策劃先行專業精細管理閉環

成本管理體系介紹2023/10/10僅供內部學習使用標桿企業成本管理體系建設簡介序號行業標桿說明1規模標桿－萬科1999年，萬科開始引入目標成本管理辦法，開始從成本核算轉向成本控制2000年，與金蝶軟件合作，開發了基于目標成本管理的地產成本管理系統軟2001年，于全國80個項目正式運行成本管理系統軟件2利潤標桿－中海自1998年以來，與明源軟件一直保持著合作關系，陸續推行了CRM、POM、ERP信息管理軟件3品質標桿－綠城2010年，與賽普咨詢公司合作，梳理、整合了成本管理體系2010年，在賽普整合的成本管理體系基礎上，與用友軟件合作，開發了成本控制系統軟件4后起之秀－龍湖2006年，開始與明源軟件合作，推行項目運營管理系統ERP軟件2007年，開始正式使用ERP中的成本管理模塊標桿企業成本管理體系建設介紹

——萬科1、成本管理模式：目標成本管理

成本的計劃管理目標成本形成成本的過程管理動態成本控制

目標成本形成

動態成本控制結算分析項目決策規劃設計擴初設計施工圖設計招投標階段竣工階段實施階段

實施過程：標桿企業成本管理體系建設介紹

——萬科管理原則：目標成本：是企業預先確定的、在一定時期內和經過努力所要實現的成本目標；是項目成本的控制線。動態成本：是項目實施過程中各個時期體現的預期成本結果?；靖拍睿汗芾砉ぞ撸后w現目標成本的先進性目標成本的嚴肅性(納入績效考核)動態成本反映系統平臺成本指標數據庫1、成本管理模式：目標成本管理

標桿企業成本管理體系建設介紹

——萬科3、成本管理工具：信息系統目標成本形成目標成本測算表動態成本控制成本管理軟件結算分析成本數據庫軟件2、成本管理方法：責任成本管理

責任成本體系：通過確定責任主體和評價部門，通過技術經濟指標的目標設定、執行和考核，來保證整體成本的合理性和先進性。標桿企業成本管理體系建設介紹

——萬科4、成本管理的相關制度《新項目發展可行性評審體系》《規劃設計工作流程與評審制度》《萬科集團目標成本實施細則》《萬科集團工程招標管理辦法》《萬科集團材料采購管理辦法》《萬科工程合同管理辦法》《萬科設計變更、現場簽證管理辦法》《萬科工程預結算管理辦法》《工程結算復核實施細則》《萬科銷售宣傳管理辦法》標桿企業成本管理體系建設介紹

——萬科5、成本管理目標規模經濟優勢——集團材料采購、戰略供應商管理成本管理優勢——信息分享與專業協作創新技術優勢——方案優化與標準化住宅標桿企業成本管理體系建設介紹

——萬科6、成本管理具體措施：體系總圖

目標成本

動態成本估算管理預算管理各產品目標成本合同管理合同執行非合同性成本資金計劃待發生成本各產品動態成本各產品目標與動態成本對比分攤接口管理數據庫導入/導出引出EXCEL等數據格式非合同性成本引入付款引入生成付款憑證分攤控制調整系統管理財務拆分自動對帳標桿企業成本管理體系建設介紹

——萬科6、成本管理具體措施：設置統一成本科目土地成本開發前期準備費主體建筑工程費主體安裝工程費園區管網工程費園林環境建設費配套設施費開發間接費主體造價園區造價樓面地價費用及資金成本標桿企業成本管理體系建設介紹

——萬科6、成本管理具體措施：目標成本目標成本錄入目標成本修訂各類產品目標成本歸屬分攤分攤歸屬確定后，除規劃條件變化或政策變化等，不得隨意修訂。目標成本在各產品業態中的分攤公式為：各產品的目標成本=目標成本錄入時的指定分攤+（本科目總目標成本-∑錄入時指定分攤）×比例標桿企業成本管理體系建設介紹

——萬科6、成本管理具體措施：動態成本（組成）簽約金額變更簽證結算調整簽約金額變更簽證結算調整已發生成本合同性成本非合同性成本已結算成本未結算成本待發生成本動態成本動態成本

=

未結算合同+已結算合同+非合同性成本+待發生成本標桿企業成本管理體系建設介紹

——萬科6、成本管理具體措施：動態成本（產品業態分攤）項目動態成本合同性成本非合同性成本各類產品動態成本拆分指定分攤引入錄入分攤各產品的動態成本=∑已發生指定分攤+∑待發生指定分攤+（本科目總成本-∑已發生指定分攤-∑待發生指定分攤）×比例待發生成本指定分攤調整標桿企業成本管理體系建設介紹

——中海1、成本管理體系文件標桿企業成本管理體系建設介紹

——中海2、成本管理體系文件配套使用表單成本管理體系介紹項目實施階段的成本管理中端后端前端動態成本管理成本后評估成本數據庫與知識庫項目成本管理目標成本管理基礎管理責任成本成本科目設計成本管理體系構建思路：聚焦目標成本管理及設計管理，加強動態成本監控，完善成本評估與知識積累預警與強控合同控制價與商務清標合約規劃產品實現過程項目策劃建筑設計采購管理工程管理銷售管理售后服務物業管理土地獲取投資策劃成本管理體系介紹土地版目標成本專業管理（日常管理）項目節點（時序型）投資估算版目標成本基準版目標成本施工圖版目標成本限額設計多方案比選產品經濟性評審合同控制價商務清標變更簽證、材料核價、進度款支付管理動態成本記錄與月報成本預警與強控成本結算管理成本后評估成本數據庫責任成本管理項目合約規劃統一成本科目標準合約規劃PDCDA成本知識庫D成本管理體系介紹

——成本科目：控制科目：成本管理與控制的科目，進行成本數據的歸集、統計與監控?？刂瓶颇坑糜谥贫繕顺杀荆⒃陧椖窟^程中實時歸集動態成本，對比目標成本，實現成本目標控制。測算科目：目標成本測算及竣工結算核算時，于控制科目下細分的測算（核算）對象科目。測算科目的目的在于精細化測算目標成本，并在項目結算時核算成本數據，以統計相關數據以利于后續項目成本測算控制科目測算科目示例成本管理體系介紹

——目標成本多版目標成本的編制，不斷提高精細化程度目標成本分解至合同目標成本（投資估算）目標成本（基準版）目標成本（施工圖版）結算成本測算統一成本科目成本信息庫項目合約規劃動態成本管理基于合同開展動態成本管理提供測算數據參照測算基礎初步設計圖、規劃指標及建造標準測算依據責任成本目標成本分解至責任主體施工圖測算依據成本管理體系介紹

——目標成本開展各階段目標成本對比，形成差異解決方案示例成本管理體系介紹

——限額設計（目標成本擴展供應）基于目標成本，開展造價指標限額設計，根據成熟度確定限額指標目標成本參照指標限額設計指標設計任務書/設計合同設計圖紙成本測算對比成本部設計部設計院+成本管理體系介紹

——限額設計（目標成本擴展供應）不斷統計積累技術指標，形成標準，不同項目數據與集團標準對標以確定其合理性項目限技術指標成本對標表一、經濟性技術限額指標序號指標產品品類產品特征抗震等級集團參考指標實際測算值差異差異說明1標準層鋼筋含量

(Kg/㎡)

2地下室鋼筋含量(Kg/㎡)

3標準層混凝土含量（m3/m2）

示例成本管理體系介紹

——合約規劃對常規房地產項目工程內容按照WBS方式進行分解，形成基準合同范圍成本管理體系介紹

——合約規劃將工程內容進行組合，形成合同結構及范圍合同-2合同-N示例成本管理體系介紹

——合約規劃各項目依據標準合約規劃編制項目合約規劃示例成本管理體系介紹

——合約規劃目標成本分解至合同，形成招標采購及合同簽訂時的控制性目標示例成本管理體系介紹

——合約規劃基于目標成本形成材料核價控制價示例成本管理體系介紹

——合約規劃建立材料設備價格信息庫，為后續材料設備成本管理提供依據示例成本管理體系介紹

——合同邊界（合約規劃的擴展應用）根據國標工程項目清單，將完整的工程項目，無一遺漏地分解到各個合同范圍內示例成本管理體系介紹

——合同邊界（合約規劃的擴展應用）細化管理邊界和實體邊界管理邊界實體邊界成本管理體系介紹

——動態成本動態跟蹤已發生成本和待發生成本，對成本變更等及時作出反應成本管理體系介紹

——動態成本基于目標成本，建立動態控制體系目標成本動態成本記錄預警及強控分解項目合約規劃合同變更現場簽證動態成本月報集團統計分析無效成本管理合同簽訂結算成本測算合同錄入原因分析變動超額集團標準合約規劃成本管理體系介紹

——動態成本從三個維度對動態成本進行分析及匯報成本管理體系介紹

——動態成本以動態月報表的形式分析動態成本變化的原因及差異示例成本管理體系介紹

——動態成本動態成本預警強控機制1234成本管理體系介紹

——動態成本建立無效成本分析處理機制，形成月報示例成本管理體系介紹

——成本后評估開展竣工成本測算，按照全科目測算，留存成本數據，分析數據、總結經驗項目成本統計設計變更、簽證管理工程成本管理結算成本分析目標成本差異率分析成本統計分析動態成本管理限額設計及成本對標設計成本管理設計成本優化招標采購成本管理采購成本管理案例總結經驗及案例新工具、方法應用無效成本成本后評估內容：成本管理體系介紹

——成本信息庫建立成本信息庫，積累成本信息，為項目應用提供支持目標成本目標成本庫成本信息庫目標成本測算