09八月2023三九沙河花園策劃書23七月2023三九沙河花園策劃書1目 錄第一篇市場調(diào)研報告

第二篇產(chǎn)品建議

第三篇營銷策略

第四篇銷售管理三九沙河花園策劃書目 錄第一篇市場調(diào)研報告

第二篇產(chǎn)品建議

第三篇2

第一篇市場調(diào)研報告三九沙河花園策劃書第一篇市場調(diào)研報告三九沙河花園策劃3第一章市場環(huán)境三九沙河花園策劃書三九沙河花園策劃書42005年，成都市國民經(jīng)濟全面協(xié)調(diào)快速發(fā)展，人民生活水平穩(wěn)步提高，經(jīng)濟呈蓬勃發(fā)展態(tài)勢。地區(qū)國民生產(chǎn)總值2371.21億元，同比增長13.5%；城市居民人均可支配收入11359元，同比增長9.3%；截至2006年6月，成都市經(jīng)濟繼續(xù)保持快速、穩(wěn)定發(fā)展態(tài)勢。三九沙河花園策劃書2005年，成都市國民經(jīng)濟全面協(xié)調(diào)快速發(fā)展，人民生活水平穩(wěn)步5成都市城市總體規(guī)劃（2003－2020）提出成都市將向東南北三個方向發(fā)展，控制向西發(fā)展。

三九沙河花園策劃書成都市城市總體規(guī)劃（2003－2020）提出成都市將向東南6成都的房地產(chǎn)市場在政府有效的調(diào)控管理下逐漸步入穩(wěn)定發(fā)展的道路三九沙河花園策劃書成都的房地產(chǎn)市場在政府有效的調(diào)控管理下三九沙河花園策劃書71. 2006年房地產(chǎn)市場綜合統(tǒng)計和趨勢供應量2006年1-6月，郊區(qū)住宅供應量略少于主城區(qū)。三九沙河花園策劃書1. 2006年房地產(chǎn)市場綜合統(tǒng)計和趨勢供應量三九沙河花園81. 2006年房地產(chǎn)市場綜合統(tǒng)計和趨勢區(qū)域分布城西新盤供應量最多，城東直追城西，超過城南。城中和城北的新增供應較少。三九沙河花園策劃書1. 2006年房地產(chǎn)市場綜合統(tǒng)計和趨勢區(qū)域分布三九沙河花園91. 2006年房地產(chǎn)市場綜合統(tǒng)計和趨勢

環(huán)線分布新增供應整體外移，主要集中在2-3環(huán)之間。其次為三環(huán)外區(qū)域。

三九沙河花園策劃書1. 2006年房地產(chǎn)市場綜合統(tǒng)計和趨勢環(huán)線分布三九沙河花101. 2006年房地產(chǎn)市場綜合統(tǒng)計和趨勢住宅類型新開住宅樓盤中，電梯公寓的比重占44%的市場份額，是市場的主要供應類型。三九沙河花園策劃書1. 2006年房地產(chǎn)市場綜合統(tǒng)計和趨勢住宅類型三九沙河花園111. 2006年房地產(chǎn)市場綜合統(tǒng)計和趨勢建筑類別高層和小高層建筑在新開樓盤中占大多數(shù)。三九沙河花園策劃書1. 2006年房地產(chǎn)市場綜合統(tǒng)計和趨勢建筑類別三九沙河花園121. 2006年房地產(chǎn)市場綜合統(tǒng)計和趨勢區(qū)域均價市中心高居價格首位，新盤價格為6251.42元/㎡。郊區(qū)價格與城北區(qū)域價格越來越接近。三九沙河花園策劃書1. 2006年房地產(chǎn)市場綜合統(tǒng)計和趨勢區(qū)域均價三九沙河花園131. 2006年房地產(chǎn)市場綜合統(tǒng)計和趨勢戶型市場上產(chǎn)品的戶型以緊湊實用為主，80-120㎡的2、3居室是多數(shù)樓盤的主力戶型。住宅類型主力面積（㎡）主城區(qū)近郊區(qū)電梯公寓70--12080--130普通多層80--12080--130三九沙河花園策劃書1. 2006年房地產(chǎn)市場綜合統(tǒng)計和趨勢戶型住宅類型主力面143. 政策環(huán)境2006年國六條“新政”影響住宅成交與新政前持平,銷售速度、價格漲幅放慢“90平米”規(guī)定，大戶型銷售看好投資型購房者比例減少二手房成交下滑三九沙河花園策劃書3. 政策環(huán)境2006年國六條“新政”影響三九沙河花園策劃152006年房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)的特點需求旺盛，成交面積穩(wěn)步增長樓市顯示較強購買力投資性購房比率較低消費觀念趨于理性價格平穩(wěn)上升，漲幅回落商品房住宅空關(guān)率低全年總體供應量加大供銷比提升三九沙河花園策劃書2006年房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)的特點三九沙河花園策劃書16數(shù)量同比漲幅／降幅五城區(qū)新建商品房成交442.45萬平方米19.5%↗住宅成交面積369.49萬平方米26.4%↗非住宅成交面積72.95萬平方米6.3%↓五城區(qū)二手房成交209.05萬平方米13.7%↗數(shù)量同比漲幅／降幅五城區(qū)商品房新增面積439.65萬平方米9.4%↗住宅新增供應335.34萬平方米20.5%↗非住宅新增供應104.30萬平方米15.6%↓三九沙河花園策劃書數(shù)量同比漲幅／降幅五城區(qū)442.45萬平方米19.5%↗172006年房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢房價依舊上漲，但漲幅將會減小。五城區(qū)內(nèi)住宅的供應將向2環(huán)以外轉(zhuǎn)移。城市建筑整體拔高。下半年將會出現(xiàn)供大于求的狀況。三九沙河花園策劃書2006年房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢三九沙河花園策劃書18城北房地產(chǎn)市場情況三九沙河花園策劃書三九沙河花園策劃書19交通城北已經(jīng)形成了“五縱、四橫”的交通骨干路網(wǎng)。全力建設北新干線、商貿(mào)大道北延線、大件路、地鐵1號線。三九沙河花園策劃書交通三九沙河花園策劃書20環(huán)境規(guī)劃與整治沙河整治工程全面結(jié)束規(guī)劃建設北郊公園和體育公園規(guī)劃建設雙水至紅花堰居住片區(qū)三九沙河花園策劃書環(huán)境規(guī)劃與整治三九沙河花園策劃書21城北住宅供應分析2006年1－6月城北住宅的新增供應量較少隨著40萬平米大盤興元華盛入市，06年7月份城北住宅供應量增加預計還有50余萬平米的供應量將在年內(nèi)投放市場三九沙河花園策劃書城北住宅供應分析三九沙河花園策劃書22城北住宅價格分析2006年1—7月城北住宅均價為每平米3656元，同比去年有323元/平米的上漲幅度，城北房價將進一步上漲。三九沙河花園策劃書城北住宅價格分析三九沙河花園策劃書232006年下半年城北住宅市場發(fā)展趨勢景觀環(huán)境、道路的規(guī)劃導向必然加速城北房地產(chǎn)市場的發(fā)展；一級市場供應呈逐年上升趨勢，未來的競爭將更加激烈；未來高層電梯住宅必將成為樓市的主流；對城北正北片區(qū)居住環(huán)境的認可的提升還需一個過程；城北正北片區(qū)住宅市場尚處于起步階段，具有發(fā)展空間；開發(fā)商必然從開發(fā)經(jīng)濟型住宅過渡向提高產(chǎn)品力;未來會出現(xiàn)供大于求的局面三九沙河花園策劃書2006年下半年城北住宅市場發(fā)展趨勢三九沙河花園策劃書24第二章項目周邊典型項目解析三九沙河花園策劃書三九沙河花園策劃書25未開盤典型項目調(diào)查水韻天府：該項目緊鄰沙河公園現(xiàn)代主義風格建筑，規(guī)模25平方米戶型以100—130平米實用三居為主商業(yè)街、游泳館和網(wǎng)球場配套設施但是項目西側(cè)緊鄰寶成鐵路，將會成為影響居住品質(zhì)的最主要因素。預計在06年10月推出，給本案入市帶來了巨大的競爭。

三九沙河花園策劃書未開盤典型項目調(diào)查水韻天府：三九沙河花園策劃書26金都苑位于：賽云臺西一路占地規(guī)模：27712萬平米建筑面積：11萬平米建筑類型：6棟18+1層點式電梯公寓咨詢均價：3450元/平米戶型區(qū)間：78-140平米主力戶型：78平米二居,96—101平米三居容積率：3.68綠化率：30%開盤時間：2006年8月底入住時間：2008年5月

三九沙河花園策劃書金都苑三九沙河花園策劃書27金都苑該項目位于二環(huán)至三環(huán)之間、五塊石商圈附近，交通便利，周邊配套齊全。項目分兩期建設，共1062戶，其中6棟住宅為高層電梯公寓（格局為2梯4戶），1棟商業(yè)。今年3月開始動工，一期推出500多戶，現(xiàn)接受咨詢。項目所處的區(qū)位決定了其總體定位不會過高，大環(huán)境的惡劣勢必直接影響到小區(qū)的整體品質(zhì)，建筑風格缺少特色?！捌贰弊中偷臉亲?、偏小的戶型面積會大大降低房內(nèi)的通風性和采光性。但較低的均價，實用緊湊的小戶型配置能夠滿足區(qū)域內(nèi)追求經(jīng)濟實惠的客戶群體，相信銷售不會有太大問題?？傮w來說，該項目符合城北客戶群現(xiàn)階段的置業(yè)特點。三九沙河花園策劃書金都苑三九沙河花園策劃書28金都苑整體布局方正，各樓體分離，沒有形成圍合之勢，開放性和流動性較好。單體過于肥厚，形成了較深的內(nèi)天井，通風采光性不足。三九沙河花園策劃書金都苑整體布局方正，各樓體分離，沒有形成圍合之勢，開放性和流29第一園位于：金府路與蓉北大道交匯處占地面積：21畝建筑規(guī)模：7萬多平米建筑類型：4棟11層、18層電梯板樓戶數(shù)：500余戶戶型區(qū)間：75—170平米主力戶型：80—100平米三居室銷售狀態(tài)：前期準備中，預計8月底或9月初進場接受咨詢。推廣重點：臨近沙河的景觀優(yōu)勢推廣主題：河上游·最自然的地方，電梯洋房里的城市風景，我家門前是公園三九沙河花園策劃書第一園三九沙河花園策劃書303. 調(diào)查項目情況具體分析項目名稱位置建筑規(guī)模（萬平方米）入住時間均價已售完錦泰世家金牛區(qū)解放路田家巷5.62006年5月3600元泰豐·北極星五塊石賽云臺北支路3.62006年5月3200元濱雅苑成都市花徑路189號1.12006年3月3500元小計10.3在售項目芙華·新大陸沙河新綠水碾公園對面112007年5月3400元華凌·尚城五塊石玉賽路9號9.72006年7月、12月3400元興元華盛北二環(huán)外川陜路與大件路交匯處(往西120米)402008年初3680元小計60.7即將開盤項目水韻天府*金府路、王賈大道交匯處25未知3680元（咨詢價）金都苑*賽云臺西一路112008年5月3450（認購均價）第一園*金府路與蓉北大道交匯處7小計約43合計114三九沙河花園策劃書3. 調(diào)查項目情況具體分析項目名稱位置建筑規(guī)模入住時間均價313. 調(diào)查項目情況具體分析容積率分段比較項目容積率普遍較高，2.5-4之間。三九沙河花園策劃書3. 調(diào)查項目情況具體分析容積率分段比較三九沙河花園策劃書323. 調(diào)查項目情況具體分析綠化率分段比較各項目綠化率差別不大，在30％－35％之間。三九沙河花園策劃書3. 調(diào)查項目情況具體分析綠化率分段比較三九沙河花園策劃書33戶型比較項目名稱各戶型面積及比例（平方米）一居二居三居四居躍層已售完尾盤項目錦泰世家57－5974－8896－111無128比例12%43%42%0%3%泰豐·北極星75-7885-102106-137無132-220比例28%28%35%0%9%濱雅苑無無90－126無138比例0%0%89%0%11%在售項目芙華·新大陸5680-8796-115無129－169比例6%38%47%0%9%華凌·尚城無85－104110－140無183－191比例0%28%62%0%10%興元華盛4870-87109－113無無比例6%69%25%0%即將開盤項目水韻天府*6060-9090-130未知未知比例3.4%35.86%未知未知未知金都苑*無78－8393-101無140比例0%48%48%0%4%第一園*無未知未知無未知比例0%未知未知0%0%三九沙河花園策劃書戶型比較項目名稱各戶型面積及比例（平方米）一居二居三居四居躍343. 調(diào)查項目情況具體分析戶型分析在市調(diào)的項目中，一居室的面積所占比例為6－14%。主要是為了吸引投資客戶。小戶型面積小、總價低。兩居室的面積多在70—87平米，一直是市場中熱捧的產(chǎn)品。在各項目中所占的比例僅次于三居,在調(diào)查的6個在售和已售完項目中，兩居室的比例將近整體的37%。三居室是各個項目中的主力戶型，面積在90－115平米左右的戶型占據(jù)主導地位。三九沙河花園策劃書3. 調(diào)查項目情況具體分析戶型分析三九沙河花園策劃書353. 調(diào)查項目情況具體分析價格分析典型項目價格情況一覽表區(qū)位項目名稱證件情況均價（元/平方米）70—87平米戶型總價（萬元）90—115平米戶型總價（萬元）折扣情況一次性付款銀行按揭分期付款已售完（尾盤項目）錦泰世家有預售證3600元26．6－31．734．6－4097折無折扣無此方式泰豐·北極星有預售證3200元243497折98折無此方式濱雅苑有預售證3500元無31．5－4498折無折扣無此方式在售項目芙華·新大陸有預售證3900元31－3437．5－44．897折98折無此方式華凌·尚城有預售證3600元（二期）三期預計390030．64097折98折無此方式興元華盛有預售證3680元25．8－324194折96折無此方式即將開盤項目水韻天府尚未開盤咨詢價3680未定未定折扣尚未確定金都苑尚未開盤認購價3450未定未定折扣尚未確定第一圓尚未開盤未定未定未定折扣尚未確定三九沙河花園策劃書3. 調(diào)查項目情況具體分析價格分析典型項目價格363. 調(diào)查項目情況具體分析單價均價區(qū)間：3450——3900元/平米,區(qū)間較大，尾盤的價格高總價目前市場上96-110平米面積范圍戶型供應量大，總價范圍從35萬-45萬元。三九沙河花園策劃書3. 調(diào)查項目情況具體分析單價三九沙河花園策劃書373. 調(diào)查項目情況具體分析銷售進度比較截至7月底價格和銷售速度是反比的關(guān)系項目開盤日期銷售率芙華新大陸2005年11月26日75%華凌.尚城2005年7月23日70％興元華盛2006年6月18日10%三九沙河花園策劃書3. 調(diào)查項目情況具體分析銷售進度比較項目開盤日期銷售率芙華383. 調(diào)查項目情況具體分析建筑風格及公共區(qū)域以簡約的現(xiàn)代主義建筑風格為主，建筑外型普遍缺乏鮮明特點,材料主要以普通涂料和面磚為主。項目名稱外墻材料公共區(qū)域芙華·新大陸面磚電梯廳：地面地磚、石材，墻面/天棚乳膠漆；華凌·尚城面磚、高級涂料大堂天棚：石膏板吊頂，地面大理石興元華盛1－15層面磚；16－18層涂料墻面、走廊：地磚錦泰世家高級外墻漆、局部高級外墻磚墻面、走廊：地磚泰豐·北極星高級外墻涂料墻面：涂料；走廊：地磚濱雅苑涂料，部分面磚墻面、地面：地磚三九沙河花園策劃書3. 調(diào)查項目情況具體分析建筑風格及公共區(qū)域項目名稱外墻材料393. 調(diào)查項目情況具體分析配套設施比較項目名稱會所配套/休閑娛樂設施芙華·新大陸金棕櫚景觀泳池、羽毛球場、籃球場華凌·尚城500平米會所、老年活動室；露天健身場、親子游樂場（園林內(nèi)部）興元華盛網(wǎng)球場、健身廣場錦泰世家無泰豐·北極星老年健身廣場、兒童游樂嬉戲區(qū)濱雅苑無三九沙河花園策劃書3. 調(diào)查項目情況具體分析配套設施比較項目名稱會所配套/休閑403. 調(diào)查項目情況具體分析配套設施比較配套設施都比較缺乏，一般無專門會所配置。根據(jù)對購房者的調(diào)查訪問，購房者在選擇產(chǎn)品過程中很少關(guān)注社區(qū)配套方面，對會所的概念也比較模糊。三九沙河花園策劃書3. 調(diào)查項目情況具體分析配套設施比較三九沙河花園策劃書413. 調(diào)查項目情況具體分析物業(yè)管理比較物業(yè)管理公司多為開發(fā)商自己的物業(yè)公司，服務種類和內(nèi)容單一。物業(yè)費都在1元/平米·月左右；無電梯的濱雅苑物業(yè)費為0.8元/平米·月，其它兩個項目均為1.2元/平米·月。三九沙河花園策劃書3. 調(diào)查項目情況具體分析物業(yè)管理比較三九沙河花園策劃書423. 調(diào)查項目情況具體分析底商

底商一層的價格區(qū)間為7000元—12000元/平米項目名稱商業(yè)均價商業(yè)位置面積區(qū)間備注芙華·新大陸11000住宅底商1層28-60平米

泰豐·北極星12000住宅底商1、2層已售完買1層送2層華凌·尚城12000住宅底商1層20—150平米

興元華盛7000—8000住宅底商1層20-50平米

濱雅苑整租住宅底商1層不售

三九沙河花園策劃書3. 調(diào)查項目情況具體分析底商項目名稱商業(yè)均價商業(yè)位置面積區(qū)43第三章 客戶定位三九沙河花園策劃書第三章 客戶定位三九沙河花園策劃書44目 錄一. 客戶定位二. 目標客戶分類三. 目標客戶的特性四. 針對不同目標客戶采取的應對策略五. 主力目標客戶調(diào)查分析三九沙河花園策劃書目 錄一. 客戶定位三九沙河花園策劃書45

一. 客戶定位三九沙河花園策劃書三九沙河花園策劃書46

客戶群定位城北批發(fā)市場的商戶是本項目的主力客戶群。城北原有居民、鐵路公交部門職工，是本項目的次主力客戶群。三九沙河花園策劃書

客戶群定位三九沙河花園策劃書47城北批發(fā)市場主要分布于五塊石、荷花池、金府路商圈。例如：五塊石商圈的大西南茶葉批發(fā)市場、荷花池中藥材市場、五塊石電子電器市場。荷花池商圈的荷花池市場、大成市場、大正市場。金府路商圈的大西南建材城、金府裝飾城、藥業(yè)基地。

三九沙河花園策劃書城北批發(fā)市場主要分布于五塊石、荷花池、金府路商圈。三九沙河花48二.目標客戶群分類三九沙河花園策劃書三九沙河花園策劃書49

自用型買家——滿足客戶自用，或用作過渡居所。投資型買家——區(qū)域二手房市場供銷兩旺，客戶投資產(chǎn)生增值效益。按照購買動機可分為兩類人群：三九沙河花園策劃書按照購買動機可分為兩類人群：三九沙河花園策劃書50三.目標客戶群的特性三九沙河花園策劃書三九沙河花園策劃書511.自用型客戶特性喜好休閑、有品位的都市生活認同城北渴求得到社會對其地位的尊重攜親朋共同感受自身成就帶來的安定、品味生活看中成都購房辦理戶籍的政策三九沙河花園策劃書1.自用型客戶特性三九沙河花園策劃書52

希望子女能享受良好教育。信息在人際間的口碑傳播較常規(guī)渠道更有效。多數(shù)第一次置業(yè)對總價敏感對產(chǎn)品細節(jié)要求不高期望物超所值1. 自用型客戶特性三九沙河花園策劃書希望子女能享受良好教育。1. 自用型客戶特性三九沙河花園策532.投資型客戶特性看好北部片區(qū)的升值潛力空間。具有較為充足的資金來源。具有樂觀、積極、主動的行事風格。有較寬廣的人脈關(guān)系網(wǎng)絡，在同業(yè)內(nèi)朋友較多。具有投資物業(yè)的經(jīng)驗。三九沙河花園策劃書2.投資型客戶特性三九沙河花園策劃書54

四.針對不同客戶所采取的應對策略三九沙河花園策劃書三九沙河花園策劃書551.自用型買家提供高品質(zhì)產(chǎn)品和服務，體現(xiàn)出與其他競爭項目的差異。通過各類媒體進行立體宣傳，引起客戶的認知和成交。營造未來美好生活的氣氛，贏得客戶青睞。客戶帶客戶政策的推廣，提供雙贏利益點。周到、貼心的物業(yè)管理服務。完善配套吸引客戶，如社區(qū)診所等功能性、休閑類會所。在市場上強化三九國企的誠信品牌。三九沙河花園策劃書1.自用型買家三九沙河花園策劃書56

2. 投資型買家提供吻合客戶需求的中、小戶型。突出區(qū)域未來發(fā)展?jié)摿?。體現(xiàn)項目的高品質(zhì)，使客戶感到項目的保值、增值是可以確定的預期。與銀行等相關(guān)單位聯(lián)系，協(xié)助辦理押舊買新業(yè)務，盤活客戶手中的固定資產(chǎn)。(入住后還款等)三九沙河花園策劃書

2. 投資型買家三九沙河花園策劃書57