地產投資

戰略、模式與案例分析張勇董事長兼CEO2

目錄鑫苑中國房地產基本屬性、影響因素及運行規律房地產行業發展趨勢分析典型公司投資模式分析鑫苑的區域布局策略鑫苑的業態選擇策略“鑫苑新城”-----新型城鎮化大盤模式地產項目投資分析要點1、房地產的社會屬性與經濟屬性

房地產既有經濟屬性，也有社會屬性。其經濟屬性又表現為商品屬性和價值屬性,反映的是市場效率的一面,而社會屬性則主要表現為住宅的社會保障,關系到社會的穩定和經濟的健康發展,反映的是社會公平的一面。1991-1997年福利分房帶來的雙軌制在98年中斷，2008年我們又回到了保障性住房建設帶來的新的雙軌制，政府充分認識到房地產社會和經濟的雙重屬性，未來的雙軌制會成為一種常態。從供給結構來看，保障性住房將改變商品房“一房獨大”的格局，供給雙軌制將對平抑房價，防止經濟過熱和資產泡沫膨脹起到重要作用。從需求結構來看，保障性住房將使得“夾心層”等群體對商品房的被動需求減小，從而改變需求持續推高房價的局面。同時，由于商品房“一房獨大”的基礎不復存在，房價的壟斷態勢也喪失了基本前提，一些投機性購房將知難而退，房價將逐漸回歸理性，剛性需求將逐漸成為市場的主流。

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全球零售發展指數(GRDI)*國家/全球排名03年04年05年中國334印度521越南978韓國111414菲律賓152327馬來西亞161918泰國18101201k2k3k2脅0夾0另42紐奉0牛0脹22餡0小0謙0新濫加秒坡份海償峽宋指辦數(濫S孕T江I酬)鑫潛苑桂中庸國富撤裕齡地惕區鵲的軌精趙品絮改刻造5者.譯3美敘國她商兄業基地儉產盒主考要燈有宮五匪種拉主仇題販鮮根明撓的胃產功品疊類創型2患9產仇品掩類獲型主揮要厭描饑述代鴿表尚企弟業沿派主檔要目路阻段騙購州買墻購摟物柏中稈心絕類御地吃產引襲入無領閱先套的該連筑鎖耽超饞市課、匹加穿油耀站面、董藥飲房莖和勢其迷它承商謝店謙來錯滿楊足幅基說本杰需傻求獲史取與推城胞區閉距覽離啞通摟常孤在林數袖十戴公隔里左井的舟坐場落晌于楚高歌速晨公徒路照出末口膽的嘆商攪業咳地期產專修注劣于債開且放檔式仍的蠟折壯價蓋商爐場才，灘其短中旁的專零票售腥商籌會倒給叔出涼極助具胸競役爭忍力窄的折腎扣選搭擇眾富狹裕割地字區竹的無較轎舊妨的踩地殿產對軌地憐產塔進反行徹再末開弱發甩，揭將之其慚打鞋造嬌為擠包存含緩核剪心匆商望鋪冊以豎及敗許癥多小漫型店慈鋪持的狗領加先掩綜句合犬性商內業究區形草成償一妙個修由思中葵高眉端覆商熱鋪呢組惕成現的敏組吳合專朗注備于錄獲掠取汪大欄型膀的銜坐盒落絕于旨城議市添邊肚緣稅的睡、待表俘現蛇較限差嗓的務購牧物兄中暢心與某現蓄存聞的僅租壇戶差撤股銷盈合植約偉并毒引抹入叉與K賢I坑M偉C替O有堂長錫期療合腿作擁關事系交的當領違先朝零未售云連餐鎖財店結（糠如朗沃非爾沿瑪次）在趴商嶺業雅區耳引茶入撤許倘多棚的寶連例鎖坦酒動店害和米快視餐購店大答型首開較放育式菌購塔物聲中腳心標臣準部生烈活騎服罰務助區折障扣擦店衡奧址特檔萊億斯購探買矮或才建脊設戒位送于差高商端槍地倉區皺的墾優兆質土地塞產打要造枯成畏中困高黎端膠的歡時絞裝島零先售觀中覺心帶歌來秀高規端鞭品尾牌陶的戚多剩樣尋組夢合高楚端彩時辭尚粗時壇裝誦街鑫英苑吩中白國16、伐國辮內長商州業雖地肆產即有曲兩奶種痛主種要萬的累商緩業路模勢式拿者地開漸發羅建趣設持匠有燒以收租川售運綁營議管習理土液地袖開括發五為襖盈局利嶼引溉擎運都營灣管樂理德為縣盈要利院引索擎新納鴻乳基華仍潤凱汗德島中籃國綠脊地萬碰達新沖鴻努基7俱.勞9狗%凱姓德臣中天國7疊.壟4伐%華懼潤6宋.流8帥%綠旱地3賀.譽0卷%2復.忘1唱%萬撓達1欣.袍9緞%商洋業耗項者目樓魚面距地忘價敞（底元/平框米劣）*商嗽業販項趕目租鍋金暮回耕報禾率*毒*開鹽發紋后透的野土液地園重壁新憑估家值各促橡進暴可傘售剪物例業貴的饞銷建售后信期欄的撤運恭營廁管激理貌能細力買較明弱能，飾租叫金彩回纖報遭率葡相露對柏較蔬低拿幕到痰更查便賢宜逆的炭土騰地爐是銜關擦鍵叨成梳功娃要棵素開痕發摘后耗的逗運捷營消管涼理撒租叛金著收商入準是什收別益玻的冬主載要船來揀源為達了煮縮不短滔商稀業覽培引育菊期倒，兇通壘常乓選換擇攏較榆好擦的尾地得段旋和蜻已皇經底成閘熟徐的撇商懷業姑區勞，殘導河致蕉地返價鈴較絮高后注期躍的泥運駕營緣瑞管荷理始能警力窯是身關啄鍵仔成砌功狼要洽素主聽要遺描坑述在列價怨值嘆鏈棟不初同狗環雅節項上怠盈北利點的東商蹈業錘模被式富遺力富毀力…杏……植…鑫遺苑疊中礎國16舞.章1國李內向兩肆種站商剪業祝地術產拌模偶式臺的屬能惹力應要煎求3飼1能染力童要湖求以哭土慎地臘開諷發獻為幫盈托利欄引輛擎廳要巨求企碑業味與慰地分方辣政蜂府彈進險行會合學作供，百以怒實惹現躺較們低漂地許價頓協妹議咱拿泡地鑄的秋能婚力項墊目咳包怪含統較劣多掠可逐售牛物近業笑，申開胸發群后乖銷代售撫以倦快音速熟實席現風資皺金淘回歪籠以醋運昂營栗管件理漠為考盈芹利摧引淹擎益要傷求企獨業盞有沒低編成漏本優融顫資釣能嬌力企鴉業級對沖商傍業嶼運翼營逃管煙理刷有葬深怒刻念的值知堡識千和儲能談力鑫遷苑丸中蜘國6售.說2政允府完青謠睞撓綜托合秘體總項穿目裝，降廉乘價和出多讓憶土互地違，罷使菌得猾商搏業暖綜宣合靜體盤項桃目痛擁駕有雙較兆高寄的晴毛癥利及率3浪2明灶發8陡%寶芬龍萬曬達1白0貓%9勾%萬叛科鑫序苑3釋2買%3給0稅%樓繼面留低烘價/銷懂售儀均沾價絕（%）明航發4幼7味%寶乳龍萬泥達4淺5漏%4掏9氧%萬哨科鑫確苑3頑6邊%2什7煌%銷愈售放產女品清毛抽利鐘率純（%）鑫醉苑縣中釀國6犬.疾3以懸土乎地沒開底發驅為孕盈根利砍引林擎笛強杠調賓企漿業序與姑地科方跡政哭府懷合往作駝共譯贏售的梁能千力3徒3萬迅達S燒O繞H爭O中般國初戀期朱以演“永三浙大房誠理籠由直”秒說姨服早地玻方踐政隊府遵支敗持聽萬泉達陵購騙物繼中陪心提促供召標鎮志松性峰建翅筑咳，張提麗升乳城傷市丹形恰象口，慢并而帶撕動倒商祖圈愚發撞展每羅個盆購佩物思中可心針增恨加奔近慣萬宜個世就列業衡崗憐位提襲供禁大重量姓稅奮收當占前畜以醉“一魔座鋪萬它達墻廣家場擾，輛一率個蔽城儀市減中海心”墳為扁主幼題秤，泉快找速孝在奴二左三蠟線引城暮市嘉擴寧張掌萬奔達臂廣第場向術地棉方搞政魄府明保串證1野8個嗚月腳的撤較燃短辯工噸期承音諾將大纏體幸量瓶的欠商啟業提業狗態腦、軍五放星草級捧酒胸店層等勿能利夠覆提凡升錢當謹地致商假業讓氛鐮圍燃和燙檔慰次芒的端業叮態蹄產仆品條停件追為婦地位方胖政還府窗低懷成串本卵出捎讓序大發塊良土緣瑞地以育改瞎造邀城某市溉爛攝尾厭樓憤為芒主沿題瞞與還政袖府區協保議銀收突購飾爛籠尾慢樓藏項兩目快帶速都周后轉激后奪（2個四月懼至1年窩）躁以2倍別至3倍扎價容格初散凈售以葡“為吹地蕩方破政梅府腥建早設斜超喉高婆層鹽建蓋筑岡”為亦主斧題朗與籍政歷府歲協緒議土拿娛地富善力以禽“培改誘造針城壯區穗老養舊葛工擋廠煌區擔”科為圖主軍題貸與云政仆府毫協敘議確拿鑰地幫溉助教政溝府退建葵設怒市筆政僅工拴程強詢調摧與偉地鬼方洞政精府碎合蠅作細共熊贏賠的罰能拾力模協式懷優耕勢與悲地犧方浮政示府止合議作跨雙逗贏寸，泰能裝夠毒以眉較幟低樂成及本羽拿濫地低賭地容價泳能把夠階保步證偉在能項步目立建濁設聯完告成礙后徹迅匪速延回蘆籠蜜資涉金模聞式句劣顯勢土伴地尊獲侄得偏的畏時延間型較宰長巧，鞏不廉確禁定踏性問大城舟市嗓的仗非嘆核駐心泡地修段鑼的皇商堤業扇培激育默期奇較槳長鑫踩苑格中漁國價6胸.迎4華托夏漂幸舟福霸基矮業蔽為妨地帽方肺政癢府逢建總設牙工扶業茅園余區影，麥從能而碎獲靠得伏廉惹價烤土斑地片建健設竟大猶量蟻住遵宅3造4地脾方對政林府紀為迫發咽展加當鍵地蓬產攏業考，峰但描缺唯少庸資絹金木和夠經夫驗必，窩因萄此圈有皆引押入羨開壯發顆商河的竟需昌要政興府縱先李后鈴將3個脊規戲劃銜園蔬區鄙直炭接駁委糾托恒給啦華倚夏桂幸禾福蘿開挑發陷，妻前壯期獵不乏做絨其半他典投速入園列區礦招勝商停后輕帶忘來倒的借投衰資筍額港直股接狠計納入尼當旋期燃的G編D歇P，慚進蹤蝶入照園爽區拌的管企脾業壇為駕政更府鵝貢送獻襯稅絨收華懲夏交幸割福役開夫發3個裳工棉業滲園陽區總共1先3惹0萬宜平景方受米編，叨需曬要荷實倍施握前沒期擇土午地練整羞理竟、患基睡礎貴設肆施莖建志設古、患園每區唱開聯發術和程招類商惠引貝資華壓夏礦幸生福旗可臟以轎得撫到拘政盼府訂承旗諾飾的次“墻保劑底改收謹入控”紹，工亂業逐園質區榴業歸務搞收富入槽主列要終來乖源辨于總工獎業嫂區駁管夸委永會稻，潔分儀為土羞地遭整飯理荷實立際蠅投廢資妖額墻的1莫0害%基宣礎時設水施窗建盒設旺實顯際您投塌資系額促的1崇0乎%公第共綿綜估合里服嘗務峽運約營辛成歡本瘦的1頸0脆%入乖園難企輪業金當乖年住實搭際擁投淹資宗額彩的4稍5判%為帽地押方轟政旦府妙建場設波工弟業妹園早區……以宣獲閑得訪低顆價接土遲地埋建脹設師大搜量俊住陳宅平厘均厭樓欄面抄地如價*8雁7她12媽0敢1香2上恰半壤年住橫宅桂銷厚售執均癢價6謊,悄2碗6私07傲.低2倍土綿地兄價擇格源低錦廉乏，題做烈住杏宅自穩淚賺隨不紛賠在擊土劑地蔑出往讓污價扯格削較全低文的革情我況仰下局，素大隔量器開偵發框銷顯售孩住追宅艱，住聾宅遇地謊產垮業僵務鑄成衰為嘗收匪入位引喜擎1只7脖%工蓄業首園陶區鉤業祖務8哀3慘%住招宅丟地儀產替業浪務2癥0謹1類2年眼以迎來紐奉營狀業川收蝕入犁構斧成1遺0鍬0榴%行=駝8并2曬.腥7億雜元元誓人鉛民違幣鑫崖苑坦中繩國6演.召5以扇運陷營耍管劉理晌為另盈童利抬引撿擎喊強喊調屯企字業張的別商永業射運滲營耽管注理膛能討力3開5華遼潤凱要德將置偽地總春部縣的模營沙運屑部咽專電門苦負雪責邁各恰個藝萬臣象桶城篇項載目翼的廣運們營氣管儲理重廉視鋒業莫態讓的鋼選嫁擇傷和猴搭鏡配禍：鋒選涼擇坊主還力正店百與泰次務主嶼力五店距并延舉傍的悄形戀式鐘，救以輕次萌主檔力惜店知為施租窗金山收讀入環的欄主召