?房地產估價師之估價原理與方法考前沖刺試卷A卷含答案

單選題（共60題）1、循行特點為“離、合、出、入”的是A.十二經脈B.奇經八脈C.十二經別D.十五別絡【答案】C2、收益遞增遞減原理可以幫助我們確定()。A.最佳用途和最佳規模B.最佳集約度C.最佳規模和最佳集約度D.最佳用途【答案】C3、在成本法求取折舊中，采用()更符合實際情況。A.有效經過年數B.實際經過年數C.剩余經過年數D.自然經過年數【答案】A4、某宗房地產交易，買賣雙方約定：買方付給賣方2385元/m2，買賣中涉及的稅費均由買方負擔。據悉，該地區房地產買賣中應由賣方繳納的稅費為正常成交價格的6.8%，應由買方繳納的稅費為正常成交價格的3.9%；若買賣雙方又重新約定買賣中涉及的稅費改由賣方負擔，并在原價格基礎上相應調整買方付給賣方的價格，則調整后買方應付給賣方的價格約為()元/m2。A.2139B.2146C.2651D.2659【答案】D5、某宗房地產32年土地使用權的價格為4000元/m2，對應的報酬率為7%。現假定報酬率為9%，該宗房地產40年土地使用權條件下的價格最接近于（）元/m2。A.3275B.3287C.3402D.41375【答案】C6、評估某宗房地產2005年9月末的價格，選取的可比實例成交價格為3000元/m2，成交日期為2005年1月末，該類房地產自2005年1月末至2005年9月末的價格每月與上月的變動幅度為1.5%、2.5%、0.5%、-1.5%、-2.5%、-1.0%、1.5%、-1.5%、0。則該可比實例在2005年9月末的價格為()元／m2。A.2938B.2982C.3329D.3379【答案】A7、在采用市場法估價時也可以根據估價對象、估價時點等情況，有針對性地搜集一些()。A.市場案例B.交易實例C.交易預期值D.市場預期值【答案】B8、被認為是一種相對科學準確、公平合理，能夠節省人力、財力，可以在短時間內對許多宗土地進行估價的方法的是（）。A.路線價法B.市場法C.假設開發法D.收益法【答案】A9、運用基準地價修正法進行市場狀況調整時，是將基準地價調整為（）的價值。A.基準日期B.價值時點C.估價時點D.估價報告出具日期【答案】B10、以房地產抵押貸款為目的的估價，其價值時點原則上為（）。A.簽訂估價委托合同之日B.發放抵押貸款之日C.估價對象實地查勘之日D.未來處置抵押房地產之日【答案】C11、馬克思主義政黨的最局綱領和奮斗目標是A.解放生產力，發展生產力B.消滅剝削，消除兩極分化C.建設社會主義D.最終實現共產主義【答案】D12、某建筑物的建筑面積為200m2，有效經過年數為12年，重置價格為800元／m2，建筑物經濟壽命為40年，殘值率為2％，則運用直線法計算該建筑物的現值為（）萬元。A.10.2萬元B.11.0萬元C.11.3萬元D.11.5萬元【答案】C13、關于假設開發法的說法，錯誤的是（）。A.運用假設開發法估價，開發完成后的價值可以采取收益法求取B.投資利息和開發利潤只有在傳統方法中才需要測算C.假設開發法中測算的“扣除項目”金額本質上應是預測的扣除項目在未來發生的值D.在預測開發完成后的價值時，應將估價作業時的類似房地產的市場價格作為開發完成后的價值【答案】D14、一般認為，交易實例的成交日期與估價時點相隔（）以上的不宜采用。A.一年半B.半年C.一年D.兩年【答案】C15、某商品房在建工程已完成工程的正常建設期為1年，實際建設期為1.5年，現在建工程被人民法院強制拍賣，辦理有關變更等交接手續的正常期限為0.5年，通過市場調查得知類似規模商品房開發項目的正常建設期為3年。在強制拍賣下評估該在建工程市場價值時，后續建設期應為（）年。A.1B.1.5C.2D.2.5【答案】D16、估價報告應用有效期的長短，應當根據估價目的和預計估價對象的市場價格變化程度來確定，原則上不超過（）。A.半年B.一年C.兩年D.三年【答案】B17、房地產估價中，遵循獨立客觀公正原則的核心是估價機構和估價人員應當站在（）的立場上，評估出一個對各方當事人來說都公平合理的價值。A.委托人B.估價報告預期使用者C.管理部門D.中立【答案】D18、在估價中選取4個可比實例，甲成交價格為4800元/m2，建筑面積為100m2。首次付清24萬元，其余半年后支付16萬元，一年后支付8萬元；乙成交價格為5000元/m2，建筑面積為120m2，首次支付24萬元，半年后付清余款36萬元；丙成交價格為4700元/m2，建筑面積為90m2，成交時一次付清；丁成交價格為4760元/m2，建筑面積為110m2，成交時支付20萬元，一年后付清余款32.36萬元。已知折現率為10%，那么這4個可比實例實際單價的高低排序為（）。A.甲＞乙＞丙＞丁B.乙＞丁＞甲＞丙C.乙＞丙＞甲＞丁D.丙＞乙＞丁＞甲【答案】C19、假設開發法是以()為理論依據的。A.收益遞增原理B.均衡原理C.預期原理D.未來趨勢原理【答案】C20、房地產所有權有單獨所有、共有和（）三種。A.建筑物區分所有權B.建筑物區分共有權C.建筑物區分共用權D.私有權【答案】A21、動而心悸、呼吸氣短，屬于A.肺衛氣虛B.心氣虛C.脾氣虛D.宗氣虛【答案】D22、夏季的主氣是A.熱B.暑C.風D.火【答案】B23、路線價法與一般的比較法主要的不同點不包括（）。A.利用路線價法求取街道兩側的土地價值時不進行“房地產狀況調整”和“市場狀況調整”，僅進行“交易情況修正”B.利用路線價法求取街道兩側的土地價值時不進行“交易情況修正”和“市場狀況調整”，僅進行“房地產狀況調整”C.先對多個“可比實例價格”進行綜合，然后再進行“房地產狀況調整”，而不是先分別對每個“可比實例價格”進行修正和調整，然后再進行綜合D.利用相同的“可比實例價格”即路線價，同時評估出許多“估價對象”即街道兩側的所有土地的價值，而不是僅評估出一個估價對象的價值【答案】A24、采用收益法測算房地產價格時，公式V＝A/Y＋b/Y2表示（）。A.房地產凈收益按一固定數額逐年遞增B.房地產凈收益按一固定數額逐年遞減C.房地產凈收益按一固定比率逐年遞增D.房地產凈收益按一固定比率逐年遞減【答案】A25、某類房地產的歷史價格變動時高時低，但整體上呈上升趨勢，現在要預測該類房地產的未來價格，應選用的預測方法（）。A.平均發展速度法B.平均增減量法C.數學曲線擬合法D.中位數法【答案】C26、關于合同租金低于市場租金時的已出租房地產估價的說法，錯誤的是（）。A.房地產轉讓估價應評估出租人權益價值B.續貸抵押估價應評估出租人權益價值C.房屋征收估價應評估完全產權價值D.房地產司法拍賣估價應評估無租約限制價值【答案】D27、運用假設開發法估價，對于資金的時間價值（）。A.不必考慮B.根據實際情況而定C.必須考慮D.無法確定【答案】C28、有一房地產，未來第一年凈收益為20萬元，預計此后各年的凈收益會在上一年的基礎上增加2萬元，收益期為無限年，該類房地產資本化率為10%，則該房地產的收益價格為（）萬元。A.400B.450C.500D.540【答案】A29、某在建工程規劃建筑面積為12400m2，土地使用期限為40年，從開工之日起計算。項目建設期為2年，建成后半年可全部出租，按可出租面積計算的月租金為60元/m2，可出租面積為建筑面積的65%，正常出租率為90%，運營費用為有效毛收入的25%。目前項目已建設1年，約完成了總投資的60%。假設報酬率為8%，折現率為14%，則該在建工程續建完成后的房地產價值現值為（）萬元。A.2281.83B.2474.60C.3798.30D.4119.18【答案】C30、當房地產的市場需求量與市場供給量相等時的價格，也就是房地產的市場需求曲線與市場供給曲線相交時的價格，稱為（）。A.房地產的需求價格B.房地產的供給價格C.房地產的均衡價格D.房地產的市場價格【答案】C31、比較法估價的步驟包括以下幾項：①收集交易實例；②選取可比實例；③建立比較基礎；④進行交易情況修正；⑤進行市場狀況調整；⑥進行房地產狀況調整；⑦計算比較價值。則運用比較法進行估價步驟正確的是（）。A.③②④⑤⑥⑦①B.②③④⑤⑥⑦①C.①②③④⑤⑥⑦D.①③②④⑤⑥⑦【答案】C32、估價資料保存的目的是建立資料庫和備案，以方便今后的估價及管理工作。保存估價資料的主要作用不包括（）。A.有助于估價機構和估價師展現估價業績B.有助于解決日后可能發生的估價糾紛C.有助于保持估價機構工作的連續性D.有助于行政主管部門和行業組織對估價機構進行資質審查和考核【答案】C33、關于假設開發法的靜態分析法的說法，錯誤的是（）。A.開發完成后的房地產價值為價值時點房地產市場狀況B.開發完成后的房地產價值是未來開發完成后的房地產價值C.后續開發的必要支出為其未來發生時房地產市場狀況下的價值D.需測算后續開發的應得利潤【答案】C34、某開發公司開發一項目，征收某村100公頃基本農田外的耕地，已知該耕地前3年平均年產值為1000元/畝，那么該耕地的土地補償費的最高額為()萬元。A.600B.900C.1500D.1800【答案】C35、收益遞增遞減原理可以幫助我們確定()。A.最佳用途和最佳規模B.最佳集約度C.最佳規模和最佳集約度D.最佳用途【答案】C36、張景岳認為腫脹的標是哪個臟腑功能的失常A.小腸泌別清濁B.肺的宣發C.脾胃運化D.腎的蒸化【答案】B37、待開發的土地一般不適用（）來估價。A.比較法B.收益法C.成本法D.假設開發法【答案】C38、在符合城市規劃和建筑結構安全的條件下，住宅所有權人尋找他人出資，合作加蓋房屋并進行分成，屬于動用（）的行為。A.宅基地所有權B.空間利用權C.地役權D.建筑物相鄰關系【答案】B39、（）是權利人在法律規定的范圍內對一定的物享有直接支配并排除他人干涉的權利。A.物權B.債權C.租賃權D.所有權【答案】A40、當成本法求得的價值（）市場法或收益法求得的價值時，說明房地產市場不景氣。A.低于B.高于C.等于D.無法確定【答案】B41、每一個需要安置的農業人口的安置補助費標準，為該耕地被征用前3年平均年產值的（）。A.1～2倍B.2～4倍C.4～6倍D.6～8倍【答案】C42、從買方的角度來看，成本法的理論依據是（），即買方愿意支付的最高價格，不能高于他所預計的重新開發建造該房地產所需花費的代價，如果高于該代價，他還不如自己開發建造。A.對照原理B.替代原理C.比較原理D.最高價格原理【答案】B43、甲房地產的建筑物建于1993年，乙房地產的建筑物建于1998年，假定該兩宗房地產的產權、建筑結構、裝修、面積等各項條件相同，若采用直線法計算2011年該兩建筑物的年功能折舊額并加以比較，則（）。A.甲大于乙B.甲小于乙C.甲等于乙D.難以判斷【答案】C44、某宗房地產交易的買賣雙方約定，買方付給賣方2659元/m2，買賣中涉及的稅費均由賣方負擔。據悉，該地區房地產買賣中賣方應繳納的稅費為正常負擔下的價格的6.8%，買方應繳納的稅費為正常負擔下的價格的3.9%。若買賣雙方又重新約定買賣中涉及的稅費全由買方負擔，并在原價基礎上相應調整買方付給賣方的價格，則調整后買方應付給賣方的價格為（）元/m2。A.2385B.2393C.2955D.2964【答案】A45、下列對房地產的不可移動性的說法，錯誤的是（）。A.不可移動特性是指房地產的位置不可移動B.房地產的不可移動性決定了其受制其所在的空間環境C.房地產市場是一個全球性的市場D.房地產市場按照地域可分為若干個子市場【答案】C46、下列不屬于對房地產估價的需要的是（）。A.辦理出國移民提供財產證明需要的估價B.在房地產征收、拍賣時不需要進行估價C.對各種涉及房地產的違法、違紀行為，在衡量情節輕重時，通常不僅考慮涉案房地產的實物量D.國有建設用地使用權期間屆滿需要的估價【答案】B47、利用收益法或假設開發法評估房地產的投資價值，采用的報酬率或折現率應是（）。A.典型投資者所要求的社會一般報酬率B.典型投資者所要求的社會最高報酬率C.特定投資者所要求的最低報酬率D.特定投資者所要求的最高報酬率【答案】C48、賣方不了解市場行情，這種情況下房地產成交價格往往會比正常價格（）。A.偏高B.偏低C.不高不低D.無法確定【答案】B49、()是隨著時間的推移而減少的；A.原始價值B.賬面價值C.市場價值D.投資價值【答案】B50、房地產損害賠償的類型多種多樣，但其中并不包括（）。A.因使他人房地產遭受污染的B.因修改城鄉規劃給房地產權利人等的合法權益造成損失的C.因新建建筑物影響了相鄰建筑物的通風、采光、日照、景觀、視野等，造成相鄰房地產價值減損的D.因初始登記不當，造成房地產權利人損害的【答案】D51、實地查勘有利于估價師加深對估價對象的認識，形成（）。A.一個直觀、具體的印象B.一個綜合、全面的印象C.一個模糊、大概的印象D.一個片面、具體的印象【答案】A52、一般來講，隨著家庭人口規模小型化，住宅價格總的趨勢是（）。A.上升B.下降C.保持相對穩定D.先上升后下降【答案】A53、房地產估價報告中估價師聲明的內容不包括（）。A.估價師對其估價職業道德的承諾和保證B.估價師對其專業勝任能力的承諾和保證C.估價師對其勤勉盡責估價的承諾和保證D.估價師對估價結果成立條件的提示和說明【答案】D54、某成交實例成交總價為24萬元，分三期付款，首期付8萬元，6個月后支付8萬元，余款于一年后付清，假設年利率為5%，則該實例的實際價格是（）萬元。A.24B.23.42C.23.43D.22.86【答案】C55、根據房地產市場租金與租約租金差額的現值之和求出的價值是（）。A.有租約限制下的價值B.共有房地產的價值C.無租約限制下的價值D.承租人權益的價值【答案】D56、下列哪項不是暑邪的致病特點A.暑為陽邪，其性炎熱B.暑性升散，耗氣傷津C.暑多夾濕D.暑熱易生風動血【答案】D57、下列屬于計算建筑物折舊的方法的是（）。A.累加法B.市場提取法C.投資報酬率排序插入法D.實際觀察法【答案】B58、如果房地產價格時間序列的逐期增減量大致相同，最適宜用（）來進行測算趨勢值。A.數學曲線擬合法B.平均增減量法C.平均發展速度法D.移動平均法【答案】B59、在房地產權利中，屬于用益物權的是（）。A.自物權B.地役權C.抵押權D.租賃權【答案】B60、下列哪項是“相侮”A.心病及肝B.木旺乘土C.土虛木乘D.木火刑金【答案】D多選題（共45題）1、下列與房地產有關的稅種中，屬于具有普遍調節功能稅種的有（）。A.企業所得稅B.個人所得稅C.印花稅D.增值稅E.契稅【答案】ABCD2、一個估價項目完成后，應保存的估價資料包括（）。A.委托估價合同B.實地查勘記錄C.估價人員的作息時間D.向委托人出具的估價報告E.估價項目來源和溝通情況【答案】ABD3、在下列說法運用市場法估價，其步驟包括()。A.搜集交易比例B.選取可比實例C.對可比實例成交價格做適當處理D.價格調整E求取比準價格【答案】ABC4、()等不宜作為抵押物，一般不具有抵押價值。A.一個高爾夫球洞B.一條保齡球球道C.封閉使用的大院深處的一幢房屋D.在建工程E經濟適用住房【答案】ABC5、某套期房住宅的套內建筑面積為120m2，套內墻體面積為20m2，分攤的共有建筑面積為30m2，套內建筑面積的購買單價為15000元／m2，購買人采用的付款方式為：首付60萬元，余款向銀行申請貸款。關于該房地產價格的說法，正確的有（）。A.使用面積的購買單價為12500元／m2B.建筑面積的購買單價為12000元／m2C.名義價格為180萬元D.實際價格為180萬元E.現房價格低于180萬元【答案】BCD6、下列制度政策的調整，在其他因素不變的情況下，會導致房地產價格下降的有（）。A.提高購房最低首付款比例B.在賣方市場的情況下，增加房地產開發環節的稅收C.在買方市場的情況下，減少賣方的稅收D.減少房地產開發用地的供應量E.建立嚴格的交易管理制度遏制房地產投機【答案】AC7、一般來說，房地產價格等于“開發成本加平均利潤”的前提條件包括（）。A.供求關系短期內不太穩定B.自由競爭的市場環境C.較長時期的市場運行D.可大量重復開發建設E.成本和效用變動不同步【答案】BCD8、房地產抵押對房地產估價的需要，包括（）。A.增加抵押貸款B.抵押期間對抵押房地產進行動態監測C.抵押貸款到期后需繼續以該房地產抵押貸款D.處置抵押房地產E.租賃抵押房地產【答案】ABCD9、在合法處分方面，應以（）等允許的處分方式為依據。A.法律B.法規C.合同D.口頭約定E.規章【答案】ABC10、運用比較法進行估價的步驟包括（）。A.收集大量交易實例B.對選取的可比實例進行比較C.選取一定數量的可比實例D.對可比實例的成交價格依次進行換算、修正和調整E.采用數學方法測算出估價對象的價值或價格【答案】ACD11、求取建筑物折舊的方法主要有（）。A.年限法B.分解法C.分部分項法D.市場提取法E.指數調整法【答案】ABD12、從本質上講，房地產價值是客觀存在的，是()。A.市場力量決定的B.以房地產估價師意志為轉移的C.房地產估價師通過科學的分析、測算和判斷，把客觀存在的房地產價值揭示出來D.由眾多市場參與者集體的價值判斷的結果E房地產估價師“發明”或“創造”的房地產價值【答案】ACD13、下列（）屬于房地產估價師職業道德范疇。A.專業勝任能力B.公平競爭C.勤勉盡責D.誠實守信E.知難而進【答案】ABCD14、下列關于重新購建成本的說法，正確的有（）。A.重新購建成本是指重新取得全新狀況的估價對象所必需的支出B.重新購建成本是在價值時點的重新購建成本C.重新購建成本是客觀的重新購建成本D.建筑物重新購建成本是全新狀況下的重新購建成本E.土地重新購建成本是法定最高出讓年限下的價格【答案】BCD15、保存的估價資料應全面、完整，一般包括（）。A.估價報告B.估價委托書C.估價中的不同意見記錄D.外部專業幫助和的專業意見E.內部專業幫助和專業意見【答案】ABCD16、比較法中，房地產區位狀況比較修正的內容包括（）修正。A.繁華程度B.臨街狀況C.容積率D.使用年限E.周圍環境【答案】AB17、關于運用假設開發法評估某酒店在建工程的投資價值（其中開發完成后的房地產價值采用收益法測算）的說法，正確的有（）。A.可選擇自愿轉讓開發前提或被迫轉讓開發前提估價B.開發完成后的房地產價值可以是以房地產為主的整體資產價值C.收益法測算開發完成后的房地產價值時可采用投資者的預算收益測算D.后續開發的必要支出不應包括家具、設備等房地產以外財產的購置費用E.折現率應等同于同一市場上類似在建工程項目所要求的平均報酬率【答案】ABC18、某工業房地產的土地是5年前以出讓方式取得的50年建設用地使用權，類似工業用地的重新購建價格為200萬元，重新建造該房地產的建設成本為300萬元，管理費用為15萬元，銷售費用為20萬元，銷售稅費為50萬元。正常建設期為1.5年，假設土地取得費用在建設期初一次性投入，其他費用在建設期內均勻發生，年利率為6.31%，投資利潤率為12%，土地報酬率為6%。下列運用成本法評估該房地產市場價值中的有關說法，正確的有（）。A.評估對象土地取得成本為196萬元B.應計算利息項目的總金額為535萬元C.土地取得成本的計息期為1.5年D.土地取得成本之外其他計息項目應計投資利息總額為15.73萬元E.開發利潤為64.20萬元【答案】ACD19、在假設開發法估價中，為確定估價對象的最佳開發利用方式，應確定的主要內容有（）。A.用途B.區位C.建筑規模D.建筑檔次E.房地產開發企業【答案】ACD20、與非專業估價相比，專業估價的特點包括（）A.是一種專業意見B.估計價格或價值C.實行有償服務D.承擔法律責任E.估價作業日期長【答案】ACD21、關于收益法中求取房地產未來凈收益估價值的說法，正確的有（）。A.評估投資價值可選用較樂觀的估計值B.評估抵押價值應選用較保守的估計值C.評估期房市場價格應選用最高的估計值D.評估買賣價格應選用最可能的估計值E.評估保險價值應選用最低的估計值【答案】ABD22、下列選項中，屬于土地使用管制的事項有（）。A.甲乙兩宗土地使用權中，甲土地必須為乙土地留出通行道路B.建筑物四周應留有一定的空地作為建筑物的綠地和交通C.取得的土地使用權不包括地下資源.埋藏物和市政公用設施D.某宗土地只能用于商業房地產開發E.某宗土地使用權中，要求容積率為2.0【答案】BD23、下列估價事項中，僅根據估價目的來確定的有（）。A.估價對象B.估價時點C.價值類型D.估價方法E.估價所需材料【答案】BC24、下列可以作為假設開發法適用的對象有()。A.待開發的土地B.在建工程C.有收益或有潛在收益的房地產D.可裝修改造或可以改變用途的房地產E既無收益又很少發生交易的房地產【答案】ABD25、比較法估價中，對可比實例成交價格進行權益狀況調整的內容包括（）A.租賃權限制情況B.交易稅費負擔轉嫁情況C.已抵押擔保債權情況D.地役權設立情況E.利用方式限制情況【答案】ACD26、在房地產估價活動中對房地產估價師的要求，正確的有（）。A.同一估價項目應至少選派2名注冊房地產估價師共同進行估價B.估價項目負責人應為注冊房地產估價師C.除批量估價外，每個估價項目應至少有1名注冊房地產估價師全程參與估價工作D.房地產估價師不得承接超出自己專業勝任能力的估價業務E.房地產估價師可以在非自己估價的房地產估價報告上簽名【答案】ABCD27、下列估價假設中，屬于背離事實假設的有（）。A.房屋已被查封，司法拍賣估價中假設其未被查封B.未進入被征收房屋內實地查勘，估價中對其內部狀況進行的合理設定C.受專業能力限制，未對估價對象建筑安全進行專業鑒定，假設其是安全的D.估價對象已出租，征收估價中假設其無租約限制E.受托對估價委托人擬購買的尚無規劃條件的土地進行評估，對可能的容積率等指標進行的合理設定【答案】AD28、影響房地產價格的區位因素有()。A.建筑規模B.臨路狀況C.樓層D.繁華程度E建筑容積率【答案】BD29、運用路線價法評估某路線價區段內標準宗地以外的宗地價格時，應進行修正調整的有（）。A.土地形狀B.容積率C.土地使用期限D.土地市場狀況E.土地開發程度【答案】ABC30、下列房地產估價活動中，不符合職業道德的行為有（）。A.某估價機構承接了該機構某股東財產的司法鑒定評估B.某估價機構在承接估價業務時，涉及特殊構筑物估價，主動聘請有關專家提供專業幫助C.某估價機構把在估價工作中需要了解的估價委托人的商業資料提供給房地產估價行業組織檢查D.估價委托人對估價結果提出了明確要求，由于時間緊，加上估價業務簡單，某估價機構按其要求完成了估價E.某估價師臨時接到出差任務，實際負責估價業務的估價人員以該估價師名義在估價報告上簽字后提交估價報告【答案】ACD31、下列哪種房地產最適用成本法估價()。A.學校B.公園C.商場D.普通商品住宅E油田【答案】AB32、路線價法與一般的比較法的主要不同之處有（）。A.要做“交易情況修正”B.不做“市場狀況調整”C.先對多個“可比實例價格”進行綜合，然后再進行“房地產狀況調整”D.利用相同的“可比實例價格”即路線價，同時評估出許多“估價對象”E.是先對“可比實例價格”進行有關修正、調整，然后再進行綜合【答案】BCD33、關于路線價法中選取標準宗地的說法，正確的有（）。A.應一面臨街B.土地形狀應為矩形C.臨街寬度與臨街深度之比應為1:1D.用途應為所在區段的代表性用途E.容積率一般設定為1.0【答案】ABD34、估價對象為一宗熟地，對可比實例的成交價格進行權益狀況調整時，應包括的內容有（）。A.地役權設立情況B.土地使用期限C.基礎設施完備程度D.容積率E.臨街狀況【答案】ABD35、下列有關房地產征收、征用的表述中，正確的有（）。A.征收的實質是強制收買B.征用的實質是強制使用C.征收是一種強制的臨時使用房地產的行為D.征用是所有權的改變，不返還E.征收.征用都是無償的，不給予補償【答案】AB36、下列估價中適宜采用假設開發法的有（）。A.征收補償估價B.在建工程估價C.出讓地塊估價D.改變用途房地產估價E.房屋抵押估價【答案】BCD37、下列關于明確房地產估價時點的表述中，正確的有()。A.對當前的價值進行評估，一般以實地查勘估價對象期間或估價作業期內的某個日期為估價時點B.城市房屋拆遷估價，估價時點一般為房屋拆遷許可證頒發之日C.分期實施的房屋拆遷，應以房屋拆遷公告之日為估價時點D.房地產估價人員可以假定估價時點E對原估價結果有異議而引起的復核估價，應以申請復核之日為估價時點【答案】AB38、下列制度政策的調整，在其他因素不變的情況下，會導致房地產價格下降的有（）。A.提高購房最低首付款比例B.在賣方市場的情況下，增加房地產開發環節的稅收C.在買方市場的情況下，減少賣方的稅收D.減少房地產開發用地的供應量E.建立嚴格的交易管理制度遏制房地產投機【答案】AC39、房地產估價報告中專門列出估價的假設和限制條件的目的是（）。A.說明估價報告的合法性、真實性B.說明估價的獨立、客觀、公正性C.規避估價風險D.保護估價報告使用者E.防止委托人提出高估或低估要求【答案】CD40、關于房地產變現能力的說法，正確的有（）。A.特殊廠房通常比標準廠房的變現能力弱B.大型商場通常比小店鋪的變現能力弱C.在建工程比現房的變現能力弱D.熟地通常比毛地的變現能力弱E.房地產在賣方市場下通常比在買方市場下的變現能力弱【答案】ABC41、城市規劃對土地使用管制的內容，主要包括（）等。A.建筑高度B.建筑結構C.容積率D.土地使用權來源E.土地用途【答案】AC42、下列關于重新購建成本的說法，正確的有（）。A.重新購建成本是指重新取得全新狀況的估價對象所必需的支出B.重新購建成本是在價值時點的重新購建成本C.重新購建成本是實際發生的重新購建成本D.建筑物重新購建成本是全新狀況下的重新購建成本E.土地重新購建成本是法定最高出讓年限下的價格【答案】BD43、一份完整的房地產估價報告通常包括封面、致估價委托人函、目錄及（）A.估價師聲明B.估價假設和限制條件C.估價特殊說明D.估價技術報告E.估價結果報告【答案】ABD44、下列估價中適宜采用假設開發法的有（）。A.征收補償估價B.在建工程估價C.出讓地塊估價D.改變用途房地產估價E.房屋抵押估價【答案】BCD45、下列關于具體的房地產估價工作中替代原則的說法，正確的有（）。A.任何單位和個人不得干預估價活動，包括不得干預估價過程和結果B.若存在著一定數量與估價對象相似的房地產并已知它們的價格時，可以通過這些相似的房地產的格推算出估價對象的價格C.不能孤立地思考估價對象的價值，應考慮相似的房地產的價格牽掣D.同一個估價機構在同一個城市的各種估價結果，不可以拿出來比較E.判定房地產使用權利時，應以土地用途管制、規劃條件等使用管制為依據【答案】BC大題（共18題）一、為評估一套建筑面積為75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市場價格，選取了三個可比實例，有關資料如下：（1）可比實例及其交易情況見下表。假設美元與人民幣的市場匯率2016年6月30日為1美元等于6.61元人民幣，2016年9月30日為1美元等于6.65元人民幣；人民幣與港幣的市場匯率2016年7月31日為1元人民幣等于1.20元港幣，2016年9月30日為1元人民幣等于1.226元港幣。試利用上述資料估算該公寓2016年9月30日用人民幣計價的市場價格。【答案】（1）建立比較基礎可比實例A1）建筑面積＝60m2/0.72＝83.33m22）房地產價格＝含有非房地產成分的房地產價格－非房地產成分的價值＝112萬元－3.5萬元＝108.5萬元可比實例B1）統一計價單位6.61×16.5萬美元＝109.065萬元人民幣2）統一稅費負擔正常負擔下的價格=賣方實得金額/（1-應由賣方繳納的稅費）＝109.065萬/（1－7%）＝117.274萬元人民幣可比實例C1）統一計價單位115萬元港幣÷1.2＝95.833萬元人民幣（解釋：因為價格變動指數是以人民幣為基準的，取實際成交日的匯率）二、某寫字樓為鋼筋混凝土結構，層高4.8m，沒有電梯，建筑面積為30000m2，經濟壽命為60年，有效經過年數為3年。經調查得知，現重新建造該類全新狀況的建筑物的建筑安裝工程費為1200元/m2（含裝修、設備費），專業費為建筑安裝工程費的8%，管理費用為建筑安裝工程費與專業費之和的3%，銷售費用為重新購建價格的3%，年利率為6%，建設期為2年，建筑安裝費、專業費、管理費用、銷售費用第一年投入60%，第二年投入40%，各年年內均為均勻投入，銷售稅費為重新購建價格的6.5%，投資利潤率為35%。又知該建筑物的墻、地面等損壞的修復費用為35萬元；裝修的重置價格為500萬元，平均壽命為5年，已使用3年；設備的重置價格為200萬元，平均壽命為10年，已使用3年；殘值率為零。由于該寫字樓沒有電梯，其出租率僅為80%，月租金為30元/m2，但如果在估價時點重置有電梯的類似寫字樓，則需要的電梯購置費用為180萬元，安裝費用為60萬元；而市場上類似有電梯寫字樓的出租率為85%，正常月租金為32元/m2，由于該寫字樓的層高較正常層高要高，使其能耗增加，經測算，正常情況下每年需要多消耗10000元能源費；同時由于周邊環境的變化，該寫字樓的經濟折舊為40萬元。當地該類房地產的報酬率為8%。請計算該建筑物的現時價值。（12分）【答案】（1）計算重新購建價格C總：方法一：首先，計算單價①建筑安裝成本：1200元/m2；②專業費用：1200×8%=96（元/m2）；③管理費用：（1200+96）×3%=38.88（元/m2）；④銷售費用：C×3%；⑤投資利息：（1200+96+38.88+3%C）×60%×［（1+6%）1.5－1］+（1200+96+38.88+3%C）×40%×［（1+6%）0.5－1］=88.93+0.2%C；⑥銷售稅費：C×6.5%；⑦投資利潤：（1200+96+38.88+3%C）×35%=467.208+1.05%C；⑧每平方米重新購建價格C=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.05%C。其次，計算總價①建安成本：1200×30000=3600（萬元）；②專業費用：3600×8%=288（萬元）；三、某幢寫字樓，土地面積4000㎡，總建筑面積為9000㎡，建成于2002年10月1日，土地使用權年限為2007年10月1目～2047年10月1日。現在獲得類似的40余年土地使用權價格為5000元/㎡，建筑物重建成本為3000元/㎡，建筑物自然壽命為60年，有效年齡為10年。其他的相關資料如下：（1）門窗等損壞的修復費用為3萬元，裝修的重置價格為82.5萬元，平均壽命為5年，有效年齡為4年，空調系統功能落后，必須更換，舊系統已提折舊80萬元，拆除該空調費用為10萬元，可回收殘值30萬元，重新構建價格（不含安裝費）為130萬元，安裝新的空調系統的費用為8萬元，除空調以外的設備的重置價格為250萬元。平均壽命為15年，經過年數為9年。（2）該幢寫字樓由于層高過高和墻體隔熱保溫性差，導致與同類寫字樓相比，每月增加能耗800元。（3）由于寫字樓所在區域剛有一化工廠建成投產，區域環境受到一定的污染，租金將長期受到負面影響，預計每年租金損失為7萬元。（4）該類寫字樓的報酬率為10%，銀行貸款年利率為5%，土地報酬率為8%。（5）假設除空調以外，殘值率均為零。試求該寫字樓于2017年10月1日的折舊總額和現值。【答案】四、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經分析，有下列兩種可能的利用方案：方案一：改造為批發市場出租10年后轉售，需補繳地價，取得40年商業用地土地使用權，已知改造期為1年，改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2天，可出租面積為建筑面積的60%，運營費用率為25%，根據調查，10年持有期類似房地產凈租金年增長率為2.5%，批發市場10年后的轉售價格將升值為目前價格的1.6倍，轉售稅費為轉售價格的7%，房地產報酬率為7.5%。方案二：改擴建為公寓出售。需補繳地價，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預計改造期為1.5年，整體改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為公寓售價的3%；改造完成后即可完全售出，售價為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費為售價的6%。根據調查，該廠房目前的工業用途土地單價為1500元/m2，現狀容積率條件下40年期商業用地樓面地價為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業用地樓面地價下降5%，居民用地樓面地價下降2%；補繳地價以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現率為15%，改造建設成本、管理費用以及營銷費用在相應期間內均勻投入。請根據上述資料，求取該舊廠房的市場價格（1年按365天計）。【答案】假設開發法方案一：（舊廠房-批發市場）第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬元）開發完成后的價值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－2.5%）[1－（1＋2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝8572.35＋0.32V1V1＝12606.39（萬元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能轉售）補地價＝4500×26400－1500×12500＝10005萬元報課咨詢電話4008105999建設工程教育網（），正保遠程教育旗下品牌網站契稅＝（補地價＋舊廠房價值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建設成本及管理費用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.87萬元營銷費用=1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71萬元五、某宗出租的房地產，建筑面積為40000m2，容積率為4，土地使用期限為40年，自2005年10月1日起計算，約定不可續期。建筑物為鋼筋混凝土結構，于2007年10月1日建成，可供出租的面積占總建筑面積的70%。根據市場調查得知，2010年10月1日該類房地產的租金為每月40元/m2，年平均空置率為20%，平均每月除稅費外的運營費用為30萬元，出租人承擔的稅費約占租金收入的8%，該房地產現時土地單價為2100元/m2，土地報酬率為8%，建筑物報酬率為10%。請計算該房地產在2010年10月1日的價值。（8分）【答案】具體計算過程如下：（1）總有效毛收入：A=40000×0.7×（1－20％）×40×12=1075.2（萬元）；（2）總運營費用：C=30×12+1075.2×8%=446.02（萬元）；（3）年凈收益：a=A－C=1075.2－446.02=629.18（萬元）；或a=4×0.7×（1－20%）×40×12×（1－8%）－30×12=629.18（萬元）；（4）土地總價：L=40000/4×2100=2100（萬元）；（5）年土地凈收益：aL=2100×8%/［1－1/（1+8％）40-5］=180.19（萬元）；（6）年建筑物凈收益：aB=a－aL=629.18－180.19=448.99（萬元）；（7）建筑物總價：B=448.99/10%×［1－1/（1+10％）40－5］=4330.13（萬元）；（8）房地產價值：V=L+B=2100+4330.13=6430.13（萬元）。六、某幢寫字樓，土地面積4000㎡，總建筑面積為9000㎡，建成于2002年10月1日，土地使用權年限為2007年10月1目～2047年10月1日。現在獲得類似的40余年土地使用權價格為5000元/㎡，建筑物重建成本為3000元/㎡，建筑物自然壽命為60年，有效年齡為10年。其他的相關資料如下：（1）門窗等損壞的修復費用為3萬元，裝修的重置價格為82.5萬元，平均壽命為5年，有效年齡為4年，空調系統功能落后，必須更換，舊系統已提折舊80萬元，拆除該空調費用為10萬元，可回收殘值30萬元，重新構建價格（不含安裝費）為130萬元，安裝新的空調系統的費用為8萬元，除空調以外的設備的重置價格為250萬元。平均壽命為15年，經過年數為9年。（2）該幢寫字樓由于層高過高和墻體隔熱保溫性差，導致與同類寫字樓相比，每月增加能耗800元。（3）由于寫字樓所在區域剛有一化工廠建成投產，區域環境受到一定的污染，租金將長期受到負面影響，預計每年租金損失為7萬元。（4）該類寫字樓的報酬率為10%，銀行貸款年利率為5%，土地報酬率為8%。（5）假設除空調以外，殘值率均為零。試求該寫字樓于2017年10月1日的折舊總額和現值。【答案】七、某宗出租的房地產，建筑面積為40000m2，容積率為4，土地使用期限為40年，自2005年10月1日起計算，約定不可續期。建筑物為鋼筋混凝土結構，于2007年10月1日建成，可供出租的面積占總建筑面積的70%。根據市場調查得知，2010年10月1日該類房地產的租金為每月40元/m2，年平均空置率為20%，平均每月除稅費外的運營費用為30萬元，出租人承擔的稅費約占租金收入的8%，該房地產現時土地單價為2100元/m2，土地報酬率為8%，建筑物報酬率為10%。請計算該房地產在2010年10月1日的價值。（8分）【答案】具體計算過程如下：（1）總有效毛收入：A=40000×0.7×（1－20％）×40×12=1075.2（萬元）；（2）總運營費用：C=30×12+1075.2×8%=446.02（萬元）；（3）年凈收益：a=A－C=1075.2－446.02=629.18（萬元）；或a=4×0.7×（1－20%）×40×12×（1－8%）－30×12=629.18（萬元）；（4）土地總價：L=40000/4×2100=2100（萬元）；（5）年土地凈收益：aL=2100×8%/［1－1/（1+8％）40-5］=180.19（萬元）；（6）年建筑物凈收益：aB=a－aL=629.18－180.19=448.99（萬元）；（7）建筑物總價：B=448.99/10%×［1－1/（1+10％）40－5］=4330.13（萬元）；（8）房地產價值：V=L+B=2100+4330.13=6430.13（萬元）。八、某宗房地產占地2000m2，容積率為3.0。土地是在2009年5月通過出讓方式取得的，出讓年限是40年。建筑物是于2010年11月建成使用的，經濟壽命為50年。經調查，現在取得類似土地40年使用權的市場價格是500元/m2，同類建筑物重置價格是1000元/m2。通過估價師對該建筑物觀察鑒定，對門窗等可修復部分進行修復需花費5萬元，裝修重置價格30萬元，經濟壽命5年；設備的重置價格50萬元，經濟壽命15年。殘值率假設均為零，報酬率為8%。求該房地產在2013年5月的市場價格。（10分）【答案】九、某宗房地產占地2000m2，容積率為3.0。土地是在2009年5月通過出讓方式取得的，出讓年限是40年。建筑物是于2010年11月建成使用的，經濟壽命為50年。經調查，現在取得類似土地40年使用權的市場價格是500元/m2，同類建筑物重置價格是1000元/m2。通過估價師對該建筑物觀察鑒定，對門窗等可修復部分進行修復需花費5萬元，裝修重置價格30萬元，經濟壽命5年；設備的重置價格50萬元，經濟壽命15年。殘值率假設均為零，報酬率為8%。求該房地產在2013年5月的市場價格。（10分）【答案】一十、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經分析，有下列兩種可能的利用方案：方案一：改造為批發市場出租10年后轉售，需補繳地價，取得40年商業用地土地使用權，已知改造期為1年，改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2天，可出租面積為建筑面積的60%，運營費用率為25%，根據調查，10年持有期類似房地產凈租金年增長率為2.5%，批發市場10年后的轉售價格將升值為目前價格的1.6倍，轉售稅費為轉售價格的7%，房地產報酬率為7.5%。方案二：改擴建為公寓出售。需補繳地價，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預計改造期為1.5年，整體改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為公寓售價的3%；改造完成后即可完全售出，售價為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費為售價的6%。根據調查，該廠房目前的工業用途土地單價為1500元/m2，現狀容積率條件下40年期商業用地樓面地價為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業用地樓面地價下降5%，居民用地樓面地價下降2%；補繳地價以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現率為15%，改造建設成本、管理費用以及營銷費用在相應期間內均勻投入。請根據上述資料，求取該舊廠房的市場價格（1年按365天計）。【答案】假設開發法方案一：（舊廠房-批發市場）第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬元）開發完成后的價值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－2.5%）[1－（1＋2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝8572.35＋0.32V1V1＝12606.39（萬元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能轉售）補地價＝4500×26400－1500×12500＝10005萬元報課咨詢電話4008105999建設工程教育網（），正保遠程教育旗下品牌網站契稅＝（補地價＋舊廠房價值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建設成本及管理費用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.87萬元營銷費用=1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71萬元一十一、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經分析，有下列兩種可能的利用方案。方案一：改造為批發市場出租10年后轉售，需補繳地價，取得40年商業用地土地使用權，已知改造期為1年，改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2·天，可出租面積為建筑面積的60%，運營費用率為25%，根據調查，10年持有期類似房地產凈租金年增長率為2.5%，批發市場10年后的轉售價格將升值為目前價格的1.6倍，轉售稅費為轉售價格的7%，房地產報酬率為7.5%。方案二：改擴建為公寓出售。需補繳地價，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預計改造期為1.5年，整體改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為公寓售價的3%；改造完成后即可完全售出，售價為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費為售價的6%。根據調查，該廠房目前的工業用途土地單價為1500元/m2，現狀容積率條件下40年期商業用地樓面地價為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業用地樓面地價下降5%，居住用地樓面地價下降2%；補繳地價以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現率為15%，改造建設成本、管理費用以及營銷費用在相應期間內均勻投入。請根據上述資料，求取該舊廠房的市場價格（1年按365天計）【答案】假設開發法方案一：（從舊廠房到批發市場）從第2－11年，每年逐年遞增的凈租金，第11年的出售價格第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬元）開發完成后的價值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－2.5%）×[1－（1＋2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝8572.35＋0.32V1V1＝12606.39（萬元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能轉售。）補地價＝4500×26400－1500×12500＝10005萬元契稅＝（補地價＋舊廠房價值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建設成本及管理費用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.81萬元營銷費用＝1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71萬元舊廠房的價值V0＝12606.39－10005－400.2－0.04V0－2461.87－585.71V0＝－813.83（萬元）一十二、某商場的建筑面積6000m2，土地使用期限40年，從2008年10月1日起計，不可續期。該商城于2010年10月1日進行了抵押貸款，貸款金額600萬元，貸款期限10年，貸款年利率6%（貸款期間貸款利率不變），每年等額償還本息。抵押當時的貸款成數為6成，現實社會一般貸款成數為5成。調查得知，現在附近類似商場較樂觀、最可能和較保守的年凈收益分別為600萬元、560萬元和500萬元。該商場除上述貸款外無其他法定優先受償款，房地產報酬率為8%。請計算該商場2013年10月1日的再次抵押價值以及正常市場條件下帶抵押合同的購買價格（分別計算以下兩種購買方式下的購買價格：一是購買者購買后按原償還方式承擔還款義務；二是購買者一次性償還剩余貸款后購買）。（10分）【答案】（1）求解2013年10月1日再次抵押價值再次抵押價值＝未設立法定優先受償權下的市場價值－已抵押擔保的債權數額－其他法定優先受償款＝未設立法定優先受償權下的市場價值－（已抵押貸款余額/社會一般貸款成數）－其他法定優先受償款1）2013年10月1日未設立法定優先受償款下的市場價值抵押目的估價遵循謹慎原則，在用收益法評估時，年凈收益應采用較保守估計值500萬元，收益期限為40年-5年=35年，利用公式：V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]，可得2013年10月1日未設立法定優先受償權下的市場價值為：V=500/8%×[1-1/（1+8%）35]=5827.28（萬元）2）求解已抵押貸款余額先求年償還額600=A/6%×[1-1/1.0610]A=81.52剩余7年未還貸款余額P=81.52/6%×[1-1/（1+6%）7]=455.08（萬元）3）2013年10月1日再次抵押價值＝5827.28－（455.08/0.5）＝4917.12（萬元）一十三、為評估一套建筑面積為75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市場價格，選取了三個可比實例，有關資料如下：（1）可比實例及其交易情況見下表。假設美元與人民幣的市場匯率2016年6月30日為1美元等于6.61元人民幣，2016年9月30日為1美元等于6.65元人民幣；人民幣與港幣的市場匯率2016年7月31日為1元人民幣等于1.20元港幣，2016年9月30日為1元人民幣等于1.226元港幣。試利用上述資料估算該公寓2016年9月30日用人民幣計價的市場價格。【答案】（1）建立比較基礎可比實例A1）建筑面積＝60m2/0.72＝83.33m22）房地產價格＝含有非房地產成分的房地產價格－非房地產成分的價值＝112萬元－3.5萬元＝108.5萬元可比實例B1）統一計價單位6.61×16.5萬美元＝109.065萬元人民幣2）統一稅費負擔正常負擔下的價格=賣方實得金額/（1-應由賣方繳納的稅費）＝109.065萬/（1－7%）＝117.274萬元人民幣可比實例C1）統一計價單位115萬元港幣÷1.2＝95.833萬元人民幣（解釋：因為價格變動指數是以人民幣為基準的，取實際成交日的匯率）一十四、某寫字樓為鋼筋混凝土結構，層高4.8m，沒有電梯，建筑面積為30000m2，經濟壽命為60年，有效經過年數為3年。經調查得知，現重新建造該類全新狀況的建筑物的建筑安裝工程費為1200元/m2（含裝修、設備費），專業費為建筑安裝工程費的8%，管理費用為建筑安裝工程費與專業費之和的3%，銷售費用為重新購建價格的3%，年利率為6%，建設期為2年，建筑安裝費、專業費、管理費用、銷售費用第一年投入60%，第二年投入40%，各年年內均為均勻投入，銷售稅費為重新購建價格的6.5%，投資利潤率為35%。又知該建筑物的墻、地面等損壞的修復費用為35萬元；裝修的重置價格為500萬元，平均壽命為5年，已使用3年；設備的重置價格為200萬元，平均壽命為10年，已使用3年；殘值率為零。由于該寫字樓沒有電梯，其出租率僅為80%，月租金為30元/m2，但如果在估價時點重置有電梯的類似寫字樓，則需要的電梯購置費用為180萬元，安裝費用為60萬元；而市場上類似有電梯寫字樓的出租率為85%，正常月租金為32元/m2，由于該寫字樓的層高較正常層高要高，使其能耗增加，經測算，正常情況下每年需要多消耗10000元能源費；同時由于周邊環境的變化，該寫字樓的經濟折舊為40萬元。當地該類房地產的報酬率為8%。請計算該建筑物的現時價值。（