操作步聚1：商場物業市場調研分析商品房大量空置，有一條很重要原因是發展商的決策層缺乏必要的市場調查，沒有掌握到足夠的商場信息導致決策失誤，使項目開發出現選址不準和市場定位不發。如位于武漢市江岸區某大廈，從它的規模、設計、裝修、設備，到付款方式，這個項目在同一區位中應屬佼佼者，但建成以來，出租和出售比率都很低，發展商難以實現預期效益。究其原因，主要是投資失策。該地方改造前路面狹窄殘舊，常堵車，人氣雖旺，但大量是外來人口，收入不高，周邊多家大型國營企業經濟也不甚景氣，且周圍臨建商鋪月租金要比大廈租金便宜1半多。在這樣的環境中，發展商把大廈定位為商業、酒店、桑拿等，顯然是不適合的，是不經深入市場調查作出的不準確決策。商場物業成功開發的前提是做好市場調查，否則，就不能在殘酷的市場競爭中獲勝。但很遺憾，不少開發公司并沒有一套完善可操作的關于項目開發前期的市場調查方案，每每接到一個項目，總是憑國土、規劃、稅務要求和幾個樓盤的數據就由業務人員憑經驗寫出項目的可行性分析報告。科學性、準確性不高。1、商業物業調研需要了解的內容：1.1.1對經濟與發展形勢分析房地產業的發展與一個國家和地區的政治、經濟、金融、教育和治安、社會發展等因素息息相關。這些因素將直接或間接對房地產市場和產業產生影響，尤其是對房價和銷售情況。要制定正確的開發項目策略，不能不綜合考慮這些因素。一些外商之所以紛紛投資發展我國房地產業，很重要原因是他們看到了改革開放后的中國經濟不斷向前發展，政局和社會環境穩定，投資收益率高，廣大人民群眾有迫切改善改善住房條件的需求和能力，事實也正是如此。1.1.2對房地產市場發展態勢分析對本地區、本省、周邊城市（外銷樓還須了解港澳地區的房地產市場動態）以至全國房地產開發建設的總體情況進行了解。這樣才能克服投資的盲目性，有助于市場定位準確。前幾年，武漢市有些發展商看到寫字樓有利可圖，回報率高，紛紛投資興建。由于未對市場當時和未來幾年寫字樓需求情況進行深入了解和預測，以致盲目投資，造成今天寫字樓大量空置、投資難以回收的現實。這方面需要了解的內容包括近幾年各類房地產開發項目完成投資額、竣工面積、施工面積、新開工面積、銷售面積、銷售價格、空置面積、市場變化情況，以至今后幾年對各類物業潛在需求與有效需求的分析。當然，也包括銀行開展住房抵押貸款情況的力度和發展趨勢等。1.1.3對房地產政策法規和政府規劃措施近期，有關房地產的投訴糾紛日益增多，除了購房者法律意識有所加強外，更重要一點是不少發展商沒嚴格按章辦事，出現了商品房交易中常見的短斤缺兩、貨不對板、延期交樓、承諾不兌現等問題。所以開發企業的領導和專業人員必須熟悉有關政策法規，遵章守法。否則，稍有差錯便會直接影響到開發項目的正常順利進行，造成不必要的浪費。這方面主要了解的是：土地使用、規劃設計、拆遷安置、開發管理、建筑施工、銷售、稅收、物業管理等方面的法規以及政府領導人的重要講話，新的政策措施、工作部署等。近期出臺的關于住房制度改革、藍印戶口制度，尤其對商品房預售條例等規定、政府對銷售“放心房”的要求等等，更須熟悉和嚴格執行。掌握上述各有關政策法規及政府調整政策的信息，就能及時調整房地產開發和銷售策略，有助于項目的成功。1.1.4對項目周邊居民的調查無論哪一類物業，要做到市場定位準確，都必須深入了解居民，尤其是項目周圍居民的住房現狀、人員構成、文化程度、收入情況、購房能力、住房需求、購房動機及未來住房的期望，可接受的價格，對付款方式、套型面積、裝修標準、居民環境和設施配套等。然后再有針對性的根據這些資料來確定將來所開發項目的市場定位。比如，有的項目所在環境居住情況比較復雜，各類居民雜居，外來人員不少，如果把市場定位為大套型的中高檔住宅，將有可能導致挫敗，因中高收入人群一般不愿到這類地段購房居住。1.1.5對周邊同類樓盤的調查了解對周邊同類樓盤的調查了解，有利于在制定項目營銷策略時做到揚長避短，在今后的市場競爭中處于較為有利的位置，制定正確的競爭對策。這方面了解的內容主要有：樓盤所處位置、銷售面積、銷售價格、銷售手法（包括宣傳口號、賣點和宣傳媒體等）、銷售進度、付款方式、購房對象及樓盤設計造型、裝修標準、配套設施和環境美化綠化等，同時還要盡可能了解樓盤的施工進度、資金到位情況和物業管理情況等，然后制表逐一進行比較分析，以便正確定出自己的開發營銷策略。市場調查獲取信息的方式、方法很多，為了獲得準確而周詳的第一手資料，發展商既要重點使用本單位專業人員，充分發揮其積極性；也可以適當聘請一些相關專業的社會人員和在校大中專學生作為兼職人員，交給他們承擔部分調查工作；還可以委托有關機構進行調查策劃。無率由誰去做這項工作，都要求深入細致，堅持不懈。嶼2、護以下哀三種鵲調查段方法輩可作岸參考兼1.番2.暢1直個接調晴查嗎直接眠與政留府人爐士、體房地寬產代色理商拆、發悟展商珍、金稀融部櫻門、病行業冰協會挎、社毅會有克關機貢構以騙及市扁場中現的活濟躍人輪士廣偉泛交喊流接些觸，宇詢問涌、請鳴教，橋以較里快的園速度循獲得萬所需轟的市許場信夠息。舟通過泛這種赴方法阻取得房的信悠息往妄往比躁較可祥信。違1.群2.邀2間檢接調填查閥通過飽報紙瓜、刊總報及咱其他手媒體籮收集鍋有關駐房地雹產信垂息、爺發展慘動態續、市熄場分丙析等破材料嬸，當市然對闖這些渣材料竄要對雹比分社析，餓去偽聾存真燒。鄙1.緩2.磚3直腫接征惜詢姓這一陡方法孟的難軟度相敘對較桂大但驗獲得瘋的信浩息具罷有較劃強的型參照閣性，啄對項族目的擾定位抬和營元銷的邀制定油很有溪意義酒。使穩用這辟種方樹法，巧首先牌要把繭咨詢紅了解磚的問硬題編木制問拿卷、久填寫挺。咨模詢調續查要償注意墻對象疾的選喇擇，只要合攏理選趴擇各觀階層穴不同抓年齡造、文閑化、外收入客層次然的被罰訪人磨員，嫂使調鑒查具鴉有代江表性去。這宗種方坑法也映可以喚街頭劈隨機叮訪詢棗或在穿展銷粒會上揀作問豐卷調縱查。掌1.道2.廉4現叮場牛“樹踩點虎”慌調查鏟這是潔不少虧發展罷商、剛代理察商作驢市場哪調查轟常用舒的方機法。幣調查府人員孕以買番樓者狂身份蘇直接塵進入溪銷售當現場茄，通式過索趙取樓沖盤資答料、派聽售礎樓員結介紹引，實運地調狂查觀擺察，都從而仿獲得叔資料菊。不例過要跳注意墨樓盤倘資料裳和售沉樓員松介紹螺是否為有夸裙大和輝不全供面之摔處，辟不要揀為其男表象霜所迷亭惑。訂盡可刊能通志過參側觀樓罵盤、尼施工繞現場楊及其摟他途掀徑從智側面闖，從簡其內守部人鈔員和鹿一些劉已購墾房人魚士作舅深入宴的調脅查，問增大襪調查費結果社的可瓶靠程剛度。尚操作登步驟必2贈：項協目條翠件分觸析影2.扮1項襖目的跟開發區原則兵及思辜路全·揭充分媽考慮撓多行法為與摧商業多的有扶機整采合，煙既保足障開捐發商楚的開巷發利欲益，灑又要塔確保束按商督業區主模式拳進行傅商場袋動作葬；沸·場充分界考慮寬本案滔所處墨商圈枝的特志色與染經營總文化權嫁接系，創吼立本之案的夾核心林商圈背的競屆爭力老；倉·“限售得崇出、父租得麻滿、各做得啞旺亮”翁為大滔前提卷，對絹本案閥的投燭資者撤，租挽賃經餅營商稅戶，戀服務雀的消集費人暗群進再行合讓理而迎準確圍的市姜場定法位。亡·攏以剖“退做得孫旺伴”紅為終呢極目因標，路進行站招商嶺定位雄，功青能劃魄分和吧商戶島組合吧；采·姐以本蠶案的裝目標匙消費店群作勞為市狠場宣肯傳推敲廣的痰主要順攻擊熱對象兵，強殼勢樹春立本掏案品迎牌形囑象；箏·帖優先則引進寄核心互主力宗店。澆設計鍬具備拍自身販特色桶的營片銷策炮略，粉推出千適合株市場惑的投如資品辭種。駛2.數2項集目齒SW翻OT烏分析熟S酷——敗項目完優勢收地段句——儲位于巾傳統捉的商厭業區罪荔灣赤區下菠九路裂段與絹康王萌路交危匯處筑，正駝對1何00扣00胸㎡文珍化廣俗場。滅交通造——辛康王第路正肉式啟遙用，斧南北濁交通周提升依，將驚促進砍經貿孩發展剖。教人流咸——莫日均孝流量澡高達角30賭-5菌0萬貌人次陣。紅旅游堆文化師——號古跡勝名勝黎眾多恢，西忘關風組情文溪化已雹成為混十大蜂旅游薄景點撤之一拘，旅停游優谷勢不是斷開孟發運抵用，掏促進削商貿聯經濟昂發展五。驚政策遙——門旅游曠帶動脖經貿蠶是政梯府對勸步行積街的飛經濟悉規劃蔥，給們商業書項目磨提供發了廣祖闊發買展空鑼間。巴W筐——踢項目吵劣勢籠區域廊經營割形象私化腳——朱以中諷低檔蒜產品傭經營獸為主朱，產穩業形坊象較赴亂，罵對品廈牌商槳戶投飲資經亮營及盒外區蜻消費詞購物廚缺乏申吸引炒力。殺面積斑——許項目止為東尖西兩吐座，甘中間男以天貫橋作兔連接農，單重層面笨積較稀小。拜配套因——蓬停車押場，須倉儲地，物壩流等條硬件雕設施清有待形完善憶。苗O悔——綢項目狐機會例經營李模式腎——縣在區史域市天場中川缺乏民新型真的主六題特盯色商曲場。爪旅游漿文化廟——妨觀光唇旅游瘡價值班不斷床提升戴，可撒吸引死眾多著外地貸旅游晝群體動購物森消費北。洲商業姓價值寇提升燃——需交通康及區悔域形燈象提兇升，心購買閉力增軌強，紫吸引躁多類等經營瀉商戶哪進駐斤經營溪。輛T蹦——慮項目粗威脅雨經營升商品股及品租牌商鑄戶在翼同一洗區域通存在碗復疊頃經營銀現象般。遇十甫駝名都別商場講將在罷今年矛8月機開業耐，招梯商難藍度增雨大，縫而且擠該項廉目經幕營規跟模寵愧大。濃市內瓶多大竊商場拉招商緒力度儀不斷狼加大武，品潑牌客坡戶群惠體是身共同篇招商慚對象紗。飾總俱結：畜從外走部環匯境到菌內部壤規劃負及經規營的辮長遠跟角度勒出發姨，如爬何利觀用本瓜項目圖獨特閥的環刺境優畜勢，囑制定廳出創陸新的描經營垃模式手及觀鈴念，嘆營造黑出精擋品項渠目，勢充分猶運用蘇廣場伯項目罵規劃議特色鏟，形氏成具妙競爭少力的回市場懸優勢躺，給燙投資彼者充圾足的鋤信心撫。無燙論經跌營步返景，腥經營顏模式駝，開逐業時種間，宿項目僚包裝年，建耀筑規匹劃設抱計，天物業醋管理派，開古業后繡經營汗推廣怖等方惕面需血細致殖研究材制定乘。國2.帝3上蠶下九械商圈買消費范群體么特性們膠A場.商禍品種拼類豐桂富，能價格錫便宜床成為己吸引妻力之送一，躺商品周的組論合、繼商品寬檔次贊是商憶場定另位的階首要圾因素摸。槳B.戰本區決以青且年消堅費群勺體為干主，揉集中蔬在1謎5-械35宋歲之水間占永80瘦%以榨上。項C.珍消費戴者購刮物時慢間約慧3小則時，這購物切消費坊支出克在1越50扛-3出00前元之草間，痕主要脆購買碗服裝挨、鞋臉類、賄精品澡及飲病食消抬費為溪主。襖D.海高檔靠品牌黎在本著區由規于消滔費力今較低習原因蔥，未楊形成浴主流愉消費蒼，但助隨著盈城建淚規劃呈及交昆通便字捷的哪提升燒，入鋼住居陜民素祖質提增升，麥將全襲面提如高其揉整體松消費美購買守力。洽E.晃旅游進觀光斷特性稅日益濁明顯堂，珠晶江三仙角洲誦及省捉外、清港澳臥地區都游客仰數量押逐年驚增加活，消鼓費群潔體正方逐步恒擴大全。醬F．葉金銀能玉器縫、古選玩等無中高院檔商嶄品吸忌引來酒自國抹內外汁眾多溫商這殘有前桃來交何易，腥從側遺面促先進各謎類消勇費需快求。吃2.姐4上瞧下九姿商業鵝步行順街經掙營特午性員A.雁以街磨鋪經鞭營為秋主，封商場杠室內點鋪為縫輔助盟，面贏積主譽要集始中在橡50所-8處0㎡餐，1綿0-寸20素㎡兩松類為誓主。惱B.煩服裝驚、鞋塔類、顆眼鏡揀、金乒銀玉猶器、季化妝贏品是浪主力納經營疤商品劑，中胡低售鍛價為層主。宰C.典經營甚商戶顫薄利不多銷佳及特返色經贊營吸機引消叉費群們體，煮普遍螞經濟恨能力剖中低南為主族。堂D.霞商戶架有在港提升腦整體巴街區箭形象盒的同雁時對榮經營圖檔次墾提升涼的需牛要。厚商鋪體檔次畢參差建不齊恐，形遭成落襪差較判大，負尤其務是大永型商猜場的體室內鎮鋪，距缺乏狀統一碼經營倚規劃昏，功直能劃忽分雜質亂，嶺缺乏年整體街擴張累力度同及管養理，釘形象瞞有待雄提升雖。粗操作厲步驟晉3：惠項目卵定位塵策略鑰3.抓1商霉場的壞市場鍬定位穗形象燈定位石上下目九步畏行街傍集購舒、食避、娛正、休插為一牢體的腥新概寶念，尿立體憐花園碎街市存，建惑造立野體步村行街桐。強運調街抖鋪，州強調慕步行倦街，狡強調附商場梁特色椅吸引渾力，腸強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