年4月19日投資發展有限公司項目管理制度匯編文檔僅供參考山東國華時代投資發展有限公司項目管理制度匯編編號:SDGH5－01第A版第0次修改標題:房地產開發項目可行性研究管理辦法第1頁共9頁編制審核批準日期日期日期修改記錄序號條款號修改內容修改時間123456789101112山東國華時代投資發展有限公司編號:SDGH5—01版本:A版第0次修改標題:房地產開發項目可行性研究管理辦法頁碼:第2頁共9頁房地產開發項目可行性研究管理辦法為適應公司發展需要,實現房地產開發項目決策的科學化、民主化,減少或避免投資決策的失誤,提高項目開發監視的綜合效益,特制定本辦法。1開發項目可行性研究的任務可行性研究就是在工程項目投資決策前,對與項目有關的社會、經濟和技術等方面情況進行深入細致的研究;對擬定的各種可能建設方案或技術方案進行認真的技術經濟分析、比較和論證;對項目的綜合效益進行科學的預測和評價。在此基礎上,綜合研究建設項目的技術先進性和適用性、經濟合理性以及建設的可能性和可行性,由此確定該項目是否應該投資和如何投資等結論性意見,為領導決策提供可靠的、科學的依據。2可行性研究的步驟2.1籌備。可行性研究開始前的準備工作包括提出項目開發設想,組建研究小組,制定研究計劃和工作大綱等。2.2調查。主要從市場調查和資源調查兩方面進行。市場調查應查明和預測市場的供給和需求量、價格、競爭能力等,以便確定項目的經濟規模和項目構成。資源調查包括建設地點調查、開發項目用地現狀、交通運輸條件、外圍基礎設施、環境保護等方面的調查,為下一步規劃方案設計、技術經濟分析提供準確的資料。2.3方案的選擇和優化。在收集到的資料和數據的基礎上,建立若干可供選擇的方案,進行重復比較和論證,會同相關部門采用技術經濟分析的方法,評選出合理方案。2.4財務評價與不確定性分析。對經上述分析后所確定的最佳方案,在估算項目投資、成本、價格、收入等基礎上,對方案進行詳細的財務評價和不確定性分析。研究論證項目在經濟上的合理性和盈利能力。由相關部門提出資金籌措建議和項目實施總進度計劃。2.5編寫報告書。經上述分析與評價,即可編寫詳細的可行性研究報告,推薦一個以上的可行方案和實施計劃,提出結論性意見、措施和建議,供領導決策。3可行性研究的內容由于房地產項目的性質規模和復雜程度不同,其可行性研究的內容也不盡相同,各有側重。主要應包括以下幾方面:3.1項目概況。主要包括:山東國華時代投資發展有限公司編號:SDGH5—01版本:A版第0次修改標題:房地產開發項目可行性研究管理辦法頁碼:第3頁共9頁3.1.1項目名稱;3.1.2項目的地理位置。包括項目所在地城市、區和街道,項目周圍主要建筑物等;3.1.3項目所在地的周圍環境狀況。主要從工業、商業及相關行業現狀及發展潛力、項目建設的時機和自然環境等方面說明項目建設的必要性和可行性;3.1.4項目的性質及主要特點。3.2開發項目用地的現狀調查及動遷安置3.2.1土地調查。包括開發項目用地范圍內的各類土地面積及使用單位。3.2.2人口調查。包括開發項目用地范圍內的總人口數、總戶數,需動遷的人口數、戶數等。3.2.3調查開發項目用地范圍內建筑物的種類,各種建筑物的數量及面積,需要拆遷的建筑物種類、數量和面積等。3.2.4各種市政管線。主要應調查上水管、雨水管、污水管線、熱力管線、燃氣管線、電力和通訊管線的現狀及目標和其可能實現的時間。3.2.5其它地下、地上物現狀。開發項目用地范圍內地下物調查了解的內容,包括水井、人防工程、各種管線等;地上物包括各種樹木、植物等。開發項目用地的現狀要附有平面示意圖。3.2.6如需要進行拆遷的,要制定動遷計劃,確定安置方案。3.3市場分析和建設規模的確定3.3.1市場供給現狀分析及預測。3.3.2市場需求現狀分析及預測。3.3.3市場交易的數量與價格。3.3.4服務對象分析、制定租售計劃。3.3.5擬建項目建設規模的確定。3.4規劃設計方案選擇3.4.1市政規劃方案選擇。市政規劃方案的主要內容包括各種市政設施的布置、來源、去路、和走向,大型商業房開發項目重點要規劃安排好交通組織和共享空間等。3.4.2項目構成及平面布置。3.4.3建筑規劃方案選擇。建筑規劃方案的內容主要包括各單項工程的占地面積、建筑面積、層數、層高、房間布置、各種房間的數量、建筑面積等。附規劃設計方案詳圖。山東國華時代投資發展有限公司編號:SDGH5—01版本:A版第0次修改標題:房地產開發項目可行性研究管理辦法頁碼:第4頁共9頁3.5資源供給3.5.1建筑材料的需用量、采購方式和供應計劃。3.5.2項目施工的組織計劃。3.5.3項目施工期間的動力、水等供應。3.5.4項目建成投入使用后水、電、熱力、煤氣、交通、通訊等供應條件。3.6項目開發組織機構和管理費用研究3.6.1開發項目的管理體制、機構設置。3.6.2管理人員的配備方案。3.6.3人員培訓計劃、年管理費用估算。3.7開發建設計劃3.7.1前期開發計劃。包括項目從立項、可行性研究、下達規劃任務、征地拆遷、委托規劃設計、取得開工許可證直至完成開工前準備等系列工作計劃。3.7.2工程建設計劃。包括各個單項工程的開工、竣工時間,進度安排,市政工程的配套建設計劃等。3.7.3建設場地的布置。3.7.4施工隊伍的選擇。3.8項目經濟及社會效益分析3.8.1項目總投資估算。包括開發建設投資和經營資金兩部分。3.8.2項目投資來源、籌措方式的確定。3.8.3開發成本估算。3.8.4銷售成本、經營成本估算。3.8.5銷售收入、租金收入、經營收入和其它收入估算。3.8.6財務評估。運用靜態和動態分析方法分析計算項目投資回收期、凈現值、內部收益率和投資利潤率、借款償還期等技術經濟指標,對項目進行財務評價。3.8.7風險分析。一方面采用盈虧平衡分析、敏感性分析、概率分析等定量分析方法進行風險分析;另一方面結合政治形勢、國家方針、經濟發展趨勢、市場周期、自然等方面因素的可能變化,進行定性風險分析。3.8.8項目環境效益、社會效益及綜合效益評價。山東國華時代投資發展有限公司編號:SDGH5—01版本:A版第0次修改標題:房地產開發項目可行性研究管理辦法頁碼:第5頁共9頁3.8.9結論及建議運用各種數據從技術、經濟、財務等方面論述開發項目的可行性,提出存在的問題及相應的建議,并推薦最佳方案。4可行性研究報告的撰寫4.1封面:要能反映評估項目的名稱、誰作的評估及可行性研究報告寫作時間。4.2摘要:用簡潔的語言,介紹被評估項目所處地區的市場情況、項目本身的情況和特點、評估的結論。文字要字斟句酌,言必達意,絕對不能有廢詞冗句,字數以不超過1000字為宜。4.3目錄4.4正文:這是可行性研究報告的主體,要按照邏輯的順序,從總體到細節循序進行。一般包括:項目總說明、項目概況、投資環境研究、市場研究、項目地理環境和附近地區競爭性發展項目、規劃方案及建設條件、建設方式與進度安排、投資估算及資金籌措、項目評估基礎數據的預測和選定、項目經濟效益評價、風險分析和結論與建議等十二個方面。4.5附表:附表是對于正文中不便于插入的較大型表格。一般包括:項目工程進度計劃表、項目投資估算表、投資計劃和資金籌措表、項目銷售計劃表、項目銷售收入測算表、財務現金流量表、資金來源與運用表、貸款還本付息估算表和敏感性分析表。4.6附圖:一般包括:項目位置示意圖、項目規劃用地紅線圖、建筑設計方案平面圖等。5市場分析與需求預測5.1開發項目的市場調查內容,可依項目的具體情況確定。一般應進行以下內容的調查:5.1.15.1.2房地產投資及同類物業市場調查。主要包括項目所在地房地產投資開發態勢、開發量、價格水平及潛在需求。如同類物業近年內的市場交易狀況、區域分布和價格水平。對明顯具有競爭性的項目要有針對性地著重進行研究分析。5.1.3山東國華時代投資發展有限公司編號:SDGH5—01版本:A版第0次修改標題:房地產開發項目可行性研究管理辦法頁碼:第6頁共9頁5.1.4物資供應市場調查。主要包括當地主要材料、設備供應狀況、市場價格及有關物資信息。5.1.5工程技術狀況調查。主要包括項目開發所處地段的地形、地質情況、當地可采用新材料、新技術以及有關技術經濟指標。5.1.6物業管理狀況的調查。主要調查了解該地面物業管理范圍、服務質量、收費標準、客戶對物業收費的承受能力等。5.2市場調查方法應機動靈活,力求準確,一般可采取以下方法:5.2.1積累資料。專人收集有關專業報刊、會議及政府協會活動等形成的文件、信息、年鑒統計資料,進行整理鑒別。5.2.2走訪調查。經過走訪客戶、開發企業和有關信息咨詢服務部門,獲得開發項目功能、質量、價格及改進提高的要求。5.2.3征詢。經過對有關行政管理部門征詢或對專家函詢方式。5.2.4在深入調查充分分析收集資料基礎上,對開發物業需求現狀及發展趨勢進行科學分析,對開發成本、市場售價、銷售對象、銷售進度等作出客觀預測。6地點選擇與地塊價值評價房地產開發項目的地點選擇和地塊評價是對可供選擇的地點和地塊的條件和價值進行分析比較和評價。分析評價內容包括:6.1擬定地點的水文、地形、地質條件等地理特征;6.2擬定地點的市政配套、交通運輸條件;6.3擬訂范圍的拆遷情況;6.4地塊周邊的自然景觀、人造景觀及污染情況;6.5實際地價與地價潛在價值評價。7資金籌措7.1制定可靠或比較可靠的資金籌措計劃,是開發項目實現預期目標的基本條件,是避免項目流產或夭折的根本保證,必須高度重視,周密策劃。凡在資金籌措無望的情況下,不必開展深度可行性研究。7.2資金籌措計劃主要是就項目投資的資金來源進行分析,包括自有資金、貸款和預售收入三部分。當資金來源中包括預售收入時,應有銷售收入計劃配合考慮。山東國華時代投資發展有限公司編號:SDGH5—01版本:A版第0次修改標題:房地產開發項目可行性研究管理辦法頁碼:第7頁共9頁8財務評價8.1房地產開發項目財務評價有靜態法和動態法兩種。對規模小、周期短的項目,可采用靜態法。對規模較大、周期較長或資金來源渠道多、收支復雜或滾動開發的項目,應采取動態法。8.2靜態法是經過投資項目的總收入和總費用之間的比較,來計算開發項目的盈利和投資回報率數值,以此計算與同類房地產開發項目正常回報率相比較,以分析評價其經濟合理性。靜態法的評價指標有凈利潤投資收益率和靜態投資回收期。8.3動態法財務盈利能力分析,一般應以下列指標進行。8.4財務凈現值(FNPV)財務凈現值是指按行業的基準收益率或設計的折現率ic,將項目經營周內各年凈現金流量折現到建設初期的現值之和,它是考察項目在經營周期內盈利能力的動態評價指標,其值可根據財務現金流量表計算求得。判別標準為FNPV≥0項目可行;FNPV＜0項目不可行。8.5財務內部收益率(FIRR)財務內部收益率是指項目在整個經營期內各年凈現金流量累計等于零時的折現率,是考察項目盈利能力的主要動態評價指標。判別標準為:FIRR≥ic即認為盈利能力已滿足最低要求,項目可行;FIRR＜ic項目不可行。8.6財務凈現值率(FNPVR)財務凈現值率是項目單位投資現值所獲得的凈現值,其值越大表明項目投資效益越好。8.7動態投資回收期(P’t)動態投資回收期是按現值法計算的投資回收期,可直接從財務現金流量表求得。本條所列財務評價指標表示公式見附錄。9不確定性分析9.1項目評價所采用的數據,由于多來自預測和估算,有一定程度的不確定性,為分析不確定因素對財務評價指標的影響需進行不確定性分析,以估計項目可能承擔的風險,以論證開發項目在經濟上的可靠性。不確定性分析包括盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析。9.2盈虧平衡分析是經過盈虧平衡點(BED)分析項目成本與收益的平衡關系。當影響投資效果的變化因素達到某一臨界值時,方案的收入與支出相平衡,此時方案既不盈利也不虧本,此臨界值即為盈利平衡點。山東國華時代投資發展有限公司編號:SDGH5—01版本:A版第0次修改標題:房地產開發項目可行性研究管理辦法頁碼:第8頁共9頁9.3敏感性分析是經過分析、預測項目主要因素(如成本、價格、銷售周期等因素)發生變化時對財務評價指標的影響,從中找出敏感因素和極限變化幅度。9.4概率分析的目的在于用概率研究預測各種不確定性因素和風險因素對項目評價指標可能發生的影響。一般是計算項目凈值的期望值及凈現值大于或等于零時的累計概率,累計概率越大,說明項目承擔的風險越小。10可行性研究管理10.1房地產開發項目不論投資規模大小,都應編制可行性研究報告,其深度要求可從實際出發或領導決策要求確定。規模較大且要求研究深度相對較深的項目,可委托專門咨詢機構承擔項目可行性研究任務;規模適量且研究深度適當的項目,由房地產公司自行組織可行性研究。10.2房地產開發項目可行性研究工作,一般應由公司總工程師總體負責,開發、銷售、財務部門人員參與組成研究小組,開展工作。10.3房地產開發項目可行性研究報告首頁應加蓋開發公司印章,主扉頁應署總經理、總工程師及研究人員姓名,末頁應署報告執筆人姓名。10.4開發項目的可行性研究工作,由公司組織并進行初審,研究報告必須上報國華實業公司,并由其主持論證審批。10.5開發項目的可行性研究報告及決策意見,不論實施與否,都應歸入技術檔案管理,妥善保存備查。10.6可行性研究報告屬單位的集體研究成果,對其有關經營策略和經濟對策研究要給予保密,凡因泄露損害單位利益者,視為違紀行為。10.7開發項目實施完成后,應組織參與研究的部門和人員進行總結,予以跟蹤研究。對研究的方法、測算、結論、建議等,對照市場實際,從中找出成功經驗和教訓,以不斷提高可行性研究的科學水平和定性、定量分析的準確性。附錄:財務評價指標表示公式1靜態評價指標1.1投資收益率(R)投資收益率(R)=凈收益額÷項目投資總額×100%1.2靜態投資回收期(Pt)投資回收期(Pt)=累計凈現金流量開始出現正值年份數—1+上年累計凈現金流量的絕對值÷當年凈現金流量山東國華時代投資發展有限公司編號:SDGH5—01版本:A版第0次修改標題:房地產開發項目可行性研究管理辦法頁碼:第9頁共9頁2動態評價指標2.1財務凈現值(FNPV)FNPV=∑(CI-C0)t(1+ic)-t式中:1)CI—現金流入量C0—現金流出量2)(CI-C0)——第t年的凈現金流量3)ic——基準收益率4)n—計算期2.2財務內部收益率(FIRR)∑(CI-C0)t(1+FIRR)-t=0式中符號代表意義同上式。2.3財務凈現值率(FNPVR)FPVR=FNPV÷I式中:1)FNPV—財務凈現值2)I—投資現值2.4動態投資回收期(p’t)∑(CI-C0)t(1+ic)-t=0動態投資回收期(P’t)=(累計財務凈現值出現正值年份表)-1+當年累計財務凈現值的絕對值÷當年財務凈現值山東國華時代投資發展有限公司項目管理制度匯編編號:SDGH5－02第A版第0次修改標題:房地產開發管理細則第1頁共6頁編制審核批準日期日期日期修改記錄序號條款號修改內容修改時間123456789101112山東國華時代投資發展有限公司編號:SDGH5—02版本:A版第0次修改標題:房地產開發管理細則頁碼:第2頁共6頁房地產開發管理細則1總則為加強對房地產開發業務的管理,減少和避免失誤,提高綜合效益,根據<城市房地產管理法>及其它有關法規的規定,結合近年來濟南國華置業有限公司進行房地產開發的實際情況,制定本細則。2項目開發管理2.1項目選擇:由開發部配合實業公司根據城市發展前景、地理位置、城市規劃等因素,結合自身實力,考察選擇具有投資價值的開發項目。2.2可行性研究:由開發部按房地產開發可行性研究管理辦法執行。2.3投資決策:根據房地產開發項目可行性研究報告,結合公司自身情況,對是否投資開發該項目做出決策。決策必須認真慎重,貫徹實事求是、量力而行的原則。決定投資項目的可行性研究報告報國華實業公司審批。2.4土地合同訂立:項目確定后,開發部應組織盡快與土地持有方簽定正式合同(或協議),如土地使用權出讓(或轉讓)協議、合作開發合同、聯建合同等。合同內容要具體、明確、嚴謹,準確載明合同各方的責任,必要時能夠報有關部門鑒證或公證。2.5計劃編制:土地合同簽定后,項目公司經理應組織編制項目開發詳細計劃書,明確辦理各項前期手續、規劃設計及論證、施工圖設計及優化、施工監理的委托、施工隊伍的選擇及進場等事項的時間、人員安排、辦理步驟等。明確資金籌措、完成投資、成本控制、房產銷售等的方式、方法及相應計劃安排。2.6前期手續:開發部指導并會同項目公司相關人員有步驟地辦理有關手續,主要有:2.6.1向開發管理部門報批項目,申報開發經營許可證。2.6.2向計劃部門申報固定資產投資計劃,報批項目立項。2.6.3向土地部門申領土地使用證和建設用地批準書。2.6.4向規劃部門申請規劃定點,辦理建設用地許可證。2.6.5如系舊城改造項目,按當地政府的拆遷政策委托拆遷管理部門辦理拆遷安置,拆遷完畢后請有關部門驗收。山東國華時代投資發展有限公司編號:SDGH5—02版本:A版第0次修改標題:房地產開發管理細則頁碼:第3頁共6頁2.7規劃設計:由工程部配合實業公司完成。要貫徹充分利用土地、完善使用功能、利于房產銷售、降低工程造價、美化周圍環境的原則。大型項目的規劃設計宜采用招標方式確定設計單位。規劃設計完成后,向規劃部門報批,開發部組織申領建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證。2.8現場施工準備2.8.1工程部負責委托測量與勘探,辦理地形圖和工程地質勘察資料。2.8.2工程部組織實施項目(場地)的”三通一平”,聯系辦理水、電進場,必要時爭取辦理”七通一平”。2.9委托工程施工監理:所有開發項目原則上都要委托施工監理。宜采用招標或議標的方式選擇工程監理單位;應明確工程監理的職責、權限、與公司工程部的職責分工,并應有與對監理單位進行監督、管理、獎罰相對應的合同、經濟、行政管理措施或辦法。工程部負責組織委托監理。2.10編制項目施工組織總設計:項目具備開工條件時,總工程師組織工程部編制項目施工組織總設計,明確單項工程開工順序、施工隊伍及資金的調度、各單項(或單位)工程開工時間、設備及材料的采購準備及時間、質量控制計劃、場地的利用及安排等。2.11施工隊伍選擇:項目施工組織總設計確定后,經濟部應按計劃組織選擇施工隊伍。具體操作方式見工程招標管理規定。施工隊伍確定后,公司應與其簽訂正式的施工合同。2.12開工手續:工程開工前,開發部配合工程部辦理消防、抗震監督、工程報建、開工報告、施工許可證、質量監督、安全監督等手續。2.13自購工程用設備、材料的招標與供貨:工程開工前,工程部應依據設計施工圖紙及開發項目定位做好設備、材料選型、定位工作。相關部門(或工程部門)根據設備、材料定位要求及施工組織總設計的時間安排選擇供貨商,一般采用招標或議標的方式確定供貨商。供貨商確定后,公司應與其簽訂正式的供貨合同。2.14施工管理:工程部負責施工管理。管理內容主要包括:2.14.1組織施工前的圖紙會審,審核施工單位的施工組織設計;2.14.2協助施工單位解決現場的特殊困難;2.14.3督促施工單位按合同要求完成施工進度,實事求是地對工程進度做出簽證;山東國華時代投資發展有限公司編號:SDGH5—02版本:A版第0次修改標題:房地產開發管理細則頁碼:第4頁共6頁2.14.4清點、驗收甲供材料,督促施工單位做好工程材料的取樣檢驗,檢查材料合格證;2.14.5督促施工單位做好分部、分項工程的自檢、互檢工作,組織進行隱蔽工程的驗收,嚴格控制工程質量;2.14.6及時發現、處理施工中出現的問題,對質量事故,必須向公司及有關行業主管部門反映,妥善處理;2.14.7協調解決兩個以上施工單位的施工交叉關系;2.14.8督促施工單位進行工程維修。委托監理公司進行施工監理的項目,要嚴格按照<委托監理合同>、<工程監理實施細則>對以上施工管理工作進行分工,避免與公司工程部工作交叉,并按<委托監理合同>、<工程監理實施細則>對監理單位進行日常監督。2.15工程造價預測及預算:項目定位前,經濟部應配合開發部對項目進行經濟論證;項目定位后,經濟部應配合實業公司做項目投資估算;正式設計施工圖出來后,經濟部應做設計施工圖預算。經濟部應視以上工作量大小外委編制或自行編制,以此作為控制項目投資、工程成本的依據或目標。2.16工程款撥付:項目公司根據工程進度,編制開發項目的季度、月度用款計劃,交財務部組織資金。施工單位按合同提報工程付款計劃后,由經濟部進行審核,并配合財務部撥款。2.17竣工驗收:2.17.1開發項目(單項工程)竣工后,先由公司工程部組織初驗,初驗合格后向質量監督部門申請驗收。2.17.2成片開發項目竣工后,工程部組織初驗,然后報當地政府組織有關部門進行綜合驗收。2.17.3開發項目驗收合格后,工程部將工程項目資料綜合整理后按規定時間向城建檔案館報送。2.18工程造價決算:工程竣工后,由經濟部審核施工單位提報的工程竣工造價結算(必要時,可委托審計事務所進行審計),工程部配合,并與施工單位辦理工程造價結算手續。財務部依據確認的工程造價結算編制工程竣工財務決算,對項目工程投資進行竣工清點。2.19技術檔案管理:綜合部根據檔案管理要求制定相應辦法進行管理。主要是:山東國華時代投資發展有限公司編號:SDGH5—02版本:A版第0次修改標題:房地產開發管理細則頁碼:第5頁共6頁2.19.1收集、保管開發項目的原始資料,包括立項批文、用地許可證、建設用地規劃許可證、拆遷驗收證、建設工程規劃許可證、建設工程施工許可證、開工報告等等。2.19.2收集開發項目的全套工程資料,審查、保管施工單位提交的竣工資料,包括工程地質勘察報告、規劃圖、施工圖、圖紙會審記錄、重要施工日志、材料化驗與試驗報告、隱蔽工程驗收單、設計變更記錄、現場簽證、質量事故處理報告、竣工決算書等。3房產銷售管理3.1對房地產開發項目的銷售工作應提前介入。在可行性研究階段,開發部就項目的銷售前景、預期售價提出意見,并對項目進行市場定位即確定項目的主要銷售對象。在規劃設計階段,開發部應根據市場定位和掌握的市場信息,對項目的戶型設置、面積大小、內部設施、設計標準等提出相應的意見。3.2項目的規劃設計一經批準,開發部應會同相關部門編制銷售計劃,包括銷售策略、銷售方式、平均售價、銷售進度等,制訂詳細的銷售方案,確定每樓層、每單元的明細價格,定出底價,報公司主要領導審批后實施。3.3開發項目開工前后,開發部應辦理商品房預售登記手續,領取商品房預售許可證。為促進銷售,有條件的還可與銀行聯系,辦理按揭委托。3.4開發部應采取各種方式促銷商品房,如在報紙、期刊、廣播電視等新聞媒介上發布廣告,制作售樓說明書向潛在客戶分發,在現場制作廣告牌,有目的地上門推銷,委托代理銷售等等。3.5銷售開始后,應隨著項目建設進度并根據市場反應、銷售情況對售房價格進行相應調整。3.6商品房的銷售,除預售時或建成后一次性付清房款外,其余均不得享有優惠。特殊情況需要予以優惠的,須經公司領導集體研究批準。3.7銷售商品房必須簽訂書面合同,合同須具備以下基本內容:3.7.1所售房產的位置、面積、標準、附屬設施、交付時間;3.7.2房產單位售價、總價款、付款方式和定金;3.7.3合同雙方的權利和義務;3.7.4違約責任和懲處方式;3.7.5爭議解決辦法及其它約定的條款。3.8任何購房業主若未按合同約定付清房款,一律不得將所購房產交付其使用,違者對責任人就所造成的損失給予處罰。山東國華時代投資發展有限公司編號:SDGH5—02版本:A版第0次修改標題:房地產開發管理細則頁碼:第6頁共6頁3.9開發項目經過竣工驗收后,開發部應為購房業主辦理產權證書。3.10房產銷售基本結束后,由開發部、財務部共同寫出開發項目投資效益總結報告,上報公司領導。同時,開發部還應配合財務部編制開發項目決算報告,對項目收益情況加以認真分析。3.11公司在資金情況允許的條件下,可將所開發的重要位置的商業用房、寫字樓留作固定資產,用于對外租賃,獲得長期的租金收益。4物業管理4.1開發項目在進行房產銷售之前,公司應根據項目情況選定物業管理單位,由其承擔項目建成后的管理。任何開發項目,既可由公司控股的物業管理公司承擔管理任務,也可委托非公司控股的物業管理公司進行管理。公司要與選定的物業公司簽訂合同。4.2物業管理公司對項目驗收接管后,負責所管理項目的房屋設備、市政公用設施、生活服務設施的日常管理和維護維修,并可按實際情況相應負責園林綠化、環境衛生、保安等事務,還可為居民(用戶)提供其它無償或有償的服務。4.3工程竣工后,在工程保修期間,物業管理公司發現工程質量等問題,應及時向公司工程部反映,由工程部責成施工單位及時修繕;或自行修繕,并會同相關部門按實扣除施工單位保修金。4.4物業管理公司按<業主須知>規定定期向服務區內的業主收取有關費用。4.5開發建成區居住業主數達到一定規模,應成立業主委員會,由業主委員會決定物業管理的委托事宜。5附則5.1本制度自正式頒布之日實施。山東國華時代投資發展有限公司項目管理制度匯編編號:SDGH5－03第A版第0次修改標題:工地例會制度第1頁共3頁編制審核批準日期日期日期修改記錄序號條款號修改內容修改時間123456789101112山東國華時代投資發展有限公司編號:SDGH5—03版本:A版第0次修改標題:工地例會制度頁碼:第2頁共3頁工地例會制度1目的完善工程管理制度,加強對在建工程的進度、質量、投資控制的管理,提高工作效率,加強建設單位、監理單位、施工單位等有關方面的協調及聯系,切實解決工程建設中實際存在的問題。2工程例會的組織2.1工程例會為定期會議,每次例會時間由各項目部自定。2.2工程例會主持人為工地總監理工程師或工地總監代表。2.3工程例會參加人員包括項目公司經理、駐項目公司各專業技術人員、施工單位和監理單位相關人員。2.4項目公司應提前與監理單位進行溝通,當預計要有重大問題決策時,需請示公司總經理或總工參加。2.5會議的時間變更或取消由工程例會主持人決定。2.6會議結束后,由監理單位記錄人員整理形成<例會紀要>,并于會后第二天發給與會人員。2.7與會人員參加例會時需簽到,收到<例會紀要>后需簽收。2.8監理單位每月要出一份<監理月報>發至各與會單位,項目公司應及時將<監理月報>傳遞到濟南公司,供公司領導審閱。2.9項目公司人員應將每一份<監理月報>、<例會紀要>登記、備案。3工程例會會議程序3.1施工單位施工人員對本周工程進度以及下周工程進度的安排進行匯報,提出對本周工程施工中所遇到的設計、施工、材料供應等各方面存在的問題,并對下道工序的施工方法、進度、安排進行說明。3.2項目公司經理、各專業技術人員,對施工單位提出的問題進行答復。監理公司對本周施工監理過程中的施工質量、進度、材料供應、投資控制、安全生產情況進行說明,并提出監理過程中所發現的問題,提出相應控制措施。項目經理對各施工單位之間、各專業之間在施工中所遇到的配合問題進行協調。3.3其它與會人員進行會議發言。山東國華時代投資發展有限公司編號:SDGH5—03版本:A版第0次修改標題:工地例會制度頁碼:第3頁共3頁3.4例會主持人對會議進行總結。并對各與會人員提出的主要問題經過討論做出結論,對本周工程建設概況進行總結,并對下周監理工作做出具體部署。3.5每月最后一個例會,除以上會議內容以外,要求施工單位將本月的計劃與實際完成進行對比,查找原因,落實責任,并將下月工程建設的安排列入該會議的議程。4工程例會落實4.1工程例會紀要是過去一周工程建設的集體檢討和全面總結,對在建工程具有指導意義。4.2監理單位及駐項目各專業人員在日常監理過程中,應把例會紀要所提出的施工、材料供應、投資控制以及各工種、各專業之間的協調問題作為監理的一項具體工作內容,并對各種問題的解決情況作監理記錄,并在下次的例會上對上述問題的解決情況做出匯報。4.3總監理工程師或工地總監代表應督促各施工單位在工程建設中嚴格遵守工程例會對工程建設中發生的問題所做出的結論處理施工與其它矛盾,并要求施工人員于下次例會上,匯報上次例會紀要中有關問題及處理情況和有關結論的落實情況。山東國華時代投資發展有限公司項目管理制度匯編編號:SDGH5－04第A版第0次修改標題:施工圖管理制度第1頁共2頁編制審核批準日期日期日期修改記錄序號條款號修改內容修改時間123456789101112山東國華時代投資發展有限公司編號:SDGH5—04版本:A版第0次修改標題:施工圖管理制度頁碼:第2頁共2頁施工圖管理制度1目的施工圖紙的管理是房地產企業技術管理中的重要環節,為正常的工程施工管理、良好的物業管理所必須,并為最終的竣工結算打下基礎。2施工圖紙管理內容:2.1接到設計單位送來的圖紙應立即整理,編號和分發。2.2完整的施工圖應包括總配圖及總說明、總目錄、建筑圖、結構圖、設備圖(給排水、采暖、通風、空調、設備安裝等)、電氣圖(配電、照明、綜合布線、自動報警、安防等)、室內裝飾圖、標準圖、通用圖、設計說明書等。2.3施工圖紙的數量應在20套,包括精裝本4套,平裝16套。3施工圖紙的管理程序:3.1圖紙的整理。收到圖紙后,核對其套數、頁數、種類,并按用途進行分類、編號、登記。3.2圖紙的分發。3.2.1項目公司申報開工證及進行工程招標、消防報審、設計審查各一套。3.2.2公司存檔2套,總工1套,工程部、經濟部各1套。3.2.3工地現場2套。3.2.4施工單位4套(為其保留4套作為繪制繪制竣工圖使用),監理公司1套。3.2.5分發登記:分發時間、領取人單位、姓名、數量。3.3圖紙的保管,由駐項目公司工程技術人員保管。3.4圖紙的收回、作廢,對因設計變更而作廢的圖紙應及時收回、登記,并加蓋作廢章。4竣工圖紙的管理細則:4.1工程竣工驗收后一般在30天內應完成竣工圖,由施工單位負責繪制。4.2一般少量的局部變更可在原圖上更改。4.3對局部更改(變更量大于4.2條者)可在圖上增畫大樣圖或部分更改圖。4.4對改動較大的部分要重新繪制。4.5竣工圖一般應繪制4套,繪制完成后由監理公司審核。4.6監理公司審核后加蓋審核章上交駐項目公司技術人員。山東國華時代投資發展有限公司項目管理制度匯編編號:SDGH5－05第A版第0次修改標題:施工圖審學制度第1頁共2頁編制審核批準日期日期日期修改記錄序號條款號修改內容修改時間123456789101112山東國華時代投資發展有限公司編號:SDGH5—05版本:A版第0次修改標題:施工圖審學制度頁碼:第2頁共2頁施工圖審學制度1目的為使工程設計符合開發經營的要求(功能、標準、構造、經濟、其它等),減少設計誤差,明確設計要求,促進開發項目順利進行。2施工圖審學組織:2.1一般性項目的圖紙審學由工程部組織進行,對小區或超過一定規模以及重點項目應由公司總工程師組織審學。2.2開發公司參加審學人員構成:項目公司、工程部、經濟部、開發部相關人員。2.3施工單位確定后,施工單位、監理單位也應組織審學。2.4審學圖紙要做認真記錄,并分類整理形成<審學圖紙意見書>,送達設計單位以備解決答復。3圖紙審學內容:3.1施工圖設計是否符合設計委托書中功能、標準、構造、規模、經濟等方面的要求。3.2與政府批準的規劃、方案對照,是否有不符之處。3.3圖紙本身是否存在錯、漏、碰、缺和不符合現行規范、規程的地方。3.4配套工程是否完善。3.5圖紙設計中采用的新技術、新工藝、新材料、構配件的設備有無實施性困難。4圖紙審學程序:4.1按圖紙種類應流先總圖,再基本圖紙,最后是詳圖。4.2按專業分,應先建筑,再結構、設備、電氣圖,最后是室內裝飾圖。山東國華時代投資發展有限公司項目管理制度匯編編號:SDGH5－06第A版第0次修改標題:施工圖設計交底制度第1頁共2頁編制審核批準日期日期日期修改記錄序號條款號修改內容修改時間123456789101112山東國華時代投資發展有限公司編號:SDGH5—06版本:A版第0次修改標題:施工圖設計交底制度頁碼:第2頁共2頁施工圖設計交底制度1目的為全面貫徹設計要求,使參加施工的各單位人員思路一致,最大限度的避免施工中出現失誤,同時,也為解答<審學圖紙意見書>中所提的問題。2施工圖設計交底的組織2.1設計單位參加人員:項目負責人、土建、安裝(給排水、電、暖、通等)工程的設計人。2.2施工單位參加人員:項目經理、技術負責人、各專業施工員、預算員。2.3開發公司參加人員:工程部、經濟部技術人員。2.4監理公司參加人員:項目總監或總監代表,各專業監理工程師、造價師、記錄人員。2.5由項目總監工程師或總監代表負責組織、主持。2.6參加人員在圖紙會審記錄上簽名、蓋章,一式四份,各單位一律存檔。3施工圖設計交底的基本內容:3.1設計人員的設計意圖與構思,建筑構造要求,特殊部位以及有關標準。3.2結構方案的實施要求,關鍵結構部位的施工要求。3.3設備、電氣工程的技術要求,技術參數的核對。3.4對各專業間穿插施工的要求。3.5采用新技術、新工藝、新材料的施工與工藝要求、消防要求。3.6其它需提出和交待的內容。4施工圖設計交底的基本程序:4.1確定施工單位、監理單位后,并各單位人員配備齊全且已全部到位。4.2先由設計單位對<審學圖紙意見書>中所提問題統一解答。4.3按各專業分組進行,做到相互學習,有問有答,最后進行專業間配合問題解答。4.4設計、監理、開發、施工單位負責人發言,由總監進行總結。山東國華時代投資發展有限公司項目管理制度匯編編號:SDGH5－07第A版第0次修改標題:施工現場臨時水電使用管理規定第1頁共2頁編制審核批準日期日期日期修改記錄序號條款號修改內容修改時間123456789101112山東國華時代投資發展有限公司編號:SDGH5—07版本:A版第0次修改標題:施工現場臨時水電使用管理規定頁碼:第2頁共2頁施工現場臨時水電使用管理規定1目的施工用臨時水電的正確使用與計量,對保證工程施工正常進行,工程竣工決算水電費的計量有著非常重要的意義。2適用范圍本規定適用于各項目公司工程管理中施工現場內所有的施工單位的臨時用水、用電及水電設施的使用、管理、計量。3規定的內容3.1項目公司及開發部應將工地所在地的市政配套手續辦妥,技術資料搜集齊全。3.2工程技術人員根據工地所在地的市政配套現狀資料并參考各施工單位報審的施工組織計劃書中所提出的臨時水電需求總量,計算出本項目的臨時水、電的總負荷(包括水表的型號、數量、排水管道的直徑等;變壓器的容量、電壓等),形成書面資料報項目公司經理批準,并配合項目公司市政人員作好臨時水、電的接入工作。3.3如果情況允許,應該將施工用臨時水電的接入與工程完工后的正式用水、電同時考慮,以避免二次浪費。3.4臨時水、電接入后應根據工地現場實際情況,配合監理工程師繪制整個工地的臨時水、電分配圖。3.5各施工單位之間出現水、電需求矛盾時,應督促監理工程師進行協調,并優先考慮工程人員生活、安全的需要、及重點工程的正常進行。3.6在施工單位進入、撤出工地現場時,相關工程技術人員組織監理單位、施工單位相關人員對施工用水表的表號、數字、型號及電表的型號、表號、數字、互感器的倍數等參數記錄并三方簽字認可,項目公司設立專門檔桉,工地有專人負責。3.7工地臨時水電負責人員,應根據工程所在地的實際情況定期檢查各施工單位的臨時水電使用情況,將水表、電表的數字記錄三方簽字認可后轉交到項目公司財務人員。3.8各施工單位在各自施工場地內的臨時水電使用、管理在監理單位、開發單位的監督下進行,并對其安全性負全部責任。3.9各施工單位變更水表、電表時及變更使用位置時,應報監理單位、開發單位批準后方能進行。3.10臨時水電的使用應遵守當地行業部門的內部規定。山東國華時代投資發展有限公司項目管理制度匯編編號:SDGH5－08第A版第0次修改標題:分部分項、隱蔽工程及竣工驗收管理制度第1頁共2頁編制審核批準日期日期日期修改記錄序號條款號修改內容修改時間123456789101112山東國華時代投資發展有限公司編號:SDGH5—08版本:A版第0次修改標題:分部分項、隱蔽工程及竣工驗收管理制度頁碼:第2頁共2頁分部分項、隱蔽工程及竣工驗收管理制度1目的對分部分項、隱蔽工程及竣工驗收進行管理控制,確保經過驗收后的工程質量達到規范及設計要求。2適用范圍適用于各項目分部分項、隱蔽工程的驗收及竣工驗收。3職責范圍項目公司負責組織專業技術人員進行工程量、工程質量、技術資料的驗收。4管理控制程序4.1隱蔽工程驗收必須在下一工序前進行,由項目經理委托駐工地工程師監控監理公司對隱蔽工程進行驗收,并作好監控記錄。對隱蔽工程中不符合設計要求或施工規范規定的部分,項目公司會同監理公司以書面形式通知施工單位,限期整改,處理符合要求后,再進行驗收。隱蔽工程中的重要部位整改時應攝影(拍照)備查。4.2對于重要的分部、分項工程,各專業工程師會同監理工程師按照施工規范驗收。其它項目進行不定期抽檢,對抽檢不合格項作出處理意見及抽檢記錄。4.3竣工驗收4.3.1工程完工、竣工資料整理完畢后施工單位組織人員進行全面自檢,并填報竣工驗收報告送交監理公司審核。4.3.2項目公司經理收到監理公司送交的竣工驗收報告后2日內通知監理公司組織驗收。4.3.3監理公司組織監理工程師、各專業工程師、施工單位有關人員根據<建筑、安裝工程質量驗收評定標準>及相關規范對工程進行全面檢查,并由監理公司填發<質量處理通知單>,督促施工單位在規定的時限內整改完畢,并及時進行復檢。4.3.4項目公司經理負責審查<竣工工程質量等級核驗表>。4.3.5監理公司、施工單位對竣工資料進行全面檢查合格后,由施工單位報送質量監督站,等待竣工驗收。4.3.6對質量監督站所提出的問題由監理公司填發<質量問題處理通知單>,督促施工單位限期整改完畢,并報送整改報告,直至經過竣工驗收。山東國華時代投資發展有限公司項目管理制度匯編編號:SDGH5－09第A版第0次修改標題:工程交接驗收管理制度第1頁共3頁編制審核批準日期日期日期修改記錄序號條款號修改內容修改時間123456789101112山東國華時代投資發展有限公司編號:SDGH5—09版本:A版第0次修改標題:工程交接驗收管理制度頁碼:第2頁共3頁工程交接驗收管理制度1目的為使工程質量、使用功能符合開發要求,方便物業管理,減少與業主之間的糾紛,明確開發單位與施工單位之間的責任及物業與開發單位之間的管理界限,特制定此制度。2適用范圍公司開發的所有項目在竣工驗收后的交接驗收過程。3內容3.1交接驗收的依據3.1.1工程發包合同;3.1.2施工圖紙、設計變更、竣工驗收資料;3.1.3國家現行施工規范;3.1.4質量監督站的驗收意見;3.1.5委托物業管理合同;3.1.6銷售合同、業主入住手冊;3.1.7國家有關其它規定。3.2交接驗收的組織3.2.1在質量監督站最后一次整改報告批復后。3.2.2由項目公司經理組織、安排。3.2.3參加人包括開發部、工程部、銷售部、經濟部、、物業公司、監理單位、施工單位相關人員。3.2.4項目公司指定專人進行記錄,完成后請相關責任人在原始記錄上簽字,并于三天內將整理記錄發于各參與單位。3.3交接驗收的程序3.3.1開發部、銷售部的側重點在于工程的使用功能、標準是否符合要求。3.3.2工程部主要以工程施工質量、工程的完整性為重點。3.3.3物業公司的驗收重點除工程質量外,更要著重于檢修的方便、設備的運行、技術資料的完整等。山東國華時代投資發展有限公司編號:SDGH5—09版本:A版第0次修改標題:工程交接驗收管理制度頁碼:第3頁共3頁3.3.4按照專業分組進行驗收,一般劃分為土建(含建筑、結構、裝飾等)、設備(含給排水、采暖、通風、空調等)、電氣(含變配電、動力電、照明電、消防、通訊、安防等)。3.3.5每天(或每單位工程)驗收完畢后,各組進行分組整理交給記錄人員統一匯總。3.3.6屬于施工單位質量問題的,要求監理公司針對匯總情況下達整改通知,限期完成。3.3.7屬于開發單位自行安排的項目,項目公司經理應要求工程部、經濟部督促完善。3.3.8各方整改完畢后,經驗收經過后由項目公司經理簽字,交由物業公司管理。山東國華時代投資發展有限公司項目管理制度匯編編號:SDGH5－10第A版第0次修改標題:工程施工控制程序第1頁共4頁編制審核批準日期日期日期修改記錄序號條款號修改內容修改時間123456789101112山東國華時代投資發展有限公司編號:SDGH5—10版本:A版第0次修改標題:工程施工控制程序頁碼:第2頁共4頁工程施工控制程序1目的經過對工程施工控制,確保工程施工的順利進行,保證工程建設的進度和質量目標的順利實現。2適用范圍適用于所有項目的單位、分部、分項工程各施工階段的控制管理。3內容3.1項目公司經理負責項目實施進度計劃的總控制,并負責施工過程的總體協調及重大變更的下發實施,負責審批監理公司提交的項目監理實施細則或項目監理規劃。3.2各專業技術人員做到熟悉圖紙,參與圖紙審學、技術交底,負責現場協調,巡視工地,監視測量監理公司的工作情況,保存有關記錄,作好技術資料管理、移交工作。4控制程序4.1工程施工準備階段的工作4.1.1工程部審查監理單位的監理大綱、監理規劃及監理實施細則。4.1.2監理公司在開工前審核施工單位提供的施工組織設計,并由監理工程師簽署審核意見后轉交到項目公司審核,項目公司審核的重點:4.1.2.1施工計劃安排是否符合要求;4.1.2.2施工部署、施工方法是否切實可行;4.1.2.3施工平面布置的合理性;4.1.2.4質量管理組織措施是否能夠保證質量目標的實現;4.1.2.5冬雨季施工措施是否能夠保證工程的順利進行;4.1.2.6對工程安全方面的薄弱環節所采取的措施是否能夠滿足施工安全目標的實現;4.1.2.7工程成品保護措施是否滿足驗收要求。4.1.3由工程部組織開發部、經濟部、、施工單位、設計單位、監理單位進行圖紙會審和技術交底,執行<圖紙審學制度>、<施工圖紙設計交底制度>。4.1.4由項目公司組織現場技術人員進行施工現場的有關準備工作,向施工單位提供施工場地的地下、地上管網線路資料,并將水準點與坐標控制點以書面形式交施工單位,并現場交驗。山東國華時代投資發展有限公司編號:SDGH5—10版本:A版第0次修改標題:工程施工控制程序頁碼:第3頁共4頁4.1.5項目公司組織現場技術人員、監理單位、施工單位召開開工會議。會議對開工前的各項準備工作進行檢查,確定施工聯絡方式,創造良好的施工環境。4.2工程施工進度控制4.2.1工程部與監理單位審核施工單位的工程總進度計劃、分項工程工期安排是否符合總工期控制目標、施工總平面圖是否存在影響工程進度和現場文明、安全施工的因素,對審核中發現的問題由監理單位督促施工單位進行整改。4.2.2項目公司組織監理單位審核施工單位的材料設備的采購計劃與施工進度計劃的同步性,對不能滿足要求的計劃進行修正。4.2.3由工程部組織監理單位對施工單位的勞動力進場情況、施工機械配置情況、周轉性工具材料的進場情況進行監督檢查,確保滿足施工進度計劃的需要。4.3工程施工質量控制4.3.1工程部組織監理單位監督檢查施工單位嚴格按設計圖紙施工,并符合國家規范、標準;對重要分項工程要督促施工單位制訂切實可行的施工方案,并監督實施。4.3.2工程部監視測量監理公司及施工單位,確保使用經檢驗合格的材料、構件及設備。4.3.3工程部督促監理單位做好施工中的質量檢查,并與監理單位一起檢查施工單位對質量問題的處理情況。發生質量事故時,由監理單位組織進行調查處理。4.3.4工程部組織施工管理人員進行現場巡視,及時處理施工中存在的質量問題,并做好記錄。4.3.54.3.6工程部對工程施工過程中的設計變更,執行公司規定。4.3.7工程部督促施工、監理單位及時報送有關工程建設的各種文件資料,由項目公司資料員做好檔案文件的收集、整理、移交等工作。4.3.8對關鍵的設備安裝和施工工序,由工程部進行重點控制,加強監督檢查的力度,采取有效的措施,對各個環節實施連續的監控。4.4工程施工投資控制4.5工程施工安全控制4.5.1項目公司組織工程部監督監理單位檢查施工單位是否建立、健全與現場安全文明施工有關的規章制度。山東國華時代投資發展有限公司編號:SDGH5—10版本:A版第0次修改標題:工程施工控制程序頁碼:第4頁共4頁4.5.2監理單位組織施工單位每周進行一次工地安全檢查。記錄檢查中發現的問題,并以監理通知的形式下發施工單位,責令限期整改。4.5.3項目公司組織對發生的安全事故,進行調查處理。4.6工程驗收控制4.6.1工程部依據<分部分項、隱蔽工程及竣工驗收管理制度>的規定,監督監理單位、施工單位進行分項、分部、單位工程及竣工驗收工作,未經驗收,施工單位不得進入下一道工序施工。4.6.2工程部組織設計、監理、施工單位及時到質檢部門辦理階段性驗收和工程竣工驗收。5記錄5.1施工組織方案審查記錄山東國華時代投資發展有限公司項目管理制度匯編編號:SDGH5－11第A版第0次修改標題:工程變更控制程序第1頁共3頁編制審核批準日期日期日期修改記錄序號條款號修改內容修改時間123456789101112山東國華時代投資發展有限公司編號:SDGH5—11版本:A版第0次修改標題:工程變更控制程序頁碼:第2頁共3頁工程變更控制程序1目的是工程日常管理中一項重要的工作,是經過遵循規定的控制原則和執行既定的工作流程,將項目總投資和單位成本控制在工程預算或工程合同造價的目標范圍內,使項目利潤最大化。2內容2.1建設單位、設計單位、施工單位和監理單位都能夠提出工程變更。2.2工程變更包括:2.2.1設計變更。2.2.2工程量變更。2.2.3有關技術標準、規范、技術文件的變更。2.2.4施工時間的變更。2.2.5施工工藝或施工次序的變更。2.2.6合同條件的變更。3原則3.1盡量減少的原則。各部門技術人員要充分做好工程前期工作和施工前準備工作,把工程變更降至最低限度。3.2嚴格控制的原則。要嚴格控制設計變更審批權限,健全設計變更的審批程序,防止任意提高設計標準,改變工程規模,增加工程投資費用。4工程變更的管理范圍劃分2.1設計變更、技術文件變更、施工工藝變更由工程部負責,經濟部配合完成;2.2工程量變更、合同條件變更、施工時間變更由經濟部負責,工程部配合完成;2.3一般性的變更由項目公司經理作最后審批;2.4對項目投資、工期影響較大的工程變更報請公司總經理、董事長批準。5工程變更的程序5.1工程變更根據提出單位的不同審批程序略有不同。5.2施工單位提出的工程變更。5.2.1施工單位將變更申請、變更方案提交給監理單位。山東國華時代投資發展有限公司編號:SDGH5—11版本:A版第0次修改標題:工程變更控制程序頁碼:第3頁共3頁5.2.2監理單位召集相關監理工程師根據施工合同、現場實際條件等因素對變更申請、變更方案進行研究,同意的出具書面意見一并交給建設單位,不同意的出具書面意見后返回施工單位。5.2.3各部門根據管理范圍不同,出具各自書面意見,提交項目公司經理進行匯總審批。5.2.4項目公司經理同意的在征求設計單位同意后由相關部門下發變更意見書;不同意的由相關部門出具意見返回監理單位。5.3建設單位提出的工程變更5.3.1建設單位提出工程變更后(設計單位同意后),連同變更說明書一并下發給監理單位、施工單位。5.3.2監理單位、施工單位如有意見需在規定的時間內反饋給建設單位。5.4監理單位提出的工程變更在經建設單位及設計單位同意后可下發執行。5.5設計單位提出的工程變更轉交給建設單位后,由建設單位組織監理單位對變更進行分析,造成即成損失的,要明確責任,后下發給施工單位執行。山東國華時代投資發展有限公司項目管理制度匯編編號:SDGH5－12第A版第0次修改標題:工程監理管理程序第1頁共5頁編制審核批準日期日期日期修改記錄序號條款號修改內容修改時間123456789101112山東國華時代投資發展有限公司編號:SDGH5—12版本:A版第0次修改標題:工程監理管理程序頁碼:第2頁共5頁工程監理管理程序1目的做好工程監理公司的管理工作,保證工程質量,縮短建設周期,提高投資效益。2監理公司的選擇2.1工程部組織確定監理單位,簽定”建設工程委托監理合同”,明確工程監理的任務,施工階段監理單位依據合同規定按時進駐施工現場。2.2監理單位應具備的資質條件2.2.1投標單位必須具備相應的資質;2.2.2類似于該工程的階段監理經驗或全過程監理經驗;2.2.3具備與該工程所包括的設計、土建、安裝、裝修全部工作內容相適應的實際工作能力,全面進行”三控”(進度控制、質量控制、投資控制)、”兩管理”(合同管理、信息管理)、”一協調”(業主與實施方以及實施方之間)和安全文明施工;2.2.4具有進行工程建設項目現代化管理的能力;2.2.5具有完成該工程類似的工程項目招標、評標的經驗,以及具有編制招標文件,制定或審核標底的能力;建設項目現代化管理的能力;2.2.6具有編寫符合規程、規范的竣工資料的能力。2.3對監理單位的要求2.3.1監理單位應能獨立完成該工程項目所委托的全部監理工作,不得轉讓或分包;2.3.2提交該項工程的監理大綱和監理規劃;2.3.3參加該項目總監成員和其它監理工程師的資質要求和人才網絡要求;2.3.4從事監理工作的人員組成應能滿足該項工程的全部專業要求,監理單位需提交隨工程進度監理人員上崗直方圖和監理機構設置框圖;2.3.5報送為該項工程監理任務所必須的設備清單(其中注明自身能提供的部分);2.3.6提供準備用于本項工程監理工作的各種主要監理表格,向業主的報表格式,監理單位進行管理的監理記錄和資料管理表格等;2.3.7提交實施該項目工程報價和計算依據;2.3.8填寫監理單位情況調查表,見附表1、2、3、4。山東國華時代投資發展有限公司編號:SDGH5—12版本:A版第0次修改標題:工程監理管理程序頁碼:第3頁共5頁3施工階段監理工作的主要內容3.1協助業主編寫開工報告;3.2協助業主確認施工單位選擇的分包單位;3.3審查施工單位提出的施工組織設計、施工技術方案和施工進度計劃,提出改進意見;3.4審查施工單位提出的材料和設備清單及其所列的規格和標準;3.5督促、檢查施工單位嚴格執行工程承包合同和工程技術標準;3.6協調業主與施工方之間的爭議;3.7檢查工程使用的材料、構件和設備的質量,檢查安全防護措施;3.8檢查工程進度和施工質量,驗收分部分項工程,簽署工程付款憑證;3.9整理合同文件和技術檔案資料;3.10按業主要求在現場實施ISO9000質量計劃并配備相應的人員;3.11組織設計單位和施工單位進行工程竣工初步驗收,提出竣工驗收報告;3.12組織召開工程例會。4建立監理公司檔案4.1依法簽定的監理委托合同;4.2各種工作會議記錄;4.3監理工作的各種表格:4.3.1向承包商發出的表格;4.3.2向業主的報表;4.3.3監理記錄;4.3.4監理月報;4.3.5往來的文件和函電。4.4業主的各項批復。5對監理的考核5.1管理水平;5.2總監素質;5.3監理工程師的素質;5.4上崗情況;5.5監理組織機構的完善;山東國華時代投資發展有限公司編號:SDGH5—12版本:A版第0次修改標題:工程監理管理程序頁碼:第4頁共5頁5.6監理手段。6監理效果的評價6.1成績:6.1.1設計圖紙的審查;6.1.2深入現場及時發現并解決問題;6.1.3向業主提出合理化建議;6.1.4幫助承包商解決疑難問題。6.2由于監理失職造成的失誤。6.3業主對監理的評價。6.4承包商對監理的評價。附表1邀請監理單位情況調查表監理單位名稱(全稱)總部地址監理單位(企業性質)上級主管單位行政負責人技術負責人監理單位編制人數全員人數監理技術等級證號其中監理人員工商營業執照號持監理證人員開戶銀行賬號資金情況固定資產:萬元自有流動資金:萬元準備投入該項目監理工作能力及條件承擔該項目監理人員能力總監負責人:高級工程師(名)工程師(名)一般技術人員(名)聯合監理單位名稱計算機(監理軟件)投入條件其它要說明的問題山東國華時代投資發展有限公司編號:SDGH5—12版本:A版第0次修改標題:工程監理管理程序頁碼:第5頁共5頁附表2過去已完成和在建監理項目情況工程名稱監理內容監理項目類型建筑面積(萬平方米)工程造價(億元人民幣)監理項目業主評價投入監理人員數監理項目開竣工日期附表3擬承擔本項目總監組人員姓名年齡性別學歷職稱監理專業監理工程師證號設計監理總監項目施工監理總監項目附表4擬參加本項目監理人員名單姓名年齡性別學歷職稱監理專業監理工程師證號(或培訓證書號)監理、設計、施工實績山東國華時代投資發展有限公司項目管理制度匯編編號:SDGH5－13第A版第0次修改標題:工程經濟鑒證管理規定第1頁共3頁編制審核批準日期日期日期修改記錄序號條款號修改內容修改時間123456789101112山東國華時代投資發展有限公司編號:SDGH5—13版本:A版第0次修改標題:工程經濟簽證管理規定頁碼:第2頁共3頁工程經濟簽證管理規定1本管理規定中所謂的工程經濟簽證是指在工程施工過程中實際發生,因一方實際違約對合同履約另一方造成經濟損失的經濟補償現場證明文件。從開發商角度講,它包括對工程承包商進行經濟補償的工程經濟簽證(工程經濟索賠文件)和對工程承包商進行經濟懲罰的工程經濟簽證(工程經濟反索賠文件)。2工程經濟簽證由工程部與經濟部共同辦理。工程部負責鑒定事件的真實性,并計量;經濟部負責鑒定發生事件的合同風險分屬,并配合計量。3對工程承包商進行經濟補償的工程經濟簽證(工程經濟索賠)辦理原則3.1盡量避免發生;3.2事件實際發生;3.3屬于發包方合同風險承擔范圍(發包方違約);3.4不與合同或其它經濟文件相沖突;3.5簽證內容敘述清晰,工程計量方式與工程計價方式相統一;3.6及時辦理。事件發生后三天內,公司內部完成審核,并在合同約定的時間內簽署確認;3.7必須經三方(工程承包商、施工監理方、發包方)簽字蓋章認可,其中甲方署名人必須是合同約定的甲方代表(工程師);3.8簽署辦理前必須經公司內部審核同意。違背以上原則辦理的對工程承包商進行經濟補償的簽證為無效簽證,經濟部在計量時不予認可。4對工程承包商進行經濟補償的工程經濟簽證辦理程序4.1事件已經發生;4.2工程承包商填寫并申請辦理經濟補償;4.3施工監理審核并簽署意見;4.4公司組織內部審核同意;4.5甲方代表編號、簽署后加蓋工程經濟簽證專用章;原件(至少一份)工程部保管,復印件經濟部備案。5對工程承包商進行經濟懲罰的工程經濟簽證(工程經濟反索賠文件)一般由工程山東國華時代投資發展有限公司編號:SDGH5—13版本:A版第0次修改標題:工程經濟簽證管理規定頁碼:第3頁共3頁部或施工監理提出,經濟部及其它相關部門根據工程承包商違約情況也可提出。對工程承包商進行經濟懲罰的工程經濟簽證辦理原則及方法參照對工程承包商進行經濟補償的工程經濟簽證辦理原則和方法。6工程經濟簽證的辦理權限6.1單項工程經濟簽證總金額在二萬元以內的,由項目公司經理批準辦理。6.2單項工程經濟簽證總金額在二萬元以上的,報公司總經理同意后,由項目公司經理批準辦理。6.3因事件發生突然,須緊急處理,且單項工程經濟簽證總金額不足五千元的,工程經濟簽證辦理人可口頭請示項目公司經理同意,事后由項目公司經理補辦手續。但必須有公司現場工程及經濟人員簽字。附表工程經濟簽證內部控制表單項工程名稱工程承包商擬辦簽證內容鑒定內容鑒定意見鑒定人辦理簽證的原因辦理簽證的可行性核實后的工程量或費用領導批準意見 年月日山東國華時代投資發展有限公司項目管理制度匯編編號:SDGH5－14第A版第0次修改標題:工程招標管理規定第1頁共6頁編制審核批準日期日期日期修改記錄序號條款號修改內容修改時間123456789101112山東國華時代投資發展有限公司編號:SDGH5—14版本:A版第0次修改標題:工程招標管理規定頁碼:第2頁共6頁工程招標管理規定1公司采用工程招標的方式確定工程施工承包隊伍。2公司工程招標的方式有公開招標、不定向議標、定向議標。單項工程發包、重要單位工程發包原則上均采用公開招標的方式進行;有特殊要求的單位工程發包和分項工程發包可采用不定向議標或定向議標。定向議標的工程發包范圍:2.1工程造價在10萬元內的非關鍵工程。2.2價不變。2.3因政策等原因,承包商當前處于無競爭地位(或壟斷)。2.4其它特殊原因。3實行公開招標的工程發包由項目公司經理牽頭,經濟部組織委托招標代理機構代理招標。實行公開招標的工程發包遵照國家招投標法及行業相關管理辦法執行。4實行議標的工程發包由項目公司經理牽頭,工程部編制初步施工方案,經濟部自行或委托編制標底(委托編制的,要審核),并參照國家招投標法及行業相關管理辦法由經濟部組織開展。5提出招標及招標前準備工程部根據開發項目的總體進度安排,提出工程招標時間及時機。項目公司經理負責安排招標前的各項準備工作。6工程招標前應對工程承包商進行資格預審(見附表1)。資格預審分虛審及實審。虛審就是審查工程承包商報送的資料。虛審由經濟部組織,工程部、財務部等相關部門配合。虛審的內容包括:6.1應具備的符合發包工程要求的施工資質、營業執照,異地施工的企業必須提供發包工程所在地的注冊證明文件;6.2近兩年的合同(包括內容)履行情況,權威部門認定的施工質量情況;6.3近兩年的年終財務報表及流動資金狀況;6.4現有施工任務(含在建及未開工工程);6.5企業自有設備一覽表;企業人力及物力資源情況;6.6其它需要預審的內容。山東國華時代投資發展有限公司編號:SDGH5—14版本:A版第0次修改標題:工程招標管理規定頁碼:第3頁共6頁以上內容按照業務對口的原則由公司經濟、工程、財務等職能部門分別評審。評審就是由公司總工程師組織工程、經濟等部門對工程承包商近兩年的在建及已完工程進行考察,并聽取相關業主反饋意見。采用公開招標方式的,資格預審后參與投標的工程承包商數執行國家或行業相關規定;采用不定向議標方式的,資格預審后參與投標的工程承包商不得少于三家。7招標文件的起草實行公開招標的招標文件由受委托的招標代理機構(或經濟部)起草;議標工程的招標文件由公司經濟部起草。招標文件主要內容應包括:7.1工程名稱及概況;7.2投標人完成招標內容的要求;7.3投標須知及有關日程安排;7.4投標書的內容要求。8招標文件的評審招標文件編制好后,公司經濟、工程、財務等職能部就其中主要條款及要求作出書面評審,報項目公司經理及總工程師確認,確認后的評審記錄為招標文件修改及正式成文的依據。9標底的編制公開招標的標底原則上均委托社會中介機構編制。標底的委托方式及編制原則經公司領導確定后由經濟部編寫委托說明。非委托的標底由經濟部組織編制。標底由總工程師組織審批,需要報招標管理機構審定的報招標管理機構審定。編制完成后的標底在公布前應嚴格保密。10投標書的評審(評標)10.1公開招標的投標書由被委托的招標代理機構依據國家相關法律、法規及我公司要求組織專家組按一定程序評審。10.2公司內部議標的投標書由項目公司經理牽頭組織相關職能部門就投標書主要承諾與招標文件主要要求的一致性及技術的可行性、投標價進行詢標并作出書面評審記錄(見附表3、4)。11中標及中標通知書的填寫評標確定的綜合評比最優的投標人為中標人。議標產生的中標通知書由經濟部填寫。山東國華時代投資發展有限公司編號:SDGH5—14版本:A版第0次修改標題:工程招標管理規定頁碼:第4頁共6頁12招標實施程序12.1發出招標通知或邀請函;12.2投標人進行資格預審;向符合條件的投標人發售招標文件;12.3織組投標人勘察施工現場,并解答疑問;12.4收集投標書;12.5確定評標原則及方法(需要報批的進行報批