H:\精品資料\建筑精品網原稿ok（刪除公文）\建筑精品網5未上傳百度度假產業產權式酒店相近業態的概念辨析分時度假是國際上流行的度假產品形式,但在中國,對這一產品形態的理解仍存在許多歧見,而且由于各種原因,當前還不具備大規模發展的條件。事實上,分時度假與產權式酒店和酒店式公寓分屬不同業態,是不同質的,彼此之間并沒有必然的聯系,不能混為一談。國內現在的產權式酒店大多只是概念的炒作而已,一些開發商動輒將它描繪成無風險、高回報的黃金投資產品是不正確的。酒店式公寓則在一些大城市有較多的成功先例,但它屬于房產中的高端產品,因而也具有相當的投資風險。

最近幾年,有關分時度假的報道越來越多,以它為主題的全國性大型研討會也已經開了好幾次了,國人對發展這一世界先進的旅游業態表現出了超常的熱情。但遺憾的是,這一在國外獲得飛速發展、并被實踐證明具有強大生命力的度假產品形式,在中國卻出現了南橘北枳的結果,有的甚至連其基本的概念都沒有搞清楚,張冠李戴,斷章取義,使這一原來前景十分廣闊的產業在中國一直停留在對概念的混亂爭論與炒作上。一些最先試水的項目更是因為種種原因紛紛陷入困境,或者干脆收了一部分消費者的款項后銷聲匿跡,使媒體轉而對它大加撻伐。一時間,”分時度假”四個字甚至成為和傳銷一樣的欺詐行為的代名詞。

與此同時,蓬勃發展中的房地產業也開始關注這一新鮮的名詞,各種冠以”分時度假”的物業紛紛登場亮相,亂花漸欲迷人眼。其實,分時度假只是旅游度假的一種實現形式,它屬于旅游業(確切地說是酒店業)范疇;而房產商所開發的”產權式酒店”或者”酒店式公寓”都是房地產的一種新的物業形態,它們與所謂的分時度假其實并沒有必然的聯系。將這三個不同層面、不同內涵、不同目標市場與經營方式的東西混為一談,生硬地加以嫁接,除了吸引一時的眼球以外,并沒有什么新的價值和意義。

本文旨在對這些基本概念進行簡單的梳理和廓清,以便我們對這些披著時尚外衣的似是而非的產品能有一個相對理性和正確的判斷。

分時度假

一、分時度假的起源

分時度假起源于20世紀60年代。在60年代早期,一位名叫亞歷山大·奈特(AlexanderNette)的德國人,在她所管理的位于瑞士提西諾(Ticino)的飯店中首先創造出原始的分時度假概念。她設想將度假地房產的股份出售給消費者,然后給予每個購買者在度假地住宿的權利,所有購買者被稱為股東或合伙人。隨后,她又創立了專門經營分時度假產品的歡樂邁格(Hapimag)公司。這家公司是一家很成功的企業,在1968年就有8000多名股東購買其房產。到20世紀90年代,這家公司共有12.5萬名股東和遍布歐洲15個國家的53處分時度假地。

1967年,法國著名的建筑公司LesGrandsTravauxdeMarseille也設計了分時度假產品,這是全球第一個標準的分時度假產品設計,這家公司在位于法國阿爾卑斯地區的Superdevoluy滑雪度假地開始出售固定住宿單元的分時度假產品并一舉成功。

二、分時度假的正確定義

分時度假(Timeshare,又稱Vacationownership或Holidayownership),最初是指人們在度假地購買房產時,只購買部分時段的產權,幾戶人家共同擁有一處房產,共同維護、分時使用的度假形式,后來逐漸演變成每戶人家在每年只擁有某一時間段的度假地房產使用權,而且能夠經過交換系統對不同房產的使用權實行交換。

國際上一度通行的慣例是:將一處住宿設施(如飯店、公寓、度假別墅等)的住宿單元每年的使用期分為52周,將52周中的51周分時銷售給顧客。每個單位的分時度假產品,就是在約定的時期內(一般為20年～40年)每年在這一住宿單元中住宿一周的權利。

國際上流傳較廣的兩個定義:

¨美國佛羅里達州《分時度假房產法案》(RealEstateTimesharingActCH721Florida)中對分時度假的定義是:”所有以會員制、協議、租契、銷售或出租合同、使用許可證、使用權合同或其它方式做出的交易設計和項目安排,交易中,購買者獲得了對于住宿和其它設施在某些特定年度中低于1年的使用權,而且這一協約有效期在3年以上”,即稱之為分時度假項目。

¨《歐盟分時度假指令》(EuropeanUnionTimeshareDirective)中被定義為:”所有的有效期在3年以上、規定消費者在按某一價格付款之后,將直接或間接獲得在1年的某些特定時段(這一期限要在1周之上)使用某項房產的權利的合同,住宿設施必須是已經建成使用、即將交付使用或即將建成的項目”。

三、傳統的分時度假產品

傳統意義上的分時度假是指在購買該產品后,在指定地點、指定時間免費使用住宿設施;在指定地點、選擇時間免費使用住宿設施(時間選擇并非完全隨意,而是在一定的期限內選擇,而且按先訂先住的原則管理);或者選擇地點、選擇時間免費使用住宿設施,在這種情況下,時間選擇仍要受一定的限制,住宿設施也確定為某種類型。

四、新型分時度假產品——分時度假交換

20世紀70年代之后,分時度假概念大量傳入美國本土。當時經濟繁榮時期房地產業的飛速發展,帶動房地產商建器大批公寓房和度假別墅。70年代中期的石油危機中,因油價上漲使美國經濟進入緊縮期,房產大量閑置,房地產商急需解決積壓房產的需求,客觀上推動了分時度假產品在美國的發展。但引入分時度假概念并開始銷售的美國經營者很快就發現一個問題:即產品過于僵化,缺乏靈活性,人們一旦購買了分時度假產品之后,只能年復一年地在同一度假地度假。為了解決這個問題,有人在分時度假系統的基礎上進一步拓展開發出分時度假交換系統。擁有度假房產使用權的消費者,能夠將自己的度假房產使用權,經過全球網絡交換系統換取同等級別但位于其它地區的度假房屋使用權。在20世紀80年代初期,分時交換的概念從美國佛羅里達傳播到英國和西班牙,分時度假交換系統的概念又回傳到歐洲,這一概念的回傳標志著這一產品進入到一個新的發展階段。

在分時度假交換系統中,對于加盟的房產有明確的要求。如對于房間大小的一般規定是:度假飯店房間不小于18.6平方米;供兩人住宿的套房在23.5平方米以上;供4人住宿的套房在41.8平方米以上;供6人住宿的套房60.4平方米以上;所有房間都必須備有單獨衛生間,6人套房必須平均擁有1.5個衛生間。而消費者只需一次購買一定數量的”點數”,這些”點數”就成為她們選購產品的”貨幣”。她們能夠使用這些”點數”,在不同時間、不同地點、不同檔次的度假村中靈活選擇其”點數”所能負擔的住宿設施。迪斯尼和希爾頓分時度假交換系統中均已采取這種模式。在分時度假設施的檔次方面,也有了更多的選擇。如在豪華飯店住宿會員俱樂部,購買該產品的會員可在每年指定的期間內(一般是淡季),免費在豪華的度假地飯店住宿并使用娛樂設施,在其它時間入住享受折扣優惠。經濟型飯店連鎖交換系統,則是主要提供在經濟型飯店中進行選擇的分時度假產品。

除以價格區分的專項產品之外,一些以專項活動為主題的分時度假交換系統也開始形成,如高爾夫分時度假交換系統,專門選擇有高爾夫球場地設施的度假村作為網絡交換單位。

幾個重要的概念:

¨點數點數制俱樂部用來測度房產價值的工具,點數多少與淡旺季、房產面積和度假地坐落地點有關。這種模式,相當于在度假地引入了一種新的流通手段。

¨點數制點數制(又稱點數制),即顧客購買的不再是某處房產的一段時間的使用權,而是購買一定的點數(或稱點數),以所購買的點數來選擇消費標價已折合成點數的住宿和娛樂等產品。它能夠推進全球化點數制體系的建立和發展,即經過點數制網絡將各地的點數制俱樂部聯合起來交換,使會員在度假需求上具有更大限度的自由選擇性。

¨點數制俱樂部點數制俱樂部一般擁有幾處度假地房產,不同房產有面積、檔次等方面的差異。會員向供應商購買一定數量的點數,所有的住宿、娛樂產品也以點數標價。會員能夠隨意選擇在一年的任何時間、選擇網絡內任意地點消費,而且對于房間的大小、住宿時間長短、每年來度假的次數等都能夠自由選擇。

五、分時度假的發展歷程

世界上分時度假從源起到發展至今已經有40余年,在此期間具有重大意義的標志性事件大致有:

¨20世紀60年代,法國阿爾卑斯山地區的滑雪度假地首先開發了以分時銷售的方式招攬客戶,標志著分時度假產品的開始。

¨20世紀70年代,美國本土引入分時度假概念。

¨1974年,最早的交換系統出現。同年,RCI(ResotCondominiumsInternational)公司成立,這是世界上第一個分時度假交換公司。這家總部設在美國印第安納州的美國公司,在全世界90個國家擁有3300個分時度假村,會員家庭超過240萬。

¨1976年,II(IntervalInternational)公司組建。RCI和II是當前為止世界上實力最雄厚的分時度假交換公司。

¨80年代初期,分時交換的概念從美國佛羅里達傳播到英國和西班牙,分時度假交換系統的概念又回傳到歐洲,標志著這一產品進入到一個新的發展階段。

¨80年代中期,90%以上的分時度假地都是專門為適應分時度假需求而新開發的,其發展規模也迅速擴大。

¨1984年之后,一批世界著名的飯店連鎖集團和發展商進入這一領域,分時度假地房產的質量有了大幅度的提高。

¨1990年,進入分時度假領域的迪斯尼公司率先推出了點數制(又稱分數制)。

¨1992年,世界開發分時度假產品的度假村有3000處以上,擁有分時度假房產的家庭也達到近240萬個。

¨1999年5月,RCI歐洲分公司完成了對點數制網絡的檢測,并于前后將點數制網絡推向全球。

¨1999年,全球分時度假物業銷售額達到67.2億美元,540萬個家庭參與了分時度假網絡。

¨1999年8月,清華大學經濟管理學院提出天倫公司(天倫公司籌備組)在中國開發分時度假的可行性研究報告。

¨年9月,由首創集團、首旅集團和中旅集團聯合發起組建的天倫度假發展有限公司在國家工商局注冊為首家享有全國經營權的分時度假專業公司。

六、分時度假的現狀

(一)國外:當前世界上已有60多家分時度假集團,4500個采用分時制度的度假村,分布在81個國家,來自124個國家的400多萬戶家庭購買了度假權。分時度假房產業已成為年營業額65億美元的全球產業。

主要企業及現狀:RCI、II、萬豪、希爾頓、凱悅、迪斯尼、美國度假協會(ARDA)、歐洲分時度假協會(ETF)等,發展形勢良好。

(二)國內:剛剛起步。諸多企業開始對這一泊來的新旅游產品形態感興趣,有關分時度假的消息頻現于媒體,但由于對它存在許多錯誤的理解,有關解釋大多含混不清,加上國內的市場與法制環境還沒有使其健康發展的土壤,因此,一些先期試水的項目普遍只是在概念本身上紅火了一把,其經營紛紛陷入困境。

主要企業及現狀:

¨中房集團與美國ＲＣＩ公司合作開發的網絡系統中國房地產與分時度假聯盟,掙扎于網絡的建設和艱難的銷售中;

¨首創旗下的天倫度假公司三年在全國設立100個度假村的計劃已不知下文。

¨,中國旅行社總社、中信安華集團、中宇集團、中股四家組成北京中安達旅游度假服務有限公司,計劃在中國40個地方,每個地方建500棟別墅,建400到800個賓館(每一棟房子都是160平方米,樓上有三個臥室,樓下是客廳、飯廳、廚房,兩套半洗手間。度假卡是兩萬塊錢一張,用40年,每年一個禮拜。這樣每年500塊錢,再加上300塊錢的物業管理費,一共是800塊錢)。當前,由于資金不到位只在襄樊和山東建成兩個。

¨其它企業還有:國內首家從事交換業務的”華夏之旅”、松散型飯店聯合體”新旅網”、天津泰達度假交換有限公司(TRAC)、云南太陽度假交換有限公司、全旅運通(上海)度假咨詢有限公司、上海御都俱樂部等,運營狀況都不理想,有些已經瀕臨破產。

七、中國發展分時度假產業的有利條件

從中國當前的宏觀背景分析,與發達國家旅游分時度假系統產生初期的情況十分相似。不論是供給還是需求,都已基本具備了初期發展旅游分時度假交換系統的條件。

(一)房地產積壓和飯店出租率下降

在經濟過熱時期,中國各地建起大批房地產項目,在經濟調整之后,許多盲目開發的房地產由于價格高、市場定位不準等因素出現了嚴重的積壓。據國家統計局城市社會經濟調查總隊對全國35個大中城市的調查結果表明,當前這些城市還有6000多萬㎡的商品房空置,商品房嚴重積壓。這些積壓的房地產中,有相當大一部分位于度假地和旅游城市。

房地產積壓和接待設施出租率低的大背景為旅游分時度假交換系統的發展創造出良好的供給條件。與發達國家類似,能夠經過將房地產項目轉向和吸引度假地飯店加盟的形式,低成本發展旅游分時度假交換系統。

(二)度假概念逐步成熟

在中國,隨著旅游消費的不斷增長和旅游者的日漸成熟,經過初期單純以觀光為目的的發展階段之后,度假旅游需求已經產生,并形成了一定的市場規模,特別是城市周邊的周末短期度假和節假日度假已具雛形。根據國際慣例的發展規律,度假需求從產生、發展到具備一定規模所需的時間并不長。因此,中國在3～5年內,可望形成具有一定規模的旅游度假市場。這一市場的形成和擴大,將為旅游分時度假交換系統創造出旺盛的需求。

(三)可投資領域少,可利用資金相對充分

在中國,由于在工業技術方面與發達國家存在較大的差距,加上面臨加入世界貿易組織后開放市場的威脅。在工業領域的投資需求不旺。以家庭經營為基礎的農業領域內雖存在較大的資金需求,但由于經營單位分散,無法吸納大額資金。資金需求較旺的第三產業中,投入產出效益好的產業也不多。因此,在總體資金短缺的背景下,對資金的有效需求卻嚴重不足。近幾年中,大量的資金投入市場空間相對狹窄的飯店業就是一個例證。在集團資金之外,中國城市居民儲蓄居高不下,除對未來風險方面的預期過高等因素之外,沒有合適的投資領域是一個主要的原因。若能保持項目的良好運作,這部分資金也會對分時度假交換系統有很大的支撐力。

因此,對于市場前景良好的投資新領域,特別是像旅游分時度假交換系統這樣有國際成功先例的新概念,在基礎條件發展成熟的條件下,不難吸引到市場上積極尋求項目的存量資金。

(四)已有多家大公司開始介入

在上述的背景下,中國已有一些組織開始介入旅游分時度假系統的研究和開發。除了開發分時度假產品和加盟國際網絡的單體飯店、度假村之外,部分大型旅游集團和綜合性集團已著手研究在中國建立大型旅游分時度假交換系統的可行性,并準備在條件成熟時擁有巨資進入。

八、中國發展分時度假產業面臨四個問題

在具有一些比較有利的宏觀背景和發展潛力的同時,也應當清醒地看到,當前中國大規模發展分時度假產業時機還未成熟,面臨的問題主要有以下四點:

(一)政策性風險

按國際上開發旅游分時度假交換系統慣例做法,一般采用先銷售消費權益卡、后購買(開發)度假村或者邊售卡、邊開發度假村的運作方式,加之發展大型分時度假交換系統所需的資金量較大,因此很容易被人與亂集資等國家政策明令禁止的行為掛鉤,產生政策風險。

(二)消費預期較低

當前,中國國內的平均消費水平還沒有達到分時度假的要求,在住房、汽車等消費品還沒有完全解決的情況下,對分時度假的需求僅限于數量極小的高收入階層。同時,由于醫療、養老、失業等方面保險制度的不健全,居民普遍存在對預期收入降低、預期支出提高的心理。在這樣的大環境下,居民對于旅游產品的消費也受到一定影響。

(三)近期度假需求不旺

中國旅游者對于度假產品的需求雖已嶄露頭角、但在當前的消費水平和發展階段,旅游度假市場要發展到能夠支撐旅游分時度假交換系統的規模,尚需假以時日。中國當前每萬人擁有的分時度假會員數是周邊國家中最低的,僅為0.6人,而美國是60人?？陀^條件的不成熟要求開發商承擔起培育市場的責任。

分時度假產品要求消費者具有隨機的長假期,但在中國由于帶薪休假制度沒有落實,中國居民一般只有春節、五一、國慶三個固定的休假期,因而分時度假產品的”分時”優越性得不到體現,結果勢必造成消費者趕在節日期間集中消費,住宿權益得不到保證,反而形成對產品的負面印象。

(四)國際化障礙

對于把分時度假網絡發展為國際產品的設想,存在著國際化方面的風險。例如,中國與世界許多國家間都沒有免簽證制度,中國購買分時度假產品的會員在出國簽證方面還可能出現麻煩。

產權式酒店

產權式酒店由分時度假演變而來。不同的是由消費者或個人投資者買斷旅店旅游設施在特定時間里的使用權,發展為進而買斷產權而不但是買斷時段,即酒店將每間客房分割成獨立產權出售給投資者,投資者一般并不在酒店居住,而是將客房委托給酒店經營分取投資回報,同時還可獲得酒店贈送的一定期限的免費入住權。但對產權式酒店來說,分時度假權益只是作為產權式酒店的附加值。

產權式酒店的回報率大小和風險高低完全取決于該酒店在未來的經營狀況。

一、全球概況

據資料顯示[WTO國際貿易組織,1996],全球產權式酒店1986～1995年平均增長15.8%;1980年,有15.5萬個家庭購買了全球500個旅游目的地的產權式酒店;到1995年,有35萬個家庭購買了全球81個國家4000個旅游目的地的產權式酒店[Ragatzass.ciates,1992]。80年代到90年代初,全球引入產權式經營的旅游目的地數量增長了6倍,90年代初,全球產權式酒店銷售收入已達40億美元,到,全球產權酒店銷售將達300億美元。所有信息表明,產權式酒店將成為旅游及貿易發展過程中的一種重要的經營創新模式,同時成為最受大眾家庭青睞的投資工具。

二、國內概況

在中國,”產權式酒店”已有十多年的發展歷史,且多分布在深圳等沿海地區。”產權式酒店”已成為旅游經營業里一種重要的創新模式,也成為發達國家中備受中產家庭青睞的旅游投資方式隨著國內經濟和旅游業的迅速發展,產權酒店在國內著名旅游及經濟繁榮城市已逐步形成燎原之勢,近兩年已有幾十家產權酒店誕生。如已成功運作并使業主獲利頗豐的深圳雅藍大酒店;在完工的陜西漢中的”21世紀萬龍大酒店”;倡導”ｅ時代人性化商務空間”的廈門悅華酒店;”10%投資回報＋房屋產權”、由新加坡開發的公寓式大酒店——青島佳信大酒店;還有秦皇島的維多利亞港灣,海南島的三亞溫泉大酒店,北京的快樂無窮大——龍慶峽(假日)鄉村俱樂部、龍脈溫泉等。

除極個別外,國內當前的產權式酒店普遍經營狀況不良,開發商許諾的高回報率往往難以達到。(由上表可知,一般來說國內當前的產權式酒店如果要獲得8%的年回報,則其平均入住率必須達到60%左右,而這正是中國3星級酒店的平均入住率。也就是說,在給予業主8%的年回報率之后,酒店管理公司本身將沒有任何利潤,這樣的經營狀況是不可能持久的。)

三、產權式酒店的實質

產權式酒店是一種新型的經營方式,開發商經過出售產權客房回籠資金,擴大經營規模,分散經營風險,并借助國際酒店網絡提高客源質量,實現盈利。而投資房產者也能夠跳出單一的”購房出租”模式,實現”異地置業”。

產權式酒店實際上為酒店起到了一個組合投資的作用。首先它不是集資形式的債務關系,投資這獲得的是明確界定的產權;其次,它不是一般的購買房產,因為其產權除了單獨界定的酒店中某間客房外,還包括酒店統一提供的各種配套服務設施的享用權;第三,它不是股權,投資者自然不用承擔酒店經營的風險,也不享有類似股東的權益。因此其實際意義是有效地解決了龐大的投資難于流動變現而個人閑散投資難于有效集聚之間的矛盾,從而尋找到兩者雙贏的結合點。

對投資者來講,產權式酒店是一種風險小、回報穩定的投資方式,有明確的產權界定作為投資憑證,具有很強的穩定性和增值預期;對賓館酒店來講,產權式酒店為直接融資開辟了新的渠道,是實施滾動發展的有效措施;對當地政府來講,又增加了新的稅源。

酒店式公寓

酒店式公寓(ServicedApartment)是融合了星級酒店的設施與服務、專業酒店管理公司的經營、提供低于酒店的價格和注重家庭特色于一體的自住式單位。其主要特征是:酒店式服務,強調經營管理,以及比較個人化的環境和家具。

一、酒店式公寓的市場定位

酒店式公寓主要的目標市場為四種人:長期出國的生意人(即外籍工作人員),長期在外的高級經營管理者,大企業的企劃思想者,以及正在度長假的家庭。

結合中國的特點,酒店式公寓往往是購者不住(用于投資出租)、住者不購。

二、酒店式公寓的起源

酒店式公寓最早起源于19世紀中后期的美國和澳洲。當時歐洲老牌資本主

三、酒店式公寓在中國

酒店式公寓最早登陸中國是在90年代初的深圳。當時深圳是中國市場經濟的前沿,國際化程度最高、國際商務活動最活躍的特區,各家酒店式公寓都獲得了可觀的經濟回報。

90年代后期,在北京、上海等地得到了長足發展。當前中國大陸酒店式公寓的代表也出自這兩個地方,如上海的雅詩閣、北京的財富中心、東方廣場、福頓中心、國貿中心等。同時,在其它一些一二級城市也有零星面市或正在規劃與開發。

如果區位合適,設計科學,價格適中,周邊配套完備,有些代表性酒店式公寓的回報率和經營業績能夠達到比一般物業高一倍甚至數倍速的回報率,比如上海雅詩閣三居室的月租金高峰時達5000美元,年租金近50萬元人民幣。但由于酒店式公寓是以高度發達的商務活動會依托的,而當前國內這樣的地方依然屈指可數,同時,這一物業類型本身的專業化程度極高,對開發商的要求也相應提高,加上售價普遍高達10000元/㎡左右,因而投資風險較大。從當前國內實踐的結果來看,也是喜憂參半,憂多于喜。特別是一些僅炒作概念的樓盤,銷售狀況并不理想。

四、酒店式公寓的規劃設計原則

當前,市場上酒店式公寓的種類、規模、賣點各不相同,但一般來說,只要是真正的酒店式公寓,均應遵循以下的設計原則(換句話說,成功的酒店式公寓,一般都具備以下必備的特征):

¨地段應該選擇在市中心的商務區;

¨大多設計在一個城市綜合體內,以便經過”空間借用”提供充分的商務、休閑、社交及生活配套設施,做到資源共享;

¨戶型設計不宜過大,一般以一居室、一室一廳為主,兩室一廳為輔,個別項目有少量的三居室、四居室。但基本的家居