ZZ集團公司房地產開發部

組織結構診斷報告

北大縱橫管理咨詢公司2001年8月機密11/22/2023重要說明本次匯報為中期匯報，所有觀點均非最終結論11/22/2023項目進程第1-3天07/23-07/25第4-6天07/26-07/28第7-12天07/29-08/03第13-24天08/04-08/15資料搜集內部研討高層訪談內部研討問卷設計中期報告匯報訪談階段中層訪談：66人次；高層訪談:13人次；外部訪談：7人次，電話訪談：15人次；其他人員：10人次共計：111人次撰寫報告高層訪談：6人次；中層訪談：12人次匯報第29天08/20高管交流問卷發放問卷分析報告初稿成形第25-28天08/16-08/19內部匯報中期報告形成中層人員訪談資料搜集外部調研11/22/2023導讀建議業務流程診斷職能、職責診斷管理與組織診斷總論11/22/2023ZZ集團開發部經過13年的發展已經初具規模，面臨著良好的內外部機遇，開發部必須開始新一輪的創業開發部的開發面積1988年成立ZZ集團開發部利用“ZZ”品牌優勢和發揮規模效應，企業迅速成長。受國家宏觀調控影響“貨幣從緊”政策規范房地產市場大力發展住宅建設申奧成功擴大了投資需求住宅產業將成為新的經濟增長點公司制改造方案獲得ZZ集團的批準198819971998199920002001年份開發部的發展歷程成長期低潮期復蘇期二次發展期19961995199419931992199119901989穩定期11/22/2023開發部過去的成功主要是取決于抓住了房地產市場良好的發展機遇和依托ZZ集團的大力支持開發部職工認為公司過去取得成功的原因資料來源：北大縱橫調查問卷隨著市場經濟的推進和開發部公司制改造的完成，開發部從ZZ集團獲得的支持將越來越小，未來的成功關鍵是培養自己的競爭優勢43.58%11/22/2023目前房地產市場競爭日趨激烈，企業間的競爭也正逐漸從單純的產品競爭轉向企業綜合實力的競爭競爭模式：從簡單的產品競爭向綜合實力和管理競爭邁進！不斷涌現出先進的開發理念：環保概念、人文概念、歐陸概念、IT概念產品形式變換無窮：從SOHO到TOWNHOUSE；從一層下躍式到迷你小復式市場研究愈發引起重視、競爭對手以全面的營銷理念獲得競爭優勢原來是拼規模，現在是拼效益、拼實力、拼管理北京房地產市場開發總天鴻萬科大成海外華遠上海房地產商北辰集團品牌優勢會構建房地產行業的核心競爭力11/22/2023而在激烈的市場競爭中，開發部的競爭優勢正在逐步下降2000年度綜合排名ZZ開發部第五名近五分之三的人認為，“ZZ”的品牌優勢正在逐步下降資料來源：市場部報告11/22/2023員工在對開發部未來的發展方向感到迷惑的同時，對開發部的前景表示擔心只有10%的人了解開發部的發展規劃只有7%的員工對開發部的前景很看好

超過五分之三的員工認為開發部未來的應該依托房地產，向相關產業發展11/22/2023從內部來看，開發部的管理暴露出來一些問題開發部目前存在的主要問題11/22/2023員工認為諸如資金、人才、運營和分配機制等問題會成為滯約開發部未來發展的嚴重障礙員工認為制約開發部未來發展的主要因素11/22/2023出現以上問題的原因之一是由于開發部得到總公司大力支持的同時，更多的受到了一些制約總公司統的過多，管的過死開發部作為集團公司的利潤大戶，集團公司不想放權，但是又缺乏有效的管理不是按照市場規律去管理，更多的是行政指令招投標管理中的行政干預年度資金審批計劃程序復雜且速度慢上報項目審批決策慢，喪失了許多商業機會……土建公司背景的總公司與高度市場化的房地產行業運作模式相差較大，行政式管理的一個直接弊端是外行領導內行，造成機會的喪失且損害了開發部的積極性11/22/2023同時，從業務運作的角度來看，開發部的市場化思路還沒有打開，市場意識不強房地產市場開發商的營銷活動金融市場勞動力市場技術市場信息市場消費者或用戶文化社會法律環境政府總市場項目上馬缺乏論證項目策劃缺乏整體概念市場營銷力度不夠客戶服務意識不強品牌意識不足11/22/2023業務部門設置成橄欖型結構，“重生產、輕項目研究、輕銷售”市場研究項目規劃工程建設銷售提供項目規劃條件（市場需求信息）項目立項參與項目論證竣工圖參與前期項目論證項目前期項目建設產品銷售參與項目規劃交接項目工程質量反饋開發部在運營模式上不符合房地產行業特點“項目研究和規劃是創造利潤過程，項目建設是成本控制過程，產品銷售是實現利潤過程”開發部在管理上仍延續建筑安裝/施工企業的運營模式，重項目施工，輕項目研究和規劃設計，使項目成本控制基本處于失控狀態，甚至造成很多項目投資失誤遠景花園、晨光嘉園由于缺乏開發組織總設計造成產品沒有明確的市場定位11/22/2023再者，一些不良的行為和習慣也限制了開發部的發展11/22/2023因此，將要進行的改制，為ZZ開發部的發展提供了一個良好的機遇的同時，更對開發部的經營管理提出了更高的要求自主經營自負盈虧自我發展建立適應市場變化的快速反映機制引進合理競爭的人才機制，加強人力資源開發增強企業管理減少不良資產積累優質資產開展資本運營擴寬融資渠道提高融資能力改制后11/22/2023開發部目前急待解決三個問題，從而為公司發展積累必備的增長條件建立獲得競爭優勢的人力資源管理體系面向市場，建立適合企業未來發展的組織架構優化房地產業務流程，加強成本控制11/22/2023導讀建議業務流程診斷職能、職責診斷管理與組織診斷總論母子公司領導溝通組織11/22/2023開發部目前正在積極開展三層面的業務上，需要對未來的發展戰略進行通盤考慮，尤其是要考慮各分/子公司的資源配置和發展方向第一層面確保核心業務的運作（房地產開發）第二層面發展新業務（物業管理、租賃）第三層面開創未來業務機會（網絡寬帶）、旅游、新材料、生物科學開發部發展業務業務房地產開發？業務物業管理？業務業務網絡寬帶？開發部的資源是有限的，如何向多個業務進行資源配置？時間價值11/22/2023對子公司管理還是作為開發部的職能部門來管理子公司股東大會子公司經理層子公司董事會子公司監事會委托代理委托代理委托監督監督ZZ房地產開發公司影響所有權控制權經營權子公司法人治理結構開發部高層領導兼任子公司董事會成員重要職務過多，直接對分、子公司發號施令，子公司難以真正獨立經營。同時，也會造成角色混淆，形成自己監督和考核自己的現象11/22/2023分/子公司在日常的運營中存在著一些問題……1、開發部在總體發展戰略上欠缺考慮，因此有的子公司的設立往往出于一種臨時性的考慮，在其未來的發展方向和資源整合方面考慮不多，缺乏對下屬公司的戰略指導2、下屬子公司雖然完善法人治理結構，但董事會沒行使決策控制權、監事會沒行使監督權、董事會/監事會/經理層職責不明確3、開發部對子公司日常運營干預過多，集中于管理具體事情，子公司經理層沒有日常經營管理權4、過于強調各子/分公司與開發部之間的同一性，造成下屬公司不愿意承擔責任，缺乏發展的主動性5、對分、子公司的經理缺乏有效的經濟考核指標，也缺乏相應的激勵；造成下屬公司缺乏發展的壓力與動力6、母子公司資產不是完全清晰，將導致在對子公司進行考核時缺乏正確的依據11/22/2023導讀建議業務流程診斷職能、職責診斷管理與組織診斷總論母子公司領導溝通組織11/22/2023員工對目前高層領導存在一些看法……近二分之一的員工對高層的信任度正在逐步下降11/22/2023總經理目前的主要精力放在了改制和融通資金等最急迫的外部溝通交流上，內部業務運作精力投入不多職能具體工作公司的總體戰略策劃公司的經營策略制訂，完成年度經營目標外部溝通交流建設高效的組織團隊策劃和草擬公司的發展戰略，在對公司的發展戰略深入了解的基礎上建議調整公司的發展戰略發掘未來的公司發展機會制定公司年度經營計劃，并進行計劃分解對經營計劃的實施情況進行監督、控制與外部公眾如銀行的聯絡和溝通與ZZ集團的匯報和溝通副總經理、直接下屬職能部門負責人的協調、選擇和考評主持、推動關鍵管理流程和規章制度教練、指導選擇人才企業文化的塑造和強化20%15%50%15%一般的時間分配總體戰略策劃經營計劃制定、分解、控制建設高效的組織團隊外部溝通交流11/22/2023業務部門分別由總建筑師、副總經理、副總經濟師負責，業務流程分割嚴重總經理工程管理室合作管理室預算合同室銷售中心市場部規劃管理室總建筑師副總經理副總經理副總經濟師這種決策指揮系統的最大問題在于高層領導之間難以協調，特別是每位副總只擔任一個部門的工作相當于室主任的職責，不可能從全局角度考慮問題，造成部門的本位主義，決策效率低、扯皮現象嚴重11/22/2023實際運作中橫向溝通不暢，造成決策速度慢，對市場的反應能力慢房地產業務的流程應該是一個連貫的過程，這其中：銷售中心對顧客需求的識別、市場部對項目的可研分析、規劃室對圖紙的設計、預算室對成本的預算、工程室對工程實施的可能性必須保持一致。各部門充分的橫向溝通有助于將各部門目標匯總成企業整體目標。總經理市場部總建規劃管理室副總經理預算合同室副總經理工程管理室副總經理銷售中心房地產開發流程11/22/2023一半左右的員工認為業務流程不暢的原因在于缺乏總體協調，且認為應該由一位副總來統一協調各業務部門的工作11/22/2023導讀建議業務流程診斷職能、職責診斷管理與組織診斷總論母子公司領導溝通組織11/22/2023集權與分權：從整個開發部來看，目前是一種高度集權的模式，這種模式不便于發揮職工的積極性，也不利于培養人才和增加員工的責任心集權：是把較多和較重要的經營管理權責集中于企業高層組織的管理方式。優點：統一指揮、強化控制；缺點：限制下級的積極性和創造性。近八成的員工認為在向上級請示工作時，出現上級需向他的上級請示后才給予答復的情況11/22/2023站預算工程項目經理工程管理室主任工程管理室負責人預算合同室開發部經理財務室總會計師例如：由于缺乏部門預算權限，導致審批時間過長項目工程款簽字財務室付款11/22/2023指揮系統：多頭指揮與越級匯報的現象造成指揮系統的失靈降低上級的威信損害管理者在員工中的整體形象近八成員工在日常工作中或多或少存在著接受領導多頭指揮的現象日常管理中，一半以上的人認為上下級的匯報存在越級現象11/22/2023制度建設：雖然有比較完善的文本化的制度，但是由于執行不利，造成了制度成為“擺設”招投標制度材料設備采購制度圖紙會簽制度實際工作中并未按制度嚴格執行降低制度的權威性52.94%11/22/2023權責問題：員工認為在需要部門合作的事務中，部門之間的責任界定不清楚，容易出現責任推委或者扯皮現象推委地帶推委地帶職責明確職責明確職責明確推委地帶職責明確預算合同室規劃管理室工程管理室銷售中心五成員工認為各部門間的責任界定不夠明確11/22/2023例如：工程交接缺乏工程監督機構驗收程序；銷售中心沒有參與工程交接環節，導致最后在處理客戶投訴時，責任不能劃分清晰規劃管理室施工單位物業銷售中心工程管理室將銷售中出現的工程質量、用戶反饋的信息及時與相關部門協商在工程交接前，應該成立工程質量驗收小組（成員由規劃、工程、物業、銷售中心組成），對交接工程進行驗收，從而為物業管理和銷售創造良好的條件，而實際工程交接過程中，工程管理室是與物業進行交接，而銷售中心沒有參與其中，給產品銷售帶來被動工程交接圖紙或技術交接11/22/2023導讀建議業務流程診斷職能、職責診斷管理與組織診斷總論母子公司領導溝通組織11/22/2023橫向溝通：大多數員工對于各部門之間的配合不滿意近三分之一的員工認為工作中需要其它部門配合時，相關部門配合的不好近一半的員工認為不能及時了解到其他部門的相關信息44%的員工認為流程不暢的主要原因在于部門的本位主義嚴重調查顯示：規劃管理室75%的員工、項目部53%的員工都認為工作中需要其它部門配合時，相關部門配合的不好。11/22/2023橫向溝通：部門對口人員協調不力，信息傳遞慢一般員工二級主管一級主管一般員工二級主管一級主管部門部門部門間對口人員協調不力導致橫向聯系常處于倒U字形溝通模式被調查員工中的40%會在協調相關部門事務時向自己的上級反映11/22/2023縱向溝通：上下級部門之間溝通效果差，沒有形成鼓勵員工提合理化建議的氛圍層級溝通副總經理、主管一般員工總經理只有不到十分之一的人可以經常地充分地使用自己的建議權11/22/2023鑒于目前各部門之間缺乏溝通和協作的現狀，所有員工認為企業的價值取向首先應該是團隊精神文組織文化反映了組織成員思想中深層次的價值觀、假定、信念和思維過程。調查顯示：員工認為企業的價值取向應是團隊精神、人盡其才、不斷創新和以人為本。11/22/2023導讀建議業務流程診斷職能、職責診斷管理與組織診斷總論11/22/2023職能薄弱：制定發展規劃的參謀職能沒有充分發揮對經濟環境和技術環境的分析不夠行業信息搜集（包括競爭對手、政策法規、客戶需求、技術發展趨勢等）不全面對新興行業和相關行業的信息搜集基本沒有缺乏從事企業戰略研究的關鍵人員經理班子財務部市場部對公司的發展規劃缺乏分析的廣度和深度財務部在投資、財務和預算方面的職能匱乏，無法對戰略計劃的制定提供有效支持參謀職能發揮不充分11/22/2023職能薄弱：財務管理職能發揮不充分財務管理職能財務管理各職能具備的職責企業經營運作財務審計稅務會計投資預算宏觀經濟預測金融市場預測公司資金供需預測調度資金…...資金籌措計劃成本計劃資金需要量計劃利潤計劃…...費用計劃調查投資環境制定投資報告分析投資效益投資事項處理參與投資意見匯總報表計帳職能對帳職能考核經濟效益…...稅法分析掌握交稅納稅稅務效益分析稅務事項處理…...股權審計預算審計投資審計會計審計稅務審計注：表示財務部門現有職責對分支機構的財務檢查11/22/2023職能薄弱：缺乏財務監督，審計職能不足，難于保證財會信息的一致性、客觀性、完整性，實現可控、在控其它部門拆遷公司租賃公司工程部規劃部銷售中心目前開發部審計工作基本處于空白財務審計預算審計投資審計會計審計稅務審計固定資產審計項目審計合同審計11/22/2023職能薄弱：人力資源管理從事過多事務性工作，其人力資源規劃、員工職業生涯設計等管理職能基本沒有發揮人力資源戰略規劃職業生涯設計招聘與培訓薪酬與激勵設計績效考核基本缺乏人事檔案職稱評定工資管理勞動合同管理投入不足或效果不好現在的主要工作戰略性工作投入不足事務性工作，占據80%以上的時間和精力11/22/2023職能薄弱：開發部沒有將項目成本計劃、控制、監督功能形成閉環系統，成本控制、監督職能執行不到位市場部規劃管理室工程管理室銷售中心財務部項目建設成本由于前期項目論證和分析不到位，事先控制的職能發揮不充分，導致后期的項目成本計劃控制指標偏差較高，使后續成本控制難度較大；以及項目成本監控職能缺位，造成項目整體成本增高11/22/2023財務室：在財務職能的發揮上有很大局限性，主要以會計職能為主財務部現金銀行出納往來對帳核銷資產核算會計職能投資、審計、財務計劃、分析成本核算、稅務11/22/2023財務室：成本會計管理的職能發揮并不完全對開發部生產經營過程中發生的一切耗費，進行計量、記錄、歸集、分配、匯總，計算出個成本對象的總成本和單位成本。反映職能計劃和預算職能成本計劃是預先規定企業計劃期內產品生產消耗和各種產品的成本水平。控制職能分析、評價職能通過對企業成本的控制使產品成本按照人們預先測算確定的成本水平進行，從而防止浪費，使資源得到合理的使用。利用成本核算資料，對影響成本升降的各種因素進行科學的分析比較，研究成本變動的因素和原因，了解成本變動的規律，需求降低成本的途徑。公司現在的成本會計發揮了反映職能，如實記錄了實際的消耗。11/22/2023綜合辦公室：實際上兼有總經理辦公室、人力資源部、黨委辦公室三項職責，不利于專業職能發揮綜合辦公室經理辦職能（主任1人）計算機管理（副主任1人）人力資源職能黨委辦職能（副主任1人）工會職能（工會副主席1人）秘書工作信訪工作各職能協調（1人）文件管理企業資質管理辦公室值班（1人）印件管理信訪接待辦公室值班（1人）檔案管理（3人）計算機應用開發計算機系統維護計算機設備管理（3人）房庫數據錄入（2人）人事調配人事檔案職稱評定（1人）工資管理勞動合同管理勞動統籌繳費（1人）職工收入臺帳職工養老保險（1人）黨委組織、宣傳業務黨校職工教育（1人）宣傳報導（1人）總經辦職責黨辦職責人力資源職責11/22/2023市場部：定位不明確，業務受多重領導市場部發展戰略項目策劃計劃統計市場調查計劃統計受雙重領導（總經理、生產副經理），可能出現都領導或無人領導，很容易造成真空地帶成本計劃發展戰略研究、改制與項目前期研究在業務層面上是完全不同的，不應由同一部門來承擔改制11/22/2023規劃管理室：項目規劃技術審核職能缺失規劃管理室技術管理項目管理規劃管理室技術審核崗位缺位，不能對項目規劃圖紙、單體設計圖紙進行技術審核，使項目施工中，圖紙變動頻繁，造成項目建設成本增加11/22/2023工程管理室：綜合計劃、統計不應承擔開發部整體計劃、統計職能，而僅做本部門內的工程計劃和統計；工程管理室技術審核職能缺失工程管理室圖紙管理綜合計劃辦開工證項目部檔案綜合統計技術管理項目部項目部。。。。。。項目的整套圖紙歸檔比較及時，但項目變更圖紙及相關資料不能上交開發部檔案室，造成項目圖紙不完整，給日后工作帶來更大的麻煩開發部的綜合計劃和統計放到工程管理室位置太低，不符合企業管理程序，工程管理室僅應負責生產環節的計劃和統計技術管理僅起到對項目的日常協調功能，技術審核、指導職能發揮不充分，造成圖紙修改次數多，工程預算準確度低，工程成本控制難度大11/22/2023項目部：出現多頭指揮而且管理權限太小不利于調動其積極性工程管理室圖紙管理綜合計劃辦開工證項目部檔案綜合統計技術管理項目部項目部。。。。。。開發部直接任命項目經理并直接干預項目管理，而工程管理室又起到“行政管理職能”，多頭指揮項目部管理權限太小，不利于調動項目部積極性11/22/2023預算合同室：招投標制度沒有嚴格執行預算合同室合同管理工程概算材料設詢價審查招投標管理臺帳及檔案雖然有嚴格的招投標制度，但是在實際執行過程中，一些廠家早已內定，沒有完全市場化，這種做法不利于整體工程成本的控制由于預算合同室沒有建立市場化、系統化的材料/設備詢價數據庫，使招投標、工程核算及項目成本控制難于與市場接軌，給成本控制帶來更大的難度11/22/2023銷售中心：應采取收支兩條線，資金管理功能將劃撥出去，成立結算中心掛靠財務部進行管理銷售中心營銷策劃資金管理前期管理銷售管理代辦服務辦公室千鶴嘉園銷售區晨光花園銷售區惠中里銷售區萬柳花園銷售區由于銷售中心售房現金流量很大，不便于將資金管理放在銷售中心，考慮銷售中心收支兩條線，成立結算中心放到財務部11/22/2023導讀建議業務流程診斷職能、職責診斷管理與組織診斷總論11/22/2023項目前期可行性研究中，預算合同室、財務室沒有參與前期項目研究，導致項目成本計劃操作性差資料來源：北大縱橫訪談分析市場研究銷售高層領導預算項目確定實施尋找項目NN工程財務規劃項目評估？方案同意？方案同意？方案同意？方案同意？編制項目方案方案評估？方案評估？方案評估？方案評估？方案評估？方案評估？方案評估？下發項目實施綱要簡單經濟測算YYYYYYYYYYYYN將項目實施綱要下發到各有關部門移交其他環節參與項目市場調研N項目實施綱要項目實施綱要項目實施綱要項目實施綱要項目實施綱要項目實施綱要技術支持規劃用地許可證技術支持市場需求預算指導項目研究前期，預算室應對市場部提供技術支持，但實際很少參與，從而使項目測算準確度降低，成本計劃偏差較大；財務部也應參與前期項目研究，以便進行項目成本控制技術支持土地基本情況11/22/2023規劃部業務流程之一：預算合同室沒有參與項目規劃評估和關鍵的作業流程，無法為后續項目招投標作準備資料來源：北大縱橫訪談分析規劃銷售高層領導預算委托設計院規劃設計向市房地局申辦證件方案同意？項目立項NN工程財務市場部計委/建委批準？參與？參與？參與？參與？參與？向規劃委申報規劃方案批準？批準？參與？參與？參與？參與？參與？參與？市規委交方案綜合向市計委建委審批YYYYYYYYYYYYN土地規劃許可證YN進行下道程序大市政協調會預算合同室應參與項目規劃方案評估，以便為后續招投標作好前期準備，否則很難作出準確、合理的招投標方案或預算方案11/22/2023規劃部業務流程之二：預算合同室沒有參與項目施工圖交接資料來源：北大縱橫訪談分析規劃銷售中心高層領導預算初步設計方案會簽方案同意？六圖二書設計NN工程財務市場部向首規委申報？向市政規劃委報批市政規劃委批準？同意？委托設計院單體設計YYY提供市場需求信息向市規委辦理工程規劃許可證公建配套協議年度施工任務委托設計院施工圖設計設計院施工圖交接施工圖N參與會簽參與會簽參與會簽參與會簽參與會簽參與會簽參與會簽參與會簽參與會簽預算合同室應參與項目規劃的初步方案及施工圖設計方案的評審，以便對整體項目有更深了解，為項目成本控制掌握全面信息資料，否則預算就不會客觀、合理11/22/2023在辦相關證件過程中，部門之間銜接不暢，造成工作效率低規劃銷售中心市場預算工程財務報選址征詢意見函房地局征詢意見用地許可證用地許可證評地價交出讓金提供支持開工計劃任務規劃許可證規劃許可證規劃許可證辦理測繪提供相關資料產權證產權證辦證的一些環節對人員的綜合素質要求較高，而目前的人員能力還不夠全面，導致工作效率低，部門之間銜接不暢。11/22/2023項目資金使用計劃流于形式，決策隨機性大項目部工程管理室預算合同室規劃管理室高層領導財務室成立項目小組掌握現場情況三通一平計劃簽訂水電協議審批審批NYN執行三通一平上報資金使用計劃審批N審批YN提供規劃圖紙編制小區開發實施計劃審圖；組織設計交底審批YN組織市政報裝審定市政建安合同委托監理辦理開工手續包括招投標編制生產計劃組織開工項目部上報的項目資金使用計劃通常流于形式，靠高層領導隨機決策，使財務難以作好資金平衡審批YN審批NY開始11/22/2023預算合同室工程管理室招標單位規劃室施工圖審查審核編寫招標文件和標的N審批辦理招標登記、組織答疑Y高層領導工程招投標程序缺少高層領導審批，不利于總體成本控制開始提供圖紙及資料招標辦編寫招標文件和標的提供相關資料資質審查發放標書及圖紙NY資料匯集參與？開標、評標施工單位編投標價格確定中標單位參與？NNYY簽定合同中標單位項目招投標在文件準備和標的編制中缺少高層領導審批程序，不利于總體成本控制參與？YN提供技術條件11/22/2023預算合同室工程管理室招標單位規劃室施工圖審查審核編寫招標文件和標的N審批辦理招標登記、組織答疑Y高層領導設計圖紙缺乏技術審核，給后續的招投標、工程預算、項目建設等工作帶來更多的麻煩開始提供圖紙及資料招標辦編寫招標文件和標的提供相關資料資質審查發放標書及圖紙NY資料匯集參與？開標、評標施工單位編投標價格確定中標單位參與？NNYY簽定合同中標單位參與？YN提供技術條件由于圖紙審核太粗糟，給招投標及后續工作帶來麻煩，同時也影響了項目建設周期，增加了項目整體成本11/22/2023房屋進出庫現放在銷售中心，不利于開發部對資產的清查，容易導致資產流失客戶銷售中心規劃管理室工程管理室項目部物業公司辦公室開發部領導財務室房屋分類確定裝修標準確定裝修標準列峻工計劃及交用時間表確定裝修標準計算入庫面積提供房屋位置及總體設計房地局測算面積最終核算商品房入出庫銷售文件準備價格制定辦理土地證銷售證購房意向售樓中心接待實地看房實地看房談判配合配合配合審定NY簽定預售/購銷合同備案備案交納購房款收住房款房屋驗收交用接管辦理入住續下頁提供規劃用地許可證提供工程規劃許可證商品房入出庫不應放在銷售中心，建議進出庫管理放在信息中心統一管理11/22/2023目前開發部對客戶投訴處理程序過于煩瑣和復雜,不利于塑造ZZ的品牌形象客戶銷售中心規劃管理室工程管理室項目部物業公司辦公室開發部領導財務室辦理入住存檔存檔移交文件存檔移交文件辦理產權使用良好YN處理投訴審批處理投訴處理投訴處理投訴處理投訴對用戶的投訴處理時，各部門之間的推委現象嚴重，以至不能及時解決客戶投訴，從而影響企業形象，因此，為了塑造良好的品牌優勢，必須加強客戶服務職能處理反饋信息11/22/2023導讀建議業務流程診斷職能、職責診斷管理與組織診斷總論組織結構母子公司管理11/22/2023組織體制改革原則原則遵循現代企業制度：產權明晰、權責明確、政企分開、管理科學符合房地產行業發展趨勢：加強人力資源管理和財務管理的基礎上，重點提高市場應變能力、成本控制能力、資本運營能力穩定性與適應性相結合：企業的組織結構需要相對的穩定性，但同時也要有針對內外條件及環境變化而做相應調整的適應性

執行與監督相分離的原則：必須建立一套監督系統，為保證嚴肅性和公正性，監督機構和執行機構應該分開統一指揮原則：組織調整必須保證指揮有力，行動統一

權責利對等原則：權責利必須三位一體，必須明確每個分子公司、每個部門及每個崗位的責任和權力,建立激勵和約束機制。集權與分權相結合：將必要的權利集中在開發部，其他權力要盡量下放，以加強下屬企業的靈活性、自主性和創造性，從而實現開發部的總體目標與下屬企業的自主性、創造性的統一。11/22/2023開發部組織結構圖：除征地、項目可研、規劃由開發部負責外，其他業務均由分公司具體實施；開發部保留投資決策、利潤制定和資金管理等權力總經理辦公室審計室總經理戰略發展部人力資源部財務部市場部規劃部信息中心總工辦公室一開發分公司二開發分公司銷售中心租賃公司黨委辦公室供熱廠常務副經理總會計師總經濟師總建筑師總工程師副經理行政副經理銷售副經理分公司預算室行政后勤部11/22/2023部門職責調配原行政辦公室經理辦公室黨委辦公室人力資源部信息中心原銷售中心計算機中心銷售中心新市場部原市場部戰略發展部合作管理室土地儲備企業發展項目策劃行政管理、企業文化、檔案管理、客戶投訴管理等黨建、團委、工會人力資源規劃、招聘、培訓、考核、薪酬房庫管理、網絡建設和維修土地儲備、項目可行性研究公司戰略、法律事務、產權管理原后勤辦公室原工程室原預算合同室預算室招投標由分公司負責,對分公司預算進行審批并監督實施總工辦工程圖紙審查、技術支持、技術監督一、二開發分公司原工程項目部負責工程進度、質量、成本控制新財務部原財務室財務管理、會計管理、除工程以外的預算，結算中心審計室財務審計、投資審計、項目審計、合同審計等原規劃室規劃部職責不變行政后勤部職責不變銷售管理、銷售策劃、跑證等工作11/22/2023我們認為從開發部房地產開發業務長遠來說，采取分公司管理制優于項目管理制，但短期內過渡要考慮風險利弊項目管理制與開發部組織機構現狀相近，易于銜接，機構調整對開發部震動較小，可實現平穩過度；資金和決策高度集中便于統一指揮，減少風險。屬集權模式，信息鏈長，反饋慢，靈活性差，不利于調動下屬部門的積極性。協調工作量大，易忽視企業長遠發展戰略的研究，容易放松對資本運營的重視。不利于企業培養鍛煉經營管理人才；從長遠來看，不利于企業的發展。分公司管理制有利于轉換企業經營機制，調動分公司員工積極性；公司可以集中精力研究戰略規劃及新業務拓展；有利于培養綜合性管理人才。權力利益的再分配可能在職工中引起較大震動，不利于平穩過渡；集權與分權的度和角色認識不易掌握風險較大，如果管理監督不善，會造成失控的結果。11/22/2023對于銷售中心，方案四適合開發部目前的組織結構調整，方案二為開發部銷售中心發展方向利弊方案一：房屋銷售權保留在開發部，對分公司考核成本。有利于ZZ品牌管理，統一對外廣告宣傳和策劃；工程與銷售之間容易脫節，分公司與銷售中心出現扯皮現象；不容易調動分公司員工積極性。方案二：房屋銷售權下放分公司，開發部銷售中心保留；分公司與銷售中心為委托與代理關系，對分公司考核收入和成本。分公司可自由選擇銷售隊伍（原則上委托開發部銷售中心，如銷售中心服務、收費等明顯劣于其他銷售公司，分公司可以委托開發部外面售房公司進行銷售），從長遠來看，有助于培養銷售中心的競爭能力。銷售中心將面臨一定壓力；開發部在處理分公司與銷售中心的關系時面臨著矛盾的選擇。方案三：房屋銷售權下放分公司，銷售中心銷售和策劃下放分公司；銷售中心工作是跑證、市場調查和分析預測工作，向分公司及時反饋信息；對分公司考核收入和成本。分公司所有工作將圍繞銷售進行開展，專注于客戶需求和競爭對手；開發部集中精力做好項目可研、規劃等前期工作。銷售中心的資源將分散；如監督不利，會產生失控的風險。方案四：房屋銷售權下放分公司，項目銷售經理由分公司選擇；銷售中心保留銷售策劃、手續辦理、跑證等工作；對分公司考核收入和成本。銷售中心策劃的資源不被分散，策劃作為開發部的專業服務職能仍舊保留，可協同作業；調動分公司員工工作積極性；分公司所有工作將圍繞銷售進行開展，專注于客戶需求和競爭對手；開發部集中精力做好項目可研、規劃等前期工作。對分公司的經理素質要求高。對策劃的壓力比較大，如果與分公司協調不好，容易出現扯皮現象11/22/2023一、二開發分公司主要職責一、在開發部的指導下，負責組織好項目的具體實施工作并對項目成果（項目成本、項目收入、工程質量、交用時間）負責二、協調配合工程實施過程中與各單位、各部門之間的關系三、配合規劃部門進行大、小市政工程的報裝工作，并負責建安和市政工程的報建和報開工工作，并組織實施四、負責組織開發項目的現場工作五、參與前期規劃方案單體初設討論和單體施工圖會審，參加大市政協調會，熟悉、審查設計圖、設計交底六、負責開發工程的招標工作。審查施工單位的施工組織設計方案和技術措施，審定建安、市政施工隊伍施工方案，組織招標文件和標的的編制工作，經開發部預算合同室與總工辦審核后，組織好具體的招標工作七、負責起草工程合同、工程監理合同，非招標工程合同，工程洽商等并報開發部預算合同室和總工辦審定后完成具體簽訂和實施工作八、負責制定每月的工程實施進度計劃、統計報表、月度資金用款計劃，經開發部有關部門審定后進行撥款，并建立計劃、統計撥款臺帳九、負責召集有關部門，組織好工程竣工驗收工作，組織好小區整體移交工作，辦理房屋竣工入庫工作，負責辦理工程竣工后的委托管理、工程保修、維修工作十、在開發部銷售中心指導下，做好房屋銷售工作。分公司擁有選擇項目銷售經理的權利，并對項目銷售經理進行行政管理11/22/2023市場部主要職責負責國家宏觀經濟、房地產行業和相關法律法規等方面的信息或資料收集、分析對房地產市場需求進行定性、定量研究和分析洽談、引進符合全公司發展政策的房地產開發項目，負責項目可行性論證的組織工作，草擬項目建議書；辦理開發建設項目的立項及手續；負責開發部的土地轉讓和項目轉讓工作，制定開發部的土地轉讓相關政策，測算轉讓價格，組織談判，起草合同組織有關部門進行項目的市場定位工作并負責項目的總體組織設計（包括項目的可行性報告、協議書、合同章程的起草），為高層領導進行項目投資決策提供可行性分析或研究報告負責新上項目的申報、立項、跟催、領取批示和營業執照以及項目移交工作負責征地、拆遷的論證編制項目成本計劃為財務部進行項目成本控制提供依據負責跟蹤新上項目的投資效果分析，并從中總結經驗和教訓負責所有項目的文件、資料的收集、歸檔和管理編制和制定本單位的整體統計的管理制度；編制企業房地產業務中長期與年度開發計劃編制房地產業務年度規劃設計工作計劃，統計企業規劃工作完成情況定期編制和發布本單位的統計信息；對本單位的統計資料進行研究和分析，為項目研究和高層領導決策提供依據；11/22/2023市場部主要崗位/職能設置負責企業項目前期的可行性分析和論證負責開發部土地轉讓和項目轉讓工作組織企業內外部專家作好項目前期的評估。及時、全面、準確地作好企業的計劃統計工作負責對項目進行總體組織設計編制項目成本計劃跟蹤新上項目的投資效果分析負責征地、拆遷、的論證負責開發部土地和項轉讓工作組織內外部專家對項目進行評估市場部部長項目研究市場調查計劃統計負責國家和地方經濟發展、政策法規等調研和分析負責對過去、現在房地產行業市場需求變化進行研究和分析，并預測房地產未來市場需求變化趨勢負責編制前期項目總體策劃方案，草擬項目建議書并辦理開發建設項目的立項及手續負責編制公司綜合開發計劃申請、落實開發工程年度開、復工計劃任務負責收集、審核開發部各部門以及各分公司報送的統計報表和統計臺帳，在此基礎上及時準確地編制關報送統計報表和統計臺帳負責制定企業統計管理制度指導、檢查基層計劃統計工作對企業統計資料的及時性、全面性、準確性負責及時作好企業統計資料的分析和研究原工程管理室負責企業的綜合計劃、綜合統計工作放到市場部；原市場部的戰略發展業務放到戰略發展部改制建議11/22/2023規劃部主要職責負責項目的整體規劃設計的委托或代理作好項目設計技術審核對項目總體規劃設計質量負責負責辦理建設工程規劃許可證作好部門之間的業務協調工作負責對項目設計圖紙進行技術審核，負責組織相關部室的委托設計會審、施工圖會審和技術交底工作在項目施工過程中，出現的一切規劃設計問題，作好技術指導工作參與項目竣工交接配合總工辦對工程質量進行監督檢查11/22/2023規劃部主要崗位/職能設置負責項目的整體規劃設計工作組織企業內外部專家作好項目規劃設計的評估對項目總體規劃設計質量負責負責對項目設計圖紙進行技術審核，負責組織相關部室的委托設計會審、施工圖會審和技術交底工作負責對項目方案設計、施工圖設計進行審核負責解決項目設計中的技術問題負責項目技術方案的審定工作作好與規劃、設計單位的協調工作對項目建設作好技術指導規劃部部長技術管理項目管理負責組織項目前期出圖（方案、初步設計、施工圖）和各項報批工作和規劃許可證的辦理工作負責組織委托設計方案會審和施工圖會審工作；負責單體項目的外部協調工作負責對項目建設的現場指導負責工程實施階段的有關工程洽商和圖紙修改工作做好房屋測算工作原規劃管理室部門職能不變，負責對項目設計圖紙進行技術審核，負責組織相關部室的委托設計會審、施工圖會審和技術交底工作改制建議11/22/2023總工辦主要職責貫徹國家有關工程建設的政策、法令、法規及有關文件，負責計劃、組織、指導、協調、控制各分公司、各部門進行工程建設，參與開發部工程建設決策根據工程建設計劃，指導、審查工程項目開發建設組織總設計根據開發部總體部署，監督檢查開發項目工程實施負責組織工程建設的實施與管理，包括工程建設開工管理、建安投資與進度控制管理、工程建設計劃管理、工程建設統計管理、工程建設監理管理、工程建設項目竣工驗收管理、住宅小區收尾拔點驗收管理以及工程建設檔案資料管理監督、檢查工程施工質量，解決工程實施過程中的重大技術問題，調查和組織處理重大質量事故定期向上級報告分公司在完成年度竣工任務中從工程開工到產品入庫中的情況和問題，并提出解決辦法做好與規劃部、項目分公司的工作協調工作對項目分公司做好技術支持負責對分公司投標單位的資質審查參與招投標評標工作11/22/2023總工辦主要崗位/職能設置負責項目技術會審組織各部門進行技術會簽或公關負責對新材料、新工藝、新技術進行評價，并確定推廣應用項目負責對項目設計圖紙進行審核作好與規劃、項目分公司的協調工作對項目建設作好技術指導監督、檢查工程施工質量，解決工程實施過程中重大技術問題的調查和組織處理重大質量事故負責組織工程建設的實施與管理，包括工程建設開工管理、建安投資與進度控制管理、工程建設計劃管理、工程建設統計管理、工程建設監理管理、工程建設項目竣工驗收管理、住宅小區收尾拔點驗收管理以及工程建設檔案資料管理總工辦總工程師技術管理增設總工辦，主要負責對項目分公司技術指導和施工圖紙技術審核；原工程管理室的其它職能下放到分公司改制建議11/22/2023預算合同部主要職責收集和整理房地產行業與預算合同有關的法律法規編制或制定預算合同、招投標、材料設備采購等管理制度參與施工圖交接過程組織招投標、合同評審等相關活動負責對分公司的項目預結算、招投標、合同的審核工作負責建立房地產行業預算合同數據庫11/22/2023預算合同部主要崗位/職能設置負責對預算合同法律/法規的宣貫工作編制或制定預算合同、招投標、材料設備采購等管理制度對預算合同的審計質量負責對分公司預算合同進行技術指導作好對分公司預算合同招投標的審計工作參與項目招投標、合同評審等經濟活動的評審工作建立并有效利用預算數據庫資源對價格進行審定工作預算合同部部長技術管理預算合同部主要負責對項目分公司的概預算、招投標、合同進行技術指導和審核；原預算合同室部分職能下放到項目分公司改制建議11/22/2023銷售中心主要職責負責市場信息調研，掌握政府有關部門發布的業務文件，按期編制房地產營銷動態；負責對分公司開發項目進行營銷策劃，包括銷售前期準備工作、營銷策劃、推廣策劃、銷售包裝宣傳工作等（營銷策劃需得到分公司認可，策劃費用由開發部承擔）；項目銷售經理由分公司聘用，不適用或項目結束返回銷售中心統一管理；負責辦理建設用地許可證、銷售許可證、產權證等工作；負責委托地價評估、土地測繪等相關工作。11/22/2023銷售中心主要職能/崗位設置保證辦證工作的暢通在市場部前期研究基礎上，作好項目的整體市場營銷策劃、廣告宣傳作好市場需求行為分析和動態需求趨勢研究配合專業廣告公司作好項目的不同時期的媒體訴求宣傳配合產品銷售作好產品促銷活動銷售中心經理營銷策劃前期管理委托地價評估、土地測繪等相關工作負責辦理土地使用證、銷售許可證、產權證11/22/2023總經理辦公室主要職責負責起草公司報告和文件；批轉各種來往文件，對文件進行收發分檢、登記、傳閱、催辦和當年文件的借閱、上繳及平時立卷工作；組織召開總經理辦公會、重大業務會議及其他重大會議、活動；并督辦、檢查總經理辦公會決議的執行情況；及時了解公司內部動態，匯總分析各項檢查結果，定期提供公司工作簡報；負責各部門的信息傳遞工作，保證各部門信息溝通順暢；負責公司印鑒、介紹信使用保管、函電收發工作；負責公司文件、資料、檔案的保管和定期歸檔工作；負責公司的對外接待任務和對外的形象宣傳活動；代表公司進行各種公關活動；負責客戶投拆協調、管理工作；負責公司企業文化建設，提煉和宣傳企業理念，舉辦各種活動，促進員工凝聚力。

11/22/2023總經理辦公室主要崗位/職能設置負責總經理辦公室的管理工作安排會議和重要活動組織起草公司重要文件負責外聯內協工作督辦、檢查總經理辦公會決議的執行情況參與會議的組織并整理會議紀錄起草以公司名義下發的文稿批轉各種來往文件；文件收發分檢、登記、傳閱、催辦公司對外文件的登記、編號、送審和安排打印公司印鑒及介紹信管理

辦公室主任行政助理公共關系檔案管理負責企業形象對外宣傳工作負責政府、行業的關系協調商務往來處理，外事管理和接待工作負責設計和推進企業文化建設公司歷程與大事記錄負責公司檔案管理工作，包括制定檔案管理制度保證檔案的完好與安全組織檔案鑒定工作，立卷歸檔工作信訪和保密工作客戶投訴管理負責公司客戶投訴管理工作對客戶投訴進行協調，并監督檢查客戶投訴執行情況11/22/2023人力資源部主要職責制定符合公司戰略發展總體目標相適應的人力資源長期、中期、年度規劃；根據公司運行體系要求，完善公司管理架構，合理人員配置，進行職務分析并制定職位說明及有關人力資源管理制度；組織和實施公司人力招聘、培訓、考核、激勵、薪酬、晉升等工作；制定年度人力資源管理計劃并組織實施；了解國家及地方勞動法律關系，處理勞資關系，辦理員工勞動合同、社會保障等工作。對派往子公司的產權代表、董事，對分/子公司的高級管理人員制定績效評價體系；建立公司中高層后備力量檔案，并提出其職業生涯計劃；推進干部改革，實現與人才市場的接軌；并關注人力市場動態，定期組織調研，并提供調研報告；處理員工關系，解決糾紛；關注員工動態，促進內部溝通。11/22/2023人力資源部主要崗位/職能設置確定公司培訓需求，負責公司員工培訓工作的實施負責培訓課程的立項、開發教材和確定講師負責培訓結束后的評估工作參與公司員工職業生涯設計負責公司人力資源規劃和開發工作負責公司招聘規劃薪酬福利規劃業績評估與激勵機制設計人員培訓與發展規劃員工關系管理工資管理，包括工資核定、獎金分配以及各種月度、年度報表及審批單的編制。工資核算，建立職工收入臺帳核定各項保險基數，上報報表及審批單勞資合同及用工管理人力資源部部長薪酬管理培訓管理人事管理負責公司員工的招聘工作，并進行人事調配對公司員工業績進行考核、建立考核檔案定期提供公司人員結構分布狀況負責員工晉升的管理職稱管理，組織、申報各類人員的報名與評審，職稱統計11/22/2023戰略發展部主要職責搜集、分析有關宏觀環境、行業動態、市場動態和競爭對手、技術發展動態等方面的信息，預測房地產、物業管理、物業租賃、網絡通訊等行業發展方向，擬制公司中、長期發展規劃；在公司戰略發展規劃指導下，探索有助于公司發展的新領域、新項目，提出投資建議，進行投資可行性分析；負責公司法律事務、無形資產管理；為公司的經營管理和決策提供法律意見；參與公司重大經濟合同的談判、起草、簽約和驗收；重大合同的審查；協助公司進行“普法”工作；組織各種與公司業務發展和內部管理相關的課題研究；對控股/參股公司的經營情況進行分析，并撰寫專題分析報告；對子公司的投資項目進行審核，控制投資項目投入資金的額度、進度、投向；制定子公司資產保值增值指標，控制子公司資產租賃，出售，轉讓等。11/22/2023戰略發展部主要崗位/職能設置組織制定公司戰略，提出公司發展方向的決策性建議負責公司法律事務管理組織開展外引內聯工作，負責對外投資合作開發管理制定和修訂公司戰略對競爭對手、市場經濟情報進行收集、分析對分/子公司生產情況進行分析，撰寫分析報告對分/子公司的業務戰略進行審核并監督實施戰略發展部部長戰略計劃法律事務產權投資管理負責公司法律事務、無形資產管理為公司的經營管理和決策提供法律意見參與公司重大經濟合同的談判、起草、簽約和驗收負責合同審查協助公司內“普法”工作制定公司對外經濟合作、多種經營發展的中長期規劃和年度計劃并監督執行組織評價公司外資金項目，監督合同執行情況11/22/2023財務部主要職責根據公司年度經營目標，組織和指導各職能部門/分子公司編制財務預算；匯總各職能部門/分子公司預算，組織編制公司財務預算、成本計劃、利潤計劃；監督各職能部門/分子公司預算執行情況；根據公司經營情況，組織審核修正財務預算；確定籌集資金方案，分子公司利潤上繳控制，分配和調度流動資金，資金運作效率分析，融資成本分析。負責組織建安成本、銷售成本、人工成本等各項成本核算，提出成本控制指標建議；會計信息匯總，會計收支和簿記，合并財務報表，進行經營績效分析。負責分公司資金管理，各分公司的資金全部進入財務部內部銀行，實行專款專用，收支兩條線；對分子公司的財務部門進行業務指導，提出分子公司財務負責人的資格標準，并協商，培養，考核，確認人選，制定公司統一財務制度。

進行資產評估，掌握公司內部資產變動信息，提出風險防范對策；

負責公司稅務籌劃，實現合法納稅。11/22/2023財務部主要崗位/職能設置負責組織管理公司財務工作組織編制公司公司年度財務預算、財務工作計劃組織審核各事業部年度財務預算，并檢查、分析執行情況組織制定公司公司財務會計制度和會計核算辦法負責公司資金的管理工作，籌措和調度資金負責公司稅收工作組織分子公司編制年度預算并審核匯編公司公司年度預算隨時審核分/子公司預算執行情況分析分/子公司財務業績報告，找到差異原因，對分/子公司業績進行評定

財務部部長預算管理資金計劃會計執行現金管理制度,審核銀行報銷憑證公司日常現金報銷執行貨幣資金收支工作辦理現金賃證錄入，登記固定資產臺帳負責現金的安全保密工作制作工資分錄，負責工資發放出納設計合理避稅方案并上繳稅款與當地稅務部門建立友好關系，及時獲取稅收政策信息按規定日期上繳各項稅款負責財產保險管理工作稅收管理匯總分/子會計報表，編制公司會計報表，撰寫財務報告分析公司生產成本、資金周轉、利潤的現狀和發展趨勢等，對成本進行計量、結算建立合同管理制度核算各項收入，掌握房屋庫存情況對內對外投資資金進行管理評估公司融資需求，制定公司資金需求計劃；并辦理融資手續核定子/分公司年度資金計劃定期提交資金狀況分析報告資金撥付，建立撥付臺帳；核對臺帳11/22/2023審計室主要職責負責對公司內各項經濟活動進行內部審計監督，其工作如下：參與招投標工作，參與招投標審查；對公司內的財務收支組織實施審計；對公司生產經營及投資效益組織實施審計；對公司的國有資產保值增值組織實施審計；對外投資資產保值增值及經營成果進行審計；對公司基建、更新改造進行審計；對外圍企業進行審計監督；對公司內部控制制度進行審計評價；對經濟合同簽定及執行情況審計；基層單位經理離任、任期終結及年度經濟責任審計；根據公司經理授權，對公司熱、難點問題進行審計；參與有關經濟活動的討論和項目的決策工作。11/22/2023審計室主要崗位/職能設置負責對公司內各項經濟活動進行內部審計監督等工作參與有關經濟活動的討論和項目的決策工作抓好整個公司的審計工作分別負責公司的財務收支工作審計國有資產保值增值審計生產經營及投資效益審計對外投資資產保值增值及經營成果審計基建、更新改造及維大修審計多種經營企業審計監督內部控制制度審計評價經濟合同簽定及執行情況審計子公司/分公司經理離任、任期終結及年度經濟責任審計根據授權對熱、難點問題審計等參與分公司招投標工作。審計室主任審計人員11/22/2023行政后勤部主要職責負責組織公司內外環境的綠化、清掃及保持工作；負責組織管理公司治安保衛工作，確保公司辦公、生活秩序不受干擾和公司財產、員工的安全；負責組織公司防火安全與消防工作，定期組織檢查公司消防設備設施的配置和使用狀態，督辦更換；負責公司勞保用品、辦公用品、設備、設施的采買與發放，保證正常辦公和生活的物資供應；公司食堂工作，做好員工飲食服務工作；負責建立公司固定資產的臺帳、檢查盤點和維修維護工作；負責保證全公司正常的生產和生活用電；負責公司空調、用水、暖氣的正常供應；負責公司報刊征訂分發工作；負責公司醫療衛生工作和計劃生育工作；負責公司的公務用車管理，進行科學合理的調度。11/22/2023行政后勤部主要崗位設置統籌管理公司后勤服務工作，包括安全保衛、保潔、維修、醫護及防火消防工作辦理公司勞保用品、辦公及生活用品、器具、設備、設施的采買與發放，保證正常辦公和生活的物資供應

行政部主任行政助理門衛司機執行門衛工作制度，填寫工作日記看護公司公共區域內的財產制止擾亂公司正常工作秩序的行為，維護公司辦公環境負責車輛的管理與維護，確保公務用車的及時安全辦理車輛的年檢手續及其它車務手續食堂組織制作員工膳食，及時保證供應采購食品、蔬菜、糧油等原材輔料，并控制采購價格和質量醫生負責公司員工健康體檢工作負責公司計劃生育工作；負責公司衛生防疫檢查工作11/22/2023信息中心主要職責組織編制公司計算機應用發展長期規劃；負責公司內部的信息系統建設，維護機房各系統正常運行；組織實施電腦辦公自動化工作，負責公司各部門計算機軟硬件的選型和購置，負責辦公自動化設備的維護、檢修；負責公司房庫管理（入庫、出庫）；負責網頁建設，對外網絡宣傳11/22/2023信息中心主要崗位設置主任網絡工程師庫房管理負責公司房庫數據錄入負責公司房庫管理工作負責公司計算機網絡建設與系統維護公司網站內容的定期更新負責公司信息管理的規劃和修訂負責公司機房的管理工作負責公司計算機培訓工作及應用軟件推廣工作負責公司房庫管理工作11/22/2023黨委辦公室主要職責落實上級部門和ZZ集團黨委下達的指示精神和工作部署；貫徹執行黨的組織路線、方針、政策；對公司黨員進行管理，對黨員進行理論教育和培訓；掌握分/子公司黨組織的思想建設和組織建設情況；承辦黨群系統領導干部的任免；協助公司行政制定有關廉政方面的規章制度；檢查監察對象違法違紀，審批對監察對象的行政處分；受理對象對政紀處分申訴等。依照共青團章程和黨委及上級團組織對青年工作的指示，組織開展團的工作。代表和維護集團職工主人翁地位和合法權益，執行上級主管部門和ZZ集團工會下達的決定，履行工作四項社會職能。11/22/2023黨委辦公室主要崗位設置落實上級部門和ZZ集團黨委下達的指示精神和工作部署，執行黨的組織政策對公司黨員進行管理，對黨員進行理論教育和培訓承辦黨群系統領導干部的任免協助黨辦主任開展黨辦工作起草黨委工作總結、工作計劃和黨委行文掌握分子公司黨組織組織建設情況和黨員思想情況黨委辦公室主任文秘工會執行上級主管部門和ZZ集團工會下達的決定，履行工作四項社會職能負責工會組織工作、會員會籍管理、會員發展轉會、經費管理等工作參與公司重大決策的民主管理11/22/2023組織機構調整要注意的問題舊體制和觀念的慣性穩定的組織給人們以安全感，而變動則容易破壞心理上的平衡，而且開發部一些員工長期的安逸心理，無法體會市場競爭的嚴酷性和組織變革的必要性，易產生消極抵制行為，使得組織變革難以及時取得突破，或在執行過程中走樣既得利益者從中阻撓組織變革雖然明顯對整個公司有利，但是可能對某個小團體或個人不利，不免會抵制組織變革和業務整合。領導對組織變革認識不一致思想觀念、思維方式、領導行為不一致，決策，信心和毅力匱乏，既定思路與實際執行存在差距，同樣會使組織變革難以推進11/22/2023導讀建議業務流程診斷職能、職責診斷管理與組織診斷總論組織結構調整母子公司管理11/22/2023未來需要根據分公司和子公司的不同特點實施針對性的管理控制分公司管理控制子公司管理控制對象銷售中心、租賃公司、供熱廠天諾物業、天遼公司、天寰公司、數字家園公司等等法律地位非法人法人控制結構內部組織機構法人治理結構總部控制對象分公司總經理子公司董事會人事控制的關鍵點選派任命總經理組建董事會、監事會經營業務控制下達計劃貫徹戰略11/22/2023對分/子公司的管理控制體系要通過四種控制來實現管理控制指標控制權限控制人員控制信息控制11/22/2023指標控制：對下屬公司可以通過下達經營指標作為下屬單位的奮斗目標和考核標準關鍵業績指標類別關鍵業績指標舉例關鍵業績指標量化目標效益類指標營運類指標組織類指標投資資本回報率稅息前利潤自由現金流關鍵業績指標2001年預算指標營業收入成本營運周轉員工滿意度注：1、預算指標須參照分/子公司歷史業績、行業水平及開發部發展規劃；2、指標控制可在開發部創造業績至上的企業文化；3、指標完成情況是分公司經理（子公司董事）浮動薪酬與非物質獎懲的基礎。11/22/2023權限控制：對分/子公司的管理控制，開發部可從一定額度以上對下屬單位的經營權進行控制分公司控制子公司控制1、分公司執行開發部下達的經營計劃，每年的預決算報開發部審批；2、分公司沒有對外投資權、擔保和借貸權；3、分公司員工工資總額由開發部核定；4、一定限額上的技術改造、資本性支出、資產處置，需由開發部審批；5、牽扯重大利益關系、信用條件或限額以上的合同由總部審批；6、重大合同的簽訂必須報開發部審定1、子公司執行董事會下達的經營計劃，每年的預決算報董事會審批；2、子公司對外投資權、擔保和借貸，報子公司董事會批準；3、子公司員工薪酬體系由子公司董事會決定；4、一定限額上的技術改造、資本性支出、資產處置，需由子公司董事會審批；5、重大合同簽訂、對外投資、設立子子公司、固定資產處置和借貸、信用、對外擔保等，需由子公司董事會審核。11/22/2023人員控制：對分/子公司的管理控制，開發部可對下屬單位關健崗位的人員進行控制開發部負責對子公司董事、監事、高級管理人員以及財務負責人進行選派、任免、考核、獎懲；并明確規定董事和監事的職責和權限范圍分公司控制子公司控制開發部負責對分公司經理、副經理、財務負責人進行選派、任免、考核、獎懲。11/22/2023信息控制：對分/子公司的管理控制，開發部可對下屬單位制定信息交流制度，保證開發部及時、準確、全面地掌握下屬單位的生產運營信息定期述職：子公司總經理每月向董事會述職、財務經理每月向董事會匯報子公司財務狀況及資金使用情況定期匯報和上報：子公司的經營狀況向開發部財務室和戰略發展室定期匯報和上報。子公司監事會對子公司定期進行財務審計和專項審計。分公司控制子公司控制定期述職：分公司總經理每月向開發部總經理述職、財務經理每月向開發部總會匯報分公司財務狀況及資金使用情況。定期匯報和上報：分公司的經營狀況向開發部財務室定期匯報和上報。開發部審計室對分公司定期進行財務審計和專項審計。11/22/2023管理控制好分/子公司的關鍵是做好分/子公司經理業績指標確定、監督、考核和激勵設計及修改合同形式及主要考核類別決定主要考核類別的權重評議合修正關鍵業績指標并量化目標商議及簽定合同根據年終業績評估結果決定合同受約人的浮動薪酬及非物質獎懲設計并實施對領導層有重大影響并可行的激勵體制各分/子公司每季度向開發部總經理/子公司董事會回報實際業績達成狀況制定提高和改善業績的方案1、制定業績合同2、建立與業績掛鉤的激勵體制3、監督業績合同的完成情況

4、年終業績考核及獎懲11/22/2023開發部對分/子公司管理流程的全年實施日程分/子公司貫徹匯報董事會或開發部一月二月三月四月五月六月七月八月九月十月十一月十二月新年度誓師啟動會，宣布新的戰略舉措月度業績匯報（分/子公司）根據上年度的實際業績決定上年度浮動薪酬季度業績匯報（開發部總經理/董事會）季度業績匯報（開發部總經理/董事會）下年度預算業績合同啟動會下年度咨詢和指導會全年業績總結批準下一年財務預算批準下一年業績合同月度業績匯報（分/子公司）月度業績匯報（分/子公司）月度業績匯報（分/子公司）月度業績匯報（分/子公司）月度業績匯報（分/子公司）月度業績匯報（分/子公司）月度業績匯報（分/子公司）月度業績匯報（分/子公司）月度業績匯報（分/子公司）月度業績匯報（分/子公司）季度業績匯報（開發部總經理/董事會）季度業績匯報（開發部總經理/董事會）11/22/2023制定科學合理的控制指標，保證控制體系有章可循1、制定業績合同2、建立與業績掛鉤的激勵體制3、監督業績合同的完成情況4、年終業績考核及獎懲保證全公司范圍內的總體戰略的具體實施使高層管理者把精力集中在對公司價值最關鍵的經營決策上使被考核者把精力放在對公司價值最關鍵的經營決策上在全公司創造業績至上的企業文化以合同的方式體現達成被承諾的業績的嚴肅性11/22/2023樣本業績合同的形式----租賃公司經理受約人姓名：職位：租賃公司經理合同有效期：受約人簽名簽署日期：發約人姓名：職位：開發部經理權重類別效益類指標：40％營運類指標：55％組織類指標：5％職位描述（關鍵職責）：領導實施租賃公司年度經營計劃；負責對租賃公司日常經營管理工作；積極開拓寫字樓物業市場，建立高檔物業管理品牌形象；。。。關鍵業績指標效益類指標租賃公司總體投資資本回報率EBIT（息稅前收益）營運類指標銷售收入管理成本維修費用組織類指標員工滿意度權重基本目標挑戰性目標實際分數加權平均11/22/2023業績合同的制定流程制定業績合同樣板選擇考核指標設定權重制定戰略規劃確定關鍵業績指標目標值協商簽署業績合同工作日程主要工作9月1日10月1日11月15日12月15日12月31日負責單位制定開發部總體發展戰略及下一年經營重點分/子公司制定與開發部一致的經營計劃完成年度預算開發部分公司子公司對公司整體目標進行分解，確定關鍵業績驅動因素根據關鍵業績驅動因素設計有效的關鍵業績指標選擇最能反映重點業績的關鍵業績指標戰略發展部（制定）分公司（確認）子公司（確認）決定三大考核類別之間的權重根據戰略重點制定各三大類別內的關鍵業績指標的權重戰略發展部（制定）分公司（確認）子公司（確認）以年度經營預算為根據設定關鍵業績指標的目標

戰略發展部財務部發約人與受約人之間就合同進行協商達成共識并簽署合同人事部（組織）戰略發展部（協調）發約人受約人11/22/2023業績合同制定流程圖協商簽署業績合同確定關鍵業績指標的目標值制定業績合同樣本開發部總經理戰略發展室財務室人力資源部分公司經理子公司經理量化指標確定權重業績合同初步樣本合同樣本合同初稿審核簽定合同經營預算反饋意見組織協調簽署合同反饋意見發起簽定合同簽定合同業績評估11/22/2023業績合同的操作原則業績合同簽署范圍：開發部分公司主要領導、子公司的總經理。2、業績合同的期限：業績合同的有效期一般為一年。開發部首批業績合同的有效期可以設為二零零二年一月一日至二零零二年十二月三十一日。在有效期結束前，通過新一輪設定的業績目標談判簽定下一年的業績合同。3、業績合同的效力：業績合同一旦被簽署就具有約束效力，在有效期內不得擅自更改。如遇到對開發部影響重大的、人力不可控制的極特殊情況（如自然災害或外部環境的巨大改變），開發部總經理與子公司董事會有權酌情予以調整4、業績合同的目標設定：業績合同中目標的設定需全面考慮各公司在資源和市場環境各方面的差別，充分建立公平的衡量基礎，例如使用歷史數據或可比較的數據。業績合同的初始目標應由發約人提出，然后經過發約人和受約人共同商討而最終決定。當雙方在關于目標設定無法達成一致時，發約人（如總經理）具有最終的決定權。5、業績考核：每年末要比較受約人的實際業績與業績合同的目標，兩者的差異將作為決定受約人浮動薪酬與非物質性獎懲的依據。當受約人在合同期內調離原職或擔任新職，則應將其在任期間間的實際業績與其在任期間的合同目標進行衡量比較。6、業績跟蹤與反饋：當實際業績超過合同目標時，實際目標不會自動成為下一年的業績目標，以確保受約人繼續保持良好的進取動力；當實際業績低于合同目標時，受約人有責任向發約人及董事會遞交述職報告和下一年如何改善業績的具體行動方案。11/22/2023建立與業績掛釣的激勵機制,為控制體系的有效運轉提供動力薪酬要與業績評估結果緊密相連薪酬的變動比例要足夠高，以在業績優秀和不佳者中拉開檔次，增大激勵的效果。1、制定業績合同2、建立與業績掛鉤的激勵體制3、監督業績合同的完成情況4、年終業績