精品文檔-下載后可編輯年房地產估價師模擬試卷-開發經營與管理12022年房地產估價師模擬試卷-開發經營與管理1

判斷題

1.進度控制是指以項目進度計劃為依據，綜合利用技術、經濟和合同等手段，對建設工程項目實施的時間管理。（）[1分]

2.影響物業收益的因素主要有物業的類型及臨街狀況、租客的類型、租期、樓層、朝向和面積。（）[1分]

3.土地使用稅的稅種為國稅，以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據。（）[1分]

4.以當前潛在使用者的功能需求特征為導向，站在使用者的立場上精打細算，體現以人為本和對人的關懷，是進行房地產產品功能定位應遵守的根本原則。（）[1分]

5.財務凈現值是指房地產開發項目按目標收益率各年的凈現金流量折算到開發活動起始點的現值之和。（）[1分]

6.房地產開發的建設過程分為四個階段，即投資機會選擇與決策分析、前期工作、建設階段和租售階段。（）[1分]

7.城市規劃應服從房地產開發的需要。（）[1分]

8.對舊城區的房地產開發項目，開發商一般希望提高建筑容積率，以增加樓面面積、提高樓面地價。（）[1分]

9.物業投資者一般擁有收益、保值、增值和消費四個方面的利益。（）[1分]

10.房地產同時具有經濟壽命和自然壽命，一般情況下，經濟壽命等于自然壽命。但如果房地產維護良好的話，在一個自然壽命周期內可以獲取幾個經濟壽命周期。（）[1分]

11.一般情況下，建筑物荷載的傳力方向為梁一板一柱一基礎。（）[1分]

12.建筑物內無樓梯時，室外樓梯按每層水平投影面積的一半計算建筑面積。（）[1分]

單項選擇題

1.建筑裝飾材料按（）分類，可以分為外墻裝飾材料、內墻裝飾材料、地面裝飾材料、吊頂裝飾材料和室內裝飾材料等。[1分]

A建筑裝飾部位

B制造工藝

C化學成分

D力學性能

2.在我國商品房取得《預售許可證》時，開發項目處于（）階段。[1分]

A決策階段

B前期階段

C建設階段

D租售階段

3.物業管理就是利用現代管理科學和先進的維修養護技術，以（）手段管理物業。[1分]

A行政

B法律

C商業經營

D市場

4.物業投資者能夠容忍較低投資收益率的原因是物業投資（）。[1分]

A能夠保值和增值

B受通貨膨脹的影響

C貸款利率較低

D經營成本較低

5.下列哪項是物業管理中經營計劃的核心。[1分]

A經營費用估算

B預算

C預期收益估算

D制定租金方案

6.經營性房地產項目的成本收益率等于（）乘以100％。[1分]

A開發商利潤／總開發成本建設工程教育網信息

B正常經營年份的凈經營收入／總開發成本

C開發商利潤／總開發價值

D正常經營年份的經營收入／總開發成本

7.已知名義利率為6％，實際利率為6.14％，那么年計息周期數為：[1分]

A2

B3

C4

D5

8.成本加酬金合同是按工程實際發生的成本加商定的（）來確定總承包價格的合同。[1分]

A利潤

B總管理費

C不可預見費

D總管理費和利潤

9.招標人采用邀請招標方式時，應當向（）個以上具備承擔招標項目的能力、資信良好的特定的法人或者組織發出投標邀請書。[1分]

A1

B2

C3

D4

10.哪項市場調查內容不屬于不可控制因素的調查。[1分]

A市場營銷因素的調查

B消費者和消費行為調查

C競爭情況的調查

D技術發展調查

11.動態投資回收期是指項目以（）所需的時間。[1分]

A經營收人抵償全部投資

B全部現金流入抵償全部現金流出

C凈收益抵償全部投資

D凈收益現值抵償全部投資

12.開發商在辦理存款抵押貸款時，抵押存款限額低，對開發商（）。[1分]

A有利

B不利

C利弊各半

D不影響

13.速動比率是（）和()的比值[1分]

A（流動資產總額－存貨）和流動負債總額

B流動資產總額和流動負債總額

C（流動資產總額－存貨）和負債總額

D流動資產總額和負債總額

14.假設整個投資市場的平均收益率為20％，寫字樓投資市場相對于整個投資市場的風險相關系數是0.3；整個房地產市場的平均收益率為25％，寫字樓投資市場相對于整個房地產市場的風險相關系數是0.8。國家債券的收益率為10％，那么寫字樓投資市場的預期收益率是：（）[1分]

A22％

B13％

C18％

D14.5％

15.從事市場推廣工作最基本的一點就是要清楚地了解（）的市場和需求。[1分]

A期望

B最好

C潛在

D過去

16.通過采用折現現金流法對房地產開發項目進行財務評估，就可以彌補（）與實際情況不符的缺點。[1分]

A成本投入的數量

B成本投入的數量和時間

C支出與投入的數量和時間

D銷售收入的數量

17.建筑工程施工合同中的固定總價合同若包含增價條款，則開發商可令承包商削減其（），進而降低總承包價，以降低開發商的風險。[1分]

A部分財務費用

B前期工程費用

C管理費用

D不可預見費用

18.一個理想的折現率至少等于（）再加上該項目的風險報酬率。[1分]

A貸款利率

B存款利率

C目標收益率

D無風險收益率

19.施工圖中軸線的編號規則為（）。[1分]

A水平方向用英文字母從左到右，垂直方向用阿拉伯數字由上往下

B水平方向用英文字母從右到左，垂直方向用阿拉伯數字由下往上

C水平方向用阿拉伯數字從左到右，垂直方向用英文字母由下往上

D水平方向用阿拉伯數字從右到左，垂直方向用英文字母由上往下

20.在項目評估中，說明項目在計算期內資金盈余或短缺的基本報表是（）。[1分]

A投資計劃與資金籌措表

B資金來源與運用表

C營業利潤測算表

D全部投資現金流量表

21.下列哪項不屬我國房地產開發投資的資金來源。[1分]

A預售收入

B預租收入

C自籌資金

D商業銀行貸款

22.某寫字樓物業的業主為獲得較高收益并降低投資風險，應當首選的出租策略是（）。[1分]

A以固定租金的形式出租

B簽訂長期租約

C簽訂短期租約

D令長、短期租約保持合理比例

23.在項目評估時，當目標收益率大于財務內部收益率時，則該項目的FNPV（）。[1分]

A大于零

B小于零

C等于零

D難以確定

24.目前我國對申請開發貸款的房地產開發企業的自有資金的要求是：不低于項目總投資的（）.[1分]

A20％

B30％

C25％

D35％

多項選擇題

1.下列哪些屬于房地產投資的系統風險：（）[2分]

A通貨膨脹風險

B或然損失風險

C市場供求風險

D利息風險

E周期風險

2.房地產市場的功能包括哪幾個方面。[2分]

A改變需求適應供給條件的變化

B顯示房地產市場需求變化

C配置存量房地產資源和利益

D指導供給以適應需求的變化

E指導政府制訂科學的土地供給計劃

3.地形圖中的地物，是指地表面的固定性物體，如（）等。[2分]

A道路

B房屋

C丘陵

D山地

4.房地產開發貸款的風險主要有：[2分]

A政策風險

B市場風險

C貸款風險

D財務風險

E經營風險

5.下列哪些與計算稅前現金流有關的是：[2分]

A公積金

B準備金

C抵押貸款還本付息

D所得稅

E空置和收租損失

6.某投資者用自有資金購買了一店鋪物業，擬以固定租金形式出租5年，則投資者在該項投資計劃中將面臨著（）風險。[2分]

A收益現金流資本價值

B購買力

C購買力

D政策

7.房地產資產的物業類型主要包括：（）[2分]

A居住物業

B倉儲物業

C工業物業

D特殊物業

E商用物業

8.對收益性物業來說空置率提高將會導致（）以及新租客要求更大的租金折扣等后果。[2分]

A租金收入減少

B附加支出增加

C物業資本價值下降

D運營成本下降

9.房地產開發貸款包括：[2分]

A土地購置貸款

B建設貸款

C按揭貸款

D土地儲備貸款

E土地開發貸款

10.開發商預售部分樓宇，是（）的有效辦法。[2分]

A提高開發收益

B分散開發風險

C降低開發成本

D籌措建設資金

11.下列哪些行為屬于