湖南分公司2020年長沙房地產市場年報-早鳥版出品人：湖南世聯行市場知識中心湖南分公司2020年長沙房地產市場年報-早鳥版出品人：湖南世聯行市場知識中心目錄

01 02政 土策 地環 市境 場

湖南世聯行市場知識中心03 04新 城房 市市 板場 塊湖南世聯行市場知識中心01政策環境政策篇金融篇地方篇（長沙篇）政策篇-總基調湖南世聯行市場知識中心“房住不炒”基調四年不變，未來中性偏緊“房住不炒”的定位持續四年不變，疫情黑天鵝沖擊下，仍堅持不將房地產作為短期刺激經濟的手段；‘十四五’即將開局，預計未來政策將持續中性偏緊1月央行工作會議、地方兩會保持房地產金融政策的連續性、一致性和穩定性；堅持“房住不炒”

2-3月財政部、央行堅持“房住不炒”的定位，因城施策，落實房地產長效管理機制；不將房地產作為短期刺激經濟的手段

4月中共中央政治局、一季度金融統計數據發布會堅持”房住不炒”定位，促進房地產市場平穩健康發展；堅持“穩地價、穩房價、穩預期”，穩預期尤其重要

5月兩會政府工作報告堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策，促進房地產市場平穩健康發展12月11月7月6月韓正在住建部召開座談會十四五規劃建議房地產工作座談會陸家嘴論壇從實際出發不斷完善政策工具推進以人為核心的新型城鎮化，時刻繃緊調控這根弦，堅定不車市和樓市均在回暖。仍面臨箱，推動市場平穩健康發展；堅持“房住不炒”；移推進落實好長效機制；經濟下行的較大壓力，但形勢要加強“十四五”時期住房發有效增加保障性住房供給；防止資金違規流入房市;堅持正逐步向好的方向轉變展頂層設計；推動金融、房地產同實體經濟不將房地產作為短期刺激經濟促進住房租賃市場健康發展均衡發展的手段，堅持因城施策韓正：國務院副總理湖南世聯行市場知識中心政策篇-調控 整體先松后緊，精準化調控上半年政策以應對疫情、扶持樓市為主，整體呈寬松態勢；三季度經濟快速復蘇加之貨幣環境寬松，部分城市房價漲幅過快，出現密集調控潮單位：個（城市）2016.1-2020.11全國五限政策執行情況50454035302520調控政策15疫情密集出臺10503M5M7M9M11M3M5M7M9M11M3M5M7M9M11M3M5M7M9M11M3M5M7M9M11M20161M20171M20181M20191M20201M1211限購11411171423326211313375211414068限貸12122382722183265132221431215659限售268622687212315451112113221限價32222532561812137316111131限商1111313111111121

上半年-疫情突襲，整體寬松一線城市 以供給端公積金、稅費緩繳為主二線城市疊加緩解房企土地、預售方面現金流壓力的政策三四線城市以上基礎，需求端發力直接支持房企售樓下半年-大體收緊，局部放松長三角、珠三角為代表房價漲幅過快的城市調控升級，限購、限售等針對性政策收緊及保障剛性購房需求，加強市場監管力度哈爾濱等房地產市場回溫較慢的城市放松，鼓勵房企讓利銷售新建商品房；公積金貸款審批較快湖南世聯行市場知識中心政策篇-住房租賃 加強市場監管，規范市場秩序近年來長租公寓糾紛不斷，今年疫情影響下風險發酵，暴雷現象不斷，央地發文規范住房租賃市場秩序2018年至今全國陸續爆雷長租公寓超過170家小品牌長租公寓運營模式簡略示意圖

中央9月7日《住房租賃條例（征求意見稿）》租房均需備案；層面不符合有關標準的住房、非居住空間等出租的，最嚴重情節將依法追究刑事責任；嚴查、嚴控住房租金貸款；建立住房租賃指導價格發布制度；地方租賃政策支持非居住類型、已建成閑置存量房屋，改建為租賃住房；土地出讓條件中要求配建租賃住房；培育規模化規范化市場供應主體保護承租人的租賃權和享受公共服務的權利住房租賃企業不得通過“高進低出”“長收短付”等方式，惡意提高或降低租賃價格，不準違規采用“租金貸”

加大 加強租賃 市場供應 監管租賃 金融權益 稅收保障 補貼

資金監管：簽訂資金監管協議，開立監管賬戶;信息監管：企業備案、開業信息、存量房源和存量租金收支情況等依法從嚴處罰違法租賃行為稅收補貼：對公共租賃住房建設和運營給予稅收優惠現金補貼：分檔次發放到個人湖南世聯行市場知識中心政策篇-城市更新 舊改接棒棚改，加速推進三年棚改攻堅計劃收官，“十三五”棚改目標棚改任務超額完成，大拆大建的時代即將結束2018年3月啟動新的三年棚改攻堅計劃國務院總理李克強代表國務院向十三屆全國人大一次會議作政0%府工作報告。報告中提及，啟動新的三年棚改攻堅計劃2020年初棚改淡化，舊改補位《政府工作報告》再未提及棚改，棚改淡化，舊改補位。全國層65%面也不再制定具體的開工計劃，12個重點省份棚改市場規模持續下滑，計劃開工量較2018年銳減65%2020年10月超額完成“十三五”目標任務“十三五”棚改目標任務為2000萬套，從2016年到2020年8月，115%全國開工改造各類棚戶區2300多萬套，超額完成目標任務舊改 舊改加速推進，計劃任務翻番；地方探索多元化方式籌措資金，引入社會資本任務 較2019年翻番2020年各地計劃改造城鎮老舊小區3.9萬個，涉及居民近700萬戶，比去年增加一倍變化 多元化方式籌措資金今年將對城鎮老舊小區改造安排中央補助資金。鼓勵金融機構和地方積極探索，以可持續方式加大金融對老舊小區改造的支持。運用市場化方式吸引社會力量參與完成情況 年度計劃任務完成94.6%根據中華人民共和國住房和城鄉建設部官方數據，2020年1-10月份，全國新開工改造城鎮老舊小區3.7萬個，涉及居民687.35萬戶。新開工改造小區數已經完成年度計劃任務的94.6%湖南世聯行市場知識中心金融篇 融資收緊是常態，三道紅線出臺防范風險房地產監管持嚴，多次強調防止資金違規流入房地產市場，“三道紅線”的出臺開啟房地產供給側改革的序幕，矯正部分房企盲目擴張行為，防范行業發展的安全風險融嚴格執行房地產金融監管要求，防1月資止資金違規流入房地產市場，抑制出現利用國家貼息進行環居民杠桿率過快增長“房抵貸”的套利行為境/多次強調防止資金違對于違規把貸款流入到房地產市場的行為要堅監決予以糾正；嚴禁以房產作為風險抵押，變相規流入房地產市場管突破信貸政策要求，違規向購房者提供資金7月加強對房地產市場融資狀況的全面監控，強化11月貸款資金不得用于購房及償對房地產金融的逆周期宏觀審慎管理，檢測居還住房抵押貸款；持續加大民債務收入比和房地產貸款的集中度房地產領域項目的監管力度房地產泡沫是威脅金融“房抵貸”針對性文件出臺;大型銀行被要求控制房貸規模安全的最大“灰犀牛”4月8月20.00“三道紅線”的提出“三道紅線”的目的銷售面積連續兩年三①剔除預收款后的資產負債率大于70%增速在1%左右道②凈負債率大于100%紅8月20日，住建部聯合央行召?矯正一些企業盲目擴張15.00線③現金短債比小于1開重點房企座談會，提出“三行為；銷售額增速下道紅線”融資監管新規，是房增強房地產企業融資管10.00?踩線檔位劃分與對應約束172家上市房企2020年中數據跌至10%以內地產市場長效機制建設的重要踩線數量擋位約束企業數量（個）占比3紅有息債務規模年增速3319.2%內容，也是房地產金融審慎管透明化5.00商品房銷售面積(億㎡)不得增加理制度的重要組成部分商品房銷售額(萬億元)2橙有息債務規模年增速3218.6%不得超過5%0.001黃有息債務規模年增速5632.6%不得超過10%2000-2019年全國商品房銷售面積與銷售額走勢0綠息債務規模年增速可5129.6%放寬至15%湖南世聯行市場知識中心長沙篇 規范發展，城市利好不斷疫情之下政策環境保持中性偏緊，無較大穩樓市動作，住房租賃、土拍、房企監管等規范性文件出臺；自貿區等城市發展利好政策頻出1月，堅持“房住不炒”，健全穩地價、穩房價、穩預期長效管理調控機制，始終保持相對較低房價優勢1月，非住可改租2月，公積金有緊有松家庭已注銷的房產其中1套不論面積大小不計入套數認定；2020年個貸倍數為132月，疫情防控公積金緩繳、免租、緩繳城市基礎設施配套費

7月29日，長株湘郴四市先行試點“交房即交證”6月9日，公積金重要指導政策出臺配偶作為共同借款人承擔償還貸款的連帶責任；存在個人征信負面信息將不予貸款4月10日，城鎮老舊小區改造納入民生實事重點項目3月11日，房企資金監管條例征求意見，預售資金監管比例根據房企綜合排名調整

7月28日，政策性租賃住房建設管理征求意見發布，租金價格原則上控制在市場租金的50%-70%10月，長沙試行“限地價/溢價+競自持+搖號”土拍新政11月16日，湖南擬建房地產市場黑名單，列入失信黑名單的房企最嚴將被行業禁入11月，長沙新房、二手房全覆蓋的“一網通辦”房屋網簽備案平臺正式上線

9月21日，中國（湖南）自由貿易試驗區正式獲批，涵蓋長沙片區，岳陽片區，郴州片區10月，湘江新區布局建設湘陰、湘潭九華新片區10月30日，長株潭區域一體化發展規劃綱要正式發布政策文件城市利好政策湖南世聯行市場知識中心政策環境總結及展望—先松后緊，堅持房住不炒基調不改變；因城施策，發展分化全國 長沙展望 展望總結 精準化調控總結 中性偏緊先松后緊 規范發展02土地市場全國長沙湖南世聯行市場知識中心全國 一波三折，整體供求規模增長，樓面均價創歷史新高2017.01-2020.11全國土地成交情況（住宅用地）25.00規劃建筑面積（億㎡，左軸）土地出讓金（萬億，左軸）80%規劃建筑面積同比（％，右軸）土地出讓金同比（％，右軸）20.0019.0560%17.1817.4140%15.0012.8820%10.000%4.06.595.003.464.745.07-20%0.00-40%2017年1月2017年3月2017年5月2017年7月2018年11月2019年1月2019年3月2019年5月2020年7月2020年9月2020年11月2014-2020年全國土地成交樓面均價走勢（住宅用地）4000樓面均價（元/㎡，左軸）樓面均價同比（%，右軸）60.00%300026182713293740.00%2092234620001413142320.00%10000.00%0-20.00%2020年1-11月全國住宅用地累計出讓建面26.57億㎡，同比+7.4%；成交建面19.05億㎡，同比+9.4%；出讓金5.59萬億元，同比+18.1%樓面均價2937元/㎡，同比+8.3%土地市場全年經歷“低谷-升溫-熱度回落”：一季度，受新冠肺炎疫情影響，房地產市場不確定性較大，企業拿地積極性受挫，市場熱度較低二季度，隨著疫情得到控制，部分一二線城市積極推出優質地塊，疊加相對寬松的金融環境，企業拿地意愿明顯提升，市場逐步升溫三季度以來，多地陸續發布樓市調控收緊政策，同時房地產金融監管趨嚴，“三道紅線”新規試點實施，企業資金壓力大，拿地熱情有所回落，市場逐步回歸理性2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年數據來源：世聯平臺及公開數據收集統計口徑：一線、世聯二線、都市圈三線、非都市圈三線住宅用地，時間截止至2020.11.30湖南世聯行市場知識中心全國 房企加倉一二線及強三線，減倉非核心三四線分城市來看，一線熱度相對較高，二線及核心三線表現分化，非核心三四線持續遇冷；房企投資向高能級城市回歸，拿地更偏向韌性更強、去化更有保證的一二線及核心城市群三線的優質地塊150%100%50%0%30.0%20.0%10.0%0.0%

各線城市土地招拍掛溢價率（住宅用地）一線 二線 都市圈三線 非都市圈三線18%14%13%12%各線城市土地招拍掛流拍率（住宅用地）一線 二線 都市圈三線 非都市圈三線10.5%9.4%6.1%1.9%

2020年1-11月一線城市成交規模明顯增加，其余均有不同程度增長；整體溢價率較去年底有所上升，都市圈三線表現最為突出；一二線流拍率保持低位，三線走高分城市能級來看：一線城市土地資源稀缺，今年明顯加大優質地塊供應，帶動企業競拍熱情，市場火熱二線及都市圈三線市場表現分化，部分城市市場熱度相對較高，部分城市表現一般非核心城市群之外的三四線持續遇冷，棚改收官之年基本面支撐相對較弱，房企偏謹慎2020年1-11月各線城市土拍成交情況（住宅用地）城市類型成交建面同比出讓金同比樓面均價同比（%）（%）（%）一線城市41%57%12%二線城市2%5%4%都市圈三線城市7%26%18%非都市圈三線城市14%18%4%全國土地市場總結與展望房企回歸高能級城市預判總結住宅用地供求規模增長，樓面價創新高一線熱度較高，二線及核心三線表現分化，非核心三四線持續遇冷

湖南世聯行市場知識中心或以穩為主并緩慢降溫隨著銷售難度加大、行業金融監管趨嚴，土地市場或以穩為主并緩慢降溫但優質地塊仍保持較高熱度，為分攤資金壓力并尋求高效，聯合拿地/合作開發或更為普遍湖南世聯行市場知識中心長沙內六區 市場火熱，樓面價明顯上漲2020年1-11月長沙內六區經營性用地供應66宗，總建面1390萬㎡，同比-2%；成交66宗，總建面1333萬㎡，同比-4%；供銷同比微跌，仍居近年高位，規模持續成交樓面均價4268元/㎡，同比+19%，上漲明顯；平均溢價率6.5%，同比上漲2個百分比，市場火熱300025002000150010005000

2013.01-2020.11長沙內六區經營性用地供銷價走勢供應建面（萬㎡，左軸）成交建面（萬㎡，左軸）成交樓面價（元/㎡，右軸）450045.0%4268400040.0%2272354735313598350035.0%300030.0%20531502250025.0%1242218413331109200020.0%16821810150015.0%728597557100010.0%5005.0%00.0%2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年

2013.01-2020.11長沙內六區經營性用地溢價流拍率平均溢價率（%） 流拍率（%）40.3%34.1%23.0%5.0%8.0%6.5%4.2%0.7%2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年數據來源：長沙市國土資源局統計口徑：內六區經營性用地（住宅、商住、商業）建面，時間截止至2020.11.30湖南世聯行市場知識中心長沙內六區 全年經歷“沉寂-火熱-降溫”，二三季度創年內高峰圖：2020.01-11長沙內六區經營性用地供銷量價月度走勢沉寂期火熱期降溫期延續2019年底冷清態勢，底價為開閘放量，特別是加大優質地塊的供應，同時上調地塊限價，提振市場信供地節奏放緩，且普通主，偶爾流拍；“黑天鵝”事件導心，房企拿地熱情高漲，市場迅速回暖；競拍冷熱分化，優質地塊備受青地塊比例大增，同時發250致招拍掛中止，隨后恢復供應，但睞，質素一般底價成交布“限地價+競自持”房企拿地意愿低5674土拍新政，預期收緊信2004719號明顯，熱度下滑4590416141704213372815032983304357530131005002020年1月2020年2月2020年3月2020年4月2020年5月2020年6月2020年7月2020年8月2020年9月2020年10月2020年11月供應建面（萬㎡，左軸）成交建面（萬㎡，左軸）成交樓面價（元/㎡，右軸）1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月溢價率16%0%0%13%12%6%10%5%4%3%1%流拍率25%25%0%0%0%0%0%0%0%0%0%6000500040003000200010000數據來源：長沙市國土資源局統計口徑：內六區經營性用地（住宅、商住、商業）建面，時間截止至2020.11.30湖南世聯行市場知識中心成交結構商住混合增供，限價地比重增加，考驗開發商拿地綜合能力分物業類型來看，純商、純住宅地塊數量大幅下降，商住混合地塊增加，考驗開發商商業運營能力自2017年底長沙土地競拍實行“限房價、競地價”以來，長沙土地供應以限價/雙限地為主；相較2019年，2020年不限地進一步減少，而限價地比重翻番，綜合實力強的房企拿地更具優勢圖1：2019/2020年長沙內六區成交涉宅地塊限價情況不限價6%2019年成交結構不限價14%限價地雙限地限價地26%雙限地50%44%2020年1-11月成交結構60%

圖2：2019/2020年長沙內六區土地分規劃用途成交情況2019年成交宗數2020年1-11月成交宗數50403840333022201412100住宅地塊 商住地塊 商業地塊數據來源：長沙市國土資源局統計口徑：內六區經營性用地（住宅、商住、商業）建面，時間截止至2020.11.30湖南世聯行市場知識中心長沙縣 開閘放量，火熱不減；外拓明顯，地價下移2020年1-11月長沙縣經營性用地供應51宗，總建面572萬㎡，同比+35%；成交49宗，總建面556萬㎡，同比+24%樓面均價2361元/㎡，同比-4%，成交區域由城中心向外延伸，拉低樓面均價溢價率28%，同比上漲13個百分比，火熱不減300250200150100500

2018.01-2020.11長沙縣經營性用地供銷情況供應建面（萬㎡，左軸）成交建面（萬㎡，左軸）溢價率（%，右軸）250%樓面均價2361元/㎡樓面均價2067元/㎡樓面均價2469元/㎡溢價率40%溢價率15%溢價率28%200%150%100%50%0%2018年1月2018年2月2018年3月2018年4月2018年5月2018年6月2018年7月2018年8月2018年9月2019年4月2019年9月2020年4月2020年5月2020年6月2020年7月2020年8月2020年9月2020年10月2018年10月2019年10月2020年11月數據來源：長沙市國土資源局統計口徑：長沙縣經營性用地（住宅、商住、商業）建面，時間截止至2020.11.30湖南世聯行市場知識中心分區縣岳麓量領跑，芙蓉活躍度大增；開福地價領先，雨花地價漲幅第一長岳雨建面：556.0萬㎡（+24%）沙麓樓面價：2361元/㎡（-4%）縣花平均溢價率：27.8%成交建面TOP3望城長沙縣望建面：178.9萬㎡（-41%）開福樓面價：2292元/㎡（-1%）城平均溢價率：13.2%芙蓉岳建面：580.4萬㎡（+3%）樓面價：5077元/㎡（+19%）麓平均溢價率：8.1%岳麓天心雨花天建面：52.6萬㎡（+48%）樓面價：5166元/㎡（+11%）心平均溢價率：1.0%圖：2020.01-11長沙六區一縣經營性用地分區縣成交情況

長天開岳福沙心麓縣樓面均價TOP3建面：131.8萬㎡（-35%）樓面價：5532元/㎡（-1%）平均溢價率：9.6%建面：110.7萬㎡（+68%）樓面價：2392元/㎡（-58%）平均溢價率：1.7%建面：278.1萬㎡（+28%）樓面價：3726元/㎡（+34%）平均溢價率：0.6%

開福芙蓉雨花數據來源：長沙市國土資源局統計口徑：六區一縣經營性用地（住宅、商住、商業）建面，時間截止至2020.11.30湖南世聯行市場知識中心分板塊 高鐵會展、麓谷放地兇猛；外拓趨勢明顯&老區賣新地高鐵會展、麓谷持續供地兇猛；開福北勢頭減弱，但片區已積累大量待入市項目；梅溪湖一期最后稀缺涉宅地塊陸續入市，搶占二期風頭；開福中心等老城區賣新地，重煥生機；道路即將拉通、地鐵10號線規劃等利好下，谷山成最強新秀外拓趨勢明顯，內六區成交熱度由板塊核心向邊緣轉移，北向湘龍、東向空港、南向榔梨取代松雅湖南成為長沙縣新活躍板塊2019年各板塊經營性用地成交建面熱力圖 2020年1-11月各板塊經營性用地成交建面熱力圖望城北金星北高鐵 雷鋒

青竹湖園林鵝秀 生態園湘龍

望城北金星北高鐵 雷鋒

青竹湖園林鵝秀 生態園湘龍西城谷山麓谷 市府梅溪湖梅溪湖 一期

芙蓉北金鷹開福月湖中心尚東

星沙茶塘中心隆平 泉塘高科

長龍空港

西城谷山麓谷 市府梅溪湖梅溪湖 一期

芙蓉北金鷹開福月湖中心尚東

星沙茶塘中心隆平 泉塘高科

長龍空港二期 岳麓山

天心 榔梨中心 高鐵會展

二期 岳麓山

天心 榔梨中心 高鐵會展200萬㎡以上

洋湖雅塘井灣含浦省府紅星洞井

洋湖雅塘井灣含浦省府紅星洞井100-200萬㎡50-100萬㎡

環保科技園大王山

大王山

環保科技園20-50萬㎡20萬㎡以下

大托暮云

大托暮云數據來源：長沙市國土資源局統計口徑：六區一縣經營性用地（住宅、商住、商業）建面，時間截止至2020.11.30湖南世聯行市場知識中心限價趨勢限價持續刷新，穩步溫和推動房價上升開福中心、高鐵會展、谷山、尚東、紅星洞井板塊最高限價漲幅最猛，上調1400-3900元/㎡不等；望城月亮島限價邁入萬元時代；長沙縣的黃興會展板塊首次推出限價地塊，向內六區靠攏第一梯隊（限價13000-14800元/㎡）：中心城區、尚東、洋湖、梅溪湖一期、濱江新城、谷山第二梯隊（限價11800-13000元/㎡）：省府、高鐵會展、隆平高科、金鷹月湖、紅星洞井、大王山、雅塘井灣2017年各板塊出讓地住宅最高限價 2018年各板塊出讓地住宅最高限價 2019年各板塊出讓地住宅最高限價 2020年各板塊出讓地住宅最高限價望城北開福北金星北月高鐵亮雷鋒濱西城島谷山江金鷹月湖麓谷市府新開福城中心梅溪湖尚東隆平高科梅溪湖9970二期一期天心雨花中心中心高鐵會展雅塘洋湖含浦省府井灣紅星洞井85007900環保科技園大王山大托7900暮云

望城北望城北望城北6980開福北6800開福北8200開福北月9200月10100月11000高鐵金星北9700高鐵金星北9980高鐵金星北110007200亮濱7800亮雷鋒亮6000雷鋒島6500雷鋒島濱西城島濱西城11500西城13000谷山江江江新開福金鷹月湖金11950鷹月湖金12300鷹月湖市府9500市府新開福市府新開福8800麓谷麓谷1090014800城中心隆平高科城隆平高科隆平高科梅溪湖9900尚東梅溪湖中心梅溪湖城中心梅溪湖梅溪湖尚東11800梅溪湖13800尚東12800110001260013500二期一期天心雨花10500一期天心雨花11300一期天心雨花二期二期99008700中心1300012800中心高鐵9970會展高10300鐵會展中心中心中心雅塘12800中心雅塘雅塘高鐵會展1380011500洋湖洋湖11800含浦井灣含浦井灣含浦井灣9300980011800省府9800省府10600紅星洞9970井12800紅星洞井115001180012000環保科技園環保科技園環保科技園大王山大王山大王山大托7900大托10600大托10900暮云8800暮云暮云板塊限價 單位：元/㎡ 單位：元/㎡ 單位：元/㎡ 單位：元/㎡湖南世聯行市場知識中心房企拿地風向全國TOP系品牌開發商拿地實力凸顯，馬太效應明顯全國品牌開發商憑借雄厚資金實力及品牌影響力，敢拿優質高價地塊，未來地產發展兩極分化愈加嚴重，強者愈強、弱者愈弱；全國品牌民企和國企依然是長沙房地產開發的主力軍，拿地占比五成2020年1-11月長沙六區一縣共計成交86宗涉宅用地，中海、新城、綠地、龍湖等品牌開發商積極拿地樓面價（元/㎡)2020.01-11月TOP30房企拿地總價和樓面價交叉分析企業類型類型細分拿地數量（個）拿地面積（萬㎡）9000全國品牌國企5126.68000國企本土國企16240.5萬科外地國企492.3華潤置地總計25459.47000卓越置業招商蛇口保利地產中海地產全國品牌民營36866.8復地綠地控股6000本土民營18259民營保定長城外地民營7128.85000廣西興進長房龍湖集團夢想置業總計611254.6正榮地產潤和城旭輝集團力都商務新城控股4000綠城中國麓谷建設2020.01-11長沙六區一縣開發商拿地情況大唐地產佳兆業興旺拿地數量（宗，左軸）拿地面積（萬㎡，右軸）3000中交地產大漢集團401000陽光城集團奧園集團2000三潤地產澳海華實領鋒2050010000000102030405060全國品牌國企本土國企外地國企全國品牌民營本土民營外地民營出讓金（億元)湖南世聯行市場知識中心區域投資分析近二成區域面臨盈利風險，多數區域投資安全邊際較高圖：2020.01-11長沙各板塊四象限分類圖最佳盈利區域：12000單位：元/㎡適量投資區域：房地房比低梅溪湖二期地房比高地房地價差大房地價差大差11個區域金鷹月湖100009個區域雅塘井灣開福中心隆平高科8000天心中心洋湖青竹湖市府濱江新城梅溪湖一期高鐵會展雨花中心大王山尚東麓谷芙蓉北谷山大托暮云地房比環保6000科技園鵝秀省府園林生態園星沙中心0.000.10茶塘0.500.600.200.30泉塘0.40高鐵西城長龍湘龍月亮島金星北雷鋒含浦紅星洞井望城北空港新城4000榔梨高利潤走量區域：2000風險警示區域：地房比低地房比高房地價差小房地價差小9個區域07個區域

三成區域盈利最佳金鷹月湖、梅溪湖二期、高鐵會展等11個區域地房比較低、房地價差大，盈利空間充裕，投資價值較高1/4區域地房比較低，但盈利空間被建安成本分割空港、榔梨、金星北雷鋒等9個區域位于近郊或核心板塊邊緣，為長沙的地價洼地，但房價水平也處低位，盈利空間受限，為走量區域1/4區域房地價差大，但地房比高，稅費壓力大中心城區、洋湖、濱江、梅溪湖一期等9個區域房價水平位列長沙第一梯隊，相應土地價值高、競爭激烈，機遇與風險并存，適量投資近兩成區域投資價值較低以紅星洞井為典型的部分區域地房比高、房地價差小，投資價值處于較低水平，典型的風險區域統計口徑：房地差=各板塊售價-樓面地價地房比=各板塊樓面地價÷售價（無項目在售的用地塊限價疊加精裝價替代）湖南世聯行市場知識中心長沙土地市場總結與展望規模、熱度持續，冷熱分化“面粉”價大漲，市場火熱預計2021年推地規模持續，樓面均價繼續上行預判商品住宅低庫存疊加城市基本面長期向好，房內六區供求規模微跌，樓面價明顯上漲，溢價率總結企拿地意愿較強，預計土地市場熱度持續走高，表現火熱；長沙縣推地節奏加快，火熱依舊調控收緊的大環境下，房企拿地更加謹慎，競拍供地外拓明顯，高鐵會展、麓谷板塊最為活躍將明顯冷熱分化，優質地塊競爭激烈，質素一般板塊最高限價紛紛上調，穩步溫和推動房價上升底價成交馬太效應明顯，多為全國品牌房企拿地，強者愈強03新房市場全國長沙排行榜湖南世聯行市場知識中心全國住宅 先抑后揚，成交量穩價升全國住宅成交先抑后揚，整體量穩價升：一季度因春節及疫情封城導致成交大幅下降，隨著各地逐步復工、開放售樓處，二季度強勁復蘇，8月下旬監管升級、融資收緊后，出現大面積以價換量的促銷潮2016-2020.11全國商品住宅成交趨勢單位:億㎡成交面積(億㎡)成交均價(元/㎡)單位:元/㎡單位:億㎡2.5015.5092879995120002.0015.0085441000014.5076141.507203800014.0060001.0013.3313.500.50400013.000.0012.50200012.0002016年2017年2018年2019年2020.01-1101-11月累計成交面積13.33億㎡，相比單位:億㎡2019年同期上升1.9%2.60成交樓面均價9995元/㎡，相2.40比2019年同期上升7%2.2011月庫存面積2.21億㎡，疫情影響累計至2.00近兩年內最高，后持續下滑，11月底庫存已低于去年年底

2019.01-2020.11全國商品住宅成交月度趨勢成交面積(億㎡)成交均價(元/㎡)單位:元/㎡10113105321019110008120001027110000800060004000200002018.01-2020.10全國商品住宅庫存面積月度趨勢圖庫存面積低于2019年年底數據來源：國家統計局湖南世聯行市場知識中心全國住宅長三角率先回暖又降溫，珠三角持續火熱受到疫情沖擊、中央“三道紅線”出臺、新增房貸規模收緊等一系列事件影響，城市間表現分化明顯，長三角率先回暖后又降溫，珠三角持續火熱，長沙整體銷售額同比增速年中即已回正，表現不俗47個世聯監測城市商品住宅銷售額及同比情況(2020.01-11)?從世聯監測城市的銷售金額看，三大核心城市群京津冀、長三角、珠三角的整體同比分別為-1％、17％和8；?長三角--在2月下旬逐步復工和開放售樓處后，復蘇強勁，量價齊漲，一二手倒掛現象頻繁，“打新”的賺錢效應下出現多個“萬人搖號”，尤以杭州表現最為突出，帶動總體走強，上海、寧波稍次。但在8月下旬監管升級、融資收緊后，“踩線”頭部民企降價，市場觀望情緒漸濃，9月部分城市出現轉冷跡象；?珠三角--上半年廣東市場冷熱不均，深莞獨領風騷，下半年深莞在房價飆漲后迎來調控升級，需求外溢轉向周邊廣州、惠州等，廣州、惠州部分片區價格快速上漲，銷售額表現突出；?其他二線城市分化較大，蘭州、廈門表現極為亮眼，長沙、貴陽、濟南、青島等亦不弱，銷售同比已回正。世聯監測城市商品住宅銷售增速(2020.01-11)銷售面積同比銷售金額同比一線(4城)二線(27城)三線(18城)30.0%19.1%17.5%20.0%13.1%10.0%3.0%6.3%0.0%-10.0%-6.2%數據來源：世聯數據平臺、及公開數據收集，數據截止至2020年11月，銀川數據截止至10月湖南世聯行市場知識中心全國商業&辦公成交量跌價平，庫存高企商業、辦公自2018年起年度成交呈下滑態勢，疫情沖擊造成的影響較大，后期雖持續復蘇，但整體成交量跌價平，庫存高企2016-2020年辦公樓&商業成交情況辦公樓成交面積商業成交面積單位:萬㎡辦公樓成交均價商業成交均價單位:元/㎡150002000010000150001000050005000002016年2017年2018年2019年2020.01-1101-11月累計辦公樓成交0.24億㎡，同比-12.8%；均價14691元/㎡，同比+3%；庫存面積0.38億㎡，去化艱難，庫存高企01-11月累計商業成交0.77億㎡，同比-11.1%；均價10682元/㎡，同比-2%；庫存面積1.28億㎡，降幅微弱

2016-2020年辦公樓&商業成交情況單位:萬㎡辦公樓成交面積商業成交面積辦公樓成交均價商業成交均價單位:元/㎡200020000100010000002019.01-2020.11全國辦公樓庫存面積（億㎡）月度趨勢圖單位:億㎡0.400.350.30單位:億㎡ 2019.01-2020.11全國商業庫存面積（億㎡）月度趨勢圖1.401.301.20數據來源：國家統計局湖南世聯行市場知識中心全國新房市場總結與展望住宅量穩價升，商業量價齊跌

成交小幅下滑，均價平穩上漲在政策調控基調保持不變，金融監管不放住宅：先抑后揚，成交量穩價升預判松，甚至局部持續收緊的背景下，房企資一季度因春節及疫情封城影響，成交大幅下降，金壓力及銷售去化壓力進一步顯現，二季度強勁復蘇，三、四季度在監管升級、融資總結受9月出現大面積大幅度的降價促銷潮影收緊下，“踩線”頭部民企帶頭進行大面積以價響，部分城市客戶觀望情緒逐漸濃厚，客換量的促銷潮，成交延續二季度熱度城市間分化明顯，珠三角持續火熱，長三角率先戶購房需求釋放將更趨理性，成交面積或回暖又降溫將小幅下滑，受地價上漲等因素影響，成交均價將平穩上漲商業：疫情沖擊造成的影響較大，后期雖持續復蘇，但整體仍持續下行，成交量跌價平，庫存高企湖南世聯行市場知識中心長沙商品房供應1332萬㎡，同比+11%成交1110萬㎡，同比+8%商品房 成交均價：11827元/㎡，同比+4%住宅 商業普通住宅市場別墅市場公寓市場商鋪市場寫字樓市場市場穩定市場活躍競爭紅海市場溫涼持續低靡量價微漲量價齊漲量升價跌成交維持低位量價齊跌數據范圍內五區：芙蓉區、天心區、雨花區、開福區、岳麓區，時間截止至2020.11.30湖南世聯行市場知識中心長沙商品房供銷比1.2，市場較為平衡，量價微漲上半年受疫情影響，供銷在2月觸底，3月起迅速回暖，年中節點爆發，下半年在“三道紅線”發布后，9月供應井噴達到最高點，后續成交維持在較高水平，無較大起伏；岳麓區全年供銷表現亮眼單位:萬㎡250.00200.00150.00100.0050.000.00

2019.01-2020.11長沙內五區商品房月度供銷走勢推售面積(萬㎡)成交面積(萬㎡)成交均價(元/㎡)2019年1-12月累計2020年1-11月累計供應1406萬㎡，成交1184萬㎡，供應1332萬㎡，同比+11%，成交供銷比1.19，均價11389元/㎡1110萬㎡，同比+8%，供銷比1.2；均價11827元/㎡，同比+4%

單位:元/㎡14000120001000080006000400020000

2020.01-11月各區商品房累計供銷供應面積（萬㎡）成交面積（萬㎡）岳麓區472522雨花區284346天心區108126開福區183240芙蓉區63982020.01-11月商品房成交均價1254812048123221089511067芙蓉區 開福區 天心區 雨花區 岳麓區數據范圍內五區：芙蓉區、天心區、雨花區、開福區、岳麓區，時間截止至2020.11.30湖南世聯行市場知識中心長沙住宅 市場穩定，量價微漲，其中別墅市場供銷活躍普住市場：受疫情沖擊，一季度萎縮，二季度快速復蘇，受“三道紅線”、“金九銀十”、年末考核等因素影響，房企采取加大優惠讓利的力度求加速去化，三、四季度延續二季度熱度，成交處于高位別墅：受疫情等因素影響，高端改善需求被釋放，市場表現非常活躍，供銷近乎翻倍，均超20萬方內五區普通住宅月度供銷內五區別墅月度供銷單位:萬㎡推售面積(萬㎡)成交面積(萬㎡)成交均價(元/㎡)單位:元/㎡單位:萬㎡推售面積(萬㎡)成交面積(萬㎡)成交均價(元/㎡)單位:元/㎡180.003000030.00300002020年1-11月累計2020年1-11月累計160.00供應：967萬㎡，同比+4%供應：22萬㎡，同比+102%成交：943萬㎡，同比+6%成交：22萬㎡，同比+86%2500025.0025000140.00均價：11235元/㎡，同比+6%均價：20529元/㎡，同比+25%120.002000020.0020000100.001500015.001500080.0060.001000010.001000040.0050005.00500020.000.0000.000數據范圍內五區：芙蓉區、天心區、雨花區、開福區、岳麓區，時間截止至2020.11.30湖南世聯行市場知識中心長沙住宅普住庫存上升，出清周期穩定，別墅庫存、出清周期均下降普通住宅：庫存整體呈平緩上升趨勢，升至713萬㎡，2020年出清周期保持在7至8個月之間別墅：庫存整體呈下滑趨勢，降至18萬㎡，因別墅市場火熱，出清周期急劇下滑，為9個月內五區普通住宅庫存&出清周期 內五區別墅庫存&出清周期單位:萬㎡800700

庫存面積(萬㎡) 出清周期(月)713

庫存面積(萬㎡) 出清周期(月)單位:月 單位:萬㎡91408

單位:月25600500400300200

8

7 1206 1005 804603402

9

20151051000

200

180數據范圍內五區：芙蓉區、天心區、雨花區、開福區、岳麓區，時間截止至2020.11.30湖南世聯行市場知識中心長沙住宅限價項目拿地到開盤的時長縮短，精裝占比下降限價項目從拿地到開盤的時間間隔縮短，2020年時長的眾位數是9-10個月，而2019年是11-12個月；限價項目中精裝項目占比下降23個百分點，作為首入市高限價項目，有14%的項目選擇毛坯入市試探市場，后期改為精裝2019-2020年拿地到開盤的時長2019年項目個數 2020年項目個數4個月以下

2019年新入市限價項目裝修情占比 2020年新入市限價項目裝修情況占比121015個月以上86543254013-14個月5911-12個月

5-6個月340667-8個月3119-10個月

精裝&毛坯并存6%首開毛坯，后改精裝14%首開毛坯后改精裝 6%毛坯 27%毛坯 6%精裝精裝59%82%數據范圍內五區：芙蓉區、天心區、雨花區、開福區、岳麓區，時間截止至2020.11.30湖南世聯行市場知識中心長沙住宅開盤去化率低位震蕩，年均去化率勻速下滑2018-2020年年度集中開盤去化率繼續下降，年均降幅在11-12%；通過盤點各板塊的重點項目發現，2020年部分項目下半年開盤表現遜于上半年，將近一半的項目開盤去化率不足50%長沙市2018.01-2020.11世聯監測項目開盤去化率趨勢圖100%80%60%40%20%0%

97%94%97%95%88%84%83%80%74%2018年年均去化率80%71%

去化率(%)75%80%70%70%64%60%65%55%59%57%2019年年均去化率68%

78%77%75%70%69%69%71%61%60%60%49%56%54%51%2020年年均去化率57%35%20-1120-1020-0920-0820-0720-0620-0520-0420-0320-0220-0119-1219-1119-1019-0919-0819-0719-0619-0519-0419-0319-0219-0118-1218-1118-1018-0918-0818-0718-0618-0518-0418-0318-0218-01數據范圍內五區：芙蓉區、天心區、雨花區、開福區、岳麓區，時間截止至2020.11.30湖南世聯行市場知識中心長沙住宅 剛需偏改善類產品需求被釋放受疫情、限購政策以及房貸規模受限等因素影響，客戶對于空間需求趨大，140-144㎡供銷占比較2019年明顯上升（抬高了5-8個百分點），助推120-144㎡剛需偏改善類產品占比抬升至40%2016－2020年長沙商品住宅按面積段供應套數占比 2016－2020年長沙商品住宅按面積段成交套數占比80㎡以下80-90㎡90-100㎡100-110㎡110-120㎡120-130㎡130-140㎡140-144㎡144-150㎡150-160㎡160-200㎡200㎡以上100%3%2%3%4%3%2%1%1%6%6%6%90%5%2%2%4%2%2%5%7%9%9%4%80%9%11%14%13%11%70%12%11%-144㎡1209%60%9%13%16%15%17%50%14%40%17%14%21%19%30%18%10%12%9%20%14%8%13%8%10%21%7%12%3%6%7%7%1%0%4%2016年2017年2018年2019年2020.01-11

100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%

80㎡以下80-90㎡90-100㎡100-110㎡110-120㎡120-130㎡130-140㎡140-144㎡144-150㎡150-160㎡160-200㎡200㎡以上2%3%2%3%3%3%4%5%5%6%1%1%1%2%2%4%2%8%5%7%4%6%8%6%11%10%14%13%13%15%11%120-144㎡15%10%9%13%15%18%17%12%18%11%16%12%18%15%16%10%12%10%8%17%5%7%13%8%2%5%4%2016年2017年2018年2019年2020.01-11數據范圍內五區：芙蓉區、天心區、雨花區、開福區、岳麓區，時間截止至2020.11.30湖南世聯行市場知識中心長沙住宅終極改善產品需求活躍，疊拼別墅占據主流疫情黑天鵝促進客戶對高端改善產品需求的釋放，綠地麓湖郡、旭輝湖山賦等項目別墅物業熱銷；在“限墅令”下，疊拼別墅成為2020年別墅市場的主流產品，主力面積段為170-190㎡2020年1-11月供應22.1萬㎡，同比+102%2020年1-11月成交22.48萬㎡，同比+86%2016-2020年上長沙別墅產品成交占比圖 2020年各類別墅產品成交面積段占比100%90%疊拼別墅80%70%60%獨棟別墅50%40%30%聯排別墅20%10%雙拼別墅0%2016年 2017年 2018年 2019年

100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%疊拼別墅聯排別墅雙拼別墅獨棟別墅150㎡以下150-170㎡170-190㎡190-220㎡2020年220-250㎡250-300㎡300-350㎡350㎡以上

2020年主力面積段 2019年主力面積段疊拼別墅 疊拼別墅170-190㎡ 150-170㎡獨棟別墅 獨棟別墅350㎡以上 220-250㎡聯排別墅 聯排別墅150-190㎡ 150-190㎡雙拼別墅 雙拼別墅220-250㎡ 350-400㎡數據范圍內五區：芙蓉區、天心區、雨花區、開福區、岳麓區，時間截止至2020.11.30湖南世聯行市場知識中心長沙商業 供銷持續失衡，成交端承接不住供應端的擴張公寓：量升價跌，全年維持高供應，受疫情、三道紅線及業績目標等影響，多項目采取以價換量加速去化商鋪：供銷同比呈上漲態勢，但月均成交僅1.5萬㎡，整體維持低位寫字樓：供應由個別項目支撐（鼎衡大廈、億達中建智慧科技中心、馬欄山創意大廈等集中取證），供應同比+325%，受疫情影響較大，中小企業倒閉導致空置率升高，需求減少，成交-33%，市場持續低靡內五區公寓月度供銷

內五區商鋪月度供銷

長沙內五區寫字樓月度供銷單位:萬㎡單位:元/㎡推售面積(萬㎡)成交面積(萬㎡)成交均價(元/㎡)80.00250002020年1-11月累計70.00供應：263萬㎡，同比+32%成交：122萬㎡，同比+14%2000060.00均價：12784元/㎡，同比-13%50.001500040.0030.001000020.00500010.00

單位:萬㎡推售面積(萬㎡)60.0050.0040.0030.0020.0010.00

單位:元/㎡成交面積(萬㎡) 成交均價(元/㎡)350002020年1-11月累計供應：54萬㎡，同比+4%30000成交：17萬㎡，同比+16%均價：25985元/㎡，同比+11%250002000015000100005000

單位:萬㎡單位:元/㎡推售面積(萬㎡)成交面積(萬㎡)成交均價(元/㎡)60.002020年1-11月累計30000供應：26萬㎡，同比+325%50.00成交：6萬㎡，同比-33%25000均價：13527元/㎡，同比-12%40.002000030.001500020.001000010.0050000.000

0.000

0.000數據范圍內五區：芙蓉區、天心區、雨花區、開福區、岳麓區，時間截止至2020.11.30湖南世聯行市場知識中心長沙商業 庫存居高不下，去化緩慢公寓：長期供應高企，成交較平穩，庫存攀升至393萬㎡，出清周期為33個月，去化持續承壓商鋪：存量在各商業物業中排首位，受今年成交量的小幅提升，出清周期有所下降，但仍需承受重壓寫字樓：市場低靡，庫存累積至352萬㎡，完全消化需至少50年，高壓狀態難改內五區公寓庫存&出清周期內五區商鋪庫存&出清周期內五區寫字樓庫存&出清周期單位:萬㎡單位:月單位:萬㎡單位:月單位:萬㎡單位:月600庫存面積(萬㎡)出清周期(月)3335600庫存面積(萬㎡)出清周期(月)450600庫存面積(萬㎡)2出清周期(月)90030502400800500500500350700315393256214004003004006003522025050030030030015200400200200150200300101002001005100100501000000002019-012020-102020-112019-012019-022020-102020-112020-11數據范圍內五區：芙蓉區、天心區、雨花區、開福區、岳麓區，時間截止至2020.11.30湖南世聯行市場知識中心長沙公寓 投資降級，公寓與普住間價差急劇收窄受經濟下行壓力影響，客戶降低投資規模，公寓高位供應，競爭紅海，公寓成交均價下降，住宅項目隨著地價、限價的提高也同步上升，公寓與普住間的價差縮小至1549元/㎡，環比-59%2018.01-2020.11普通住宅與公寓月度成交均價對比圖普通住宅成交均價（元/㎡）公寓成交均價（元/㎡）180001600014000120002018年平均價差4901元/㎡2019年平均價差3806元/㎡2020年平均價差1549元/㎡1000080006000400020000數據范圍內五區：芙蓉區、天心區、雨花區、開福區、岳麓區，時間截止至2020.11.30排行榜-普通住宅2020年普通住宅項目成交面積TOP10備注：成交數據為網簽備案數據排名項目名稱區縣成交面積(萬㎡)1長沙恒大文化旅游城岳麓區37.812陽光城尚東灣雨花區30.863中海閱麓山岳麓區24.734綠地V島開福區21.795時代梅溪領峰岳麓區20.966萬科魅力之城雨花區20.727恒基旭輝湖山賦開福區18.648建發電建江山悅岳麓區16.729紅星天鉑雨花區16.0510中海瓏悅府雨花區14.52

湖南世聯行市場知識中心2020年普通住宅項目成交金額TOP10備注：成交數據為網簽備案數據排名項目名稱區縣成交金額(億元)1長沙恒大文化旅游城岳麓區41.552中海閱麓山岳麓區36.893綠地V島開福區31.004時代梅溪領峰岳麓區30.415陽光城尚東灣雨花區28.116萬科魅力之城雨花區25.197建發電建江山悅岳麓區23.128建發央著岳麓區21.179金茂建發·觀悅芙蓉區18.4410紅星天鉑雨花區16.54數據范圍內五區：芙蓉區、天心區、雨花區、開福區、岳麓區，時間截止至2020.11.30排行榜-別墅2020年別墅項目成交面積TOP10備注：成交數據為網簽備案數據排名項目名稱區縣成交面積(萬㎡)1綠地麓湖郡岳麓區5.232綠城青竹園開福區2.463恒基旭輝湖山賦開福區2.374長沙恒大文化旅游城岳麓區1.385金輝優步湖畔開福區1.16

湖南世聯行市場知識中心2020年別墅項目成交金額TOP10備注：成交數據為網簽備案數據排名項目名稱區縣成交金額(億元)1綠地麓湖郡岳麓區12.262綠城青竹園開福區4.943恒基旭輝湖山賦開福區3.964長沙恒大文化旅游城岳麓區2.935藍光雍錦半島岳麓區2.56數據范圍內五區：芙蓉區、天心區、雨花區、開福區、岳麓區，時間截止至2020.11.30排行榜-公寓2020年公寓項目成交面積TOP10備注：成交數據為網簽備案數據排名項目名稱區縣成交面積(萬㎡)1恒大珺悅府芙蓉區9.122綠地長沙城際空間站雨花區7.853陽光城檀悅開福區4.504恒大清瀾苑開福區3.705卓越中寰岳麓區3.386保利天禧岳麓區3.367恒大國際廣場雨花區3.358福天藏郡天心區2.839萬科金色夢想岳麓區2.6510萬潤時光里天心區2.30

湖南世聯行市場知識中心2020年公寓項目成交金額TOP10備注：成交數據為網簽備案數據排名項目名稱區縣成交金額(億元)1恒大珺悅府芙蓉區8.352綠地長沙城際空間站雨花區9.113陽光城檀悅開福區8.014卓越中寰岳麓區5.205保利天禧岳麓區4.456華遠華時代開福區3.567萬科金色夢想岳麓區3.398恒大清瀾苑開福區3.379華潤置地中心開福區3.3310恒大國際廣場雨花區3.27數據范圍內五區：芙蓉區、天心區、雨花區、開福區、岳麓區，時間截止至2020.11.30排行榜-商鋪2020年商鋪項目成交面積TOP10備注：成交數據為網簽備案數據排名項目名稱區縣成交面積(萬㎡)1華遠華時代開福區0.742中建嘉和城雨花區0.743明昇壹城雨花區0.724碧桂園城市之光雨花區0.715萬科魅力之城雨花區0.59

湖南世聯行市場知識中心2020年商鋪項目成交金額TOP10備注：成交數據為網簽備案數據排名項目名稱區縣成交金額(億元)1華遠華時代開福區3.372明昇壹城雨花區2.083碧桂園城市之光雨花區1.544長沙世