PAGE長江路打通工程安置項目可行性研究報告哈爾濱市國際工程咨詢中心二○一○年一月

編制人員名單項目負責人： 韓松巖高級工程師參編人員： 韓松巖高級工程師王毅楠工程師戴欽工程師王磊工程師肖瀟工程師審核： 韓松巖高級工程師審定： 李力波教授級高級工程師

目錄TOC\o"1-2"\h\z\u第一章總論 1一、項目概述 1二、項目編制依據(jù) 1三、項目建設背景 2四、項目建設必要性 4五、主要技術經(jīng)濟指標 6第二章市場分析 7一、我國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及趨勢分析 7二、哈爾濱房地產(chǎn)市場分析 10第三章工程選址與拆遷 17一、地理位置 17二、土地取得方式及現(xiàn)狀概況 17三、拆遷補償 17第四章工程建設方案 24一、編制依據(jù) 24二、建設用地概況 24三、規(guī)劃建設原則與指導思想 25四、總圖布置 26五、建設方案 26六、建筑結(jié)構、建筑裝修與建筑風格 28七、戶型設計 29八、技術經(jīng)濟指標 29第五章配套工程 31一、給排水 31二、供電 33三、采暖與通風 34四、燃氣 36五、安全防范 36第六章環(huán)境保護 38一、編制依據(jù) 38二、區(qū)域環(huán)境現(xiàn)狀 38三、拆遷期的環(huán)境影響與措施 39四、施工期的環(huán)境影響與措施 41五、營運期的環(huán)境影響與措施 42第七章消防 44一、編制依據(jù) 44二、各建筑物防火間距的有關規(guī)定 44三、消防給水系統(tǒng)的設計 45四、住宅用電設計 45五、電氣防火、防雷 46第八章節(jié)能 47一、編制依據(jù) 47二、節(jié)電、節(jié)水 47三、建筑節(jié)能 48四、選用節(jié)能型的建筑材料 48第九章項目實施計劃 50第十章招標方案 51一、編制依據(jù) 51二、招標方案 51三、招標內(nèi)容及方式 52第十一章投資估算及資金籌措 54一、項目投資估算及依據(jù) 54二、資金籌措 57第十二章經(jīng)濟效益分析 58第十三章社會效益分析 60可行性研究報告哈爾濱市國際工程咨詢中心第一章總論一、項目概述1、項目名稱長江路打通工程安置項目2、項目承辦單位哈爾濱地鐵集團有限公司3、項目建設地址項目東臨化工路，西臨東棵街，南臨道外區(qū)化工路-東棵街-長江路圍合的局部地塊，北臨哈藥倉庫北側(cè)圍墻。4、建設規(guī)模本項目總用地面積37975.9平方米，規(guī)劃建筑面積1708805、建設周期本項目建設期1.5年。6、項目性質(zhì)棚戶區(qū)改造回遷安置住宅建設二、項目編制依據(jù)1、《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》GB50180-93（2002年版）；2、《哈爾濱市城市房屋拆遷管理暫行辦法》(2007年哈爾濱市人民政府令第155號)；3、《哈爾濱市人民政府關于印發(fā)哈爾濱市棚戶區(qū)改造強制拆遷規(guī)定的通知》（哈政發(fā)〔2008〕9號）；4、《哈爾濱市棚戶區(qū)改造實施方案》；5、《哈爾濱市城市總體規(guī)劃（2004-2020）》；6、《哈爾濱市長江路打通工程安置用地詳細規(guī)劃圖》；7、項目單位提供的有關資料。三、項目建設背景哈爾濱是黑龍江省省會，也是我國東北北部重要的政治、經(jīng)濟、文化中心城市，是國家歷史文化名城，也是全省鐵路、公路、航空、水運的交通樞紐，是國務院批準的一類對外開放口岸，我國對俄羅斯及遠東貿(mào)易的重要城市。2009年，面對國際金融危機的沖擊，在省委、省政府和市委的堅強領導下，市政府堅持以科學發(fā)展觀為統(tǒng)領，攻堅克難，逆勢奮進，全力保增長、保民生、保穩(wěn)定，較好地完成了市十三屆人大三次會議確定的各項任務。經(jīng)濟平穩(wěn)較快增長，全年實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值3258.1億元，比上年增長13%。完成財政一般預算總收入338.4億元，增長20.6%，其中地方財政一般預算收入193.4億元。完成全社會固定資產(chǎn)投資1892.1億元，增長41.1%。城鎮(zhèn)新增就業(yè)10.7萬人，轉(zhuǎn)移農(nóng)村勞動力126.6萬人。城鎮(zhèn)人均可支配收入達到15887元，增長8.9%。農(nóng)民人均純收入達到6776元，增長13.7%。今年，市委將按照“超越自我、再塑形象、奮起追趕、努力晉位，把哈爾濱建設成為現(xiàn)代大都市”的目標要求，以建設工業(yè)大城、科技新城、北國水城、文化名城、商貿(mào)都城為發(fā)展戰(zhàn)略定位，全面實施“北躍、南拓、中興、強縣”發(fā)展戰(zhàn)略。新的發(fā)展目標和戰(zhàn)略將掀開哈爾濱思想大解放、經(jīng)濟大發(fā)展的新篇章?！耙唤又?、兩岸繁榮”是城市未來發(fā)展的戰(zhàn)略總綱。在松花江沿岸打造原生態(tài)的“萬頃松江濕地、百里生態(tài)長廊”，并以松花江為中軸線，推動發(fā)展空間向兩翼更廣闊領域展開，構建大哈爾濱的發(fā)展格局?！氨避S”就是以加快建設北國水城、科技創(chuàng)新城為戰(zhàn)略支點，打造集科技、生態(tài)、文化于一體的現(xiàn)代新城區(qū)?！澳贤亍本褪且劳泄系鼐墐?yōu)勢、產(chǎn)業(yè)基礎，打造新型工業(yè)化集聚區(qū)，使之成為我市實現(xiàn)跨越晉位的強大引擎?！爸信d”就是用三年左右時間，搞好老城區(qū)路網(wǎng)改造、棚戶區(qū)拆遷改造、地下管網(wǎng)和相應基礎設施改造，環(huán)境治理和市容市貌建設，力促老城“弱勢變優(yōu)勢、難點變靚點、舊貌換新顏”?！皬娍h”就是加速提升縣域經(jīng)濟實力，努力消除城鄉(xiāng)“二元”結(jié)構，加快城鄉(xiāng)一體化步伐。實施“北躍、南拓、中興、強縣”戰(zhàn)略，是哈爾濱城市發(fā)展又一次歷史性戰(zhàn)略性突破，必將推動哈爾濱在新的起點上，趕超跨越，加速前進！地鐵是城市公共交通體系中最重要的組成部分，它可以把一個城市變成地上地下兩個城市，帶來的不僅僅是現(xiàn)代化大都市交通的顯著改善，還有城市生活方式的變遷。我們打造地鐵并非簡單是為了解決交通，地鐵同樣可以拉動GDP和相關工業(yè)，并解決部分就業(yè)。地鐵可以打造一種地鐵經(jīng)濟，沿線將誕生大量小超市、居民區(qū)等新的經(jīng)濟增長，地鐵站點附近的土地也隨之升值，地鐵經(jīng)濟圈將帶來較大的經(jīng)濟效益，這些可以抵消部分修建地鐵的支出，間接的為地鐵的建設籌集資金。住房問題是重要的民生問題，隨著我國住房制度改革的不斷深化，城市住宅建設持續(xù)快速發(fā)展，住房市場化程度逐步提高，居民住房條件總體上有了較大改善。但隨著住房社會化、商品化程度的提高，我國住房市場在快速發(fā)展中，也出現(xiàn)了一些矛盾和問題，部分城市低收入家庭住房仍比較困難，特別是不少棚戶區(qū)房屋年久失修、配套設施陳舊且不完善、環(huán)境臟亂差等問題突出，居住條件相對簡陋。本項目的建設既可以很好地配合地鐵關聯(lián)用地長江路打通工程、解決棚戶區(qū)內(nèi)符合政策條件的被拆遷居民的住房困難，又可以極大地拉升城市建設品位，對提升城市承載力、提高環(huán)境吸引力和競爭力、發(fā)揮住房安居功能起到積極的促進作用。四、項目建設必要性1、促進長江路打通工程征地拆遷工作的順利進行長江路打通工程是我市今年交通建設方面的大工程，其中征地拆遷工作能否順利的進行，關系到整個工程的實施進度及質(zhì)量，因此是該工程中的重點工作。為了保證征地拆遷工作可以順利、有效地進行，必須對長江路周邊的地鐵關聯(lián)用地進行開發(fā)整理，重新整合土地資源，使得項目區(qū)域內(nèi)的土地價值得到極大地提升，拆遷的居民得到有效地安置。2、盤活當?shù)赝恋刭Y源目前長江路一帶區(qū)域土地利用率過低，急需開發(fā)。項目建成后，將帶動長江路一帶的土地升值，最大程度地發(fā)揮該區(qū)域的土地價值，為政府爭取更多的土地收益。同時，項目的建設可以盤活長江路一帶、乃至整個哈爾濱市東部區(qū)域的土地資源，大大提升此區(qū)域土地利用率、優(yōu)化哈市東部城區(qū)結(jié)構，促進該區(qū)域的土地升值、成為哈市東部乃至全市“寸土寸金”之地，為政府創(chuàng)造更多的土地收益，進一步提高當?shù)鼐用竦纳钏健?、解決棚戶區(qū)居民住房問題的需要人民群眾的小康生活全面不全面，關鍵在于住房需求能否得到合理滿足。受歷史包袱重、改造難度大，時間久遠等諸多歷史因素的影響，大多數(shù)市民仍居住在基礎設施條件差、環(huán)境惡劣的居住空間內(nèi)，周圍環(huán)境臟、亂、差，人居面積遠遠達不到哈爾濱市最低人均住宅面積，嚴重影響了市民的生活和工作。通過地鐵關聯(lián)用地長江路打通工程實施棚戶區(qū)改造,不僅能夠保證長江路打通工程順利進行，而且使居住在此棚戶區(qū)內(nèi)居民的住房問題得到妥善解決,對建設小康社會具有重要意義。4、帶動當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展因土地資源有限，經(jīng)過近幾年的經(jīng)濟發(fā)展，我市東部第三產(chǎn)業(yè)在二環(huán)以內(nèi)已經(jīng)趨近飽和，若想進一步大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，必須要向外擴大土地面積。項目開發(fā)整理后可以使我市東部第三產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟圈進一步向東部四環(huán)方向延伸，擴充目前現(xiàn)有的面積，形成一個新的經(jīng)濟快速增長區(qū)域。5、增加就業(yè)崗位，解決剩余勞動力目前哈市東部，尤其是四環(huán)附近主要以第一產(chǎn)業(yè)為主，因此剩余勞動力過多。項目建設期間可以吸納眾多剩余勞動力就業(yè)。項目建成后，該區(qū)域經(jīng)濟必會上升一個新的臺階，就業(yè)崗位大大增加，可以從根本上解決目前該區(qū)域剩余勞動力過多的問題，增加該區(qū)域農(nóng)村勞動力的收入，促進該區(qū)域乃至哈市東部區(qū)域的經(jīng)濟快速發(fā)展，有利于社會的穩(wěn)定、團結(jié)。五、主要技術經(jīng)濟指標1、建筑面積：170880平方米2、用地面積：37975.9平方米3、用地性質(zhì)：居住公建混合用地4、容積率：3.715、建筑密度：20.00%6、綠地率：35.00%

第二章市場分析一、我國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及趨勢分析1、對我國現(xiàn)階段經(jīng)濟運行狀況的分析：根據(jù)國家統(tǒng)計局最新公布的數(shù)據(jù)顯示，2008年全年國內(nèi)生產(chǎn)總值300670億元，比2007年增長9.0%。雖然國民經(jīng)濟增長的絕對量仍然維持一個較高水平，但相對量出現(xiàn)較為明顯的回落。其中一季度增長10.6%，二季度增長10.1%，三季度增長9.0%，四季度增長6.8%。連續(xù)四個季度出現(xiàn)經(jīng)濟增長速度出現(xiàn)下滑的趨勢。最近五年我國國民經(jīng)濟發(fā)展趨勢可以見下圖：2004—2008年國民經(jīng)濟生產(chǎn)總值及增長速率從上圖可以看到，最近5年國民經(jīng)濟總量仍然處于絕對增長的趨勢，但是從2008年來看，經(jīng)濟增長速率有所變緩，這和全球經(jīng)濟出現(xiàn)回落、美國次貸危機造成的經(jīng)濟受損有密切的關系。2008年全年居民消費價格比上年上漲5.9%，其中食品價格上漲14.3%。固定資產(chǎn)投資價格上漲8.9%。70個大中城市房屋銷售價格上漲6.5%，其中新建住宅價格上漲7.1%，二手住宅價格上漲6.2%；房屋租賃價格上漲1.4%。商品住宅投資22081億元，增長22.6%；辦公樓投資1112億元，增長7.4%；商業(yè)營業(yè)用房投資3200億元，增長14.9%。住宅是人們的基本消費資料，一個國家經(jīng)濟發(fā)展水平從溫飽型轉(zhuǎn)變到小康型的階段，住宅將成為人們的消費熱點。住宅建設投資一般占國民生產(chǎn)總值3-8％，占固定資產(chǎn)總值15-30％。房地產(chǎn)業(yè)在世界各國都是本國的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，對國民經(jīng)濟的發(fā)展有舉足輕重的作用。但是要發(fā)展成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，其增加值應占國民生產(chǎn)總值的10-15％以上，根據(jù)國家統(tǒng)計局2008年11月發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)業(yè)增加值占我國國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）比重首次超過5%，在國民經(jīng)濟發(fā)展中發(fā)揮了支柱作用，但是和發(fā)達國家的數(shù)據(jù)相比，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展不是太多。2009年兩會結(jié)束后，盡管房地產(chǎn)行業(yè)落選十大振興規(guī)劃，但房地產(chǎn)快速發(fā)展的方向不會變，因為房地產(chǎn)行業(yè)的國民支柱產(chǎn)業(yè)地位是不容否認的。在當今全球經(jīng)濟低迷的情況下，中國過分依賴的外需受到抑制的時候，房地產(chǎn)行業(yè)有責任也有義務率先成為拉動內(nèi)需、刺激消費、刺激投資的產(chǎn)業(yè)。2007年國家出臺了一系列政策：個人首購90平米以下住房,契稅稅率下調(diào)到1％；個人買賣住房暫免征收印花稅；個人賣房暫免征收土地增值稅；最低首付款比例調(diào)整為20％；商業(yè)性個人住房貸款利率下限擴大為貸款基準利率的0.7倍；個人住房公積金貸款利率下調(diào)0.27個百分點；就在近期國務院常務會議上剛提出“加大保障性住房建設規(guī)模，降低住房交易稅費，支持居民購房11月26日再次下調(diào)金融機構一年期人民幣存貸款基準利率各1.08個百分點，其他期限檔次存貸款基準利率作相應調(diào)整，同時下調(diào)央行再貸款、再貼現(xiàn)等利率。此外，自12月5日起，下調(diào)工行、農(nóng)行、中行、建行、交行、郵儲銀行等大型存款類金融機構存款準備金率1個百分點，下調(diào)中小型存款類金融機構存款準備金率2個百分點。此外，個人住房公積金貸款利率下調(diào)0.54個百分點，其中，5年以下(含)住房公積金貸款利率由原來的4.05%降至3.51%，5年以上原來的4.59%降至4.05%?！币陨险呲厔菀恢钡?008年底將不會有太大的調(diào)整。從另一方面購房市場看，隨著國民經(jīng)濟的發(fā)展，國民收入水平的提高，人們的住房消費觀念已開始改變，住房貸款也日益深入人心。種種跡象表明，今后中國的房地產(chǎn)市場將進入一個全新的個人購房時代。國家統(tǒng)計局城調(diào)隊對全國城鎮(zhèn)居民家庭住宅需求情況調(diào)查后得出結(jié)論：目前沒有自己的產(chǎn)權房、住房需求又很高的城鎮(zhèn)居民家庭比例還很大，這部分家庭中普通職工家庭居多，說明目前房地產(chǎn)市場，中低價位的商品房需求量很大。二、哈爾濱房地產(chǎn)市場分析1、哈爾濱市房地產(chǎn)供給分析哈爾濱處于內(nèi)陸城市，全球金融危機對哈爾濱的房地產(chǎn)板塊的影響較小，哈爾濱房地產(chǎn)經(jīng)過整合調(diào)整，建設規(guī)模逐漸擴大，呈現(xiàn)“商業(yè)地產(chǎn)”的特點，結(jié)構調(diào)整初見成效，根據(jù)國家統(tǒng)計局哈爾濱調(diào)查隊的調(diào)查顯示，哈爾濱市房屋銷售價格指數(shù)為101.9，在15個副省級城市排位中，由去年同期的第4位躍升至第1位，二手房銷售價格指數(shù)在15個副省級城市的排位中由去年同期的第2位升至第1位，其中住宅類二手房價格指數(shù)由去年同期的第4位躍升至第1位；商業(yè)營業(yè)用房銷售價格指數(shù)排名第2位，在15個副省級城市的排位中居第2位，與2008年同期位次相同。最近八年哈爾濱住宅供給情況見下表：

哈爾濱市房地產(chǎn)行業(yè)住宅供給情況一覽表單位：萬平方米年份項目20022003200420052006200720082009完成投資額（億元）89.9106.0120.0140.2157.8187.4215.8278.7開工面積609.29681.3726917.21585.61502.21610.81922.8竣工面積315.91302.66363386.1667.3698.2467.3529.3銷售面積287.06325.51361476.6674.4748.9586.1704.1哈爾濱市生產(chǎn)總值（億元）1232.101414.81680.51830.420942436.82868.23258.1人均GDP（元）182441885221374247682901232886人均可支配收入（元）7003.87892.7894010065112301277214588.615887資料來源：哈爾濱歷年統(tǒng)計年鑒從上表可以看到，哈爾濱市房地產(chǎn)竣工面積2002年為315.92萬平方米，2003年有所回落，從2004年開始緩慢增加。而銷售面積則逐年增加，到了2003年出現(xiàn)了銷售面積大于竣工面積，2004年銷售面積和竣工面積基本持平。因為2004年以來哈爾濱市GDP平均漲幅在14%左右，增長迅速，經(jīng)濟增長的同時人民收入得到了提高，購買力得到了加強。從2005年開始，銷售面積大于竣工面積。這種趨勢見下圖：2002-2009年哈爾濱市房地產(chǎn)完成投資趨勢圖從上圖可以看到，最近8年，哈爾濱市房地產(chǎn)完成投資額呈逐年增長的趨勢，增幅大致在11-30%的區(qū)間范圍內(nèi)。2008年投資增幅略有回落，這也和整個全國2008年宏觀經(jīng)濟發(fā)展趨勢緊密相關。2009年增幅較大，一是因為08年的投資額基數(shù)較低，二是因為隨著哈爾濱“南越、北拓、中興”的戰(zhàn)略實施，哈爾濱09年實施了多項新城區(qū)開發(fā)建設工程，以江北、群力、哈西三大板塊為主的房地產(chǎn)市場刺激房地產(chǎn)的新一輪增長。2002-2009年哈爾濱市房地產(chǎn)銷售、竣工面積統(tǒng)計圖從上圖可以看到，2002年房屋竣工面積大于房屋銷售面積，在2003年、2004年竣工面積和銷售面積基本持平，從2005年起，房屋銷售面積大于竣工面積，到2007年，銷售面積就遠遠大于竣工面積，說明哈爾濱房地產(chǎn)市場正在經(jīng)歷復蘇到全面發(fā)展的過程。近幾年，房地產(chǎn)市場開始快速發(fā)展，但是同2006、2007年相比，2008年、2009年的總量出現(xiàn)了回落的趨勢，增長軌跡與2002-2005年度之間保持一致，說明哈爾濱房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷了2年的快速發(fā)展后，已經(jīng)進入理性發(fā)展期。哈爾濱作為房地產(chǎn)二線城市，市場比較理性。這是因為哈爾濱城市不受外來的沖擊，而且購買的群體主要是集中在黑龍江省和哈爾濱，所以哈爾濱的市場應該是比較理性的市場，相對南方來說，外來的開發(fā)企業(yè)相對較少，受外來的影響相對比較弱，在理性的狀態(tài)逐漸的往上走。2、哈爾濱市房地產(chǎn)價格分析從房地產(chǎn)周期波動來看，哈爾濱房地產(chǎn)投資波動比全國房地產(chǎn)投資波動更為劇烈。第一個周期（1991-1997年）中，房地產(chǎn)投資波動的波峰明顯高于全國水平，繁榮期滯后于全國一年。第二個周期（1998年以后）中，房地產(chǎn)投資增長先快于后慢于全國水平。哈爾濱宏觀經(jīng)濟波動小于其房地產(chǎn)投資波動。哈爾濱的房地產(chǎn)市場總的來說是基本健康的，四個細分市場中，住宅市場和商業(yè)房地產(chǎn)市場比較健康。在土地市場中，土地市場化程度不夠，實際土地價格大大低于經(jīng)驗價格，土地的開發(fā)率也比較低，容易造成土地利用效率的低下。哈爾濱市是黑龍江省省會，是全省政治、經(jīng)濟、文化、科技和交通中心，也是全國省會城市中面積最大的城市。黑龍江鄰接俄羅斯，哈爾濱是中俄貿(mào)易的中心城市，其住宅、商業(yè)地產(chǎn)投資潛力較大。受金融危機影響，哈爾濱市與南方經(jīng)濟發(fā)達城市相比，房地產(chǎn)市場開發(fā)、投資，商品住房價格比較穩(wěn)定，基本面呈現(xiàn)良好，一直以來沒有出現(xiàn)大起大落現(xiàn)象。特別是從目前房價統(tǒng)計來看，哈爾濱市房價仍處在穩(wěn)中有升的狀態(tài)中。2008年，包括阿城、呼蘭在內(nèi)的全市住房平均銷售價格達到了每平方米3652元，同比增長13.87%，江南江北的商品房成交量均價更是達到了每平方米4400元，比2007年增長了23.5%，超平均漲幅9.18個百分點。2008年哈爾濱市存量二手住房平均銷售價格為每平方米2357元，同比增長11.5%，價格上漲較大。哈爾濱近8年商品房價格走勢表單位：元/平方米年度20022003200420052006200720082009平均價格2181.52156227724182620305443805980從上表和圖可以看到，哈爾濱地區(qū)的商品房銷售平均價格逐年上漲，其中，在2002年到2005年的四年間，價格增長趨勢比較平穩(wěn)，這和哈爾濱房地產(chǎn)市場從2000年復蘇，經(jīng)歷了4年調(diào)整期相互適應。從2005年年末開始，哈爾濱的房價有了大幅度的增長，房地產(chǎn)行業(yè)開始處于高速發(fā)展的時期。從2007年開始，房地產(chǎn)價格有一個飛速發(fā)展的階段。因為當前市場供房不足而需求旺盛，根據(jù)前文分析數(shù)據(jù)，近兩年哈爾濱市的房地產(chǎn)開發(fā)建設總規(guī)模和住房的總規(guī)模在逐漸減少，尤其是住房供求面積連續(xù)兩年下降，造成了市場住房不足。2009年，我市主城區(qū)新建商品住宅價格月平均漲幅為2.6%。其中，1-4月商品住宅均價為4380元/㎡，價格基本沒有什么波動；從5月份開始，價格開始上漲，當月環(huán)比小幅上漲1.1%；7月份為全年月漲幅最高，單月環(huán)比上漲了9.3%，其他月份漲幅基本都在4%左右。從不同區(qū)域價格漲幅來看，上漲最大的是群力新區(qū)，由年初的4300元/㎡，年末漲到7000元/㎡，一年內(nèi)上漲了62%；其次是香坊區(qū)上漲39%；價格上漲最慢的是松北區(qū)，由年初的3680元/㎡，年末上漲到4380元/㎡，漲幅為19%；道外區(qū)漲幅略高于松北區(qū)，年漲幅為20%。2009年各區(qū)平均漲幅為35.8%。按區(qū)域房屋價格高低排列，道里區(qū)平均價格最高，每平方米達到8190元；之后依次是：南崗區(qū)7270元/㎡，群力新區(qū)7000元/㎡，香坊區(qū)6130元/㎡，道外區(qū)6100元/㎡，哈西新區(qū)5580元/㎡，松北區(qū)4380元/㎡，利民區(qū)3150元/㎡。此外由于目前哈爾濱市已竣工的樓盤都是在前幾年或物價高成本運營狀態(tài)下動工的，其建筑成本、人工成本相對較高。因此造成了房價的增長。因此，相對于國內(nèi)其他人口密集、游資集中、房地產(chǎn)發(fā)展發(fā)達的城市，哈爾濱樓市將向相對穩(wěn)定和健康的方向發(fā)展。國際上公認，房價與居民收入比應當在３—６的范圍，６以上房地產(chǎn)市場價格就有泡沫了，處于中間以下階層的居民購買住房就非常困難。而按中國目前的城鎮(zhèn)人均可支配收入，房價與他們的收入之比早已經(jīng)達到10倍以上。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2009年6月，哈爾濱商品住宅成交均價為每平方米5036.23元，到了10月，數(shù)字已經(jīng)變成5983元/平方米。5個月的時間，冰城的房價漲了近1000元，猶如“駛”上高速路。而七、八月份，冰城更是迎來了房地產(chǎn)市場量價猛漲的時代，其中二級地段和小房型的價格漲幅最大。目前看來，每平方米接近6000元的均價已經(jīng)給冰城的百姓帶來了極大的購房壓力。本項目建設，可以提供廉租住房和低價位住宅用房，可以一定程度上緩解購房壓力。

第三章工程選址與拆遷一、地理位置擬建工程選址項目東臨化工路，西臨東棵街，南臨道外區(qū)化工路-東棵街-長江路圍合的局部地塊，北臨哈藥倉庫北側(cè)圍墻，整個建筑用地呈不規(guī)則多邊形。項目規(guī)劃總用地面積37975.9平方米，總建筑面積170880二、土地取得方式及現(xiàn)狀概況項目為回遷安置項目，用地性質(zhì)為居住公建混合用地，土地取得形式為劃撥用地。用地現(xiàn)狀為棚戶區(qū)住宅和部分小型企業(yè)，以及少量的農(nóng)用地。三、拆遷補償1、拆遷范圍本項目拆遷范圍為打通長江路工程香坊段；2、拆遷情況本項目拆遷總戶數(shù)1289戶，全部為住宅。詳見拆遷統(tǒng)計表。打通長江路工程香坊段戶型統(tǒng)計表序號戶型（使用面積）(平方米）40（26.67）50（33.33）60（40）70（46.67）80（53.33）90（60）100（66.67）110（73.33）120（80）合計1戶數(shù)211617055128111445236812892建筑面積1081.921030.413137.649678.1628954.2413214.8857963258.6410510.08126661.93實際安置面積估計（2）126661.94廉租房面積2724.45公租房面積68115合計（3）+（4）+（5）136197.33、拆遷補償政策根據(jù)《哈爾濱市城市房屋拆遷管理暫行辦法》和《哈爾濱市棚戶區(qū)改造實施方案》的有關規(guī)定，結(jié)合本市實際，出臺了《哈爾濱市棚戶區(qū)改造項目房屋拆遷補償相關政策的規(guī)定(試行)》(以下簡稱《規(guī)定》)。本項目依據(jù)此規(guī)定，具體實施措施如下：（一）、住宅房屋拆遷補償：（1）棚戶區(qū)改造項目的被拆遷人可以選擇貨幣補償，也可以選擇產(chǎn)權調(diào)換。（2）實行貨幣補償?shù)?，貨幣補償金額應當根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積、成新等因素，以房地產(chǎn)市場估價確定。拆遷當事人協(xié)商一致的，依照其約定。（3）實行產(chǎn)權調(diào)換的，按照“拆一還一”，結(jié)算結(jié)構差價的方式執(zhí)行,由被拆遷人按照被拆遷房屋重置價格結(jié)合成新與產(chǎn)權調(diào)換安置房屋建安成本結(jié)算差價。產(chǎn)權調(diào)換房屋根據(jù)被拆遷住宅房屋的建筑面積，就近上靠標準安置戶型。產(chǎn)權調(diào)換房屋戶型設計應當符合實際需要，產(chǎn)權調(diào)換安置戶型設計標準為：一室半建筑面積50平方米、兩室建筑面積60平方米、兩室半建筑面積70平方米；同時設置保障戶型一室或一室半，設計標準為建筑面積40平方米。被拆遷房屋建筑面積在70平方米以下的部分，免交結(jié)構差價。超出被拆遷房屋建筑面積，就近上靠產(chǎn)權調(diào)換安置戶型內(nèi)的部分，可以按照綜合建設成本交納購房款。被拆遷人要求超過標準戶型建筑面積安置房屋的，超出標準戶型之外的部分按照商品房屋銷售價格交納購房款。（二）、住宅房屋拆遷保障（1）被拆遷住宅房屋家庭人均建筑面積低于我市上年度人均建筑面積標準，總建筑面積不足40平方米(含40平方米)，因家庭經(jīng)濟困難無力全額交納上靠建筑面積50平方米標準戶型超面積購房款的，可以安置到建筑面積40平方米的保障戶型房屋，可以按照安置房屋的建安成本交納上靠建筑面積40平方米保障戶型超面積購房款；也可以暫按成本租金標準承租保障戶型超出被拆遷房屋面積的部分，待被拆遷人經(jīng)濟條件改善后，補交購房款，變更產(chǎn)權性質(zhì)。（2）家庭人均建筑面積低于我市上年度人均建筑面積標準，貨幣補償金額低于《哈爾濱市城市房屋拆遷管理暫行辦法》規(guī)定的最低補償標準的，按照最低補償標準執(zhí)行。（3）對持有《城市居民最低生活保障證》的被拆遷人或者公有住宅房屋承租人，給予2萬元照顧；對在《城市居民最低生活保障證》中登記并持有《中華人民共和國殘疾人證》的殘疾人，給予1萬元照顧。（4）具有經(jīng)濟適用住房購買或者貨幣補貼資格，以及具有廉租住房保障資格的被拆遷家庭，按照本政策進行補償安置后，經(jīng)申請重新核定，仍具有經(jīng)濟適用住房購買或者貨幣補貼資格以及廉租住房保障資格的，可以按照有關規(guī)定直接享受經(jīng)濟適用住房或者廉租住房政策。（三）、非住宅房屋拆遷補償拆遷非住宅房屋，按照《哈爾濱市城市房屋拆遷管理暫行辦法》執(zhí)行。關于無證照房屋的處理(1)對于經(jīng)市城市規(guī)劃部門認定為違法建筑，或者提供虛假房屋證照獲取利益的房屋所有人，由規(guī)劃、城市管理行政執(zhí)法、公安等部門依法查處，不予補償。對涉及出具虛假房屋證照的人員，由紀檢監(jiān)察、公安等部門依據(jù)相關規(guī)定予以處理；構成犯罪的，依法追究其刑事責任。(2)對于無證照房屋的拆遷，房屋使用人能夠積極支持拆遷工作，且同時具備下列條件的，給予救助補貼：①具有拆遷范圍內(nèi)哈市常住戶口；②家庭人均建筑面積低于我市上年度人均建筑面積標準；③房屋具備居住條件和使用功能；④長期在此居住且無其他住房。(3)對符合救助補貼條件且具有經(jīng)濟適用住房或者廉租住房保障資格的，可以直接享受經(jīng)濟適用住房或者廉租住房政策。(4)對不符合救助補貼條件但積極支持拆遷工作，并在規(guī)定期限內(nèi)拆除違法建筑的，可給予適當補貼。(5)對未取得房屋所有權證，但同時具有土地、規(guī)劃等能夠證明房屋來源合法手續(xù)的，由規(guī)劃、國土資源、房產(chǎn)住宅、監(jiān)察等部門組成聯(lián)合復查組，對審批手續(xù)的真實性、合法性進行確認無誤后，參照有房屋所有權證房屋給予補償；由于歷史原因造成手續(xù)不全的被拆遷房屋，由聯(lián)合復查組進行確認后，參照有房屋所有權證房屋給予合理補償。(6)補貼標準由各區(qū)政府根據(jù)實際情況自行制定。對無證照房屋的處理，應當進行公示。其他相關規(guī)定(1)符合房改政策但未實施房改的被拆遷住宅房屋，原則上先行房改，房屋承租人支付房改費用后，拆遷人應對房屋承租人按房屋所有權人的標準依法進行補償安置。(2)被拆遷人按照綜合建設成本或建安成本交納購房款的房屋面積，比照經(jīng)濟適用住房辦理產(chǎn)權；被拆遷人要求按照商品房銷售價格交納上靠面積購房款的，辦理商品房產(chǎn)權。(3)被拆遷人(含房屋承租人、使用人)只能享受一次棚戶區(qū)拆遷優(yōu)惠。(4)在棚戶區(qū)改造中，對積極配合拆遷改造工作的被拆遷人或者被拆遷房屋承租人，適當給予獎勵，獎勵標準由拆遷所在區(qū)政府自行制定。(5)對于個別被拆遷居民提出不合理要求拒不搬遷，影響絕大多數(shù)被拆遷改造居民利益的，應當依法實施強制拆遷。4、拆遷補償方案本項目住宅拆遷全部采用安置方式。按照拆一還一原則和上靠戶型原則，住宅回遷安置面積136197.3平方米

第四章工程建設方案一、編制依據(jù)1、《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》2、《民用建筑設計通則》3、《建筑設計防火規(guī)范》GBJ16-874、《高層民用建筑設計防火規(guī)范》GB50045-95（2005版）5、《汽車庫、修車庫、停車場設計防火規(guī)范》GB50067-976、《黑龍江省居住建筑節(jié)能65%設計標準》DB23/1270（2008版）7、《哈爾濱市棚戶區(qū)改造實施方案》8、哈爾濱市長江路打通工程安置用地詳細規(guī)劃圖9、項目單位提供的其它資料二、建設用地概況安置用地位于化工路-長江路西北角地塊，回遷安置工程總用地面積37975.9平方米，土地取得形式為劃撥用地。規(guī)劃總建筑面積170880平方米，其中住宅136220平方米，公建4500該用地緊鄰城市主干道化工路和東棵街，對外聯(lián)系比較方便。項目用地呈不規(guī)則的多邊形，區(qū)內(nèi)已完成拆遷，目前為凈地。三、規(guī)劃建設原則與指導思想1、原則可持續(xù)發(fā)展和協(xié)調(diào)的原則。保證城市結(jié)構在社區(qū)的延續(xù)，保證未來社區(qū)與周邊地區(qū)功能、交通、空間等各種關系合理一致；堅持地域性、文化性和創(chuàng)新性原則，充分體現(xiàn)用地條件特征，最大限度開發(fā)土地價位，創(chuàng)造有特色的空間形態(tài)；體現(xiàn)以人為本的原則。著重居民的活動規(guī)律，綜合考慮日照、采光通風、防災及管理要求，創(chuàng)建方便、舒適、安全、優(yōu)美的居住生活環(huán)境。2、指導思想（1）在符合城市總體規(guī)劃的前提下，遵循統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、因地制宜、綜合開發(fā)、配套建設的理念，創(chuàng)建和諧社區(qū)；（2）綜合考慮哈爾濱市的氣候特點，地方習俗和傳統(tǒng)風貌等地方特點以及規(guī)劃用地周邊的環(huán)境條件，充分利用建設用地內(nèi)有保留價值的地形地貌、植被、道路、建筑物與構筑物等，并將其納入規(guī)劃；（3）為建筑群體和空間環(huán)境多樣化建設創(chuàng)造條件，充分考慮社會、經(jīng)濟、環(huán)境三方面的綜合效益。四、總圖布置工程因地制宜，在用地中軸線上錯落布置4棟高層建筑，層高33層，單體建筑平面呈“一”字型排列，每棟樓山墻距離15米。在臨東棵街一側(cè)布置一棟2層商服。工程用地四周為綠地，即有利于小區(qū)環(huán)境的美化，也有利于小區(qū)與外界的分隔。在用地臨東棵街和化工路兩側(cè)分別設置小區(qū)出入口一處，出入口處設置社區(qū)標志。五、建設方案1、住宅建筑住宅建筑為高層（33層），建筑平面為“一”字型。在社區(qū)用地中軸線上呈東西走向一字排列。這種布置方式既爭取了最好的建筑朝向，取得均好性效果，又能形成適合于居民交往的私密空間。2、公共建筑與工程配套的公共建筑包括居委會、警務室、商服、托幼、停車場、變電所、換熱站、加壓泵站、垃圾壓縮間、煤氣調(diào)壓站、公廁等配套設施。垃圾壓縮間、換熱站、煤氣調(diào)壓站均設置在用地北側(cè)的綠地內(nèi)；商服設置在東棵街一側(cè)。停車場為地上地下相結(jié)合的形式。其余公共設施設置在商服建筑內(nèi)。配套設施建設指標項目建筑面積（m3）數(shù)量社區(qū)服務中心1201青少年活動站,老年人活動站3001警務室451垃圾壓縮間2251公廁751社區(qū)衛(wèi)生站2251社區(qū)圖書館751物業(yè)管理用房30013、交通組織結(jié)合城市道路布局，在東棵街北端設置一處小區(qū)出入口，化工路北側(cè)設置一處小區(qū)出入口。社區(qū)靜態(tài)交通為地上、地下停車相結(jié)合的方式。小區(qū)內(nèi)主要道路圍繞建筑物四周布置，并與小區(qū)各住宅樓樓前道路相連，有利快速通達各個住宅樓，又有利于人車分流。4、地下停車場本項目在用地地下設置地下停車庫，平時為地下車庫，戰(zhàn)時為地下人員掩蔽所。本項目停車位815個，其中地上280個，地下停車位535個。5、綠化工程綠化建設主要分為成片綠地、樓間空地綠化，遵循點、線、面相結(jié)合的原則，形成一個綠地系統(tǒng)。本項目總綠地面積13291.57平方米六、建筑結(jié)構、建筑裝修與建筑風格1、主體結(jié)構及基礎型式住宅采用鋼筋混凝土剪力墻結(jié)構，商服采用鋼筋混凝土框架結(jié)構，樁基或筏片基礎，外墻采用300厚陶?；炷疗鰤K，具體實施方案以工程地質(zhì)評勘資料為依據(jù)。2、建筑裝修外裝修：高層住宅外墻貼墻面磚，墻裙采用理石貼面。屋頂均采用彩瓦玻層面。單元門設電子防盜門，窗均為單框雙玻或三玻塑鋼窗。內(nèi)裝修：進戶門為防盜門；樓梯踏步為理石貼面，不銹鋼扶手欄桿。3、建筑風格哈爾濱屬寒地城市，有大量歐式建筑遺存，并形成了哈爾濱的建筑風格。本項目建筑造型要注意歐式風格的傳承和延續(xù)，并與現(xiàn)代建筑的共生與融合。建筑色彩應以米黃等暖色調(diào)為主；給人以溫暖明亮的感覺，突出寒地城市的特點。七、戶型設計國家九部委聯(lián)合頒發(fā)的《關于調(diào)整住房結(jié)構穩(wěn)定住房價格的意見》指出，“要重點發(fā)展?jié)M足當?shù)鼐用褡宰⌒枨蠛椭械蛢r位、中小套型普通商品住房”?！白?006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟適用住房）面積所占比重，必須達到開發(fā)總面積的70%以上”。主要戶型包括40㎡；50㎡；60㎡；70㎡；90㎡；120㎡。住宅面積中套型建筑面積90平方米以下的住宅面積占開發(fā)建設住宅總面積的比例大于70%。八、技術經(jīng)濟指標技術經(jīng)濟指標表序號名稱單位數(shù)量備注一用地面積平方米37975.9二用地性質(zhì)居住公建混合用地三總建筑面積平方米170880其中地上其中：住宅平方米136220其中陽臺4118平方米公建平方米4500其中商服3435平方米，配套地下人防兼停車場平方米30160四容積率3.71五建筑密度%20六綠地率%35七停車泊位輛815其中地上：280地下：535

第五章配套工程一、給排水1、設計依據(jù)（1）《建筑給水排水設計規(guī)范》（GB50015-2003）（2）《建筑設計防火規(guī)范》（GB50016-2006）（3）《高層民用建筑設計防火規(guī)范》（GB50045-95）2005年版（4）《自動噴水滅火系統(tǒng)設計規(guī)范》（GB50084-2001）2005年版（5）《汽車庫、修車庫、停車場設計防火規(guī)范》（GB50067-97）（6）《建筑滅火器配置設計規(guī)范》（GB50140-2005）（7）《室外給水設計規(guī)范》GB50013-2006（8）《室外排水設計規(guī)范》GB50014-20062、設計范圍項目的給排水系統(tǒng)、管網(wǎng)、管線及消防。3、用水量（1）住宅生活用水量居住區(qū)的水源為市政自來水管網(wǎng)。從附近的市政供水干管引入居住小區(qū)，在居住小區(qū)內(nèi)按組團設置調(diào)壓生活供水泵站。市政自來水進入各個調(diào)壓生活供水泵站的緩沖水箱，經(jīng)供水設備調(diào)壓后送入組團供水管網(wǎng)。室內(nèi)每個單元和每戶的供水管上分別設置計量水表。根據(jù)本項目戶型設定原則估算社區(qū)內(nèi)住宅總戶數(shù)為2200戶，按戶均人口3.5人，人均日用水量200升計算，住宅日均生活用水量約為1540噸。（2）綠化及水系等日用水量本項目公共綠地約為13291.57平方米，每平方米日用水量按3升計，約404、供水方式（1）水源從附近的市政給水干線引至區(qū)內(nèi)供水網(wǎng)點。（2）供水方案在居住小區(qū)內(nèi)按組團設置調(diào)壓生活供水泵站。市政自來水進入各個調(diào)壓生活供水泵站的緩沖水箱，經(jīng)供水設備調(diào)壓后送入組團供水管網(wǎng)。室內(nèi)每個單元和每戶的供水管上分別設置計量水表。5、排水小區(qū)的污水主要來自居民、餐飲業(yè)及公企單位的生活廢水，居住區(qū)的生活污水系統(tǒng)和雨水排水系統(tǒng)分流設置管網(wǎng)。生活污水排水按組團設置庭院排水管網(wǎng)，經(jīng)化糞池處理后排入居住區(qū)生活污水排水干線，再匯入市政生活污水排水管網(wǎng)。居住區(qū)內(nèi)設置雨水管網(wǎng)，由各組團匯入居住區(qū)雨水管渠，再匯入市政排水管網(wǎng)。二、供電1、設計依據(jù)（1）《民用建筑電氣設計規(guī)范》（JGJ／T16-92）（2）《供配電系統(tǒng)設計規(guī)范》（GB50052-95）（3）《低壓配電設計規(guī)范》（GB50054-95）（4）《10KV及以下變電所設計規(guī)范》（GB50053－94）（5）《通用用電設備配電設計規(guī)范》（GB50055－93）（6）《建筑物防雷設計規(guī)范》（GB50057-94）（7）《高層民用建筑設計防火規(guī)范》（GB50045-95）（8）《火災自動報警系統(tǒng)設計規(guī)范》（GB50116-98）2、用電量（1）高壓供電：10KV（2）低壓供電：單組220V、三相380V（3）負荷等級：本項目為高層住宅建筑?？紤]工程性質(zhì)及規(guī)模，確定為三級負荷用電單位。消防用電設備（含應急照明）、重要用電設備等用電為二級負荷，其他用電屬三級負荷（4）供電容量選擇本工程住宅每戶的用電指標按6KW設計，在選擇變壓器時，住宅用電指標為40VA/m2，公建為50VA/m2，經(jīng)計算，居住區(qū)總供電容量為7171KVA。功率因數(shù)補償在變電站低壓側(cè)進行，使功率因數(shù)不少于0.9。（4）計量住宅設集中計量，以利于實現(xiàn)IC卡統(tǒng)一計費和遠傳。公共建筑的電力應設單獨的計量表。3、供電方案高壓電源取自附近的中心變電站，引來2路變壓電纜沿地直埋進入小區(qū)的開閉所。由總圖內(nèi)的開閉所向下屬的箱式變提供10KV電源，區(qū)內(nèi)的所有電纜皆為沿地直埋方式。區(qū)內(nèi)的主要道路設庭園燈，草地和綠樹照明，庭園燈采用不碎外罩和節(jié)能光源，庭園燈應具有自動開閉功能，由變電站控制。區(qū)內(nèi)的公建光源盡量選擇日光燈和采用質(zhì)量好、電子鎮(zhèn)流器以節(jié)約能源和提高照明質(zhì)量。區(qū)內(nèi)的高層建筑（超過24米）按規(guī)范應提供2三、采暖與通風1、設計依據(jù)（1）《采暖通風與空氣調(diào)節(jié)設計規(guī)范》（GBJ-872001版）（2）《民用建筑熱工設計規(guī)范》（GB50176-93）（3）《公共建筑節(jié)能設計標準》（GB50189-2005）（4）《辦公建筑設計規(guī)范》JGJ67-89（5）《汽車庫建筑設計規(guī)范》（JGJ100-98）（6）《商店建筑設計規(guī)范》JGJ48-88（7）《建筑設計防火規(guī)范》（GBJ16-872001版）2、采暖（1）熱源依據(jù)居住小區(qū)所處的位置，小區(qū)采暖方式為集中供熱。按《民用建筑節(jié)能設計標準》(采暖居住建筑部分)哈爾濱地區(qū)采暖設計熱負荷指標q=50W/m2，居住小區(qū)內(nèi)住宅面積136220平方米，公共建筑面積4500平方米，居住區(qū)總計采暖耗熱量Q=854（2）采暖供熱系統(tǒng)居住區(qū)建筑物的采暖供熱系統(tǒng)，按熱水連續(xù)采暖方式供熱。由于居住區(qū)的面積比較大，采用間接連接的一次熱網(wǎng)、二次熱網(wǎng)系統(tǒng)，從而提高熱源的運行效率,減少輸配熱損耗。一次熱網(wǎng)設計溫度115/80℃。二次熱網(wǎng)設計溫度95/70℃。在各個組團設置換熱設備。居住區(qū)的一次熱網(wǎng)和二次熱網(wǎng)均采用直埋方式敷設。室內(nèi)采暖設施的設置,按“黑建發(fā)(2001)第2號”文件的要求,一律按分戶供暖控制、分戶計量。室內(nèi)管道以暗裝敷設方式為主。住宅建筑物室內(nèi)采暖系統(tǒng)可以采用散熱器采暖方式，每組散熱器分別與供回水聯(lián)箱連接的方式。以便管道的敷設，每戶供熱均能達到遠程計量及遠程控制。2、空調(diào)與通風本項目其余各建筑物均不設集中空調(diào)系統(tǒng)，各用戶可根據(jù)需要自行設置，室外統(tǒng)一規(guī)劃留有裝機位置。各建筑物公用部分均設機械排風系統(tǒng)。地下一層設機械送排風系統(tǒng)，每個防火分區(qū)設置一套送排風系統(tǒng)。局部防火分區(qū)進風可通過地下入口自然補風。地下一層設置機械排煙系統(tǒng)，并設置不小于50%排煙量的補風系統(tǒng)。每個防火分區(qū)設置一套機械排煙系統(tǒng)。四、燃氣居住小區(qū)使用燃氣，居民生活用氣主要用于炊事。居民生活用氣量指標58*104千卡/人.年。采用地下敷設低壓管網(wǎng)供氣，壓力不大于0.02kg/cm2。管網(wǎng)敷設在街坊內(nèi),五、安全防范1、住宅的分戶門安裝防盜安全門，其質(zhì)量標準應符合GA25-92《防盜安全門通用技術條件》的要求，單元門設樓宇式可視電子對講防護門及保安監(jiān)控系統(tǒng)。2、樓梯間設有聲控燈。3、每棟樓頂及管道檢修口、公用電閘箱、電源控制柜等均設安全鎖具。

第六章環(huán)境保護一、編制依據(jù)1、《環(huán)境空氣質(zhì)量標準》GB3095-1996；2、《地表水環(huán)境質(zhì)量標準》GB3838-2002；3、《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標準》GB3096-93；4、《污水綜合排放標準》GB8978-1996；5、《污水排入城市下水道水質(zhì)標準》CJ3082-1999；6、《黑龍江省地面水環(huán)境質(zhì)量功能區(qū)劃分和水環(huán)境質(zhì)量補充標準》DB23/485-1998；7、《哈爾濱市城市節(jié)約用水條例》8、《哈爾濱市水污染防治管理辦法》9、《哈爾濱市城市居民居住環(huán)境保護條例》二、區(qū)域環(huán)境現(xiàn)狀1、廢水由于該棚戶區(qū)內(nèi)排水設施不完善，居民多以潑地自然蒸發(fā)的方式處理，在夏季污水滯留，產(chǎn)生異味，嚴重污染環(huán)境；冬季污水易流至路面結(jié)冰，致使路面光滑，給居民的日常生活帶來不便，同時又對地下水存在潛在影響。其余生活污水通過簡易的化糞池處理，污水車運排至周邊水域，甚至不經(jīng)處理直接排入河道，其水質(zhì)無法達到一級排放標準，對地表水體造成嚴重的污染，并對城市景觀產(chǎn)生重大影響。2、廢氣該棚戶區(qū)內(nèi)居民冬季采暖形式以燒煤、燒柴為主。排放高度在10m左右，不易擴散，環(huán)境污染嚴重。同時，大多數(shù)鍋爐房由于供熱面積不足和管理等問題而不能滿負荷運行，造成高消耗、低負荷，熱效率低，設備閑置等現(xiàn)象。3、固體廢物該棚戶區(qū)內(nèi)垃圾箱較少，居民生活垃圾多傾倒于垃圾堆，在夏季如環(huán)衛(wèi)部門清運不及時，垃圾臭氣熏天，蚊蠅孳生，嚴重影響了居民的正常生活。在大風天氣，垃圾還易產(chǎn)生揚塵，污染周圍空氣環(huán)境。因此，該棚戶區(qū)改造不僅僅是平房變樓房，舊房變新房的改造，而是需要整體布局，改造改善相結(jié)合。在房屋造型、功能機構、配套設施等各方面都要著眼于城市未來的發(fā)展，要成為對環(huán)境質(zhì)量、功能質(zhì)量、工程質(zhì)量和服務質(zhì)量的一種提高。改造和改善棚戶區(qū)的同時也是經(jīng)濟發(fā)展、社會不斷進步的需要。三、拆遷期的環(huán)境影響與措施（一）拆遷期環(huán)境影響1、廢水主要來自拆遷過程的機械清洗用水和拆遷人員在臨時工棚內(nèi)居住時產(chǎn)生的生活污水。2、揚塵主要有房屋拆遷過程中建筑材料以及工程廢土產(chǎn)生的揚塵以及出入工地的拆遷機械和運輸機械產(chǎn)生的揚塵。3、噪聲在房屋拆遷、平整土地與建筑拆遷等作業(yè)中將運用大量的拆遷作業(yè)設備和機械，將產(chǎn)生建筑拆遷噪聲。4、固體廢物主要是拆遷過程中產(chǎn)生的建筑垃圾，其次為拆遷人員的生活垃圾。（二）拆遷期污染主要防治措施1、揚塵（1）施工現(xiàn)場設置高度不低于1.8米的圍墻。（2）施工現(xiàn)場設立垃圾存放場地，及時清運。垃圾運出施工現(xiàn)場時，按照批準的路線和時間運輸建筑垃圾。（3）拆遷現(xiàn)場定期灑水。（4）施工現(xiàn)場內(nèi)道路進行硬化處理。2、廢水施工現(xiàn)場設置移動式旱廁，定期清淘外運。3、噪聲（1）夜間22時至次日6時停止拆遷。（2）采用先進、低噪聲設備。（3）運輸車輛在敏感點附近進行限速行駛，禁鳴笛。4、固體廢物拆遷中回收的鋼筋等出售，其余建筑垃圾運至建筑垃圾堆放場。四、施工期的環(huán)境影響與措施本項目中道路及土方工程有可能占用了一定數(shù)量的規(guī)劃用地，原有植被等自然生態(tài)環(huán)境受到局部破壞，有造成水土流失的可能。在工程實施過程中應經(jīng)濟合理地進行土石方工程，避免取棄土方的浪費。工程結(jié)束后應立即對破露的土體恢復原有植被進行綠化或制定綜合利用措施。路面施工過程中，面層、基層均采用拌和站集中拌合，在拌和中會產(chǎn)生有害氣體和粉塵，對周圍大氣環(huán)境產(chǎn)生污染，所以本項目在實施階段，拌和站必須布設在距居民區(qū)500m以外的常年風向為下風位置，且距河流及飲用水源的距離不小于200m，地下水位的深度大于2.0m以上處。拌和站建立時還應采取有效的消煙除塵措施，減少有害氣體的排放量，并在取得施工所在地環(huán)保部門的測定允許后方可予以生產(chǎn)。在運輸、堆放易于揚塵的筑路材料路段中，應采取可靠的遮蓋措施，以減少在運輸堆放中對沿途農(nóng)田、居民區(qū)的污染。此外，施工駐地的廢污水及生活垃圾的排放將破壞環(huán)境衛(wèi)生，引發(fā)疾病，影響工人及居民健康；施工機械作業(yè)時排放大量的廢氣產(chǎn)生污染公害；大量施工機械作業(yè)產(chǎn)生超過居民區(qū)標準的噪聲污染，特別是夜間施工的噪聲尤為影響居民的安寧及休息。因此，在項目實施過程中，建設管理單位與現(xiàn)場工程監(jiān)理應認真檢查各施工單位的環(huán)保措施，加強對施工駐地排污問題、施工現(xiàn)場的設置堆放和施工機械作業(yè)的廢氣排放量檢測，以及對施工機械的噪聲等環(huán)境保護問題進行認真的不間斷檢查，力求將施工期對環(huán)境的污染減少到最低限度。工程建設管理單位在對竣工的各項工程初驗同時，應按設計文件中對環(huán)境保護設計的實施情況進行檢查，特別是臨時占用土地地貌恢復工作的執(zhí)行情況，及時清理施工現(xiàn)場，切實做到工程質(zhì)量驗收合格，環(huán)保工程實施的質(zhì)量也達到合格標準。五、營運期的環(huán)境影響與措施工程竣工營運期間，車輛行駛產(chǎn)生一定數(shù)量的有害氣體，對沿線大氣環(huán)境造成污染，特別是排放的尾氣中含鉛量過大，將對周圍生物的生長造成一定程度的危害，解決汽車排放尾氣的根本措施要靠先進的檢測設備和管理部門對汽車尾氣超標車輛的限制措施，以達到保護道路沿線的大氣環(huán)境。另外車輛行駛必將產(chǎn)生大量的噪聲，對周圍生態(tài)環(huán)境造成不利影響，隨著道路兩側(cè)的植被與綠化林帶的恢復和生長，能逐步減輕車輛行駛過程中所產(chǎn)生的噪音，根據(jù)具體情況設置禁鳴標志。對噪聲污染嚴重的車輛，管理部門應強制配置消音裝置，道路養(yǎng)護、管理部門應加強維修和管理，保證路面的平整度。以減少汽車行駛過中產(chǎn)生的噪音污染。

第七章消防一、編制依據(jù)1、《中華人民共和國消防法》2、《建筑設計防火規(guī)范》GB50016－20063、《黑龍江省消防管理規(guī)定》4、《高層民用建筑設計防火規(guī)范》GB50045-95(2005版)5、《自動噴水滅火系統(tǒng)設計規(guī)范》GB50084-2001（2005版）7、《建筑滅火器配置設計規(guī)范》GB50140-20058、《建筑物防雷設計規(guī)范》GB50057-94（2000年版）9、《汽車庫、修車庫停車場設計防火規(guī)范》gb50067－9710、《人民防空工程設計防火規(guī)范》GB50098-98(2001年版)11、《采暖通風與空氣調(diào)節(jié)設計規(guī)范》（GB50019－2003）二、各建筑物防火間距的有關規(guī)定1、區(qū)內(nèi)各建筑物組與組或組與相鄰建筑物之間的防火間距，均不低于二級耐火等級的防火間距之規(guī)定，且安全疏散距離應符合相應規(guī)定要求。2、街區(qū)內(nèi)的道路應考慮消防車的通行，對建筑物沿街部分的長度超過150米或總長度超過220米時，均應設置穿過建筑物的消防車道，其路面寬度、轉(zhuǎn)彎半徑、凈空高度、路面承載能力，均應符合消防車道的要求。三、消防給水系統(tǒng)的設計在進行小區(qū)規(guī)劃和建筑設計時，要同時設計消防給水系統(tǒng)。1、消防水池的設置應滿足GBJ16-87中有關規(guī)定。經(jīng)測算室外消火栓用水量（25L/S），室內(nèi)消火栓用水量（20L/S），火災延續(xù)時間按規(guī)定2h計算，在區(qū)內(nèi)中心廣場設消防水池可以滿足要求。2、室外消防給水管道、消火栓布置和室內(nèi)消防給水亦應符合GBJ16-87的相關規(guī)定。3、地下車庫設置消防噴淋系統(tǒng)、防排煙系統(tǒng)及火災補風系統(tǒng)，噴淋系統(tǒng)用水量30L/s,補風量不小于排煙量的50%。四、住宅用電設計為防止住宅電氣容量超負荷，避免因用電引起火災，在設計中要充分考慮到今后一個時期家庭用電量不斷增長的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢，按有關規(guī)定選用線路配線和配電裝置，留有必要余量，防止因線路超負荷運行引起火災。五、電氣防火、防雷在電氣防火、防雷方面采取以下措施：1、按二級負荷要求兩路電源供電，消防用電設備采用專用的供電回路，配電設備有明顯的標志。2、建筑物電氣設計應有消防電源，有火災事故照明。3、防雷接地系統(tǒng)：本項目為一、二類防雷建筑，在各建筑物屋頂設避雷帶，墻內(nèi)預埋鋼筋做引下線，利用結(jié)構基礎內(nèi)鋼筋做接地極。接地電阻不大于1.0歐姆。消防控制室設專用接地端子板，采用專用25平方絕緣導線與接地裝置連接，接地端子板與設備采用專用4平方絕緣導線連接。4、各建筑物電氣線路采用阻燃管穿暗線敷設。5、火災應急照明系統(tǒng)：樓梯間、疏散通道設置疏散照明，疏散走道地面水平照度不低于50.0lx，樓梯間地面水平照度不低于30.0lx。疏散指示燈安裝在距地0.5米的墻上或疏散出口的門上，疏散指示燈間距不大于20米,用于人防工程的疏散指示燈的間距不應大于非人防工程疏散指示燈間距的二分之一。應急照明和疏散指示燈具應符合GB13495及GB17945規(guī)定。

第八章節(jié)能一、編制依據(jù)1、中華人民共和國《節(jié)約能源法》；2、國家計委、經(jīng)貿(mào)委、建設部《關于固定資產(chǎn)投資工程項目可行性研究報告“節(jié)能篇”編制及評估的規(guī)定》；3、《民用建筑節(jié)能設計標準》JGJ26-95；4、《民用建筑熱工設計規(guī)范》GB50176-93；5、《工程設計節(jié)能技術暫行規(guī)定》GBJ6-85；6、《哈爾濱市墻體材料革新和建筑節(jié)能管理辦法》(哈爾濱市人民政府令第94號)；7、《哈爾濱市城市節(jié)約用水條例》。二、節(jié)電、節(jié)水1、節(jié)電用電設備一律選用節(jié)能節(jié)電型產(chǎn)品。根據(jù)用電負荷，合理選用供電器材，減少輸電損失。2、節(jié)水節(jié)約用水的重點是防止跑、冒、滴、漏現(xiàn)象的發(fā)生。應加強管理，制訂規(guī)章制度，定期巡視檢修，保證居民生活正常用水。此外，在日常生活中加強對居民增強節(jié)水意識的教育，選用節(jié)水型衛(wèi)生潔具，實現(xiàn)一水多用，也是實現(xiàn)節(jié)約用水利國利民的重要措施。三、建筑節(jié)能本項目設計時應充分考慮影響建筑物耗熱指標的幾個主要因素：建筑總平面的布置和設計，宜利用冬季日照并避開冬季主導風向，利用夏季自然通風。建筑的主朝向宜選擇本地區(qū)最佳朝向或接近最佳朝向；強化外墻保溫工程設計，對外墻和熱橋部位采取保溫措施，采用新技術、新材料，保證內(nèi)表面溫度不低于空氣露點溫度，減少附加傳熱損失；在建筑物輪廊尺寸和窗墻面積比不變的條件下維護結(jié)構應優(yōu)先采用保溫性能良好的新型墻體材料或高效保溫材料制成的復合墻體、屋頂和門窗；提高門窗的氣密性；減少換氣次數(shù)；在規(guī)劃允許的條件下增大南北朝向的建筑物的比例，控制窗墻面積比和凹凸面過多的形體，以實現(xiàn)節(jié)能。從根本上消除因保溫不足，受室外低溫的影響所導致的室內(nèi)溫度過低，引起的結(jié)露、長霉、室內(nèi)潮濕、熱環(huán)境惡化的建筑質(zhì)量問題，增加有效使用面積，提高使用的舒適度。四、選用節(jié)能型的建筑材料在工程建設中，綜合考慮其建筑結(jié)構的合理性、安全性和經(jīng)濟可行性的情況下盡可能采用節(jié)能材料。建議外墻體采用復合節(jié)能砌塊，我國把積極發(fā)展新型墻體材料，大力推進建筑節(jié)能作為貫徹保護耕地、節(jié)約能源、改善環(huán)境、實施可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的重要措施。特別是近年來對實心粘土磚實施強制性淘汰措施，更為新型墻體材料營造了良好的發(fā)展空間。采用在嚴寒地區(qū)能滿足建筑節(jié)能50％要求的復合非承重保溫砌塊簡稱復合節(jié)能砌塊已具有非常重要的意義。復合非承重保溫砌塊“結(jié)構新穎、工藝設計獨特、構造可靠”。現(xiàn)已在很多建筑中大面積推廣。復合節(jié)能砌塊是由空心或?qū)嵭膲K體、保溫層和面層組成。保溫層選用高效保溫材料——阻燃型聚苯泡沫(EPS)板。本項技術的創(chuàng)新點在于將EPS板通過榫形結(jié)構和拉筋，在砌塊成型機模箱內(nèi)一次成型“復合”在混凝土塊體內(nèi)；砌塊兩端設企口、上下配套有灰絕壓條，砌筑后墻體的塊與塊、層與層互相咬合，整個墻體的保溫層形成一體。

第九章項目實施計劃根據(jù)項目的建設內(nèi)容、建設條件、施工能力和工作需求等，確定整個工程建設期為1.5年。實施進度如下：2011年1月-4月，完成征地及項目各項前期工作。2011年5月-2011年12月，完成工程主體建設。2012年1月-2012年9月，完成小區(qū)配套設施建設。2012年10月，竣工交付使用。詳見項目實施進度表：項目實施進度表時間內(nèi)容1-3456-1213141516171819202122可研報告編制論證、審批、落實資金初步設計及審批招投標及施工圖設計拆遷及場地平整主體建設工程配套設施工程竣工驗收及投入使用

第十章招標方案為保證工程質(zhì)量，提高經(jīng)濟效益，保護國家利益、社會公共利益和承辦單位的合法權益，建設項目的勘察、設計、施工、監(jiān)理以及重要設備和材料的采購等活動必須進行招投標。一、編制依據(jù)1、《中華人民共和國招標投標法》；2、《工程建設項目可行性研究報告增加招標內(nèi)容和核準招標事項暫行規(guī)定》國家發(fā)展計劃委員會第9號令；3、《工程建設項目招標范圍和規(guī)模標準規(guī)定》國家發(fā)展計劃委員會第3號令；4、《工程建設項目自行招標試行辦法》國家發(fā)展計劃委員會第5號令；5、《關于國務院有關部門實施招標投標活動行政監(jiān)督的職責分工的意見》國辦發(fā)[2000]34號文；6、我國有關招標投標的文件范本；7、我國有關招標投標的法律法規(guī)。二、招標方案1、本項目招標內(nèi)容為設計、監(jiān)理和施工。2、招標組織形式為委托代理招標。三、招標內(nèi)容及方式1、設計招標（1）招標方式：設計招標采用公開招標方式。（2）投標單位資質(zhì)等級：具備工業(yè)與民用建筑工程相關專業(yè)乙級以上設計資質(zhì)（含乙級）的設計單位。（3）招標范圍：招標為方案設計招標，由中標單位繼續(xù)進行初步設計及施工圖設計。（4）評標辦法：最優(yōu)方案法。2、監(jiān)理招標（1）招標方式：監(jiān)理招標采用公開招標方式。（2）投標單位資質(zhì)等級：具備工業(yè)與民用建筑及相關專業(yè)監(jiān)理資質(zhì)乙級以上（含乙級）的監(jiān)理單位。（3）招標范圍：施工監(jiān)理。（4）評標辦法：采用綜合評議法。3、施工招標（1）招標方式：施工招標采用公開招標方式。（2）投標單位資質(zhì)等級：具備工業(yè)與民用建筑及相關專業(yè)二級以上（含二級）施工資質(zhì)的施工企業(yè)。（3）招標范圍：建筑工程、安裝工程、裝飾工程、市政工程等。（4）質(zhì)量標準：優(yōu)良。（5）工期：見項目實施計劃安排。（6）評標辦法：采用合理低標價法。（7）評標原則：公開、公平、公正和誠實信用的原則，競爭優(yōu)選，以合理低標投標報價為評標主要依據(jù)的原則。4、工程設備、重要材料采購招標由業(yè)主提供的設備、重要材料單項合同估算價在100萬人民幣（含）以上的采用公開招標方式進行。由業(yè)主提供的設備、重要材料單項合同估算價在100萬人民幣以下的由業(yè)主自行確定采購辦法。

第十一章投資估算及資金籌措一、項目投資估算及依據(jù)1、投資估算的依據(jù)：（1）《哈爾濱市城市房屋拆遷管理暫行辦法》；（2）《哈爾濱市棚戶區(qū)改造實施方案》；（3）黑龍江省建設廳文件黑建造價[2010]5號，關于頒發(fā)《黑龍江省建設工程計價依據(jù)（建筑、裝飾裝修、水暖、電氣、市政、園林綠化工程計價定額、施工機械臺班費用定額、建設工程費用定額》的通知；（4）哈建發(fā)〔2010〕173號《哈爾濱市城鄉(xiāng)建設委員會關于建設工程使用預拌砂漿計價等相關問題的通知》，哈建招[2010]7號《哈爾濱市建設工程招投標辦公室關于推廣使用預拌砂漿的通知》，黑建造價函〔2010〕8號《關于使用干混砂漿（預拌）的計價暫行辦法》。（5）黑建造價{2010}12號文件；“關于2010年工程結(jié)算指導意見”，哈建發(fā){2010}275號文件；“關于轉(zhuǎn)發(fā)黑建造價〔2010〕12號文件的通知”，黑建造價〔2010〕13號文件“關于調(diào)整安全生產(chǎn)措施費的規(guī)定”。（6）建設單位管理費：依據(jù)財政部財建[2002]394號的規(guī)定計??；（7）工程監(jiān)理費：依據(jù)國家發(fā)改委、建設部發(fā)改價格[2007]670號文件記?。唬?）工程勘察設計費：依據(jù)建設部[2002]計價格10號文件《工程勘察設計收費標準》計??；（9）建設項目前期工作咨詢費：依據(jù)國家發(fā)改委計價格[1999]1283號文件規(guī)定計??；（10）環(huán)評咨詢費：依據(jù)國家發(fā)改委計價格[2002]125號文件規(guī)定計?。唬?1）施工圖審查費：依據(jù)黑價經(jīng)字［2004］42號文件規(guī)定計??；（12）招標代理服務費：依據(jù)國家計委價格[2002]1980號文件規(guī)定計取；（13）預備費費率按國家規(guī)定計算。2、投資估算本項目總建設資金為44505萬元，詳見投資估算表。更詳細的投資規(guī)劃可能隨設計的深入而調(diào)整。

投資估算表總建筑面積：1708序號成本構成計算基礎計費標準合計(元)備注一前期拆遷費用二土地征用費用三前期工程費1三通一平準備費170,880.003.5598,080.0根據(jù)設計計算工作量2環(huán)保評估費130,400.0計價格[2002]125號、黑價聯(lián)字[97]第37號3設計前期費41,052.29379,200.0計價格［1999］1283號4工程地質(zhì)勘探費170,880.001.5256,320.0計價格[2002]10號5招標代理服務費41,052.29487,600.0計價格[2002]1980號6工程監(jiān)理費41,052.297,290,700.0建設部價費字[2007]670號7工程設計費41,052.298,264,300.0計價格[2002]10號8建設單位管理費41,052.295,658,100.0財建【2002】394號四建安工程費0.01住宅136,220.001700231,574,000.02公建4,500.0018008,100,000.03地下工程30,160.00210063,336,000.0五基礎設施建設費0.01小區(qū)綠化13,291.57389,925.02小區(qū)道路、廣場17,089.163,427,014.63電梯工程費136,220.009212,532,240.04用電安裝工程費170,880.009516,233,600.05供水工程費170,880.00203,417,600.06排水工程費170,880.00152,563,200.07消防工程費170,880.00203,417,600.08熱網(wǎng)工程費170,880.00203,417,600.09變電所工程200.0六不可預見費371,473,68014,332,657.11七開發(fā)期間稅費1人防費000.02城市基礎設施配套923,200.0黑價聯(lián)字[2008]63號3新型墻體材料專項費用17088081,367,040.0黑政府[2007]6號4消防設施建設費1708805854,400.0黑價聯(lián)字[2005]17號5圖紙審查費367,091,200.000.07%256,963.8黑價經(jīng)字［2004］42號黑價經(jīng)字[2002]243號6施工圖預算編制費826430010.00%826,430.0計價格[2002]10號7竣工圖編制費82643008.00%661,144.0計價格[2002]10號8供熱入網(wǎng)建設費170880528,885,760.0黑價經(jīng)字〔2008〕124號八建設期貸款利息22,465,985.69九總計(一+二+三+四+五+六+七+八)445,047,260.2二、資金籌措本項目所需資金44505萬元，資金來源為：申請銀行貸款35604萬元，約占建設投資的80%，建設單位自籌資金8901萬元（政府投入），約占建設投資的20%。本項目資金結(jié)構符合國家相關規(guī)定。

第十二章經(jīng)濟效益分析本項目總建筑面積為170880平方米，主要由地上和地下兩部分面積構成。地上總建筑面積140720平方米，其中回遷房總面積126661.9平方米，廉租房2724.4平方米,公租房6811平方米地下總建筑面積30160平方米，車位數(shù)535個。本項目主要收入有以下幾個方面：1、公建銷售收入：本項目公建面積為4500平方米，其中公益性服務設施建設面積為1065平方米，可出售面積為34353435*15000=5152.5萬元2、地下車庫銷售收入：本項目地下車庫一共535個車位，車位銷售單價為15萬元/個，銷售收入為：535*15=8025萬元通過以上銷售收入估算，本項目總收入為：5152.5+8025=13177.5萬元