廣州大學城臨時公共效勞區物業管理公約〔試行版〕根據中華人民共和國和廣州市有關的房地產法律、法規，結合廣州大學城臨時公共效勞區〔以下簡稱“效勞區〞〕的實際情況，為維護效勞區業主和租戶的合法權益及公共利益，明確各自的權利、義務或責任，確保效勞區的管理能夠到達高標準要求，使區域內各方行為有公開、明確的規章可遵循，特制定?廣州大學城臨時公共效勞區物業管理公約〔試行版〕?〔以下簡稱“公約〞〕。公約對效勞區業主、租戶及管理者均有約束力，公約約束力內涉及管理者、業主及租戶的受讓人、繼承人、合并人、接辦人、承租人或占用人。公約泛指本公約及其附件，及依據本公約賦予之權力而訂立的各項守那么。 定義公約中除文義有所指示需另作解釋外，以下用語所指意義如下：公約——指本文件及其中之附件，且泛指依據本公約賦予權力而訂立的各項守那么。地塊——指根據廣州市土地開發中心與廣州大學城投資經營管理有限公司簽訂的臨時用地租賃合同而取得土地臨時使用權的土地。效勞區——指坐落于廣州大學城中心區的兩處臨時公共效勞區，其中北區占地約11萬平方米，南區占地約6萬平方米。業主——指廣州大學城投資經營管理有限公司。公共地方——指業主根據公約指定效勞區內的公共地方及業主按照公約第四章第5條劃為額外的公共地方，其中包括效勞區之各出入口、行人道、通道、大堂、綠化區、垃圾房、車道、腳踏車停放處、公用車輛停泊及起落貨區域、走火通道、走廊、樓梯、共用衛生間、避難層、配電房及消防設備控制室及為該效勞區業主、租戶及訪客而設立共用之其它地方或范圍，但不包括任何業主擁有獨立使用權的地方及業主保存之地方。公共設施——指為該效勞區的公眾利益而在效勞區所屬地塊范圍內裝設的各種器械、設備、裝置或種植物，包括給排水系統、通訊系統、消防系統、電子監察保安系統、公用衛生間設備、公共照明系統、供電系統、污水處理系統、排水道、溝渠、管道、槽溝、電線、電纜、綠化區之裝置及種植物、雕塑像、告示板及其它機械、衛生設備。以上所列之各類設備，不管是設置于公共地方或保存地方內，均屬公共設施之一局部，但只供個別業主或租戶使用的設施那么不包括在內。綠化區域——指根據政府有關法令在效勞區所屬地塊上實施的綠化地區。保存地方——指業主擁有或僅供業主使用之效勞區局部。管理者——指業主經招標選定的廣州廣電物業管理有限公司。管理規那么——指公約及租戶守那么內之一切條款或規那么，以及用戶或管理者按公約授權制定之各項與效勞區管理有關之規章制度。租賃單位——指業主出租給租戶，在效勞區作經營使用的物業。外墻——指效勞區的建筑物所有外立面。租戶守那么——指業主或管理者根據公約而制定供各租戶于使用其所擁有的單位、公共地方及公共設施時所需要遵守的細那么。效勞區圖那么——指存放于管理者有關效勞區各層之平面圖、結構圖，各租戶如需查閱，可預約管理者查閱。裝修手冊——指管理者就租戶在其所租賃的租賃單位的裝修、更改、改進、加建及裝飾等所作的規定。 總那么2.1公約是為了維護業主、管理者與租戶的利益而設置，業主、管理者與租戶均須遵守和履行公約所規定的義務和責任。2.2業主對效勞區所有物業擁有所有權，擁有自有轉讓所有單位的使用權的絕對權利，擁有聘請管理者的絕對權利與制定公約的絕對權利；擁有決定管理費收取標準與收取方法的絕對權利。2.3各租戶均對其租賃的租賃單位擁有經營使用權，對管理公約擁有修改建議權。2.4公約賦予業主及其招聘的物業管理公司具有即時全權管理效勞區的權力。業主聘請廣州廣電物業管理有限公司為效勞區的管理者，由該管理者行使公約或業主賦予的各種物業管理權利。業主聘請的物業管理公司管理期限自2024年8月1日起計，為期二年。管理期限屆滿時，由業主決定是否繼續聘請原管理公司或另行聘請其他物業管理公司。2.5任何租戶不得因任何原因自行修改本公約之任何條款或任何由管理者制定的管理制度。2.6本公約任一條款在法律上可能導致的無效性或部份無效性均不影響或減免本公約其他所有條款的有效性、完整性及對所有業主、租戶、管理公司的約束性。2.7任何租戶不得以本公約任何條款為依據或利用本公約的任何疏漏從事或準備從事可能侵害其他租戶、管理者或該工程共用部位、共用設備、設施以及社會公共利益的行為或活動；更不得利用單元及該工程之任何部份從事違反或不符合中國法律之行為。2.8任何使用該工程范圍內物業的租戶均視為完全承諾本公約；任何租戶不得以未簽領或未翻閱或未熟讀或未領會本公約為理由而成心或過失違反本公約，或不履行或不完全履行本公約項下的義務與責任。如租賃單位是由兩位或以上租戶共同擁有，該等租戶在本公約項下所承擔的責任為連帶責任。2.9除業主或管理者受業主委托另有限制外，共用部位可由每一位租戶及其客戶,雇員、訪客及其他使用者使用。2.10各租戶及其客戶、雇員、訪客及其他使用者一切時候均須遵守和履行本公約所載之保證、規定及限制，并受其約束。各租戶對其客戶、雇員、訪客及其他使用者之行為依法負連帶責任。2.11業主在該工程建立停車場，停車場的房地產權屬于業主，業主有權自行制定有關管理停車場的規那么，而毋須任何租戶的同意。2.12各租戶除要遵守本公約外，亦需遵守由業主審批并有物業管理公司發布的?租戶守那么?及?裝修守那么?等文件。該等文件可不定期由業主做出修訂而無需任何租戶或商戶同意。 租戶的權利、義務和責任租戶之權益依法和依租賃合同單獨經營使用其租賃的租賃單位。在不影響臨時公共效勞區建筑結構及立面外觀和第三者合法權益的前提下，對其租賃的租賃單位進行裝修工程。可與其它租戶按本公約規定共同使用臨時公共效勞區的公共地方和公共設施，以及臨時公共效勞區所有的保安、衛生設施。可根據公約維護自身的合法權益。可根據本公約條款監督管理者及管理人員的工作。租戶無權直接懲戒管理人員，任何投訴可向管理者負責人或業主提出，由管理者負責人或業主采取其認為適宜的必要行動。租戶的義務：租戶在行使上述權力和使用其租賃的租賃單位時，須遵守公約的規定。租戶須按照廣州大學城建設管理部門和大學城一卡通公司的有關規定，在商鋪內的人工收費點安裝大學城一卡通POS機，供大學城一卡通持卡人使用。租戶須依照公約的規定，負責依時繳交其名下應分擔的管理費、按金及其它基金款項。租戶須執行和服從業主的決議、決定。租戶須自覺維護公共場所的整潔、美觀、暢通及公用設施的完好。租戶須共同負責維修效勞區的結構、包括外墻、公共地方及公共設施等并承擔其費用。租戶須依時繳交其租賃的租賃單位需付的稅項、水、電、煤氣,管理費,公共水電分攤等及有關公共設施費用。租戶須遵守業主或其授權的管理者所訂立的、?租戶手冊?、?裝修手冊?及其它規章制度。明白并承諾租戶及非租戶使用人與管理者、業主在本物業內不存在人身、財產保管或保險關系。租戶的責任：不得改變建筑物的結構，不得更改承力墻、橫梁、支柱等，或加建、擴建、撤除任何建筑物；不得改變效勞區任何局部的外貌，不得在效勞區外墻上安裝任何雕塑品、遮光簾、遮蓬、花架、天線、旗桿、懸掛旗幟、橫幅標語、廣告牌、招牌、燈箱或其它任何伸出物，亦不得堵塞任何窗戶。單位露外之窗戶不得改變原有色彩，以維護效勞區外貌整齊美觀；負責其單位內部整潔及維修，保持一切設施暢通完好，以免對其他單位用戶造成損失。不得堵塞、切割、損壞、更改、干擾建筑物任何公用局部之水、電或煤氣等供應及排水道、暗渠、喉管、電纜、固定裝置等設施。各單位的租戶，只能將其單位按租賃合同規定用途使用，不得將其租賃的租賃單位作非法或不道德用途，或在單位內進行任何足以阻礙或侵擾其它租戶的事項。除得管理者書面許可外，不得在效勞區內飼養家禽牲畜或任何寵物。不得在建筑物內進行任何足以引致建筑物投購之保險全部或局部失效或引致保險費增加的行為；不得在單位內儲存易燃易爆危險品。不得阻礙他人合法使用公共地方及公共設施；不得在公共地方晾曬衣物或棄置垃圾雜物。未經向管理者申報并獲批準，任何租戶不得擅自更改、遷移或增大用電、用水裝置負荷。違反公約規定的租戶需就所引致之損失負責及支付一切有關開支。租戶可就單位內物業維修或其他需求與管理者或業主達成特別效勞約定，并按照市場價格向管理者或業主支付其相關費用，不得以交納管理費為名，拒絕交納特別效勞費用。由此引起的法律訴訟，由租戶自負。 業主的權利業主具有以下的權利：業主具有全權管理效勞區的權力。除非租賃合同、物業管理合同及其他文件另有約定，業主可于任何時間發出書面通知終止本公約授予管理者與租戶的權力。業主在其認為適宜的情況下更改效勞區的名稱，而無需就各租戶因效勞區更改名稱而引致的任何損失、賠償、費用或開支負責，但業主須于更改效勞區名稱前發出不少于一個月的書面通知給各租戶。為檢查、維修及保養效勞區物業〔包括公共地方、公共設施或租戶單位內物業〕，業主、管理者及其各自的承建商、代理人及其它經許可的人有權攜帶一切必需的設備、機器及材料進入效勞區任何一局部；如有必要，可進入效勞區的任何單位；但除緊急情況外，應事先通知有關的租戶或其使用人；但業主在使用此項權利時，不得阻礙其它租戶使用其所租賃的租賃單位。除緊急情況外，業主或管理者受業主授權發出合理通告后，有權暫時終止任何設施以進行維修。業主和管理者不為因緊急情況停止效勞所造成的損失負責賠償。業主將其在臨時公共效勞區范圍內局部或全部擁有房屋所有權的地方〔包括保存地方〕在其認為適當的時間內，劃作額外的公共地方，并向各租戶公布，并將由管理者負責該等額外地方的保養及維修。取消或更改本章所規定由業主劃作額外的公共地方，而無需經其它租戶或其它對臨時公共效勞區享有利益人士的同意。業主于臨時公共效勞區任何使用權并未轉讓的局部、公共地方、公共設施及保存地方安裝、架設、更改、翻新、保養或拆去煙囪、招牌〔包括霓虹光管招牌〕、廣告、天線、桅桿、照明及其它各種固定設施；并在事先給予各租戶書面通知后〔緊急情況除外〕于一切合理時間帶同或不帶同工作人員或設備進入臨時公共效勞區任何局部，以便進行上述有關工程及按業主認為適當的條款準許或批準授權其它人進行上述工程，上述工程不可不合理地阻礙其它租戶使用其所屬的單位,并就進行上述工程時所造成之破壞負責賠償損失。可授權臨時公共效勞區管理者向臨時公共效勞區各租戶收取公約所述的款項。根據臨時公共效勞區管理的實際情況合理調整管理費。根據臨時公共效勞區管理的實際情況將管理份額重新分配或做出更改，而無需經其它租戶同意。根據臨時公共效勞區管理的實際情況，業主有全權自行或授權管理者制訂及修改有關管理臨時公共效勞區的規那么，而無需經任何租戶同意；所有管理規那么及其修改，應張貼于效勞區告示欄。向政府有關部門申請對土地批文做出修改，業主就此事有全權與政府磋商、達成協議，而無需經其它任何租戶同意或批準及無需聯同其它租戶簽署任何有關文件；其它租戶使用其所屬的單位或其現有權益時，如果與業主和政府之間的協議及其變更有抵觸時，租戶應遵從業主的決定并不得要求業主做相應的賠償。在公約的限制和保障下，業主有全權轉讓、抵押、出租、批準別人占用、或以其它任何方式處置臨時公共效勞區任何局部而不需經任何租戶同意。可就臨時公共效勞區管理事宜另行訂立細那么或規章制度，但不得抵觸本公約的條款。由業主審核和批準臨時公共效勞區年度管理預算或修訂年度的管理預算。租賃合同、物業管理合同及其他合同協議中約定的業主的權力和權利。根據法律法規、商業習慣，業主應享有的其他權利和權力。 管理一般事項管理者享有以下的權力，但同時須遵守和履行公約中其應遵守及履行之責任及義務。每一個租戶將被視為全權及已不可撤銷地授權管理者為執行公約規定的代理人。管理者的權力及責任。在不抵觸業主權利的情況下，管理者有權對臨時公共效勞區進行有效的管理和維護，并為臨時公共效勞區的消防、治安、公共秩序等負責，具體包括〔但不限于〕以下事項：檢查、視察臨時公共效勞區，必要時包括所有單位的內部。有權義務協助業主檢查、監督商戶使用大學城一卡通設施的情況。每一位租戶或其使用者應嚴格按照?裝修手冊?之規那么，完成其租賃單位的裝修工程。如果管理者發現該租戶聘用的承包商或其工人違反裝修規那么，管理者有權拒絕讓該等人士進入臨時公共效勞區，或在管理者認為有必要的情況下，將其逐出臨時公共效勞區。裝修期間，管理者有權進入正在裝修的租賃單位，以檢查并確定有否違反裝修規那么。所有直接或間接因裝修工程引起的訴訟、索賠、要求及費用完全由該租戶單獨負責，與其它租戶及管理者無關。業主有權在適當時候對裝修規那么進行修改，并可在裝修工程開始前，以合理的通知，要求裝修的租戶依據裝修規那么繳交裝修保證金予管理者，并由管理者根據?裝修手冊?的條款作有關的應用。裝修保證金并無利息，由管理者應用于補償租戶或其聘用承包商等引起的所有損失。裝修保證金在裝修工作完成后，經物業管理公司驗收合格及沒有違反有關裝修規定的情況下發還給該租戶，如款項需補償前述損失，那么在計算及扣除補償后，余款發還該租戶。物業管理公司應根據臨時公共效勞區之日常運作，建立一套完整的管理工作程序，并在實施中不斷完善。物業管理公司應根據公約制訂臨時公共效勞區?租戶手冊?、?裝修手冊?及其它必要的規章制度，并經業主書面同意實施后，以有效之形式催促租戶遵守。對臨時公共效勞區公共局部和公共設施進行維護，使之保持良好的狀態，如維修或清潔主要結構、外墻、窗框門及玻璃、設備、器材的更換、修理、涂漆等，如有需要，管理者或其聘用之承建商、代理人及其他經許可的人,可進入臨時公共效勞區的任何單位進行有關工作，除緊急情況外，應事前發出通告。負責人事管理工作，并指導和監督所招聘之員工完成各項管理工作和保障各項公共設施正常運作。根據臨時公共效勞區實際情況，負責建立健全的財務管理制度和編制臨時公共效勞區管理預算，收取管理費或代收水、電、煤氣、電話等市政公用設施使用費及追討欠款。處理所有對于效勞區內管理的投訴及各項維修，并協助調解業主或租戶之間因效勞區管理而引起的糾紛與爭執。負責效勞區的保安工作，保持效勞區的正常秩序和盡力使業主或租戶免遭騷擾。對各項管理職責定期〔每月及每年〕或于業主要求時做出檢討和總結，并對改善效勞區管理或增加效勞工程等事宜向業主及遞交報告及做出建議。去除及拆去任何不符合管理規那么規定的建筑物或安裝物、擺放之貨物及雜物，向應負責的人征收及追索去除費和因此而發生的有關費用。控制該臨時公共效勞區內所有車輛〔包括機動及腳踏車〕停放、行人交通、拖離或扣留所有違反管理規那么停泊的車輛,并向該等車輛之車主收取拖離及扣留費用，并可收取欠款利息及手續費。在所有有關臨時公共效勞區之法律訴訟，管理者應提供訴訟效勞并收取相關的效勞費用。防止任何人未經管理者書面同意或未按本公約的規定而占用或使用公共地方及公共效勞設施。采取一切必要措施以遵守政府對臨時公共效勞區的要求。防止任何人對臨時公共效勞區或公共設施進行有害的變更或損壞，并對損壞者進行索償。節日期間可裝飾效勞區外墻包括燈光及其它飾物。如管理者認為必要，可以組織臨時公共效勞區內的文娛活動。聘請、撤換及付酬予律師、建筑商、會計師或其它專業參謀、承建商、工人、代理人、清潔工人或其它工作人員。采取一切必要措施〔包括提出及進行訴訟〕制止各租戶違反、不遵守或不履行公約或用戶守那么的行為。制定公共設施的使用規章。管理者經業主同意，可用業主或臨時公共效勞區管理中心名義投保,保險費用由業主支付，投保工程可包括意外事故險、第三者責任險、員工人身平安險、勞動保險、雇員忠誠險及公共場所和公共設備火險等與租戶和臨時公共效勞區有關的保險，但不包括租戶自有財產的財產險、火災等災害險和人身險。管理臨時公共效勞區公共地方及公共設施5.2.2.1安排保養和維修臨時公共效勞區的公共地方及公共設施。5.2.2.2確保所有臨時公共效勞區租戶依照公約規定的用途正確使用其所占用之臨時公共效勞區局部，如有臨時公共效勞區租戶違反公約，管理者應盡量使用可行的方法制止此等違約行為，并向違約者追討賠償及費用。5.2.2.3在有合理需要時，為臨時公共效勞區之公共地方及外墻涂漆、清潔、鋪砌或視情況而施行其適當之工程。5.2.2.4更換在公共地方的破損設施。5.2.2.5保持公共地方的照明系統運作良好。5.2.2.6保持效勞區的公共地方環境清潔、衛生及美觀。5.2.2.7阻止任何廢物被棄置于臨時公共效勞區之公共地方，負責去除臨時公共效勞區公共地方之垃圾及安排適當的間隔時間為租戶收集垃圾。5.2.2.8采取適當措施防止臨時公共效勞區任何公共地方受阻塞。5.2.2.9確保所有公用污水渠、排水渠、管道及水管無淤塞情況。5.2.2.10保持臨時公共效勞區的所有公用設備、機械和器材包括臨時公共效勞區消防系統、保安系統、電話系統、電器系統、照明系統、給排水系統等性能良好和運作正常。當有需要或在方便的情況下，經業主批準后，管理者可與第三者訂立合約維修上述設備、機械或器材〔在臨時公共效勞區管理預算中已批準者及在緊急情況下除外〕。5.2.2.11在可能的情況下阻止臨時公共效勞區任何垃圾或其它物體棄置、排出、侵蝕或拋出于街道、暗渠、污水渠、排水渠或水溝，并把已棄置、排出、侵蝕或拋出之垃圾或物體移走。確保管理者所進行之維修或其它工程不會對毗鄰的排水渠、引水道、水道、行人路、污水渠、水溝、水管、電纜、公共設施或其它工程造成損害，如有損害、應及時修補。5.2.2.12安排臨時公共效勞區保安、管理員及搬運工人的日常工作程序。根據臨時公共效勞區管理公約或用戶守那么之條款，管理、保養、維修及監督使用以下設施：裝卸貨區；垃圾收集站及垃圾車停放處；市政、綠地及其它設施。管理臨時公共效勞區財務負責臨時公共效勞區之財務管理及帳務處理；正確地運用管理賬戶收取管理費及支付款項，定期復審結存以確保有足夠資金維持必要的開支。財務管理包括編制每年之管理臨時公共效勞區預算及盡可能使臨時公共效勞區之開支及運作控制在此預算范圍內，每個執行期年度的年度預算須于該年度前兩個月前提交予業主審批，并在批準前方可實施。每月定期向租戶收取管理費，及其他應付之費用并定期審核征收情況以確保所有租戶準時履行其財務上的責任，如有租戶在發出適當警告書后，仍拒絕交付以上費用那么以管理者身份代表業主之名義向其提出法律訴訟。管理費各租戶須于每月的五號前繳交其租賃單位該月應付之管理費。首期管理費從業主向租戶交鋪位之日起后開始計算。所有管理費及其它根據公約或管理規定應付的款項，均須按期清繳，任何租戶如果未能于應付的款項到期日支付其應付的款項，那么管理者有權采取以下措施并收取附加費用：5.3.2.1收取未繳付的款項自應付之日起至支付日期間的利息。5.3.2.2收取所欠費的5%作為手續費，補償因違約而引起管理者所發生的額外行政工作所產生的損失賠償，該手續費可由管理者按年調整。5.3.2.3管理者有權對欠款租戶提出催交通知及做出其它追討行動，如在征得業主書面同意后，停止供應該租賃單位之水、電和限制該欠款或違約之租戶使用臨時公共效勞區設備、公共設施，或于臨時公共效勞區告示欄張貼欠款租戶的欠款情況，直至該欠款租戶清償全部欠款、利息及手續費為止。而重新接駁供應設施之費用或為追討欠款、利息及手續費所支出費用概由該租戶負責。管理者根據公約做出的決定及任何合理行動在