西生活娛樂便利，但是過橋時間成本高，且不可控，現居住浦東）工作繁忙、時間少職位級別高、社交廣居住地（仁恒河濱城）與工作地點（陸家嘴）控制在20分鐘車程，約7公里解讀時間概念強

工作第一

客戶分析中原萬科上海浦東高端項目客戶訪談匯報調查研究報告工作描述解讀傳統家庭觀，與母親同住，關注老人生活追求生活居住品質注重子女居住生活需求（客廳接待，小區燒烤）追求全方位物業服務以及快捷程度生活描述三代同堂。母親同住（父親過世）主臥功能要求完備，有衛生間，衣帽間。注重高檔感覺客廳為主要家庭活動空間，可以擺放魚缸等。餐廳希望空間大點，母親做飯，分中西廚要求電梯間干凈物業服務完備、快捷、清潔工作到位客戶分析中原萬科上海浦東高端項目客戶訪談匯報調查研究報告休閑描述平時工作忙希望能夠在社區內部有自然娛樂空間（大草坪、燒烤臺）有文化品位（希望有閱覽室閱覽各類雜志）解讀社交描述喜歡與各類相同趣味、相同層次、甚至相同職業背景的人群交流解讀追求簡單的休閑方式（社區散步、跑步、燒烤）追求文化氛圍（讀書，境外期刊）重視圈層感客戶分析中原萬科上海浦東高端項目客戶訪談匯報調查研究報告設置落地窗居住空間排序主臥客廳餐廳廚房有獨立衣帽間設置

套間設計，有衛間功能設計要求能夠設置魚缸等物品空間開闊空間開闊空間利用率高主要完成一般家庭就餐功能可以設置廚房物品放置空間分中西廚房價值排序與產品設計中原萬科上海浦東高端項目客戶訪談匯報調查研究報告水系豐富維護很重要背景音樂生活休閑區（燒烤）物業價值排序地理位置會所地段要好行車時間要短規劃平坦功能設計要求園林電梯大堂外立面可以設置閱覽室,宮借閱各類雜志(財經類)完成個人健身休閑活動(瑜伽)家人活動的平臺價值排序與產品設計希望有大堂電梯要有品牌干凈、整潔材質好耐久性高穩重參考上海綠城中原萬科上海浦東高端項目客戶訪談匯報調查研究報告落地窗衣帽間仁恒河濱城樣板間廚房餐廳上海綠城外立面仁恒河濱城水系景觀參考借鑒中原萬科上海浦東高端項目客戶訪談匯報調查研究報告圍繞工作去生活，居住地段第一工作描述工作決定生活（偏好浦西住浦東）工作繁忙，加班頻繁休息時間少，惜時如金注重職業形象對外工作較多，但無家庭接待目前處于職業上升期解讀背景資料溫女士，上海人，30-35歲，碩士研究生，供職于某基金公司市場部總監。3代同堂，1個孩子，公公婆婆同住，家里擁有有2部高級轎車。工作地點在陸家嘴，居住于聯洋社區天安花園，135平米（平層）。追求簡單、快捷注重個人形象，講究面子目前客廳空間已經無法滿足未來工作接待需要客戶分析中原萬科上海浦東高端項目客戶訪談匯報調查研究報告總體空間不足，有置業升級需求追求高品質生活生活描述核心家庭，三代同堂。強調個人空間，目前條件不容許主臥功能不完備，無衣帽間。且總體空間略顯狹小注重外觀，注重高檔感覺客廳為主要家庭活動空間，空間不夠（鋼琴、桌上足球擺放所致）。基本無家庭接待廚房、餐廳要求不高，但是設備配置齊全強調物業服務專業與細致解讀強調個人專屬隱私空間，主臥設計非常重要傳統家庭架構，家庭人口多注重面子客戶分析中原萬科上海浦東高端項目客戶訪談匯報調查研究報告比較注意時尚休閑，瑜珈，美容等休閑描述休閑圍繞工作展開，美體、美容多為事業助力休閑為工作減壓為主希望能就近休閑，會所內解決社交描述社交主要以工作社交為主解讀家庭社交因空間問題沒有辦法開展客戶分析中原萬科上海浦東高端項目客戶訪談匯報調查研究報告能安置老人休息要與主臥保持距離，保有主人隱私空間空間要大，能對外接待可以擺放鋼琴、桌上足球等大型設施希望有客廳陽臺居住空間排序主臥客廳廚房餐廳次臥能擺放雙開門大冰箱能擺放大烤箱能擺放洗碗機希望有生活陽臺，可擺放洗衣機以及直接晾曬衣服餐廳要滿足接待客人設計需要與客廳連接要求套間設計（含衣帽間、衛生間、陽臺、落地窗、落地陽臺）主臥、衛生間朝南，采光好、通風好空間安排需寬敞舒適功能設計要求價值排序與產品設計中原萬科上海浦東高端項目客戶訪談匯報調查研究報告地上車庫石材外里面（借鑒上海綠城）需要大堂，可讓客人等候，安排沙發出入口要氣派電梯要品牌，有鏡面效果（金茂三菱）物業價值排序物業管理大堂、電梯、外立面會所園林車庫游泳池熱瑜珈（亞力山大會館）專業美容（麗妍雅集）會所餐飲（仁恒河濱小南國）會所（仁恒河濱動感天地）現代感層次豐富參考上海綠城安全最重要社區氛圍營造叫車服務功能設計要求價值排序與產品設計中原萬科上海浦東高端項目客戶訪談匯報調查研究報告參考借鑒綠城外立面亞歷山大會所麗妍雅集綠城園林綠城會所、游泳池中原萬科上海浦東高端項目客戶訪談匯報調查研究報告工作主要與高層打交道，社交活動多工作描述工作繁忙，兩地穿梭 (寧波、上海每周往返)供職層級高，社交活動多家庭接待多解讀背景資料某先生，寧波人，50歲，供職于私募基金高管，以前任某銀行分行行長。3代同堂，1個女兒。工作地點陸家嘴，但在寧波、上海兩地穿梭，居住于浦東源深第板塊五大道，250平米（頂樓復式）。時間概念強，居住地段重要注重個人形象，講究實際客戶分析傾向于非正式場合社交（家庭接待、小型聚會）中原萬科上海浦東高端項目客戶訪談匯報調查研究報告崇尚健康養生生活生活描述偏好樓距寬、密度低、清靜三代同堂。女兒15歲。尊重女兒意愿選擇復式女兒浦西上學、不住校、專車接送客廳為主要家庭活動空間（看電視、對外接待）主臥要求書房，目前在角落跑步，希望在陽臺跑步，覺得衛生間過大，浴缸浪費每周集中采購，注重飲食健康、偏好在家吃飯解讀觀念傳統，保守（與父母同住，但偏好3+2）強調住宅私密性，喜歡清靜，空氣好的環境傳統家庭架構，家庭人口多，家庭氛圍濃厚強調空間、設施利用率；強調物業管理專業性客戶分析中原萬科上海浦東高端項目客戶訪談匯報調查研究報告喜歡以健康、養生方式休閑（跑步、羽毛球）休閑描述休閑圍繞個人喜好展開，主要以戶外簡單休閑為主社交描述社交主要以工作社交為主有經常與炒股朋友交流的需要解讀期望輕松、非正式的溝通交流空間客戶分析中原萬科上海浦東高端項目客戶訪談匯報調查研究報告空間要大，家里人多客廳為全家活動空間經常接待朋友居住空間排序主臥客廳廚房餐廳要大，12平方米能放雙開門大冰箱有大操作臺能擺放電磁爐能擺放微波爐能擺放電飯煲能擺放豆漿機全家用餐需要與客廳連接要求套間設計（空間無需過大）大儲藏室大陽臺，可在外跑步高層陽臺要包起來需要主臥書房衛生間要緊湊功能設計要求價值排序與產品設計中原萬科上海浦東高端項目客戶訪談匯報調查研究報告地下停車人車分流車位充足（訪談者家庭汽車至少2部）石材外里面（借鑒世茂濱江、仁恒濱江）不需要大堂，浪費空間小區出入口要氣派電梯要品牌物業價值排序大堂、電梯、外立面園林車庫游泳池要干凈籃球場配置室內羽毛球場乒乓球不需要會所餐飲（侵犯隱私）現代感綠城太花哨綠化非常重要認可5星酒店水準安全最重要保潔水準高維修服務便捷需要專業干洗功能設計要求價值排序與產品設計會所物業管理中原萬科上海浦東高端項目客戶訪談匯報調查研究報告參考借鑒世茂濱江外立面仁恒濱江外立面中原萬科上海浦東高端項目客戶訪談匯報調查研究報告時間概念強，居住地段非常重要工作描述工作地點離居住地很近1公里以內工作繁忙，基本不在家吃飯工作時間相對寬松，自由掌握工作與休閑結合，商務會友較多，基本不在家接待解讀背景資料某先生，湖南人，35-40歲，供職于證券公司高管，05-06年在陸家嘴金茂大廈。3代同堂，1個孩子。居住于東海花園一期，位于CBD區域，155平方。工作與休閑交叉，工作區需有休閑功能講究面子，穿戴隨意但比較注重檔次客戶分析目前處于事業上升期，有置業升級需求中原萬科上海浦東高端項目客戶訪談匯報調查研究報告生活描述三代同堂。客廳為主要家庭活動空間，目前沒有家庭接待主臥目前為套間設計，滿意其功能完備性（有衣帽間、衛生間）。但面積過于緊湊。希望書房獨立于主臥，空間要大，工作累了可在書房休息餐廳主要為家人使用，主人基本不在家就餐，廚房要求不高認可全面、細致、高品質物業服務解讀客戶分析注重生活與自然交融，尤其注重綠化傳統家庭架構，家庭人口多崇尚戶外運動休閑追求高品質生活，追求高品質專業服務置業多會考慮家庭成員意見，關注老人、子女中原萬科上海浦東高端項目客戶訪談匯報調查研究報告喜歡戶外休閑，活動多與商務有關休閑描述休閑圍繞工作展開，主要以戶外運動為主：網球、高爾夫、爬山會所去的不多社交描述社交主要以工作社交為主解讀社交主要在社區外進行客戶分析中原萬科上海浦東高端項目客戶訪談匯報調查研究報告無需太大居住空間排序主臥書房客廳廚房餐廳客廳要大用的不多，主要是老人孩子用客廳綠化很重要（能擺放大型植株）需要有陽臺廚房不重要，夠用就好主要在外用餐不需要早餐臺主臥是純粹的生活空間功能要完備空間要大，朝向不重要，最好有陽臺落地窗、獨衛、衣帽間獨衛空間大、兩個臉盆、有淋浴有浴缸功能設計要求書房要求獨立于臥室書房空間要大，能放下躺椅，方便休息需能承擔工作所需的通訊、上網等功能書房也是會友交流的地方并且需能保證私密性價值排序與產品設計中原萬科上海浦東高端項目客戶訪談匯報調查研究報告綠化第一，一定要多要靜謐物業價值排序物業管理園林外立面、大堂電梯會所外立面用材要好，兼顧穩重大堂一定要有，像酒店一樣電梯重質量重品牌，要求又快又穩工作忙，去的不多游泳池最重要金融會所是很好的，但要小巧、簡潔，不需過于花哨麻煩物業非常重要安全是第一位的安靜也很重要服務全面，人性化物業需要很強的服務意識功能設計要求車庫人車分流車位配比1:2價值排序與產品設計中原萬科上海浦東高端項目客戶訪談匯報調查研究報告基本資料：張總，蘇州人，55歲左右，大學學歷。服裝公司老總。居住地點在深圳福田區東海花園，住房面積：250㎡—四房，父母同住，保姆同住。有1個男孩。在上海徐家匯，早期40萬買的，3房2廳，現出租了；工作地點：深圳、蘇州。上班方式：有時候自己開車。解讀工作描述蘇州、深圳兩地奔波，工作忙居住地點（東海花園）靠近CBD事業為主，同時與金融界人士關系甚密事業達到收獲期工作生活達到平衡狀態客戶分析中原萬科上海浦東高端項目客戶訪談匯報調查研究報告圈層感很強工作生活描述傳統家庭觀念，家庭人口多。與父母孩子同住、有保姆，希望戶型空間大、房間多主臥空間要開闊（50㎡）結構功能多，希望配置（衣帽間、大陽臺，通風，還要有休息空間要有獨立書房事業成功，社交面廣，餐廳、客廳需要空間大，成為招待客人及家庭活動空間。待人平等，希望保姆間空間不要局促，能夠等同客房要求車位數量充足注重社區安全性，保安服務要到位不喜歡社區戶型繁雜大小兼有，希望社區居民層次相近解讀客戶分析重視和諧的家庭氛圍，保姆享受家庭成員待遇追求高品質追求居住空間的寬松、舒適追求完備性（設施、服務）追求安全感中原萬科上海浦東高端項目客戶訪談匯報調查研究報告休閑描述希望有簡單但完備的休閑空間（如：園林內設置長椅、避雨長廊）。簡單的戶外健身空間（游泳池）以及與健身場地配套的服務（桑拿、洗澡）。社區會所有高檔、特色的餐飲能成為與朋友交流吃飯的場所。解讀社交描述希望社區里居住人群層次差別大，希望都是差不多階層的住在一起重視圈層感追求舒適追求專業化、高品質客戶分析中原萬科上海浦東高端項目客戶訪談匯報調查研究報告喜歡有落地窗居住空間排序主臥書房客廳餐廳大陽臺

喜歡套間設計，有衛間功能設計要求空間開闊,有休息區域

與朋友交流空間個人辦公及休息區域空間開闊、面積大招待朋友的空間招待親朋好友的空間設置大圓臺（擺放物品）面積大、空間開闊空間大（20-25㎡）、需放一張餐桌能放置雙開門大冰箱與生活陽臺連接設置早餐臺，象吧臺，應對早餐，夜宵廚房價值排序與產品設計中原萬科上海浦東高端項目客戶訪談匯報調查研究報告植物類比較多有層次感，高矮要配置好水系景觀戶外要有座椅，有長廊物業價值排序房型會所房型設計非常重要功能設計要完備，空間利用要合理要有泳池：室外泳池；室內恒溫；羽毛球、兵乓球、籃球場，大眾化的運動場館；私房菜館（或宴會），最好有專門通道對外；健身房，健身會所要有教練。有與泳池配套，桑拿、按摩。功能設計要求園林電梯大堂外立面材質好，最好用石材耐久性高穩重用涂料也可以，但一層底下一定要石材；大堂要有保安，一天兩班，24小時，要有信報箱，要有公告板，高檔的可以象電腦顯示屏，與信報箱一起電梯最好1梯1戶，對應每戶，電梯開后有一個玄關，可以換鞋的地方，最好有窗對著，空氣通透價值排序與產品設計中原萬科上海浦東高端項目客戶訪談匯報調查研究報告東海花園園林景觀東海花園大堂東海花園游泳池東海花園二期外立面參考借鑒中原萬科上海浦東高端項目客戶訪談匯報調查研究報告方便、快捷時間第一解讀背景資料陶先生，深圳人，35-40歲,基金管理公司高管,已婚，3代同堂，2個孩子。工作地點在華僑城某寫字樓，自己開車上班。居住在深業花園，2套房：146㎡-和太太一起住，4室2廳3衛1廚，平層；174㎡-孩子和老人一起住，4室2廳3衛1廚，復式。工作描述工作繁忙，壓力大，居住點（深業花園）與上班地點近居住地點要靠近上班地點上下班車程控制在20分鐘要求便捷，社區內部交通組織有續、流暢工作第一客戶分析中原萬科上海浦東高端項目客戶訪談匯報調查研究報告外立面、出入口、大堂設計要求低調、典雅，但品質用料一定要好要求品牌電梯，快速平穩；要求車位數量多，面積大，車道寬，指揮及服務好有電瓶車接送，車庫電梯門較大，門口空出解讀生活描述三代同堂，家人多，注重室外活動空間；偏好大面積，平層、復式皆可，要求4個臥室；要求頂層天臺或大露臺，客廳層高要高，空間要大，客廳陽臺面積最好大于50平方米，獨立書房要求在家能近可能地放松身心，衛間要求坐便洗便，可設置電視、音響；淋浴、浴缸都要，喜歡泡澡、浴缸質量一定要好重視家庭內部的個人隱私，希望廚房面積較大，用以便餐；并為保姆就餐之所；希望保姆兼相對獨立；偏好于父母同住不同戶，強調物業服務專業與細致小區的人、車交通一定要方便、舒適、快捷客戶分析衛間要求坐便洗便，可設置電視、音響；淋浴、浴缸都要，喜歡泡澡、浴缸質量一定要好希望客廳層高較高，空曠大氣，希望有陽臺；希望餐廳客廳相連，面積顯得較大要求頂層天臺或大露臺，客廳陽臺面積最好大于50平方米，獨立書房希望廚房面積較大，用以便餐；并為保姆就餐之所早餐臺不太需要希望保姆兼相對獨立；偏好于父母同住不同戶，保有相對隱私空間偏好大面積，平層、復式皆可，要求4個臥室中原萬科上海浦東高端項目客戶訪談匯報調查研究報告休閑描述主要休閑方式是為了身心放松、提高生活品質喜歡自然的休閑活動，如：游泳希望能在社區內部完成一些特耗時的活動，如：高爾夫訓練場社交描述希望和相同社會地位、相同階層的人成為鄰居重視圈層感

解讀追求簡單、完備追求高檔、高尚

客戶分析中原萬科上海浦東高端項目客戶訪談匯報調查研究報告空間大（60-80㎡）有落地窗，衛間，獨立衣帽間居住空間排序主臥客廳書房廚房最后有戶外陽臺與主臥連接空間開闊功能設計要求餐廳能夠設置一些私人辦公，生活空間，在主臥就能休息主臥衛生間內有電視，音響層高要，做到3米客廳能夠有陽臺連接能夠在書房內兼顧工作和休息能夠設置容納沙發，書桌的空間獨立的書房能夠與客廳連接起來空間大，開闊主要用來招待客人及家庭成員用餐大面積廚房3爐的灶臺能夠容納保姆吃飯的飯桌價值排序與產品設計中原萬科上海浦東高端項目客戶訪談匯報調查研究報告有層次感的空間營造圍合的綠化之間有隱秘的空間（如：雅頌居的園林）物業價值排序大堂電梯低調、雅致、奢華

景觀大堂、采光通風好轎箱要大，空間開闊品牌好的電梯功能設計要求管家式物業服務車庫有保安專人指揮、接待車庫的停車位要寬敞園林價值排序與產品設計物業管理地理位置地理位置要優越上班時間可控周邊商業、文化配套齊全中原萬科上海浦東高端項目客戶訪談匯報調查研究報告雅頌居外立面雅頌居大堂

雅頌居園林雅頌居會所參考借鑒中原萬科上海浦東高端項目客戶訪談匯報調查研究報告很看重未來上海金融業的發展前景非常強調地理位置，希望居住地點接近工作地點工作：工作第一，時間壓力大從事市場工作，注重面子事業處于發展期時間概念強很看重未來上海的城市魅力和金融業的發展前景解讀要求客廳、餐廳面積大，客廳帶陽臺，考慮在家待客的需要被訪者基本資料：

溫先生，祖籍安徽，40歲左右，博士之前非金融專業。已婚，一家4口，2個孩子，一個保姆。目前在某投資銀行任市場部門高級管理人員。每天上班開車約10分鐘。目前居住在深業花園180㎡的四房，注重居住地點的文化氛圍和上班距離遠近客戶分析中原萬科上海浦東高端項目客戶訪談匯報調查研究報告對認為不甚重要的環節則不太注重重視細節，重視面子對居住環境的要求比較兩極化：認為重要的環節會有極為高端的要求，上升到體驗尊貴的層次工作繁忙，在家及小區時間較少；經常在家待客居住：核心家庭最好復式，私密性好喜歡套間、不帶書房，配衣帽間、衛生間，不需電視，面積要大，朝向不重要，最好配小陽臺重視套間衛生間，要求寬敞舒適餐廳、客廳面積要大，考慮待客需要獨立書房，面積不需大廚房面積不需大，為保姆使用，不需早餐臺偏好裝修房，要求用料好，重視衛生間裝修，重視裝修出來的氛圍重視居住環境外觀、用料、服務的品質和細節，如外立面、出入口、大堂、電梯服務解讀客戶分析注重隱私中原萬科上海浦東高端項目客戶訪談匯報調查研究報告休閑：園林要求不高，干凈整潔即可會所設施中游泳池、健身房很重要解讀客戶分析社交：要求會所酒吧、餐飲為頂級品牌要求客廳設計考慮在家待客的需要基本不要求會所有商務功能，但歡迎設置一些能夠凸現主業尊貴身份的服務，如金融數據庫、豪車租賃的業務喜歡游泳、重視健身、打高爾夫球，爬山喜歡高端頂級品牌工作繁忙，休閑時間較少中原萬科上海浦東高端項目客戶訪談匯報調查研究報告基本不要求會所有商務功能，但歡迎設置一些能夠凸現主業尊貴身份的服務，如金融數據庫、豪車租賃的業務休閑：工作繁忙，休閑時間較少喜歡游泳、重視健身、打高爾夫球，爬山喜歡高端頂級品牌解讀客戶分析社交：社交對象多為商務伙伴從事金融行業的市場工作社交活動頻繁，休閑也以陪同商務伙伴為主，經常在家接待客人重面子會所設施中游泳池、健身房很重要要求客廳設計考慮在家待客的需要要求會所酒吧、餐飲為頂級品牌園林要求不高，干凈整潔即可中原萬科上海浦東高端項目客戶訪談匯報調查研究報告用處不大，多為保姆使用男主人很少在家早餐臺不太需要面積要大，常接待客人要求有陽臺居住空間排序主臥客廳餐廳書房廚房面積要大，常接待客人書房要獨立面積不需大主臥要求面積大，朝向無所謂有獨衛及衣帽間洗手間要寬敞舒適，雙洗臉盆，淋浴浴缸齊備功能設計要求中原萬科上海浦東高端項目客戶訪談匯報調查研究報告外形低調，材料要有品質出入口要大氣、雅致有無大堂無所謂電梯要求裝飾好、品牌好物業價值排序地理位置整體外觀會所物業管理認為是重要的設施，但使用不多健身房比較重要酒吧、餐飲等設施要求頂級品牌不需要專門的專業會議及相關設施，但有一些設備如數據庫雖多用，但會感覺與眾不同一定要i品牌細節要好水準要高訪談者處于證券行業的市場工作，要求居住地點離工作地點近具體地段會選擇有品味、有沉淀的地段功能設計要求交通規劃一定要地下車庫中原萬科上海浦東高端項目客戶訪談匯報調查研究報告深業花園地理位置福田中心區CBD深業花園外立面深業花園園林180平方米復式房型圖中原萬科上海浦東高端項目客戶訪談匯報調查研究報告事業處于收獲期，未來壓力相對較小工作繁忙但相對自在工作：自由職業者,絕大部分工作在家完成希望地段遠離鬧市，交通便利一定要獨立書房，為在家工作的主要場所工作生活相分離，不考慮客廳、餐廳的接待功能解讀被訪者基本資料：

包先生，祖籍蘇州，35-40歲，中國人民大學社會學專業。已婚，三代同堂，兩個老人。保姆不住家，早來晚去。目前為證券行業自由職業者，大部分時間在家工作。目前居住在深業花園