精品文檔-下載后可編輯年《房地產開發經營與管理》模擬考試52022年《房地產開發經營與管理》模擬考試5

單選題（共35題，共35分）

1.在房地產泡沫的成因中，()是房地產泡沫產生的基礎。

A.投機需求的膨脹

B.金融機構的過度放貸

C.土地的有限性和稀缺性

D.開發商之間的博弈

2.某房地產投資項目的表面收益率為16%，計算后得到該項目的實際收益率為12%，銀行的貸款利率為5.44%，則在該項目的計算期內，年平均通貨膨脹率是()。

A.3.57%

B.4.00%

C.6.56%

D.10.56%

3.在房地產銷售量預測中，引用愈來愈近期的銷售量來不斷修改平均值，使之更能反映銷售量增減趨勢和接近實際的預測方法是()。

A.簡單平均法

B.移動平均法

C.加權移動平均法

D.指數平滑法

4.保本點分析，是分析計算一個或多個風險因素變化而使房地產項目達到()的極限值，以風險因素的臨界值組合顯示房地產項目的風險程度。

A.利潤為零時

B.利潤最大時

C.允許的最低經濟效益指標

D.允許的最高經濟效益指標

5.房地產開發企業發生的年度虧損，可以用下一年度的()彌補，下一年度稅前利潤不足彌補的，可以在5年內延續彌補。

A.所得稅前利潤

B.所得稅后利潤

C.應分配利潤

D.未分配利潤

6.已知年利率為14%，則按季度計息時的實際年利率為()。

A.12.55%

B.12.68%

C.14.75%

D.15.01%

7.一筆貸款，名義利率是10%，每兩年一計息，則其實際利率是()。

A.10%

B.9.5%

C.11%

D.10.65%

8.某置業投資者以1萬元/m2的價格購買了200m2的商業店鋪用于出租經營，購買價中的40%為自有資金，其余為按年等額還本付息的貸款，貸款期為10年，年利率為10%，每年可用于還本付息的折舊、攤銷、利潤等共24萬元，則其償債備付率是()。

A.0.21

B.1.23

C.2.01

D.3.23

9.潛在購買者一般具有三個特點：興趣、收入與()。

A.意愿

B.途徑

C.能力

D.動機

10.某寫字樓的購買價格為100萬元，其中70萬元為15年期、年利率5%、按年等額還款的抵押貸款，30萬元由投資者用現金支付。如果該寫字樓出租的年凈租金收入為9萬元，則該投資的稅前現金回報率為()。

A.9.00%

B.8.05%

C.30.00%

D.7.52%

11.先近似匡算工程量，再配上相應的概預算定額單價和取費，近似計算項目投資，這種估算的方法叫作()。

A.單元估算法

B.單位指標估算法

C.工程量近似匡算法

D.概算指標估算法

12.某購房者向銀行申請了40萬元的抵押貸款，按月等比遞增還款，已知抵押貸款年利率為6.6%，期限為10年，購房者月還款額的增長率為0.5%，則購房者的首次還款額是()元。

A.2040.82

B.3451.83

C.5089.01

D.6666.37

13.同時開發幾種產品，分別定位于不同的細分市場的營銷方式是()。

A.無差異性營銷

B.差異性營銷

C.定制性營銷

D.集中性營銷

14.現金流量表可以用來進行房地產開發項目的()分析。

A.財務盈利能力

B.清償能力

C.資金平衡情況

D.營運能力

15.個別發展項目因素、建筑物類型、地點等引起的項目風險屬于()。

A.系統風險

B.資本價值風險

C.個別風險

D.比較風險

16.某承租人的基礎租金為15萬元/月，其營業額的8%作為百分比租金，如果其在一個月內的營業額為250萬元，則其應支付的租金為()萬元。

A.20

B.21

C.35

D.50

17.小型購物商場一般并不依賴于吸引距離較遠的消費者，也就是說()對小型商場并不很重要。

A.停車

B.位置

C.特色

D.距離

18.某筆貸款的年名義利率為12%，年實際利率為12.55%，則該筆貸款是按()作為計息周期的。

A.年

B.半年

C.季度

D.月

19.相對于現金回報率來說，()中的收益包括了還本付息中投資者所獲得的物業權益增加的價值，還可以考慮將物業升值所帶來的收益計入投資收益。

A.投資利潤率

B.投資回報率

C.資本金利潤率

D.資本金凈利潤率

20.房地產開發項目所需的大部分資金是以()的方式籌集的。

A.債務融資

B.已建成房地產抵押貸款

C.權益融資

D.建設貸款

21.我國目前國家債券的收益率為9%，經測算，零售商業用房市場相對于整個投資市場的風險系數為0.23，整個投資市場的平均收益率為18%，則零售商業用房的預期收益率為()。

A.11.07%

B.12.45%

C.13.59%

D.10.78%

22.關于預算，下列說法錯誤的是()。

A.可以幫助物業管理企業努力減少物業凈經營收入的變動，估算在某一時間上物業現金流的狀況

B.當一項未預計到的費用支出導致現金短缺時，預算可以幫助物業管理企業找到妥善的處理方法，以滿足這項費用的支出

C.預算有許多類型，主要有年度運營預算，資本支出預算和長期預算

D.年度運營預算可以顯示在業主持有物業的時間內，物業的現金流將會有哪些變化

23.可將房地產開發劃分為若干階段，其中編制建設工程招標文件屬于()的工作。

A.投資機會選擇與決策分析階段

B.前期工作階段

C.建設階段

D.租售階段

24.某單位以現時樓價20%的預付款訂購了開發商開發建設過程中的樓宇，如果——年后樓宇竣工交付使用時樓價上漲了15%，則其預付款的收益率為()。

A.60%

B.65%

C.70%

D.75%

25.由于自然原因、社會原因導致借款人失去還款能力，以及由于主觀原因、信用意識差等導致的拖延還款或賴賬不還，這種風險因素為個人住房抵押貸款的()。

A.操作風險

B.信用風險

C.市場風險

D.法律風險

26.某家庭申請了25萬元10年期住房抵押貸款，年利率為6%。該家庭在按月等額償還4年后于第5年初一次償還了本金6萬元，則從第5年開始該家庭的月還款額減少了()元。

A.994.37

B.1016.81

C.1255.16

D.1387.24

27.對房地產投資項目進行風險分析時，主要是針對可判斷其()的風險因素。

A.變動可能性

B.影響重要性

C.發生經常性

D.類型歸屬性

28.產生房地產價格泡沫的直接誘因是()。

A.土地稀缺

B.城市化進程快

C.投機需求膨脹

D.過度放貸

29.若某房地產投資項目的表面收益率為18%，年租金增長率為8%，通貨膨脹率為6%，則該項房地產投資的實際收益率為()。

A.9.26%

B.10%

C.11.320%

D.12%

30.一般用于評價開發完成后用來出租經營或自營的房地產開發項目，也可用來評價置業投資項目，但不宜用于評價開發完成后出售情形的盈利能力指標是()。

A.成本利潤率

B.動態投資回收期

C.投資利潤率

D.財務內部收益率

31.假設某段時間內房地產業的預期收益率為15%，國債的投資收益率為10%，市場整體的平均收益率為20%，則房地產業的系統性市場風險系數是()。

A.0.25

B.0.50

C.1.5

D.2.00

32.某租戶承租某商場的部分柜臺，雙方商定基礎租金為15萬元/月，并當租戶的月營業額超過150萬元時收取3%的百分比租金。當租戶的月營業額為180萬元時，其應繳納的租金是()萬元/月。

A.13.2

B.15.9

C.19.5

D.20.4

33.下列關于空置和損失的表述，不正確的是()。

A.空置和損失從潛在毛租金收入中扣除后，就能得到某一報告期實際的租金收入

B.欠繳的租金和由于空置導致的租金損失一般分開記錄

C.空置雖然減少收入，但不是損失

D.實際租金收入與潛在毛租金收入相等

34.下列有關房地產開發項目的初步可行性研究及相關知識，表述不當的是()。

A.所謂輔助研究，是對投資項目的一個或幾個重要方面進行單獨研究，用作初步可行性研究和詳細可行性研究的先決條件，或用以支持這兩項研究

B.初步可行性研究階段投資估算的精度可達到±5%，所需費用約占總投資的1.0%～2.0%

C.初步可行性研究亦稱預測可行性研究，在此階段，主要是在機會研究的基礎上，進一步對項目建設的可能性與潛在效益進行論證分析

D.在此階段需對以下內容進行粗略的審查：市場需求與供應、建筑材料供應狀況、項目所在地區的社會經濟情況、項目地址及其周圍環境、項目規劃設計方案、項目進度、項目銷售收入與投資估算、項目財務分析等

35.以下不是房地產市場發生周期性波動的原因的是()。

A.非理性預期

B.價格機制

C.容積率控制

D.生產的時間落差

多選題（共15題，共15分）

36.風險估計與評價常用方法有()。

A.專家個人判斷法

B.解析法

C.蒙特卡洛法

D.智暴法E德爾菲法

37.隨著社會經濟的發展，房地產開發活動變得越來越復雜。它不僅需要開發商的戰略眼光和操作技巧，而且還要求開發商具有()等方面的知識。

A.市場營銷以及資產管理

B.建筑設計

C.建造技術

D.房地產估價E項目管理

38.房地產開發企業的經營成本主要包括()。

A.土地轉讓成本

B.經營管理費用

C.配套設施銷售成本

D.商品房銷售成本E房地產出租經營成本

39.房地產投資者的權益融資方式主要有()。

A.公司上市

B.房地產抵押貸款

C.土地儲備貸款

D.合作開發E向商業銀行借入信用貸款

40.對于房地產開發投資項目來說，現金流入通常包括()。

A.預售收

B.還本付息收入

C.租賃收入

D.貸款本金收入E利息收入

41.預期資本價值和現實資本價值之間的差異即資本價值的風險，資本價值的風險表現有以下幾種情況()。

A.房地產投資項目的實際收益現金流未達到預期目標要求，物業實際運營費用支出超過預期運營費用，報酬率不變

B.房地產投資項目的實際收益現金流超出預期目標要求，物業實際運營費用支出低于預期運營費用，報酬率不變

C.房地產投資項目的實際收益現金流未達到預期目標要求，運營費用不變，報酬率升高了

D.房地產投資項目的實際收益現金流超出預期目標要求，運營費用不變，報酬率降低了E物業實際運營費用支出超過預期運營費用，實際收益現金流與預期收益現金流一樣，報酬率升高了

42.提高貸款利率對房地產市場的影響主要有()。

A.導致房地產實際價值下降

B.導致房地產實際價值上升

C.加大投資者債務負擔

D.抑制房地產市場需求E增加房地產市場需求

43.在對某市房地產市場進行細分時，劃分出“某市甲級寫字樓租賃市場”，這種劃分所采用的市場細分標準有()。

A.按存量增量細分

B.按交易形式細分

C.按目標市場細分

D.按房地產用途細分E按地域細分

44.影響房地產市場區域形狀和大小的關鍵因素有()。

A.自然特征

B.細分市場

C.人口密度的大小

D.該區域發展的類型和范圍E競爭性項目的區域

45.物業管理企業在確定寫字樓租金時，一般考慮的主要因素有()。

A.可出租或可使用面積

B.出租方的商業信譽

C.基礎租金與市場租金

D.出租單元的面積規劃和室內裝修E物業管理企業的經營業績

46.物業資產管理的職能包括()。

A.物業管理

B.設施管理

C.資產管理

D.運營管理E組合投資管理

47.房地產間接投資的形式主要有()。

A.投資房地產信托

B.購買住房抵押支持證券

C.購買房地產企業債券

D.購買物業用于出租經營E購買土地進行開發

48.房地產開發投資的清償能力指標一般有()。

A.借款償還期

B.利息備付率

C.償債備付率

D.資產負債率E速動比率

49.制定租售方案的工作內容主要包括()。

A.租售選擇

B.宣傳手段選擇

C.租售進度安排

D.廣告設計及安排E租售價格確定

50.新設項目法人融資形式的特點有()。

A.項目投資有新設項目法人籌集的資本金和債務資金構成

B.新設項目法人承擔相應的融資責任和風險

C.從項目投產后的經濟效益來考察償債能力

D.從既有法人的財務整體狀況來考察融資后的償債能力E擬建項目在既有法人資產和信用基礎上進行，并形成其增量資產

判斷題（共15題，共15分）

51.房地產投資的時間風險是指選擇合適的時機進入市場。()

52.房地產投資不能有效抵消預期通貨膨脹的影響。()

53.房地產空間市場決定房地產租金，資產市場決定房地產價格。()

54.在房地產開發過程中，開發商只能委托有資質的監理機構負責工程項目管理。()

55.在名義利率不變時，計息次數越多，實際利率越大。()

56.如果計息周期無限期縮短，并按復利計息，稱為連續復利。()

57.在房地產開發項目的前期評估階段，容積率和建筑面積屬于不確定性因素。()

58.詳細可行性研究即通常所說的可行性研究。是在機會研究的基礎上，進一步對項目建設的可能性與潛在效益進行論證分析。()

59.損益表反映房地產項目開發經營期內各期的資金盈余或短缺情況，用于選擇資金籌措方案，制定適宜的借款及償還計劃。()

60.資產負債表反映企業一定日期全部資產、負債和所有者權益的情況。在對房地產開發項目進行獨立的財務評價時，不需要編制資產負債表。()

61.根據所有權的結構，房地產企業可以分為獨資企業、一般合伙企業、有限責任合伙企業、有限責任公司、股份有限公司和房地產投資信托公司等類型，股份有限公司和房地產投資信托公司的融資能力有限，而有限責任合伙企業的融資能力較強。()

62.準備金經常保存在一個名為“有息銀行存款”賬目下，一些物業管理企業將準備金積累成一個基金，用于支付那些不是每個月都要支付的經營費用。()

63.對于居住物業，除了物業管理外，還要進行設施管理、資產管理等物業資產管理。()

64.在房地產資產管理中，資產管理和設施管理以運行管理為主，物業管理和投資組合管理以策略性管理為主。()

65.收益性房地產投資分析中，抵押貸款還本付息屬于經營費用。()

問答題（共2題，共2分）

66.某開發商通過出讓方式以1000元/m2的樓面地價購買了一塊尚未進行拆遷安置補償的寫字樓用地50年的土地使用權，預計尚須投入的拆遷安置和其他土地開發費用為2000萬元。已知該地塊的規劃建筑面積為10000m2，建造成本為2500元/m2，專業人員費用為建造成本的12%，電貼費和用電權費等其他費用為400元/