新農村建設工程項目可行性研究報告**鎮**村新農村建設工程項目可行性研究報告目錄第一章總論 11.1項目概況 11.2編制根據、原則和范疇 21.2.1編制根據 21.2.2編制原則 21.2.3編制內容 31.3承接單位狀況 31.4建設規模 31.4.1建設規模 31.4.2項目建設期 41.5結論 4第二章項目的背景和必要性 62.1項目提出的背景 62.1.1中國工業化與都市化的取向背景 62.1.2工業化與都市化帶來土地資源緊張的需求背景 62.1.3旅游資源需求不停加大與旅游經濟強省建設的背景 72.2項目建設的必要性 8第三章項目的法律、政策框架與實施條件 123.1法律、政策框架 123.1.1拆遷安置重要根據的法律和政策 123.1.2拆遷安置涉及的有關法律與政策條款 123.2項目實施的有利條件 163.2.1經濟條件 163.2.2社會條件 173.2.3市政基礎設施條件 183.2.4政府支持 19第四章建設規模與實施方案 204.1項目建設規模 204.2項目的總體實施方案 204.3拆遷集體土地房屋拆遷賠償安置政策 21第五章配套設施建設方案 305.1電氣專業設計方案 305.1.1供電規定與負荷等級 305.1.2供電范疇及容量 305.1.3低壓配電系統 305.1.4接地及安全 315.1.5防雷系統 315.2給排水設計方案 325.2.1給水方案 325.2.2排水方案 325.2.3消防 335.3管線綜合方案 335.4照明設施方案 33第六章節能篇章 346.1編制目的 346.2節能方法 346.2.1建筑節能 346.2.2機電設備節能 346.2.3照明系統節能 356.2.4加強能源管理提高能源運用率 366.3節水方法 36第七章項目環境影響評價 377.1場址周邊環境對項目的影響 377.2項目建成后對周邊環境的規定 377.3環境設計 377.4施工期間環保方法 387.4.1噪音污染防治方法 387.4.2揚塵防治方法 387.4.3廢水、廢氣、固體廢棄物防治方法 387.5.運行期內環保方法 397.5.1建筑設計 397.5.2廢氣的防治方法 397.5.3廢水的防治方法 397.5.4固體廢棄物的防治方法 407.5.5噪音解決 40第八章項目組織機構與管理 418.1項目組織機構設立 418.2機構職責 428.2.1項目公司職責 428.2.2項目公司各職能部門職責 428.3項目管理 448.3.1政府對項目的管理 448.3.2項目公司對項目的管理 448.3.3貸款銀行對項目的管理 45第九章項目實施進度計劃 469.1總體進度計劃 469.2進度計劃制訂的原則 469.3具體進度計劃 46第十章招標方案原則、根據、條件 4810.1招投標方案的原則 4810.2招投標方案的根據 4910.3招投標方案的策劃及實施 4910.4項目招標范疇、組織形式、方式 50第十一章投資估算與資金籌措 5211.1投資估算 5211.1.1估算根據 5211.1.2投資估算涉及的內容 5211.2資金籌措 59第十二章財務評價 6012.1**鎮土地拍賣價格分析 6012.2土地出讓收入及效益預計 6212.3借款償還能力分析計算 6312.4綜合分析與建議 63第十三章社會評價 6513.1項目社會影響分析 6513.1.1項目對所在地居民收入的影響 6513.1.2項目對所在地居民生活水平和生活質量的影響 6513.1.3項目對所在地居民就業的影響 6613.1.4項目對所在地區不同利益群體的影響 6613.1.5項目對所在地區弱勢群體利益的影響 6613.1.6項目對所在地區文化、教育、衛生的影響 6613.2項目與所在地互適性分析 6713.2.1不同利益群體對項目的態度及參加程序 6713.2.2各類組織對項目的態度及支持程度 67第十四章風險分析 6814.1項目重要風險因素識別 6814.1.1拆遷安置風險 6814.1.2融資風險 6914.1.3規劃風險 6914.1.4政策風險 6914.2風險程度分析 7014.2.1項目的拆遷安置風險 7014.2.2項目的融資風險 7014.2.3項目規劃風險 7014.2.4項目政策風險 7114.3防備和減少風險方法 71第十五章研究結論與建議 72第一章總論1.1項目概況項目名稱:**鎮**村新農村建設工程項目項目承接單位:諸暨市**鎮新農村建設投資有限公司。項目建設規模:(1)項目用征地面積xx畝;拆除住宅面積xx㎡,住宅占地面積xx㎡,建筑涉及人口xx人,xx戶;(2)安置公寓房占地面積xx畝(原地塊安置),安置公寓房總建筑面積xx㎡;(3)新建工業廠房占地面積xx畝(建造于**村),工業廠房總建筑面積xx㎡,建筑占地面積xx平方米(注:容積率按1.5計算,建筑密度按0.45計算);(4)該地塊以商住混合用地性質出讓,出讓后開發建設規模以下:項目用地面積xx畝(注:該地塊用征地面積xx畝,加上之前已征的13畝教學預留用地,扣除xx畝**安置用地,可得**可供出讓的土地面積為xx畝),總建筑面積xx平方米,建筑占地面積38700平方米(注:容積率按1.5計算,建筑密度按0.45計算)。項目總投資:項目估算總投資為￥￥萬元。通過自籌￥￥萬元,銀行貸款1億元解決。經濟效益:項目產生的直接經濟效益(土地出讓收入)￥￥萬元。扣除建設成本及借款利息,可得估算經濟效益為￥￥萬元。1.2編制根據、原則和范疇1.2.1編制根據(1)<諸暨市都市總體規劃(－)>諸暨市人民政府6月(2)<中華人民共和國城鄉規劃法>(3)<中華人民共和國都市房地產管理法>(4)<中華人民共和國環境影響評價法>(5)<中華人民共和國建筑法>(6)<中華人民共和國招標投標法>(7)<中華人民共和國土地管理法>(8)<建設項目經濟評價辦法與參數>第三版(9)<諸暨統計年鑒>諸暨市統計局(10)編制可行性研究報告的委托合同1.2.2編制原則執行國家及地方有關政策,符合有關的法律、法規與原則。在上級部分有關文獻精神指導下,使工程建設與本地實際狀況相協調,最大程度地發揮項目的社會效益。項目所選材料及設備力求安全可靠、高效節能、經濟環保,以節省工程投資和減小日常維護費用。1.2.3編制內容本報告以**鎮**村新農村建設工程項目為研究對象,編制內容涉及項目提出的背景和建設的必要性、項目的法律、政策框架與實施條件、總體實施方案、配套設施建設方案、節能節水、項目組織機構與管理、項目實施進度計劃、招標方案原則、根據、條件、投資估算與資金籌措、經濟前景和經濟效益分析、社會評價和風險分析,并基于以上分析研究內容提出實施的結論與建議,提交可行性研究報告供有關單位與部門決策參加。1.3承接單位狀況項目承接單位為諸暨市**鎮新農村建設投資有限公司。公司經營范疇:新農村建設投資、集鎮改造投資;房地產開發、經營。公司注冊資本:人民幣萬元。公司類型為一人有限公司(法人獨資)。股東名稱為諸暨市**鎮集體資產經營公司。1.4建設規模1.4.1建設規模(1)項目用征地面積xx畝;拆除住宅面積xx㎡,住宅占地面積xx㎡,建筑涉及人口xx人,xx戶;(2)安置公寓房占地面積xx畝(原地塊安置),安置公寓房總建筑面積xx㎡;(3)新建工業廠房占地面積xx畝(建造于**村),工業廠房總建筑面積xx㎡,建筑占地面積xx平方米(注:容積率按1.5計算,建筑密度按0.45計算);(4)該地塊以商住混合用地性質出讓,出讓后開發建設規模以下:項目用地面積xx畝(注:該地塊用征地面積xx畝,加上之前已征的13畝教學預留用地,扣除xx畝**安置用地,可得**可供出讓的土地面積為xx畝),總建筑面積xx平方米,建筑占地面積38700平方米(注:容積率按1.5計算,建筑密度按0.45計算)。1.4.2項目建設期本項目建設期為2年。1.5結論1、本項目符合**鎮總體發展規劃,符合**鎮的實際狀況,本項目的建設有助于節省土地資源,實現土地資源優化整合,改善居民生活環境,帶動本地房地產業和旅游業的發展,帶動經濟社會可持續發展,增進社會主義和諧社會建設,含有明顯的社會效益。2、本項目的建設是在中國已經整體步入工業化中期及都市化初級階段、我們土地資源緊張的矛盾將隨著都市化和工業化的全過程、中央大力推動城鄉一體化、我省推動旅游業轉型升級加緊旅游經濟強省建設的綜合背景下提出來的,項目建設根據充足。3、項目估算總投資￥￥萬元。通過自籌￥￥萬元,銀行貸款1億元解決。扣除建設成本及建設期利息,可得估算經濟效益為￥￥萬元。4、本項目在環保、給排水、消防、節能等方面均已采用主動有效方法,可確保項目正常實施和安全使用。第二章項目的背景和必要性2.1項目提出的背景2.1.1中國工業化與都市化的取向背景工業化與都市化是推動區域經濟社會發展的基礎,是分別反映在一種國家和地區經濟發展過程中產業構造和空間構造的變化。中國人口眾多,長久以來經濟落后,人均收入水平很低,農業大國是中國的基本國情。通過新中國成立以來60年的工業化進程,特別是改革開放30年的快速工業化進程中國工業化獲得了巨大的成就,經濟發展水平得到了極大提高,中國已經整體步入工業化中期階段,中國基本經濟國情已經從一種農業經濟大國轉變為一經濟高速增加、經濟構造持續優化,工業發展快速、吸引大量外資、人民生活水平不停改善為特性的工業經濟大國,中國工業化進程獲得了長足的發展。1978年—,中國都市化率由17.92%上升到45.68%;設市都市由192個增至656個,建制鎮由2173個增加至19369個。可是從總體上講,中國的都市化尚處在初級階段,尚有一段漫長的路要走。2.1.2工業化與都市化帶來土地資源緊張的需求背景自然資源是經濟社會發展的物質保障,土地、水、森林。礦產和石油資源仍然是當代社會經濟發展的物質基礎。即使中國幅員廣闊,有陸地面積960萬平方公里,可是中國人均陸地面積局限性12畝,局限性世界人均面積的1/3,是一種人均自然資源擁有量相對貧乏的大國,特別是某些沿海省市的人均耕地局限性0.8畝,低于世界公認的警戒線,土地資源對于我們經濟社會發展將是一種長久的制約因素。目前,中國經濟發展最明顯的特性就是工業化相伴而來的都市化,就是從農村社會向都市社會,從農業經濟向城鄉經濟的轉型。隨著中國工業化進程的加緊,工業用地和都市用地以及交通、能源、水利等基礎設施用地加速增加,進一步突現中國土地資源緊張的矛盾,特別在中國經濟發達地區,土地資源變得更加緊張,并將隨著都市化、工業化的全過程。2.1.3旅游資源需求不停加大與旅游經濟強省建設的背景世界旅游組織研究表明,人均GDP超出1000美元,觀光旅游需求膨脹;人均GDP超出美元,休閑旅游需求急劇增加;人均GDP超出3000美元,度假旅游需求將全方面擴張。而浙江地區作為中國經濟發展的重要推動力與引領者,其人均GDP6582美元。浙江地區休閑度假旅游需求不停增加,旅游消費能力不停增強。2月12日,浙江省委、省政府成功召開全省旅游發展大會,并于會后下發<有關推動旅游業轉型升級加緊建設旅游經濟強省的若干意見>(浙委［］49號)。旅游發展大會進一步明確了”把旅游業哺育成服務業發展的龍頭產業和國民經濟發展的重要支柱產業,率先在全國建成旅游經濟強省”的戰略目的,規定抓住以休閑構造創新為重點的旅游產業系統升級這一契機,充足挖掘全省豐富的人文自然資源,做好休閑度假旅游文章,打響浙江休閑度假旅游品牌,提高區域經濟競爭力。**鎮位于諸暨西部,境內有馳名中外的國家級旅游景點—**風景區.**風景區為國家級風景名勝區、國家AAAA級旅游景區,以其出名的**瀑布群及良好的自然生態環境吸引著來自全國各地的游客,并作為諸暨市旅游產業的龍頭,在省內外有著較大的出名度。良好的資源環境所形成的**風景區這一出名品牌對周邊區域產生著較大的輻射作用,為周邊區域旅游的開發帶來了客源及宣傳營銷上的諸多便利。以上分析闡明,本項目的建設是在中國已經整體步入工業化中期及都市化初級階段、我們土地資源緊張的矛盾將隨著都市化和工業化的全過程、中央大力推動城鄉一體化、我省推動旅游業轉型升級加緊旅游經濟強省建設的綜合背景下提出來的,項目建設根據充足。2.2項目建設的必要性第一,本項目是貫徹貫徹集約節省用地,合理整合資源,帶動土地開發運用的需要。截止到底,諸暨市耕地面積為64.96萬畝,人均耕地面積為0.62畝。隨著諸暨都市建設的不停推動,可用土地的稀缺與建設用地需求的矛盾日益突出。**

鎮工業已形成以織襪、織布等輕紡產業為主,其它輕紡有關及特色產業為輔的產業格局。隨著**鎮經濟快速發展和工業化進程加緊,土地資源緊張的矛盾嚴重制約了**鎮的發展。鎮內閑置土地較多,土地運用率較低,這與貫徹貫徹集約節省用地,加緊新農村建設步伐的宗旨極不相符。通過新農村建設能夠對**鎮的土地資源進行再開發,可有效節省土地,提高土地綜合運用率,合理運用現有土地資源;能夠推動農村的經濟構造調節和經濟增加方式轉變,使農村經濟構造得以調節優化,達成搞活一方經濟、振興一批產業的目的。第二,本項目的建設是統籌城鄉規劃,改善居民生活環境,提高鄉鎮形象的需要。**鎮由于建設年代久遠,本項目建設區域內的建筑破舊、土地運用混雜、土地運用率低。隨著居民生活水平的提高,她們對**鎮的整體環境和基礎設施都提出了更高的盼望和規定,這就需要高度整合土地資源,進行合理開發運用。項目的建設能夠提高居民生活質量和品位,提高鄉鎮整體形象.項目改造完畢后來,有關地區的居民得到妥善安置后來,居民的居住條件和生活環境將得到進一步的改善。第三,本項目是發展旅游業,進而帶動有關產業的健康、快速發展的需要。**鎮位于諸暨西部,境內有馳名中外的國家級旅游景點—**風景區,來往游客眾多。鎮內落后的現狀與周邊優美的環境格格不入,不僅影響了游客的心情,更影響了諸暨旅游都市的形象。本項目通過資源整合,運用地理優勢大力發展旅游業。旅游業是一種綜合性產業,含有一業興、百業旺的帶動作用,通過涵蓋吃、住、行、游、購、娛六大要素的消費鏈,帶動其它有關產業的健康、快速發展。第四,本項目是適應城鄉一體化發展需要,實現諸暨市經濟社會可持續發展,建設社會主義和諧社會的需要。1987年世界環境與發展委員會在<我們共同的將來>報告中第一次敘述了可持續發展的概念,得到了國際社會的廣泛共識。全可持續發展是指既滿足當代人的需求以不損害后裔人滿足需求的能力。換句話說,就是指經濟、社會、資源和環保協調發展,它們是一種密不可分的系統,既要達成發展經濟的目的,又要保護好人類賴以生存的大氣、淡水、海洋、土地和森林等自然資源和環境,使子孫后裔能夠永續發展和安居樂業。也就是江澤民同志指出的:”決不能吃祖宗飯,斷子孫路”。可持續發展戰略是黨的第三代領導集體高瞻遠矚,面對新世紀擬定的重大發展戰略。”黨的十六大”報告中明確提出”大力實施科教興國戰略和可持續發展戰略”,進一步確立了可持續發展戰略的重要地位。黨的第十六屆中央委員會第六次全體會議指出:社會和諧是中國特色社會主義的本質屬性,是國家富強、民族振興、人民幸福的重要確保。構建社會主義和諧社會,是我們黨以馬克思列寧主義、毛澤東思想、鄧小平理論和”三個代表”重要思想為指導,全方面貫徹貫徹科學發展觀,從中國特色社會主義事業總體布局和全方面建設小康社會全局出發提出的重大戰略任務,反映了建設富強民主文明和諧的社會主義當代化國家的內在規定,體現了全黨全國各族人民的共同愿望。**鎮通過實施新農村建設,能夠提高土地運用效率,改善居民居住環境和生活條件,提高鄉鎮整體形象,增進本地經濟的增加,是順應民意,體現以人為本,貫徹科學發展觀,構建和諧社會,確保**鎮社會經濟可持續發展的重要決定。第三章項目的法律、政策框架與實施條件3.1法律、政策框架由于本項目為拆遷改造項目,重要涉及幾個方面內容:拆遷安置、公共設施的建設和土地出讓。這些方面均涉及到公共利益,本章就該項目涉及的重要政策和法律框架加以討論,為項目實施過程中提供法律政策支持。3.1.1拆遷安置重要根據的法律和政策(1)<中華人民共和國土地管理法>(1999年1月1日起執行)(2)<中華人民共和國都市房地產管理法>(1995年1月1日起實施)(3)<都市房屋拆遷管理條例>(11月1日起執行)(4)<浙江省實施<中華人民共和國土地管理法>方法>(7月5日)(5)<浙江省都市房屋拆遷管理條例>(11月2日浙江省第九屆人民代表大會常務委員會第二十九次會議通過根據3月29日浙江省第十屆人民代表大會常務委員會第三十一次會議<有關修改<浙江省都市房屋拆遷管理條例>的決定>修改)3.1.2拆遷安置涉及的有關法律與政策條款3.1.2.1征用權限及賠償性質(1)土地征用權限及賠償性質<中華人民共和國土地管理法>規定:任何單位和個人進行建設,需要使用土地的,必須依法申請使用國有土地。其中第五十八條規定:有下列情形之一的,由有關人民政府土地行政主管部門報經原同意用地的人民政府或者有同意權的人民政府同意,能夠收回國有土地使用權:(一)為公共利益需要使用土地的;(二)為實施都市規劃進行舊城改建,需要調節使用土地的。第四十七條:征用土地的,按照被征用土地的原用途予以賠償。<中華人民共和國都市房地產管理法>規定:第二十二條土地使用權劃撥,是指縣級以上人民政府同意,在土地使用者繳納賠償、安置等費用后將該幅土地交其使用,或者將土地使用權免費交給土地使用者的行為。第二十三條下列建設用地的土地使用權,確屬必須的,能夠由縣級以上人民政府同意劃撥:都市基礎設施用地和公益事業用地;國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地。<浙江省實施<中華人民共和國土地管理法>方法>有關規定:第二十二條征用土地,征地單位應當自征地賠償、安置方案同意之日起三個月內全額支付土地賠償費、安置補貼費、青苗和地上附著物的賠償費。(2)拆遷她人房屋權限及賠償性質<都市房屋拆遷管理條例>有關規定:第六條拆遷房屋的單位獲得房屋拆遷許可證后,方可實施拆遷。第二十二條拆遷人應當根據本條例規定,對被拆遷人予以賠償。<浙江省都市房屋拆遷管理實施細則>有關規定:第八條拆遷房屋的單位獲得房屋拆遷許可證后,方可實施拆。3.1.2.2法律和行政程序<中華人民共和國土地管理法>:第四十六條:國家征用土地的,根據法定程序同意后,由縣級以上地方人民政府予以公示并組織實施。被征用土地的全部權人、使用人應當在公示規定時限內,持土地權屬證書到本地人民政府土地行政主管部門辦理征地賠償登記。<都市房屋拆遷管理條例>有關規定:第八條房屋拆遷管理部門在發放房屋拆遷許可證的同時,應當將房屋拆遷許可證中載明的拆遷人、拆遷范疇、拆遷期限等事項,以房屋拆遷公示的形式予以公布。房屋拆遷管理部門和拆遷人應當及時向被拆遷人做好宣傳、解釋工作。3.1.2.3賠償規定<都市房屋拆遷管理條例>有關規定:第二十三條拆遷賠償的方式能夠實施貨幣賠償,也能夠實施房屋產權調換。第二十四條貨幣賠償的金額,根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素,以房地產市場評定價格擬定。具體方法由省、自治區、直轄市人民政府制訂。3.1.2.4機構的法律責任<中華人民共和國土地管理法>:第六十六條:縣級以上人民政府土地行政主管部門對違反土地管理紀律、法規的行為進行監督檢查。土地管理監督檢查人員應當熟悉土地管理法律、法規,忠于職守、秉公執法。第七十條:縣級以上人民政府土地行政主管部門在監督檢查工作中發現國家工作人員的違法行為,依法應當予以行政處分的,應當依法予以解決;自己無權解決的,應當向同級或上級人民政府的行政監察機關提出行政處分建議書,有關行政監察機關應當依法予以解決。第七十九條:侵占、挪用被征用土地單位的征地賠償費用和其它有關費用,構成犯罪的,依法追究刑事責任;尚不構成犯罪的,依法予以行政處分。<都市房屋拆遷管理條例>:第五條:拆遷人必須根據本條例規定,對被拆遷人予以賠償和安置;被拆遷人必須服從都市建設需要,在規定的搬遷期限內完畢搬遷。第六條:國務院房地產行政主管部門主管全國的都市房屋拆遷工作。縣級以上地方政府房地產行政主管部門或者人民政府授權的部門,主管本行政區域內的都市房屋拆遷工作。第七條:縣級以上地方人民政府應當加強對都市房屋拆遷工作的領導。3.2項目實施的有利條件3.2.1經濟條件諸暨市地理位置優越,區位優勢十分明顯。全市區域面積2311平方公里,總人口106.67萬,現轄23個鎮、1個鄉、3個街道。境內山川秀麗,有出名的國家級風景名勝區--浣江五泄風景區,是中國優秀旅游都市。改革開放以來,諸暨經濟和社會始終處在較快較好的發展水平,,全市實現生產總值527.50億元,人均突破7000美元,增加9.5%;財政總收入54.69億元,其中地方財政收入29.57億元,分別增加8.7%和11.5%,地方財政收入占比達54.1%;規模以上工業公司利潤增加10.2%;全社會固定資產投資227.75億元,增加11.2%;消費品零售總額144.01億元,增加16%;自營出口32.13億美元;金融機構存款余額626.86億元,貸款余額508.04億元,分別增加30.2%和38.7%;新增年銷售億元以上公司28家,達成277家;城鄉居民人均可支配收入27897元,農村居民人均純收入12762元,分別增加8.6%和9.9%。先后被命名為”中國珍珠之鄉”、”中國襪業之鄉”、”中國香榧之鄉”、”中國無公害茶葉之鄉”、”中國名品襯衫之鄉”、”中國民間藝術之鄉”和”浙江省建筑之都”、浙江省首批”教育強市”、浙江省首批”科技強市”、浙江省首批”體育強市”,榮獲”全國基礎教育先進縣市”、”全國科技進步工作先進縣市”、”全國計劃生育優質服務先進縣市”、”全國農村中醫工作先進縣市”、”全國糧食生產工作先進縣市”、”全國環境綜合整治優秀市”、”全國衛生先進都市”、”全國社區建設示范市”等稱號。諸暨市十分重視增進經濟發展的要素和服務保障。開展閑置土地與缺地項目對接,”保增加保紅線”行動獲國土資源部表彰。融資渠道大為拓寬,市外金融機構信貸總量達成328.65億元。比年初增加40.62億元。華夏銀行紹興諸暨支行正式開業,招商銀行紹興諸暨支行同意籌建,浙江華睿海越投資有限公司落戶揭牌。在全國首創排污權作為抵押物的貸款模式,為16家公司發放排污權貸款3480萬元;銀企合作關系更加融洽,全市共舉辦一次銀企結對活動,共有9家銀行與74家公司的81個項目簽約,銀行意向貸款27.33億元。3.2.2社會條件在抓好經濟建設的同時,諸暨市圍繞扎實推動和諧社會建設,加緊社會事業發展。完畢新農村建設八大工程年度目的任務,創立47個市級新村、5個紹興市全方面小康示范村,成為全國和諧區建設示范都市。民生繼續改善,市財政民生支出增加15.3%,占總支出的69.7%。完畢十方面惠民實事,新增城鄉就業1.23萬人,公司職工養老保險1.5萬人,城鄉職工基本醫療保險1.13萬人,84.8萬農民參加新型農村合作醫療,改造農村危舊房519戶,廉租住房保障211戶,新建農村聯網公路118公里,發展數字電視15萬戶,改善近6萬農民飲水條件,完畢14個老社區和12家農貿市場改造提高。進一步推動節能降耗,成功創立省森林都市和省首批環保模范都市,圓滿承接中國.浙江綠茶大會,成功創立國家級香榧森林公園,新增中國馳名商標7件,躍居中國商標發展百強縣第6位。完畢博物館陳列改造,農村公共文化服務體系初步建立。進一步開展”健康諸暨”系列活動,成功創立首批衛生強市,被評為全國群眾體育和全民健身先進單位,繼續保持低生育水平,完善就業增進政策和援助制度,穩步推動社保擴面。目前諸暨市社會穩定,居民安居樂業,這也為拆遷改造項目的實施提供了有利的社會環境條件。3.2.3市政基礎設施條件近年來,諸暨市圍繞推動城鄉統籌發展,狠抓重點基礎設施和實事工程建設,相繼竣工陳蔡水庫引水工程、諸暨中專易地新建、海關商檢大樓、鐵路新客站、城中消防站等一大批基礎設施重點工程。”十五”期間全市實施基礎設施建設重點工程54項,累計投入資金67.2億元,是”九五”期間的5.5倍。城西商務區建設有序推動,城東區塊公共服務中心落成啟動,李字天橋商圈等都市環境得到調理更新。安排2.64億元財政資金推動新農村建設,進一步推動低收入居民戶數奔小康工程,”雙百結對”活動持續深化。諸安快速通道、五紋嶺隧道建成通車,青山、征天水庫除險加固工程基本完畢。店口諸北新城建設、中心鎮哺育和陳璜地等區域發展成效明顯。白塔湖列入國家濕地公園建設試點,通過國家園林都市復查驗收。諸暨都市通過數年建設,無論是軟硬環境,都在發生著日新月異的可喜變化。一種欣欣向榮的中檔都市框架已基本形成。3.2.4政府支持**鎮**村新農村建設工程項目是在**鎮鎮政府的領導下展開的,鎮政府已多次開會對此進行研究,并委托諸暨市**新農村建設投資有限公司負責該項目的實施和運作。總而言之,諸暨市良好的經濟發展條件為項目的發展奠定了物質基礎、和諧穩定的社會條件為項目的實施提供了有利條件,大量的基礎設施投資和政府部門的大力支持是該項目實施的重要保障。第四章建設規模與實施方案4.1項目建設規模(1)項目用征地面積xx畝;拆除住宅面積xx㎡,住宅占地面積xx㎡,建筑涉及人口xx人,xx戶;(2)安置公寓房占地面積xx畝(原地塊安置),安置公寓房總建筑面積xx㎡;(3)新建工業廠房占地面積xx畝(建造于**村),工業廠房總建筑面積xx㎡,建筑占地面積xx平方米(注:容積率按1.5計算,建筑密度按0.45計算)。4.2項目的總體實施方案本項目的總體實施方案為:諸暨市**新農村建設投資有限公司負責征地、拆遷、賠償、安置,可供出讓的土地按商住混合用地性質出讓于開發商,由開發商負責建設、銷售,按市場化方式進行綜合開發。該地塊出讓后開發建設規模以下:項目用地面積xx畝(注:該地塊用征地面積xx畝,加上之前已征的13畝教學預留用地,扣除xx畝**安置用地,可得**可供出讓的土地面積為xx畝),總建筑面積xx平方米,建筑占地面積38700平方米(注:容積率按1.5計算,建筑密度按0.45計算)。4.3拆遷集體土地房屋拆遷賠償安置政策一、**鎮新農村建設工程改造區域內因征收集體土地或收回國有土地使用權需對地上房屋及其附屬設施實施拆除,并對被拆除人進行賠償、安置的,合用本規定。二、住宅房屋拆遷賠償安置實施貨幣賠償、產權調換公寓房兩種安置方式,被拆除人可任意選擇一種。拆除區域內除住宅外的房屋一律實施貨幣賠償。三、房屋賠償價格由房地產評定機構評定擬定。被拆房屋價格和安置房價格的評定委托有資質的房地產評定機構進行。四、被拆除房屋的建筑面積和土地使用面積以房屋全部權證、土地使用權證或其它正當有效憑證記載為準。(一)被拆除的房屋,由被拆除人提供下列證件或有效憑證:1、房屋全部權或土地使用權證;2、原鄉、鎮政府和土管部門的有關憑證;3、建房同意文獻;4、改、擴、翻建的同意文獻;5、征收主管部門認為需要提供的其它有效憑證。房屋全部權人提供的證件、同意文獻的資料必須真實有效;否則由此引發的一切后果由提供人承當。(二)被拆除房屋的建筑面積經含有房地產測繪資格的機構實地勘丈,再對照上述規定的證件或有關憑證進行確認。(三)拆舊建新舊房未按規定拆除的,拆遷時在規定時限內交付拆除的,予以舊房合適殘值補貼,磚木構造按100元/㎡補貼,磚混構造按150元/㎡補貼,逾期一律免費拆除。五、集體土地住宅產權調換公寓房安置在規劃安置區域內建造多層住宅用于公寓房安置,安置套型分75㎡、100㎡、125㎡、150㎡四種。實施產權調換公寓房安置,被拆除房屋與安置用房應按照評定的價格結合層次系數結算差價。公寓房套型按照”面積就近,套數就少”的原則選擇。農業人口安置優惠價按比準價的55%結算,市場優惠價按比準價的80%結算。比準價由受委托的房地產評定機構按照有關規定評定擬定,土地價格由受委托的土地評定機構按照有關規定評定擬定。(一)集體土地農民房屋產權調換安置1、公寓房的安置原則:農業安置人口按人均建筑面積75ｍ2原則安置,也能夠選擇按”拆一還一”原則安置,農民房屋拆除選擇按”拆一還一”原則安置的公寓房差價結算方法參考居民(即非農)房屋拆除安置公寓房結算方法執行。2、符合分戶條件或已經分戶的被拆除人,但土地使用權證和房屋全部權尚未分立的,選擇產權調換公寓房安置,按家庭組員第一次序繼承人人均等分計算房屋占地及建筑面積,并實施對應的賠償安置,但戶口在被拆遷房屋內且本村非拆遷區域另有宅基地的家庭組員只能按”拆一還一”安置。3、征收拆除區域內父母兒女已分戶,但父母名下無房產的,父母應與兒女合并一同安置并計算農業安置人口。4、被拆除房屋產權人已故,按家庭組員第一次序繼承人繼承安置或”拆一還一”共有繼承安置。5、被拆除人屬農居混居戶,因其家庭組員不可分割的居民(即非農),未享有實物分房或者拆遷安置實物政策的,可參考農民予以賠償安置。不可分割指的是:夫妻、未成年兒女。6、在拆除區域有兩處或兩處以上房屋同時拆除的應合并計算安置和賠償;如因規劃因素分批拆除的,被拆除人選擇按農業人口原則安置公寓房后,剩余房屋再次在征收集體土地時不得再按農業人口安置。7、農業安置人口的擬定農業安置人口以拆遷公示公布日的拆遷區域在冊常住人口為準。(1)有下列情形之一的,能夠增加一種農業安置人口:①房屋全部人中有獨生兒女的(獨生兒女已婚的除外)。②符合晚婚條件的未婚人員(女23周歲及以上,男25周歲及以上,以拆遷公示公布之日為計算期限)。(2)有下列情形之一的,能夠計入農業安置人口:①原有正式農業戶口的現役軍人(軍官除外)、援外工作人員、留學生;②戶口已遷往大、中專院校所在地的在校學生(碩士除外);③原有正式農業戶口,現正在勞動教養或拘役、服刑的。④房屋全部人的配偶,戶口在外地且未享有拆遷實物安置政策的。(3)新婚夫婦持準生證,可按獨生兒女家庭原則安置。(4)出嫁女戶口未遷的,按被拆除人家庭人員中的第一次序繼承人數,人均等分計算房屋占地及建筑面積進行賠償安置,農業安置人口按在冊實際人口計算。(二)集體土地上居民(即非農)房屋產權調換安置1、拆遷區域內集體土地上的居民(即非農)或外村農民按照”拆一還一補差”的原則,就近套型安置。2、在拆除區域有兩處或兩處以上房屋同時拆除的應合并計算安置和賠償。(三)安置房差價結算方法1、公寓房安置面積與被拆除房屋實施產權調換面積相等部分,按被拆除房屋評定重置成新價與安置房重置價結合層次等因素結算差價。2、農業人口產權調換公寓房面積超出被拆除房屋面積但在農業人口安置原則內部分,按拆除時公布的農業人口安置優惠價結合層次等因素結算;因安置房套型構造因素超出安置原則部分面積按安置房市場優惠價結合層次等因素結算。3、居民(即非農)或外村農民按”拆一還一”產權調換公寓房面積超出被拆房屋正當面積部分按安置房市場優惠價結合層次等因素結算。(四)被拆房屋的正當建筑面積超出公寓房安置原則建筑面積部分,按其占地面積的土地評定價結合重置成新價實施賠償。(五)安置房建筑面積、架空層、屋頂閣樓以房地產測繪機構實際測繪的面積為準。安置房配備的架空層根據建筑中軸線間距原則界定使用功效,并按其使用功效評定價結算。(六)安置房屋頂閣樓按照安置房市場優惠價的80%結算。六、公寓房安置擇房方法:被拆除人憑公寓房安置合同在指定時間、地點集中摸簽抽取次序號,再按次序號依次摸取事先公布的房屋對應號。對應號所對應的公寓房即為被拆除人所擇定安置的公寓房。七、集體土地住宅房屋貨幣賠償被征收房屋的貨幣賠償按土地賠償價、房屋賠償價分別計算,即:被征收房屋的正當建筑面積按房地產評定機構評定擬定的房屋重置成新價賠償計算,征收房屋的正當占地面積參考**鎮土地評定價擬定,并再增加房屋、土地賠償款總和的20%獎勵。計算公式為:[被征收房屋正當建筑面積x房屋評定重置成新價+正當占地面積x市場評定價]x120%。八、集體土地住宅房屋拆遷,選擇公寓房安置或貨幣賠償的,按其被拆房屋正當占地面積予以700元/㎡的集體土地使用權補貼。九、征收拆除區域內的無房戶,是指戶籍在拆除區域內的集體土地農業人口,其本人或其直系親屬無宅基地及房屋,在整村拆遷時,由其本人打報告經村證明,報鎮拆遷工作組審核并在征收區域內公示三天無異議后,同意予以安置公寓房75㎡一套,按照市場優惠價結合層次結算差價。十、國有土地住宅房屋征收安置賠償(一)產權調換按照”拆一還一補差”的原則,就近套型安置,超出安置原則部分面積按安置房市場優惠價結合層次等因素結算。被拆房屋與安置面積相等部分,按照房地產評定機構評定的價格與安置公寓房的市場優惠價結合層次因素結算差價。安置房土地性質與被拆房屋一致。安置房配備的架空層根據建筑中軸線間距原則界定使用功效,并按其使用功效評定價結算。貨幣賠償按照房地產評定機構評定價賠償,被拆遷除房屋的貨幣賠償價格根據拆除公示公布日的拆遷地段房地產比準價格,結合被拆房屋建筑構造、建筑面積、成新、層次、裝修及環境因素評定擬定。貨幣賠償按被拆除房屋賠償額(不涉及裝璜、附屬設施等賠償款)增加20％的貨幣獎勵。計算辦法:貨幣賠償款＝被拆房屋評定價×被拆房屋正當建筑面積×120％。十一、住宅房屋的被征收人在規定時間訂立拆遷合同的,按被征收房屋的正當占地面積獎勵400元/㎡;在規定時間里搬遷完畢并經驗收合格交付房屋鑰匙的,按正當占地面積獎勵200元/㎡。逾期訂立合同或搬遷的,取消對應獎勵。十二、被征收房屋的超原則裝潢及各類附屬物按房地產評定機構評定的價格賠償。十三、變化用途為商業使用房屋的征收賠償1、拆除區域內重要道路(合環路、西青路)臨街房屋底層在拆遷公示公布前變化用途為商業用房并延續使用至今的,根據被拆除人的產權憑證和營業執照、稅務登記證,在規定時間內搬遷完畢的,被拆除房屋按其法定用途進行賠償安置后,按評定機構出具的評定價格扣減房屋比準價后的商業用房使用價值按實際經營面積一次性實施補貼。計算公式:商業用房補貼＝(商業用房評定價－房屋比準價)×實際經營面積停業損失、歇業人員補貼按實際經營面積200元/㎡一次性計發。拆除區域內非重要道路、里弄及其它房屋變化用途為以銷售食品、日常生活用品為主的經營性小店、超市,或其它棋牌、旅館等娛樂服務行業的,根據被拆除人的產權憑證和營業執照、稅務登記證,在規定時間內搬遷完畢的,被拆除房屋按其法定用途進行賠償安置后,按其底層經營面積一次性補貼300元/㎡。停業損失、歇業人員補貼按實際經營面積100元/㎡一次性計發。十四、被征收房屋出租使用的,產權人應自行解決好與承租人的租約解除等有關問題并達成合同,拆遷人憑雙方達成的合同進行賠償,租賃雙方另有商定的從其商定。十五、被征收房屋產權有糾紛在規定征收拆除期限內無法解決的及產權人下落不明、臨時無法確認產權或者產權不清晰的,由鎮拆遷工作組牽頭會同有關部門做好勘察紀錄、制訂賠償安置方案,并向公證機關辦理證據保全后實施拆除。十六、過渡費發放:被征收房屋全部權人選擇貨幣賠償的,過渡費一次性發放16個月;選擇產權調換的,過渡用房自行解決,從搬遷之月起,發給24個月過渡費和安置后4個月的過渡費補貼,過渡費按被征收房屋正當占地面積每月10元/㎡原則計發,正當占地面積局限性20㎡的按20㎡計發。超出24個月仍未安置的,從超期之月起計算,按原發放原則的2倍支付超期過渡費。十七、遷居費按每戶1000元原則計發,被征收房屋正當占地面積在40㎡以上的部分(局限性40㎡按40㎡計算),每平方米增加10元遷居費,按兩次計發。十八、征收拆除區域內的公司用房根據其土地使用性質按市場評定價一律實施貨幣賠償。對其可搬遷的生產設備發給使用面積70元/㎡的搬運費和安裝費用,不能搬遷的生產設備按專業評定機構的評定價格折價賠償;公司的從業人員生活補貼按生產經營面積補貼100元/㎡,因征收造成公司停產、停業損失按實際的生產經營面積一次性予以100元/㎡補貼;按期簽約、并搬遷交付拆除的,按其被拆房屋正當建筑面積予以150元/㎡的獎勵,逾期簽約或搬遷的取消獎勵。十九、經鎮(鄉)政府或國土部門解決后不予確權的房屋,不計入正式安置面積,參考本規定第五條第(四)款實施賠償;經鎮(鄉)政府或國土部門解決后租賃的房屋,不計入正式安置面積,按重置成新價的60％予以賠償;未經同意建筑在規定時限內交付拆除的予以合適的殘值補貼,磚木構造按100元/㎡補貼,磚混構造按150元/㎡補貼。二十、全部被征收房屋及其附屬物的賠償款,除被征收房屋實施產權調換的重置成新價部分資金在另行訂立產權調換合同結算互補差價外,其他均在合同簽字生效后一次性付給被征收人。

第五章配套設施建設方案5.1電氣專業設計方案5.1.1供電規定與負荷等級根據**鎮**村新農村建設工程項目的建設規定,其施工期間的動力用電及運行期間安置房等用電電源為三級負荷。5.1.2供電范疇及容量本項目供電電源由諸暨市供電局都市電網分別引入各居民戶數拆遷工地所在地。變電所采用10KV/0.4~0.23KV電源供電。箱式變電所擬設在人行道設施帶內。配電電壓為380V/220V,三相四線制系統。安置房供電電源由供電局都市電網10KV專線引入。配電室采用10KV/0.4~0.23KV電源供電。安置房按平均30W/㎡設立配電,需用系數、同時系數取0.7。5.1.3低壓配電系統(1)線路敷設方式:室外電纜采用直埋方式敷設,建筑物室內干線采用電纜橋架或穿管暗敷設,室內支線路采用穿管暗敷設。(2)線纜選擇:室外埋地電纜選用YJV22電力電纜;二級負荷配電線路選用ZR-YJV電纜或ZR-BV-750導線,普通負荷配電線路選用ZB-BV-750或BV-750導線。(3)本工程低壓配電系統接地型式采用TN–C-S系統,低壓配電電壓為220V/380V。5.1.4接地及安全(1)本工程低壓配電系統接地型式采用TN–C-S系統。(2)本工程設聯合接地系統,工程中電氣保護接地、防雷接地、等電位聯結接地及各弱電接地(除有特殊規定的外)等多種接地共用同一接地體。接地電阻不大于1歐姆。(3)在各建筑電源進線處設總等電位聯結箱,衛生間等區域設局部等電位聯結箱。各局部等電位聯結箱、電源PE線,接地母線、各進出建筑物的金屬管道及其它正常狀況下不帶電的設備金屬外殼等均與總等電位聯結箱相連結。(4)每棟建筑物總電源進線斷路器含有漏電保護功效,以防電氣火災。(5)全部安裝高度低于2.4米的燈具,須有PE線保護。(6)專用接地線采用黃/綠相間導線,并與饋電線同管敷設。5.1.5防雷系統(1)本工程中各建筑物均為三類防雷建筑物。(2)接閃器:采用25*4熱鍍鋅扁鋼作避雷帶沿建筑物屋脊敷設,屋面采用熱鍍鋅扁鋼構成不不不大于20M*20M的網格。屋面全部金屬構架均與避雷帶可靠焊接。(3)引下線:運用構造柱外側不少于二根主鋼筋(φ≥16mm)作為引下線,主鋼筋上端與避雷帶及屋面鋼構造焊接,下端與建筑物基礎鋼筋焊接。引下線間距不不不大于24M。(4)接地極:運用建筑物基礎鋼筋加輔助接地體40*4mm熱鍍鋅扁鋼構成接地裝置。5.2給排水設計方案5.2.1給水方案水源引自市政自來水,供水水壓0.25MPa。給水管網采用生產、生活、消防合用制系統。5.2.2排水方案本工程室外采用雨污分流,室內采用污廢合流。雨水通過雨水管網就近排入河道,生活排水通過化糞池解決后方可排放至市政污水管道。廚房含油污水經隔油池隔油解決后排入污水管。水泵等設備選用高效節能、低噪聲產品。水泵房內水泵皆設減震臺座和避震喉,管道使用彈性支架。排水管選用硬聚乙烯芯層發泡管,減少噪音。5.2.3消防(1)室內消防給水系統:按照規范設計室內消火栓。考慮到節余成本,而市政供水壓力也滿足消防水壓規定,本設計市內消防供水采用市政管網直接供水。消火栓布置確保同層任何部位都有兩股充實水柱同時達成,室內消防立管連成環狀。消火栓采用SN65單出口消火栓。(2)室外消防系統:直接由市政給水管網供應,供室外消防。(3)按規范規定配備足夠數量的滅火器。5.3管線綜合方案新建安置房道路管線綜合工程內容涉及給水、雨水、污水、電力、路燈、電訊和有線電視等管線。5.4照明設施方案線路敷設:配電干線沿道路直埋敷設,配電支線均用BV線管或PVC管敷設。照明亮化工程設計:由路燈、樓道燈、庭院燈構成,均采用節能型熒光燈。

第六章節能篇章6.1編制目的為了貫徹執行<中華人民共和國節省能源法>,充足有效地運用能源;提高能源運用率;確保都市建設與發展相協調;根據本項目的實際狀況,重點考慮建筑物的型式、構造、采暖通風、采光照明、建筑材料和機電設備的選型,以及項目建成后的運行管理等方面的節能方法。6.2節能方法6.2.1建筑節能(1)新建建筑造型在追求美觀合用的前提下盡量規整,以減少外墻傳熱面積。(2)新建建筑外維護構造和內部隔墻的墻體均采用保溫性能好的材料,輔以墻體保溫層,達成國家和地方節能的有關指標。(3)不同朝向的窗墻面積比要符合節能規范規定。6.2.2機電設備節能(1)在之后的房地產項目開發中,條件許可的狀況下,盡量采用蓄冷、蓄熱空調及冷熱電聯供技術。(2)根據不同的使用時間,在空調長久運行的區域設變頻多聯機,避免直接運行中央空調系統造成的冷機低效率運行。同時采用新風換氣機,回收排風能量。(3)集中空調機組的風量、風壓要匹配并選擇運行最佳經濟點運行;機組整機漏風要少、逆風管道要光滑,提高運行系統效率。空調系統風道、管道以及供熱管道做好保溫方法,減少熱量損失。(4)設備及器材的選型一律采用符合國家現行技術原則的高效節能設備和器材。(5)機電設備的負荷率須達成國家節能設計規范規定,提高設備運用率。(6)空調系統設自動控制系統,可精確調節室溫,同時減少不必要的能源消耗。6.2.3照明系統節能(1)家用及辦公電器。推廣高效節能電冰箱、空調器、電視機、洗衣機、電腦等家用及辦公電器,減少待機能耗,實施能效原則和標記,規范節能產品市場。(2)根據各功效區的實際需要配備照明;既確保照明需要又達成節能目的。(3)照明器具:推廣稀土節能燈等高效熒光燈類產品、高強度氣體放電燈及電子鎮流器,減少普通白熾燈使用比例,實施照明產品能效原則,提高高效節能熒光燈使用比例,提高照明質量,這到高效、舒適、安全的目的。(4)選用效率高、壽命長、安全和性能穩定的燈用電器件、燈具、配線器材以及調光控制設備和光控器件。既經濟運行又有益于環境和人的身心健康。6.2.4加強能源管理提高能源運用率(1)建設單位對重點用能部門和部位加強管理,對用能崗位的操作人員進行節能教育和節能技術培訓。(2)加強能源的計量管理,建立必要的能源考核制度。6.3節水方法水是珍貴的自然資源,項目建設期和運作期,始終都要注意節省用水。本項目節水方法以下:(1)項目施工設計,嚴禁使用耗水量大的設備和國家規定裁減的衛生潔具。(2)除生活飲用水外,要倡導一水多用,逐步建立并使用中水管線。(3)以功效區為單元,配備用水計量裝置,劃小核算單位,激勵節省用水。(4)項目采用的節水設備和衛生潔具,必須設專人負責管理、維修、保養和安全運行。杜絕用水設備和輸水管道的跑、冒、滴、漏。(5)搞好節水宣傳教育,提高人民的節水意識。第七章項目環境影響評價7.1場址周邊環境對項目的影響**鎮**村新農村建設工程項目周邊多數為道路、綠地、工業區、住宅區。所在地區大氣環境質量較好。該區二氧化碳優,二氧化硫優,二氧化氮優,可吸入顆粒物優,現狀大氣環境良好。項目周邊有天然河道,降水及周邊區域產生的生活污水均排入市政雨水、污水管道。該區聲環境現狀良好,重要噪音源為社會噪音。7.2項目建成后對周邊環境的規定按照國家有關環境質量區域的分類,項目建成后周邊整體環境應達成下列原則:大氣環境達成二級原則;都市區域環境噪聲達成二級原則;地面水環境達成三類水原則;廢水排放達成國家污水綜合排放三級原則;固體廢棄物進行無害化解決。通過對周邊環境的評定,周邊環境完全能夠滿足項目的規定。7.3環境設計**鎮**村新農村建設工程項目作為**鎮鎮政府的重點工程,屬于社會公益性項目,環境設計要充足體現可持續發展的思想,實現環境與經濟協調發展。要全方位保護自然環境、生態環境、美學環境和社會環境,保護資源。要多采用世界先進可行的環保技術和建材,最大程度的運用自然采光和自然通風,節省能源和資源,對廢棄物、通風、空調設備的應用等方面提出建議,樹立環保典范。7.4施工期間環保方法7.4.1噪音污染防治方法合理安排施工時段,減少夜間施工量,避免擾民。合理布局施工現場,選用低噪音低振動的動力設備,并采用隔音、防振方法,避免同時使用大量噪音設備。在施工工作面鋪設草袋等減少車輛與路面摩擦產生的噪音,合適限制大型載重汽車的車速,特別在噪音敏感區。7.4.2揚塵防治方法對易起塵的物料應加蓋覆蓋物,施工場地必須采用圍擋、覆蓋、地面硬化、簡易綠化等有效方法避免揚塵。施工現場定時灑水,在大風日加大灑水量和灑水次數,以避免浮塵的產生。運動車輛進入施工現場低速行駛,出場應沖洗輪胎。7.4.3廢水、廢氣、固體廢棄物防治方法施工期間施工廢水應注意收集,經沉淀池解決后排入下水道。生活污水均應排入都市污水管網,嚴禁以滲坑、滲井或漫流形式排放。現場施工的柴油機等設備的排氣口應避免朝向道路等居民較多的方向,在施工現場嚴禁使用燃煤等對環境產生有害氣體比較多的燃料。施工階段應設立指定的建筑垃圾及生活垃圾堆放點,由專人管理,設立專車定時清理,生活垃圾集中密閉外運,嚴禁就地拋灑,無組織排放。7.5.運行期內環保方法7.5.1建筑設計在后期的建筑設計中要貫徹下列的原則:(1)建筑總平面布局是建筑重要朝向,要有良好的日照和通風效果。(2)建筑布局舒展開敞,良好的朝向和自然通風效果。平面布置上注意潔污分區。(3)部分設備用房采用隔音門,減少對環境的噪聲影響。7.5.2廢氣的防治方法后期建筑應大量采用電能、太陽能、天然氣等清潔能源,從源頭削減大氣污染物的產生。另外,運行期間其它廢氣污染重要是停車場汽車排放的尾氣。通過道路及停車場的合理布局等方法,能夠有效的減少汽車尾氣的排放和在特定空間的聚集。7.5.3廢水的防治方法(1)本工程的排水對象,重要為生活污水和屋面及室外場地的雨水,無特殊的污染物排出,設計上采用雨污分流的排水體制,對上述對象分別組織排放,生活污水直接排入市政污水管道。(2)對生活給水系統,采用聚丙烯塑料給水管和聚乙烯塑料給水管、銅質閥門、陶瓷閥芯龍頭等材料,避免因管道、閥門等可能對水質的污染。7.5.4固體廢棄物的防治方法固體廢棄物重要為生活垃圾,在公共區域設立分類垃圾桶,便于垃圾分類回收、分類運輸、分類解決,達成無害化解決的目的。7.5.5噪音解決項目動力設施設備選用低噪音設備,設備安裝均采用減震、消音方法,動力機房、空調機房、水泵機房等產生噪音的房間采用隔音吸音解決,使場界噪音低于國標。同時應設立明顯標志,嚴禁機動車鳴放喇叭。在道路兩旁種植枝葉茂盛的樹木,居住區的玻璃盡量采用密封性能好的材料,達成吸聲隔音的效果。第八章項目組織機構與管理8.1項目組織機構設立拆遷安置和工程建設是本項目的中心工作,本項目建設規模大,建設期較短,管理工作的好壞直接決定項目的成敗。為了建成低成本、高質量的精品工程,并確保工程的順利實施,在項目建設期應建立強有力的項目組織機構,對項目實施計劃、組織、指揮協調和控制。**鎮新農村建設項目是在**鎮人民政府的領導下展開的,該項目是諸暨市拆遷改造重點項目,市委市政府已專門開會對此進行研究,并委托諸暨市**新農村建設投資有限公司負責該項目的實施和運作。重要進行實業投資和拆遷服務。公司內設綜合辦公室、投資發展處、規劃設計處、建設管理處和拆遷安置處等五個處室。重要負責規劃拆遷、投資管理、產權經營,并對拆遷改造項目進行市場化運作。項目組織機構設立見下圖:五洩鎮人民政五洩鎮人民政府五洩鎮新農村建設投資有限公司五洩鎮新農村建設投資有限公司規劃設計處拆遷安置處建設管理處投資發展處綜合辦公室規劃設計處拆遷安置處建設管理處投資發展處綜合辦公室8.2機構職責8.2.1項目公司職責項目公司在諸暨市政府明確的拆遷改造范疇內,行使下列職責:(1)負責拆遷改造有關規劃的編制、報批及組織實施工作。(2)負責拆遷改造中、長久建設規劃及年度實施計劃的編制工作。(3)負責拆遷改造有關政策的調研、制訂工作。(4)負責拆遷改造資金使用計劃的編制和監督管理工作。(5)負責拆遷改造項目推介、信息公布等招商引資工作。(6)負責拆遷改造范疇內的基礎設施建設工作,協助有關職能部門做好與拆遷改造有關的管理工作。(7)負責監督實施負責拆遷改造項目的征地、拆遷、安置和建設工作。(8)綜合協調負責拆遷改造委員會組員單位的關系,協調解決有關負責拆遷改造工程中出現的問題。(9)承接市委、市政府交辦的其它工作。8.2.2項目公司各職能部門職責(1)綜合辦公室負責綜合協調工作、負責文稿起草、文電收發、財務管理、后勤接待、檔案、內外聯系工作;負責內部規章制度制訂、執行和崗位目的責任制考核、負責黨務、組織人事、勞開工資、紀檢監察、宣傳教育、統計、信訪工作。(2)投資發展處研究拆遷改造發展方向,負責拆遷改造投資計劃的編制、申報工作;加強投資管理,制訂項目投資管理制度,確保國有資產保值增值;負責項目推介、信息公布等招商引資工作,參加建設項目立項申報,負責自有產權的經營和物業管理工作。(3)規劃設計處負責拆遷改造有關規劃的編制、論證、修訂、報批工作;負責拆遷改造分期規劃和年度實施計劃的編制、論證、修訂、報批工作;協助做好社會投資建設項目的規劃設計方案論證、審核、報批等工作;協同有關部門開展拆遷改造建設項目的定點放樣、跟蹤管理和規劃驗收工作;負責拆遷改造中涉及各類市政基礎設施工程的規劃、設計工作;負責做好規劃設計檔案資料的收集、整頓和歸檔工作。(4)建設管理處負責拆遷改造范疇內的建設、配套與管理工作,參加項目前期規劃,制訂有關管理制度;負責政府投入下面的預決算編制、審核及立項、報建、工程招投標、施工管理、進度管理等工作;負責社會投資建設項目的建設管理;參加工程建設項目的方案評審,組織施工圖會審,負責鐵路資產的交接和日常管理工作;負責做好有關建設工程檔案資料的收集、整頓和歸檔工作、負責抓好工程建設中的安全生產管理工作。(5)拆遷安置處負責制訂拆遷安置計劃,參加項目前期規劃;負責拆遷安置政策的調研、制訂和報批工作;監督協調征地、拆遷和安置等工作,負責接待與拆遷安置有關的群眾來信來訪工作,負責做好有關拆遷安置資料的收集、整頓和歸檔工作;負責抓好拆遷過程中的安全生產管理工作。8.3項目管理8.3.1政府對項目的管理政府對項目的管理重要涉及下列幾個方面的內容:對拆遷改造范疇內規劃的調節與控制對土地資源使用的管理對環保的管理有關安全生產方面的管理8.3.2項目公司對項目的管理項目公司對項目的管理重要涉及下列幾個方面的內容:制訂投資計劃,對項目舉辦決策或報請有關部門同意。組織對項目的設計文獻進行評審,并與貸款銀行進行溝通,貫徹項目建設的有關條件。選擇好專業咨詢機構,為項目提供咨詢服務。協調項目實施過程中的多種利益和矛盾。8.3.3貸款銀行對項目的管理貸款銀行對項目的管理重要涉及下列幾個方面的內容:對貸款項目進行財務評價,重要以貸款銀行為出發點項目。貸款審批和制訂貸款的法律文獻。貸款發放后,定時或不定時對貸款運行狀況進行檢查分析。通過對項目的績效追蹤以及某些與貸款親密有關的狀況的收集和先行指標的測算來進行貸款風險的預警。貸款的償還管理:重要是貸款本息的催收,貸款期限的延長的評定和結清貸款的評價和總結。第九章項目實施進度計劃9.1總體進度計劃項目于11月底前協調有關各方,完畢項目考察、咨詢等工作;在12月完畢項目可行性研究報告編制及審批工作;于6月底前完畢拆遷工作;12月底前完畢土地出讓工作;10月底完畢安置房建設工作,11月竣工驗收并交付使用。項目建設期2年。9.2進度計劃制訂的原則為精確、及時地反映項目運行狀況,提高項目公司對項目運行的監測、指導水平,充足體現項目進度報告綜合信息平臺的職能,結合該項目的實際狀況,按照合適提前,重點關注工期中的核心工作的原則來制訂的。9.3具體進度計劃項目的具體進度計劃詳見下頁:項目進度計劃表。**鎮**村新農村建設工程項目進度計劃表時間項目11-121-23-45-67-89-1011-121-23-45-67-89-1011項目考察、咨詢階段可行性報告編制批勘察設計階段拆征遷實施階段土地出讓階段安置房建設階段工程竣工驗收第十章招標方案原則、根據、條件本工程項目牽涉范疇廣,建設投資大,改造完畢后將成為諸暨市中心商業區域,為了把本項目管理好建設好,項目前期的拆遷、勘察設計、監理、施工及材料設備采購招投標工作意義非常重大。通過嚴格規范的招投標工作,不僅能夠節省項目的投資,更重要的是能夠選擇懂技術、會管理、善經營的、高素質的專業勘察設計隊伍、職業施工隊伍、監理隊伍,對項目保質、保量、按期竣工提供強有力的保障。本項目招投標工作嚴格按照<中華人民共和國招標投標法>的規定,制訂完善的招投標方案、程序及方法。10.1招投標方案的原則(1)公開原則:規定本項目招標投標含有高的透明度,實施招標程序公開。確保公布招標通告,公開開標,公開中標成果,使每一種投標人獲得同等的信息,知悉招標的一切條件和規定。公平原則:確保本項目的全部投標人平等的機會,享有同等的權利并推行同等的義務,不歧視任何一方。公正原則:確保評標時按照事先公布的原則原則看待全部的投標人。誠實信用的原則:誠信原則是民事活動的基本原則之一。規定招投標當事人應當以誠實、守信的態度行使權利,推行義務,以維持招標投標雙方的利益平衡,以及本身利益與社會利益的平衡。獨立原則:不管招標人還是投標人都是獨立的法人單位,在招標投標過程中,應自主決策,不受外界任何因素的干涉。接受行政監督原則招投標活動的核心是競爭,招投標的過程事實上是競爭的過程,招投標雙方當事人都要恪守有關法律、法規以及有關規定,在招投標的全過程中接受有關行政監督部門依法實施的監督。10.2招投標方案的根據為了確保本項目的市場平等競爭秩序,制訂本項目投標方案的根據將嚴格按照1月1日實施的<中華人民共和國招標投標法>、<中華人民共和國政府采購法>的有關規定作為根據。10.3招投標方案的策劃及實施本項目招標投標工作擬采用委托含有對應資質的招標代理機構代理招標,充足發揮社會中介代理公司中咨詢工程師的專業優勢,為本項目招投標工作做好參謀,提供招投標工作優質的服務。本項目的招投標活動程序擬采用下列流程進行:策劃招標方案規定代理公司接到代理任務后,針對工程項目的性質和類型,結合市場狀況,為招標人制訂招標管理方案,涉及工程項目的招標方式、招標范疇、總分包范疇的劃分等內容,并報招標人審查同意后實施。實施招投標活動代理公司為本項目實施全過程的招投標活動,根據項目招標方式公布招標信息公示,編制、發放資格預審文獻和遞交資格預審申請書,對投標人進行資格審查,擬定合格的投標申請人。編制工程量清單、編制預算控制價、公布招標文獻(涉及規范規定、擬采用的合同條件)、現場勘察、答疑、接受投標等。制訂評標原則:根據招標文獻的規定的評標辦法,擬定具體的評標原則和原則。開標、評標、中標:組建評標委員會,進行評標活動,擬定中標人、發出中標告知書。訂立合同與中標人進行合同談判,對合同中需要商定的具體細節問題逐個進行貫徹,訂立施工合同。10.4項目招標范疇、組織形式、方式按照<中華人民共和國招標投標法>、<中華人民共和國政府采購法>的有關規定,制訂本項目全部環節的招標范疇、組織形式以及方式以下。鑒于項目公司人員配備較少,且缺少對應的資質,建議項目公司委托含有對應招標代理資質的中介機構組織項目各個階段的招標工作。項目招標范疇、組織形式、方式一覽表招標范疇招標組織形式招標方式不采用招標方式全部招標部分招標自行招標委托招標公開招標邀請招標勘察√√√設計√√√建筑工程√√√安裝工程√√√監理√√√設備√√√重要材料√√√其它√√√第十一章投資估算與資金籌措11.1投資估算11.1.1估算根據(1)國家發展改革委員會、建設部公布的<建設項目經濟評價辦法與參數>(第三版)。(2)建設單位規定的工程建設范疇和目的。(3)浙江省工程估算指標。(4)國內類似項目造價資料。(5)國家、浙江省有關的收費原則。11.1.2投資估算涉及的內容項目估算總投資￥￥萬元,投資通過自籌￥￥萬元,銀行貸款1億元解決。本項目投資估算涉及(1)工程費用(安置房建設費用,安置區室外工程費用,工業廠房建設費用);(2)工程建設其它費用(初征費、建設用地費、拆遷賠償費用、建設管理費、可行性研究費、環境影響評價費等);(3)基本預備費;(4)銀行貸款利息。(1)工程費用a.安置房建設費用根據項目安置規劃,共建造安置房xx平方米。結合建設規模、檔次、規定及某些不可預見的因素,暫以安置房建設綜合暫定價1400元/㎡計算,安置房建設投資估算為5880萬元。b.安置區室外工程費用室外工程費用按200元/㎡計算,累計840萬元。c.工業廠房建設費用根據項目規劃,共建造工業廠房10000平方米。結合建設規模、檔次、規定及某些不可預見的因素,暫以工業廠房建設綜合暫定價1300元/㎡計算,工業廠房建設投資估算為1300萬元。總而言之,工程費用估算見下表:工程費用估算表序號項目名稱費用(萬元)一安置房建設費用5880二安置區室外工程費用840三工業廠房建設費用1300合計遷居費8020(2)工程建設其它費用工程建設其它費用涉及初征費、建設用地費用、拆遷賠償費、建設管理費、可行性研究費、環境影響評價費等。此處闡明初征費、建設用地費用、拆遷賠償費的估算,其他資金均按照規范原則計算,詳見”**鎮**村新農村建設工程總投資估算表”。a.初征費初征費按下列原則執行:

水田(涉及山塘、養殖水面、農田水利設施用地等)、旱地(涉及果園、茶園、桑園、食用竹園等)和建設用地(涉及農村宅基地、村莊道路、曬場、鄉村公司用地等),按3.15萬元/畝收取。∴初征費為3.15×166=523萬元。b.建設用地費建設用地涉及xx畝安置公寓建設用地,xx畝工業廠房建設用地。建設用地費按照15萬/畝計算。∴建設用地費累計15×(50+10)=900萬元。c.拆遷賠償費用拆遷賠償款累計2959萬元。具體估算以下:征收集體土地房屋拆遷賠償安置實施貨幣賠償和產權調換兩種方式,由被拆遷人的全部全人可任意選擇一種。通過實際調查數據分析,暫定10%的建筑面積實施貨幣賠償安置,90%的建筑面積實施安置房安置。①土地及房屋賠償價被征收房屋的貨幣賠償按土地賠償價、房屋賠償價分別計算,即:被征收房屋的正當建筑面積按房地產評定機構評定擬定的房屋重置成新價賠償計算,征收房屋的正當占地面積參考**鎮土地評定價擬定,并再增加房屋、土地賠償款總和的20%獎勵。計算公式為:[被征收房屋正當建筑面積x房屋評定重置成新價+正當占地面積x市場評定價]x120%。被拆房屋平均重置成新價按700元/㎡計算,宅基地土地使用權區位賠償價2100元/㎡計算。∴土地及房屋賠償價=10%×(0.21×xx+0.07×xx)×120%=646.8萬元。②集體土地使用補貼費集體土地住宅房屋拆遷,選擇公寓房安置或貨幣賠償的,按其被拆房屋正當占地面積予以700元/㎡的集體土地使用權補貼。∴集體土地使用補貼費=0.07×xx=980萬元。③搬遷獎勵費住宅房屋的被征收人在規定時間訂立拆遷合同的,按被征收房屋的正當占地面積獎勵400元/㎡;在規定時間里搬遷完畢并經驗收合格交付房屋鑰匙的,按正當占地面積獎勵200元/㎡。逾期訂立合同或搬遷的,取消對應獎勵。按80%房屋在規定時間內搬遷并訂立房屋拆遷賠償安置合同計算。∴搬遷獎勵費=0.06×xx=840萬元。④過渡費被征收房屋全部權人選擇貨幣賠償的,過渡費一次性發放16個月;選擇產權調換的,過渡用房自行解決,從搬遷之月起,發給24個月過渡費和安置后4個月的過渡費補貼,過渡費按被征收房屋正當占地面積每月10元/㎡原則計發,正當占地面積局限性20㎡的按20㎡計發。超出24個月仍未安置的,從超期之月起計算,按原發放原則的2倍支付超期過渡費。選擇貨幣賠償的過渡費=xx×10%×10/10000×16=22.4萬元。選擇產權調換的過渡費=xx×90%×10/10000×28=352.8萬元。∴過渡費累計375.2萬元。⑤遷居費遷居費按每戶1000元原則計發,被征收房屋正當占地面積在40㎡以上的部分(局限性40㎡按40㎡計算),每平方米增加10元遷居費,按兩次計發。∴遷居費=1000元/戶×xx戶/10000+10元/㎡×(xx-40*160)/10000=23.6萬元。⑥經營歇業補貼費1、拆除區域內重要道路(合環路、西青路)臨街房屋底層在拆遷公示公布前變化用途為商業用房并延續使用至今的,根據被拆除人的產權憑證和營業執照、稅務登記證,在規定時間內搬遷完畢的,被拆除房屋按其法定用途進行賠償安置后,按評定機構出具的評定價格扣減房屋比準價后的商業用房使用價值按實際經營面積一次性實施補貼。計算公式:商業用房補貼＝(商業用房評定價－房屋比準價)×實際經營面積。停業損失、歇業人員補貼按實際經營面積200元/㎡一次性計發。2、拆除區域內非重要道路、里弄及其它房屋變化用途為以銷售食品、日常生活用品為主的經營性小店、超市,或其它棋牌、旅館等娛樂服務行業的,根據被拆除人的產權憑證和營業執照、稅務登記證,在規定時間內搬遷完畢的,被拆除房屋按其法定用途進行賠償安置后,按其底層經營面積一次性補貼300元/㎡。停業損失、歇業人員補貼按實際經營面積100元/㎡一次性計發。**村共有非重要道路、里弄及其它房屋變化用途的經營用房面積2500㎡,建筑占地面積1800㎡。∴經營歇業補貼費=300元/㎡×2500㎡/10000+100元/㎡×1800㎡/10000=93萬元。∴可得集體土地房屋拆遷賠償費=①+②+③+④+⑤+⑥=646.8+980+840+375.2+23.6+93=2959萬元。總而言之,拆遷賠償費用估算見下表:拆遷賠償費用估算表序號項目名稱費用(萬元)1土地及房屋賠償價646.82集體土地使用補貼費9803搬遷獎勵費8404過渡費375.25遷居費23.66經營歇業補貼費93合計2959(3)預備費預備費按照工程建設費用及工程建設其它費用的5%估算。(4)銀行貸款利息項目擬申請銀行貸款1億元。借款年限擬定為3年。一—三年(含)銀行年利率為5.4%。項目一次性貸款,從建設期第1年開始分3年每年分別還款3000萬元、3000萬元、4000萬元。利息由還款期最后一年一次性支付。∴所需支付的利息為+3000*5.4%+3000*(-1)+4000*(-1)=162+332.7+683.6=1178萬元。總而言之,可得項目估算總投資為￥￥萬元,具體投資估算狀況見下表:**鎮**村新農村建設項目投資估算表序號費用名稱單價或費率數量或計費基礎合價(萬元)備注一工程費用1+2+3=80201安置房建設費用1400元/㎡xx㎡58802安置區室外費用200元/㎡xx㎡8403工業廠房建設費用