房地產企業成本費用的會計核算主講老師

王越第一節

房地產企業的生產經營特點一、經營模式（一）銷售物業模式：通過土地購買、規劃設計、組織施工、竣工驗收、產品銷售等五個階段，將開發完成的房地產移交給購買者，并一次性取得銷售收入。（二）自持物業模式：將開發完成的房地產留作自用，通過出租、聯營、自營等方式分期取得經營收入。二、房地產企業經營活動的主要業務（一）土地的開發與經營：企業將有償獲得的土地開發完成后，既可有償轉讓給其他單位使用，也可自行組織建造房屋和其他設施，然后作為商品作價出售，還可以開展土地出租業務。（二）房屋的開發與經營：房屋的開發指房屋的建造，房屋的經營指房屋的銷售與出租。企業可以在開發完成的土地上繼續開發房屋，開發完成后，可作為商品作價出售或出租。企業開發的房屋，按用途可分為商品房、出租房、安置房和代建房等。（三）城市基礎設施和公共配套設施的開發：房地產企業可以開發能有償轉讓的大配套設施，也可以開發建設不能有償轉讓的、為開發產品服務的公共配套設施。（四）代建工程的開發：代建工程的開發是企業接受政府和其他單位委托，代為開發的工程。三、房地產項目的運作流程（一）前期準備階段前期的準備工作主要包括房地產項目的立項規劃審批、設計施工、市場規劃、土地出讓或轉讓等。同時，房地產企業要根據具體情況對投資來源、建設方式、經營模式等方面進行詳細的規劃和戰略決策。前期準備階段是項目運作的首要環節，也是決定項目成敗的關鍵因素。（二）建設施工階段在該階段，房地產企業要根據已經確定的規劃和設計方案，通過自建、委托代建、發包等方式完成開發產品的建設過程，并使其達到驗收標準。該階段是房地產項目運作的中心環節。（三）銷售或自持階段對于銷售物業模式，房地產企業通過出售房地產，回籠資金、實現利潤；而對于自持物業模式，房地產企業通過招商、招租、開辦企業等方式，取得租金或經營收入。四、房地產企業的經營特點（一）房地產企業的開發產品在建設前須經政府審批。一般企業在生產產品或提供服務之前無須報政府審批，具有充分的自主權。（二）開發過程中受到政府相關部門的控制。在建設過程中受到環保、衛生、城管、建委、土地管理等行政部門的監控。（三）建設周期長，投資大。房地產項目的建設周期一般都很長，整個過程往往幾年才能全部完成。（四）商品房預售實行許可證制度。開發商進行商品房預售，應當向政府房產管理部門辦理預售登記。取得“商品房預售許可證”。（五）產品交付應以開發產品通過政府審批，即取得政府的竣工驗收后才得以實現。另外，開發商還要落實物業管理公司及物業管理方案。五、房地產企業的財務特點（一）房地產項目投資巨大，僅僅依靠房地產企業的自有資金遠遠不能滿足項目的投資需求，一般都要進行融資。（二）由于開發產品的投資巨大，因此，對于房地產企業來講，現金流斷流是企業面臨的最重要的財務風險。（三）不動產的可變現能力較差，如果企業開發的產品不被市場認可，開發產品無法更改，造成產品積壓，變現困難。第二節

房地產企業成本核算對象及分類一、成本項目（一）土地使用權出讓金國家以土地所有者身份，將一定年限內的土地使用權有償出讓給土地使用者。（二）土地征用及拆遷安置補償費1．土地征用費國家建設征用農村土地發生的費用主要有土地補償費、勞動力安置補助費、水利設施維修分攤、青苗補償費、耕地占用稅、耕地墾復基金、征地管理費等。2．市政配套費指向政府部門繳納的大市政配套費，征用生地向當地市政公司繳納的紅線外道路、水、電、氣、熱、通信等的建造費、管線鋪設費等。3．征收土地閑置費國發〔2008〕3號文件第二條第六項規定，土地閑置2年依法應當無償收回的，堅決無償收回，重新安排使用；不符合法定收回條件的，也應采取改變用途、等價置換、安排臨時使用、納入政府儲備等途徑及時處理、充分利用。土地閑置滿1年不滿2年的，按出讓或劃拔土地價款的20%征收土地閑置費。（七）開發間接費開發間接費指企業為直接組織和管理開發項目所發生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉房攤銷以及項目營銷設施建造費等。1．現場管理費用：內部獨立核算的、開發項目現場管理的人員工資及福利費、工會經費、職工教育經費、修理費、辦公費、辦公用水電費、差旅費、市內交通費、運輸費、通信費、業務交際費、勞動保護費、低值易耗品攤銷、周轉房攤銷等。2．利息并借款費用：直接用于項目開發所借入資金的利息支出、匯兌損失，減去利息收入和匯兌收益的凈額。3．物業管理基金、公建維修基金或其他專項基金：按規定應撥付給業主管理委員會的由物業管理公司代管的物業管理基金、公建維修基金或其他專項基金。4．質檢費：包括按規定支付給質檢部門的質量檢驗費，項目發生的材料、設備質量檢驗費、工程質量自檢費、工程竣工驗收費等質量鑒定性費用。5．其他：項目交付使用后發生的，按規定或協議應由開發商承擔，補貼給物業管理公司的水、電、煤氣、暖氣等價差，以及其他應計入開發間接費的費用。二、成本核算的基本程序為正確核算開發產品的成本，房地產企業應嚴格按照成本核算的程序進行成本核算，成本核算的基本程序如下：1．確定成本核算對象。根據成本核算對象的確定原則和項目特點，確定成本核算對象。2．歸集開發成本。設置有關成本核算會計科目，建立成本合同臺賬，核算和歸集開發成本。3．確定成本分攤方法。按受益原則和配比原則，確定應分攤成本費用在各成本核算對象之間的分配方法和標準。4．在成本核算對象之間分攤成本。將歸集的開發成本費用按確定的方法和標準在各成本核算對象之間進行分配。5．計算各成本核算對象的開發總成本。編制項目開發成本計算表，計算各成本核算對象的開發總成本。正確劃分完工和在建開發產品之問的開發成本，分別結轉完工開發產品成本，按建筑面積計算完工產品單位成本。正確劃分可售面積、不可售面積（由主管部門劃分提供），根據有關規定分別計算可售面積、不可售面積應負擔的成本，按與結算銷售收入配比的原則正確結轉完工開發產品的銷售成本。編制成本報表，根據成本管理和核算要求，總括反映各成本核算對象的成本情況。綜上所述，對于房地產企業的成本核算來講，成本對象和成本項目的劃分和確定是正確核算開發成本的基礎。三、確定成本核算對象（一）成本核算對象的概念成本核算對象是房地產企業在開發經營過程中，為歸集和分配費用而確定的費用承擔者。（二）確定成本對象的原則1．可否銷售原則：開發產品能夠對外經營銷售的，應作為獨立的成本核算對象進行成本核算；不能對外經營銷售的，先作為一般成本核算對象進行成本歸集，然后再將其成本攤入能夠對外經營銷售的成本核算對象。2．分類歸集原則：對不同開發地點、竣工時間跨年度或產品結構類型存在明顯差異的群體開發的項目，應分別作為成本核算對象進行核算。3．功能區分原則：開發項目某組成部分相對獨立，且具有不同使用功能時，可以作為獨立的成本核算對象進行核算。4．定價差異原則：開發產品因其產品類型或功能不同而導致其預期售價存在較大差異的，可以分別作為成本核算對象進行核算。5．成本差異原則：開發產品因建筑上存在明顯差異可能導致其建造成本出現較大差異的，可以分別作為成本核算對象進行核算。6．權益區分原則：開發項目屬于受托代建的或多方合作開發的，應結合上述原則分別劃分成本核算對象進行核算。（三）確定成本核算對象的方法根據上述原則，房地產企業應結合項目開發地點、規模、周期、開發產品處理方式、功能設計、結構類型、裝修檔次、施工隊伍等因素和管理需要等實際情況，確定具體成本核算對象。具體確定方法如下：單體開發項目，一般以每一獨立編制設計概算或施工圖預算的單項開發工程為成本核算對象。在同一開發地點、結構類型相同、開竣工時間相近、由同一施工單位施工或總包的群體開發項目，可以合并為一個成本核算對象。對于開發規模較大、工期較長的開發項目，可以結合項目特點和成本管理的需要，按開發項目的一定區域或部位或周期劃分成本核算對象。成片分期開發的項目，可以以各期為成本核算對象。同一項目有裙房、公寓、寫字樓等不同功能的，在按期劃分成本核算對象的基礎上，還應按功能劃分成本核算對象。同一分期有高層、多層、復式等不同結構類型的，還應按結構類型劃分成本核算對象。根據核算和管理需要，對獨立編制設計概算或施工圖預算的配套設施，不論其支出是否攤入房屋等開發產品成本，均應單獨作為成本核算對象。對于只為一個單體開發項目服務的、應攤入開發項目成本且造價較低的配套設施，可以不單獨作為成本核算對象，發生的開發費用直接計入單體開發項目的成本。四、成本對象和成本項目之間關系所有房地產企業開發項目中，成本項目的劃分是相同的，也就是說，成本項目的劃分和確定不是企業自行確定的，而是由房地產行業有關規定所確定的。而成本對象的確定，則是房地產企業自行確定的，不同的房地產開發項目，其成本核算對象也是不相同的。因此，成本核算對象的確定是企業在成本核算中面臨的首要任務，也就是說，房地產企業在項目開發前，首先要確定開發項目的成本核算對象。房地產開發企業的開發總成本由各個成本對象的成本組成，而每個成本對象又由各個具體的成本項目組成。第三節

房地產企業成本核算的科目設置一、“開發成本”科目“開發成本”科目核算在房屋等產品開發過程中所發生的各項費用。“開發成本”科目可按“土地開發成本”“房屋開發成本”“配套設施開發成本”“代建工程開發成本”進行明細核算，其中“房屋開發成本”應當分別按照成本核算對象設置明細賬，并按規定的成本項目設置專欄。土地開發成本：指房地產企業開發土地所發生的各項費用支出。房屋開發成本：指房地產企業開發各種房屋所發生的各項費用支出。配套設施開發成本：指房地產企業開發能有償轉讓的大配套設施及不能有償轉讓、不能直接計入開發產品成本的公共配套設施所發生的各項費用支出。代建工程開發成本：指房地產企業接受單位的委托，代為開發除土地、房屋以外的其他工程（如市政工程）等所發生的各項費用支出。二、“開發間接費”科目歸集和分配在房屋等產品開發過程中，本單位項目設計、工程、預算、材料等業務部門為組織與管理開發項目建設而發生的各項費用。這類費用由本科目歸集并按一定方法、標準分配后，再計入各成本核算對象的“開發間接費”成本項目中去。三、“開發產品”科目核算已開發完成并驗收合格的開發產品的實際成本。房地產企業在進行開發產品核算的同時，應收集、整理具體到每戶的可售面積構成、銷售及其回款情況的詳細資料。“開發產品”科目按成本對象設置明細科目，用于核算各成本對象的實際成本。第四節

房地產企業全程成本核算案例解析全程成本核算包括購置土地、開發準備、主體建設、管網基礎設施、配套設施、綠化道路、開發間接費用等不同成本的歸集、分配所涉及的表單填制。開發成本的歸集和分配是房地產企業成本核算的重要內容。成本歸集就是將成本支出計入成本項目的過程，而成本分配就是將計入成本項目的成本支出分配計入成本對象的過程。房地產企業通過成本歸集和成本分配，就可以反映出每個成本對象的成本支出，為計算銷售成本創造條件。應計入開發產品成本中的費用屬于直接成本和能夠分清成本對象的間接成本，直接計入成本對象；共同成本和不能分清負擔對象的間接成本，應按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象。主要的分配方法有下列幾項：1．占地面積法指按已動工開發成本對象占地面積占開發用地總面積的比例進行分配。一次性開發的，按某一成本對象占地面積占全部成本對象占地總面積的比例進行分配。分期開發的，首先按本期全部成本對象占地面積占開發用地總面積的比例進行分配，然后再按某一成本對象占地面積占期內全部成本對象占地總面積的比例進行分配。期內全部成本對象應負擔的占地面積為期內開發用地占地面積減除應由各期成本對象共同負擔的占地面積。如一項目，土地面積為10000平方米，分三期開發，一期基座占地為2500平方米，二期基座占地為3000平方米，三期占地為1800平方米。土地成本為8000萬元，如何分配土地成本？國稅發〔2009〕31號文第二十九條的規定應該這樣理解：應計入開發產品成本中的費用包括兩部分，一部分是屬于直接成本和能夠分清成本對象的間接成本，直接計入成本對象；另一部分是共同成本和不能分清負擔對象的間接成本，應按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象。（1）2500＋3000＋1800＝7300（平方米），各期開發面積對應的成本屬于直接成本和能夠分清成本對象的間接成本，可以直接計入成本對象；（2）10000－7300＝2700（平方米），這部分面積對應的成本屬于共同成本和不能分清負擔對象的間接成本，應按三期面積比例配比分入各期成本中去。共同成本按面積配比分入第一期的比例是：2500÷7300＝34.2%共同成本按面積配比分入第二期的比例是：3000÷7300＝41.1%共同成本按面積配比分入第三期的比例是：1800÷7300＝24.7%則計入第一期的成本應是：8000×（2500＋2700×34.2%）÷10000＝2740（萬元）計入第二期的成本應是：8000×（3000＋2700×41.1%）÷10000＝3288（萬元）計入第三期的成本應是：8000×（1800＋2700×24.7%）÷10000＝1972（萬元）2．建筑面積法指按已動工開發成本對象建筑面積占開發用地總建筑面積的比例進行分配。一次性開發的，按某一成本對象建筑面積占全部成本對象建筑面積的比例進行分配。分期開發的，首先按期內成本對象建筑面積占開發用地計劃建筑面積的比例進行分配，然后再按某一成本對象建筑面積占期內成本對象總建筑面積的比例進行分配。3．直接成本法指按期內某一成本對象的直接開發成本占期內全部成本對象直接開發成本的比例進行分配。4．預算造價法指按期內某一成本對象預算造價占期內全部成本對象預算造價的比例進行分配。【知識鏈接】國家稅務總局關于印發《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》的通知國稅發〔2009〕31號（一）土地成本，一般按占地面積法進行分配。如果確需結合其他方法進行分配的，應商稅務機關同意。土地開發同時連結房地產開發的，屬于一次性取得土地分期開發房地產的情況，其土地開發成本經商稅務機關同意后可先按土地整體預算成本進行分配，待土地整體開發完畢再行調整。（二）單獨作為過渡性成本對象核算的公共配套設施開發成本，應按建筑面積法進行分配。（三）借款費用屬于不同成本對象共同負擔的，按直接成本法或按預算造價法進行分配。（四）其他成本項目的分配法由企業自行確定。一、土地征用及拆遷補償費的歸集與分配房地產項目開發過程中發生的土地征用及拆遷補償費。能分清成本核算對象的，應直接計人有關房屋開發成本核算對象的“土地征用及拆遷補償費”成本項目，并記入“開發成本——房屋開發成本——某成本對象——土地征用及拆遷補償費”賬戶的借方。分不清成本核算對象的，應將其支出先通過“開發成本——房屋開發成本——待分攤成本——土地征用及拆遷補償費”賬戶進行歸集，會計期末按照一定的分配標準分配給各受益對象。支付全部或部分土地價款但尚未取得土地的，由于不符合資產定義，所付款項在“預付賬款”中核算，不能確認土地資產。凡已簽訂土地出讓合同，確認了土地價款并已取得土地的，未全部支付的土地價款作為負債掛賬。凡已取得土地，未取得土地使用證的，要在會計報告附注的其他重要事項或存貨中披露。【案例1】20XX年6月7日，紅星房地產公司通過競拍拍得了A、B兩個地塊，其中A地塊支付全額地價款4億元，但至今未實際取得土地；B地塊地價款總額為5億元，已支付3億元，并已實際取得了該地塊。請根據有關原始憑證，做出相應會計分錄。【解析】（1）A地塊借：預付賬款

400000000貸：銀行存款

400000000（2）B地塊借：開發成本

500000000

貸：銀行存款

300000000

應付賬款

200000000【案例2】20XX年6月7日，紅星房地產公司通過競拍拍得了某地塊，土地總價5億元，該地塊占地面積10萬平方米，總建筑面積為30萬平方米。整體項目分為商業區、住宅區和別墅區三個區域，規劃指標如下：（1）商業區：總占地面積2萬平方米，開發產品為三層裙房和20層寫字樓，總建筑面積l5萬平方米，其中：裙房建筑面積5萬平方米，寫字樓建筑面積10萬平方米。（2）住宅區：占地面積3萬平方米，建筑面積12萬平方米。（3）別墅區：占地面積5萬平方米，建筑面積3萬平方米。【解析】（1）土地價款的歸集借：開發成本——待分攤成本（土地征用及拆遷補償費）

500000000貸：銀行存款

500000000（2）土地價款的分攤根據該項目實際情況，紅星房地產公司確定成本對象分別為：裙房、寫字樓、住宅和別墅。各成本對象分攤的土地成本如下：①裙房和寫字樓的土地成本：商業區的土地成本，按占地面積法進行分攤。商業區的土地成本＝50000×2÷10＝10000（萬元）裙房和寫字樓的土地成本按建筑面積法進行分攤。裙房的土地成本＝10000×5÷15＝3333（萬元）寫字樓的土地成本＝10000×10÷15＝6667（萬元）②住宅的土地成本：按占地面積進行分攤。住宅的土地成本＝50000×3÷10＝15000（萬元）③別墅的土地成本：按占地面積進行分攤。別墅的土地成本＝50000×5÷10=25000（萬元）會計分錄如下：借：開發成本——裙房（土地征用及拆遷補償費）

33330000——寫字樓（土地征用及拆遷補償費）

66670000——住宅（土地征用及拆遷補償費）

150000000——別墅（土地征用及拆遷補償費）

250000000貸：開發成本——待分攤成本（土地征用及拆遷補償費）

500000000二、前期工程費的歸集與分配房地產項目開發過程中發生的規劃、設計、可行性研究以及水文地質勘察、測繪、場地平整等各項前期工程支出，能分清成本核算對象的，應直接計入有關房屋開發成本核算對象的前期工程費成本項目，即記入“開發成本——房屋開發成本——某成本對象——前期工程費”賬戶的借方。分不清成本核算對象的，應先將其支出通過“開發成本——房屋開發成本——待分攤成本——前期工程費”賬戶進行歸集，會計期末按照一定的分配標準分配給各受益對象。三、建筑安裝工程費的歸集與分配（一）采用發包方式的核算采用發包方式進行建筑安裝工程施工的開發項目，其建筑安裝工程支出，應根據企業承付的已完工程價款確定，直接計入有關開發成本核算對象的“建筑安裝工程費”成本項目，記人“開發成本——房屋開發成本——某成本對象——建筑安裝工程費”賬戶的借方和“應付賬款——應付工程款”等賬戶的貸方。1．工程價款結算辦法按月結算，就是按照每月實際完成的分部分項工程進行結算。分段結算，就是將一個單位工程按形象進度劃分為幾個階段（部位），如基礎、結構、裝飾、竣工等；按照完成階段，分段驗收結算工程價款。竣工一次結算，開發項目或單項工程施工工期在12個月以內，或者工程承包合同價值較小的，可以實行工程價款每月月中預支、竣工后一次結算。開發企業按照規定預付給承包施工企業的備料款和工程款，應記入“預付賬款——預付承包單位款”賬戶的借方；按照工程價款結算賬單應付給承包施工企業的工程款，應記入“生產成本”等賬戶的借方和“應付賬款——應付工程款”賬戶的貸方。【案例3】紅星房地產公司與某建筑公司發包工程年度合同總值為60000萬元，按照合同規定，開工前應付預付備料款15000萬元，用銀行存款支付，應作如下分錄入賬：（1）預付備料款時借：預付賬款——預付承包單位款（某公司）

150000000貸：銀行存款

150000000（2）預付工程款時9月份，根據施工企業當月施工計劃所列工作量的二分之一，即350萬元，用銀行存款預付工程款。借：預付賬款——預付承包單位款（某公司）

3500000貸：銀行存款

350000010月初，根據施工企業提出9月份工程價款結算賬單中的已完工程價值為750萬元，減去應扣回預付備料款180萬元，月中預付工程款350萬元，尚應支付工程款220萬元（750－180－350）。（3）工程價款結算時借：開發成本

7500000貸：預付賬款——預付承包單位款（某公司）

5300000應付賬款——應付工程款（某公司）

2200000（4）支付應付工程款時借：應付賬款——應付工程款（某公司）

2200000貸：銀行存款

2200000【知識鏈接】國家稅務總局關于印發《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》的通知（國稅發〔2009〕31號）第三十二條

除以下幾項預提（應付）費用外，計稅成本均應為實際發生的成本。（一）出包工程未最終辦理結算而未取得全額發票的，在證明資料充分的前提下，其發票不足金額可以預提，但最高不得超過合同總金額的10%。（二）公共配套設施尚未建造或尚未完工的，可按預算造價合理預提建造費用。此類公共配套設施必須符合已在售房合同、協議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規規定必須配套建造的條件。（三）應向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業完善費用可以按規定預提。物業完善費用是指按規定應由企業承擔的物業管理基金、公建維修基金或其他專項基金。2．支付甲供材料款的核算甲供材料是指房地產企業代承包商采購材料，并將其交付給承包商。甲供材料的價款應包含在雙方的工程合同中。房地產企業為了保證開發產品的質量，往往對重要的材料實行甲供。（1）房地產企業支付甲供材料款時，借記“應付賬款——甲供材料”科目，貸記“銀行存款”科目，即：借：應付賬款——甲供材料貸：銀行存款（2）房地產企業支付施工單位工程款時，需扣除領用的甲供材料。借：應付賬款——施工單位（應付款總額）貸：應付賬款——甲供材料（扣款金額）銀行存款（實際支付金額）（3）甲供材料結算后，按結算額和已扣款差額進行賬務處理如下：借：應付賬款——施工單位（實際領用——已扣款）原材料（剩余不能退貨部分）貸：應付賬款——甲供材料（結算額——已扣款）3．工程水電費的核算施工期間工程臨時水電費一般由開發商直接支付，施工合同中約定開發商和施工單位分擔比例。實際支付時，應該由開發商承擔的部分直接記入“生產成本”科目，應該由施工單位承擔的部分直接記人該施工單位“應付賬款”科目借方。要注意，房地產企業應將取得的水電費發票復印件及原始憑證分割單一并交與施工單位，施工單位據此入賬。【案例4】紅星房地產公司將兩幢商品房建筑安裝工程進行招標，標價為1080000元，這兩幢商品房的預算造價為：101商品房為630000元，102商品房為504000元，合計1134000元。工程完工結算工程價款時，計算各幢商品房的實際建筑安裝工程費：101商品房建安工程費＝1080000×630000÷1134000＝600000（元）102商品房建安工程費＝1080000×504000÷1134000＝480000（元）（二）采用自營方式的核算采用自營方式進行建筑安裝工程施工的開發項目，其發生的各項建筑安裝工程支出，一般可直接計入有關開發成本核算對象的“建筑安裝工程費”成本項目，即記入“開發成本——房屋開發成本——某成本對象——建筑安裝工程費”賬戶的借方和“庫存材料”“應付職工薪酬”“銀行存款”等賬戶的貸方。四、基礎設施費的歸集與分配能分清成本核算對象的，應直接計入有關房屋開發成本核算對象的“基礎設施費"成本項目，即記入“開發成本——房屋開發成本（或配套設施開發成本）——某成本對象——基礎設施費”賬戶的借方；分不清成本核算對象的，應先將其支出通過“開發成本——房屋開發成本——待分攤成本——基礎設施費”賬戶進行歸集，會計期末按照一定的分配標準分配給各受益對象。五、開發間接費的歸集與分配利息資本化的終點是開發項目竣工并通過驗收。會計準則規定，購建或者生產符合資本化條件的資產達到預定可使用或者可銷售狀態時，前款費用應當停止資本化。在符合資本化條件的資產達到預定可使用或者可銷售狀態之后所發生的借款費用，應當在發生時根據其發生額確認為費用，計入當期損益。購建或者生產符合資本化條件的資產達到預定可使用或者可銷售狀態，可從下列幾個方面進行判斷：符合資本化條件的資產的實體建造（包括安裝）或者生產工作已經全部完成或者實質上已經完成。所購建或者生產的符合資本化條件的資產與設計要求、合同規定或者生產要求相符或者基本相符，即使有極個別與設計、合同或者生產要求不相符的地方，也不影響其正常使用或者銷售。繼續發生在所購建或生產的符合資本化條件的資產上的支出金額很少或者幾乎不再發生。為購建或者生產符合資本化條件的資產而借入專門借款的，應當以專門借款當期實際發生的利息費用，減去將尚未動用的借款資金存入銀行取得的利息收入或進行暫時性投資取得的投資收益后的金額確定。資本化利息＝利息費用－尚未動用的借款存入銀行取得的利息收入【案例5】紅星房地產公司于20XX年1月20日取得工商銀行開發貸款5億元用于開發銷售物業，貸款年利率為5%，每月計提利息210萬元，20XX年3月20日支付一季度貸款利息420萬元。根據有關原始憑證，編制會計分錄如下：（1）每月計提應付利息時借：開發成本

2100000貸：應付利息

2100000（2）支付一季度貸款利息時借：應付利息

4200000貸：銀行存款

4200000開發間接費雖也屬于直接為房地產開發而發生的費用，但它不能確定應由哪項開發產品所負擔，因而無法將其直接計入各項開發產品成本。為了簡化核算手續，應將其先記入“開發間接費”賬戶，然后按照適當分配標準，分配計入各項開發產品成本。每月終了，應對開發間接費用進行分配，按實際發生數計入有關開發產品的成本。開發間接費用的分配方法包括占地面積法、建筑面積法、直接成本法和預算造價法等，企業可根據開發經營的特點自行確定。不論土地開發、房屋開發、配套設施和代建工程，均應分配開發間接費用。為了簡化核算手續并防止重復分配，對應計入房屋等開發成本的自用土地和不能有償轉讓的配套設施的開發成本，均不分配開發間接費用。這部分開發產品應負擔的開發間接費用，可直接分配計入有關房屋開發成本。也就是說，企業內部獨立核算單位發生的開發間接費用，可僅對有關開發房屋、商品性土地、能有償轉讓配套設施及代建工程進行分配。六、公共配套設施的歸集與分配1．非營利性公共配套設施非營利性公共配套設施是指房屋開發過程中，根據有關法規，其產權及收益權不屬于開發商，開發商不能有償轉讓也不能轉作自留固定資產的公共配套設施。2．營利性公共配套設施營利性公共配套設施是指能有償轉讓的城市規劃中規定的大配套設施項目以及屬于營利性的，或產權歸企業所有的，或未明確產權歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業單位以外其他單位的公共配套設施。對非營利性公共配套設施，如果工程規模較大，可以將各配套設施作為成本核算對象。在“生產成本——配套設施開發成本”科目下按各項配套設施設立明細科目，如物業服務用房、業主會所、幼兒園、學校、兒童游樂設施、環衛設施、運動設施、超市（配套商業設施）等。如果工程規模不大，與其他項目建設地點較近，且開竣工時問相差不多，并由同一施工單位施工的，也可考慮將它們合并作為一個成本核算對象。一般來說，營利性的大配套設施項目，應以各配套設施項目作為成本核算對象，以正確計算各配套設施的開發成本。3．非營利公共配套設施成本項目的設置對于作為成本對象核算的非營利公共配套設施的開發成本，在核算時一般可僅設置如下四個成本項目：土地征用及拆遷補償費；前期工程費；基礎設施費；建筑安裝工程費。由于這些配套設施的支出需由房屋等開發成本負擔，為簡化核算手續，對這些配套設施，可不再分配其他配套設施支出。它本身應負擔的開發間接費用，也可直接分配計入有關房屋開發成本。因此，對這些配套設施，在核算時也就不必設置配套設施費和開發間接費兩個成本項目。營利性公共配套設施應當單獨核算其成本。除企業自用應按建造固定資產進行處理外，其他一律按建造開發產品進行處理。營利性公共配套設施支出，應在“開發成本——配套設施開發成本（配套成本對象）”賬戶進行歸集，會計期末按照建筑面積法分配給各受益對象，并記入“生產成本——房屋開發成本一某成本對象（配套設施費）”賬戶的借方。【案例6】紅星房地產公司根據建設規劃要求，在開發小區內負責建設一間商店、一座水塔和一所幼托。上述設施均發包給施工企業施工，其中商店建成后，有償轉讓給商業部門。水塔和幼托的開發支出按規定計入有關開發產品的成本。水塔與商品房等同步開發，幼托與商品房等不同步開發，其支出經批準采用預提辦法。項目商店水塔幼托合計支付征地拆遷費

50000

5000

50000

105000支付前期工程費

30000

20000

30000

80000應付基礎設施費

50000

30000

50000

130000應付建安工程費200000245000190000

635000應付水塔配套費

35000-35000

分配開發間接費

55000

55000預提幼托配套費

40000

40000合

計4600002650003200001045000【解析】（1）用銀行存款支付征地拆遷費時借：開發成本——配套設施開發成本

105000貸：銀行存款

105000（2）用銀行存款支付設計單位前期工程款時借：開發成本——配套設施開發成本

80000貸：銀行存款

80000（3）將應付施工企業基礎設施工程款和建筑安裝工程款入賬時借：開發成本——配套設施開發成本

765000貸：應付賬款——應付工程款

765000（4）按規定應將其開發成本分配計入商品房等開發產品成本的非營利公共配套設施，如上述水塔設施，在完工驗收后，應將其發生的實際開發成本按一定的標準（有關開發產品的實際成本、預算成本或計劃成本），分配計入有關房屋和營利性公共配套設施的開發成本時借：開發成本——房屋開發成本

265000——配套設施開發成本（商店）

35000貸：開發成本——配套設施開發成本（水塔）

300000（5）分配應計入商店配套設施開發成本的開發間接費用時借：開發成本——配套設施開發成本（商店）

55000貸：開發間接費用

55000（6）預提應由商店配套設施開發成本負擔的幼托設施支出時借：開發成本——配套設施開發成本（商店）

40000貸：應付賬款——預提費用

40000（7）對用預提方式將配套設施支出記入有關開發產品成本的公共配套設施，如幼托設施，應在完工驗收后，將其實際發生的開發成本沖減預提的配套設施費時借：開發成本——房屋開發成本

280000應付賬款——預提費用

40000貸：開發成本——配套設施開發成本（幼托）

320000【案例7】房地產公司開發項目內幼托設施開發成本應由住宅、公寓、寫字樓、商鋪和營利性公共配套設施商店負擔。由于幼托設施在其他銷售物業完工出售時尚未完工，為了及時結轉完工的銷售物業成本，應先將幼托設施配套設施費預提計入銷售物業的開發成本。假定各項開發產品和幼托設施的預算成本如下：住宅1000000元；公寓900000元；寫字樓800000元；商鋪800000元；商店500000元；幼托設施320000元；幼托設施配套設施費預提率＝320000÷（1000000＋900000＋800000＋800000＋500000）×100%＝8%各項開發產品預提幼托設施的配套設施費為：住宅：1000000×8%＝80000（元）公寓：900000×8%＝72000（元）寫字樓：800000×8%＝64000（元）商鋪：800000×8%＝64000（元）商店：500000×8%＝40000（元）（1）預提配套設施費時借：生產成本——房屋開發成本——住宅

80000——公寓

72000——寫字樓

64000——商鋪

64000——商店

40000貸：應付賬款——預提費用

320000（2）配套設施建造時借：應付賬款——預提費用

320000貸：銀行存款（或應付賬款）

320000（3）配套設施完工時（實際成本大于預提成本）如果開發產品沒有全部銷完，則：借：開發產品

30000貸：銀行存款（或應付賬款）

30000如果開發產品已全部銷完，則：借：主營業務成本

30000貸：銀行存款（或應付賬款）

30000開發產品竣工驗收達到預定可使用狀態，成本結算完成后，編制開發產品成本明細表，詳細列明每種開發產品的總成本、總面積、單位面積成本和總套數等信息，使用的面積要和測繪部門出具的實測面積一致。開發產品的分類要根據核算對象的劃分和實際核算需要進行確定。開發產品成本明細表作為開發產品成本結轉為庫存產品成本的依據，結轉時借記“開發產品”科目的相關明細科目，貸記“開發成本”科目的相關明細科目。“開發成本”科目的期末余額反映在產品的實際成本。會計期末根據收入確認原則分產品確認實現的銷售收入和銷售面積，同時根據實現的銷售面積結轉相應的開發產品銷售成本。結轉的某已實現銷售開發產品成本＝實現的銷售面積×該開發產品單位面積成本賬務處理為：借記“主營業務成本”科目，貸記“開發產品”科目。【案例8】紅星房地產公司開發的項目，于20XX年12月份竣工交付，該商品房全部對外銷售，開發過程中共發生開發成本50000萬元。該項目總可售建筑面積為10萬平方米，商品房竣工交付時，已實現銷售建筑面積6萬平方米，根據有關原始憑證結轉開發產品銷售成本，賬務處理如下：該開發產品單位面積成本＝總成本÷總可售建筑面積＝50000÷10＝5000（元/平方米）結轉的某已實現銷售開發產品成本＝實現的銷售面積×該開發產品單位面積成本＝6×5000＝30000（萬元）借：主營業務成本

300000000貸：開發產品

300000000【案例9】甲乙丙地產公司開發的商品房甲、商品房乙，在20XX年度共發生了下列有關開發支出：（1）2月份，用銀行存款支付征地拆遷費3000萬元，其中商品房甲應負擔2000萬元，商品房乙應負擔1000萬元。（2）3月份，用銀行存款支付承包設計單位設計費100萬元，其中商品房甲的設計費80萬元，商品房乙的設計費20萬元。（3）5月份，用銀行存款支付承包施工企業基礎設施工程款為80萬元，其中商品房甲應負擔的工程款為60萬元，商品房乙應負擔的工程款為20萬元。（4）7月份，根據工程結算單，應付甲承包施工企業建筑安裝工程款1000萬元，其中商品房甲應負擔的工程款為600萬元，商品房乙應負擔的工程款為400萬元。（5）根據小區內建設一公共配套水塔，其中應由商品房甲負擔的水塔配套設施費為40萬元，商品房乙負擔的水塔配套設施費為10萬元。（6）8月份，共發生開發間接費用20萬元，其中應由商品房甲負擔15萬元，應由商品房乙負擔5萬元。（7）假設小區內還有一公共配套未完工，經主管部門同意用其預算成本10萬元。1．根據上述資料（1）根據有關部分規劃（拆遷）批準文件，憑借雙方簽訂的拆遷。補償合同和收款收據及銀行付款憑據，致遠地產公司應作以下賬務處理：借：開發成本——房屋開發——土地征用及拆遷補償費（商品房甲）20000000——土地征用及拆遷補償費（商品房乙）10000000貸：銀行存款

300000002．根據上述資料（2）依據結算單及設計發票和銀行付款憑據，致遠地產公司應作以下賬務處理：借：開發成本——房屋開發——前期工程費（商品房甲）

800000——前期工程費（商品房乙）

200000貸：銀行存款

10000003．根據上述資料（3）依據結算單及建筑發票和銀行付款憑據，致遠地產公司應作以下財務處理：借：開發成本——房屋開發——基礎設施費（商品房甲）

600000——基礎設施費（商品房乙）

200000貸：銀行存款

8000004．根據上述資料（4）依據結算單和建筑發票,致遠地產公司應作以下賬務處理:借：開發成本——房屋開發——建筑安裝工程費（商品房甲）

6000000——建筑安裝工程費（商品房乙）

4000000貸：應付賬款——應付工程款（甲施工單位）

100000005．根據上述資料（5）依據公共配套（水塔）計算分配表，致遠地產公司應作以下財務處理：借：開發成本——房屋開發——公共配套設施費（商品房甲）

400000——公共配套設施費（商品房乙）

100000貸：開發成本——待分攤費用——配套設施開發（水塔）

5000006．根據上述資料（6）依據開發間接費用分配表,致遠地產公司應作以下賬務處理:借：開發成本——房屋開發——開發間接費（商品房甲）

150000——開發間接費（商品房乙）

50000貸：開發間接費用

200000同時應將各項房屋開發支出分別計入各有房屋開發成本明細分類賬。7．假設甲商品房公寓已完工，但配套設施尚未完工，報經主管部門批準，同意用其預算成本10萬元，預提計入成本。做如下會計分錄：借：開發成本——房屋開發——公共配套設施費（商品房甲）