2013年中國房地產市場宏觀經濟分析報告2103年中國宏觀經濟分析2013年，中國經濟在保持價格穩定的同時平穩和緩增長，初步逆轉2011年以來增長速度持續下滑趨勢，但實際復蘇進程遲緩。國內宏觀經濟分析——國內經濟增長動力偏弱2013年，中國經濟復蘇相對乏力，承續2012年以來的平穩和緩增長慣性。中國經濟繼續實行積極的財政政策和穩健的貨幣政策，在逐步退出大規模財政刺激政策的同時，努力保持貨幣信貸和固定資產投資的適當規模，基本逆轉2011年以來實際GDP增長速度逐季減速趨勢。2013年實際GDP增長速度將接近2012年，從而導致2013年實際GDP水平與其潛在水平缺口繼續擴大。不過，中國經濟復蘇在2013年暫時停滯，并未中斷2010年以來總體經濟景氣的擴張過程而在2013年形成新經濟波谷。貨幣、財政政策——2013年中國財政更積極，貨幣更穩健2013年政策組合：財政更積極貨幣更穩健不出意料，2013年政府工作報告提出，要繼續實施積極的財政政策和穩健的貨幣政策；貨幣政策轉為穩健，市場利率上行。下半年貨幣市場利率上移至4-5%。利率市場化改革也將順勢推進。社會融資規模下降至5.5-6萬億，年底M2與貸款14%與14.3%。中央已經向社會釋放出明確的政策信號，繼續實施積極的財政政策和穩健的貨幣政策，保持宏觀經濟政策的穩定性和連續性，同時根據情況的變化適時地加強針對性和協調性，為市場和社會創造一個長期的、穩定的預期和環境。總結綜上所述，2013年國內外經濟增長動力偏弱，總體呈低速復蘇態勢；在貨幣、財政政策方面更應該繼續實施積極的財政政策和穩健的貨幣政策。2013年中國房地產市場回顧2013年是房地產行業重要的一年，新一屆政府上臺之后，在經濟建設領域簡政放權，更加市場化的取向更加明顯，而房地產調控機制日益清晰，預期基本保持穩定，限購和限貸保持不變，房地產稅推進謹慎，上市房企再融資開放，區域調控差別化。在此背景下，2013年房地產市場，仍然呈現出一些值得我們回顧的特征。從土地市場來看，整體成交回暖，局部火熱2012年開發商的主旋律是去庫存，擴張的意愿并不強烈，造成了全年土地成交整體偏冷的局面。經過2012年3月以來的持續熱銷，庫存下降明顯，去化時間不斷縮短。進入2013年，開發商亟需補庫存，伴隨著核心城市優質地塊的推出，土地市場景氣度回升，各地地王頻現。但我們留意到，土地市場從區域上變的更加集中，火熱只局限于一二線城市和部分市場表現較佳三線城市，而其它廣大三四線城市城市土地出讓依然低迷。2013年1-11月，40大中城市土地成交面積為35292.46萬平米，同比下降4.5%，相對于2012年土地成交面積同比下降12.0%來說，增速明顯回升。土地市場回暖明顯，推動土地成交溢價率攀升。但從不同城市類型的土地成交溢價率可以看出，土地市場分化明顯，一線城市火熱，二線城市次之，三線城市較差。數據顯示：一線城市土地成交溢價率高達32.2%，二線城市土地成交溢價率為19.1%，三線城市土地市場表現相對冷清，土地成交溢價率只有9.6%。40個大中城市土地成交面積增長情況不同類型城市土地成交溢價率40個大中城市土地成交溢價率走勢從全國來看，成交高位景氣，預計全年住宅成交近7萬億，30%的增長2013年上半年，在寬松的流動性支持下，房地產行業呈現跨年熱銷的局面，雖然期間政府出臺“新國五條”及相關細則，但是由于政策落地性不強，對市場影響有限，全國商品房銷售面積和金額同比大幅上升，但漲幅趨于收窄。1-6月，全國商品房成交面積51433.33萬平米，同比大幅上漲28.7%，漲幅較前5個月收窄6.9個百分點，其中商品住宅成交面積46089.66萬平米，同比大幅上漲30.4%，漲幅較前5個月收窄7.2個百分點；1-6月商品房銷售金額33376.41億元，同比上漲43.2%，漲幅較1-5月份收窄9.6個百分點。其中商品住宅銷售金額28215.06億元，同比上漲46.0%，漲幅較1-5月收窄10.8個百分點。2013年下半年，房地產市場成交量始終維持在高位，但增速持續下滑，從國家統計局公布的數據看，2013年1-11月份，全國房地產開發投資77412億元，同比增長19.5%，房地產開發投資基本保持平穩；商品房成交面積110807萬平米，同比增長20.8%，增速較年初大幅下滑，商品房成交金額69946億元，同比增長30.7%；其中商品住宅成交面積98871萬平米，同比增長21.3%，商品住宅成交金額58689億元，同比增長31.1%。中國商品房銷售面積增長情況中國商品住宅銷售面積增長情況中國商品房銷售金額增長情況中國商品住宅銷售金額增長情況商品住宅成交量持續增長，支撐全國銷售均價上漲明顯，2013年1-11月，商品房均價6312元/平米，同比增長8.1%，其中住宅均價5936元/平米，同比增長8.0%。中國房地產市場商品住宅成交量價走勢從城市來看，一二線城市繼續領跑從城市來看，三、四線城市前幾年房地產市場快速發展使得這兩年供應量井噴，但由于經濟增長動能不足和人口聚集能力較低，需求相對疲軟，導致其出現嚴重的供給大于需求局面。在這種情況下，品牌開發商用腳投票，趨勢性回歸一二線城市。我們看到，一二線城市商品住宅銷售面積和銷售金額占全國的比例自2011年以來持續上升，三四線城市占比則持續收縮。數據顯示，2013年1-10月一二線城市銷售面積占全國的比例為25.7%，比2012年提升2.1%，銷售金額占比為45.1%，比2012年提升3.6%。各線城市銷售面積占比各線城市銷售金額占比辦公樓和商業營業用房開發投資和新開工增速高于住宅，風險凸現2013年，無論是新開工面積增速還是開發投資增速，辦公樓和商業營業用房表現均高于住宅。開發投資方面，2013年1-11月，辦公樓開發投資同比增長36.0%，比商業營業用房高出8.4%，比商品住宅投資大幅高出16.9%。新開工方面，2013年1-11月，商業營業用房新開工面積同比增長15.1%，高于辦公樓和商品住宅。在行業新開工面積中長期拐點已過的背景下，辦公樓和商業營業用房開發投資增速能夠高于住宅，其原因在于當前很多地方政府在土地出讓時限定一定的商業和寫字樓的面積比例，導致商業和寫字樓的供應一直居高不下，2010年針對住宅的調控驅使更多的開發商介入寫字樓和商業地產，最終導致當前一些城市的人均商業面積已經達到甚至超過歐美發達國家水平，供過于求的局面特別明顯，寫字樓亦如此。而對于商業地產來說，考慮到人口的集聚、全社會消費品零售總額、三產的發展、品牌商家的入駐等等諸多因素，很多二三線城市根本無法支撐當前的供應量。寫字樓需求的內在驅動因素在于就業人口總量和密度、二三產總值、規模以上企業生產總值、交通便利度等指標。而這些，更簡單來說，也是人口集聚、產業集聚、市場容量等數據的體現。在這些指標上，一二線的核心城市更具備競爭力。從優質寫字樓租金和優質零售物業首層的租金走勢可以發現，當前寫字樓和商業租金表現最佳的一線城市也正在放緩，而更多的二三線城市的租金水平出現停滯不前，某些城市甚至存在較大的下跌風險。2014年中國房地產市場發展趨勢預測預計2014年住宅市場銷售面積增長5%，房價增長5%，銷售金額增長10.2%核心城市主流產品供不應求和部分城市房地產市場的下行，我們確信市場已經正式進入了分化的時代，在2014年這種分化的趨勢也將繼續延續下去。在分化的時代里面，總量變化的指導意義正在下滑，這點與房地產單邊上揚的時代有著本質上的區別。盡管如此，我們仍然需要對總量做出一些判斷。在2014年整體貨幣環境偏差的情況下，整體供給的增加和去化率的下移，使得房地產銷售面積和房價放緩是確定的。供應增加，預計待去化的住宅面積同比增長10%由于2013年土地市場成交數據的恢復，基本上大家都知道2014年的供給肯定會增加的。至于明年具體增長多少，我們只需要最簡單的方法，找幾個龍頭公司問一下他們新開工能有多少供貨多少，再看看今年剩余多少可售，對應他們明年大概的市場份額，反過來算總量，這樣就可以得到一個大數，那就可以看出來整體供應的情況，然后對照季調一下的行業滯后1.5年新開工面積調整一下，基本上大數就能出來了。這樣算下來，預計明年待去化的住宅面積同比增長10%左右。滯后1.5年新開工面積季調后的走勢（未剔除保障房）銷售面積進入高位平臺，預計明年銷售面積同比增長5%，預計銷售金額同比增長10.2%從全球經驗來看，人口撫養比拐點附近會產生新開工面積拐點，中國的新開工面積拐點于2011年已經跨過，從而也意味著中國的新房銷售面積從2013年期已經進入了中期的高位平臺階段。展望2014年，銷售面積也仍將在高位平臺上運行。但是由于整體利率水平的攀升，我們預計明年企業的投資意愿會有所回落，而家庭的購房需求將會回落。資金成本對企業投資決策的影響是立竿見影的，利率的上浮會立馬降低企業的投資意愿。對于房地產企業而言，會促使房企加快周轉，快速跑量，土地購置意愿受制約。資金成本的抬升對于家庭部門的需求有影響，但不是唯一的因素，因為除了價格之外，還有首付比例、期限、預期收入等非價格因素帶來的影響，也就是說家庭部門的需求曲線對利率的彈性沒那么大，除非利率攀升累計至一定幅度和時間長度。當前中國利率攀升持續的時間已經足夠長，其上浮的幅度已經足夠危險，這點讓我們開始謹慎。我們預計2014年在悲觀情形下，商品住宅銷售面積同比、房價上漲幅度、銷售金額同比分別為3.0%、2.0%和5.1%；中性情形下分別為5.0%、5.0%和10.2%；樂觀情形下分別為7.0%、8.0%和15.5%。根據中性情形下的測算，2013-2014年商品住宅的銷售面積分別為11816萬平米、124069萬平米；2013-2014年商品住宅銷售金額分別為69507億元、76458億元。市場實現軟著陸。2014年商品住宅銷售預測2014年商品住宅銷售面積預測