深度解讀：綠城代建綠城代建由來(lái)2005年，杭州政府城中村改造安置房建設(shè)是綠城首個(gè)代建項(xiàng)目。2008年，宋衛(wèi)平首次提出依托綠城品牌和團(tuán)隊(duì)實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)創(chuàng)新，并于2009年形成了以「品牌輸出、管理輸出」為核心的「綠城代建」模式。綠城的非政府代建業(yè)務(wù)正式開(kāi)始于2010年。9月25日，綠城房地產(chǎn)建設(shè)管理集團(tuán)的前身綠城房產(chǎn)建設(shè)管理有限公司成立，綠城代建業(yè)務(wù)拉開(kāi)序幕。2015年8月以來(lái)，綠城收購(gòu)綠城鼎益房地產(chǎn)投資管理有限公司及綠城時(shí)代城市建設(shè)發(fā)展有限公司，綠城管理集團(tuán)由此誕生。2016年6月，綠城重組藍(lán)城，將藍(lán)城的代建業(yè)務(wù)整合至綠城管理集團(tuán)，進(jìn)一步擴(kuò)大了綠城管理集團(tuán)的規(guī)模。除代建業(yè)務(wù)外，綠城管理集團(tuán)還提供管理咨詢和專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)。綠城代建現(xiàn)狀多年以來(lái)，綠城代建業(yè)務(wù)已覆蓋所有類型。綠城管理集團(tuán)2018年上半年合同銷售面積207萬(wàn)平方米，合同金額280億人民幣，下半年可銷售面積398萬(wàn)平方米，可售金額524億人名幣，合并管轄項(xiàng)目合計(jì)250個(gè)，規(guī)劃總建筑面積約5348萬(wàn)平方米。截止2018年10月31日，綠城管理集團(tuán)共有項(xiàng)目373個(gè)，除政府代建項(xiàng)目143個(gè)、非政府代建項(xiàng)目202個(gè)外，另有咨詢項(xiàng)目28個(gè)。綠城代建模式綠城代建模式歷經(jīng)升級(jí)演變，目前提出的是「綠城代建4.0模式」。該模式突出了按需定制和共創(chuàng)共贏兩個(gè)新概念。新概念并非脫離綠城現(xiàn)有代建業(yè)務(wù)，另辟蹊徑，而是綠城將過(guò)往代建經(jīng)驗(yàn)和資源整合后的新體系。從按需定制角度出發(fā)，綠城將其代建業(yè)務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了分級(jí)。通過(guò)對(duì)代建中的每一個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行細(xì)分，綠城將原來(lái)較為粗放的輸出型代建模式進(jìn)化為更為專業(yè)的定制型代建模式，這個(gè)轉(zhuǎn)變意味著綠城管理集團(tuán)已經(jīng)在逐漸擺脫地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的背景，正式走上了成為專業(yè)代建公司的道路。在合作共贏方面，綠城通過(guò)自身品牌效應(yīng)、策劃能力、專業(yè)素養(yǎng)、營(yíng)銷資源保證代建項(xiàng)目的溢價(jià)能力。在4.0模式下，綠城在項(xiàng)目管理的基礎(chǔ)上設(shè)立了「全生命周期服務(wù)體系」，提供從項(xiàng)目前期拿地到后期物業(yè)使用的全產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)。此外，綠城引入了「對(duì)賭機(jī)制」，未達(dá)到收益目標(biāo)的對(duì)賭項(xiàng)目，綠城不收取服務(wù)費(fèi)；如果實(shí)現(xiàn)超額利潤(rùn)，則按照階梯比例進(jìn)行分紅。綠城模式的篩選標(biāo)準(zhǔn)與收費(fèi)方式根據(jù)曹州南項(xiàng)目，綠城對(duì)代建項(xiàng)目合作方的篩選標(biāo)準(zhǔn)有三條：有土地權(quán)屬證明地產(chǎn)開(kāi)發(fā)理念與產(chǎn)品定位與綠城基本相符良好的資金條件綠城還有一條數(shù)次被提到的標(biāo)準(zhǔn)，即不進(jìn)入房?jī)r(jià)低于6000元/平米的城市。除了代建收入因素外，綠城本身的「身份」優(yōu)勢(shì)，幫助委托方以比較合理的價(jià)格獲得土地。在收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)上，綠城一般收取派駐團(tuán)隊(duì)基本管理費(fèi)、委托開(kāi)發(fā)管理費(fèi)和項(xiàng)目業(yè)績(jī)獎(jiǎng)勵(lì)等三項(xiàng)費(fèi)用：派駐團(tuán)隊(duì)基本管理費(fèi)——綠城建設(shè)根據(jù)委托項(xiàng)目規(guī)模、物業(yè)類型以及開(kāi)發(fā)計(jì)劃，派駐相應(yīng)數(shù)量的管理團(tuán)隊(duì)。管理團(tuán)隊(duì)的基本管理費(fèi)（包括工資、社會(huì)保險(xiǎn)、福利等）一般采用包干制的方式予以約定，有委托方承擔(dān)，在項(xiàng)目公司列支。委托開(kāi)發(fā)管理費(fèi)——取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)原則為項(xiàng)目總銷售額的5%至7%（別墅類項(xiàng)目高于此標(biāo)準(zhǔn)），具體結(jié)合項(xiàng)目物業(yè)類型、總銷售額、銷售去化速度等因素確定。（備注：以上三項(xiàng)費(fèi)用不包括委托方因向除綠城外第三方支付的涉及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的相關(guān)費(fèi)用，包括但不限于土地出讓金、契稅、前期工程費(fèi)、報(bào)建費(fèi)、市政配套費(fèi)和其他政府規(guī)費(fèi)及行政收費(fèi)、工程建設(shè)費(fèi)、材料設(shè)備款、招標(biāo)代理費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)和工程造價(jià)、審計(jì)、法律服務(wù)、物業(yè)管理等咨詢費(fèi)以及銷售費(fèi)用等。）如項(xiàng)目分多期開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)委托管理費(fèi)的支付以項(xiàng)目分期為單位進(jìn)行計(jì)算和支付。各分期的面積以施工許可證所批準(zhǔn)的面積為準(zhǔn)。在各分期實(shí)現(xiàn)銷售前，項(xiàng)目各分期的預(yù)估委托管理費(fèi)根據(jù)該分期預(yù)估銷售額進(jìn)行計(jì)算和支付，在該分期的修建性詳規(guī)確定后10個(gè)工作日內(nèi)，由乙方提供該分期預(yù)估銷售額，經(jīng)甲方確認(rèn)后確定。定金為確保整個(gè)委托項(xiàng)目的履行，甲方同意向乙方支付合同定金，并于合同簽訂后5個(gè)工作日內(nèi)一次性支付。原則上代建收入在10000萬(wàn)元以上的項(xiàng)目，定金不得低于1000萬(wàn)；收入在5000-10000萬(wàn)以上的項(xiàng)目，定金不得低于500萬(wàn)。（1）房屋獲得施工許可證后10個(gè)工作日內(nèi)支付15%；（2）房屋主體結(jié)構(gòu)結(jié)頂后10個(gè)工作日內(nèi)支付15%；（3）房屋竣工驗(yàn)收后10個(gè)工作日內(nèi)支付10%；（4）房屋開(kāi)盤(pán)銷售率達(dá)到可售面積20%后10個(gè)工作日內(nèi)，支付20%；（5）房屋銷售率達(dá)到可售面積50%后10個(gè)工作日內(nèi)，支付20%；（6）房屋銷售率達(dá)到可售面積80%后10個(gè)工作日內(nèi)，支付10%；達(dá)成合同約定的銷售目標(biāo)，在該期房屋整體竣工驗(yàn)收合格滿一年后10個(gè)工作日內(nèi)，結(jié)清剩余部分所有委托管理費(fèi)用。上述（1）-（6）項(xiàng)根據(jù)各分期預(yù)估的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)委托管理費(fèi)進(jìn)行計(jì)算與支付，第（7）項(xiàng)根據(jù)實(shí)際銷售額進(jìn)行調(diào)整并結(jié)清。上述（1）-（7）的付款節(jié)點(diǎn)為并列時(shí)間關(guān)系。組織架構(gòu)上，綠城管理實(shí)施「集團(tuán)直管+區(qū)域/平臺(tái)分管」模式。區(qū)域公司和平臺(tái)公司承擔(dān)其分管項(xiàng)目的具體業(yè)務(wù)，包括團(tuán)隊(duì)組建、工程營(yíng)造、營(yíng)銷管理以及委托方需求響應(yīng)等。代建項(xiàng)目上，以商業(yè)代建為例，綠城與委托方成立項(xiàng)目公司，項(xiàng)目公司董事會(huì)由委托方委派，代表委托方行使決策、監(jiān)督、建議以及知情權(quán)，而綠城負(fù)責(zé)搭建項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)，由委托方派遣的財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行監(jiān)控。綠城集團(tuán)內(nèi)部每年更新《綠城集團(tuán)工程技術(shù)系列標(biāo)準(zhǔn)》，標(biāo)準(zhǔn)包括《景觀標(biāo)準(zhǔn)工藝工法》、《精裝修施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》、《建筑安裝工程成品保護(hù)規(guī)范》、《住宅產(chǎn)品實(shí)測(cè)實(shí)量技術(shù)規(guī)范》等針對(duì)工程做法和要求的詳細(xì)介紹。除此之外，綠城還采用師徒制帶教、第三方檢測(cè)機(jī)構(gòu)抽查、戰(zhàn)略合作單位考評(píng)等方式確保項(xiàng)目質(zhì)量。綠城較為獨(dú)特的一點(diǎn)是管理層對(duì)施工人員責(zé)任心的認(rèn)知。除了管理團(tuán)隊(duì)勤跑腿緊盯項(xiàng)目外，宋衛(wèi)平還曾提出向日本的工程管理取經(jīng)，導(dǎo)入日方的管理理念，體現(xiàn)到綠城管理的代建項(xiàng)目上就是對(duì)每一個(gè)細(xì)節(jié)的持續(xù)優(yōu)化。人員管理：統(tǒng)一的組團(tuán)入口與考勤機(jī)制，24小時(shí)保安及視屏監(jiān)控預(yù)防無(wú)關(guān)人員入內(nèi)；日常的安全早會(huì)，講解每個(gè)班組的工作及