近期房地產金融政策國務院出臺八項房地產調控新措施●進一步落實地方政府責任。于一季度公布各地新建住房價格控制目標●加大保障性安居工程建設力度●調整完善相關稅收政策，加強稅收征管。購房不足五年轉手交易者，按銷售收入全額征稅●強化差別化住房信貸政策，二套房首付款比例不低于60%●嚴格住房用地供應管理●合理引導住房需求●落實住房保障和穩定房價工作的約談問責機制●堅持和強化輿論引導新華社北京1月26日電國務院總理溫家寶１月26日主持召開國務院常務會議，研究部署進一步做好房地產市場調控工作。會議指出，自去年4月份《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》印發后，房地產市場出現積極變化，房價過快上漲勢頭得到初步遏制。為鞏固和擴大調控成果，逐步解決城鎮居民住房問題，繼續有效遏制投資投機性購房，促進房地產市場平穩健康發展，必須進一步做好房地產市場調控工作。會議確定了以下政策措施：一、進一步落實地方政府責任。地方政府要切實承擔起促進房地產市場平穩健康發展的責任。2011年各城市人民政府要根據當地經濟發展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區年度新建住房價格控制目標，并于一季度向社會公布。二、加大保障性安居工程建設力度。各地要通過新建、改建、購買、長期租賃等方式，多渠道籌集保障性住房房源，逐步擴大住房保障制度覆蓋面。加強保障性住房管理，健全準入退出機制，切實做到公開、公平、公正。有條件的地區，可以把建制鎮納入住房保障工作范圍。努力增加公共租賃住房供應。三、調整完善相關稅收政策，加強稅收征管。調整個人轉讓住房營業稅政策，對個人購買住房不足5年轉手交易的，統一按銷售收入全額征稅。加強對土地增值稅征管情況的監督檢查，重點對定價明顯超過周邊房價水平的房地產開發項目，進行土地增值稅清算和稽查。加大應用房地產價格評估技術加強存量房交易稅收征管工作的試點和推廣力度，堅決堵塞稅收漏洞。嚴格執行個人轉讓房地產所得稅征收政策。各地要加快建立和完善個人住房信息系統，為依法征稅提供基礎。四、強化差別化住房信貸政策。對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍。人民銀行各分支機構可根據當地人民政府新建住房價格控制目標和政策要求，在國家統一信貸政策的基礎上，提高第二套住房貸款的首付款比例和利率。加強對商業銀行執行差別化住房信貸政策情況的監督檢查，對違規行為嚴肅處理。五、嚴格住房用地供應管理。各地要增加土地有效供應，落實保障性住房、棚戶區改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設用地供應總量的70%的要求。在新增建設用地年度計劃中，單列保障性住房用地，做到應保盡保。今年的商品住房用地供應計劃總量原則上不得低于前2年年均實際供應量。大力推廣以“限房價、競地價”方式供應中低價位普通商品住房用地。加強對企業土地市場準入資格和資金來源的審查，參加土地競買的單位或個人，必須說明資金來源并提供相應證明。對擅自改變保障性住房用地性質的，堅決糾正，嚴肅查處。對已供房地產用地，超過兩年沒有取得施工許可證進行開工建設的，及時收回土地使用權，并處以閑置一年以上罰款。依法查處非法轉讓土地使用權行為。六、合理引導住房需求。各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內，要從嚴制定和執行住房限購措施。原則上對已有1套住房的當地戶籍居民家庭、能夠提供當地一定年限納稅證明或社會保險繳納證明的非當地戶籍居民家庭，限購1套住房；對已擁有2套及以上住房的當地戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非當地戶籍居民家庭、無法提供一定年限當地納稅證明或社會保險繳納證明的非當地戶籍居民家庭，暫停在本行政區域內向其售房。七、落實住房保障和穩定房價工作的約談問責機制。未如期確定并公布本地區年度新建住房價格控制目標、新建住房價格上漲幅度超過年度控制目標或沒有完成保障性安居工程目標任務的?。▍^、市）人民政府，要向國務院作出報告，有關部門根據規定對相關負責人進行問責。對于執行差別化住房信貸、稅收政策不到位，房地產相關稅收征管不力，以及個人住房信息系統建設滯后等問題，也納入約談問責范圍。八、堅持和強化輿論引導。對各地穩定房價和住房保障工作好的做法和經驗，要加大宣傳力度，引導居民從國情出發理性消費。對制造、散布虛假消息的，要追究有關當事人的責任。第一節個人一手住房貸款一、概念個人一手住房貸款是指貸款人用自有資金向借款人發放的用于購買一手住房的商業性貸款；貸款人是指中國銀行開辦此項業務的分支機構，借款人是指具有完全民事行為能力的自然人?！袄硐胫摇ひ拙訉殹笔莻€人一手住房貸款業務的營銷品牌。二、貸款原則商業性個人住房貸款實行“部分自籌、有效擔保、?？顚Ｓ?、按期償還”的原則。借貸雙方應依法簽訂有關合同。一手住房公積金貸款按當地住房公積金管理中心相關規定執行。2、具有穩定的職業和經濟收入，信用良好，有償還貸款本息的能力；3、已經簽署購買住房的合同或協議。購買期房（建筑工程進度必須符合當地政府和金融監管機構的相關規定）應同時提供手續齊全的房屋建設和銷售證明文件（項目與貸款人有按揭合作協議的除外）；4、必須支付不低于所購住房全部價款30%以上的首期購房款。5、提供經貸款人認可的有效擔保；6、貸款人規定的其他條件。四、貸款幣種、限額、期限與利率（一）貸款幣種個人住房貸款幣種為人民幣和外幣。申請外幣的借款人應具有外匯還款來源。目前，外幣貸款的幣種為美元。（二）貸款成數一手個人住房貸款的最高成數不得超過所購住房價值或評估價值的80%，單筆貸款最終成數由貸款人根據借款人的還款能力和信用記錄確定。（三）貸款期限人民幣個人住房貸款最長期限不得超過30年，外幣個人住房貸款最長不得超過8年。（四）貸款利率貸款利率分為浮動利率和固定利率兩種。1、浮動利率：人民幣個人住房貸款浮動利率是指以中國人民銀行公布的同檔次商業貸款利率為基準，在其規定的范圍內進行浮動。外幣個人住房貸款按中國銀行總行規定的同檔次外匯貸款利率執行。貸款期限在一年以內的，遇法定利率調整，按原合同利率計息。貸款期限在一年以上的，遇法定利率調整，在次年的1月1日或按貸款合同生效日相應檔次的法定貸款利率確定的貸款利率計息，每滿一年或半年后，再按當時相應檔次的法定貸款利率確定下一年（半年）度利率。2、固定利率：目前固定利率包括3年期和5年期固定利率。（1）三年期固定利率：指在借款期的首3年，利率固定不變；若借款人申請的住房貸款期限超過3年，則3年后借款人可選擇剩余貸款期限使用浮動貸款利率或固定利率，并以書面形式向銀行確認。即固定利率＋固定利率/浮動利率模式。借款人在簽署借款合同的同時，可向中國銀行購買利率選擇權，以使自己有權利選擇在第二個3年期（即貸款期4－6年）繼續按照前一個三年期的利率執行或按照選擇權執行日當天的掛牌利率執行（此選擇權不可提前執行）。即固定利率＋固定利率期權模式。（2）五年期固定利率：指在借款期的首5年，利率固定不變；若借款人申請的住房貸款期限超過5年，5年后借款人剩余貸款期限使用浮動貸款利率，并以書面形式向中國銀行確認，即固定利率＋浮動利率模式。五、貸款發放與償還借款申請獲得批準后，業務經辦機構應通知借款人（包括財產共有人）、保證人及其它有關當事人在約定的時間與貸款銀行簽訂有關法律合同和辦理用款手續，并開立貸款賬戶。（一）貸款發放在《抵押合同》、《質押合同》或《保證合同》生效后，貸款人應按《借款合同》約定將款項直接劃至借款人指定購買住房的開發商或售房單位的專用賬戶內。（二）貸款使用借款人必須按合同規定使用貸款。違反借款合同規定使用貸款，貸款人有權停止貸款和提前收回部分或全部貸款。對不按合同規定用途使用貸款的部分，按中國人民銀行的有關規定加收利息。（三）貸款償還貸款人與借款人應在借款合同中明確約定還款方式和還本付息計劃，授權貸款人可在約定的還款日主動從借款人指定的賬戶中扣收貸款本息。貸款期限在1年以內（含1年）的，可按月償還貸款本息或到期一次償清貸款本息。貸款期限在1年以上的，借款人應按月并自使用貸款后第二個月開始償付貸款本息。（四）還款方式償還貸款本息的方式可選擇一次性還本付息法、等額本息還款法和等額本金還款法。在等額本息還款法下可采取月均還款法、等額累進還款法、等比累進還款法。借款人可與貸款人協商選擇還款方式。一筆借款只能選擇一種還款方式，合同簽訂后，未經貸款人同意不得擅自改變還款方式。一次性還款法、月均還款法、等額本金還款法及靈活還款方式的計算公式分別如下：1、一次性還款法到期還本付息額＝本金＋本金×利率2、月均還款法（等額本息還款法）。月均還款額＝3、等額本金還款法：即每月等額償還貸款本金，貸款利息隨本金逐月遞減。設貸款總額為y，貸款期數為n，貸款周期利率為i，已還至第k期，則：k期還款額=每期應還本金=每期應還利息=首期還款額的計算公式：（1）第一期利息=貸款本金×貸款月利率（當放款日與還款日相同）（2）第一期利息=貸款本金×計息天數×貸款日利率當放款日與還款日不相同，首期計息天數=應還款日－上次計息日（天），即放款日到扣款日的前一天。4、靈活還款方式專門針對中長期貸款客戶推出的一種優惠還款方式，此種還款方式是將貸款期限劃分為兩個還款階段：第一還款階段：也稱靈活還款階段或稱寬限期。指自貸款發放之日起，最長至貸款發放后第三年末的36個月內，借款人在此期間每月只需付息不用歸還貸款本金。第二還款階段：即正常還本付息階段。指在靈活還款階段結束以后的剩余貸款期限內，借款人開始按月還本付息。例如：某借款人貸款20萬元20年期，如選擇此靈活還款方式，首3年只還息不還本，第4年起采用等額本金還款法，則借款人的還款如下：第一還款階段1—36月：每月還息=貸款本金×貸款月利率；第二還款階段37—240月采用等額本金還款法，則：K期還款額=5、還款方式變更。借款合同生效后，若借款人有充足還款來源或其他原因，需要變更還款方式的，可提前30個工作日（或借款合同約定日）向貸款人提出書面申請，經貸款人審查同意后，借貸雙方簽訂還款方式變更協議。貸款人可按合同約定收取相應費用。（五）提前還款借款人在借款合同生效后，若有足夠的資金來源，可提前30個工作日（或借款合同約定日）向貸款人提出部分或全部提前還款申請，經貸款人同意后還款，貸款人可按合同約定按提前還款金額收取一定比例的費用。（六）貸款展期貸款期限在一年以內并采用一次性歸還貸款本息方式的，借款人不能按照合同規定的期限償還貸款本息，應提前30個工作日向貸款人申請展期，具體展期條件按中國銀行的有關文件規定執行。展期申請經貸款人審查批準后，借貸雙方應簽訂展期協議。展期協議須經抵（質）押人、保證人書面認可，并辦理延長抵（質）押登記手續；對以分期付款方式償還貸款的，不得辦理展期，但借貸雙方可協商進行貸款重整。（七）貸款重整借款人因正當理由不能按原計劃償還貸款本息，可提前30個工作日向貸款人申請進行債務重整，即調整貸款期限和每期還款數額。重整期限和已還款期限之和不得超過30年。貸款重整原則上不超過一次。重整后的貸款金額應小于原借款余額，貸款利率執行原貸款發放日至重整后的貸款到期日的同檔次期限利率。如貸款重整涉及貸款期限的變更，除非擔保合同另有約定，應取得擔保人的書面同意。（八）貸款逾期貸款逾期是指借款人未按借款合同的約定在規定的時間內歸還當期貸款本息。貸款逾期的，貸款人應根據實際逾期金額和實際逾期天數向借款人加收逾期貸款利息。具體逾期時間計算和加收利息標準按中國銀行的有關文件規定執行。如貸款出現連續三個月逾期或累計六個月未能如數還款，貸款人應向保證人追償或處分抵（質）押物，直到償清全部貸款本息為止。六、接力貸款接力貸款是指當借款人申請貸款期限加借款人年齡超過65歲或借款人還款能力暫時不足時，以借款人的親屬（父母、子女及其配偶）作為共同借款人或擔保人向銀行申請貸款購買住房,所購住房歸一方或者各方共同所有的一種貸款模式。接力貸款僅適用于住房類貸款。分為以下兩種情況：（一）當借款人申請貸款期限加借款人年齡超過65周歲時，可以其成年子女作為共同借款人，對于子女已婚的，其子女配偶也作為共同借款人。此種情況要求父母和子女均需具有穩定的職業和收入。（二）當借款人具有完全民事行為能力，但還款能力暫時不足時，可以由其父母作為共同借款人或貸款連帶責任保證人。接力貸款實際上是住房貸款擔保方式的一種衍進，與普通住房貸款的最大區別是借款人為家庭所有成員，并共同承擔連帶還款責任。（一）個人一手住房（消費類汽車）按揭貸款調查內容1、借款申請人及配偶、擔保人（共有人）基本情況調查。審核《按揭貸款申請表》上所填的有關數據的真實性、準確性。主要包括借款申請人及配偶、擔保人（共有人）年齡、身體狀況、婚姻狀況、學歷、從事的職業及年限、工作單位、職業資格、收入情況、家庭住址、聯系電話等，并核對身份證明。2、貸款用途分析。分析借款人直接的、真實的借款用途，是用于消費還是用于投資經營，在本行是否已有貸款。對住房按揭貸款還需調查借款人此次貸款是否是購買第二套（含）以上住房，第一套住房是否是貸款購買，判斷該用途是否合法合理。對于已貸款購買第一套住房，又以自己或配偶名義再申請貸款購買住房的，要按照人民銀行（銀監會）、總行、省級分行第二套住房貸款的有關規定執行。3、還款來源的調查分析。調查借款申請人是否具有穩定的收入來源和還款能力，以及借款人目前所從事行業的發展前景、從事該行業的專業年限，判斷職業的穩定性和未來的收入水平；借款申請人家庭成員月收入、支出情況和償還貸款本息的資金來源，調查落實還款來源的可靠性，確認借款人還款計劃的合理性。對按揭住房用于投資經營的，則須調查投資經營收入及還款來源的可靠性，以及影響投資經營收入的有利和不利因素等。如借款人現在工作單位出具的收入證明不能完全反映借款人的收入狀況或其真實性存在較大疑問，可要求其提供其他資產（如存單、國債、股票等有價證券或房屋、汽車、商鋪等資產）、收入等證明（如房屋租賃收入證明、第二職業收入證明等）、或公司稅票及銀行帳戶交易流水等，不足的有無其他家庭成員收入或其他收入彌補。4、商品交易調查分析。查驗房屋、汽車等交易的真實性，交易價格是否真實合理，預付的首付款收據或發票的真實性。要注意防范借款申請人為開發商、汽車經銷商關系人，特別是有多個關系人申請借款時可能出現的虛假按揭情況。關系人包括開發商、經銷商內部及關聯企業職工、主要負責人親屬、與開發商、經銷商往來密切的生意伙伴等。對此類借款的申請人要重點核實交易價格是否正常，商品交易行為真實性、首付款資金來源以及借款申請人資信，防止開發商、經銷商利用虛假按揭套取銀行資金。對關系人成批購買開發商（經銷商）的住房、商鋪、汽車的，必須從嚴控制，嚴格審查。5、調查核實對比住房、商鋪、汽車價格的真實性，比較分析與市場同類產品價格的差異。6、對借款人信用狀況的調查分析。在CCS零售貸款系統、人民銀行個人征信報告、信用卡黑名單等系統或零售貸款違約客戶名單中進行查詢是否為不良貸款客戶，并在審批表中注明借款人或配偶是否使用過個人住房貸款或其它授信，及其履約情況。（二）個人二手住房貸款調查內容中國銀行個人一手住房貸款業務操作辦法第一章總則第一條為規范個人住房貸款管理，維護借貸雙方權益，根據《中華人民共和國商業銀行法》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國擔保法》、《中國人民銀行個人住房貸款管理辦法》，特制定本操作辦法。第二條本辦法所稱個人住房貸款是指貸款人用自有資金向借款人發放的用于購買一手住房的商業性貸款；本辦法所稱貸款人是指中國銀行開辦此項業務的分支機構，借款人是指具有完全民事行為能力的自然人。第三條商業性個人住房貸款實行“部分自籌、有效擔保、?？顚Ｓ?、按期償還”的原則。借貸雙方應依法簽訂有關合同。第四條本辦法適用于中國銀行股份有限公司境內分支機構向個人發放的一手住房貸款。住房公積金貸款按住房公積金管理中心相關規定執行。第二章貸款對象與條件第五條個人一手住房貸款的對象為具有完全民事行為能力的自然人。第六條申請個人一手住房貸款的借款人必須同時具備下列條件：（一）在中國境內具有常住戶口或有效居留身份；（二）具有穩定的職業和經濟收入，信用良好，有償還貸款本息的能力；（三）已經簽署購買住房的合同或協議。購買期房（建筑工程進度必須符合當地政府和金融監管機構的相關規定）應同時提供手續齊全的房屋建設和銷售證明文件（項目與貸款人有按揭合作協議的除外）；（四）必須支付不低于所購住房全部價款20％以上的首期購房款。（五）提供經貸款人認可的有效擔保；（六）貸款人規定的其他條件。第三章貸款幣種、限額、期限與利率第七條貸款幣種：個人住房貸款幣種為人民幣和外幣。申請外幣的借款人應具有外匯還款來源。第八條貸款成數：一手個人住房貸款的最高成數不得超過所購住房價值或評估價值的80％，單筆貸款的成數需根據借款人的還款能力和信用記錄逐筆確定。第九條貸款期限：人民幣個人住房貸款最長期限不得超過30年，外幣個人住房貸款最長期限不超過8年。第十條貸款利率：人民幣個人住房貸款執行中國人民銀行規定的同檔次商業貸款利率，可在人民銀行規定的范圍內進行浮動。外幣個人住房貸款執行中國銀行規定的同檔次外匯貸款利率。貸款期限在一年以內的，遇法定利率調整，按原合同利率計息。貸款期限在一年以上的，遇法定利率調整，按貸款合同生效日相應檔次的法定貸款利率確定的貸款利率計息，每滿一年或半年后，再按當時相應檔次的法定貸款利率確定下一年（半年）度利率。第四章貸款申請與審批第十一條申請個人住房貸款時，借款人應提出書面申請，并提供以下資料：（一）借款申請書；（二）具有法律效力的身份證件（居民身份證、戶口本、軍官證，或其它有效居留證件）；（三）支付所購住房首期購房款的證明；（四）貸款人認可的經濟收入證明（包括借款人家庭經濟收入證明、納稅證明、銀行對帳單、銀行儲蓄薄等的原件或復印件）；（五）購買住房的合同、協議或其他有效文件；（六）借款擔保的抵（質）押物清單、權屬證明、有處分權人同意抵（質）押的證明及抵押物估價文件；（七）保證人同意為其提供借款擔保的書面文件及其資信證明；（八）開發商證明借款人所購期房（建筑工程進度必須符合當地政府和金融監管機構的相關規定）的建設和銷售文件資料（項目與貸款人有按揭合作協議的除外）；（九）授權貸款人查詢中國人民銀行個人征信系統并記錄查詢結果的相關文件；（十）貸款人要求提供的其他證明文件或資料。第十二條個人一手住房貸款的審批按照零售貸款授信審批流程的有關規定執行。第十三條業務經辦機構受理借款人的住房貸款申請后，應根據個人住房貸款審批標準和信貸規則對借款人及其提供的資料進行認真調查核實，對授信進行初步分析,并對各類資料的真實性、準確性、完整性負責。第十四條個人一手房貸款經業務經辦機構發起后,報消費信貸中心,由審批人審批。對不符合條件的借款申請退回業務經辦機構。第十五條貸款經審批同意后，業務經辦機構應及時通知借款人和擔保人簽署《借款合同》與《抵押合同》、《質押合同》或《保證合同》，填寫借款借據、抵（質）押登記等申請表，繳付相關費用。合同中應約定貸款種類、貸款用途、貸款金額、貸款利率、還款期限、還款方式、違約責任和雙方認為需要約定的其他事項。對不同意貸款的，消費信貸中心應出具不批準貸款的書面意見，并及時通知業務經辦機構，由業務經辦機構向借款人說明不予貸款的理由，并退回有關申請資料。第五章貸款擔保與保險第十六條個人一手住房貸款的擔保方式為：抵押擔保、質押擔保、保證擔保、其它貸款人認可的擔保方式。借貸雙方可根據具體情況協商選擇擔保方式。原則上個人住房貸款只能選擇一種擔保方式。如接受兩種擔保方式，貸款人應要求保證人對全部債務提供擔保，并明確表示放棄其抗辯權。第十七條以抵押方式申請貸款的，抵押權人和抵押人應當以書面形式訂立抵押合同。抵押物和抵押合同應當符合《中華人民共和國擔保法》中的有關規定。抵押物首先應是抵押人所擁有的房屋或預購房屋；其次可以用抵押人依法取得的國有土地使用權及貸款人認可的其它依法可以抵押的財產（不包括動產抵押）。以房屋設定抵押權的1、以期房抵押的，建筑工程進度必須符合當地政府和金融監管機構的相關規定，抵押人和抵押權人應持依法生效的預購房屋合同到期房座落的房地產登記機關辦理抵押登記備案手續；同時由貸款人認可的單位或自然人提供擔保，或采用借款人信用擔保，待該期房竣工交付使用后持《房屋所有權證》辦理正式抵押登記。2、以現房抵押的，抵押人和抵押權人應持《房屋所有權證》到房屋所在地的房地產登記機關辦理抵押登記，以取得房屋他項權證明文件或其他相關權利證明。（二）以土地使用權設立抵押權的，抵押權人和抵押人應在抵押合同簽訂后15日內持所抵押土地的土地使用證、抵押合同、地價評估及確認報告，以及抵押人和抵押權人的身份證及有關資料，到土地所在地的土地管理部門申請抵押登記，以取得《土地他項權利證明書》。（三）抵押權設定后，所有能夠證明抵押物權屬的證明文件（原件）等，均由抵押權人執管并承擔保管責任。抵押權人收到上述文件單證后，應出具保管證明。抵押物由抵押人占管。抵押貸款本息未清償前，未經抵押權人同意，抵押人不得將抵押物再次抵押、變賣、贈予或以其他方式處置，應保證抵押物的安全、完整，并隨時接受抵押權人的監督檢查。（四）抵押物發生繼承、遺贈的，繼承人和受遺贈人必須提供有關法律文件并與貸款人簽訂有關補充文件，承擔原合同一切未履行的責任。（五）以房屋所有權和土地使用權設定抵押的，抵押合同自抵押物登記之日起生效；以其它有效資產抵押，當事人自愿辦理抵押登記的，抵押合同自簽訂之日起生效。第十八條以質押方式申請貸款的，質押方式可以是動產質押或權利質押，質權人和出質人必須簽訂書面質押合同。采取權利質押的，質物一般為銀行存單、國債、金融債券、國家重點建設債券和AAA級企業債券等，股票暫不接受質押。需要辦理質押登記的，應當按照《中華人民共和國擔保法》的有關規定辦理登記。質押合同的有關內容和生效日期應當符合《中華人民共和國擔保法》的有關規定。貸款人認為需要公證的，借款人（或出質人）應當辦理公證。（一）對出質人提交的質物，貸款人應進行查詢和認證。出質人應將確認后的權利憑證交貸款人執管。質押期間，貸款人不得擅自處分質物，如造成質物損壞、遺失，貸款人應承擔責任并賠償損失。（二）質押期間,出質人未經質權人同意,不得轉移、或重復質押已被質押的財產，不得以任何理由掛失。（三）以有價證券作質押的，在質押期內，有價證券到期時，可以選擇以下處理方式：1、借款人與貸款人共同兌現，并償還貸款或轉換為儲蓄存單繼續用于質押；2、借款人用貸款人認可的等額有價證券替換到期的有價證券。第十九條用于抵(質)押的財產,需要估價的,可以由貸款行進行評估，也可委托貸款人認可的資產評估機構進行估價。以貸款所購房屋抵押的，抵押率不得超過抵押物價值的80％，以其它房產抵押的，抵押率不得超過70％；以相同期限的銀行存單和憑證式國債質押的，質押率不得超過質押物價值的90％；以其它有價證券質押（暫不接受股票質押）的，質押率需視質物價值從嚴確定質押率。第二十條以保證方式申請貸款的，借款人應提供貸款人可接受的第三方連帶責任保證。第三方提供的保證為不可撤銷的承擔連帶責任的全額有效擔保，且必須符合《中華人民共和國擔保法》的規定。（一）采取保證方式的，保證人和債權人必須簽訂由保證人承擔連帶責任的書面保證合同。保證人發生變更時，必須按照規定辦理變更擔保手續，未辦理變更擔保手續，原保證合同不得撤銷。（二）保證人是法人的，必須有代為償還全部貸款本息的能力，且在貸款行開立保證金帳戶，如貸款出現違約,貸款人有權直接從保證金帳戶上扣款償還應還款部分,保證金應在規定時間內及時補足。保證人是自然人的，應當有穩定的經濟來源，具有足夠的代償能力，不從事冒險行業和高風險活動。（三）保證期間應延續到借款合同規定的貸款到期之后兩年。借款合同變更時應按《擔保法》的規定處理有關事項。第二十一條以房產作為抵押的，借款人需在合同簽訂前向貸款人認可的保險公司為抵押物辦理房屋保險,并將保險單項下因保險事件發生而對保險人享有的保險金權益轉讓給貸款人。抵押期內，保險單正本由貸款人保管。第二十二條抵押期內，投保人按合同約定不得以任何理由中斷或撤銷保險。在保險期內，如發生保險責任范圍以外的因借款人過錯的毀損，由借款人負全部責任。第六章貸款發放與償還第二十三條借款申請獲得批準后，業務經辦機構應通知借款人（包括財產共有人）、保證人及其它有關當事人在約定的時間與貸款銀行簽訂有關法律合同和辦理用款手續，并開立貸款帳戶。第二十四條貸款發放。在《抵押合同》、《質押合同》或《保證合同》生效后，貸款人應按《借款合同》約定直接劃至借款人指定購買住房的開發商或售房單位的專用帳戶。第二十五條貸款使用。借款人必須按合同規定使用貸款。違反借款合同規定使用貸款，貸款人有權停止貸款和提前收回部分或全部貸款。對不按合同規定用途使用貸款的部分，按中國人民銀行的有關規定加收利息。第二十六條貸款償還。貸款人與借款人應在借款合同中明確約定還款方式和還本付息計劃，授權貸款人可在約定的還款日主動從借款人指定的帳戶中扣收貸款本息。貸款期限在1年以內（含1年）的，可按月償還貸款本息或到期一次償清貸款本息。貸款期限在1年以上的，借款人應按月并自使用貸款后第二個月開始按月償付貸款本息。第二十七條還款方式：償還貸款本息的方式可選擇一次性還本付息法、等額本息還款法和等額本金還款法。在等額本息還款法下可采取月均還款法、等額累進還款法、等比累進還款法；在等額本金還款法下可采取等額遞減還款法和等比遞減還款法。借款人可與貸款人協商選擇還款方式。一筆借款只能選擇一種還款方式，合同簽訂后，未經貸款人同意不得擅自改變還款方式。一次性還款法、月均還款法和等額遞減還款法的計算公式分別如下：一次性還款法。到期還本付息額＝本金＋本金×利率（二）月均還款法（等額本息還款法）。還款月數貸款本金×月利率×（1＋月利率）月均還款額＝還款月數（1＋月利率）－1（三）等額遞減還款法：即每月等額償還貸款本金，貸款利息隨本金逐月遞減。設貸款總額為Y，貸款期數為n，貸款周期利率為i,已還至第k期，則：k期還款額每期應還本金=每期應還利息首期還款額的計算公式：（1）第一期利息=貸款本金×貸款月利率（當放款日與還款日相同）（2）第一期利息=貸款本金×計息天數×貸款日利率當放款日與還款日不相同，首期計息天數=應還款日-上次計息日（天），即放款日到扣款日的前一天。第二十八條提前還款處理。借款人在借款合同生效后，若有足夠的資金來源，可提前向貸款人提出部分或全部提前還款申請，貸款人可按合同約定按提前還款金額收取一定比例的費用。第二十九條貸款重整處理。借款人因正當理由不能按原計劃償還貸款本息，可提前30個工作日向貸款人申請進行債務重整，即調整貸款期限和每期還款數額。重整期限和已還款期限之和不得超過30年。貸款重整原則上不超過一次。重整后的貸款金額應小于原借款余額，貸款利率執行原貸款發放日至重整后的貸款到期日的同檔次期限利率。如貸款重整涉及貸款期限的變更，除非擔保合同另有約定，應取得擔保人的書面同意。第三十條展期貸款處理。貸款期限在一年以內并采用一次性歸還貸款本息方式的，借款人不能按照合同規定的期限償還貸款本息，應提前30個工作日向貸款人申請展期，具體展期條件按中國銀行的有關文件規定執行。展期申請經貸款人審查批準后，借貸雙方應簽訂展期協議。展期協議須經抵（質）押人、保證人書面認可，并辦理延長抵（質）押登記手續；對以分期付款方式償還貸款的，不得辦理展期，但借貸雙方可協商進行貸款重整。第三十一條逾期貸款處理。貸款逾期的，貸款人應將逾期部分及時轉入非應計貸款科目核算，并向借款人加收逾期貸款利息。具體逾期時間計算和加收利息標準按中國銀行的有關文件規定執行。如貸款出現連續三個月逾期或累計六個月未能如數還款，貸款人應向保證人追償或處分抵（質）押物，直到償清全部貸款本息為止。第三十二條不良貸款的處理，參照中國銀行零售貸款貸后管理辦法、零售不良貸款催收保全管理實施辦法及呆帳核銷管理辦法執行。第七章借款合同的變更和終止第三十三條借款合同需要變更的，必須經借貸雙方協商同意，并依法簽訂變更協議。涉及第三方擔保的，變更條款還應征得第三方保證人同意。協議未達成之前，原借款合同繼續有效。第三十四條借款人在還款期間內死亡，經人民法院宣告死亡或失蹤，或宣告為無民事行為能力或限制行為能力人，借款人財產的合法繼承人、受遺贈人、財產代管人或監護人應繼續履行借款人簽訂的借款合同。合法繼承人、受遺贈人、財產代管人或監護人拒絕履行借款合同，貸款人有權依據抵（質）押合同的規定處理抵押物或質物。第三十五條保證人失去擔保資格和能力，或發生合并、分立或破產時，借款人應變更保證人并重新辦理擔保手續。第三十六條借款人在清償全部貸款本息及相關費用后，借款合同自行終止。在合同終止30日內，貸款人應約同有關當事人前往有關部門辦理注銷抵押登記（或備案）或出質登記的手續，返還權利憑證，通知保證人，借貸關系、抵押/質押擔?；蜻B帶責任保證關系即告終止。第八章債權保護第三十七條借款人、擔保人必須嚴格履行《借款合同》、《抵/質押合同》和《保證合同》的條款，如發生如下情況之一者均構成違約行為：（一）借款人未能或拒絕按《借款合同》的條款規定，及時足額償還貸款本息和應支付的其他費用；（二）借款人和保證人未能履行有關合同所規定的義務，包括借款人未按《借款合同》規定的用途使用貸款；（三）借款人和保證人在有關合同中的陳述與保證發生重大失實，或提供虛假文件資料，或隱瞞重要事實，已經或可能造成貸款損失的；（四）抵押物受毀損導致其價值明顯減少或貶值，以至全部或部分失去了抵押價值，足以危害我行權利的，而借款人未按我行要求重新落實抵押、質押或保證的；（五）抵押人、出質人未經貸款人書面同意擅自變賣、贈予、出租、拆遷、轉讓、重復抵（質）押或以其他方式處置抵押物或質物的；（六）出質人轉讓質物執管收據及未經貸款人同意而掛失所質押的權利憑證；（七）借款人死亡，經人民法院宣告死亡或失蹤，或宣告為無民事行為能力或限制民事行為能力人，其合法繼承人、受遺贈人、財產代管人或監護人拒絕履行借款合同項下未履行的義務；（八）借款人拒絕或阻撓貸款人監督檢查貸款使用情況的；（九）借款人、保證人在貸款期間的其他違約行為。第三十八條借款人、保證人在貸款期間發生任何上述違約事件，貸款人可采取以下任何一項或全部措施：（一）要求限期糾正違約行為；（二）要求增加所減少的相應價值的抵（質）押物或更換保證人；（三）停止發放尚未使用的貸款；（四）在原貸款利率基礎上計收罰金；（五）提前收回部分或全部貸款本息（包括有權直接從借款人賬戶中扣收）；（六）向保證人追償；（七）依據有關法律及規定處分抵（質）押物；（八）向仲裁機關申請仲裁或向人民法院起訴。第三十九條借款人、擔保人因發生下列特殊事件而不能正常履行償還貸款本息時，貸款人有權采取停止發放尚未使用的貸款和提前收回貸款本息等措施。（一）