從明天起，做一個幸福的人

喂馬，劈柴，周游世界

從明天起，關心糧食和蔬菜

我有一所房子，面朝大海，春暖花開

從明天起，和每一個親人通信

告訴他們我的幸福

那幸福的閃電告訴我的

我將告訴每一個人

給每一條河每一座山取一個溫暖的名字

陌生人，我也為你祝福

愿你有一個燦爛的前程

愿你有情人終成眷屬

愿你在塵世獲得幸福

我只愿面朝大海，春暖花開面朝大海，春暖花開

海子1營銷的意義，在于賦予建筑人文、實現(xiàn)人居的夢想！《報告總體思路圖》營銷推廣策略客戶定位產(chǎn)品定位形象定位整體定位規(guī)劃產(chǎn)品建議市場分析項目分析項目SWOT分析項目價值點項目開發(fā)策略總體原則確定建筑風格建議戶型設置建議園林景觀建議配套設施建議客戶分析階段工作市場分析宏觀市場別墅市場客戶分析房地產(chǎn)投資持續(xù)增長，占固定資產(chǎn)投資的比例穩(wěn)定保持在合理空間（一般國際標準20%-25%）城市房地產(chǎn)健康良性發(fā)展，持續(xù)穩(wěn)定增長需求旺盛，住宅投資不斷增加城市房地產(chǎn)健康良性穩(wěn)定發(fā)展，住宅投資不斷增加城市房地產(chǎn)投資(萬平米）2005年2006年2007年2008年2009年1-10月住宅上市量790686902771531（萬平米）2005年2006年2007年2008年2009年1-10月別墅上市量45265461.5557.6別墅比重的不斷上升，表明市場高端需求旺盛，消費者對居住品質(zhì)的要求正在不斷提升。城市住宅上市量按地理位置的不同，目前南京別墅市場可分為江寧板塊、江北板塊（老山和浦口板塊）、大城東板塊和外圍板塊等幾個較大的板塊，其中大城東板塊又以環(huán)紫金山、仙林板塊為主。注：城中板塊近年來無別墅供應，在此不多做論述南京別墅板塊分布成熟江寧別墅由發(fā)展較為成熟的三山板塊、百家湖板塊向東湯山、祿口板塊；南方山—九龍湖、谷里板塊發(fā)展。江寧板塊環(huán)紫金山板塊仙林板塊大城東板塊別墅由環(huán)紫金山板塊和仙林板塊組成。紫金山板塊別墅整體檔次很高，類型以獨立為主。仙林板塊自然資源一般，別墅以經(jīng)濟型別墅為多。大城東板塊江北別墅由橋北板塊（住宅、別墅混雜）向老山—珍珠泉板塊發(fā)展（純別墅社區(qū)），六合板塊別墅較少，亦多為住宅、別墅混雜，檔次一般。六合板塊老山——珍珠泉板塊

橋北——浦珠板塊江北板塊遠郊別墅主要依托周邊良好的自然景觀而建，集中分布在鎮(zhèn)江的句容、安徽和縣、來安、叉河鎮(zhèn)、江寧陸郎以及溧水縣，其中南山湖、香泉湖、白鷺島、山一方為旅游度假性質(zhì)。外圍板塊當城萍市資框源消雙耗殆芽盡，堅對自角然山刮水資掏源要慶求較而高的套別墅茂不斷慈向遠隆郊化微發(fā)展若。結(jié)論市場線分析宏觀斤市場別墅貍市場客戶軟分析目前礎，南欲京市腫場的仇別墅須產(chǎn)品筋可分闊為四她類——獨立談別墅圈（獨亦聯(lián)）沃、雙花拼別畏墅、登聯(lián)排徒別墅拔、疊證加別萄墅獨立打別墅脅才能千稱之厭高端椒別墅“別假墅”上定義址：這欣一名瓦稱是睛舶來斷品。室即獨執(zhí)門獨占院，析上有叨獨立袍空間脹，下備有私翁家花憶園領綿地，類是私去密性勝很強豬的獨托立式鉆住宅踏，表自現(xiàn)為饒上下東左右銀前后妹都屬螞于獨壞立空顫間，巡壽一般運房屋意周圍緣瑞都有丸面積贈不等但的綠僅地、判院落虧。也鏟可以氧譯成飼“莊值園”煤、“須城堡初”，掀一種障帶有爐詩意雀的住噸宅。目前廳南京坦別墅喊市場鬼尚有稿近70萬平立米的蕩存量談房源秘，其漂中獨醋立別濟墅存疲量為18安.0封1萬平裹米根據(jù)米南京絞**DR您C監(jiān)測內(nèi)數(shù)據(jù)截顯示撇：目弓前南滔京別樣墅整培體累孕計供齒應10映76舉4套，陽累計償銷售83解61套，妄累計捆供銷授比1.頃29，其中蹤蝶獨立煮別墅銜供銷赤比1.尿36。南京備別墅若上市昏量全市全市行別墅訂供銷愚情況版：經(jīng)濟排型別地墅是答市場班供應梨主力潛；疊加家、雙竭拼供擾銷比館優(yōu)于槐聯(lián)排新、獨蜂立；大供歌應量真導致煉聯(lián)排完供銷筑比偏蘇高；大面肅積、剝高總宰價使考得獨納立去潤化較駱慢。別墅饞供銷遠情況市場空白點：小面積、獨立性強的別墅全市全市疊加聯(lián)排雙拼獨立07年6847746095761393608年7015831689131406709年1-10月10119114131355616404別墅烘價格猾增長紐奉示意推圖09年別夫墅價賞格大步幅攀是升，毒同比驕去年哥漲幅膊高達30慣%；09年1-眉10月別敘墅成岔交量箭達到81萬平調(diào)方米，約捏為08年全渾年成賀交量抗的2.厲5倍。在價糠格大瞎幅度艦上漲封的情薦況下?lián)希瑒e宵墅去搭化速橫度并徑未受糞到影豆響，瘋成交裁量同憶比反倉而出處現(xiàn)成鈔倍的壺漲幅羅，這租表明南京臘消費聲者具丘備了攔很好攜的高堤價承店受能南力，體萄現(xiàn)了南京友消費逝者的挽強勁黨購買川力。

面積段81-9091-100101-110111-120121-143144-160161-180181-200201-250251-300301-400401-500501-600600以上獨立供應銷售雙拼供應銷售聯(lián)排供應銷售疊加供應銷售各類女型別巴墅主略力面畢積段廳供銷駕（09年1-背10月）獨立完別墅籍主力肆供應絮面積暫段在30揮0-巾60連0平米衛(wèi)之間寫，其賄中供柏應量紀最大婚的區(qū)志域是40虛1-妻50溉0平米描區(qū)間范房源匪；獨我立別攀墅主捷力銷筋售面謠積段抄在25蓮1-諷50交0平米飽之間脈，其恩中銷蟲售量砍最大眾的區(qū)糠域是30倉1-屆40奏0平米局區(qū)間襲房源復。別墅炒分面搶積段妖供銷總價段（萬元）100-150151-200201-250251-300301-350351-400401-450451-500501-550551-600601-650651-700700-800800-9001000萬以上獨立

雙拼

聯(lián)排

疊加

別墅縫主力輩成交擱總價別墅類型容積率代表樓盤混合別墅0.3—1.0運盛美之國、瑪斯蘭德、瑞景文華、中國人家、山水華門、奧斯博恩莊園、山水華美、匯杰文庭、鐘山美廬、城開.湯山公館住宅+別墅0.9—1.3翠屏國際城、香山美墅、新城尚東區(qū)、紫金中華廣場、左岸名苑、愛濤漪水園、華歐國際友好城、金泉泰萊苑、巴厘原墅純獨覽立別從墅群姐落并憐不多寬，且曬容積霉率多稼在0.衣3以下本項羽目容刷積率欠為0.減4，適完合開捏發(fā)低先密度早高端姥別墅糞或中柴高端川混合瓣型別薄墅別墅暗產(chǎn)品小特征—容積江率低別墅類型容積率代表樓盤純獨立0.3山河水0.3綠城玫瑰園0.15鐘山國際高爾夫別墅邪建筑伐風格—歐式纏為主蝴，有望所改詠良項目名稱建筑風格項目名稱建筑風格運盛美之國現(xiàn)代簡約風格香山美墅西班牙風格瑪斯蘭德地中海式、法國鄉(xiāng)村式、托斯卡納式、西班牙式復地朗香美國鄉(xiāng)村風格，現(xiàn)代簡約瑞景文華新古典法式風格奧斯博恩莊園古典歐式、地中海式、西班牙式帝景天成北美巴厘原墅東南亞風格山水華門歐式新古典主義風格中國人家中式風格愛濤漪水園傳統(tǒng)歐式國信·秦淮綠洲現(xiàn)代雅筑金泉泰來苑中式園林鐘山高爾夫美國懷特式，西班牙式，意大利式匯杰文庭現(xiàn)代簡約羅托魯拉新西蘭風格湯山公館民國風格山河水北美雷丁town歐式蒙塔卡利意大利田園風情鐘山美廬民國風格養(yǎng)龍山莊中式四合院山水風華現(xiàn)代簡約佳湖麗島歐式左岸名苑美國加州艾驊哲莊園西班牙拉丁莊園印象威尼斯純巴洛克風格綠城玫瑰園西班牙、法式、意大利魯佩特莊園西班牙中世紀鄉(xiāng)村歐式定建筑刷風格客仍是武目前太別墅生市場誦的主營流目前目在售耳的項通目不澡再僅徑僅是謝簡單惹的模炕仿照捷抄有了償一定萬的自鳴我創(chuàng)嶼新并減開始拋注重愧風格撐的多稼元化在重漫視大饅環(huán)境走的運杠用同修時，槽也強射調(diào)自隊身園盲林的勢建設炕，追短求戶著戶綠喝化生竭態(tài)，靜戶與抽戶之醉間，鋼多有俗綠化悉帶、鋒高大意樹種呆隔離葵，住祝戶的稱隱私蘆和戶絲式均綠靜化，趟做到斃更好劈燕。別墅爭園林罵特征—私密提性好大多中高主端別偶墅以2＋1為主，即地中上兩提層、娘地下畢室一睬層，寺很少摧不帶棚地下陵室。別墅澇戶型冒明顯缺更加重視娛功能之性區(qū)歷間的慮劃分，休息美室、叢會客騙廳、斬餐廳司、娛低樂室紐奉等區(qū)擊域特第征明蝴顯，翼分工顯明確向。花園勉多帶貞有游擇泳池譽、藤搭椅、汪室外漸壁爐犯等增奶添生穴活樂嚷趣的翼設施歡；中高窯端別軌墅功辦能特淺征—功能即性強高爾虹夫、刻五星減級酒吵店等勒奢華爬配套遭多出秒現(xiàn)在秀豪宅鮮別墅竊中普通遺別墅測公共疫配套敵設施會所蛛以及但游泳漁池等驅(qū)休閑更配套愚設施糞是普姻通別貴墅配煮套的紫主流高爾崖夫五星關級酒固店中高芹端別躁墅公濃共配尋套—奢華聘請嬸品牌判物業(yè)紀管理訪公司訪已經(jīng)陳成為泊主流卡；綠遷城玫犁瑰園燙、鐘快山高余爾夫抖、鐘贊山美鍵廬均裂聘請壺了高糕力國護際作圣為物屑業(yè)顧汗問；獨立付別墅鳥物業(yè)偉管理易費為2.蝕8-產(chǎn)6.廈5元/平方俱米.月，恥最高來為鐘漁山高您爾夫6.栗5元/平方齊米.月。中高座端別疏墅物賊業(yè)管育理特窄征—國際驢物管基本服務保安事宜安排保安人員24小時值班，實行固定崗和巡邏崗相結(jié)合的封閉式園區(qū)安全管理模式，并輔以可靠的周界紅外線報警系統(tǒng)和電子攝像監(jiān)控系統(tǒng)，以保證業(yè)戶對安全防范的基本要求。綠化清潔衛(wèi)生配置專業(yè)保潔服務人員和綠化養(yǎng)護服務人員，實施園區(qū)共用部位、公共設施和共用設備的清潔衛(wèi)生及園區(qū)綠化的維護管理，為業(yè)戶提供一個整潔、舒適的園區(qū)生活環(huán)境。交通管理控制進出園區(qū)車輛，維護園區(qū)內(nèi)的道路交通秩序，為客戶及其訪客提供停車管理。公共設施/設備日常保養(yǎng)共用部位和共用、公共設施設備都將得到妥善的計劃性維護和保養(yǎng)，充分發(fā)揮效用。保險事宜共用部位和共用、公共設施設備投保財產(chǎn)保險及第三方責任險。裝修管理管理處依據(jù)用戶手冊有關裝修規(guī)定，對園區(qū)業(yè)主裝修進行物品、人員進出管理，裝修時間、噪音等控制。管理處將依照公約規(guī)定，履行代表全體業(yè)戶名義制止任何導致其他業(yè)戶利益受損的侵權(quán)行為的職責，并同時有權(quán)追訴侵權(quán)人的賠償相關責任。無償服務項目代辦服務（有線電視、寬帶網(wǎng)、煤氣申請、電話申請）；代辦公共事業(yè)費轉(zhuǎn)賬；客戶留言服務；叫車服務；失物保管及招領服務；提供旅游咨詢服務；代叫快遞；代訂報刊、雜志等；租客入住服務（確定水電煤讀數(shù)、入住檢驗、物品記錄等）；空置單元房管理服務；受托接待租客看房（包括鑰匙管理）有償服務項目商務中心服務（文字打印、復印、傳真及翻譯等）；沖洗照片服務；一般家務助理及鐘點工；酒店式清潔服務：1、基本型

2、改善型

3、完善型；家庭宴請料理（原材料自理）：1、普通型

2、豪華型；入伙前的家具清潔及滅蟲；紳士服務：鮮花服務、蛋糕服務、送禮品服務；現(xiàn)場音樂伴奏服務；私人教練：網(wǎng)球教練、健身教練、高爾夫教練；私人司機和伴游服務；衣服送洗服務；代客定期清潔；電器安裝及改裝工程；定期家電維保服務；汽車保潔；鐘山筍高爾吃夫物農(nóng)業(yè)服室務內(nèi)咳容中高余端別神墅安剛防智灘能化薪系統(tǒng)—九重智能壞化方門面大孔部分牧都一耳樣，聞沒有紹自己輕較為里出彩抗的地襲方，臭僅有鐘山傘高爾飾夫設尤置了易九重儲安保柜系統(tǒng)螞，在安關保系上統(tǒng)上煤綜合赴設置賣了監(jiān)憂控系綠統(tǒng)、泊報警帳系統(tǒng)掃、求劃助系互統(tǒng)、端巡更燥系統(tǒng)勞、周平界防裝越系屑統(tǒng)、返可視敞對講棍系統(tǒng)赴、紅白外系蠅統(tǒng)、剝門禁嘩系統(tǒng)斧、指普紋識馳別系橋統(tǒng)等價，最樹大限瓶度的不保障伯業(yè)主李安全狂和私橫密性培。鐘山燥美廬崗為每度戶預坦留了AP鳳BU蟲S接口模，可根好據(jù)客閥戶的紹需求譽替其船安裝底。（AP心BU并S，家平庭智柜能化辮系統(tǒng)跌，對冒家電畜設備備進行殖遠程顆控制歡和監(jiān)芝控。然）第一重別墅區(qū)外圍的圍墻上設置意大利吉斯振動電纜，安裝隱蔽，誤報率低，可以有效防止非法進入，保證整個小區(qū)安全。第二重在別墅區(qū)與球場交界處，通過提供給業(yè)主的紅外對射作為報警前端，出現(xiàn)報警時將信號傳到報警中心，報警中心安保人員將在最短的時間內(nèi)迅速到位。第三重在別墅區(qū)外圍區(qū)域，即沿環(huán)陵路和與球場的交界處，采用韓國三星槍機，與周界防越系統(tǒng)結(jié)合，并與報警系統(tǒng)聯(lián)鎖控制。在出現(xiàn)報警的情況下，出現(xiàn)報警的區(qū)域的畫面立刻切換到主監(jiān)控畫面，以及時了解報警區(qū)域的實際情況，采取相應對策。第四重在別墅區(qū)主要出入口設置智能球攝像機、一體化攝像機，實時掌握出入人員的情況；并通過快球?qū)φ麄€大門區(qū)域的狀態(tài)進行全面的了解。第五重別墅區(qū)內(nèi)主要干道設置韓國三星彩色槍機和快球，采取線與面結(jié)合的方式整體控制別墅區(qū)內(nèi)的安全狀態(tài)。第六重別墅區(qū)內(nèi)主要道路、休閑區(qū)設置求助按鈕，以便業(yè)主在發(fā)生突發(fā)緊急情況下及時向報警中心求助。第七重別墅的前院和后院可根據(jù)業(yè)主要求設置韓國三星彩色槍機，業(yè)主在家中可通過可視對講系統(tǒng)看到別墅后院和大門外情形；當有人來訪或出現(xiàn)不明情況時，能夠及時了解當時的狀況。第八重庭院門外設置可視對講系統(tǒng)終端和密碼電控鎖，讓您足不出戶最安全的和來訪客人取得聯(lián)系，避免潛在危險；別墅門窗均為國際進口材料，質(zhì)量保證，采用窗磁、門禁系統(tǒng)，多重保障業(yè)主時刻處于安全之中。第九重室內(nèi)設置玻璃破碎探測器和緊急求助按扭，在房屋周圍和內(nèi)部多處設置，便于在發(fā)生可能不測時及時報警并對外求助。鐘山軋高爾拘夫九攔重安芽防系跟統(tǒng)典型擦項目霜競爭斧情況--臥龍莖湖風仰情小陵鎮(zhèn)項目占地226.78萬平米項目總建80萬平米（70萬平米住宅和10萬平米公共建筑）規(guī)劃總戶數(shù)3300戶建筑風格澳洲風情、托斯卡納、意大利風情戶型面積獨立230-500平米容積率0.35配套國際名品直銷商業(yè)街Outlets、圣芭芭拉國際度假酒店、環(huán)球商務酒店（公寓）、國際名品直銷店、GOLF體育公園、馬會、國際休閑運動俱樂部、國際性教育機構(gòu)——臥龍湖國際雙語學校、游艇俱樂部水上建筑物業(yè)管理公司南京臥龍湖物業(yè)管理有限公司開發(fā)商南京臥龍湖置業(yè)有限公司典型話項目昂競爭魯情況--山河平水花器園項目占地42萬平米項目總建12.6萬平米規(guī)劃總戶數(shù)400建筑風格新北美風格戶型面積在售獨立350-700(平均面積335平米，占地2畝左右)容積率0.3配套會所4000平方米，五星級酒店標準建設的會所，提供了高級商務酒廊、健身中心、雪茄吧、高檔餐廳、網(wǎng)球場等多種服務功能。物業(yè)管理公司南京鴻信物業(yè)管理有限公司開發(fā)商南京瑞基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司市場博分析宏觀棒市場別墅片市場客戶龍分析南京棍中高怕端收郵入人宏群變文化圖過去現(xiàn)在未來隨著雨中高唱收入角人群郊的數(shù)抹量越聲來越積多，伏南京被的整久體購唐買力膀也將石隨之毅逐漸橡提高嫁，消均費能胃力增飯強。起步潔階段漫客專群：別墅謹屬于朋新興命產(chǎn)品很，尚朋不能級獲得差市場迷及消塑費者過人可萬，只逝有極廟少數(shù)觀人能神夠承進擔別買墅的午高價敘，在這嫩一階類段，圖別墅愛的去學化主至要依爸靠外厚籍人貌士，匙更多擱的是她依靠爬出租炮收回古成本板。第二福階段氏客群烏：市場鼠經(jīng)濟壺的蓬濃勃發(fā)悲展帶言出了秒一部幻玉分“抱先富軌起來蒸的人導”，今成為躬了最響早的啟一批模中高透端商閑品房灑的購庭買者弊和投允資者攜，這部槍分“古先富瓣起來因的人就”主偏要是境一些基海歸占人士誦和私共營老艘板，剛他們靠構(gòu)成前了這陷一階犧段別且墅購躺買者蹦的主種體。第三和階段版客群釋：隨著栗經(jīng)濟附的發(fā)勻展，姜中產(chǎn)屈階級耕逐漸廟壯大舞，消費揪群體霉逐漸過從從勞最初悠的外理企高霸級人懼員、慨私營剃企業(yè)悶主等欄的較個小范褲圍擴有展為梨包括泳國企得、政稍府、管金融伸業(yè)、IT業(yè)、非商貿(mào)抵等多點個階粗層頂錯尖人住士在扯內(nèi)的跪龐大曾群體提。客群腦特征山河水鐘山高爾夫綠城玫瑰園類型純獨立純獨立純獨立購買客群高新企業(yè)高管證券金融業(yè)高管私營企業(yè)家企業(yè)家部分祖籍南京的外地成功人士企業(yè)家和南京有關聯(lián)的外地人、私營業(yè)主南京兄高端然別墅鳳客群拿組成客群肢特征高端責別墅而客群牙由：設企業(yè)跪高管福、私伴營企騾業(yè)家盾及部耽分與落南京脂有所挺淵源圓的外蛇地成腰功人幅士組凱成。旅游——相對尤于陶無醉在尖國內(nèi)釘各名冷勝古暖跡、陜清山攏綠水纖的平促民百廉姓，主流脖人群敲更熱典衷于獎自駕蒸游、燃出境懂游。——可以貧開拓名視野近，增狹長見口識——體現(xiàn)鴨自己窩的品窮位客戶爬寫真在路絞上，淺在大全自然器的懷叼抱中漁開懷客戶奧寫真他們孤屬于蹦二次蒜置業(yè)各或本居身已爆擁有辛自己奴的住莖房，材但是閱他們脹現(xiàn)有泳的住治房已經(jīng)滴“過斥時”孟了，不沖能滿慮足他頂們對檢生活浪品位屢的追看求，蠻為實殺現(xiàn)他歌們的礎夢想允，他莫們迫矛切希慘望能霜找到過理想壺的家磚園——由于太多騙樓盤的可供暢他們切去選騰擇，去也混餐擾了野他們碑的視報線，包市場退缺乏僚引導輸，他踢們在剃漫無悟目的紫的在獎尋尋怖覓覓。他們惠并不獵缺少付房子源，而是凍缺少鉗讓自仿己滿慌意的籌家客戶勻?qū)懻嬗幸痪o部車趕，對頭他們樸來說躍平常這只仇是享迅受成泳功享平受生標活的月基本中檔猛車，姥具一臣定品挺位的務車，晃是他降們的呼主流客戶枕寫真西餐卻廳、返咖啡泳廳、恰酒吧顧常常激能看南到他挺們留蜓下的灰痕跡削。他震們進冠餐廳出不是武沖著逆食物簽去的用。他溜們?nèi)タ兡莾簹埵且驐墳椴褪仇^里攜的裝正潢藝竿術、殼生活例格調(diào)阻而不劫是大嫌廚的概手藝證，這留也是濕為什和么咖掌啡廳臣迅速趙漫延怠的原矮因。就象呈公司流開會礦時他噴的特喘定位嬌置一堪樣——他的食出現(xiàn)豎需要篇恰當伶的場肺景客戶辨寫真主流恐人群攝熱衷勇于名醬牌消把費。滑各大畜品牌蹦專賣溫店、娛大型欣百貨溪商場泳是他窯們購廚物的同主要貍場所拍。一敏方面避是品集牌效信應的檢緣故茂，另斃一方旅面專炮賣店皮、大這型百狠貨商驢場的底櫥窗在藝術知設計挖、店戲面典聚雅的獲布置篇、高暮貴的松裝修巷是令烏他們躺留戀棚忘返圓的地體方。更重棚要的罰是品崖牌代爹表著陜品質(zhì)堆及信納譽，那他們爪沒有礎過多芽的精割力去籠一堆各商品插中挑彈選一漆件沒客有缺穿陷的堤商品醒。他們斤注重馬品牌違是品析質(zhì)生顧活的涼需要旦，而慎非炫補耀客戶執(zhí)寫真喜歡參名牌鄙的東貸西，慌只是幸對品勸質(zhì)的儲追求眾及對童時間籃的節(jié)批約在消乳費市接場上典，他眠們是蝦最早贊從日筆用型噴消費涉過渡縫到享汽受型商消費爹。他灶們的趙消費耐觀念那在逐限步主籌導人荒們的威消費蒙行為舉。享受施，是打誕開他晌們錢們包的揪鑰匙但請膝給他衛(wèi)一個衡名義躁，如飾“家拖”另一螺方面孔，中扁產(chǎn)階盛級的瀉消費融觀念井又不流同于監(jiān)高收昂入的勵富有助階級謎、富太豪階冶級，勵他們泳會精廟打細佳算，題絕不怕?lián)]霍托，講蝦究實懇效，麗物有苗所值濟。不論俱是作冬為公駱司的污主人揭或一健家之王主——他們幫絕不階胡亂得揮霍市場第結(jié)論●市綱場產(chǎn)吳品在豈提升●供糧大于級求，映競爭足壓力堂大●政昌策導建致市原場前匆景不夢明朗項目舞分析經(jīng)濟賀強勢拉地區(qū)局，藏跨富于鐵民；交通萍快速弄干道余輻射倒區(qū)；南京功近東既郊別育墅板白塊；區(qū)域辟認知振：經(jīng)濟宏強勢/交通櫻便捷/東方派為貴項目薯分析-區(qū)域與長靈三角福的關輛系：姻區(qū)域旱內(nèi)區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟發(fā)達，消費層次高，國家政策利好，發(fā)展機會大位于盼長三道角城棍市圈批中的諷主要涌連接興線附炭近項目鋪分析-區(qū)位項目慰所在薯區(qū)域累屬于糟長三雜角中緩南京頸市的孔輻射舒范圍脹，交扁通條討件優(yōu)鼓越。距離楊南京波新街饅口僅55公里灣左右健車程吳，依狠托寧條杭高多速公鏈路能疊非常萄便捷膽的對得接南平京。項目慮所在倘地的腸自然猜環(huán)境挖非常赴優(yōu)越辦，具罷備占云據(jù)南鏈京高賓端住把宅市爸場的冊潛質(zhì)尋。與南饅京的拖關系窮：南竭京輻壞射范喜圍內(nèi)爽，以拉東45公里具備分享南京高端住宅市場的潛力，但行政區(qū)域劃分帶來的阻隔存在句容詢市地俱處蘇響南，移緊鄰開南京炊，是棟南京碑的東無南門活戶，獄素有右“南饒京新阻東郊警、金毯陵御旗花園緒”之察美譽掘。項目庭所在蕉的*箭*鎮(zhèn)妙地處碎滬寧責經(jīng)濟瞞走廊手，是衛(wèi)中國粱沿海錄和長榆江三襖角洲負對外撿開放授的重漁點區(qū)聞域，勢東臨剖鎮(zhèn)江買、蘇澇州、浸上海報、無顫錫、數(shù)常州足，西衣接南魔京，動南瀕德道教李圣地前茅山貸，北亦依佛貸教發(fā)簡源地歪寶華排山，跨顯現(xiàn)晚出得密天獨當厚的質(zhì)地理母環(huán)境央。滬困寧高跨速公累路句煌容道蚊口在拌其境父內(nèi)，季緊鄰扯寧杭感高速評公路旋、寧駁杭鐵劈燕路，節(jié)距南斯京45公里殺，鎮(zhèn)茫江25公里備，交訊通非般常便欺捷。與鎮(zhèn)叢江的各關系故：位材于鎮(zhèn)碌江下批轄市皆內(nèi)，慢南京問東擴曲地鎮(zhèn)江—下轄市下的鄉(xiāng)鎮(zhèn)；南京—“新東郊”距離：“靠南京”〉“靠鎮(zhèn)江”；借勢“借南京”〉“借區(qū)域”前期貼接觸蓄湯山己項目未，對閣湯山閥頤尚韻溫泉伐進行滑調(diào)研域分析蹲的時疫候，訓發(fā)現(xiàn)宇了一牽個有打趣的揀現(xiàn)象喂：門臭口的參停車方場停目有大菌量上嘗海牌纖照的脆私家編車。磁與服爸務員變溝通向后確非認了董以上全的現(xiàn)績象。特定稀缺資源的產(chǎn)品和服務能有效的吸引到上海客戶項目啞分析-區(qū)域協(xié)消費壇趨勢**膠與中繳國*免*的替關系**向位于尸**石北面解及東低面，手占地澡面積礙分別夸為76殿.4和23室.6畝，飲合計10內(nèi)0畝。按照愁容積夸率0.魚4計算，最兇大總會建26這66識6.薯67平方汁米為中忽國*獲*湖裝東部鞭分最扛后一挽塊用粱地。信。**是承接湖東及湖西地塊的重要紐帶。大盤——蛙50擁0棟純釀粹大居宅社季區(qū)，候南京稼罕見樸；40撕/6叢0法則——經(jīng)典醬比例辜，小白宅&大宅取合理忍搭配峽；完美迷戶型——闊綽男尺度幼、功臺能身豪份相待得益均彰；歐式錄新風杠，豪馳華升御級——立面招舒展俯大氣死，細味節(jié)動服人。傳承加山水述別墅勇的神帳韻——構(gòu)建扔精致窩優(yōu)雅面的社帶區(qū)環(huán)訂境。西岸認知：南京指標盤/極致塑造產(chǎn)品。中國和**

西岸疏認知**揮認知獨聯(lián)億、雙惱拼坡泡地別備墅——品質(zhì)宰一般文，密雹度與賭產(chǎn)品甘形態(tài)找匹配遼度不遺高；銷售明情況——已經(jīng)紀銷售21套；圖紙和比現(xiàn)嶄房好找賣——現(xiàn)房偵在設標計及旋展示相上如頭果不酒足，傻還不陷如賣刪圖紙登；**認知：產(chǎn)品有待改善，展示有待提高。項目SW原OT分析優(yōu)勢端：項目賭獨一茫無二狠優(yōu)質(zhì)宗山水況結(jié)合朋；社區(qū)丙規(guī)劃族（高脾爾夫勺整體呀公園退、馬教場、貓游艇度俱樂謹部、厭登山榜步道句等）叉；臨近河中國瓦最有憤價值脂的滬忍寧高乳速,交通老便利幣；機會戰(zhàn)：富有篩階層亂居住慨外延盡化；資源歇稀缺部的別戀墅有贏限；句容丙經(jīng)濟哲加入庭南京濱、脫些離鎮(zhèn)咳江的盆趨勢鑒；南京寸主城蓄傳統(tǒng)姨區(qū)域蛋別墅羞價格究上揚劣勢鋒：前期榜產(chǎn)品暈品質(zhì)軟一般臭，展飄示效發(fā)果差項；現(xiàn)有迅可用江配套膽功能輩有限候，居河住氛取圍差謙；句容鮮隸屬速鎮(zhèn)江役的行誼政關糕系及嬌距主掉城稍干遠；威脅嗚：以老擊山板沖塊為謠代表鍋的資躺源類伶別墅毯的體無量在蘭增加脫；各開慕發(fā)別廈墅項慈目的臣品質(zhì)障均在島逐步惠成熟死中；別墅虎客群絨已經(jīng)延由2次置辭業(yè)向慶多次圈置業(yè)震轉(zhuǎn)變估，對物項目屢認識斥多從向圈層很了解毛，本罪項目隆前期雅展示澤不佳練讓后食續(xù)品臣質(zhì)提盈升帶梨動市頌場信專心面圖臨更臺大考榜驗；**志開發(fā)擇策略側(cè)形成訓方向優(yōu)勢（S）景觀資源優(yōu)勢/社區(qū)規(guī)模及配套優(yōu)勢劣勢（W）前期展示不佳/可用服務配套有限/居住氛圍差/地域認知機會（O）居住外延化/資源稀缺的別墅有限/句容去鎮(zhèn)江化充分發(fā)揮各種優(yōu)勢，把握機會，展示項目的美好前景規(guī)避劣勢，創(chuàng)新營銷模式，提升形象。利用機會吸引眼球，聚集人氣，弱化劣勢，消除客戶顧慮威脅（T）資源類別墅的供給增加/別墅品質(zhì)均在成熟中/客群消費圈層化利用項目優(yōu)勢，打擊競爭對手，理念創(chuàng)新、引領市場提升項目質(zhì)素，營造高尚終極生活氛圍，差異化應對市場競爭項目平定位**扣開發(fā)摧對接孟點（哀定位風推導炒）項目蘿定位（應賀具備陪條件狼）高端暈別墅須市場羅競爭涌強總價上控制梯、私市密性諸強的抬別墅營市場施空間慰大別墅鋸客群莫對品善質(zhì)要府求高享受舟式的旦營銷坡體驗簡是促逮成客惕戶心暑動購照買的券重要施因素總價屯控制老、私冒密性赤強融合欲下沉艦庭院足、超皂大露蠢臺、善挑空梳觀景歲客廳召等元居素的栽整合代帶來麗更高制品質(zhì)碑生活展示究現(xiàn)場散達到扔體驗柿式享爸受能展疑現(xiàn)中葡國*蝕*開波發(fā)高香端別引墅的量決心適度嬌超前攔**盛，能揮展示路西岸瓦別墅舞品質(zhì)市場到、客單戶及注**練在整糾個項窗目的逝作用（開柏發(fā)出蓋發(fā)點乓）需要賢通過今適當覽公建哨滿足毯品質(zhì)葬生活調(diào)的要其求開發(fā)受的產(chǎn)涌品符西合項島目特瞞點**漆開發(fā)怨戰(zhàn)略通過嗎對于很最自始然的山水度假前別墅筒國際羽社區(qū)蠶的演載繹，貪突出樣項目鼻區(qū)別秀于其貴他項陪目的舌核心盟優(yōu)勢霉點，換大打未來卡牌；通過蓋對產(chǎn)品的重階新包裝晌和改接造，加腦強市皺場競餃爭力所；通過藍對現(xiàn)場療包裝的改油造，征減少碑不利錦因素鵲的影考響；通過囑對于服務占水平的提百高，拼提升陽項目伐的附凡加值趙。突破封困局淋——長揚長咸避短躁，主鵲動出遍擊；借東膽風，妻練內(nèi)栗功；資源臉整合參，融娛會貫呼通項目坦定位玫瑰滔園：雖大腫氣但鍵孤寂卸（適矛合社渾會頂毅尖圈孫層）槳，規(guī)足模小耳、無資迫源、芬綠化系過于澤規(guī)則屯、地婆勢平盯坦山河故水：雖莊崇嚴但翠壓抑撒，規(guī)啟模小零、無煤資源丙、綠征化過冶密、積堆砌感乏強，蓬地勢涌凹陷臥龍晝湖國莫際社甜區(qū)：雖與抬我們占相似阿，但孤不真滾實、殿飄渺員而不高真實，釘綠化祖假、沿配套隆假、鉗外觀棕假、芒獨棟謎假對手貨的印占象：**厚大山虜大水愚、自介然、億自由嘆，*每*的裙精神欄就是忌崇尚自然、享受自然撿、自霧然生鼓活、蛛回歸貢心靈含的原酷點，決生活搬在*駕*可股以親底近自私然，衡可以放松自己蓮，無拘源無束，沒有爪一種最生活盾方式巡壽不可太以包互容其仁中，劃**圾不需潔要改洋變目伸標，渾只需億調(diào)整串并加泉快理兔想的生實現(xiàn)崇尚宣自然針利用訪自然線享受枯自然挖放松牲自我自然奶與包控容：隆只有吃自然寶才具康有如奴此包庭容力媽，簡厭單不賤失美躍麗、佳華貴店不顯擴張揚項目暴定位**先是什霜么？芬倡導啦何種柿生活矮方式灑？中國累**嘗整體房誠定位中國飼**收項目擾整體秧定位鼻：最“亮自然醫(yī)”的仍山水馳別墅此國際春度假惹社區(qū)**懸項目暗定位依山些傍水鞭、奢厲華配交備的網(wǎng)純別屯墅社抄區(qū)**漿是中思國*裁*大佳規(guī)劃輝下的創(chuàng)一部峽份，吉以別離墅銷下售為川核心欺的開耳發(fā)模務式。將中國扯**鞠（湖浴西多扁項高罷尚度薪假配因套）堡作為泄項目賠賣點“四轎重景夜觀防山躍地養(yǎng)北羊美小圖獨棟裳”定位雙核心杠，形筆成差騾異化洗的市費場產(chǎn)紛品，明確洪**醬產(chǎn)品倒內(nèi)容--優(yōu)質(zhì)狼純山訂水別磨墅，絹突破名以前老講山跪水講災不透坑，講賤別墅聲講不柱清的郊尷尬插局面。“四治重景初觀溝山地恢北美稠小獨睜棟”全景賽觀（湖赴景、餓山景下、山娛地庭中院、逗室內(nèi)勝置景辰）山地（分耗布原吵生溝解壑山籠澗2條、宅垂直脆落差20米、橫向S型地塊貌、忘背倚42幅5米高圈驪山煮主峰勉）小獨敬棟（面脹積18糕0-換30島0，其題中26分0以下賢占88妥%）**死項目熄定位**碗產(chǎn)品參定位中高辣端獨椒聯(lián)、趴雙拼差別墅鞏，中租小面貨積設平計，吧有利蘭合理鋒控制介價格竄擴大鞋目標恰客戶融合隙精裝節(jié)庭院國、超傾大露撥臺、趙挑空制客廳哈等元族素的菊整合奴帶來右更高利品質(zhì)贈生活戶戶者均有勇特色脂景觀肢，注燭重自憑然景為觀的趕利用適當懶小公創(chuàng)建（往作為百綠化喇的重升要部座分）繞滿足你品質(zhì)難生活奮的要期求，增加院附加曉值，蟲有效城提高熔產(chǎn)品躍的銷磨售單炸價，撫承擔園湖東護與西樓岸的尖價值紛跳躍祝臺階刑。產(chǎn)品吃描述**拋形象快定位山水層不語僻，世屠界傾念聽（秀么稿及怕演繹筒將以勒附件晨的形乘式單炎獨提秋供）**躍形象暮定位**較形象具定位**油形象室定位**川形象房誠定位城市超兩忘源派**靈客戶受定位生活檔背景曾經(jīng)胸對財掌富的確大欲釘望者假，現(xiàn)勝在轉(zhuǎn)狀向?qū)Σ砩盍砥肺淮驳拇螳C欲望明白擠自己單的成彈就是統(tǒng)多數(shù)驕人的夏夢寐艷，卻蚊已經(jīng)鳳開始勁選擇挨回歸隨著穴年齡豈的增泰加，汪事業(yè)旅趨于億穩(wěn)定塔，數(shù)塌字不貌是財領富的汗唯一睬意義生活筒的愛冒好開尤始回基歸本夾位，論一場釣兒孫東的游圍戲，超對其濾反而摔更有宜意義對于周城市食的依率賴，暮第一蓮次如弱此低忘。但趙是又救不想油離開戚太遠蓋，因巷為疆浙場還位在**曉客戶弱洞察購與描演述生活頂關鍵工詞圈子圈子因很重歉要。二十奮年前績是為固了創(chuàng)動業(yè)，逝有了裹生意鈔圈，被看的趴是利艇用價顏值。毛十年枯前為楊了學偉品位悟，有鹽了玩獎樂圈懷，看畫的是壤身價辰。近注些年寧，圈寸子越洪來越疫小，舉交情鹿卻越蠻來越路深。心態(tài)年紀愧越大篩，越效會做址自己窩的老茶師。叼心態(tài)規(guī)的穩(wěn)局定，賓是自濁己認悶為比哀財富碑更重迎要的因東西不等釣式越活賄越明答白，臣所謂時明白都，就凡是知鵝道人最生不脆等式津的次疤序。什么艷是最息重要叫的，墳什么梯是一欺笑而惰過的……**誼客戶著洞察塑與描毒述擁有酒財富穿，還垃要有傳這樣厲的心門境和腫時間牧，培養(yǎng)者一種暑優(yōu)雅云的嗜鵲好，啟讓生夫活中括充滿終美好征的事干物價值雜觀生活譽觀生活頑，難妹的不緒是賺鞭多少棵錢，父難的癥是活寺的明青白，絨活的禽有品膊；工作銀觀工作刮是人島生的己必需轎品。夫只因虛可以韻鍛煉續(xù)人在王舍得堪之間化的修置養(yǎng)。**鼓客戶譯洞察吳與描漫述脫去PR醉AD聲A西服魂，踢憶掉BO茄SS皮鞋醒，做屑一回昏赤腳禍大仙侍，在疫自己阿的私退家花盞園中奇收獲習綠意缺盎然崇的快乳樂！生活節(jié)奏日常喜好對應媒介選擇衣穿什么不重要，舒服與場合為選擇對象VIP會員數(shù)據(jù)庫食吃什么不重要，關鍵是順口，有味道和吃的感覺以及一起吃的人。營養(yǎng)、健康為主（知名企業(yè)會所）；家庭聚會，清粥小菜．．．活動營銷住市中心高檔公寓，擁有多套住房、郊區(qū)別墅等高檔會所VIP會員數(shù)據(jù)庫行寶馬汽車、商務倉、出入各大城市CBD區(qū)域內(nèi)，出行住五星級以上酒店戶外、小眾媒體閱讀習慣兩忘境界。或高深研究著作,如《史記》、《資治通鑒》、孔孟之學等書籍；或只看簡單的漫畫讀物＼哈里波特活動營銷娛樂休閑愛好收藏金石字畫；交際圈相對固定，與相同檔次相同趣味的人為友；喜歡揮灑雅趣或展示其文化素養(yǎng)或卸去所有華麗外表,安靜的做一個修剪花草的園丁。活動營銷投資意識擁有股票或者期權(quán)，已有較高的財富積累；對稀有或不可復制的投資較有興趣活動營銷**河客戶屯營銷莖媒介惕對接客戶需求產(chǎn)品價值對接區(qū)位安靜的居住，離開城市不遠，一切簡單而有品質(zhì)感不是買別墅，是買自然資源。自然，是他四十歲后頓悟的最好的朋友

滬寧線上，東郊板塊，城市的養(yǎng)生場中山門直同新街口及滬寧線，迅捷交通網(wǎng)東郊板塊，“東富西貴”的富人聚集區(qū)

5500畝侖山湖，十萬畝群山、森林環(huán)保，建于自然之上的原生墅。規(guī)劃回家的路，不需要張揚，但又有歸家感覺鄰居的距離，不遠不近，能談心，也能只有私密家就是自然中的一部分，所以與自然的距離，最好用腳步丈量不識寶馬，只見湖畔，最不張揚的生活均質(zhì)面積規(guī)劃，營造均質(zhì)客群疏密有間的別墅走道，親泥土，親溫情的坡地墅臨湖靜界，原生坡地，獨步院子建筑建筑，是自然的附屬品無用的大尺寸，私密有間的格局，值得玩味的空間設計，才是別墅的真味道自然樸實，保留自然景觀的品質(zhì)別墅景觀●再好的人工景觀，都不如最拙樸的生態(tài)景色●景觀不突兀，最自然的手法才是最好的靜界●MIX設計，無集中景觀，模糊交通步道與景觀到的區(qū)分，兩者融合，師法自然原生戶型人性的生活尺度，私密有間的格局，值得玩味的空間設計，內(nèi)藏精致，才是別墅的真味道融入自然的花園、露臺是別墅最大的個性坡地別墅，陽光坡地上的院落生活●180-250平米，薄板別墅，最親自然的生活尺度●大尺度戶外空間，自然對人性生活的最大饋贈●雙車庫，坡地原墅，山間臻品靜界品牌●成就越大，圈子越小。只和最好的老友交心，只在最細節(jié)感的房子里安家●不斷進取追求細節(jié)的品牌開發(fā)商前期英客戶麗分析前期渴客戶碗情況09年4月-1接2月來鳳訪客你戶共43戶5組前期瞧客戶爆情況09年4月-1襪2月來歌訪客幫戶共43但5組前期侍客戶池情況09年4月-1討2月來拐訪客蒼戶共43旅5組前期鍬客戶酷情況09年4月-1拖2月成悄交客讓戶共31組65勤%16抵%13裂%6%前期傾客戶核情況09年4月-1符2月成蒸交客旅戶共31組81**訊二期疫客戶暫的描隔述，退在極狡大程苗度上巴與前鈔期相藍似●年纏齡3倘0-紛59龍歲●南示京地創(chuàng)區(qū)為銹主●私亡營業(yè)銅主、恐企業(yè)盯高管喂、政跑府官杠員●主扔要依寶靠口智播、逮報紙湊等傳粉播途佳徑物業(yè)鉛建議

建議單棟面積建議體量雙拼160-180平米40%獨聯(lián)200平米左右40%獨聯(lián)250-30020%項目獅指標猾分解項目待可用貝容積目率0.炕4，最芒大總者建26向66書6.顏67平方誘米。從戶扮型及汁容積敏率的岡關系奧，純天獨聯(lián)鑒別墅榴難以匙做到20抖0以下準戶型寸，同摟時容度積率謠用足概，因民此建宗議20繭0以下率戶型證以雙兆拼的性形式養(yǎng)出現(xiàn)吉。物業(yè)恭建議物業(yè)童建議規(guī)劃86棟17端2套雙檢拼設計悟初稿物業(yè)程規(guī)劃景觀仆利用建筑店規(guī)劃庭院物業(yè)奏建議建筑結(jié)規(guī)劃規(guī)劃報布局●避鴨免大門公共帳空間籍，浪鍬費私便有庭號院面歸積，姿應考凡慮小鞋公共協(xié)空間根，適趴當調(diào)團整二字期現(xiàn)校布局●調(diào)初整北飯、南晃頂端納道路愚，向隊南、谷東蜿塑蜒，汽保證弊可視瓦景觀揪最佳●東王西軸溫房屋畜布局逐，不晌得連非續(xù)錯銳開，哥要保嗓證湖蛋景視買線●東誤南頂娃部可拌考慮3層設惡計，坡充分聾利用荷景觀[案例1：華景僑城旬天麓虎別墅]從景遵觀均體好性料、層佩次構(gòu)殿成、剩入戶諷人性劃化設頓計及挨施工袋難度姻等因念素考供慮，饞最佳插的規(guī)撲劃方賄式即納采用支類似飲東籬百一期州的層葡級設瀉計，跨其中廟道路喂盡量檢沿等弊高線脅設置[案例1：華蔥僑城妹天麓累別墅]適當捧減少煌土方斃開挖呀體量逢，將升道路線設置遺在山玩地緩早坡地頃帶，某采用設退讓戶設計線贈送區(qū)露臺底，減重少暗牌房是栗本項目目合捉適的塔設計養(yǎng)方式筋。能撞給客卡戶帶忍來更依強的案舒適諸度及載尺度恨感。私家碗花園建筑境規(guī)劃外立片面●地中陶海風喊格，輝但外疤觀高程低層畜次感僚強烈●考慮瓶設置舟回廊繭，強圾化陽殘臺露土臺木羅質(zhì)，增加勢穩(wěn)重金感●用材竿考究吵全框誰架設永計，甚利于痰客戶青調(diào)整●色調(diào)屬沉穩(wěn)水，以摔深灰專色、萄褐色診為主邊調(diào)（透備視示漁意圖綱）HO花US年E與TO邊WN陷H練OU掘SE產(chǎn)品彎的改攻良型桌，兼冠具TO框WN尖H獸OU構(gòu)SE的經(jīng)爸濟性敞和HO兔US懂E獨門晚獨院鵲、大勒面積慢花園達等諸涼多優(yōu)符勢。產(chǎn)品糾創(chuàng)新——瞧“精致政別院悟”小戲獨棟采別墅蠟引領蒜市場“前院坦－中痛庭－嘴后院利”的本連續(xù)辰空間鳥，創(chuàng)帆造了金內(nèi)院相中庭蓮的秘汪密生侮活休坐閑空絮間。宋將車級庫降咳入半感地下寸，創(chuàng)透造出黑“錯盼半層慨”的飯?zhí)舾呖椏臻g曠給人制一不脅同的逼空間飲感受直。16陣0-再28厘0m栽2緊湊茂戶型煌，挑蛙戰(zhàn)區(qū)區(qū)域市數(shù)場產(chǎn)第品價登值！產(chǎn)品災創(chuàng)新——挖“精致爽別院救”小售獨棟姜別墅您引領度市場物業(yè)史規(guī)劃景觀丈利用建筑泡規(guī)劃庭院景觀洋利用1、自揪然景什觀充分摟享用治山景朋、湖若景、微山澗罰景觀漏的原呈則，攝細化冬每套庫房屋頌，使位得價閑值最導大化景觀挨利用2、置趨景理膝念對于醋餐廳籃、客致廳、洽主臥禾，要敘有置炕景理集念景觀旅利用3、道岔路綠懶化景拐觀需有淋一定咱的沿午路綠挑化景僵觀帶意，近氏端路注不小估于1米，伙次干套道1.還5-修2米景觀善利用4、組嗚團景閥觀組團滾內(nèi)小絨區(qū)域亦圍合填可選眼用相爺同樹恰種置扎室景翼或路抵景、水中心屆景觀抬（如廢櫻花姨、桂沃花、查竹、君果樹塊等）物業(yè)標規(guī)劃景觀膚利用建筑嶺規(guī)劃庭院多層尿次的昂景觀表處理折，走適入其味中別頂有一矛番情蒼趣，豎毫無思擁擠鳥感[案例2：萬裙科藍敬山圍乒合式發(fā)院落]富于宿變化茅的拼格接處梳理，栽使立網(wǎng)面變其得多秀層次旋，沒坑有視昆覺疲艘勞[案例2：萬恥科藍象山圍錘合院球落]院落棵式圍夜合，蜻使領無地感胳私密合性非廳常強辣烈[案例2：萬解科藍偷山院急落式尖圍合]庭院拔規(guī)劃互布局寨建議●立律體設傅計，短充分奮利用栗地貌顧，避墻免平遮地綠汽化的套路乏用于雀坡地●私河密空處間綠潤化圍璃合要1.反2米以淡上，樓保證村私密●避貧免樹扁木濫討種，涼仔細深考慮脾客戶嫌的實浪際使患用來布局挖庭院硬，巧焦用石不、花紗、亭娃、凳兇、泉巾、架●主設要使議用的柏局部瘡庭院萬要工謎整方闖正，道面積今最好不小澆于15矛0平米產(chǎn)品祝細節(jié)系創(chuàng)新金，內(nèi)耳外兼名修大面杜寬/客廳總挑空/大露瞞臺/私家撫花園/豪華蛙主臥鵝等=》演繹欠獨棟辱別墅傳的生加活方督式產(chǎn)品1、房崇屋分察布宜薦居邊創(chuàng)排列掘，利滴于一需側(cè)庭墻院的憤工整戶雅型：產(chǎn)品戶膠型：2、異衣型窗越、大煤面積絮落地報窗設營計，遣添加拾室內(nèi)芳變化產(chǎn)品3、功悶能間關相互域借助鞠視線亮，避趙免分銀散排輔布戶婦型：產(chǎn)品5、避柔免下價沉臥軋室的禾出現(xiàn)沉，沒旦人需取要戶扔型：[底拼]二或鐘三層打設計朵，底升層作乞為車乖庫連怖接，汪上層囑獨立劇分開威，同紡時形濤成臺斥地景鼓觀效汪果，系可以亞結(jié)合纏坡地懼效果蠶設計1F可作為停車庫2F2F3F3F建筑越產(chǎn)品次建議[底拼]三層智設計桑，底兵層作面為車概庫連噴接，雁上層位獨立鴉分開峽，同方時形拳成臺被地景從觀效眼果，涌可以賞結(jié)合卻坡地淹效果和設計地下一層地上二層地上一層10門-1縫4米大貸面寬下沉縱式庭希院水印圖長灘2N戶型納帕柜溪谷SA戶型16m2項目名稱下沉式庭院面積(m2)龍灣別墅A-1戶型20龍灣別墅A-3戶型28龍灣別墅A-5戶型31納帕溪谷SA戶型16納帕溪谷SF戶型24溫哥華森林A2-C戶型17溫哥華森林b3-P戶型26水印長灘2N戶型22水印長灘2SA戶型31下沉貫式庭吩院通彩常為屯側(cè)院悔下沉摟，下學沉面灰積20惠-3幻玉0平方雁米。就結(jié)合鞠本項阿目產(chǎn)家品定丑位，無下沉肺式庭董院面譯積在20益-3興0平方仍米間炸，即筋可實弓現(xiàn)庭頭院效湯果；設計例中需更協(xié)調(diào)顏下沉運式庭之院院雹墻與電臨院償關系增加今土方亡工程準量日常己使用摸成本悅略高泄，需性要配撞備水憤泵示例半地瓶下空夏間的贈途送面仇積，基形成樹多功挽能娛佩樂空兄間，年體現(xiàn)進別墅推生活12鑄-1竹4米大驕面寬設計俯，客匠廳門場廳餐湖廳一狹體化理以及涼客廳筋兩層亞挑空胞體現(xiàn)敘大空桂間感三層泳豪華繳主臥嗓設計：大殼臥室+書房+獨立靈衣帽蛇間+大衛(wèi)討生間+大露壟臺側(cè)院表系統(tǒng)燒的創(chuàng)鞏新，緣瑞形成另大面拿寬的獨棟因化效果小面交寬別宴墅的逐多維花園設計追求花園的絕牙對震坊撼，偵并利院用車楊庫形畜成雙謹拼獨筋棟化客廳報挑空小獨企棟別傷墅客偉廳面囑積有開限，駐客廳際局部幫挑空刑后能槳明顯筆提高璃客廳母的開卷敞度科。項目名稱客廳挑空面積(m2)納帕溪谷SA戶型20納帕溪谷SF戶型17優(yōu)山美地b1戶型22龍灣別墅A-5戶型31溫哥華森林b3-T戶型19溫哥華森林b3-P戶型29碧水莊園b2戶型35示例利用記側(cè)院裳，采耳用大槐型下獎沉，圾形成它雙首婚層雙首友層雙首鎮(zhèn)層+大露西臺大坡鋼差地盞勢/大挑恩高架褲空層科別墅--充分朗利用嶼地勢攀坡差計，以凳大挑解高架全空層旦手法啊保留硬坡地剃，并分以室鉤內(nèi)電形梯建搬立起搖縱向像聯(lián)系歡，從毫而使暮別墅斯私人吃領地炭也能氏擁有悶坡地筋，豐耍富了竄室內(nèi)標地貌皺，別嶼墅宛拒若嵌膝在山撕體之驗中[利用臺地做出6米挑空空間]不同判的回看家方提式，渴使一隙切變左得情筑趣盎架然[案例2：萬饞科藍綿山]根據(jù)杠地形吩可少墨部分研設計駱：地磚下/半地便下空擇間地上類面積漏在20鉗0平米嗎左右刃的小雕獨棟蛛別墅辰主要寄功能狼空間躁面積配建議首層貸、地鐘下室分層功能空間面積(㎡)總面積(㎡)

首層門廳5100客廳、餐廳、家庭廳70公用衛(wèi)生間5廚房（區(qū)分中廚、西廚）15地下室家庭影院20-3090-100多功能廳20設備間10洗衣房/儲藏10車庫20工人房(包括衛(wèi)生間）10示例分層功能空間面積(㎡)總面積(㎡)二層主臥區(qū)1主臥室15-2050-60主人衛(wèi)生間10步入式衣櫥5-10書房10次臥室115-2030-40次臥室210-15公用衛(wèi)生間5地上暴面積何在20彩0平米隔左右登的小吩獨棟嚼別墅植主要咬功能現(xiàn)空間恢面積裂建議二層示例地上答面積則在25賤0平米蠻左右搜的小粘獨棟造別墅具主要故功能啄空間挽面積村建議首層垂、地候下室分層功能空間面積(㎡)總面積(㎡)

首層門廳5160客廳60餐廳30家庭廳30公用衛(wèi)生間5廚房（區(qū)分中廚、西廚）15次臥室15地下室家庭影院20-3090-100多功能廳20設備間10洗衣房/儲藏10車庫20工人房(包括衛(wèi)生間）10示例分層功能空間面積(㎡)總面積(㎡)二層主臥區(qū)1主臥室15-2050-60主人衛(wèi)生間10步入式衣櫥5-10書房10次臥室115-2030-40次臥室210-15公用衛(wèi)生間5地上參面積姻在25規(guī)0平米糾左右割的小憑獨棟堤別墅峰主要憑功能燥空間近面積湊建議二層示例

建議單棟面積附加值花園面積地下室面積露臺面積挑空部分上空面積集中花園面積其他面積合計雙拼160-18015015030070-8015-25-獨聯(lián)200-22020020040085-10020-3030-35獨聯(lián)250-30025025050090-10020-3530-40總計

產(chǎn)品捆面積因及附牽加值勤數(shù)據(jù)說明蹤蝶：以堪上數(shù)默據(jù)為企建議查數(shù)據(jù)挪，實病際按欠地形制、指拖標可住適當麗進行掠調(diào)整古。現(xiàn)代頸低調(diào)矛奢華波希牙米亞蠻風之裙暗香殖浮動英式競鄉(xiāng)村田園趣風格樣板踩房風僑格示概意前期錄營銷嶄回顧項目惹策略礙制定日前提--前期逆營銷食分析策略洋的形植成是攝基于距項目舒理想愿狀態(tài)趨下的鋤開發(fā)流情況景。對自于*湊*承挖前啟葉下的搭項目焦占位四而言蕉，需響要針撫對*鮮*前喂期營另銷過喉程中蝦遇到寸的問錢題，隔分類番進行恐分析教，以輔期從峰中找烤出不鏈足及仿可提河升的鄙空間育，實挖現(xiàn)項森目價化值。1、形殊象推擾廣2、產(chǎn)拌品展娃示3、現(xiàn)別場展費示4、客軍戶維吧護5、配穴套服欣務6、產(chǎn)少品附拒加值前期玻營銷貝分析-形象僻推廣在高端規(guī)劃配套無法充分演繹的情況下，主打環(huán)境符合項目價值釋放的需要。對比竭**盞銷售悼前的裳現(xiàn)場減情景底及持蘋銷期蘋項目狗展示汗（4方面臨）的功變化愈，發(fā)媽現(xiàn)僅花**灣現(xiàn)場弦展示狗有一掛定良安性提獲升，昂樣板刑房、臺售樓部處基懂本無躍變化記，小繡區(qū)內(nèi)播（道森路、寧綠化礦）展勞示嚴癥重不大足；原展默示計陜劃：20緊09年7-桑8月完襯成道礎路改僑造及沫景觀雄路；20凝09年10月1日前磁完成猴大門言改造問。前期擴營銷剝分析-現(xiàn)場棕展示樣板鳴房、冤售樓掘處、小區(qū)碰內(nèi)（可道路廈、綠楚化）吳、*脂*現(xiàn)吃場項目現(xiàn)場展示沒有明顯提升，沒有達到前期營銷目標對現(xiàn)場展示的要求。大打盤折扣——進度此無法省配合音營銷譽策略丹；前期樣營銷歲分析-產(chǎn)品枝展示前期叢營銷仔分析-客戶遇維護他已拘經(jīng)促斯成幾星位圈李層客裝戶購怪買*緊*別趙墅；他經(jīng)努常帶零圈層騾朋友擦到他虹位于曠中國鐮**畢的別課墅參懸觀；他非曉常認茄同中規(guī)國*靜*的諒環(huán)境聞；--濃-他是賤我們高的優(yōu)蝕質(zhì)客師戶對于隨房屋慶質(zhì)量兼，他掙不是暴非常念滿意沖，但選覺得歸有錢是改造示就好斥；他不慰滿意支別墅云維護博服務沫（維炮修、帳是否枕能改燭造車土庫）優(yōu)及溝小通時閑間；--半-其實丘我們蜜還有閘不足殺的地磁方他愿缸意花城錢，任讓開蝴發(fā)商比幫他更維修幕房屋均。他幼們希斃望有負人能筒幫他催們解搬決瑣蓮碎的嘩問題督。--離-其實事我們州在服蹈務方愉面還碗有待芝提高成交毀客戶編訪談1：中國賊**E0舞8：張恥總重點圈層不可怠慢——注重圈層消費是未來別墅營銷的重點工作。從別梅墅發(fā)號展趨享勢看壁，服懲務是真未來惑別墅漁開發(fā)觀的核超心內(nèi)炕容。本項在目湖坦東部受分規(guī)狗劃有必大量中的配譜套設怪施，碧但除真漁莊啦外，基本徒處于蔽展示芽階段獨，而拴非感傻受階顧段。前期恢營銷飲分析-配套右服務感受式展示是當前較為先進，展示配套、服務的方式。營銷聞策略項目炒展示價格朋策略推廣古策略價格灣策略差價援原則沈：開發(fā)屈周期橋間拉申開差股價，妖周期色內(nèi)拉拿開差壩價，鋸大小重戶型糕拉開差爽價、息優(yōu)劣濱房源逝拉開財差價棒、景卷觀、敢非景裕觀房尾拉開妻差價去化靠原則首：去化愛速度姜與回規(guī)款要替求、竊上門忌情況鋪、市傍場情免況、點開發(fā)進度戶制定擺上下暮均可化游動公的價盞格促銷毀原則伯：兼顧束關系澤戶、教先行博購買攻客戶積、持菠續(xù)來枯訪意賴向客爆戶掌握額力度午與掌惠握方兇式客戶生積累喇原則拖：利益圍驅(qū)使磚、活公動引女導、未廣告享投放13愛914骨0人員邁與服溝務展勺示建毫議服裝緣瑞的提德檔與拋統(tǒng)一門衛(wèi)窮服裝堪與售澇樓部暫安保撐人員醬服裝靜、客幟戶茶兆水房新屋人捷員服較裝接待噸語言鬧的規(guī)隆范客戶眉進入讓小區(qū)詢大門這、客養(yǎng)戶車嶺輛引槍導、賞茶水吼服