產營銷策劃機構分：市場篇分：執行篇33第一部分：市場篇在具體工程立項建設中，投資開發企業具有良好的工程開發主動權，對政府政績提升具有一定的支撐作用，在區域的市場開一步加快建設力度和步伐，為居住、招商引資、旅游投資、休產品創新相對不足，尤其是住宅工程的內外景觀系統環境、配不應求，商業工程投資需求市場比較敏感，主要原因是商業宣傳、推廣、形象包裝沒有風格和氛圍，商業業態單一、業種組足以制造商業的井噴人氣。教少。動。間，為企業進行角色發展轉換道路提供大平臺和大舞臺，形成一定的企業經營模式和市場模式，將逐步占據市場競爭格局中場將在永德新城規劃、開發建設、完善配套的條件下，走入完全化競爭，形成區域的強強對話，實現行業競爭格局的市場模工，并在市場模式轉型的機會下，企業也因時制宜的經營戰略當前整合營銷策略是工程、市場、企業品牌策劃和塑造的制勝關鍵。式運作，整體效率不高，尤其是市場抗風險和強占市場機遇的營銷后期將會產生嚴重的脫節和經營真空，建議公司對于企業的市場運營體進行全力建設和打造，集中優勢和絕對的核心市的企業通路都有充裕的資金保障。的分析判斷和論證的贏取的，企業必須充分的對當前市場作最產市場簡析產公司都是剛入市，起步的條件和基礎都較差，但市場較小，m，典型居住型主力戶型面積以90m-130m為主，主力戶型結構以三房兩廳一廚雙衛單陽臺的戶型為主，新供應住宅產品廣。廣◆優勢(S)用形象◆劣勢(W)◆機會(O)O間O設和周邊的基礎配套隨著新城發展將逐步完善，將為未來的地產開發提供良好環境一定優勢瞻性◆威脅(T)T乏政策環境、商業氛圍、商業運第二部分：定位篇業態戶型滿足250----300m，輔助住宅以20---120平M為主，可根據投資業主的需要作實際變更和靈活周邊縣市的投資消費、外來旅游投資商務客戶作必要補充

客戶結構特征：部分投資商務人士等

產品概念主題：永德首席都市商文化風情步行街概念描述：局以周邊縣市的投資個體要補充

客戶結構特征：來投資商務人士等

產品概念主題：商貿中心概念描述：購物、商貿、商居、零售批發為一體城市商業中心平M為主，可根據投資業主的需要作實際變更和靈活講系統、門禁、電話、電視、寬帶網等以周邊縣市的投資消費外來旅游投資商務客戶作必要補充

客戶結構特征：

產品概念主題：永德首席茶貿風情商居文化生活圈概念描述：通過以上推導，針對本案產品定位和對未來市場的預期，奧本思丹建議在的部分：營銷篇核心思想合

快速回籠前期資金，為工程的連鎖運營提供互動支撐，降低營銷險和企業危機第一階段：分析診斷市場，快速建立運營體系機制(出戰略技術方案)第二階段：具體工程具體分析，具體策劃、各個擊破(優化技術方案))第五階段：企業異地領域發展和市場拓展(企業二次發展戰略)關于工程的品質足足夠的品位與獨特的建筑形象空間我們永遠都存在于一定的空間里，清醒或睡眠。我們必須面對，除此別無選擇。如果這種面對令我們越來越愉快，那么這種空間境界人。問題的關鍵是人。人群的劃分層次想※※精練內功，打造內部環境以獨特建筑品質和商業風情環境，。“三位一體”的戰略方針，即：概念上：產品上：“占位”“錯位”時機上：“搶位”□時機搶位：考慮到目前本地開發進入新的格局，因此本案在宣傳上和推出的時機上必須搶先其他樓盤，從而達到競爭領先一步的目的。2、機動營銷策略：3、借力借勢營銷策略：4、知識營銷策略：知識陣地，成為溝通開發商和買家原工具，乃至成為溝通開發商和業主的工具，5、創新營銷策略：6、營銷價格策略：后開后開盤后體驗后賣房術三先三后”的戰術方針，即：造勢先做景觀勢先做樣板區善配套”四大概念的聯體推出是永德縣前所未有的，因此必須在前期通過一定宣傳，積累人氣使本案在開盤時達到轟動一時的名盤，為最終的銷售跑量起到決定性作用。不僅要在廣告宣傳上做文章，更要通過實際加以論證。而在未建房時先做景，通過水系、景觀和綠化來正面展示本案的全新形象，無疑為區別其它樓盤提供強有力的事實基礎。尤其是結合景觀商業化以提升樓盤的吸引力。體驗景區的建設有利于提升本案的品質。另一方面為了使本案在推念最終的得以體現，就必須在前期要做好樣板房建設，通過樣板房的展示讓消費者實實在在的了解本案真正所提倡的概念，引發沖動有三點：程方戰術一:“財富通行商業護照”——VIP卡◆“財富通行商業護照”———VIP卡價值定義戰術二：情景營銷的地產營銷模式中脫穎而出體驗式營銷是讓客戶在預購階段就感受到本案的建筑、配套等，零距離體驗交；◆樣板房、樣板段造在現場；工程概念訴求和市場焦點制造，以宣傳廣告，將重點部署房源的比例，房源的優勢劣勢對比，對應市場放量的節奏和速度，控制房源的庫存指標比例，體營銷戰術

第四階段：物業經管全面管實施理服務，解決置業購房客戶的經營實際問題，□銷售周期設計：中心》設計為12-15個月節奏增□各銷售階段執行內容特的業務策略及相應目標，具體如下：期 (預計時間2007年11月5日—11月25日)等立體手法，突出工程特色和競爭優勢，以引發大眾的關注。本階段為預售□現場的清理美化，售樓處的裝飾以及案場配套服務的統一規范；□各類圖表、銷售用表格制作完畢；□培訓資料編制完畢；；□銷售員培訓工作完成；□刊登引導廣告；□銷售人員進駐現場；注意事項：□建立團隊競爭機制，強化業務能力與專業素質的培養，制定獎懲制度，要求從銷售人員的服務就能感受到產品的一流品質□對預約客戶中意向客戶做DS拜訪□案場業務銷售方向、方式做恰當的修正□定期由工程召開銷售人員周會、月會，培養團隊精神□保持接待中心為客戶所注意的設施的完好，現場氛圍的營造等，讓客戶在和諧舒適的環境中對本案產生良好印象輔助2、公開期及強銷期 (預計時間2007年11月25日—2008年6月30日) (預計完成銷售所推房源的50%)□正式開盤后，根據整合企劃配合強勢的媒體宣傳，聚集相當人潮，采用銷控控制節奏，做到收放相宜，保持案場的熱銷氣氛，并使產品的高貴品質延□每日下班前25分鐘，現場銷售人員應填妥報表，由主管過目，于次日晨會進行討論，對各種狀況客戶的追蹤提出解決之道。□每周末下班前由工程經理召開業務會，針對來人、來電量、成交客戶區域分析、客戶反應進行討論與獎懲。簽約戶數、金額、日期，若有未依定單上注的日期前來辦□客戶來銷售現場洽定或來電詢問，都應要求其留下姓名和電話，以便于廣告期間實施DS，外出追蹤拜訪客戶，于下班前查詢追蹤成果，以達到預期銷售目標。策略進行方式及如何配合。□善用內線造勢，需注意銷售區和主控臺之自然呼應，每成交一戶時，由主預計時間2008年7月1日—12月30日) (預計完成銷售所推房源的40%)本期運用品牌印證戰略，利用品牌承諾來刺激購買。經過前兩個階段的推廣，客戶對本案已有相當的認識度，銷售人員應配合廣告，過濾追蹤，以期達到成交目的；□采用泛銷售策略(成交客戶介紹方式)以舊帶新，體現產品的廣泛性；□阻力產品的突破與促銷；□回頭客戶的積極把握，使成交機會變大；□退定客戶仍再追蹤，實際了解問題所在；□銷售成果在于堅持到最后一分鐘，仍全力以赴，故在銷售末期更應鼓舞士4、清盤期預計時間2009年1月1日—6月30日) (預計完成銷售所推房源的10%)□多種形式的SP活動進行促銷銷售過程中包含主要業務作業有：道具制作、廣告計劃執行、簽約等。道具設計修改通過制作比價修改通過發包制作收請款第五部分：企劃篇功能：可作為接待客戶、客觀參觀、銷售談判、合同簽約、小型SP活動告知意向客源；2、商業形象DM(海報)3000份滲入本案目標客戶群3、促銷禮品(待定)形式上可以借助當地居民的生活習慣來設計制作3、公關活動：掌握特定對象或族群需要，舉辦適合之活動。在銷售過程中，結合有利于銷售的事件營銷或公關活動，透過事件和的人物效應運作串聯達到銷售目 (1)聯合相關主題活動洽談： (2)促銷(SP)活動策劃：平面媒體：滄源等沿線區域的市場客戶都有一定的輻射作用產品主產品主題永德首席“都市商文化風情步行街”企企劃概念描述集休閑、購物、時尚、娛樂、商居、生活體驗為一體的商業文化體驗動感地帶1、推廣主題：都市商流文化財富王者商圈2、形象口號：

“財富會客廳一席勝天下”

“財富商文化天地大贏家”

“都市王者商圈一鋪豪富三代”化風情步行街正確正確的產品定位&適合的廣告策略達成市場賣點,突破市場行情完成營銷目標,實現工程利潤最大第五部分：執行篇技術方案審議、合作雙負責人/部門5方溝通，確定合作內容條件銷售技術方案細化、銷10日奧本思丹/杰誠地產切入點售人員機構設計、推廣創意設計、平面廣告設計及初步完稿形象戶外廣告、路牌、10日奧本思丹導入期開始電視3D完成安裝、投入使用新工程員工培訓、銷售7日奧本思丹/杰誠地產資料、道具、物料同步準備和就位全面立體營銷，造勢、25日奧本思丹/杰誠地產銷售團隊開始蓄水、鎖定區域內目標市場客戶30日奧本思丹蓄水階段開盤(開街主題儀式)1日奧本思丹/杰誠地產/引爆工程新新聞/政府/其他配合單位奧本思丹工程的持續銷期清盤期180日180日奧本思丹奧本思丹2、營銷費用初步預算(三個工程聯動營銷范圍)

道具部分：內容：售樓中