2022房地產(chǎn)估價師《理論與方法》知識講解：開發(fā)完成后的價值

猜測開發(fā)完成后的價值，要弄清以下3個問題：①要弄清該價值是在哪種開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況下的價值；②要弄清該價值是在哪個時間上的價值；③要弄清猜測該價值的方法有哪些。

（一）開發(fā)完成后的價值對應(yīng)的房地產(chǎn)狀況

開發(fā)完成后的價值，是指開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況所對應(yīng)的價值。因此，在猜測開發(fā)完成后的價值之前，需要弄清開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況，然后再猜測該狀況的房地產(chǎn)價值。以估價對象為商品房在建工程為例，假如估計開發(fā)完成后的商品房為毛坯房的，則猜測的應(yīng)是毛坯房的價值；假如估計開發(fā)完成后的商品房為粗裝修房的，則猜測的應(yīng)是粗裝修房的價值；假如估計開發(fā)完成后的商品房為精裝修房的，則猜測的應(yīng)是精裝修房的價值。

還需要留意的是，開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況并不總是純粹的房地產(chǎn)，除了房地產(chǎn)，還可能包含著房地產(chǎn)以外的動產(chǎn)、權(quán)利等。特殊是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)為酒店、保齡球館這類收益性房地產(chǎn)的，其狀況通常是“以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)”，包含著建筑物內(nèi)的家具設(shè)備等房地產(chǎn)以外的財產(chǎn)。在這種情形下，猜測的開發(fā)完成后的價值還應(yīng)包括家具設(shè)備等房地產(chǎn)以外財產(chǎn)的價值。

（二）開發(fā)完成后的價值對應(yīng)的時間

開發(fā)完成后的價值所對應(yīng)的時間，不肯定是開發(fā)完成之時，可能是開發(fā)完成之前的某個時間，也可能是開發(fā)完成之后的某個時間。因此，在猜測開發(fā)完成后的價值之前，還需要弄清是猜測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)在哪個時間上的價值。對于開發(fā)完成后的房地產(chǎn)相宜銷售的，通常是猜測它在開發(fā)完成之時的房地產(chǎn)市場狀況下的價值；但當(dāng)房地產(chǎn)市場較好而相宜預(yù)售的，則是猜測它在預(yù)售時的房地產(chǎn)市場狀況下的價值；當(dāng)房地產(chǎn)市場不好而需要延遲銷售的，則是猜測它在延遲銷售時的房地產(chǎn)市場狀況下的價值。

（三）開發(fā)完成后的價值的猜測方法

在猜測開發(fā)完成后的價值時，一般不宜將估價作業(yè)時的類似房地產(chǎn)的市場價格直接“平移”過來作為開發(fā)完成后的價值，通常是采納市場法并考慮類似房地產(chǎn)市場價格的將來變動趨勢，或者采納市場法與長期趨勢法相結(jié)合（長期趨勢法的內(nèi)容詳見本書第十章），即依據(jù)類似房地產(chǎn)過去和現(xiàn)在的市場價格及其將來可能的變化趨勢來推想。比擬的單位一般為單價而不是總價。例如，假設(shè)現(xiàn)在是2022年6月，有一宗房地產(chǎn)開發(fā)用地，用途為興建商品住宅，猜測建立期為1．5年（或18個月），假如要推想該商品住宅在2022年12月建成時的價值，則可以通過搜集當(dāng)?shù)卦擃惿唐纷≌^去若干年和現(xiàn)在的價格資料以及將來可能的變化趨勢來推想確定。

對于出租或營業(yè)的房地產(chǎn)，例如寫字樓、商店、旅館、餐館等，猜測其開發(fā)完成后的價值，可以先猜測其租賃或經(jīng)營收益，再采納收益