房地產(chǎn)估價理論與方法重要公式1．2房地產(chǎn)的概念·建筑密度%=建筑基底總面積×100%建筑用地面積·容積率=總建筑面積建筑用地面積·總建筑面積=土地總面積×建筑密度×建筑層數(shù)·容積率=建筑密度×建筑層數(shù)·套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)房屋使用面積＋套內(nèi)墻體面積＋套內(nèi)陽臺面積·建筑面積=套內(nèi)建筑面積＋分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e2．3房地產(chǎn)的供求與價格·供給量=存量—拆毀量—轉(zhuǎn)換為其它種類的房地產(chǎn)量＋其它種類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量＋新開發(fā)量·彈性=作為因變量的經(jīng)濟(jì)變量的相對變化作為自變量的經(jīng)濟(jì)變量的相對變化·房地產(chǎn)需求的價格彈性=房地產(chǎn)需求量變化的百分比房地產(chǎn)價格變化的百分比·房地產(chǎn)需求的收入彈性=房地產(chǎn)需求量變化的百分比消費者收入量變化的百分比稠·玉房地巾產(chǎn)需賓求的星人口成彈性逐=和房地聞產(chǎn)需跪求量襪變化欺的百捏分比媽人口狂數(shù)量序變化兵的百閑分比悔·僅房地園產(chǎn)需酷求的鼻交叉膛價格感彈性暮=魯一種英房地組產(chǎn)需睛求量邊變化味的百巴分比物另一也種房泡地產(chǎn)致或商卵品價釋格變擊化的賓百分堆比襲·煎房地污產(chǎn)需熔求的虜價格寸預(yù)期些彈性全=作房地但產(chǎn)需蘇求量忘變化誓的百釋分比扶預(yù)期愛的房待地產(chǎn)鉗價格勾變化莖的百奇分比液·杰房地?zé)煯a(chǎn)供罷給的嚷價格柏彈性諷=倍房地媽產(chǎn)供爐給量躺變化房的百盈分比圓房地浪產(chǎn)價顧格變勿化的庭百分勿比周·謹(jǐn)房地贏產(chǎn)供抖給的卸要素售成本箱彈性惑=盼房地討產(chǎn)供腿給量慕變化換的百踐分比饞要素坦價格復(fù)變化役的百休分比回2嫂．泛4婆房地萬產(chǎn)價醬值和蹄價格疼的種丑類學(xué)·敲一個攤良好美的評站估價戀值善=滿正常櫻成交查價格判=然市場濤價格碰·駱基準(zhǔn)源地價憲：在厭城鎮(zhèn)勞規(guī)劃蜘區(qū)范侵圍內(nèi)凝，對旁現(xiàn)狀廉利用歪條件劈下不徒同級差別或繞不同上均質(zhì)手地域琴的土級地，韻按照紛商業(yè)席、居徒住、儲工業(yè)吐等用靜途，掉分別脾評估摩確定慮的某超一估貓價期專日上椅法定速最高增年期混土地筆使用欺權(quán)區(qū)懂域平是均價悅格。括·布標(biāo)定鴿價格凍：政廣府根理據(jù)管隱理需者要，瞧評估瞞的某盟一宗妥地在方正常伐土地示市場肥條件率下，壺于某丸一估替價期恐日的斬土地葡使用雞權(quán)價毛格，徑它是毫該類櫻土地萬在該豪區(qū)域尚的標(biāo)著準(zhǔn)指姥導(dǎo)價喘格。發(fā)·炭房屋謹(jǐn)重置眼價格檔：某續(xù)一基垂準(zhǔn)日六期，諷不同推區(qū)域撒、不放同用筋途、汪不同情建筑躍結(jié)構(gòu)保、不狡同檔帽次或姨等級扮的房優(yōu)屋，鍛建造腦它所概需要核的一刷切合辱理必腹要的捉費用姻、稅布金及授應(yīng)獲平得的遞利潤斥。溝·屬房地厘價格妥=牲土地渣價格扇＋建醬筑物熔價格鹿·逝土地找價格顯=柏房地歪價格眠—府建筑味物價代格窄·護(hù)建筑惰物價徑格鑒=朽房地燦價格何—敗土地廁價格這·反樓面城地價腳=優(yōu)土地才總價繡總建成筑面宴積臣·和樓面溝地價碧=礎(chǔ)土地逐總價沃×辱土地紗總面首積撓=汪垮土地巾單價出總建箱筑面濃積鐵土地繡總面悼積畢容積企率留·偵期房紐目前噸的價逼格株=津現(xiàn)房默價格館—蜘（預(yù)丑計從社期房撈達(dá)到染現(xiàn)房柜期間喇）現(xiàn)決房出嬌租的影凈收脆益的饅折現(xiàn)燦值問—步風(fēng)險艱補(bǔ)償父·個補(bǔ)地糧價籠=鴨改變方后的哨地價啟—尿改變怠前的尤地價抱·欣補(bǔ)地霸價（狼單價趟）饞=號現(xiàn)樓鄙面地絡(luò)價渴×飄現(xiàn)容奴積率泳—牛原樓蘋面地稼價欣×?xí)r原容估積率汽·弱補(bǔ)地街價（庸總價淋）耽=伯補(bǔ)地潤價（術(shù)單價濱）酒×銳土地僚總面羊積建·浪補(bǔ)地背價（扮單價授）輕=踐原樓錄面地婦價滋×惜（現(xiàn)崗容積挽率監(jiān)—卸原容扇積率亡）任·甘補(bǔ)地樣價（躲單價尸）赤=稈原容曾積率惹下的能土地腰單價畏×唇（現(xiàn)薦容積母率然—鹽原容槍積率晌）少原容相積率塌4腫．脖4轟建立逝價格揚(yáng)可比屆基礎(chǔ)掠·托建筑滿面積壩下的意價格要＝套市內(nèi)建咱筑面而積下頂?shù)膬r蜻格輝×毒套內(nèi)腫建筑貫面積壤建筑擾面積慶·脹建筑防面積勁下的嗎價格犯＝使恥用面椅積下約的價尊格與×薄使用熱面積撕建筑負(fù)面積場·廈套內(nèi)濁建筑田面積乏下的靜價格戴＝使否用面待積下片的價章格玉×兔使用蝦面積商套內(nèi)截使用壘面積沒·沈1塘公頃本＝充10數(shù)0雨00哭平方誦米律·激1穴畝＝肝66踢6.端67船平方罰米薄·暫1嗚平方老英尺椒＝印0.穗09述29妄03申04份平方肉米科·灰1飼坪＝請3.城30星57離9巖平方贈米巧·街平方孔米下奴的價噸格＝秘公頃運下的嬌價格尊÷1底0敞00諒0光·排平方住米下耳的價遼格＝州畝下侮的價蕉格壩÷6關(guān)66袖.6錘7籌·畜平方縣米下捕的價妖格＝童平方必英尺穗下的壤價格展÷0墻.0卸92服90摩30塑4段·肝平方久米下強(qiáng)的價崇格＝賄坪下將的價樹格史÷3執(zhí).3紐05規(guī)79粥4禽．命5愈交易葡情況榮修正聞·悅采用詞百分劈率法浸進(jìn)行犧交易酒情況閃修正貨的一準(zhǔn)般公漠式為幼：箏可比割實例姥成交巾價格鑰×蹤交易曾情況幻修正撓系數(shù)析＝可場比實循例正栗常市瘦場價滔格苗可比肺實例叉成交鋒價格加×慣扒1葡燭挖＝可翁比實影例正膏常市網(wǎng)場價臟格患1礦±兇S料%剃或者成：牛可比盾實例辨成交滋價格住×舒胸1泥00任之績＝可寨比實娃例正浩常市逢場價社格竹10嗚0東±巨S刺%據(jù)上式單中應(yīng),疤林1穴倆盆或鳴蹤1奧00俗預(yù)錄是交逆易情么況修世正系帝數(shù)泄1闖±襖S宋%老10浸0傾±漿S接%渾·笑采用脅差額賣法進(jìn)演行交蛋易情避況修羞正的猛一般堪公式武為鄰:蕩可比事實例餃成交史價庭格木±唐交易統(tǒng)情況握修正嬌數(shù)額仔＝可燕比實筍例正守常市饑場價痛格踏·驕正常晝成交沫價格洲—渠應(yīng)有提賣方償繳納屑的稅腸費＝還賣方懶實際偏得到趟的價酬格賣·謠正常緒成交荒價格蔥＋應(yīng)贊有買搏方繳買納的凍稅費寺＝買恩方實企際付的出的疼價格健·遍應(yīng)有等賣方冷繳納仍的稅酸費＝債正常靜成交飛價格畏×惡賣方刪繳納吩稅率伸·復(fù)應(yīng)有惠買方負(fù)繳納駱的稅式費＝廳正常兄成交衣價格詠×葛買方美繳納教稅率省·跡正常依成交痛價格狹＝惠賣方歡實際混得到瓜的價賓格躲茅偷畫1澇—濁賣方貌繳納暴稅率堡·能正常猶成交視價格防＝抬買方庭實際流付出床的價暫格閣郵蛋糖1噴＋買務(wù)方繳據(jù)納稅扭率圍4義．忌6秋交易割日期名調(diào)整久·溫可比饒實例棍在成祖交日斑期時劣的價罷格赤×爆(1灶±T芬％盲)接＝可駐比實兼例在織估價釋時點火時的行價格魯·協(xié)可比時實例艦在成霞交日貨期時迎的價虎格注×皂(鋼10店0±重T)襖/1傅00炎＝可握比實撞例在優(yōu)估價佳時點糞時的網(wǎng)價格下·背采用辯定基訂價格翁指數(shù)婚進(jìn)行匯交易朱日期琴調(diào)整蛛的公筋式為樹：置可比破實例躲在成踐交日爺期時缸的價雅格盡×醋估價膽時點愈時的麻價格搏指數(shù)輸=尤可比愚實例炭在估請價時排點時柜的價斥格并成交典日期架時的季價格披指數(shù)銅·原采用子環(huán)比規(guī)價格伯指數(shù)叉進(jìn)行學(xué)交易項日期榜調(diào)整尺的公尿式為俯：識可比查實例塑在成握交日蜂期時菜的價鉤格冒×良成交歉日期筐的下夠一時崗期的遲價格附指數(shù)共×膝再下替一時擴(kuò)期的跪價格儀指數(shù)私×…柳×岔估價紐時點蝶時的程價格究指數(shù)舞＝可脖比實薯例在伯估價找時點慘時的泉價格達(dá)·塵采用勢逐期閉遞增柳或遞廈減的蹈價格宰變動使率進(jìn)巧行交臟易日旁期調(diào)昌整的倒公式征為死:沿可比須實例保在成震交日黎期時于的價使格恢×旦(1動±賠價格草變動駐率中)挪期數(shù)炭＝可促比實她例在淚估價牽時點勻時的眉價格印·風(fēng)采用組期內(nèi)船平均招上升嬌或下歐降的回價格出變動虹率進(jìn)扎行交剪易日翅期調(diào)魄整的還公式段為頂:清可比靜實例猶在成兆交日額期時猜的價劣格腦×畜(1委±坊價格查變動學(xué)率某×桐期帳數(shù))你＝可交比實運例在頂估價傘時點廉時的疼價格寇4耗．柏7尾房地者產(chǎn)狀盈況調(diào)刷整缺·災(zāi)房地小產(chǎn)狀通況調(diào)贊整的規(guī)方法遼主要叨有百林分率啊法和環(huán)差額賴法、橫回歸察分析筋法戶·昌可比盆實例啞在其皺房地道產(chǎn)狀職況下賠的價蜂格像×替房地淡產(chǎn)狀剛況調(diào)獵整系臘數(shù)＝鑼可比威實例蹲在估并價對賺象房輛地產(chǎn)落狀況遙下的鄉(xiāng)價格識或者仁∶扭可比者實例哥在其茫房地橋產(chǎn)狀仆況下世的價螞格循×撈離1敢姿細(xì)＝可渾比實篩例在革估價灘對象柴房地農(nóng)產(chǎn)狀浩況下借的價認(rèn)格多1瞧±危R型%型可比攀實例筐在其位房地月產(chǎn)狀公況下昂的價柄格蒼×膏輛1蠻00花基銳＝可迫比實亞例在愛估價宴對象斜房地測產(chǎn)狀怨況下夸的價害格略10索0嘗±責(zé)R越·瓜可比流實例驚在其隨房地筒產(chǎn)狀徑?jīng)r下懇的價括格撓×么10甩0/遇（）滿＝可云比實繼例在雄估價脫對象氧房地馬產(chǎn)狀抄況下飽的價庸格擁·刮可比舒實例水在其飄房地給產(chǎn)狀柔況下纖的價釘格嘉×冬10借0/諒（）烈×繳（）狗/1釀00龍＝可別比實扮例在滅估價此對象隔房地截產(chǎn)狀漂況下地的價目格扁注堵∶聰上式濃（）熊為估傲價對展象房韻地產(chǎn)匠狀況途相對站于標(biāo)方準(zhǔn)房游地產(chǎn)梨狀況信的得引分崖4舊．柿8氏求取瓜比準(zhǔn)井價格界·代百分滾率法危下的庭修正遠(yuǎn)、調(diào)躲整系鄭數(shù)連寒乘公悄式收∶際估價妻對象曠價格碧＝可裁比實熊例成饅交價子格跟×我交易符情況遵修正閑系數(shù)撕×握交易柏日期易調(diào)整悼系數(shù)感×勵房地津產(chǎn)狀第況調(diào)也整系焦數(shù)餓估價授對象睛價格佩×崗(1歉±俱S立%)靈×芹(1椅±巾R僵%)敲＝可償比實耍例成彩交價揭格銜×債(1誠±宿T酒%)壤或者訂∶籠估價因?qū)ο髢|價格聚＝可抵比實嚷例成侵交價盈格爭×烏窗1寨躁扯×呈(1響±憐T誼%)捆×匪抹1囑旱侵或者蘋∶程1嘩±邊S叨%刑毅擴(kuò)理丹泳1航±鋒R啞%裙估價吳對象斥價格香＝可房比實縱例成控交價稈格傍×占籌10葬0傷改×門1室00養(yǎng)±退T低×曲慈1沿00罷10吸0凱±載S臉鼓1遣00噸母幅幟1伸00撐±頸R餐·姜百分登率法料下的雜修正雀、調(diào)錢整系峽數(shù)累敗加公予式肆∶員估價滑對象斑價格誼＝可鏟比實青例成風(fēng)交價忍格屈×越(1屈＋交假易情汗況修士正系防數(shù)＋死交易珠日期撈調(diào)整服系數(shù)倍＋房冤地產(chǎn)短狀況這調(diào)整謊系數(shù)蒙)綢估價齊對象隊價格消×輕(1檔±噴S充%討±燈R甘%)膛＝可帖比實蜜例成昏交價廊格處×加(1展±覺T貼%)乞或者勾∶饑估價云對象廉價格犬＝可濱比實積例成借交價絨格掙×糠講伯1扶±跌T喪%梁旗或者問∶機(jī)差層摟蠅峰陸曠鄙字閉診四榨存凳托1果±喝S予%落±噴R坐%壁估價采對象悲價格孩＝可擋比實著例成趨交價庫格種×撈勉10疫0例±驚T序職歷被淋蜓嗚劈居黨垂淹稈身菊汁碼北10擺0抓±飾S而±考R廢·嶼差額擺法下薦的公娃式屢∶月估價驚對象論價格悠＝可奇比實捧例成耳交價腔格邁±禿交易捧情況兼修正棚系數(shù)按±指交易架日期剃調(diào)整省系數(shù)妄±低房地看產(chǎn)狀廢況調(diào)胳整數(shù)鼓額沫5請．誘2填房地駐產(chǎn)價題格的笛構(gòu)成勁

握·到開發(fā)蜂利潤容＝開球發(fā)完鑄成后名的房勢地產(chǎn)猜價值眼—藝土地乞取得舍成本鑼—初開發(fā)昆成本夢—垮管理飄費用房—它投資針利息薯—餓銷售惰費用懸—尋銷售坊稅費申·辣計算遍基數(shù)童＝土孟地取損得成渴本＋寄開發(fā)夜成本貸，即庫：飾直接位成本豐利潤起率兆＝開臭發(fā)利窗潤譜/礎(chǔ)（土卻地取仁得成腿本＋壁開發(fā)倚成本滲）漏·柴計算咬基數(shù)向＝土閘地取澤得成摧本＋阿開發(fā)伏成本洲＋管炒理費舟用：封投資快利潤古率責(zé)=幅開發(fā)柄利潤林/冤（土跌地取螞得成健本＋禍開發(fā)色成本支＋管周理費乏用）旺·攏計算電基數(shù)扒＝土糟地取濟(jì)得成信本＋聞開發(fā)禾成本腹＋管昌理費屬用＋青投資扁利息歐＋銷擊售費恨用藝,狂相應(yīng)凡的利航潤率邀可稱夸為惹成本欺利潤妙率孟，即估：匠

冠成本掉利潤目率夢=番開發(fā)丑利潤殊/抖（土儀地取祝得成碎本＋襪開發(fā)模成本戲＋管劉理費墨用＋蹤投資此利息裂＋銷抵售費麻用）舉·公計算息基數(shù)焦＝開梅發(fā)完略成后責(zé)的房愈地產(chǎn)彈價值秤(標(biāo)售價悲)船，相緩應(yīng)的食利潤急率可困稱為乒銷售陡利潤音率較,流即憂:

聲銷售仍利潤妄率妄=渡開發(fā)凱利潤未/緊開發(fā)夜完成摔后的炊房地豎產(chǎn)價挨值螞5產(chǎn)．辛3殃成本早法的出基本雷公式倍·可成本富法最古基本鍬的公將式為背：房寨地產(chǎn)強(qiáng)價格村＝重榆新購嫂建價名格一案折舊斤·勝新開半發(fā)土求地價訊格＝引取得址待開猛發(fā)土燥地的住成本息＋土掘地開字發(fā)成鎮(zhèn)本＋啦管理餐費用品＋投級資利贏息＋宇銷售酸費用贊十銷森售稅滲費＋插開發(fā)農(nóng)利潤隙上式聰中：摧

爬·破開發(fā)熊完成退后可污轉(zhuǎn)讓太土地范面積顏的比黃率＝沾開發(fā)泳完成領(lǐng)后可發(fā)轉(zhuǎn)讓時土地晌面積把的總貼面積哄/疫開發(fā)冒區(qū)用勁地總霞面積漏×托10捧0%扎·障新開座發(fā)區(qū)預(yù)某宗染土地盒的單拾價同=顛（取碧得該汽用地充的總壺代價愚＋土塘地開剩發(fā)總尺成本炭＋總膏管理島費用瓶＋總洋投資史利息裂＋總康銷售產(chǎn)費用脅＋總其銷售抽稅費蒙＋壤總開扔發(fā)利航潤）鐮/(運用地觀總面建積津×導(dǎo)開發(fā)役完成傍后可趴轉(zhuǎn)讓籠面積這的比弱率）姜×廟用途錢、區(qū)轉(zhuǎn)位等齊因素協(xié)調(diào)整經(jīng)系數(shù)惜·冷求取嶼該荒童地開沙發(fā)完籃成后傅可轉(zhuǎn)貪讓熟站地平山均單六價的釣過程待如下優(yōu)：己

情該荒馬地開地發(fā)完萄成后陵可轉(zhuǎn)悅讓熟紫地的蘭總價晨=徹取得泄該荒夢地的綿總代題價十竄土地臘開發(fā)笑總成共本獻(xiàn)十總艇管理刪費用擦十總蒜投資甩利息側(cè)＋總質(zhì)銷售方費用文＋總描銷售膽稅費害＋菊總開讀發(fā)利佩潤則=初取得課該荒鄉(xiāng)地的貓總代館價十趕土地院開發(fā)存總成培本命十總齒管理那費用毒十總夢投資掘利息繪＋可支轉(zhuǎn)讓孫熟地腔的總忽價濫×責(zé)銷售敞費用銅、銷炕售稅狐費和巖開發(fā)潤利潤慌的比櫻率廈得出今：踩·備該荒染地開狡發(fā)完冰成后網(wǎng)可轉(zhuǎn)丑讓熟瓶地的諸總價愁=旬(像取得嘆該荒葵地的挑總代學(xué)價析十土態(tài)地開造發(fā)總雖成本嶄十總直管理客費用道十總交投資陣?yán)?雄1—壩銷售扮費用習(xí)、銷墓售稅肝費和掛開發(fā)贈利潤錦的比永率溫·獲該荒堡地開肢發(fā)完奉成后硬可轉(zhuǎn)邁讓熟哄地的鼓平均授單價角=勒取得京該荒漿地的罷總代折價＋謎土地串開發(fā)踩總成舟本＋別總管袖理費途用＋禿總投尤資利窩息裙(1狠—嘆銷售天費用摘、銷臂售稅現(xiàn)費和啟開發(fā)奶利潤糠的比金率駕)×員可轉(zhuǎn)薄讓熟抓地面守積炊

眉

泰=這(沒取得世該荒殖地的僅總代釋價＋姻土地玻開發(fā)動總成做本＋趣總管起理費防用十箏總投絞資利頸息易)窄(1每—豆銷售慌費用慰、銷排售稅睜費和變開發(fā)伯利潤挨的比賠率京)×沙可轉(zhuǎn)慰讓熟租地面陣積比南率謙×炎該荒喚地總雹面積使·秩新建合房地芳價格做=航土地濫得成貴本＋膚土地自開發(fā)陶成本三＋建尸筑物勻建造熄成本竟＋管舞理費純用＋吧投資拼利息卻＋銷狀售費踏用＋蛙銷售站稅費擠＋開賠發(fā)利屆潤擱·付新建洋建筑糾物價隱格僻=掛建筑播物建泡造成披本＋伯管理影費用鉗＋投獨資利帖息銷闊售費港用＋從銷售封稅費競＋開首發(fā)利訂潤待·職舊房訓(xùn)地價謹(jǐn)格罪=輸土地鉛的重酸新取傘得價福格＋賣建筑腦物的怖重新象購建亦價格閥—昌建筑導(dǎo)物重浩新購銅建價奉格址·忘舊建閑筑物舊價格烏＝建覽筑物窯的重湯新購醉建價去格尺—慎建筑做物的飽折舊米5妖．昨5騙建筑棚物的膀折舊鬧·姐建筑拒物的嗓折舊叢＝建羨筑物犬重新還購建居價格歌一建垃筑物尋市場植價值熊·器剩余燥經(jīng)濟(jì)載壽命沒＝經(jīng)成濟(jì)壽慚命一顫有效愿經(jīng)過鄰年數(shù)叼·繼直線眼法的傻年折健舊計近算公莫式：霜D飾i防＝偏D盾＝喉C—駕S/匹N唇＝害C昂(1鍛—R羨)漿/N綠上式蚊中：偏D誘i—塑—航第椒i緩年的億折舊回額。擁D肯是一蜓個常消數(shù)；混C—嗚—銹建筑那物的鹿重新池購建圈價格貝；竭S—證—亡建筑錦物的燭凈殘愉值濤形蚊蟻溫N—直—烤建筑撤物的摔經(jīng)濟(jì)納壽命正；呈R—攏—勿建筑淹物的沸凈殘歇值率著；笑(C粒—S腎)青——狼稱為羞折舊柳基數(shù)追；調(diào)·線年折瞞舊率擱d=餓D/哥C結(jié)×室10澆0鎮(zhèn)％河

=截(C趴—S勸)/午(C下×煌N)秒駱×們10象0違％狂=(范1—捉R)牽/N藏×元10訂0斷％饒·違有效蘿經(jīng)過喝年數(shù)黃為土t裁年的社建筑畜物欠折舊建總額深Et贈=D急×訓(xùn)t葬＝波(C愧—S沿)t窯/N原＝掠C(敵1—諸R)弦t仍/辨N腎·籃直線數(shù)法折頁舊下駁的盤建筑拒物現(xiàn)富值株的計區(qū)算公屈式為閉：瓣V=布C—功Et雞＝挑C—拔(C汽—S童)死t/公N情＝覺c[窩1—征(1遺—R焰)t廢/砌N]胖上式銷中：筍Et端——面建筑瑞物的拌折舊綢總額逐；氧V—僚—斑建筑盞物的精現(xiàn)值切；氣(C熱—S昆)樸——雜稱為卷折舊醒基數(shù)息；怠·置成新賤折扣棚法踐V=串C接＋債q砍集章仇細(xì)間式中繳：靠V—倡—蘇建筑浸物的伴現(xiàn)值搞；呀C—箭—中建筑矩物的飄重新表購建曲價格稠；擺q—蝕—梢建筑煮物的閱成新晚率去(%卡)倘；旋·甩用直村線法鐮計算蜻成新蘆率的僻公式箭為蹤：子q魔＝厲[1洞—(先1—功R)柿t坐/兔N]梯蝴×獵10找0屆％兄當(dāng)臺R霸＝招0殼時，抖q膜＝位(1裙—t晉/拾N)貿(mào)×派10衣0嗓％銷＝置[1粥—(蝴1—削R)五N面—n據(jù)/媽N]嘴×竹10慮0釀％情＝賠t申/鑼N夸×刷10腸0瘦％帽＝厭[1證—(娛1—序R)貝t母/許t跑＋槽n]顫×噸10屬0胖％嘉＝典n輕/售t乘＋轟n盲×島10住0唱％扶·式建筑芽物經(jīng)哲濟(jì)壽排命＝化1顫/蓮年折守舊得率應(yīng)·花修復(fù)急所必萍需的題費用權(quán)≤粉修復(fù)培后的驕房地棄產(chǎn)價由值臨—活修復(fù)竟前的嶼房地千產(chǎn)價塊值忘·析扣除能功能孤過剩欲引起比的折休舊后難的成削本＝再重置寶成本西—黨超額稍持有富成本炒·答扣除罵功能舅過剩求引起套的折乒舊后掙的成癢本＝飾重置收成本素—(檔無效南成本煙＋超翠額持插有成內(nèi)本彩)貨5以．驗6跟成本銳應(yīng)用且中涉疫及的宗有關(guān)廊規(guī)定鄭·園年折私舊額魯＝原恐價起×嗽(1釀—炊殘值幟率非)稠/搞耐用明年限毒

嚇6蠅．史1玩收益授法的捷基本率原理寒·樸地價麥＝年京地租薯×擊購買箱年踩·巡地價碎＝地蚊租刪/造利息里率勵·撇某筆艘資金責(zé)×宅利率掌＝房樂地產(chǎn)緩的凈洲收益茫·籃房地凱產(chǎn)價設(shè)格＝共房地畫產(chǎn)的式凈收肌益界/挨利率稼6陽．便2梁報酬乘資本圍化法加的公究式罷·證V=成A怠1憶/1姑＋吃Y逢1法＋丈A旺2覆/(診1轉(zhuǎn)＋勵Y宋1腳)游×謀(1誠＋鉗Y睡2渡)借＋四…檢＋掃An梢/(例1茄＋產(chǎn)Y鉆1廉)疤×速(1湖＋羽Y繪2對)…欠×線(1圓＋須Yn靠)]資·梯V=誘A粗1僚/1色＋針Y濱＋殼A2連/(轎1嘉＋渴Y)冷2補(bǔ)＋廣A3籍/(留1擴(kuò)＋奇Y)永3蜓＋息…模＋睬An落/(遼1屬＋田Y)謠n趟·盒A碧末林＝綢A坐初室(1蟻＋炮Y)斯·在V=頁A/戀Y[裁1罩—億1/錘(1倆＋鴿Y)者n視]敗·聾V=花A/船Y角·秒Kn催=1怒—膚1/繡(1更＋購Y)桂n礙=荷(1延＋管Y)乖n壓—1攝/(精1夏＋產(chǎn)Y)倍n竹·補(bǔ)V7園0=鄉(xiāng)V∞領(lǐng)×K彎70別·鎖V5礙0=耕V∞治×K寫50硬·擔(dān)V∞丟=V師50粱/K遍50深·棟V4放0淚=詞V4劣0改×松K4景0醉/汽K5叢0歐·任Vn新=緩VN降×痕Kn渡/均KN周=V做N抽×馳(1賞＋趨Y撲×差[(斥1磚＋粗Y)秩n握—1良]羅/踢(1藝＋救Y資—1膏·妨Vn縮=勇A/炸Yn首〔僅1—經(jīng)1/躁(1低＋府Yn同)顛n翻〕或男VN方=宗A/度YN劈〔料1—牌1/影(1距＋婆YN嚼)立N悠〕挎以上埋幾個軍公式壟中：閑V抵—騾房地底產(chǎn)收俯益價叢格又剃稱現(xiàn)屢值；泡n—垃收益樂年限賭；益A神1三，攏A蔬2旁…呆A赴n須—西—寫第總n幣期凈繭收益堵；府Y像1耀，縮Y擠2盾…象Y眉n清—嗽—紗第贏Y魄期報盡酬率灰(元折現(xiàn)鄭率幅)劇·嗚收益伏期限嫂為椒有限橋年的瓶公式尊:樣式中卷t咸為凈染收益村有變駐化的斜期限己·寫收益照期限繭為瀉無籃限年模的公吊式買:四·蓬凈收國益按默一定罩?jǐn)?shù)額瓣遞增洞有限棵年戒V=榮(A棟/Y桃+b梢/甜Y墳2屆)×昂[1月—1赤/(招1+登Y縮)蝦n叉]—區(qū)b/靈Y×尿n/戶(1尾+桐Y)布n叛未來沫第忘n凱年為屋[倍A寨十希(n形—1邪)b輕]蔬收益享年限幸為無露限年橫V=糾A/圖Y+磨b/蘭Y鈔2慨·漿凈收脖益按艙一定利數(shù)額攤遞減倒有限案年文V=視(A阻/Y閣—b哀/Y僑2倡)×甘[1街—1哥/(濤1+其Y)階n真]+孝b/臂Y×筐n/倒(1萬+Y模)勁n薯未來澇第牌n納年為繼瘡[A性—(拜n—虛1)套b]秧n僅≤煎A/嘉b+漸1雜·號凈收酸益按巡一定冠比率謀遞增衫有限蕩年清V=株A/身(Y湯—g羅)×吸[1診—畜(1釀+g杏)/貿(mào)(1棕+Y華)當(dāng)n掌]建錘與珍剃未來伍第變n宴年為丈售A向(1歡+g津)n帆—1詳無限禾年很悔V=彈A/尿(Y帽—g齒)蝶·拾凈收奶益按臉一定遠(yuǎn)比率邪遞減伸有限昨年擾V=懶A/稍(Y薪+g嶄)×鬼[1通—咸(1捷—g奶)/瞇(1浙+Y業(yè))粗n洞]喉斗步敘夢剩未來貪第揚(yáng)n框年為梅A(窩1—妖g)添n—吹1獄無限痕年季窮V=齡A/乏Y+添g奧以上濕幾個啊公式林中：植V丘—勒房地招產(chǎn)收牙益價釣格又貫稱現(xiàn)枝值；朵b塵—搜凈收船益逐過年遞賠增功(裂減望)鏡的數(shù)蛛額；山g捧—絨凈收肝益逐墾年遞母減的遍比率性；作·駱凈收卡益為例有效登毛收薦入減跨運營洪費用炕公式刊：巴有效仆毛收四入逐撥年加遞增冤的比痕率這為偏gI翁，圈運營知費構(gòu)用逐踐年太遞增閉的比惱率庭為艱gE胖，收霧益年伯限籠為譽(yù)有限幻年公限式傳為:摩V=炕I/態(tài)(Y惹—g充I)藍(lán)×?xí)篬1稍—乏(1北＋放gI陰)/回(1務(wù)＋拘Y)積丟n依]—擁E/贏Y—杏gE枕×[崗1—量(消1銅＋你gE鼓)/霧(1禾＋偽Y)脖n紋]穴上式鏈中：戲I娛—傅有效廊毛收玩入；鋼E村—鞏運營徒費用吸；點gI選—茫逐年么遞增鄉(xiāng)的比廉率幕；捧gE您—唇逐年胡遞增虜?shù)谋确饴收＃粴灐戭A(yù)知期未來得若干浴年后莖的價仗格的競公式滿：午·舒如果罰凈收煩益每回年不綠變?yōu)榻嗀,叛則公吵式為逗:畢V欲=A然/Y脖[1書—摧(1犧＋今Y)井t諷]背＋駐Vt增/(劣1然＋刮Y)字t鹽·提如果港凈收迷益按遮一定逮數(shù)額潤遞增狼,票則公廟式為共:悟V冰=(孝A/陜Y桂＋晉b/前Y存2蝕)鐵[1身—1蔑/(滋1訪＋迅Y)遷t海]徒—b返/Y罩×惱t/付(1診＋我Y)囑t克＋貧Vt絹/快(1購＋驕Y)喜t責(zé)·費如果者凈收優(yōu)益按兄一定厚數(shù)額次遞減萍,同則公大式為袍:傭V=刻A/嚷Y—鞭g撈[1炭—治(1組＋扛g/內(nèi)1濁＋益Y)賠t歲]傳＋瑞b/醋Y逃×考t/藏(1宏＋故Y)顫t司＋互Vt但/牧(1氏＋勻Y)姐t句·咱如果臂凈收左益按股一定裁比率筑遞增器,燃則公艦式為農(nóng):較V奴=A什/Y蘿—g矮[席1—俱(雞1洽＋豆g/燈1盤＋椅Y)眠t鑄]理＋論Vt島/此(1釣＋盤Y)塊t堅·紫如果前凈收宜益按嫌一定征比率層遞減伐,斷則公潔式為脆:歡V狹=A臟/Y飲＋挪g謝[1睛—休(1撇＋儲g/凳1蝦＋蛛Y)設(shè)t紡]依＋扶Vt免/擊(1劑＋稅Y)折t嚷·墻如果遼難以拘預(yù)測碑未來闖的價之格公核式為魂:V笨=A息[冠(1滔＋潤Y)示t華—1描]甜/最Y[磁(1象＋武Y)陶t敗—姨(1撇＋盤△習(xí))丘]以牌=溫A/閑Y棋—現(xiàn)△×哨Y/只(1懷＋稿Y)經(jīng)t騰—1獵=A堂/接Y角—聯(lián)△淺a軟上式餡中：黑a濟(jì)—奴償債恨基金我系數(shù)漏；抗A危—駛凈收膨益；不V施—劣房地?fù)懋a(chǎn)收抹益價綿格又崗稱現(xiàn)蘇值；反Y—舉報酬丈率侵(周折現(xiàn)北率譽(yù))睬；小△銜—束增值躁率；飯6娘．孕3位凈收勿益級·讀潛在誠毛收年入殲(P賺GI化)失；死·毅有效顫毛收講入條(E票GI塌)僻；嶺·倚凈運撲營收鬼益玉(N艷OI號)裂；紙·邁稅前柱現(xiàn)金蠢流量割(P道TC巴F)榴新；舅·芬運營奉費用氧率刮(O譽(yù)ER盲)擱·敵稅后晝現(xiàn)金決流量但(A牛TC夏F)奮渾；刪·蛇凈收異益率無(N拌IR弟)匙·秧凈收炸益率柿＝拳1—與運營沙費用英率非·概凈收溝益＝慮潛在溫毛收安入綢—鼠空置嗓等造萌成的鵝收入莫損失音—尸運營寧費用市

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粥

被躲攏冊文·晶房地交產(chǎn)凈略收益耗＝抵非押貸國款收的益＋宗自有頃資金炸收益量·太直接案資本無化法濁的土枕地剩眉余技帖術(shù)公叉式稠

固為躍:決V日L裂=蠅A瑞O沈—V截B平×盾R液B乖/秩R袖L搭·掃直接日資本醒化法逆的建掠筑物顫剩余欣技術(shù)贊公式助為殊:妨V妹B班=仇A逼O繳—V興L到×役R退L炎/邊R香B糠上式柳中：舒V侮L衡—犬土地舌價值巖；純A提O鏟—相土地敞與地襪上建變筑物風(fēng)共同暈產(chǎn)生捐的凈格收益著；勝V靠B久—槽建筑刺物價蔬值；旁R園B太—笑建筑諸物資再本化聚率；憲R踢L埋—掏土地匠資本衰化率癥；裕·顛直接筆資本仙化法讀的自勁由資糧金剩襯余技柄術(shù)公醒式為柱:唐V蠟E籮=遼A瀉O疼—V戰(zhàn)M間×檔R味M叫/筆R盲E洪·焦直接滿資本捉化法感的抵傾押貸彎款剩醬余技藝術(shù)公州式為明:供V慶M希=魂A乎O尤—V像E巷×頭R督E慰/孩R機(jī)M岔上式寫中：嚼V哲E搜—冶自有唯資金以權(quán)益兄價值量；許A雁O善—慈房地扭產(chǎn)凈鎮(zhèn)收益派；緊V奉M屯—劫抵押助貸款部金額椅；茶R宋M佛—殖抵押敏貸款劉常數(shù)諸；斑R冬E麻—穩(wěn)自有巡資金持資本痕化率蘇；崇6.先7西凈收樸益與派資本咳化率刻的匹幅配洲①惠由土跟地收疫益求激取土且地價漲格：乎土地零價格喪=友土地世凈收通益站/悔土地糕資本補(bǔ)化率述②殊由建趴筑物趕收益賀求取膜建筑影物價伶格：躍建筑周物價廳格有=地建筑芽物凈鉛收益狗/盟建筑詞物資爆本化醒率搞③奪由房遷地收籍益求救取房帝地價閑格：棋房地鄉(xiāng)價格卡=焰房地槍凈收務(wù)益瞇/傷綜合顧資本面化率效④幣由房突地收亭益單駛獨求供取土灘地價慌格：斗·揉土地逐價格渴=爬房地丙凈收挖益悶—僅建筑澤物凈施收益脫/死土地鉆資本腦化率背·未土地絲價格鳳=播房地辟凈收坊益捆—毫建筑襲物價賞格蜓×位建筑久物資碰本化淹率肯/漢土地歲資本散化率頓·嫂土地幻價格伴=局房地欺凈收算益吹/勵綜合來資本和化率順—斬建筑夢物價豬格竭⑤板由房奇地收俯益單裁獨求靈取建許筑物澤價格冶：脂·律建筑糕物價錢格喘=號房地拉凈收努益逆—籠土地披凈收擴(kuò)益覺/書建筑豎物資球本化番率堤·萌建筑通物價怕格易=貧房地絮凈收牢益街—蓬土地染價格徐×航土地鴿資本誼化率珍/選建筑扎物資板本化頸率蓄·劣建筑晴物價扶格鋪=雖房地急凈收閥益敢/庸綜合格資本挪化率喉—唱土地色價格榴7幫．淘2川假設(shè)肺開發(fā)擋法的紡基本千公式桂·診待開侮發(fā)房著地產(chǎn)糖的價找值＝敞開發(fā)著完成元后的捷房地懷產(chǎn)價燕值從—迫開發(fā)蹈成本嗎—五管理燭費用獵—當(dāng)投資奶利息媽—聚銷售輔費用辟—挽銷售派稅費丹—榮開發(fā)鹿利潤快—裹投資肥者購盒買待慢開發(fā)柱房地豆產(chǎn)應(yīng)數(shù)負(fù)擔(dān)鴉的稅栗費豬·搖生地勾價值拘＝開倒發(fā)完債成后戲的房折地產(chǎn)頓價值者—每由生梨地建圈成房鈴屋的剖開發(fā)房成本繼—絞管理嘗費用四—輸投資集利息墓—援銷售拘費用冠—用銷售教稅費洋—鹿開發(fā)哄利潤鵝—著買方巴購買愿生地暖應(yīng)負(fù)仔擔(dān)的雁稅費懶·乖生地悔價值評＝開愛發(fā)完灘成后失的熟才地價您值三—舞由生虹地開咬發(fā)成坦熟地畢的開剛發(fā)成除本贈—壟管理紙費用杜—娛投資司利息馬—然銷售澤費用儲—仿銷售旺稅費豐—宗土地思開發(fā)根利潤罷—經(jīng)買方綱購買塞生地冰應(yīng)負(fù)柿擔(dān)的毅稅費桑·加毛地憂價值那＝開萄發(fā)完斷成后詠的房潔地產(chǎn)棉價值模—滅由毛肯地建尾成房寶屋的娃開發(fā)訊成本扣—孕管理企費用寄—艦投資哪利息倍—衫銷售徐費用迫—找銷售黨稅費雅—殖開發(fā)廢利潤駛—糊買方麗購買君毛地杏應(yīng)負(fù)井擔(dān)的午稅費栽·純毛地鍋價值膽＝開朽發(fā)完艱成后掏的熟嘗地價勵值一伸由毛丈地開咱發(fā)成明熟地債的開歉發(fā)成鋸本一理管理誓費用模一投碰資利如息一辟銷售誼費用光一銷冶售稅談費一征土地礦開發(fā)廚利潤招一買探方購營買毛弊地應(yīng)躍負(fù)擔(dān)并的稅現(xiàn)費旋·槍熟地呢價值板＝開握發(fā)完室成后撤的房涌地產(chǎn)責(zé)價值丘一由妹熟地著建成持房屋肯的開盞發(fā)成爬本一掌管理駝費用質(zhì)一投床資利魯息一宮銷售胡費用蒙一銷資售稅戀費一淺開發(fā)顛利潤踩一買頌方購花買熟肅地應(yīng)姑負(fù)擔(dān)尋的稅威費賭·糾在建儉工程阻價值幕＝續(xù)榆建完云成后層的房驢地產(chǎn)成價值攀一續(xù)旋建成禍本一尼管理干費用膊一投亡資利龍息一惕銷售則費用蒙一銷膀售稅椅費一盲續(xù)建幟投資嫂利潤飄一買旅方購磨買在我建工茫程應(yīng)矩負(fù)擔(dān)鑰的稅陵費累·耳舊房袖價值漠＝裝孔修改繁造完禾成后倡的房理地產(chǎn)譜價值武一裝倆修改懼造成遭本一愛管理板費用細(xì)一投抵資利襲息一雅銷售喇費用遇一銷肺售稅妖費一歷裝修攔改造夏投資凈利潤蠅一買閘方購恰買舊糕房應(yīng)舅負(fù)擔(dān)雄的稅剛費侵·管適用港于開膛發(fā)完治成后偽出售圈的公業(yè)式：炸V啞＝瓜V樓P岸—C駁·阿適用售于開柴發(fā)完袖成后魚出租仁、營杏業(yè)的壯公式朝：扔V糕＝伐V右R芬—C路上式妹中啞:頂V—畏待開蔬發(fā)房簽地產(chǎn)道的價舊值闊;V己P備—冰用市弓場法響或長潔期趨構(gòu)勢法謀測算蔑的開何發(fā)完粱成后緩的房錢地產(chǎn)籮價值貫；生V但C疲—權(quán)應(yīng)扣余除項哭目作音向壓V險R曲—輝用收怪益法祥測算諷的開游發(fā)完蟲成后繪的房券地產(chǎn)攪價值銳；宇7握．啟4摧假設(shè)客開發(fā)惡法計并算中墓各項虛的求蟻取論·設(shè)利率饒＝單罰位時令間內(nèi)薄的利次息茫/加本金敵×納10密0君％踩·逼I讓＝禁P皂×初i助×秘n

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泄·河復(fù)利躬的總普利息難計算歉公式惰為：香I稱＝倡P[昏(1逢十時i)保n承—1紋]勸·軟在名巷義利記率下嶄的本熊利和披為：頓F惑＝粱P(沖1磁＋墨r糟／瑞m)乒n×求m飯·置在名或義利性率下堅的一咬年末玻本利擺和為污：宇F旋＝氏P(群1犁＋沈r排／屋m)哈m母·盒假設(shè)右實際轟年利透率為根i股則在乳實際灘利率預(yù)下的書一年見末本標(biāo)利的斃為：吵F備＝番P(呆1僅＋巾i)醬·碌令一編年末輕名義幅利率汪與實勸際利霞率的雷本利何和相菊等，駝即休P(家1堡＋妨i)括=P溫(1曾＋恩r/聚m)果m陸得出牽i頂＝癢(1喜＋吼r/喘m)吼m疫—1螺·捐名義威利率貫與實笑際利擺率的疑關(guān)系哪，還字可以箏通過采利率伶的計承算公快式得慕出，接即喊i=序(F縮—P既)/可P

石=P因(1捷＋網(wǎng)r/臣m)籮m—悔P勾/P蹦=(旱1謎＋謎r/繩m)筆m臥—1削上士7.叫4哲式中抗：敏i蝕—丙利率脫;匪n—喉計息孤周期使數(shù)科;槍I—拉總利孤息弄;本F—栽計息聞期末帳的本走利和穗;惰r—江名義寫年利絕率盆;侮m—鈴一年魯中計未息據(jù)m歸次世;繡r岔／羽m邀—孫—舌每次禁計息森的利寶率帥;P融—貢本金秀;湊8容．吃2釘數(shù)學(xué)凱曲線分似合英法搜·什Y夫＝疲a青＋橋bX役·棋a=找(粱∑伴Y—膛b周×∑月X)春/N成·揚(yáng)b=余(N械×∑正XY數(shù)—戶∑層X甜×∑蘇Y款)/策N轟×∑畜X牛2橫—(挽∑察X)舅2岔當(dāng)居∑限X=摩0腎時輕,著·風(fēng)a=君∑鴨Y揮/N壯·喪b=星∑憲XY勺/機(jī)∑犯X腎2撕上式損中：賓Y—迅各期購的房白地產(chǎn)吊價格聯(lián);垃X—韻時間熊;螞a溉，b霸—水為末晉知參梯數(shù)停;獸N肅—軍時間邪序列園的項秀數(shù)寺;陵8丟．3呈平均遲增減廊量法膚·喉V站i亡＝忌Po沉十窩d另×裁i

駕·冠d=擋(P晶1傾—P狐o施)財＋鮮(P冰2誘—P伍1橫)銳＋元…頑＋俘(P吉i棟—P訪i—剝1較)舞＋援…少＋動(P遭n斷—P干n—加1懲)/路n杠=(夠P材n濤—P蠟0補(bǔ))/煉n猴上式后中：舍V取i辰—泉第前i

均期房婆地產(chǎn)問價格部的趨其勢值石;董i刷—爹時期國序數(shù)最;泊P魄o鉛—薯基期襯增減迫量的亭平均鍋數(shù)摩;擺d裹—朱逐期樸增減咽量的攤平均梨數(shù)屢;巨P肯i繳—霉第i仔期房怕地產(chǎn)侍價格離的實眠際值思;運8磚．4摔平均冶發(fā)展狠速度蛙法賠·裙V葵i庭=P途0爬×乞t孤i喉·丙t=愧(P隆1件/P砌0助×兩P宏2末/P妙1耍×剝P裙3靈/P銜2暑…覽×染P譜i屆/P超i—抬1權(quán)×蟲…別×壤P湯n載/P耐n—披1銅)法1/撒n慌=逆(P資n撲/P萬0榜)叨1/虧n命上式當(dāng)中：挨t赴—存平均棍發(fā)展灰速度作;蹲8蘆．6酷指數(shù)猶修勻濟(jì)法按下式奮中：幟V顛i扔—歲第i鋒期的裕預(yù)測愿值貼;艦P號i冬—悄第i緩期的疑實測親值其;泥V長i+藥1察—飲第i裙＋1偉期的瘦預(yù)測嚷值膛;每a完—朋修勻仔常數(shù)澆，騾0茄≤負(fù)a位≤沾1公慢式為飯：減·揀V歪i+老1絮=輔V舒i方＋a裁(王P牙i叨—V棟i燦)填=去a翠P缸i膏＋(塘1躲—帥a)版V為i犬·莫V呈i+趨1賀=秋a疑P雖i羊＋(礙1隙—休a)怪V委i溪輕革屢娛勢英簡造賴題攪·籃V耀i+萄1卻=扶V莫i畏＋a跳(種P惜i合—V免i漠)咬9巧．壞1仇路線廁價法畝臨街勤深度牙價格射修正池率的折形式臨街深度(英尺)255075100125150175200四三二一法則(%)403020109876單獨深度價格修正率(%)403020109876累計深度價格修正率(%)407090100109117124130

平均深度價格修正率(%)160(40)140(35)120(30)100(25)87.2(21.8)78.0(19.5)70.8(17.7)65.0(16.25)套

福·湊平均宣深度趣價格追修正停率碧=某累計匆深度泡價格駱修正阻率壟×姑標(biāo)準(zhǔn)波臨街派深度逐/踏所給柴臨街橫深度傘9義．圣1夢．7幫路線舟價法嚴(yán)計算匆公式壯(以節(jié)標(biāo)準(zhǔn)窯臨宗芳地的陜單價容為路袖線價魂、采欄用平屆均深售度價答格修語正率態(tài)為例斗)靈①電一面堅臨街犁矩形維土地傳價值綿的計慧算公竭式：扶·初V(偵單價敏)泄=語u慨×梅d雷υ壁·濾V(病總價復(fù))遵=繁u策×董d澤υ嗚×數(shù)(f教×醉d)閣上式驅(qū)中抓:抹V功—卡土地橡價值肚;佩u俯—腳路線揮價賢;巷d教υ舞—各臨街去深度飲價格亞修正荷率孟;達(dá)f救—余臨街蹤寬度雹;氧d爭—片臨街貴深度偏②搖前后縫兩面喉臨街軋矩形攜土地形價值清的計才算公躍式：暫·煮V(熟總價發(fā))早=傘u安o肯×何d遷υ控o私×樣f緊×酒d挎o咬＋u樂1橫×仿d你υ柄1腳×貸f宮×錦(d編—坦d蒙o洞)擴(kuò)·睬V(滾單價闊)螞=鞋u遙o掌×悟d福υ讀o塘×咳d隙o＋王u1余×偏d俱υ讀1爹×逐(d搖—押d拒o)昂/肚d麻上式襪中:題V潔—限土地旋價值理;樸u勉o卵—潛前街州路線羞價呈;鑼d診υ革o縱—絡(luò)前街瞞臨街鬼深度顧價格太修正吉率差;悉f愉—博臨街歐寬度塔;辦d館—挖總深紛度炸;惠d綢o傭—袖前街泛影響靜深度冒;獎υ黑1框—貢后掘街路敢線價杜;中d仿υ灑1梁—闊后街妨臨街陷深度屆價格凱修正盾率肆;呢③行矩形鐮街角譯地價主值的仗計算折公式秀：咬·粒V(榨單價貧)款=手u韻o輸×碌d傘υ李o料＋率u1丘×誠d脊υ晌1呈×州t掙·敢V(雖總價之)臭=遷(砌uo挎×窯d幣υ瘦o＋夫u1加×科d文υ翼1期×鼠t)收×巷(f遞×蒸d)眼上式插中:票V單—鵲土地危價值打;肆u嗓o隙—玩正街粱路線昂價吩;柴d進(jìn)υ面o寶—峰正培街臨膨街深通度價撕格修航正率散;追υ淋1善—來旁街院路線敞價搞;鹽d綠υ朋1陷—撕旁街突臨街獲深度采價格被修正硬率盈;捐t螞—佛旁閉街影論響柔加價輔率加;紋f蔽—痰臨街煮寬度土;逢d消—濾臨街躁深度條;眼④著三角睜形土慰地價多值的鼻計算側(cè)公式畜：粒·符V(結(jié)單價秒)鐘=速u類×燈d熔υ肚×擁h千筆蝴啄明宗腥毛·激V(此總價闊)往=嫁u矮×害d拖υ團(tuán)×好h唇×括(f昌×猾d紀(jì)÷港2綿)毫上式倡中:弓V浩—旨土地止價值牌;辱u盟—訂路線轉(zhuǎn)價條;策d敲υ農(nóng)—惑臨街祖深度近價格請修正罪率臉;腎h跑—棗三角糠形土演地價縱格修僵正率些;孤f櫻—臉臨街叉寬度裂;失d容—頃臨街狐深度危;哭⑤現(xiàn)其他卸形狀嬌土地候價值交的計幸算。松通常搭是先凍將其曲劃分續(xù)為碎矩形宵、三壞角形均土地陷，然浸后分茅別計盲算這忽些矩與形、悔三角朽形土催地的峰價值縫再相弓加減含9吊．范4絮高層禁建筑纖地價旬分?jǐn)傇甑姆讲榉ǖ堍賯唇ǖ椭鏆⒎e進(jìn)憑行基分雀攤潛某部醫(yī)分享暈有的衣地價抹數(shù)額心=竊土地痰總價患值滅/監(jiān)總建濱筑面相積孔×緊該部饒分的置建筑佳面積稀某部茶分占傷有的卷土地腐份額卷＝該礦部分疼享有范的地鞠價數(shù)夠額職/丘土地州總價帶值＝鄙該部區(qū)分的抗建筑虧面積奪/雜總建保筑面北積間②衫按房旅地價隱值進(jìn)預(yù)行宿分尿攤竿某部深分享曾有的督地價淚數(shù)額基＝土武地總甩價值束/秤房地匠總價爽值蒸×駝該部梯分的蛛房地仰價值頂某部飲分占赴有的灣土地雕份額門＝該索部分誦享有寶的地懂價數(shù)射額鐘/禿土地蜓總價接值＝徐該部擴(kuò)分的走房地?fù)軆r值搭/屯房地欠總價和值皮③蜘按土獎地價季值進(jìn)釀行分博攤乞某部這分占驅(qū)有的備土地王份額興＝該眉部分舞的房位地價辜值貍—膛該部雷分的脫建筑令物價窗值檔/扇房地混總價付值級—稠建筑蠢物總秘價值圣某部礙分享士有的理地價顧數(shù)額眨＝該獄部分載占有碎的土從地份科額籃×經(jīng)土地號總價接值＝殲該部鏈分的福房地聞價值打一該哈部分余的建謎筑物繡價值假·粱地價撥＝地傍租警/逃利息犁率提·剛地租愈量＝能農(nóng)產(chǎn)抬品的培市場灣價格罩—草農(nóng)產(chǎn)拍品的劍銷售練稅費汪一農(nóng)壟產(chǎn)品既的生療產(chǎn)成胸本嗽—守土地坦上投度入資閉本的蝦利息莖—迷農(nóng)業(yè)跨經(jīng)營悠者的妨利潤房地產(chǎn)估價理論與方法精講班第20講課件講義（環(huán)球職業(yè)教育在線）

房地產(chǎn)估價理論與方法精講班第20講講義

最高最佳使用原則

第四節(jié)最高最佳使用原則

最高最佳使用原則要求房地產(chǎn)估價結(jié)果是在估價對象最高最佳使用下的價值。最高最佳使用是指法律上許可、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)過充分合理的論證，能夠使估價對象的價值達(dá)到最大化的一種最可能的使用房地產(chǎn)估價之所以要遵守最高最佳使用原則，是因為在現(xiàn)實房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動中，每個房地產(chǎn)擁有者都試圖充分發(fā)揮其房地產(chǎn)的潛力，采用最高最佳的使用方

式，以取得最大的經(jīng)濟(jì)利益。這一估價原則也是房地產(chǎn)利用競爭與優(yōu)選的結(jié)果。因此，房地產(chǎn)估價不僅要遵守合法原則，而且要遵守最高最佳使用原則(關(guān)鍵考點，會以設(shè)計考試題目)。

最高最佳使用必須同時滿足以下4個條件：①法律上許可；②技術(shù)上可能；③經(jīng)濟(jì)上可行；④價值最大化。在此特別需要指出的是，估價中在判斷估價對象的最高最佳使用時，往往容易忽視“法律上許可”這個前提條件，甚至誤以為最高最佳使用原則與合法原則有時是沖突的。實際上，最高最佳使用是在法律(包括法律、法規(guī)、政策、土地使用權(quán)出讓合同等)允許范圍內(nèi)的最高最佳使用。因此，最高最佳使用原則與合法原則之間的關(guān)系是：遵守了合法原則，不一定符合最高最佳使用原則的全部要求；遵守了最高最佳使用原則，必然遵守了合法原則中對合法使用方面的要求，但不一定符合合法原則對合法產(chǎn)權(quán)、合法處分等方面的要求(關(guān)鍵考點，會以設(shè)計考試題目)。

最高最佳使用具體包括最佳用途(或最佳用途組合)、最佳規(guī)模和最佳集約度。尋找估價對象最高最佳使用的方法，是先盡可能地設(shè)想出各種潛在的使用方式，然后從下列4個方面依序篩選：

(1)法律上的許可性。對于每一種潛在的使用方式，首先檢查它是否為法律所允許。如果是法律不允許的，應(yīng)被淘汰。

(2)技術(shù)上的可能性。對于法律所允許的每一種使用方式，要檢查它在技術(shù)上是否能夠?qū)崿F(xiàn)，包括建筑材料性能、施工技術(shù)手段等能否滿足要求。如果是技術(shù)上達(dá)不到的，應(yīng)被淘汰。

(3)經(jīng)濟(jì)上的可行性。對于法律上允許、技術(shù)上可能的每一種使用方式，華進(jìn)行經(jīng)濟(jì)可行性檢驗。經(jīng)濟(jì)可行性檢驗的一般做法是：針對每一種使用方式，首先預(yù)測它未來的收入和支出流量，然后將未來的收入和支出流量用現(xiàn)值表示，再將這兩者進(jìn)行比較。只有收入現(xiàn)值大于支出現(xiàn)值的使用方式才具有經(jīng)濟(jì)可行性，否則應(yīng)被淘汰。具體的經(jīng)濟(jì)可行性評價指標(biāo)有財務(wù)凈現(xiàn)值、財務(wù)內(nèi)部收益率、投資回收期等。

(4)價值是否達(dá)到最大化。在所有具有經(jīng)濟(jì)可行性的使用方式中，能夠使估價對象的價值達(dá)到最大化的使用方式，才是最高最佳的使用方式。(一般會根據(jù)上述內(nèi)容設(shè)計多項選擇題)。

特別提示：下列內(nèi)容要仔細(xì)閱讀，會針對下列內(nèi)容設(shè)計計算類型的判斷題。

進(jìn)一步來講，有三個經(jīng)濟(jì)學(xué)原理有助于我們把握最高最佳使用原則：①收益遞增遞減原理；②均衡原理；③適合原理。

收益遞增遞減原理可以幫助我們確定估價對象的最佳集約度和最佳規(guī)模。它揭示的是兩種投入產(chǎn)出關(guān)系(投入產(chǎn)出關(guān)系是指投入量的變動與相應(yīng)產(chǎn)出量的變動之間的關(guān)系):

一種是在一種投入量變動而其他投入量固定的情況下的投入產(chǎn)出關(guān)系；另一種是在所有的投入量都變動的情況下的投入產(chǎn)出關(guān)系。

收益遞增遞減原理揭示的第一種投入產(chǎn)出關(guān)系叫做收益遞減規(guī)律(也稱為邊際收益遞減原理),

可以表述如下：假定僅有一種投入量是可變的，其他的投入量保持不變，則隨著該種可變投入量的增加，在開始時，產(chǎn)出量的增加有可能是遞增的；但當(dāng)這種可變投入量繼續(xù)增加達(dá)到某一點以后，產(chǎn)出量的增加會越來越小，即會出現(xiàn)遞減現(xiàn)象。

收益遞增遞減原理揭示的第二種投入產(chǎn)出關(guān)系叫做規(guī)模收益(也稱為規(guī)模報酬規(guī)律),

可以表述如下：假定以相同的比例來增加所有的投入量(即規(guī)模的變化),

則產(chǎn)出量的變化有以下3種可能：①產(chǎn)出量的增加比例等于投入量的增加比例，這種情況被稱為規(guī)模收益不變；②產(chǎn)出量的增加比例大于投入量的增加比例，這種情況被稱為規(guī)模收益遞增；③產(chǎn)出量的增加比例小于投入量的增加比例，這種情況被稱為規(guī)模收益遞減。在擴(kuò)大規(guī)模時，一般是先經(jīng)過一個規(guī)模收益遞增階段，然后經(jīng)過一個規(guī)模收益不變階段，再經(jīng)過一個規(guī)模收益遞減階段。

均衡原理是以估價對象的內(nèi)部各構(gòu)成要素的組合是否均衡，來判定估價對象是否為最高最佳使用。它也可以幫助我們確定估價對象的最佳集約度和最佳規(guī)模。以建筑物與土地的組合來講，建筑物與土地相比較，如果規(guī)模過大或過小，或者檔次過高或過低，則建筑物與土地的組合不是均衡狀態(tài)，該房地產(chǎn)的效用便不能得到有效發(fā)揮，從而會降低該房地產(chǎn)的價值。例如，某宗土地上有建筑物，但該建筑物不是在最高最佳使用狀態(tài)，例如已過時、破舊、現(xiàn)狀容積率低，則會對該宗土地的有效利用構(gòu)成妨礙，在對該宗土地進(jìn)行估價時就需要做減價調(diào)整。這種情況在現(xiàn)實中經(jīng)常遇到，例如在舊城區(qū)有一塊空地，另有一塊有建筑物的土地，這兩塊土地的位置相當(dāng)，而有建筑物的土地上的建筑物已破舊不堪(無繼續(xù)利用價值),

此時對于買者來說，空地的價值要高于有建筑物的土地價值。因為買者購得該有建筑物的土地后，還需花代價拆除建筑物，從而該建筑物的存在，不僅增加不了土地的價值，還降低了土地的價值。

【例5－1】某宗房地產(chǎn)的土地面積300m2，建筑面積250m2,

建筑物的外觀及設(shè)備均已陳舊過時，有待拆除重建，測算拆遷費用為每平方米建筑面積300元，殘值為每平方米建筑面積50元。試計算該宗房地產(chǎn)相對于空地的減價額。

【解】該宗房地產(chǎn)相對于空地的減價額計算如下：

該宗房地產(chǎn)相對于空地的減價額＝(300-50)×250=62500(元)

與上述相反的情形，是建筑物的設(shè)計、施工和設(shè)備都非常先進(jìn)、良好，但坐落的位置較差，例如在較偏僻的地方建造的高級賓館、商場，不能使該建筑物的效用得到充分發(fā)揮，雖然該類建筑物的重建價格或重置價格較高，但該建筑物的價值卻低于其重建價格或重置價格，即功能過剩引起了功能折舊。

【例5-2】某建筑物的建筑面積500Om2,

坐落的土地面積為2000m2，土地價格1500元/m2，用成本法測算出的該建筑物的重建價格為1600元/m2,

市場上該類房地產(chǎn)的正常房地價格為1800元/m2。試計算該建筑物的現(xiàn)值。(特別提示：計算房地產(chǎn)的價值時要用正常房地產(chǎn)市場價格，而不能用房地產(chǎn)的個別價格。此問題在以后的計算題中經(jīng)常會遇到)。

【解】該建筑物的現(xiàn)值計算如下:

該建筑物的現(xiàn)價＝(1800×5000－1500×2000)/5000

＝1200(元/m2)

由上述計算結(jié)果可見，該建筑物的實際價值為1200元/m2,比其重建價格1600元/m2低400元/m2。

適合原理是以估價對象與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)，來判定估價對象是否為最高最佳使用。它可以幫助我們確定估價對象的最佳用途。例如，在日用必需品的零售商店集中地區(qū)，開設(shè)品牌服裝專店并不一定能獲得高收益，從而在這樣的地區(qū)開設(shè)品牌服裝專店就不是最高最佳使用。

適合原理加上均衡原理以及收益遞增遞減原理，即當(dāng)估價對象與其外部環(huán)境最為協(xié)調(diào)，同時其內(nèi)部各構(gòu)成要素的組合最為均衡時，便為最高最佳使用(此句話為最高最佳使用判定和實現(xiàn)的條件，應(yīng)該記住)。

最高最佳使用原則要求評估價值應(yīng)是在合法使用方式下，在各種可能的使用方式中，能夠使估價對象的價值達(dá)到最大化的使用方式的估價結(jié)果。例如某宗土地，城市規(guī)劃規(guī)定其用途既可以是商業(yè)，也可以是居住，如果為商業(yè)用途能夠使該宗土地的價值達(dá)到最大化，則評估該宗土地的價值應(yīng)以商業(yè)用途為前提；反之，應(yīng)以居住用途或者商業(yè)與居住混合用途為前提。但當(dāng)估價對象已做了某種使用，則在估價時應(yīng)根據(jù)最高最佳使用原則對估價前提做下列之一的判斷和選擇，并應(yīng)在估價報告中予以說明：

特別提示：下列計算公式必須會，可能出單項選擇題。

(1)保持現(xiàn)狀前提

認(rèn)為對現(xiàn)有房地產(chǎn)保持現(xiàn)狀、繼續(xù)使用最為有利時，應(yīng)以保持現(xiàn)狀、繼續(xù)使用為前提進(jìn)行估價。對現(xiàn)有房地產(chǎn)應(yīng)保持現(xiàn)狀的條件是：

現(xiàn)有房地產(chǎn)價值>(新房地產(chǎn)價值－將現(xiàn)有房地產(chǎn)改變?yōu)樾路康禺a(chǎn)所必要的費用)

以建筑物為例，對現(xiàn)有建筑物應(yīng)予以保留的條件是:

現(xiàn)有房地產(chǎn)價值>(新房地產(chǎn)價值－拆除現(xiàn)有建筑物所必要的費用－建造新建筑物所必要的費用)

(2)裝飾裝修改造前提

認(rèn)為對現(xiàn)有房地產(chǎn)進(jìn)行裝飾裝修改造但不改變用途再予以使用最為有利時，應(yīng)以裝飾裝修改造但不改變用途再予以使用為前提進(jìn)行估價。對現(xiàn)有房地產(chǎn)應(yīng)進(jìn)行裝飾裝修改造的條件是：

裝飾裝修后的房地產(chǎn)價值－裝飾裝修所必要的費用>現(xiàn)狀裝飾裝修的房地產(chǎn)價值

需要指出的是，裝飾裝修改造前提不一定是對建筑物進(jìn)行裝飾裝修改造，也有可能是對土地進(jìn)行改造。因為土地與建筑物的不均衡所引起的功能折舊也可能是由于土地方面的原因造成的，這時就需要對土地進(jìn)行改造。

(3)改變用途前提

認(rèn)為改變現(xiàn)有房地產(chǎn)的用途再予以使用最為有利時，應(yīng)以改變用途再予以使用為前提進(jìn)行估價。應(yīng)改變現(xiàn)有房地產(chǎn)用途的條件是：

新用途的房地產(chǎn)價值－改變用途所必要的費用>現(xiàn)用途的房地產(chǎn)價值

(4)重新開發(fā)前提

認(rèn)為對現(xiàn)有房地產(chǎn)進(jìn)行重新開發(fā)再予以使用最為有利時，應(yīng)以重新開發(fā)再予以使用為前提進(jìn)行估價。對現(xiàn)有房地產(chǎn)應(yīng)進(jìn)行重新開發(fā)的條件是：

重新開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值－重新開發(fā)所必要的費用>現(xiàn)有房地產(chǎn)價值

以建筑物為例，對現(xiàn)有建筑物應(yīng)予以拆除的條件是：

(新房地產(chǎn)價值－拆除現(xiàn)有建筑物所必要的費用－建造新建筑物所必要的費用)>現(xiàn)有房地產(chǎn)價值

(5)上述情形的某種組合

最常見的是第三種改變用途與第二種裝飾裝修改造的組合。

上述“所必要的費用”包括必須付出的各項成本、費用、稅金及應(yīng)當(dāng)獲得的利潤。必須指出的是，在實際估價中，對于上述五種估價前提，除第一種估價前提外，不能以其中某一種估價前提的可行，就判斷該種估價前提為最高最佳使用，而應(yīng)當(dāng)將它與其他幾種可行的估價前提進(jìn)行比較之后，才能作出最高最佳使用的判斷與選擇。

特別提示：考試時可能會出將三種情況組合在一起，問如何選擇的題目。

估價時點

第五節(jié)估價時點

估價時點原則要求房地產(chǎn)估價結(jié)果是在由估價目的決定的某個特定時間的價值。

房地產(chǎn)估價之所以要遵守估價時點原則，是因為影響房地產(chǎn)價格的因素是不斷變化的，房地產(chǎn)市場是不斷變化的，貨幣的購買力是不斷變化的，從而房地產(chǎn)價格也是不斷變化的。實際上，隨著時間的流逝，房地產(chǎn)本身也可能發(fā)生變化，例如建筑物變得陳舊過時。因此，同一宗房地產(chǎn)在不同的時間往往會有不同的價值。價值與時間密不可分，每一個價值都對應(yīng)著一個時間，不存在“沒有時間的價值”

如果沒有了對應(yīng)的時間，價值就會失去意義。反過來，就不可能離開時間來評估價值。如果沒有時間這個前提，價值估算將無從下手。另外，估價既不可能也無必要評估估價對象在所有時間上的價值，通常只是評估其在某個特定時間的價值。這就要求房地產(chǎn)估價必須先確定某個特定時間。但是，這個特定時間既不是委托人也不是房地產(chǎn)估價師可以隨意假定的，必須根據(jù)估價目的來確定。我們把這個由估價目的決定的特定時間稱為估價時點，并一般用公歷年、月、日表示。

確立估價時點原則的意義在于：估價時點除了說明評估價值對應(yīng)的時間，還是評估估價對象價值的時間界限，例如，政府有關(guān)房地產(chǎn)的法律、法規(guī)、稅收政策、估價標(biāo)準(zhǔn)等的發(fā)布、變更、實施日期等，均有可能影響估價對象的價值，因此，在估價時究竟是采用發(fā)布變更之前還是之后時，應(yīng)根據(jù)估價時點來確定(關(guān)鍵細(xì)節(jié))。再如，運用市場法評估房地產(chǎn)價值時，如果選取的可比實例成交日期與估價時點不同(通常是這種情況),

就需要把可比實例在其成交日期時的價格調(diào)整為在估價時點時的價格，如此調(diào)整之后的可比實例成交價格，才可以作為估價對象價值的參照值。

特別需要強(qiáng)調(diào)的是，遵守估價時點原則并不是把評估價值說成是某個時間上的價值就算遵守了，更本質(zhì)的是估價時點確定應(yīng)當(dāng)在先，價值估算應(yīng)當(dāng)在后，而不是先有了“評估價值”之后，再把它定義為某個時間上的價值(關(guān)鍵細(xì)節(jié))。在實際估價中，通常是評估現(xiàn)在的價值，一般將房地產(chǎn)估價師實地查看估價對象期間或者估價作業(yè)日期內(nèi)的某個日期(特別是完成估價對象實地查看之日)確定為估價時點。但估價時點并非總是在此期間，也可因特殊需要，將過去或者未來的某個時間確定為估價時點。在具體的一個房地產(chǎn)估價項目中，估價時點究竟是現(xiàn)在還是過去或者未來，是由估價目的決定的(關(guān)鍵細(xì)節(jié))，并且所對應(yīng)的估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況也會有所不同。因此，在估價中要特別注意估價目的、估價時點、估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況四者的匹配關(guān)系，其中估價目的是龍頭。確定了估價目的，其他便可以根據(jù)估價目的來確定。

不論是何種估價目的，評估估價對象價值所依據(jù)的市場狀況始終是估價時點時的狀況，但估價對象狀況不一定是估價時點時的狀況(關(guān)鍵結(jié)論)。不同估價目的的房地產(chǎn)估價，其估價時點與所對應(yīng)的估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況的匹配關(guān)系，見教材表5-1或圖5－2

。

特別提示：教材P162－164頁，各種估價時點舉例部分內(nèi)容必考，請大家仔細(xì)閱讀，內(nèi)容很簡單。但由于學(xué)時有限不再講述。

替代原則

第六節(jié)替代原則

替代原則要求房地產(chǎn)估價結(jié)果不得不合理地偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格。

房地產(chǎn)估價之所以要遵守替代原則，是因為根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，同一種商品在同一個市場上具有相同的市場價格。一般地說，任何經(jīng)濟(jì)主體(個人、家庭、企業(yè)等)在市場上的行為，都是要以最小的代價(花費或成本)取得最大的效益(效用或利潤)

。因此，任何明智的買者在購買商品時，都會

“貨比三家”從中選擇效用最大而價格最低的。如果價格與效用相比，顯示價格過高或者效用過小，則人們會敬而遠(yuǎn)之。換句話說，如果同一個市場上有兩個以上相同的商品同時存在時，則明智的買者會選擇價格最低的；或者反過來，如果同一個市場上有兩個以上價格相同的類似商品同時存在時，則明智的買者會選擇效用最大的。者為了使其產(chǎn)品能夠銷售出去，也會展開價格競爭。市場上各個經(jīng)濟(jì)主體的這些行為所導(dǎo)致的結(jié)果，是在效用相同的商品之間形成相同的市場價格。

房地產(chǎn)價格的形成也符合這一規(guī)律，只是由于房地產(chǎn)的獨一無二特性，使得完全相同的房地產(chǎn)幾乎沒有，但在同一個市場上具有相近效用的房地產(chǎn)，其價格應(yīng)是接近的。在現(xiàn)實房地產(chǎn)交易中，任何理性的買者和者，都會將其擬買或擬的房地產(chǎn)與類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，從而任何明智的買者不會接受比市場上類似房地產(chǎn)的正常價格過高的價格，任何明智的者不會接受比市場上類似房地產(chǎn)的正常價格過低的價格，最終是在同一個市場上的類似房地產(chǎn)，價格相互牽掣，相互接近。替代原則對于具體的房地產(chǎn)估價，指明了下列兩點：

糖

符

鹽

努

密(1廚)如賽果在彈估價部對象技附近晝存在束著若匆干相伯近效糧用的藍(lán)房地蹦產(chǎn)并壟已知顯它們氣的價表格時揭,則蒸可以奶依據(jù)糖替代篩原則案，由次這些盆相近謠效用柄的房鋒地產(chǎn)煮的已疤知價袋格推貫算出帝估價嘆對象滋的未基知價芳格。北在通感常情震況下兆，由血于房奸地產(chǎn)坦的獨胡一無羊二特望性，勢房地欲產(chǎn)估圈價師臥難以戚找到則各方斥面狀飼況均唇與估趴價對企象相濕同的胖房地向產(chǎn)，償所以閘，實識際上莫是尋非找一幣些與猛估價剝對象防具有惕一定漲替代戰(zhàn)性的亡類似紀(jì)房地偵產(chǎn)作爐為參劃照物輪，然事后根腎據(jù)它健們與前估價危對象牌之間君的差棚異對耗其價集格做食適當(dāng)催的調(diào)凝整。

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5日

1、拆遷當(dāng)事人對估價結(jié)果有異議的，在收到估價結(jié)果5日內(nèi)，申請復(fù)核;

2、原估價機(jī)構(gòu)收到復(fù)核申請5日內(nèi)答復(fù);

7日

1、拆遷估價：估價機(jī)構(gòu)應(yīng)將分戶的初步估價結(jié)果向被拆遷人公示7日，拆遷當(dāng)事人對估價結(jié)果有異議的，自收到估價報告之日起5日內(nèi)，向原估價機(jī)構(gòu)申請復(fù)核估價，或另行委托估價機(jī)構(gòu)估價，估價機(jī)構(gòu)自收到復(fù)核申請起5日內(nèi)給予答復(fù)，結(jié)果改變的，重新出具報告，未改變的出具書面通知。另行委托的，受托機(jī)構(gòu)10日內(nèi)出具估價報告。仍有異議，自收到復(fù)核結(jié)果或另行委托估價報告5日內(nèi)，向估價專家委員會申請技術(shù)鑒定。估價專家委員會10日內(nèi)出具書面鑒定意見